Mercato immobiliare CAPANNONI

MERCATO IMMOBILIARE NON RESIDENZIALE
Industriale: capannoni
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni degli immobili del comparto non residenziale hanno registrato
un ribasso generalizzato che ha interessato sia i prezzi sia i canoni di locazione. Le difficoltà economiche
che tante aziende hanno attraversato e stanno ancora attraversando hanno fatto sentire i loro effetti su
capannoni, negozi ed uffici. Un importante colpo al settore è stato poi dato dall’introduzione dell’Imu
che, su queste tipologie immobiliari, ha pesato in maniera considerevole scoraggiando sia imprenditori
sia investitori.
Nel settore non residenziale la maggioranza delle richieste si orienta verso la locazione, una scelta
dettata soprattutto dal rischio dell’attività imprenditoriale e dalla volontà di non immobilizzare capitali
all’inizio dell’attività.
CAPANNONI
CAPANNONI (I sem 2013 %)
Nuovo
vicino alle arterie
lontano dalle arterie
Usato
vicino alle arterie
lontano dalle arterie
prezzi
-4.5
-4.7
-4.9
-5.4
canoni di locazione
-3.6
-4.3
-3.8
-4.3
Il settore immobiliare dei capannoni ha registrato una contrazione dei prezzi e dei canoni di locazione sia
sulle tipologie nuove sia su quelle usate, con una performance peggiorativa per quelle posizionate lontane
dalle arterie di comunicazione. Le difficoltà di molte aziende del settore produttivo stanno cambiando la
configurazione di questo segmento. I capannoni, infatti, sono sempre meno destinati ad attività produttive e
sempre più orientati verso attività di stoccaggio e deposito. Allo stesso tempo si registrano richieste per
l’apertura di attività legate alla ristorazione. Le quotazioni di un capannone usato sono diminuite del 4,9%
(vicino alle arterie) e del 5,4% (lontano dalle arterie), quelle del nuovo (-4,5% vicino alle arterie e -4,7%
lontano dalle arterie).
Milano
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni dei capannoni di Milano sono diminuite sia per le tipologie usate
sia per quelle di nuova costruzione. I canoni di locazione delle soluzioni nuove sono diminuiti del 2,6%
(vicino alle arterie) e del 2,9% (lontano dalle arterie) mentre sulle soluzioni usate il ribasso è stato del 4%
per le soluzioni vicine alle arterie e del 5,3% per quelle posizionate lontano dalle arterie.
Si segnala una importante diminuzione delle richieste sia in acquisto sia in affitto. Molte aziende infatti
decidono di ridimensionarsi oppure di trasferirsi lontano dalla città per abbattere i costi. Sul mercato
delle compravendite l’IMU è stata determinante nel rallentamento degli scambi. Numerosi investitori e
aziende produttrici infatti hanno deciso di vendere il capannone perché l’aggravio fiscale era troppo
gravoso. Tra le zone preferite di Milano per chi decide di prendere in affitto un capannone ci sono
Maciachini e Romolo in questo momento. A cercare capannoni in affitto sono prevalentemente società di
catering oppure società commerciali che si occupano di vendita all’ingrosso. Le prime cercano capannoni
in cui potranno inserire una canna fumaria. La tipologia più ricercata ha una metratura compresa tra 200 e
300 mq ed è dotata di un’area di carico e scarico di merci. L’offerta di capannoni in zona Bovisa non è
particolarmente elevata in quanto la maggior parte di tali soluzioni è già stata convertita in laboratori o in
appartamenti per studenti, grazie alla vicinanza con il Politecnico. Le richieste si sono concentrate
soprattutto su soluzioni di piccole dimensioni (circa 150 mq di cui c’è comunque poca offerta), con
un’altezza tale da permettere il soppalco e dotate di comodo spazio esterno per le attività di carico e
scarico. Tra le attività ivi inserite ci sono carrozzerie, studi fotografici ma, soprattutto, scuole di ballo e di
ginnastica; solo una parte di tali immobili viene convertita in loft.
I proprietari richiedono circa 1000 € al mq, le cifre scendono leggermente in zone più periferiche (ad
esempio Quarto Oggiaro); in affitto si richiedono circa 80 € al mq annuo.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Nell’area Nord-Ovest di Milano, quella che va dal Cimitero Maggiore al Cimitero Monumentale, il
mercato dei capannoni si attiva quasi esclusivamente sulle soluzioni di piccolo taglio, preferibilmente
situate al piano terra e in zone con accesso carraio. Le attività che stanno incontrando difficoltà sono
quelle legate all’auto, al contrario si registrano utilizzi di tali strutture per depositi e, in questo momento,
per locali notturni. A ricercare tali soluzioni sono società che hanno liquidità a sufficienza da impiegare
soprattutto sugli affitti. Mediamente è possibile usufruire di un capannone ad un canone di 90-100 € al mq
annuo (con rare punte di 110 €); la stessa soluzione si può acquistare a 1800-2000 € al mq in zone
periferiche, fino a toccare valori massimi di 3000 € nelle zone più centrali, ad esempio in via Piero della
Francesca). In questa via un capannone è stato riconvertito in abitazioni, ma oltre a ciò non si registrano
ulteriori nuovi progetti. Concentrazioni di capannoni si trovano in via Idro, nell’area più periferica di viale
Padova, ed in zona Crescenzago. Si tratta di soluzioni al massimo di 500 mq, spesso vetuste perché
realizzate tra gli anni’50 e’60: per questo motivo a volte i proprietari preferiscono optare per la vendita
piuttosto che ammodernare e poi affittare. Questa dinamica è comune anche per locali commerciali in
pessime condizioni i quali, una volta rimasti vuoti, sono messi in vendita invece di essere riqualificati e
ricollocati sul mercato delle locazioni.
Torino
In ribasso i canoni di locazione sia per i capannoni nuovi (-5,3% e -10,6% rispettivamente vicino e lontano
dalle arterie) sia per quelli usati il cui calo è stato nell’ordine del 4%. Una flessione compresa tra 9% e 11%
ha interessato invece i prezzi.
Il capannone-tipo deve essere situato in prossimità delle principali arterie di comunicazione,
preferibilmente ubicato in un’area industriale, dotato di un comodo spazio per le manovre di carico e
scarico e di ampiezza compresa tra 500 e 1000 mq. Le attività impiantate sono generalmente quelle di
produzione, meccanica e di tipo artigianale, ma si sono avute richieste per capannoni più grandi dove sono
state insediate attività di produzione su larga scala (in questo caso l’altezza è un elemento importante) o di
logistica.
Tutta la prima cintura torinese, quella che si sviluppa lungo la tangenziale, è la zona più richiesta: Borgaro
Torinese, Collegno, Grugliasco, Moncalieri, Rivoli e Settimo Torinese presentano quotazioni medie di 700 €
al mq per il nuovo, ma si può scendere a 550 € al mq se si intende acquistare esclusivamente la scatola
vuota. L’usato, a sua volta, costa tra 400 e 450 € al mq se abbastanza recente, mentre quello più vetusto
scende di circa 100 € al mq.
Verona
Il mercato dei capannoni ha mostrato stabilità, in relazione sia allo stato dell’immobile sia alla posizione
relativa alle arterie di comunicazione. Acquirenti e investitori sono pressoché scomparsi, sia a causa delle
problematiche legate al finanziamento, sia perché si preferisce attendere che la situazione si sblocchi. La
quasi totalità delle richieste si concentra sugli affitti, la cui domanda proviene da piccoli imprenditori che
impiantano attività di artigianato o di deposito e stoccaggio merci.
Alle porte della città e dotata di veloci e facili collegamenti con la provincia scaligera, la zona Z.A.I. è
sempre la più ricercata e apprezzata. I capannoni sono stati realizzati negli anni’70 e presentano
quotazioni di 500-600 € al mq allo stato originario e di 800-850 € al mq se già ristrutturati, mentre il canone
medio di affitto si aggira intorno a 36 € al mq annuo. Interessanti anche le piccole realtà della provincia, tra
cui San Giovanni Lupatoto, dove i valori sono inferiori di circa 100 € al mq e 4-6 € al mq annuo per l’affitto.
Roma
Nella capitale i prezzi ed i canoni di locazione dei capannoni sono rimasti stabili in questa prima parte del
2013. La ricerca di queste tipologie immobiliari interessa prevalentemente le zone a ridosso del G.r.a.,
Fiumicino, Ostia, via Salaria, via Nomentana. Si sono avute soprattutto richieste di capannoni in affitto e
spesso le imprese che cercano chiedono canoni più bassi. L’utilizzo a cui sono destinati riguarda
prevalentemente deposito o magazzino; in forte ribasso la ricerca di capannoni per utilizzo produttivo e
per uso logistico. Si sono ricercati tagli compresi tra 300 e 1000 mq. Si prediligono le soluzioni situate nei
pressi di importanti arterie stradali e l’altezza è uno degli elementi più importanti nella scelta dei capannoni
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
anche se dipende dal tipo di attività che si svolge. Deve essere preferibilmente ubicato in un’area
industriale, dotato di un comodo spazio per le manovre di carico e scarico. Capannoni di recente
costruzione destinati soprattutto alla logistica sono disponibili nell’area di Commercity a Fiumicino.
I prezzi e i canoni di locazione dei capannoni a Roma sono rimasti stabili nella seconda parte dell’anno,
mentre si registra una contrazione degli stessi nei comuni della provincia di Roma.
Napoli
In diminuzione i prezzi ed i canoni di locazione: i prezzi delle soluzioni nuove sono diminuiti del 15% vicino
alle arterie e del 15,6% lontano dalle arterie, le soluzioni usate hanno perso tra il 16 ed il 18%. I canoni di
locazione hanno registrato stabilità per le tipologie nuove ed un calo tra -13% e -17% per le soluzioni usate.
Si registrano forti variazioni al ribasso nella zona di Arenaccia – Corso Garibaldi, mentre nei pressi del
Centro Direzionale le quotazioni sono diminuite meno. Si osserva una minore propensione all’acquisto,
infatti si prediligono tipologie in affitto, settore che ha denotato stabilità nella prima zona, ma
importanti ribassi nella seconda. A cercare un capannone sono aziende, provenienti da fuori città, che
ricercano soluzioni disposte su un solo livello, senza particolari lavori di ristrutturazione da effettuare,
ubicate nelle vicinanze delle arterie di comunicazione e dotate di comodo spazio per le manovre degli
automezzi; solo in casi eccezionali sono stati richiesti stabili con un’altezza specifica (nella fattispecie 11-12
metri) o di ampia metratura (1400 mq). Le attività generalmente impiantate sono quelle di produzione e
stoccaggio, spesso effettuate nello stesso stabile.
Le uniche zone in città dove sono presenti capannoni sono Arenaccia e l’area limitrofa al Centro
Direzionale. Poiché molto vicine tra loro, l’offerta è simile e consiste in strutture piccole e datate, dove sono
presenti aziende familiari che lavorano materiali ferrosi o alluminio oppure piccole officine meccaniche. In
base alle condizioni interne ed esterne, la metratura e l’ubicazione, i valori si attestano tra 400 e 600 € al
mq, mentre per l’affitto si considerano 36-48 € al mq annuo. Da segnalare che sono in costruzione centri
commerciali a Gianturco, i cui lavori sono a buon punto.
Palermo
Il mercato dei capannoni sta incontrando notevoli difficoltà e l’incontro tra domanda e offerta è molto
difficile. A ricercarli sono società di telefonia, supermercati, concessionarie di automobili e imprese di
vendita al dettaglio, che si orientano su capannoni di almeno 1000 mq, con un’altezza di almeno 5 metri e
dotati di comodo accesso per gli automezzi e di parcheggio esterno.
La zona più industriale e maggiormente richiesta si sviluppa intorno a via Ugo La Malfa, dove i capannoni
sono di ampie dimensioni (2000 mq) e sono stati realizzati nei primi anni 2000: le quotazioni si attestano
intorno a 700 € al mq, per l’affitto si devono considerare 60-96 € al mq annuo. Interessante anche l’area di
Brancaccio, dove gli stabilimenti risalgono agli anni ’70-‘80 e sono richiesti principalmente da imprese locali
di produzione artigianale che necessitano per motivi logistici di essere vicini allo snodo autostradale. I valori
sono inferiori e si aggirano su 400 € al mq per l’acquisto e 36-42 € al mq annuo.
Cagliari
Le richieste di capannoni si sono orientate principalmente sugli affitti, soprattutto da parte di società che
ricercano tipologie di taglio inferiore a 1000 mq, possibilmente dotate di ampio spazio per le manovre
degli automezzi, in cui avviare attività produttive di piccolo artigianato o da usare come magazzino. Da
segnalare che si registrano sempre più di frequente richieste di negoziazioni di canoni di locazione da parte
degli imprenditori.
Tra le zone industriali più richieste si segnalano le zone attorno alla EX SS131, dove sorgono sia soluzioni
usate che di nuova realizzazione. Si segnalano interventi di nuova costruzione, sparsi lungo tutto il
territorio periferico del capoluogo sardo: alcuni di questi nuovi capannoni hanno già incontrato richieste da
parte di imprenditori, per una spesa che si attesta tra 800 e 1200 € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa