carriere immobiliari

II
Lunedì 26 Gennaio 2015
STUDI & CARRIERE
Secondo gli avvocati esperti del settore, il mercato riprende anche grazie allo Sblocca Italia
Real estate, il mercato
intravede segnali di ripresa
Pagine a cura
di LUIGI DELL’OLIO
L
e speranze tradite degli ultimi anni
suggeriscono estrema prudenza, anche
se tra gli addetti ai lavori
cresce l’ottimismo in merito al mercato immobiliare.
In pochi osano pronosticare una vera ripresa, intesa
come inversione del ciclo
dopo la lunga crisi, ma la
sensazione diffusa è che il
peggio sia ormai alle spalle.
Grazie anche alle normative più recenti a sostegno del
settore e al ritrovato appeal
internazionale del mattone
italiano.
Occhi puntati
sullo Sblocca Italia
Davide Braghini
Davide Braghini, partner di Gianni, Origoni, Grippo, Cappelli &
Partners, vede nel decreto
Sblocca Italia (dl n. 133 del
12 settembre 2014, convertio nella legge 11 novembre
2014, n. 164) una possibile
chiave di volta per il mercato. Pur premettendo che il
rilancio del settore non può
andare disgiunto da una
ripresa generale dell’economia («se non sorgono nuove
imprese e quelle che ci sono
falliscono, il fabbisogno di
immobili di ogni genere non
può che diminuire»), l’avvocato ricorda che il provvedimento «ha il merito di riformare normative che erano
stagnanti da anni».
Tra le novità più interessanti, Braghini cita la
norma che consente di stipulare contratti di locazione (a uso diverso da quello
abitativo) in deroga alla
legge 392/1978, da tanti
anni considerata troppo
Supplemento a cura
di ROBERTO MILIACCA
[email protected]
e GIANNI MACHEDA
[email protected]
restrittiva. «In particolare, mesi, ma è ancora presto per modernizzazione, semplifi- oggi di proprietà dei fondi
cazione e omogeneizzazione immobiliari e gestiti dalle
la possibilità di conveni- sbilanciarsi», commenta.
(rispetto agli altri principa- Sgr».
re una durata inferiore al
Mentre esprime la sua conli Paesi europei) del quadro
minimo legale (6+6 anni o Nuove Siiq
normativo applicabile nel trarietà relativamente alla
addirittura 9+9 per il set- promosse a metà
settore immobiliare, «che specifica normativa secondo
tore turistico, dell’ospitalità
e dello spettacolo) potrebbe
Un aspetto che trova potrà aiutare ad attrarre, in cui le Siiq non sono Oicr, e
consentire di
c o n c o r d i particolare, quegli investi- pertanto restano escluse sia
abbattere nel
q u a s i t u t t i tori istituzionali esteri che dal perimetro di vigilanza
breve termigli avvocati oggi rivolgono la propria prudenziale di Banca d’Italia,
ne i canoni di
di settore è attenzione proprio verso che dall’ambito di applicazione
locazione, far e l a t i v o a l altri Paesi più efficienti e della disciplina Aifmd (Altercilitando l’ocf o r t e l e g a - credibili sotto il profilo del- native Investment Fund Manager Directive), «con evidenti
cupancy di
me tra l’im- la certezza del diritto».
Anche in questo caso, il vantaggi per le Siiq, ma con
immobili che
mobiliare e
altrimenti
l ’ e c o n o m i a riferimento è in primo luo- dubbi sulla legittimità della
norma che pogo allo Sblocca
resterebbero
italiana.
trebbe essere
sfitti», sottoD a u n a Italia, e in
ritenuta in
linea.
parte le co- p a r t i c o l a r e
contrasto con
«D’altro
s t r u z i o n i alle misure
le norme della
canto il loca(con il rela- ch e l i b e r a direttiva eutore, a fronte
tivo indotto) l i z z a n o l e
ropea», sottodi un canone
sono la pri- locazioni e a
Gabriele Capecchi
linea.
ridotto, può
ma voce del quelle ideate
Guarda il
ribaltare sul
Pil nazionale per rilanciabicchiere mezconduttore tutte le spese (contribuiscono con circa il re le Siiq.
zo pieno anA quest’ulconnesse all’immobile, con- 18%), dall’altra non c’è da
che Giusepsentendo di compensare la attendersi una ripresa im- timo proposipe Andrea
redditività ridotta con l’ab- portante degli investimen- to, Pocobelli
Giannantobattimento dei costi». L’uni- ti nel mattone fino a che la giudica ponio, partner
co limite di questa nuova congiuntura non avrà dato sitivamente
di Chiomenti:
norma è l’applicabilità solo segnali di inversione della s o p r a t t u t t o
«Il legislatore
le disposialle locazioni con canone rotta.
Luca
Pocobelli
ha finalmenannuo superiore a 250mila,
«Il mercato immobiliare zioni che fate accolto le
che esclude i piccoli spazi italiano soffre da tempo, in voriscono il
commerciali. Mentre Bra- primo luogo a causa della passaggio del patrimonio richieste del mondo immoghini definisce «un’occasio- complessiva crisi che af- dei fondi immobiliari alle biliare di adeguare il regime
ne mancata» la norma che fligge da anni l’economia Siiq, «perché perseguono Siiq agli analoghi strumenti
introduce un’agevolazione italiana», sottolinea Luca l’obbiettivo di agevolare di investimento varati da alfiscale per l’acquisto dello Pocobelli, counsel di Lat- la fase di liquidazione dei tri Stati europei», sottolinea.
stock di case nuove inven- ham & Watkins. Che vede fondi immobiliari chiusi e Tuttavia non si sbilancia a
dute, a patto di offrirle im- nelle ultime novità norma- il progressivo trasferimento stimare il definitivo decollo
mediatamente in locazione: tive uno sforzo in termini di dei portafogli immobiliari, della finanza immobiliare,
«La condizione del canone
agevolato o convenzionato,
STEFANIA PISCITELLI, SIMMONS&SIMMONS
infatti, riduce significativamente l’appetibilità di
questa agevolazione».
Gabriele Capecchi,
partner di Legance – Avvocati Associati, sottoliquindi, solo di costi per l’amministrazioa vendita di asset immobiliari
nea che «le nuove disposine dovuti alla necessità di provvedere alla
pubblici è, da anni, in cima alle
zioni vanno nella direzione
manutenzione ordinaria e straordinaria».
priorità dei governi che si sono
giusta e rappresentano un
Le cose sono cambiate nel
succeduti. Centinaia
incentivo ad investire nel
tempo, anche grazie a una
di strutture dismesse o non
settore».
serie di normative ad hoc,
adeguatamente sfruttate
Tra le novità più inteche tuttavia non hanno prosono candidate da tempo a
ressanti il professionista
dotto i frutti sperati nelle
finire sul mercato, in cerca
cita la liberalizzazione
aste organizzate. Anche
di fondi per ridurre il dedelle grandi locazioni non
perché spesso l’alienazione
bito pubblico, anche se si
abitative. «Da tempo gli
dei beni pubblici è disposta
fatica a trovare investitori
operatori del settore ave«senza una approfondita
interessati a spendere. Per
vano manifestato l’esigenvalutazione dei costi/beneStefania Piscitelli, dello
za di superare i limiti alla
fici, con l’unica esigenza di
Studio Legale Associato in
libertà negoziale imposti
avere immediata liquidità
associazione con Simmons
dalla legge e grazie al deal fine di ridurre il debito
& Simmons, le cause di
creto tali istanze sono stapubblico o l’indebitamento,
questa situazione sono da
te accolte», ricorda. «Sono
senza peraltro riuscirci».
rinvenirsi nella «crisi financonvinto che la facoltà di
Al contrario, per l’esperziaria che ha attraversato (e
derogare alle norme sulla
ta potrebbe avere risvolti
sta attraversando) il Paese»,
Stefania Piscitelli
durata del contratto, la depositivi nel lungo periodo
rendendo così complicato
terminazione del canone e
«la valorizzazione dei beni
«utilizzare l’intrinseco val’indennità di avviamento
pubblici, in quanto mantiene il bene nel
lore economico di un bene pubblico, al fine
sarà largamente utilizzapatrimonio dello Stato e degli enti terridi calmierare il debito e l’indebitamento
ta». In ogni caso, Capecchi
toriali e, al contempo, individua strumenpubblico».
resta prudente in merito al
ti idonei a utilizzare in modo efficiente e
Piscitelli ricorda che per molti anni il pafuturo, ritenendo che molproduttivo il bene stesso, divenendo - con
trimonio pubblico «non è stato considerato
to dipenderà dal recupero
l’ausilio dei privati - una fonte costante di
una risorsa per il risanamento e la stabidi attrattività presso gli
reddito». Piscitelli cita come esempi di valizzazione dei conti della finanza pubbliinvestitori internazionali.
lorizzazione gli strumenti di partenariato
ca. La sua gestione era basata sulla mera
«Qualche segnale in tal
pubblico-privato.
fruizione da parte della collettività e fonte,
senso è emerso negli ultimi
Aste pubbliche al palo
L
STUDI & CARRIERE
Lunedì 26 Gennaio 2015
III
Le Siiq potrebbero tornare a essere allettanti
ALESSANDRO BARZAGHI, COCUZZA & ASSOCIATI
Dal rent to buy una risposta alla crisi
La capacità della normativa di ademobile, rimanendo tutelato per il caso
guarsi al contesto congiunturale può
che il mercato peggiori ulteriormente e
essere decisiva per rilanciare il mermettendosi al riparo da peggioramenti
cato. Un esempio in tal
della propria situazione
senso arriva dalle ultime
finanziaria.
novità in materia di rent
Dall’altro i venditori,
to buy, contratto distinto
avranno più facilità nel
far girare i propri immodal leasing che prevede
bili, contando sul riscatto
l’immediata concessione
di una ragionevole porziodel godimento di un imne dei contratti di rent to
mobile, con diritto per il
buy e rimanendo comunconduttore di acquistarlo
que indennizzati in caso
entro un termine determicontrario».
nato, imputando al corriLo Sblocca Italia rende
spettivo del trasferimento
ora possibile trascrivere
la parte di canone indicata
i contratti, e questo offre
nel contratto.
tutela all’acquirente per
«In un momento di merle ipotesi che il venditocato debole, in cui gli acre alieni il bene ad altri
quirenti sono molto cauti
Alessandro Barzaghi
in costanza di godimento
e dubbiosi sugli acquisti
dell’immobile o il bene sia
di immobili, il rent to buy,
oggetto di pignoramento. Per Barzaghi
che ha ricevuto una specifica definizione
resta tuttavia un neo legato alla mannormativa, può essere di grande aiuto
cata introduzione di «novità fiscali adeper far ripartire il mercato», commenta
guate per supportare questa formula
Alessandro Barzaghi di Cocuzza &
contrattuale».
Associati. «Da un lato l’acquirente sa
che non sarà obbligato a comperare l’im© Riproduzione riservata
Giuseppe Andrea
Giannantonio
dopo anni di sofferenza per
i fondi immobiliari. «Non dipende sono dallo strumento
giuridico, ma dagli investitori
(soprattutto gli istituzionali),
che nella fase finale del 2014
hanno raffreddato il loro interesse per l’Italia», sottolinea. «Di positivo c’è che oggi
abbiamo un framework, per
quanto non completo. Ma
va sottolineato come, alcuni
degli stati europei (Spagna
ad esempio) che hanno visto
quotare con successo alcune
società immobiliari nell’ultimo periodo, si basavano
su un contesto giuridico più
fragile».
Anche Marco Casasole,
partner di Cms Adonnino
Ascoli & Cavasola Scamoni, promuove la nuova
normativa sulle Siiq e sulle
grandi locazioni.
«È positivo che si guardi
alle esperienze di successo di
altri Paesi, europei ma non
solo, per cercare di allineare
la legislazione nazionale a
quella di nostri competitor
e quindi rendere l’Italia un
paese più attraente per gli
investitori», sottolinea.
«Considerato il grande interesse che l’Italia continua
a suscitare negli investitori,
la creazione di un quadro
Il mattone di carta adesso
può contare anche sulle Sicaf
T
per azioni), alla possibilità dei soci di
ra le novità introdotte dalla già
nominare uno o più componenti dell’orcitata direttiva Aifm vi sono le
gano amministrativo (con conseguente
Sicaf, nuovi Oicr chiusi costitupossibilità di influire sulla gestione) e al
iti in forma di società per azionovero di strumenti finanziari che posni a capitale fisso, aventi per oggetto
sono essere emessi.
esclusivo l’investimento
Rispetto alle Siiq, non
collettivo del patrimonio
devono essere quotate,
raccolto mediante l’offerta
hanno minori rigidità in
di proprie azioni e di altri
termini di governance
strumenti finanziari pare, per poter usufruire di
tecipativi. Una novità che
agevolazioni fiscali, non
suscita grande interesse, a
devono investire prevagiudicare dalla serie di selentemente in immobili
minari e convegni organizda destinare a locazione.
zati sul tema nelle ultime
Quale potrà essere il
settimane. Luca Iaboni,
profilo dell’investitore
socio di Hi.Lex, vede spatipo? «Pensiamo inizialzi di crescita per questo
mente a coloro che hanno
strumento in Italia. «Le
investito in fondi immoSicaf sono già disciplinate
biliari in fase di liquidain diversi Stati Europei»,
zione, che possono essere
spiega. «La loro introduLuca Iaboni
interessati a valutare fin
zione in Italia è destinada subito uno strumento
ta ad ampliare l’offerta di
di reinvestimento competitivo», spiega
strumenti per la gestione del risparmio
Iaboni. «Con riguardo a potenziali ina beneficio di investitori professionali
vestitori, le Sicaf sconteranno probabile non».
mente un periodo di iniziale diffidenza
Rispetto ai fondi immobiliari, le Sicaf
dovuto alla necessità di conoscere meglio
presentano una maggiore flessibilità leil nuovo strumento», conclude.
gata, alla loro veste giuridica (società
Marco Casasole
normativo maggiormente allineato a quelli dei paesi concorrenti non può che essere
un fatto positivo. L’aspettativa è che i capitali che sono
confluiti in misura importante sul mercato spagnolo
possano essere incentivati
dal nuovo regime e quindi
possano considerare il mercato italiano come prossima
destinazione».
L’impatto della riforma
per le grandi locazioni, secondo Casasole, si vedrà in
primo luogo sugli immobili
retail, almeno nelle location
di maggiore prestigio, «nelle
quali ci si potrà aspettare il
superamento delle norme
vincolistiche in materia di
indennità per la perdita di
avviamento oltre che delle
prelazioni previste dalla
legge del 1978.
Ritengo, inoltre, che la modifica potrà avere un impatto positivo sugli immobili ad
uso alberghiero, per i quali i
conduttori tradizionalmente
richiedono contratti di lunga durata – di norma 20/25
anni – che ovviamente con il
regime vincolistico sono particolarmente invisi ai locatori a causa della progressiva
perdita di valore del canone
nel tempo», conclude.
Che il settore real estate
sia importante per gli studi
legali lo si registra anche
dagli ultimi movimenti che
si stanno registrando nelle
law firm.
L’ultimo, in ordine di tempo, è avvenuto pochi giorni fa
in Baker & McKenzie, che
ha rafforzato il profio staff
italiano con l’ingresso di
Alessandro Matteini, proveniente da Paul Hastings
in qualità di local partner.
Matteini è specializzato in
operazioni straordinarie, diritto e finanza immobiliare
e ha maturato una significativa esperienza nel settore del risparmio gestito con
Alessandro Matteini
riferimento, in particolare, ai
fondi comuni di investimento
immobiliari.
«L’arrivo dell’avvocato
Matteini rafforza ulteriormente il dipartimento Real
Estate in funzione della crescente richiesta della clientela di settore, nell’ambito
della più ampia strategia di
sviluppo di Baker & McKenzie in Italia», ha commentato Pierfrancesco Federici,
responsabile del dipartimento Real Estate di Baker &
McKenzie in Italia.
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