quotazioni e canoni di capannoni e laboratori capannoni

QUOTAZIONI E CANONI DI CAPANNONI E LABORATORI
PREZZI I SEM 2012 (%)
Capannoni
Laboratori
NUOVO
-2,3
-6,3
USATO
-2,5
-6,3
LOCAZIONI I SEM 2012 (%)
Capannoni
Laboratori
NUOVO
-4,1
-4,3
USATO
-3,9
-4,3
CAPANNONI
Sul mercato dei capannoni si registra una diminuzione dei prezzi del 2,5% per le tipologie usate e
del 2,3% per le tipologie di nuova costruzione. Anche i canoni di locazione sono in ribasso: -3,9%
per le soluzioni usate e -4,1% per le tipologie nuove.
MILANO
Nella prima parte del 2012 le quotazioni dei capannoni hanno registrato un lieve calo, ancor più
contenuto per quanto riguarda le tipologie nuove: queste ultime hanno perso il 3,1%, a fronte del 6,5% di quelle usate. Ribasso inferiore per quanto concerne i canoni di locazione, che oscillano tra
-1,1% delle soluzioni nuove e -4,2% di quelle usate. In questo momento si registra un mercato
rallentato, dal momento che sia i venditori sia gli acquirenti sono in attesa dell'approvazione del
Pgt per capire quale potrà essere il valore dell'area da acquistare. Il Pgt, infatti, dovrebbe ridurre
i volumi edificabili in zone occupate da capannoni ed inseriti in contesti residenziali. Sul fronte
delle locazioni, invece, si registra una buona richiesta di tipologie da destinare alla vendita
all'ingrosso, soprattutto nelle zone periferiche (i prezzi vanno da 600 a 1400 euro al mq).
Nelle zone semicentrali (tra la circonvallazione interna e quella esterna), la domanda di capannoni
interessa anche coloro che desiderano svolgere attività di ristorazione, possibile solo se l’immobile
presenta i requisiti richiesti per il cambio di destinazione d’uso, ove fosse necessario. Nella zona
dei Navigli si ricercano anche capannoni da destinare ad uso ufficio, ma in questo caso la domanda
riguarda soluzioni inserite in contesti residenziali e di immagine. Anche in queste zone i prezzi
dell'usato si aggirano intorno a 1400 euro al mq, mentre per il nuovo ammontano a circa 1900
euro al mq.
TORINO
Anche nella capoluogo Piemontese si sono registrati ribassi dell'8,5% e del 6,6% sia sulle tipologie
usate che nuove, mentre gli affitti sono calati del 4,3% e dell'1,8%, rispettivamente. Mediamente è
possibile concludere una trattativa in tempi che superano leggermente 4 mesi.
Poiché vi sono difficoltà nel reperire finanziamenti, vengono generalmente preferiti fabbricati in
affitto, ma si è registrato anche un buon numero di acquisti: piccoli imprenditori e grandi società
hanno investito cifre comprese tra 500 mila e un milione di euro per stabili in cui avviare attività
di diverso tipo, dalla produzione alla meccanica, alle attività commerciali. Le tipologie
maggiormente richieste sono quelle di 500-1000 mq, dotate di un comodo spazio per le manovre
degli automezzi, situate vicino alle principali arterie di comunicazione e possibilmente ubicate in
una zona industriale.
Le zone più industriali di Torino si sviluppano lungo la tangenziale, precisamente nei comuni di
Borgaro Torinese, Collegno, Grugliasco, Moncalieri, Rivoli e Settimo Torinese: in queste aree le
quotazioni del nuovo si attestano tra 1000 e 1500 euro al mq, quelle dell'usato intorno a 700-800
euro al mq (ma scendono anche a 500 euro al mq se l'immobile necessita di lavori di
ristrutturazione). Negli ultimi tempi sono stati costruiti nuovi capannoni a Borgaro Torinese,
Collegno, Grugliasco e Settimo Torinese: si sono già avute richieste per capannoni di 500-1000 mq
in cui avviare attività produttive. Infine, nell'area ex Viberti di Nichelino sono nati dei nuovi siti,
uno dei quali è stato acquistato da Auchan che, molto probabilmente, vi insedierà un centro
commerciale.
VERONA
Valori dei capannoni generalmente in diminuzione nelle aree industriali della città scaligera e della
sua provincia. Gli immobili usati hanno subito un calo compreso tra il 2,7% della provincia e il 3,6%
della città; andamento opposto per il nuovo, con ribassi maggiori in provincia (-3,8% a fronte del 2,8% in città). Per quanto riguarda gli affitti di quest’ultima si evidenzia una diminuzione che oscilla
tra il 3% e il 4%, mentre in città il trend è stato stabile. Da segnalare che l'area della Val D'Adige ha
risentito della crisi del settore della lavorazione del marmo, in difficoltà anche per l'aumento della
concorrenza da parte di aziende cinesi ed asiatiche.
La maggior parte delle richieste si concentra sugli affitti, in parte per la difficoltà di accesso al
credito, in parte perché solamente pochi imprenditori hanno la liquidità necessaria per
effettuare la compravendita senza mutuo. Infatti, sono stati compravenduti quasi
esclusivamente i capannoni presenti sul mercato già da diverso tempo, possibilmente su vie di
comunicazione e dotati di comoda area esterna per le manovre degli automezzi. Alcuni immobili
sono stati messi in vendita per necessità di liquidità, per la poca sostenibilità della rata di leasing
o per un ridimensionamento dello spazio necessario all'attività produttiva.
Nella provincia nordoccidentale i capannoni sono utilizzati prevalentemente per la lavorazione del
marmo, ad eccezione dell'area industriale di Affi dove le strutture sono prevalentemente adibite a
depositi. Le metrature maggiormente ricercate sono quelle comprese tra 300 e 400 mq, si tratta in
genere di soluzioni realizzate non più di 20-25 anni fa. Nella prima periferia veronese si segnala
l'utilizzo di capannoni per avviare piccole attività artigianali: mediamente sono stati ricercati
immobili di 500 mq, molte sono state le richieste per soluzioni di 300-400 mq, in misura minore
ci si è orientati su capannoni di 800-1000 mq.
Situata alle porte di Verona e dotata di facili e veloci collegamenti sia con la città scaligera che
con il resto della provincia, la zona Z.A.I. è tra le più ricercate e apprezzate. Un capannone degli
anni '70 costa 500-600 euro al mq se da ristrutturare (fino ad un massimo di 700 euro al mq),
mentre per una soluzione già interessata da lavori di ammodernamento sono necessari 800-850
euro al mq. La stessa tipologia viene affittata a 36 euro al mq annuo. Le piccole realtà della
provincia, ad esempio le zone industriali di San Giovanni Lupatoto e Buttapietra, hanno
maggiormente subito l'andamento al ribasso del mercato: un capannone di 200-300 mq non si
compravende a più di 600 euro al mq e si affitta a circa 30 euro al mq annuo. Non mancano le
richieste per le zone industriali di Bussolengo e Somma Campagna, da sempre particolarmente
apprezzate: la prima località è situata nei pressi del casello autostradale di Verona Nord e della
tangenziale, la seconda zona è situata a ridosso dell'A4, dell'A22 e dell'aeroporto di Villafranca. In
queste aree non vi sono state compravendite di capannoni, ma solo affitti, per i quali il canone si
attesta a 36 euro al mq annuo. Nelle aree di Cavaion Veronese, Sant'Ambrogio di Valpolicella,
Dolcè, Affi e Rivoli i canoni di affitto sono in genere compresi tra 33 e 36 euro al mq annuo per
l'usato e tra 40 e 44 euro al mq annuo il nuovo. Sul fronte dei prezzi si registrano quotazioni
dell'usato comprese tra 650 ed 850 euro al mq, mentre sul nuovo la spesa sale a 800-1000 euro al
mq.
A causa della mancanza di fondi e talvolta di richieste, molti dei lavori di nuove costruzioni sono
fermi oppure non sono ancora partiti. Tali interventi interessavano i comuni di Sona, Pescantina e
Nogarole Rocca, dove si stava provvedendo alla realizzazione di capannoni di 250-300 mq, dotati
di spazio esterno e ampliabili con moduli che aumentano l'ampiezza fino a 2000 mq.
ROMA
In diminuzione i valori dei capannoni nella capitale nel corso del primo semestre del 2012, dove
si segnalano le aree del II-IV Municipio e quella meridionale, compresa tra il G.R.A., Fiumicino e
Ostia.
Le richieste si concentrano più sugli affitti che sulle vendite (anche a causa delle recenti
problematiche lavorative), infatti il mercato sta subendo una battuta d'arresto, cosicché diversi
stabilimenti risultano vuoti, specialmente nella zona nordorientale. Tali capannoni vengono
adibiti per la produzione o per la vendita: a ridosso delle strade principali si osservano diverse
concessionarie d'auto, mentre nelle vie più interne gli immobili vengono usati come depositi o
piccoli fabbricati artigianali. L'altezza è uno degli elementi più importanti nella scelta del
capannone, ma la preferenza dipende essenzialmente dal tipo di attività che si intende svolgere;
l'ampiezza più richiesta si attesta intorno a 1000 mq.
Tra le aree più apprezzate del II-IV Municipio c'è via Salaria, considerata strategica perché
attraversa il G.R.A., mentre in via Nomentana molti capannoni sono utilizzati come negozi (vendita
al dettaglio, abbigliamento, ristoranti e concessionarie d'auto). La quotazione di un capannone
usato e in buono stato di conservazione si attesta a circa 900 euro al mq, mentre la stessa tipologia
viene affittata a 60 euro al mq annuo. Spostandosi a sud, si segnala l'area Dragona, che sorge tra
Acilia ed Ostia: a ridosso di via del Mare, sulla SS8, sono presenti capannoni di grandi dimensioni
(almeno 1000 mq) usati da grandi aziende artigiane, di edilizia, ceramiche e produzione in genere.
Nella zona Acilia-Dragona, un capannone viene compravenduto a 500 euro al mq se usato, 700
euro al mq se di nuova costruzione, mentre a Casalpalocco le cifre si attestano a 400 e 700 euro al
mq. Prezzi più alti si registrano ad Ostia e Fiumicino: si spendono 600 euro al mq per un
capannone usato, fino a 800-900 euro al mq per uno nuovo. Per quanto concerne gli affitti, un
capannone usato viene concesso a 50 euro al mq annuo ad Acilia-Dragona e Casalpalocco (70-72
euro al mq per soluzioni di nuova costruzione). Canoni uguali nelle restanti zone, Fiumicino ed
Ostia: 60 euro al mq annuo è il canone di affitto di un capannone usato, 80 euro al mq annuo
quello di uno nuovo. Nella zona di Fiumicino, l'area industriale Commercity si distingue per la
presenza di capannoni adibiti ad uso logistica o deposito, valutati tra 750 e 1200 euro al mq, a
seconda che siano usati o nuovi. Da segnalare che l'area Interporto soffre di problemi strutturali
ed è meno richiesta.
PALERMO
A Palermo i capannoni hanno segnalato contrazioni del 10-11% delle soluzioni usate e nuove,
rispettivamente; andamento opposto per quanto concerne gli affitti, che hanno mantenuto il
proprio valore in quanto tale modalità è stata preferita rispetto all'acquisto, che comunque non
manca.
Ad comprare i capannoni sono stati soprattutto coloro che intendevano avviare attività
artigianali, in particolar modo legate al legno e ai serramenti. Gli investitori sono stati
soprattutto privati, i quali hanno mediamente impiegato 100-150 mila euro su soluzioni che
potessero garantire un rendimento lordo del 6-7%, tipicamente di altezza compresa tra 5 e 6
metri, con 500-800 mq di superficie e dotati di un comodo spazio per le manovre degli automezzi.
La zona più industriale è quella che si sviluppa intorno a via Ugo La Malfa, dove sorgono capannoni
anche di ampia metratura (2000 mq), costruiti nei primi anni 2000, destinati soprattutto ad attività
di artigianato e commerciali, quali somministrazione e concessionari d'auto. Chi è interessato
all'acquisto deve spendere circa 700 euro al mq, mentre per una tipologia in affitto sono necessari
tra 500 e 800 euro al mese. Un'altra area che incontra il favore degli imprenditori è quella del
quartiere Brancaccio: sviluppatosi tra gli anni '50 e '60, ospita stabili più piccoli e più vetusti, meno
richiesti perché sono necessari costosi lavori di ristrutturazione. Pertanto, la spesa da sostenere è
inferiore: 400 euro al mq nel caso in cui si opti per l'acquisto, 200-250 euro al mese per l'affitto.
Tra le attività presenti in zona vi sono imprese artigiane di argenteria e supermercati.
Si segnala la costruzione della metropolitana che dovrebbe migliorare notevolmente i
collegamenti tra le zone e, in prospettiva, potrebbe rivalutare i capannoni presenti in zona.
CAGLIARI
Nella prima parte dell'anno i capannoni del capoluogo sardo non hanno subito variazioni di
rilievo (eccetto -6,3% degli affitti delle tipologie nuove), seppur attorno alla SS 554 i lavori di
progettazione della nuova strada che collegherà questa zona con il Policlinico hanno portato al
blocco parziale (talvolta anche alla chiusura) di numerosi accessi fronte strada.
Grazie a fondi pubblici (specialmente nel settore artigianale), gli imprenditori locali si sono
orientati non solo sugli affitti (che comunque rappresentano la maggioranza del mercato), ma
anche sulle compravendite dei capannoni. I privati (tra cui artigiani, carrozzieri e meccanici)
dispongono mediamente di cifre non superiori a 450 mila euro, che scelgono di impiegare per
soluzioni 400 mq; al contrario, le grandi società ricercano tipologie di taglio superiore a 400-500
mq, con un'altezza che consenta la produzione su più livelli, possibilmente dotate di ampio spazio
per le manovre degli automezzi. Molto apprezzati sono gli stabilimenti dotati di accesso principale
fronte strada e di accesso secondario nelle vie interne. In particolare, lungo la SS554 sono presenti
attività artigianali, quali vetrerie, carrozzerie, falegnamerie e attività di arredamenti.
Tra le zone industriali più richieste si segnalano l'area di Sestu, comune a nord della città, e le zone
attorno alla SS131, dove sorgono sia soluzioni usate sia di nuova realizzazione: l'ampiezza media è
compresa tra 400 e 500 euro al mq, per una spesa complessiva che si attesta tra 800 e 1200 euro
al mq. La parte nord della SS554, quella più vicina a Cagliari, non offre soluzioni adatte a chi è in
cerca di capannoni: perciò la preferenza ricade sulla tratta orientale della strada che collega
Quartu Sant'Elena con Selargius. In questa zona un capannone fronte strada viene valutato tra 700
e 1000 euro al mq se di nuova costruzione e tra 600 e 800 euro al mq se usato e in buono stato di
conservazione; nelle strade più interne, la prima tipologia si compravende a 600-800 euro al mq,
mentre per una soluzione usata servono 100 euro al mq in meno. Per quanto riguarda gli affitti, un
capannone fronte strada di nuova realizzazione viene concesso a 95-120 euro al mq annuo, ne
servono non più di 85 euro al mq annuo per una soluzione usata, mentre il canone di un
capannone ubicato in vie interne oscilla tra 60 e 72 euro al mq annuo, indipendentemente se la
soluzione sia nuova o usata.
Si segnalano interventi di nuova costruzione, sparsi lungo tutto il territorio periferico del
capoluogo sardo: alcune di questi nuovi capannoni hanno già incontrato richieste da parte di
imprenditori, per una spesa che si attesta tra 900 e 1300 euro al mq.
LABORATORI
Sul mercato dei laboratori si registrano valori in diminuzione, che oscillano tra -4,3% delle locazioni
e -6,3% delle compravendite.
MILANO
La richiesta di laboratori è orientata su soluzioni con accesso carraio, impianti di riscaldamento e
pochi lavori di ristrutturazione, da destinare prevalentemente a deposito o ufficio. Questo
mercato ha evidenziato un calo, relativamente contenuto negli affitti (-3,3%) e più consistente
nelle quotazioni (-8,8%).
TORINO
Anche a Torino si è registrato un andamento al ribasso, infatti i prezzi di vendita sono in calo del
7,3%, leggermente di più rispetto ai valori dei canoni di affitto (-6,2%). Le richieste provengono
da piccoli artigiani che intendono avviare le tipiche attività di quartiere, orientandosi su vecchi
magazzini riconvertiti o, più genericamente, su soluzioni di 100-200 mq. Tra le zone più richieste si
segnalano Borgo Vittoria, Pozzo Strada e Barriera di Milano, in cui si può compravendere a cifre
che oscillano tra 450 e 600 euro al mq.
ROMA
Nella capitale il mercato dei laboratori è poco sviluppato, ma si registra qualche vendita di
immobili seminterrati adibiti come magazzini o uffici. Per compravendere un laboratorio servono
circa 700 euro al mq, mentre il canone di affitto ammonta a circa 70 euro al mq annuo: entrambi
tali valori sono in netto calo rispetto a sei mesi fa.
VERONA
I laboratori sono generalmente porzioni di capannoni, dove vengono svolte prevalentemente
attività di magazzino (solo raramente si effettuano attività produttive in senso stretto). Nelle
località di provincia si segnalano forti andamenti al ribasso, con quotazioni che sono diminuite di
poco più dell'11%, al pari delle locazioni. Leggermente meglio l'andamento degli affitti nelle
zone cittadine, dove il calo è stato pari al 5,5%.
CAGLIARI
Nel capoluogo sardo il numero di richieste di laboratori è in diminuzione. La tendenza generale è
quella di orientarsi verso soluzioni ubicate nelle zone più esterne della città. Falegnami,
carrozzieri, gommisti e meccanici sono le categorie che più ricercano queste soluzioni: per
un'attività di piccola o media grandezza vengono preferiti spazi non più ampie di 250 mq nelle vie
interne, mentre per una tipologia situata fronte strada la metratura richiesta si attesta a 400-450
mq.
Il canone mensile di locazione è di 60-72 euro al mq annuo, mentre le quotazioni di un buon
usato non superano i 500 euro al mq. Sulle vie interne i valori arrivano ad un massimo di 500
euro al mq mentre l'affitto medio non va oltre 60 euro al mq annuo.
PALERMO
I laboratori hanno registrato un andamento costante, con un aumento della domanda di
soluzioni in acquisto piuttosto che in locazione.
Questa tipologia immobiliare è richiesta soprattutto da artigiani, ma anche da fabbriche di infissi e
studi odontotecnici: la preferenza ricade su soluzioni di 200-300 mq che all'esterno abbiano un
comodo spazio per le manovre dei mezzi. Mediamente un laboratorio si acquista con 500-600
euro al mq, mentre lo si può affittare a 660 euro al mq annuo.