Riforma delle Siiq mercato più trasparente

MERC ATO. 2
|
SOCIETÀ DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE QUOTATE
di
diStefano
AntonioCianciotta
Lucchese
Imprese
PORTA A MARE
Uno dei progetti
promossi da Igd è
Porta a Mare è la
riqualificazione dell’area
industriale degli ex
Cantieri Orlando a
Livorno, gestito dalla
società Porta Medicea
Srl (controllata da Igd
Management e Cmb di
Carpi), per un valore di
oltre 200 milioni di euro.
Il polo multifunzionale
si articola in 5 diverse
aree di intervento,
occupa una superficie
di 70 mila metri
quadrati e comprende
interventi sia in ambito
residenziale sia in
ambito commerciale,
includendo anche
attività terziarie e
ricettive. La fine dei
lavori è prevista per il
2018.
Novembre 2013 N. 8
Riforma delle Siiq
mercato più trasparente
IL NUOVO CANTIERE
56
Nel 2006 dovevano rappresentare il volano per lo sviluppo
e la modernizzazione della finanza immobiliare italiana.
Tranne pochissime eccezioni sono cadute nel dimenticatoio.
Adesso le Siiq, Società di Investimento Immobiliare Quotate,
potrebbero diventare protagoniste del processo di dismissione
del patrimonio pubblico. Un’intera misura del provvedimento
«Destinazione Italia» ne uniforma il regime fiscale a quello
dei fondi immobiliari, con una modifica sostanziosa dell’attuale
normativa. I tempi non saranno brevi ma il mercato diventerà
di sicuro più trasparente e competitivo.
S
iiq atto secondo. Presentate nel 2006 come
lo strumento per modernizzare il sistema
immobiliare italiano, le Società di Investimento
Immobiliare Quotate tornano di moda grazie
all’articolo 28 del provvedimento «Destinazione
Italia», varato dal Governo Letta a metà settembre. Gli obiettivi di «Destinazione Italia» sono
quelli di rilanciare gli investimenti esteri in Italia attraverso una serie di misure che tendono
a facilitare l’intervento di operatori italiani e
stranieri, rimuovendo quegli ostacoli burocratici e normativi che da sempre impediscono di
operare in Italia.
Un’intera misura del provvedimento, come
Norme e funzioni delle Siiq
Ai sensi della legge sul reddito federale degli Stati Uniti, un Real Estate Investment
Trust (Reit) è una società per azioni, trust o associazione che agisce come un agente di investimento specializzato nel settore immobiliare e dei mutui immobiliari.
Lo scopo è quello di ridurre o eliminare l’imposta sulle società, evitando così la doppia
imposizione dei redditi proprietario. In cambio, i Reit sono tenuti a distribuire almeno
il 90% del loro reddito imponibile nelle mani degli investitori.
I Reit possono essere classificati a patrimonio netto, mutuo, o ibrido e possono essere
a capitale pubblico o a capitale privato. In Europa troviamo i corrispettivi dei Reits con
nomenclature e regolazioni leggermente diverse, anche se in buona sostanza il sistema
delle società quotate europee ha mutuato quello statunitense.
In Italia sono solo due le Siiq costituite: Beni stabili e Igd. Beni Stabili ha un patrimonio
immobiliare di 5,2 miliardi; Igd, nata dal conferimento di porzioni significative del patrimonio immobiliare di Coop Adriatica e di Unicoop Tirreno, di 1,9 miliardi.
Le Siiq nei Paesi europei
Belgio
Italia
Bulgaria
Finlandia
Francia
Germania
Gran Bretagna
Fbi (Fiscale Beleggingsinstelling –
Società di capitali)
Sicafi (Société d’Investissement à Capital
Fixe – Società di capitali )
Siiq (Società di investimento immobiliare
quotate)
B-Reits (Bulgarian Real Estate
Investment -Trust)
F-Reits (Finnish Real Estate Investment
– Trust)
Siic (Société d’Investissements
Immobilieres Cotée – Quotata)
G-Reits (German Real Estate Investment
– Trust)
Reits (Real Estate Investment – Trust)
detto, è stata dedicata alle Siiq, ed è stata
pensata per promuovere il sistema del Real
estate italiano in una prospettiva internazionale, per facilitare la vendita del patrimonio
immobiliare, a cominciare dagli asset pubblici che valgono circa 340 miliardi.
Per rendere operativa questa opportunità, che
negli altri Paesi europei è molto diffusa, è
necessario riformare l’attuale legge e i tempi
non saranno brevi.
Dovranno essere apportate, inoltre, modifiche
anche allo statuto vigente di creazione delle
Siiq, come si legge nel documento programmatico recentemente varato, che attribuisce «l’effi-
ANNO DI
INTRODUZIONE
1969
2006
2006
2004
2010
2003
2007
2007
cienza del mercato immobiliare, in particolare
del comparto non residenziale, in buona misura alla presenza di investitori istituzionali»,
e ancora più esplicitamente per sviluppare le
Siiq il documento si preoccupa di segnalare
che «si deve assicurare agli investitori una
redditività in linea con quella degli analoghi
strumenti europei, senza incidere sul profilo
di rischio del prodotto».
Le Siiq, nonostante le rigidità del sistema
normativo, sembrano essere la risposta più
efficace per rilanciare sul piano internazionale il Real Estate italiano, perché aumentare il loro numero, e di conseguenza ampliare il loro portafoglio, significa conferire più
modernità e trasparenza al mercato.
La precondizione perché si attui questo passaggio è quella di procedere alla semplificazione
normativa per rendere attrattiva la possibilità
di investimento degli operatori internazionali. Il
processo dovrà essere rapido, non impegnativo
sotto il profilo legislativo per non destabilizzare
gli investitori con cambiamenti normativi eccessivi, e soprattutto sviluppare e valorizzare
Aldo Mazzocco
presidente Beni
Stabili Sgr
«In questo
momento
l’Italia non è
un Paese facile
per gli investimenti perché
non ha più risorse per gestire
l’ammodernamento della propria
infrastruttura immobiliare. Per
venire in Italia gli stranieri vogliono
condizioni macro di stabilità e
certezza e in generale cercano una
facilità di gestione negli strumenti
da utilizzare».
uno strumento che in Italia non ha riscosso lo
stesso successo che in altri Paesi. Basti pensare
che in Francia esistono 40 Siiq e che in Gran
Bretagna ne sono state istituite 15 sul modello
della Agenzie statunitensi Reits.
Attualmente sono solo due le Siiq a Piazza Affari, Beni Stabili e Igd (quest’ultima opera in
prevalenza nella Grande distribuzione) e facendo un parallelo con Francia e Regno Unito, dove all’introduzione di Siic e UK-Reits ha fatto
Novembre 2013 N. 8
Olanda
NOMENCLATURA GIURIDICA
«Non possiamo
che accogliere
positivamente
le proposte di
Destinazione Italia
per promuovere la nascita di nuove
Siiq e attrarre investimenti anche da
investitori esteri. Mi sembra si vada
nella giusta direzione per modificare
il quadro normativo e avvicinarsi alla
best practice europea. Credo in ogni
caso che siano le società a dover fare
il primo passo verso la quotazione
in Borsa. Le nostre società non
dovrebbero temere di misurarsi con
il mercato e le sue regole, in modo
trasparente».
57
IL NUOVO CANTIERE
PAESE
Claudio Albertini
ad Idg
I PLAYER
INTERNAZIONALI
GUARDANO
ALL’ITALIA
Novembre 2013 N. 8
TRA LE OPERAZIONI IMMOBILIARI più importanti del 2013 l’acquisto dell’isola di San Clemente a Venezia
a opera dei Turchi della Permak. L’ultima è stata la cessione al fondo Blackstone del Franciacorta Outlet Village.
IL NUOVO CANTIERE
58
seguito un’intensa attività di messa a punto
normativa, l’analisi della vicenda italiana cominciata nel 2006 mostra piuttosto un’adozione frutto di un’estemporanea concessione al
mercato, piuttosto che la scelta delle Siiq quale
strumento per favorire un’effettiva crescita dimensionale del settore.
Il motivo dello scarso successo, questa è ormai l’opinione diffusa tra gli operatori e gli
esperti del settore, è la scarsa flessibilità del
modello italiano rispetto ad altri paesi europei e la scarsa attrazione sul piano fiscale.
L’elevazione della soglia minima di controllo dal 51% al 60% e l’estensione del regime
agevolato anche alle partecipazioni in fondi
d’investimento sono tra le proposte di modifica dell’attuale legge.
Per fare decollare la misura, infatti, è importante rendere meno rigidi i parametri di creazione
delle Siiq la cui composizione dovrebbe essere
strutturata nel modo seguente: una quota inferiore al 51% per l’azionista di riferimento,
il 35% del capitale in mano ad azionisti con
quote inferiori al 2%, la distribuzione almeno
dell’85% degli utili.
Un modo per abbassare le barriere d’accesso
alla possibilità della Siiq è un’elasticità iniziale per chi non ha i requisiti necessari nell’immediato, con possibilità di adesione da subito
e di adeguamento ai parametri richiesti entro
un tempo limite. Per le Siiq esistenti, inoltre,
sarebbe utile e interessante distribuire meno
dividendi per avere più liquidità. La riforma
delle Siiq assume un’importanza strategica
proprio alla vigilia delle dismissioni del patrimonio pubblico, perché crea le condizioni
per costituire società in grado di acquisire
porzioni significativi di asset pubblici.
Non ci sono solo il food e la moda italiani
negli interessi dei grandi marchi internazionali, perché sempre di più è il mattone
a fare gola ai grandi players stranieri.
Nel primo semestre del 2013 si è allungata, infatti, la lista degli asset immobiliari
italiani passati in mano straniere.
Ultimo a cambiare bandiera il Franciacorta
Outlet Village di Brescia: ad acquisirlo per
130 milioni è stato il colosso del private
equity Blakstone, che sta trattando con
Rcs l’acquisto dell’immobile di Via Solferino a Milano. A pesare positivamente
sul rinnovato interesse degli stranieri, oltre
alla appetibilità favorita dalla situazione
economica difficile che sta attraversando
il nostro Paese, anche il fatto che il mercato italiano stia diventando più liquido,
come quello di Londra dove solo il 60%70% degli acquisti dell’ultimo anno appartiene a inglesi.
Questo significa che il mercato è più trasparente e dinamico rispetto al passato, e
quindi potenzialmente competitivo.
A finire nel mirino dei compratori stranieri strutture di lusso come l’Hotel Tre Ville
di Positano, il San Clemente di Venezia
o l’Hotel Eden di Roma. Secondo la società di consulenza Jones Lang LaSalle
nel primo semestre 2013 gli investimenti stranieri in Italia hanno registrato quasi
1,5 miliardi di euro, con una prevalenza
di investitori europei, 24% del capitale in
entrata, grazie all’acquisto da parte di Axa
France di Bodio Centre.
In aumento i contratti in owner occupation e l’interesse per asset ben posizionati
con tenant e location di qualità, come per
esempio Porta Nuova a Milano o La Rinascente a Milano.
L’obiettivo richiede una grande consapevolezza
tecnica e di visione strategica che, fino a oggi, è
stata a carico semplicemente dei singoli soggetti
coinvolti. La definizione di un progetto comune
che coinvolga i diversi stakeholders diviene un
primo importante passo nella giusta direzione.
Anche prendendo esempio dagli Altri Paesi.
Se si guarda oltreconfine vediamo che le Siic
francesi pesano il 5% del mercato borsistico,
da noi lo 0,2%, con un market value che si è
ridotto dai 5,55 miliardi di euro di fine 2007
all’1,34 miliardi di oggi.
Alimentare questo segmento significa per il
sistema italiano avere un numero più rilevante di interlocutori cui rivolgersi quando sarà
immesso sul mercato un pacchetto di immobili a reddito affittati alla pubblica amministrazione.
© RIPRODUZIONE RISERVATA