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N EW S L ET T ER R e a l E s t a te & T a x
Novembre 2014
Introduzione
SOMMARIO
Introduzione
1. MODIFICHE AL REGIME SIIQ
1.1 Modifiche ai requisiti SIIQ
1.1.1 Inapplicabilità della AIFMD
1.1.2 Requisiti partecipativi (Art. 1, commi 119, 119-bis
della Legge n. 296/2006)
1.1.3 L’asset test (Art. 1, commi 121, 122 della Legge n.
296/2006)
1.1.4 Il profit test (Art. 1, comma 121, 122 della Legge n.
296/2006)
1.1.5 Obblighi di distribuzione (Art. 1, comma 123, 123-bis
della Legge n. 296/2006)
1.2 Tassazione
1.2.1 Esenzione del reddito di impresa (Art. 1, comma 131
della Legge n. 296/2006)
1.2.2 Aspetti internazionali (Art. 1, comma 134, 141-bis
della Legge n. 296/2006)
1.3 La conversione da fondo immobiliare a SIIQ
1.3.1Agevolazioni fiscali per gli investitori in caso di
conversione da fondo immobiliare a SIIQ (Art. 1, co.
140-bis, 140-ter della Legge n. 296/2006)
1.3.2 Agevolazioni fiscali per i conferimenti di una pluralità
di immobili prevalentemente locati da un fondo
immobiliare a una SIIQ (Art. 1, co. 140-ter, 140quarter della Legge n. 296/2006)
2. MODIFICHE IN MATERIA DI LOCAZIONI E
AFFITTI
Il Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133 (di seguito il “Decreto”) – entrato in
vigore il 13 settembre e convertito, con modifiche, in Legge 11 novembre 2014, n.
164 pubblicata in Gazzetta Ufficiale in pari data – ha introdotto varie disposizioni
rilevanti per il settore immobiliare, inserite nel Capo V rubricato “Misure per il
rilancio dell’edilizia”.
In particolare, l’art. 20, rubricato “Misure per il rilancio del settore immobiliare”, ha
modificato la disciplina delle società d’investimento immobiliare quotate (SIIQ),
intervenendo sia sui requisiti di accesso a tale regime sia sulla disciplina fiscale, al
fine di agevolare l’utilizzo di tale veicolo d’investimento (introdotto con la Legge
n. 296/2006, ma a oggi poco utilizzato).
Inoltre, gli artt. 18 (“Liberalizzazione del mercato delle grandi locazioni ad uso non
abitativo”), 19 (“Esenzione da ogni imposta degli accordi di riduzione dei canoni di locazione”),
21 (“Misure per l’incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione”) e 23
(“Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”)
del Decreto hanno apportato modifiche alla disciplina delle locazioni e degli affitti.
Si osserva, infine, che le modifiche apportate alla versione orginaria dell’art. 20 del
Decreto, in sede di conversione, non sono di rilevante entità. Per quanto riguarda
invece gli articoli dal 18 al 23 sono state apportate, in sede di conversione, alcune
modifiche che saranno descritte nella sezione 2. della News Letter, tra le quali si
segnala sin d’ora l’innalzamento da € 150.000,00 ad Euro 250.000,00 del canone
annuo minimo stabilito ai fini dell’individuazione delle “grandi” locazioni a uso
non abitativo e l’esclusione da tale categoria delle locazioni aventi ad oggetto
“locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale”.
2.1 Grandi locazioni ad uso non abitativo
2.2 Incentivi per le locazioni ad uso abitativo
2.3 Affitto con riscatto
Le nostre sedi:
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1. MODIFICHE AL REGIME SIIQ
1.1 Modifiche ai requisiti SIIQ
1.1.1 Inapplicabilità della AIFMD
Innanzitutto, segnaliamo che, ai sensi dell’articolo
20 del Decreto, le SIIQ sono espressamente
escluse dal campo di applicazione della Direttiva
2011/61/UE in materia di alternative investment fund
managers (AIFMD), recepita in Italia con il Decreto
Legislativo 4 marzo 2014, n. 44.
L’articolo 1, comma 119-ter, della Legge n.
296/2006, come modificato dall’articolo 20 del
Decreto, infatti, dispone che le SIIQ non sono
incluse nella definizione di Organismi di
investimento collettivo del risparmio di cui al
Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n. 58
("Testo Unico della Finanza").
1.1.2 Requisiti partecipativi (Art. 1, commi 119,
119-bis della Legge n. 296/2006)
L’articolo 20 del Decreto modifica i requisiti
partecipativi richiesti alle SIIQ affinché possano
godere del regime agevolativo previsto dalla Legge
n. 296/2006. In particolare, la soglia di
partecipazione massima consentita a un singolo
socio è aumentata dal 51% al 60% (dei diritti di
voto e dei diritti di partecipazione agli utili).
Pertanto, la soglia massima di partecipazione in
una SIIQ è ora allineata a quella presente negli altri
Paesi europei con riferimento a strutture di
investimento similari (per esempio, Francia e
Germania).
Inoltre, l’articolo 20 del Decreto riduce la soglia del
flottante dal 35% al 25%, in coerenza con le regole
previste per le società quotate. Di conseguenza, in
applicazione delle nuove disposizioni, il regime
delle SIIQ ora richiede che il 25% delle azioni sia
detenuto da soci che non possiedano più del 2%
dei diritti di voto e più del 2% dei diritti di
partecipazione agli utili.
In termini di tempistiche la nuova disciplina
introduce un regime c.d. pre-SIIQ.
Infatti, il primo requisito (i.e. la soglia del 60%) può
essere soddisfatto entro i due esercizi successivi a
quello di esercizio dell’opzione per il regime delle
SIIQ. Se il requisito risulta soddisfatto, le regole
poste in relazione alle SIIQ sono applicabili a
partire dall’inizio del periodo d’imposta in cui detto
requisito partecipativo viene verificato.
Il secondo requisito (i.e. la soglia del 25%) può
essere verificato entro il primo periodo di imposta
per cui si è esercitata l’opzione per il regime delle
SIIQ. In questo caso, il regime speciale posto per
le SIIQ esplica i propri effetti dall’inizio di detto
periodo.
Il regime fiscale delle SIIQ si applica
temporaneamente finché i requisiti di cui prima
non sono soddisfatti. Se i requisiti non sono
soddisfatti nei tempi richiesti, le imposte sono
dovute in via ordinaria entro il quarto periodo di
imposta rispetto alla presentazione dell’opzione e
per quanto già versato verrebbe riconosciuto un
credito di imposta (i.e. “Entry tax”, imposta
sostitutiva del 20% sui capital gains e imposte
ipotecaria e catastale al 2%).
In base alle nuove disposizioni, i requisiti
partecipativi possono essere superati in caso di
operazioni societarie quali, ad esempio, l’aumento
di capitale e le fusioni.
1.1.3 L’asset test (Art. 1, commi 121, 122 della
Legge n. 296/2006)
Ai sensi dell’attuale regime SIIQ, almeno l’80%
dell’attivo patrimoniale deve essere costituito:
da immobili locati o
da partecipazioni in altre SIIQ o SIINQ
(società di investimento immobiliare non quotate).
Tale asset test è volto a dimostrare che l’attività
principale della SIIQ è la locazione di immobili
esercitata direttamente o indirettamente.
Ai sensi dell’articolo 20 del Decreto, l’asset test può
essere soddisfatto
anche prendendo
in
considerazione determinati fondi immobiliari
“qualificati”.
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Ai sensi del Decreto, tali fondi immobiliari
“qualificati” sono esclusivamente i fondi
immobiliari il cui patrimonio sia composto per
almeno l’80% da immobili destinati alla locazione
e/o da partecipazioni in veicoli di investimento
immobiliari (SIIQ, SIINQ, fondi immobiliari).
É importante sottolineare che il c.d. grace period
entro cui l’asset test deve essere soddisfatto è stato
esteso dagli attuali due anni a tre anni. Pertanto, in
applicazione delle nuove disposizioni, la non
osservanza delle condizioni di prevalenza dell’asset
test per tre esercizi consecutivi determina la
definitiva cessazione del regime speciale con
effetto dal secondo periodo d’imposta di mancato
rispetto.
1.1.4 Il profit test (Art. 1, comma 121, 122 della
Legge n. 296/2006)
Il secondo test che deve essere superato dalle SIIQ
riguarda la prevalenza dei redditi derivanti
dall’attività di locazione. Attualmente, almeno
l’80% dei ricavi deve derivare:
dall’attività di locazione immobiliare;
dai dividendi formati con utili derivanti
dall’attività di locazione immobiliare svolta
dalle SIIQ o SIINQ in cui partecipa la SIIQ
stessa.
Coerentemente con la modifica apportata all’asset
test, l’articolo 20 del Decreto include nel profit test
anche i ricavi derivanti dalle partecipazioni
detenute nei fondi immobiliari aventi le
caratteristiche indicate nel paragrafo precedente.
Inoltre, in applicazione delle nuove norme, il profit
test può essere superato anche tenendo in
considerazione le plusvalenze realizzate in caso di
alienazione degli immobili destinati alla locazione.
Invece, prima di tali modifiche, solo i redditi
derivanti dalla attività di locazione e la percezione
dei dividendi da essa derivanti erano rilevanti ai fini
del profit test (Art. 6, comma 3, D.M. 7 settembre
2007, n. 174).
Similmente a quanto previsto per l’asset test,
l’articolo 20 del Decreto estende il grace period entro
il quale il test deve essere soddisfatto. Di
conseguenza, in applicazione delle nuove
disposizioni, la non osservanza delle condizioni di
prevalenza del profit test per tre esercizi consecutivi
determina la definitiva cessazione del regime
speciale con effetto dal secondo periodo d’imposta
di mancato rispetto.
1.1.5 Obblighi di distribuzione (Art. 1, comma
123, 123-bis della Legge n. 296/2006)
Il regime speciale posto per le SIIQ pone in capo
alle stesse l’obbligo di distribuzione ai soci di una
percentuale fissa, determinata dalla legge, dell’utile
netto derivante dall’attività di locazione
immobiliare.
L’articolo 20 del Decreto riduce l’ammontare degli
utili da distribuire tendendo in considerazione che,
nel calcolo dell’utile netto, le SIIQ italiane, non
sono autorizzate a dedurre i costi di
ammortamento sugli immobili locati in
applicazione dei principi contabili IFRS. Al
contrario le strutture di investimento similari
presenti negli altri Stati UE che non usano i
principi contabili IFRS, hanno la possibilità di
dedurre elevate quantità di costi di ammortamento
in modo da ridurre gli utili da distribuire
obbligatoriamente.
Conseguentemente, in applicazione delle nuove
disposizioni, le SIIQ devono distribuire ogni anno
il 70% (in luogo del precedente 85%) del minore
tra:
l’utile netto derivante dall’attività di
locazione
immobiliare
e/o
dalla
partecipazione in altre SIIQ/ SIINQ/fondi
immobiliari “qualificati”; e
il totale degli utili.
Inoltre, prendendo spunto dalla disciplina delle
SIIC francesi, l’articolo 20 del Decreto introduce
l’obbligo di distribuire anche una percentuale fissa
delle plusvalenze derivanti dalle cessioni dei beni
immobili locati.
In particolare, le SIIQ devono distribuire il 50%
delle plusvalenze nette realizzate su immobili
destinati alla locazione o derivanti dalla cessione di
partecipazioni in SIIQ e SIINQ o in fondi
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immobiliari “qualificati” entro i due esercizi
successivi a quello di realizzo.
Si sottolinea, infine, che, al contrario, le
minusvalenze attribuibili alla attività di locazione
riducono l’utile netto e, conseguentemente,
l’ammontare da distribuire.
1.2 Tassazione
1.2.1 Esenzione del reddito di impresa (Art. 1,
comma 131 della Legge n. 296/2006)
Il regime speciale posto per le SIIQ prevede che il
reddito di impresa derivante dall’attività di
locazione immobiliare e dalla percezione dei
dividendi distribuiti dalle SIIQ, SIINQ partecipate
dalla stessa SIIQ è esente dall’IRES e dall’IRAP. Al
contrario, i redditi derivanti da attività differenti
sono soggette ai regimi IRES e IRAP ordinari
(circa il 31%).
Al fine di uniformare la disciplina italiana con
quella degli altri Stati UE (es. Olanda, Germania,
Francia e UK), l’articolo 20 del Decreto prevede
un’esenzione anche con riferimento alle
plusvalenze realizzate sugli immobili destinati alla
locazione e sulle partecipazioni in SIIQ, SIINQ o
fondi immobiliari “qualificati”. In particolare,
l’esenzione è concessa alle SIIQ con il fine di
facilitare la rotazione del portafoglio immobiliare,
che è la principale fonte di autofinanziamento per
le SIIQ dati gli obblighi di distribuzione.
Inoltre, con riguardo al regime fiscale al livello
della SIIQ, l’articolo 20 del Decreto prevede
un’esenzione da ritenuta sui redditi distribuiti dai
fondi immobiliari.
1.2.2 Aspetti internazionali (Art. 1, comma 134,
141- bis della Legge n. 296/2006)
In presenza di investitori non residenti, il regime
delle SIIQ prevede l’applicazione di una ritenuta a
titolo di imposta nella misura del 26% sui
dividendi. La ritenuta è ridotta al 15% ove i
dividendi derivino dalla locazione di immobili ad
uso abitativo.
In quest’ottica, l’articolo 20 del Decreto prevede
espressamente l’applicabilità delle Convenzioni
internazionali contro le doppie imposizioni con
riguardo agli utili distribuiti dalle SIIQ agli
investitori stranieri. Conseguentemente, l’aliquota
della ritenuta potrà essere ridotta in applicazione
della Convenzione esistente tra l’Italia e lo Stato di
residenza dell’investitore estero.
Appare opportuno sottolineare, che prima di tale
chiarimento normativo, l’applicabilità delle
Convenzioni contro le doppie imposizioni alla
SIIQ era dubbia.
Inoltre, con riguardo agli investitori esteri,
l’articolo 20 del Decreto ha modificato l’articolo
141-bis della Legge n. 296/2006, che estende il
regime SIIQ ai REIT esteri residenti nell’Unione
Europea (o negli Stati dello Spazio Economico
Europeo inclusi nella white-list) che abbiano una
stabile organizzazione in Italia.
In particolare, in applicazione della nuova
disciplina, l’accesso al regime SIIQ è consentito
anche ai REIT esteri che operano in Italia
attraverso una stabile organizzazione, la quale
svolga attività di locazione immobiliare
esclusivamente attraverso partecipazioni in SIINQ.
Conseguentemente, a partire dal periodo fiscale in
cui l’opzione ha effetto, il reddito di tale stabile
organizzazione è soggetto all’imposta sostitutiva
del 20%.
1.3 La conversione da fondo immobiliare a
SIIQ
Il Decreto introduce una serie di agevolazioni
fiscali volte ad agevolare il passaggio da fondo
immobiliare a SIIQ. In particolare, il Decreto
introduce regole attinenti:
a) la tassazione diretta ed indiretta applicabile
agli investitori nell’ipotesi di passaggio da
fondo immobiliare a SIIQ (si veda il
paragrafo 3.1.);
b) la fiscalità indiretta nelle
conferimento di portafogli
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ipotesi di
immobiliari
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prevalentemente locati da un fondo
immobiliare a una SIIQ (si veda il paragrafo
3.2.).
1.3.1. Agevolazioni fiscali per gli investitori in
caso di conversione da fondo immobiliare a
SIIQ (Art. 1, co. 140-bis, 140-ter della Legge n.
296/2006)
Il Decreto introduce regole volte a favorire il
passaggio degli immobili di un fondo immobiliare
in una SIIQ. Le fasi di questa operazione possono
essere riassunte come segue:
(i) il fondo immobiliare conferisce (in tutto o
in parte) il proprio portafoglio immobiliare
alla SIIQ in sede di liquidazione (totale o
parziale);
(ii) i quotisti del fondo immobiliare liquidato
ricevono in concambio delle quote del
fondo azioni della SIIQ, passando così da
quotisti del fondo a soci della SIIQ.
Con l’introduzione delle norme in commento, non
vi è alcuna tassazione ai fini delle imposte dirette
sull’eventuale plusvalenza derivante dal concambio
delle quote del fondo immobiliare con le azioni
della SIIQ.
Inoltre, in caso di successiva cessione degli
immobili che la SIIQ ha ricevuto mediante
conferimento dal fondo immobiliare, il valore
fiscalmente riconosciuto agli immobili sarà pari al
valore di conferimento.
Appare opportuno segnalare, inoltre, che, ai sensi
del Decreto, in caso di conferimento di immobili
da un fondo immobiliare ad una SIIQ già esistente
(quindi già quotata), a certe condizioni, non scatta
l’obbligo di O.P.A. (offerta pubblica di acquisto) in
capo al fondo conferente.
Il Decreto introduce, inoltre, ulteriori disposizioni
ai fini IVA.
In particolare, di regola, il trasferimento delle
quote del fondo immobiliare (o delle azioni della
SIIQ) sarebbe un’operazione esente da IVA. Come
tale, l’operazione ridurrebbe il pro-rata di detraibilità
(i.e. il diritto di detrazione dell’IVA in capo al
soggetto cedente).
Con le nuove regole introdotte dal Decreto, tali
trasferimenti non rilevano ai fini del calcolo del prorata di detraibilità.
1.3.2. Agevolazioni fiscali per i conferimenti di
una pluralità di immobili prevalentemente
locati da un fondo immobiliare a una SIIQ
(Art. 1, co. 140-ter, 140-quarter della Legge n.
296/2006)
Prima delle modifiche introdotte dal Decreto, i
conferimenti di portafogli immobiliari in una SIIQ
erano assoggettati al seguente trattamento fiscale ai
fini delle imposte indirette:
IVA (l’aliquota IVA varia a seconda del tipo
di immobile - 10% o 22%);
imposta di registro (9% per i conferimenti
fuori campo IVA);
imposta ipotecaria e catastale (2% ciascuna).
Il Decreto introduce nuove disposizioni in
relazione al regime fiscale applicabile ai
conferimenti
di
compendi
immobiliari
prevalentemente locati (al momento del
conferimento) da un fondo immobiliare a una
SIIQ.
Per “pluralità di immobili prevalentemente locati al
momento del conferimento” si intende un
complesso di beni immobili che per la maggior
parte del proprio valore totale è concesso in
locazione al momento del conferimento (si veda,
Circolare del 19 giugno 2006, n. 22/E, paragrafo
2.2.1). In virtù delle disposizioni introdotte dal
Decreto, dunque, i conferimenti di una pluralità di
immobili prevalentemente locati sono:
fuori campo IVA;
soggetti a imposta di registro in misura fissa
(€ 200);
soggetti a imposte ipotecaria e catastale in
misura fissa (€ 200 ciascuna).
Il regime fiscale sopra descritto è applicabile, in
base alle nuove disposizioni, anche alle
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assegnazioni da un fondo immobiliare a una SIIQ
eseguite per la liquidazione dei fondi stessi
(Articolo 140-quarter della Legge n. 296/2006).
2. MODIFICHE IN MATERIA DI LOCAZIONI E
AFFITTI
Gli artt. 18, 19, 21 e 23 del Capo V del Decreto
hanno apportato modifiche significative alla
disciplina civilistica e fiscale delle “grandi”
locazioni ad uso non abitativo, delle locazioni ad
uso abitativo e degli affitti con riscatto.
2.1. Grandi locazioni ad uso non abitativo
L’art. 18 del Decreto (Liberalizzazione del mercato delle
grandi locazioni ad uso non abitativo) prevede che
nell’articolo 79 della Legge n. 392 del 27 luglio
1978 - Disciplina delle locazioni di immobili urbani
(“Legge n. 392/1978”), dopo il secondo comma,
sia aggiunto il seguente:
“In deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti
di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di
abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i
quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250
mila, e che non siano riferiti ai locali qualificati di interesse
storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è
facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e
condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I
contratti di cui al periodo precedente devono essere provati
per iscritto”.
“2. Le disposizioni di cui al comma 1 non si applicano ai
contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di
conversione del presente decreto. Ai giudizi in corso alla
data di entrata in vigore della legge di conversione del
presente decreto continuano ad applicarsi ad ogni effetto le
disposizioni previgenti.”
Con la suddetta modifica, il legislatore sembra aver
dato finalmente ascolto alle numerose istanze
provenienti anche da vari operatori del settore
immobiliare, che, da tempo, rappresentavano la
necessità di superare il rigido sistema di tutela del
conduttore (considerato sempre “parte debole”) da
eventuali abusi del locatore (considerato sempre
“parte forte”) nel caso delle “grandi” locazioni
commerciali, in cui spesso, invece, il conduttore
era rappresentato da una società multinazionale
che non necessitava della tutela per il piccolo
esercente. Con la suddetta modifica, le parti
contrattuali delle locazioni ad uso non abitativo
(i)
per le quali sia pattuito un canone annuo
superiore ad Euro 250 mila e che
(ii)
non abbiano ad oggetto locali qualificati
di interesse storico a seguito di
provvedimento regionale o comunale,
potranno derogare alla disciplina dettata dal nostro
ordinamento in materia di locazioni.
A tal proposito, occorre sottolineare che prima
della conversione del Decreto in legge, la soglia del
canone di locazione annuo era fissata in Euro 150
mila e non era prevista l’esclusione dalla
liberalizzazione delle locazioni dei “locali qualificati
di interesse storico”.
Il legislatore, evidentemente, e come pure si legge
nel Dossier n. 177 del Servizio Studi del Senato
sulla legge di conversione, ha voluto “restringere
l’ambito di applicazione della norma.”, sia elevando il
limite del canone annuo, sia escludendo dalla
liberalizzazione i locali qualificati di interesse
storico a seguito di provvedimento regionale o
comunale.
A quest’ultimo riguardo, l’esclusione, così come
formulata, sembrerebbe far riferimento alla
competenza ed alla normativa regionale e
comunale in materia di commercio e, in
particolare, all’attribuzione della qualifica di
interesse storico a quei locali nei quali vengono
esercitate attività commerciali di particolare valore
storico ed artistico1 e non alla “dichiarazione
dell’interesse culturale” di cui all’art. 13 del Decreto
Legislativo n. 42 del 22 gennaio 2004 (“Codice dei
beni culturali e del paesaggio”), che, infatti, viene
adottata con provvedimento del Ministero per i
beni e le attività culturali2. Entrando invece nel
merito delle possibili deroghe alla disciplina in
materia di locazioni, giova segnalare che alcune
delle norme inderogabili che maggiormente
pregiudicavano nel caso delle grandi locazioni e,
quindi, in presenza di conduttori esperti ed
economicamente rilevanti, la libertà di assetto
1
Ad esempio, in alcune regioni, sono qualificati come storici i
locali adibiti ad attività artigianali, farmacie, alberghi o locande
di particolare valore storico e artistico, nei quali si svolgono le
stesse attività commerciali da più di 40/50 anni, che si trovino
in edifici di pregio, che siano particolarmente legati alla
tradizione, al territorio e all’economia locale, etc.
2
A tal proposito, si segnala che la dichiarazione dell’interesse
culturale e, quindi, la sottoposizione a vincolo storico
dell’edificio in cui si trovano i locali che esercitano attività
commerciali, è, in alcune regioni, uno dei requisiti che
possono contribuire all’emissione del provvedimento
regionale di riconoscimento dell’interesse storico di tali locali.
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il pubblico degli utenti e dei
consumatori, in caso di cessione
dell’immobile il conduttore ha un diritto
di prelazione per l’acquisto dell’immobile
stesso;
contrattuale, a discapito della miglior tutela degli
interessi di ciascuna parte erano:
(a)
(b)
la durata minima della locazione (art. 27
Legge 392/1978): sei anni per le
locazioni commerciali e nove anni per gli
alberghi, con un ulteriore vincolo per il
locatore che può impedire il rinnovo alla
prima scadenza solo in alcuni casi
limitati;
il diritto di recesso per il conduttore (art.
27 Legge 392/1978): al conduttore è
consentito inderogabilmente di recedere
dal contratto per “gravi motivi”, e la
giurisprudenza ha adottato un concetto
particolarmente ampio di “gravi motivi”.
Tale norma ha comprensibilmente
spesso spaventato i fondi internazionali e
ostacolato diverse operazioni di finanza
strutturata, posto che la certezza del
flusso dei canoni è soggetta all’alea dei
gravi motivi, la cui qualificazione è
rimessa
all’elaborazione
della
giurisprudenza;
(c)
l’indicizzazione del canone (art. 32 Legge
392/1978): nelle locazioni con durata
non superiore al minimo di cui al punto
a), l’indicizzazione del canone non può
eccedere il 75% dell’indice ISTAT dei
prezzi al consumo per le famiglie di
operai e impiegati. Tale limite,
chiaramente, contribuiva a rendere poco
appetibili investimenti da parte di
soggetti economicamente rilevanti;
(d)
l’indennità per la perdita dell’avviamento
(art. 34 Legge 392/1978): se il
conduttore ha svolto un’attività che
implica contatti con il pubblico degli
utenti e dei consumatori, in caso di
cessazione della locazione per motivi
diversi
dall’inadempimento
del
conduttore o dal suo recesso o disdetta,
il conduttore ha diritto a ricevere
un’indennità;
(e)
il diritto di prelazione per l’acquisto (art.
38 Legge 392/1978): se il conduttore ha
svolto un’attività che implica contatti con
(f)
il diritto di prelazione per nuova
locazione (art. 40 Legge 392/1978): se il
locatore intende locare l’immobile a terzi
alla scadenza del contratto di locazione il
(precedente) conduttore ha un diritto di
prelazione per prendere in locazione
l’immobile.
Si trattava di limiti che potevano ostacolare la
decisione di investire in Italia, poiché – ad esempio
– il soggiacere sempre e comunque al recesso per
gravi motivi impediva di acquisire certezza sui
flussi di cassa che derivano da un contratto di
locazione, con tutti i conseguenti problemi
sull’utilizzabilità del credito futuro per operazioni
di finanziamento, sconto e cessione del credito.
La modifica dovrebbe, verosimilmente, contribuire
ad allineare il nostro ordinamento agli altri paesi
europei ed attrarre più investitori internazionali,
consentendo loro di adottare per i loro
investimenti in Italia i modelli contrattuali tipici dei
mercati immobiliari internazionali.
Per completezza, segnaliamo, che anche nella
Relazione Illustrativa che accompagnava la bozza
di disegno di legge collegato alla legge di stabilità
2014, presentata al Consiglio dei Ministri nel mese
di novembre dello scorso anno e che già conteneva
la suddetta modifica, erano state svolte, in parte, le
considerazioni di cui sopra: “La disciplina in vigore
risale per la gran parte alla originaria legge sull’equo canone
(legge 382/1978) e, nonostante alcuni interventi di riforma,
continua a presentare rilevanti elementi di rigidità che non
hanno pari nei principali paesi europei. L’evoluzione del
sistema economico ha inoltre portato a constatare come le
originarie esigenze di tutela, che vedevano aprioristicamente
nel conduttore il “contraente debole” risultano largamente
superate. L’attuale disciplina vincolistica limita la libertà
delle parti di regolare liberamente il rapporto,
predeterminandolo in molti elementi essenziali (es. vincoli
alla durata del rapporto, ipotesi inderogabili di recesso del
conduttore, limitazioni alla possibilità di prevedere
liberamente le modalità di revisione del canone, ipotesi
inderogabili di prelazione, etc.).Tali rigidità rendono meno
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appetibili gli investimenti nel mercato italiano rispetto ai
mercati esteri e costituiscono un freno allo sviluppo del
mercato delle locazioni commerciali e degli immobili ad uso
turistico”.
(a)
abbia una durata consecutiva di almeno
otto anni (in caso di risoluzione del
contratto di locazione per motivi non
imputabili al locatore, il diritto alla
deduzione non viene meno se entro un
anno dalla risoluzione viene stipulato un
altro contratto),
(b)
preveda un canone non superiore al
canone concordato (ossia quello fissato
nei contratti tipo definiti in sede locale o
dalle convenzioni edilizie) e
(c)
non venga stipulato tra soggetti con
rapporti di parentela entro il primo grado
(ossia tra genitori e figli).
2.2. Incentivi per le locazioni ad uso abitativo
L’articolo 21 del Decreto Sblocca Italia (Misure per
l’incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione)
prevede una deduzione dal reddito complessivo del
20%, per le persone fisiche non esercenti attività
commerciale che acquistano unità immobiliari a
destinazione residenziale di nuova costruzione,
invendute alla data di entrata in vigore della legge
di conversione del Decreto od oggetto di interventi
di ristrutturazione edilizia o di restauro e di
risanamento conservativo, a condizione che
concedano tali unità immobiliari in locazione ad
uso abitativo per almeno 8 anni.
La deduzione, ripartita in otto quote annuali di pari
importo (nell’ipotesi massima, pari ad € 7.500
annui), è calcolata sul prezzo di acquisto dell’unità
immobiliare o sulle spese sostenute per la
costruzione della stessa nel limite massimo
complessivo di spesa di € 300 mila, nonché degli
interessi passivi dipendenti da mutui contratti per
l’acquisto delle unità immobiliari medesime, e
spetterà, fermo restando il limite complessivo
massimo, anche per l’acquisto o la realizzazione di
una seconda unità immobiliare da destinare alla
locazione.
La deduzione è riconosciuta, a partire dal periodo
d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto
di locazione, a condizione che l’unità immobiliare:
(i)
non sia una abitazione di tipo signorile,
una villa, un castello o un palazzo di
eminente pregio artistico o storico,
(ii)
non sia ubicata in terreni destinati ad uso
agricolo,
(iii)
abbia elevate prestazioni energetiche
(classi A o B),
La deduzione ha carattere temporaneo, (riferendosi
agli acquisti di unità immobiliari effettuati dal 1°
gennaio 2014 al 31 dicembre 2017) e non è
cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste
per le medesime fattispecie.
In sede di conversione del Decreto, è stato inoltre
previsto che le persone fisiche non esercenti
attività commerciale possano cedere in usufrutto le
unità immobiliari acquistate con le agevolazioni
fiscali di cui al Decreto, a soggetti giuridici pubblici
o privati operanti da almeno dieci anni nel settore
dell'alloggio sociale, a condizione che venga
mantenuto il vincolo alla locazione alle medesime
condizioni di canone concordato e che il
corrispettivo annuo dell’usufrutto non sia
superiore all'importo dei canoni di locazione
concordati.
Un decreto del Ministero delle infrastrutture e dei
trasporti e del Ministero dell’economia e delle
finanze definirà ulteriori modalità attuative
dell’agevolazione.
Si segnala che nella prima bozza di decreto
licenziata dal Consiglio dei Ministri, la deduzione,
oltre ad essere prevista per le persone fisiche non
esercenti attività commerciale era estesa anche alle
cooperative edilizie ed alle Onlus, il restringimento
dei soggetti beneficiari della deduzione è,
verosimilmente, dovuto alla mancanza di coperture
finanziarie.
e che il contratto di locazione:
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Si segnala, infine, che l’art. 19 (Esenzione da ogni
imposta degli accordi di riduzione dei canoni di locazione)
prevede che:
(i) la registrazione dell'atto con il quale le
parti dispongono esclusivamente la
riduzione del canone di un contratto di
locazione ancora in essere è esente dalle
imposte di registro e di bollo;
(ii) nella definizione degli accordi per la
riduzione del canone delle locazioni ad
uso abitativo le parti possono avvalersi
dell’assistenza delle organizzazioni della
proprietà edilizia e dei conduttori e che
(iii) ove il canone venga ridotto, è facoltà dei
comuni riconoscere un’aliquota ridotta
dell’imposta municipale propria.
2.3. Affitto con riscatto
L’articolo 23 del Decreto (Disciplina dei contratti di
godimento in funzione della successiva alienazione di
immobili) prevede una serie di norme finalizzate a
disciplinare una formula di acquisto degli immobili
che, verosimilmente anche a causa della stretta del
credito e delle difficoltà del mercato immobiliare,
sta vedendo aumentare progressivamente i propri
numeri, ossia l'affitto con riscatto o rent to buy.
Questa formula è sempre più utilizzata da coloro
che non disponendo di sufficiente liquidità non
riescono ad ottenere un mutuo: l’immobile da
acquistare viene pertanto concesso da subito in
locazione al futuro acquirente e i canoni versati
vengono imputati al pagamento di una parte del
prezzo di acquisto.
In particolare, il legislatore, ha introdotto delle
disposizioni a tutela del conduttore ed ha esteso
anche ai contratti di affitto con riscatto i benefici
fiscali, già previsti dal Decreto Legge n. 47 del 28
marzo 2014, convertito con modificazioni, dalla
legge n. 80 del 23 maggio 2014, “Misure urgenti per
l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per
Expo 2015”, contenente il cosiddetto “Piano Casa”,
ma sino ad ora limitati all’edilizia sociale.
Le principali disposizioni introdotte dall’art. 23 del
Decreto con riferimento ai contratti di affitto con
riscatto sono:
(i)
l’obbligo della trascrizione, così come
previsto per i contratti di locazione
ultranovennali (art. 2643, comma primo,
n. 8) e
(ii)
l’applicabilità degli articoli 2668, quarto
comma (cancellazione della trascrizione
del contratto solo con il consenso delle
parti o con sentenza passata in
giudicato), 2775-bis (privilegio speciale
dei crediti del promissario acquirente sul
bene immobile oggetto del contratto) e
2825-bis (prevalenza dell’ipoteca iscritta
sull’immobile sulla trascrizione anteriore
del contratto limitatamente alla quota di
debito derivante dal finanziamento che il
promissario acquirente si sia accollata
con il contratto) del Codice Civile.
L’art. 23 del Decreto ha inoltre previsto che il
contratto di affitto con riscatto:
(i) preveda espressamente quale sia la quota
dei canoni imputata al corrispettivo che il
concedente dovrà restituire in caso di
mancato esercizio del diritto di acquisto
entro il termine stabilito;
(ii) si risolva in caso di mancato pagamento,
anche non consecutivo, di un numero
minimo di canoni, determinato dalle parti,
non inferiore ad un ventesimo del loro
numero complessivo e che in caso di
risoluzione per inadempimento del
concedente, lo stesso debba restituire la
parte dei canoni imputata al corrispettivo,
maggiorata degli interessi legali. In caso di
risoluzione per inadempimento del
conduttore, invece, il concedente avrà
diritto alla restituzione dell’immobile ed
acquisirà interamente i canoni a titolo di
indennità,
se
non
diversamente
convenuto nel contratto.
Analoghe forme di tutela per le parti contrattuali
sono previste per i casi di fallimento del
concedente e del conduttore. Nel primo caso,
l’esecuzione del contratto di affitto proseguirà e
non sarà soggetto ad azione revocatoria, sempre
che ricorrano i presupposti previsti dal comma 3,
lettera c) della Legge Fallimentare (i.e. che il
contratto sia stato concluso a giusto prezzo ed
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abbia ad oggetto immobili ad uso abitativo,
destinati a costituire l'abitazione principale
dell'acquirente). Nel caso di fallimento del
conduttore, si applicherà l’art. 72 della Legge
fallimentare e, pertanto la prosecuzione del
contratto sarà sospesa e nel caso in cui il curatore
dovesse optare per lo scioglimento dello stesso, il
conduttore avrà diritto di far valere il proprio
credito nel passivo con privilegio speciale rispetto
agli altri creditori.
conto del prezzo di acquisto futuro
dell’immobile,
(ii)
ai fini delle imposte sui redditi e
dell'imposta regionale sulle attività
produttive, i corrispettivi delle vendite
degli immobili oggetto di affitto con
riscatto si considerano conseguiti alla
data dell'eventuale esercizio del diritto di
riscatto dell’unità immobiliare da parte
del conduttore e le imposte correlate alle
somme percepite in conto del prezzo di
acquisto futuro dell’immobile nel
periodo di durata del contratto di
locazione costituiscono un credito
d'imposta,
(iii)
al verificarsi di talune condizioni (di cui
all’art. 6 del Decreto Legge n. 47 del 28
marzo 2014), i redditi derivanti dalla
locazione
non
concorrono
alla
formazione del reddito d'impresa ai fini
delle imposte sui redditi e alla
formazione del valore della produzione
netta ai fini dell'imposta regionale sulle
attività produttive, nella misura del 40%,
(iv)
il riscatto non può avvenire prima che
siano decorsi sette anni di locazione,
(v)
il conduttore, non può vendere
l’immobile prima che siano decorsi 5
anni dal riscatto.
Inoltre, il termine triennale di durata degli effetti
della trascrizione previsto per i contratti preliminari
di vendita viene elevato, nei casi di affitto con
riscatto, a tutta la durata dell’affitto e, comunque,
ad un periodo non superiore a dieci anni.
L’art. 23 del Decreto ha, infine introdotto una
modifica all’art. 8 del Decreto Legge n. 47 del 28
marzo 2014, convertito con modificazioni, dalla
legge n. 80 del 23 maggio 2014, “Misure urgenti per
l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per
Expo 2015” (non presente nell’originaria bozza di
decreto licenziata dal Consiglio dei Ministri). E’
stato, infatti, aggiunto il comma 5-bis, che prevede
che la disciplina prevista dall’articolo 8 del citato
decreto relativa alle convenzioni sulle locazioni
degli alloggi sociali si applichi anche “ai contratti di
locazione con clausola di trasferimento della proprietà
vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di
proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in
vigore della presente disposizione”.
L'efficacia della citata disposizione è tuttavia
subordinata al positivo perfezionamento del
procedimento
di
autorizzazione
della
Commissione Europea di cui all'articolo 107 del
Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea
(TFUE).
Laddove pertanto la Commissione Europea
dovesse concedere l’autorizzazione, anche ai
contratti di affitto con riscatto stipulati tra privati
dovrebbero applicarsi le agevolazioni fiscali e le
disposizioni già previste dal suddetto articolo 8
per gli affitti con riscatto di alloggi sociali
ovverosia:
(i)
ai fini delle imposte sui redditi e
dell'imposta regionale sulle attività
produttive, i corrispettivi si considerano
canoni di locazione, anche se imputati in
Le modifiche di cui
significative, visto che:
sopra
appaiono
(i) il nostro ordinamento non contiene una
disciplina compiuta dell'affitto con riscatto
e ciò ha creato diversi problemi in passato,
si pensi, infatti, ai casi in cui il concedente
è un costruttore e subisce pignoramenti e
sequestri di beni, esponendo il conduttore
al rischio di perdere immobile e canoni già
versati, e
(ii) chi acquista un immobile attraverso lo
strumento dell’affitto con riscatto ha due
vantaggi, il primo è che gli effetti fiscali
della compravendita scattano al momento
del riscatto e non all’inizio del contratto di
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locazione (anche con riferimento al
venditore) e il secondo è che il conduttore
dispone di sette anni di tempo per reperire
la somma residua necessaria per acquistare
l’immobile.
Contatti:
[email protected]
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