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Specializzato in Diritto Immobiliare e Perito Tribunale di Treviso
Tribunale di Treviso
Esecuzione Immobiliare n. 78/2011
Attore
BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A.
Avv. Francesco Stilo
Convenuti
CAMPARDO DIMITRI e VOLPATO LUANA
Giudice Relatore: dott. Antonello FABBRO
Data prossima udienza: 17/06/2015 ore 10:00
Viale della Repubblica, 253/E 31100 Treviso - tel +39 0422 430940 fax +39 0422 314701 - P. IVA 01731530265 C.F. GRNGRG57R16L407X
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Con atto di pignoramento immobiliare n. 7258 del 8 gennaio 2011,
trascritto presso l’Agenzia del Territorio – Ufficio provinciale di
Treviso in data del 7 febbraio 2011 ai numeri 4232/2815, venivano
pignorati ai sig.ri Dimitri Compardo, nato a Jesolo (VE) il 9/03/1963
(C.F. CMPDTR63C09C388E) e Volpato Luana, nata a Roncade (TV) il
23/10/1970 (C.F. VLPLNU70R63H523M), gli immobili così identificati:
per la quota di 1/2 della piena proprietà ciascuno:
Comune di Roncade (TV), Catasto dei Fabbricati, Sez. C, Fgl. 2, Part.
544, sub. 9, Categoria in corso di definizione, Via Guardi Francesco,
Piano : T-1.
Al sottoscritto, C.T.U. estimatore, a seguito della nomina del G.E.
Dott. Antonello Fabbro, avvenuta in data del 12 marzo 2015, veniva
assegnato l’incarico di redigere perizia dei beni pignorati, sulla base
dei quesiti di cui all’art. 173-bis disp. att. c.p.c..
Preso atto dei contenuti dell’incarico affidato e della documentazione
allegata alla procedura, lo scrivente provvedeva a contattare gli
esecutati a mezzo invio raccomandata AR in data del 12 marzo 2015,
al fine di fissare il necessario sopralluogo dei beni oggetto di
pignoramento,
provvedendo
preliminarmente
ad
eseguire
le
verifiche catastali con richiesta delle visure, degli estratti di mappa e
delle relative planimetrie, nonché depositando, in data del 23
febbraio 2015, idonea richiesta di accesso agli atti presso l’Ufficio
Tecnico del Comune di Roncade per la verifica urbanistica/edilizia dei
beni.
In data del 11 marzo 2015 si provvedeva al ritiro della
documentazione richiesta e dopo vari tentativi solo in data del 07
maggio 2015, veniva eseguito il sopralluogo presso gli immobili
pignorati durante il quale avvenivano le necessarie operazioni di
rilievo metrico dei beni oggetto della procedura, scattando
nell’occasione varie fotografie; nel merito si precisa che la
raccomandata inviata in data del 12 marzo 2015 è ritornata al
mittente in data del 17 aprile 2015 e sono stati eseguiti vari
sopralluoghi presso gli immobili al fine di riuscire a contattare gli
esecutati (tentando di coinvolgere nella ricerca anche il comune di
Roncade dal quale si è appreso che la sig.ra Volpato non vive più
presso l’immobile esecutato); solo alla fine del mese di aprile si
riusciva a contattare gli interessati ed a fissare il necessario
sopralluogo.
In data del 27 aprile 2015, si provvedeva alla verifica della
correttezza dei contenuti delle certificazioni notarili agli atti, in merito
alla presenza di iscrizione e/o trascrizioni pregiudizievoli.
Preso atto dei contenuti della documentazione allegata agli atti e
da quanto emerso attraverso le ispezioni e le verifiche sopraelencate,
il sottoscritto C.T.U. è in grado di redigere la seguente
RELAZIONE PERITALE
IDENTIFICAZIONE del BENE
L’oggetto della presente perizia si individua con l’unità immobiliare a
destinazione residenziale situata nel Comune di Roncade, località San
3
Cipriano, in Via Guardi Francesco al civico 18, individuabile
catastalmente come segue:
Comune di Roncade (TV) - Catasto Fabbricati - Sez C - Foglio 2

Mapp. n. 544 sub 9 – Categoria in corso di definizione
Confini: Il predetto bene confina a nord con la via Longhin, a est con
il m.n. 225, ad ovest con la Via Guardi Francesco e a sud con il
subalterno 10 del mappale 544.
SOMMARIA DESCRIZIONE del BENE
Trattasi di un unità immobiliare del tipo residenziale facente parte di
un complesso di n.ro due abitazioni, il tutto disposto su due piani
fuori terra, con area scoperta pertinenziale, e situata nella frazione
4
di San Cipriano del comune di Roncade, prospiciente alla Strada
Provinciale 136; il contesto edilizio è quello della prima periferia a est
della località di San Cipriano, caratterizzato da una bassa densità
edilizia, principalmente di tipo residenziale, concentrata lungo la
richiamata strada provinciale.
Vista aerea [Fonte Google Maps]
L’oggetto della presente perizia si individua nella porzione di
fabbricato posta a nord (identificata con il sub. 9 del mapp. 544),
che presenta uno sviluppo su due piani fuori terra, e che comprende
un posto auto coperto (garage) ed un area scoperta di pertinenza
esclusiva di circa mq. 216; l’accesso all’abitazione avviene tramite un
portico/veranda, posto sul fronte nord del fabbricato, con il quale ci
si immette nel vano ingresso (circa mq. 3,58); tale locale, funge da
zona filtro tra il vano garage (circa mq. 23,66) un ripostiglio (circa
5
mq. 4,70) e la zona giorno; quest’ultima si compone di un ambiente
principale soggiorno/zona cottura (circa mq. 26,06) e due ambienti
secondari destinati a ripostiglio sottoscala (circa mq. 2,88) e locale
w.c./lavanderia (circa mq. 5,71); mediante una scala a due rampe,
accessibile dal vano soggiorno, ci si immette al piano primo che
ospita la zona notte; quest’ultima è organizzata lungo un disimpegno
(circa mq. 9,52), tramite il quale si accede ad una camera singola
(circa mq. 9,58), una camera matrimoniale (circa mq. 18,98), ad un
ripostiglio (circa mq. 4,89) e ad un poggiolo posto sul versante sud
di circa mq. 4,58; è presente un ulteriore poggiolo/terrazza (circa
mq. 5,72) sovrastante il portico d’ingresso del piano terra, che di
fatto è inaccessibile non essendo presente un accesso dalle stanze
prospicenti (dalla visione dei progetti si evince che era in previsione
un apertura dal vano ripostiglio); per una miglior comprensione dello
stato dei luoghi si rimanda all’allegato 3 alla presente perizia.
Lo stato dei luoghi presenta una situazione di assoluto degrado
dell’immobile sia per la presenza di opere in corso di costruzione,
lasciate in sospeso, sia per la mancanza di manutenzione ordinaria,
di pulizia che hanno determinato anche a seguito di sopralluoghi da
parte degli organi comunali, alla revoca dell’abitabilità dell’immobile;
sia al piano terra che al piano primo, sono presenti pareti in laterizio
grezzo con assenza di porte in taluni casi; oltre alla sporcizia
ammassata nei locali si prende atto della presenza costante di
umidità sulle pareti che rendono i locali insalubri, della mancanza di
6
impianto di riscaldamento (è presente una caldaia non attiva e non
sono stati riscontrati radiatori nei locali che sono stati tolti e sostituiti
da vecchie stufe elettriche) oltre che alla avvenuta chiusura
dell’erogazione dell’acqua da parte del competente organo; si rileva
la presenza di pavimentazioni datate in piastrelle in ceramica e/o
gres nei vari locali con esclusione della scala che è allo stato grezzo
e del garage ove presenti “marmette”; i serramenti di finestra sono
in legno ad eccezione della finestra piccola del bagno al piano terra,
una della vano soggiorno e la vetrata del vano garage che
presentano telaio metallico.
L’area scoperta pertinenziale è in parte delimitata da una recinzione
che separa un piccolo giardino dalla zona fronte strada utilizzata per
accesso
e
parcheggio
dei
mezzi
con
fondo
in
cemento
particolarmente eroso e degradato.
Dalle verifiche eseguite si rileva una superficie commerciale di circa
mq. 140,50 calcolando il 30% della superficie lorda dei poggioli
(escluso quello non accessibile) e del portico, il 5% dell’area scoperta
esclusiva ed il 50% del vano garage.
STATO DI POSSESSO ED OCCUPAZIONE
L’immobile risulta essere in piena proprietà ai sig.ri Campardo
Dimitri, C.F. CMPDTR63C09C388E nato a Jesolo il 09/03/1963 e
Volpato Luana, C.F. VLPLNU70R63H523M nata a Roncade il
23/10/70, per la quota indivisa di 1/2 ciascuno, in forza dell’atto di
compravendita del 12 ottobre 2005 del notaio Oleg Nicola Acconcia
7
di Treviso, rep. 92.268, trascritto a Treviso in data del 20 ottobre
2005 ai n.ri 46995/28088.
Dal sopralluogo eseguito, si rileva che l’immobile risulta attualmente
abitato dal solo sig. Campardo Dimitri.
ESISTENZA DI FORMALITA’, VINCOLI O
ONERI PREGIUDIZIEVOLI
Dalla verifica eseguita presso gli Uffici della Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Treviso e dalla documentazione ipotecaria e catastale
prodotta in atti, si sono potute riscontrare le seguenti Iscrizioni e/o
Trascrizioni relative all’immobile:
- ISCRIZIONE CONTRO n. 46996/11090 del 20/10/2005; Ipoteca
volontaria derivante da concessione di garanzia di mutuo
fondiario, atto del notaio Oleg Nicola Acconcia di Treviso, n. rep.
92269/6055 del 12 ottobre 2005, per un importo complessivo di €
130.000,00 per una durata di 25 anni, a favore della “Banca
Nazionale del Lavoro S.p.a.“
- ISCRIZIONE CONTRO n. 35802/9097 del 14/07/2006; Ipoteca
Legale si sensi dell’art. 77 D.P.R. 602/736 modificato dal D.LGS n.
46/99 e dal D.LGS n. 193/01, DELLA Gest Line S.p.a. rep.
157777/119 del 05/07/2006, per un importo complessivo di €
24.626,00 a carico della sola quota parte di proprietà in capo al
sig. Campardo Dimitri;
- TRASCRIZIONE CONTRO n. 4232/2815 del 07/02/2011; Atto
esecutivo – Verbale di pignoramento immobile, Pubblico Ufficiale
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del Tribunale di Treviso, n. rep. 7259 del 8 gennaio 2011, a favore
della Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. ed a carico dei sig.ri
Campardo Dimitri e Volpato Luana.
VERIFICA DELLA REGOLARITA’ URBANISTICA ED EDILIZIA
Dalla lettura dei contenuti del contratto di compravendita sopra
richiamato si rileva che la costruzione in oggetto è iniziata in data
anteriore al 1 settembre 1967; dalle verifiche effettuate presso
l’Ufficio Tecnico del Comune di Roncade (TV), si rilevano le seguenti
pratiche urbanistico-edilizie:
-
Concessione Edilizia n. 10/24-86 del 3 novembre 1986 (prot.
7681) rilasciata a nome di Commissati Albino Gaetano Crosato
Maria Anna quale variante alla Concessione Edilizia n. 3/2.79
prot. 364 del 2 marzo 1979;
-
Certificato di Abitabilità n. 10/24.86 del 15 dicembre 1988,
rilasciata alla ditta Commissati Albino Gaetano e Crosato Maria;
-
Permesso di Costruire n. 039-2005 del 24 giugno 2005 (prot.
0004010) alla ditta Commissati Marina e Friscina Arianna, per
opere di ampliamento e ristrutturazione di fabbricato residenziale
unifamiliare e cambio d’uso da commerciale a residenziale per
ricavo di nuovo alloggio;
Si precisa che dalla lettura dei contenuti dell’atto di compravendita,
si fa riferimento alla presenza di un certificato di Abitabilità n.
15/1964 del 27 dicembre 1965, del quale non è stato trovato
riscontro preso il comune.
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Si rileva altresì che in data del 27 gennaio 2014 è stata emessa
ordinanza n. 10 per lo sgombero dei locali per gravi carenze delle
condizioni igienico-sanitarie ed inagibilità dei locali.
In merito alla legittimità degli immobili, si precisa preliminarmente
che il P.d.C. n. 39/2005 risulta, a giudizio dello scrivente, decaduto;
tale permesso di costruire, è stato predisposto con l’intento di una
trasformazione urbanistico-edilizia atta al ricavo di un secondo
alloggio; con la vendita a favore degli esecutati della presente unità
immobiliare, non è mai avvenuta la parziale volturazione del P.d.C.;
inoltre
solo i lavori interessanti i restanti beni di proprietà
dell’originale venditore sono stati completati con l’ottenimento del
relativo certificato di abitabilità, ma non i beni di cui la presente
procedura; non essendo state ultimate le opere previste anche negli
immobili di cui il presente procedimento, nei tempi previsti dal P.d.C.
39/2005 ossia entro tre anni dall’inizio lavori di cui la denuncia in
data del 06 settembre 2005 prot. 0016516 (data inizio lavori
dichiarata a partire dal 7 settembre 2005) e non risultando
presentate richieste di proroga dei termini, il citato Permesso di
Costruire è, a tutti gli effetti, decaduto e pertanto risulterà necessario
procedere alla presentazione di una nuova istanza urbanistica.
Gli immobili allo stato attuale non sono da ritenersi abitabili.
Dalla presa visione del progetto allegato alla pratica edilizia del 2005,
confrontato il tutto con lo stato dei luoghi, si segnalano difformità in
merito all’esecuzione dei lavori previsti e precisamente; la scala è
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stata realizzata con partenza della prima rampa diversa da quella
prevista; non sono state realizzate le due camere sulla porzione est
del fabbricato ma solo una ampia camera matrimoniale ed un
ripostiglio; i previsti locali bagno e adiacente disbrigo al piano primo,
di fatto rappresentano una camera; al piano terra, il ripostiglio posto
in aderenza e collegato con il vano dall’ingresso, avrebbe dovuto aver
accesso dal soggiorno; sono altresì presenti piccole modifiche di
pareti interne e modifiche prospettiche relative a parziale esecuzione
delle opere previste nel P.d.C. del 2005, infatti sulla parete est del
vano soggiorno/cucina è presente solo una finestra piccola delle tre
originali previste, serramento che nelle previsioni di progetto doveva
diventare una porta; si precisa che una delle due finestre eliminate
avrebbe dovuto esser mantenuta; altresì la finestra sempre del vano
soggiorno/cucina, posta sul fronte nord, prevista sia in origine che in
progetto come finestra piccola, è stata ampliata in altezza.
Trattasi di opere difformi che, in considerazione anche della
decadenza del P.d.C. del 2005, dovranno essere sanate con un nuovo
Permesso di Costruire in Sanatoria e con l’esecuzione di tutte le opere
necessarie
atte
dell’abitabilità
a
degli
permettere
immobili;
l’utilizzo
le
opere
e
il
conseguimento
necessarie
pertanto
prevedono spese di carattere tecnico-progettuale-direzionale quali
- Predisposizione dei progetti per il conseguimento del titolo
abilitativo;
- Direzione dei lavori delle opere;
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- nomina del coordinatore per la sicurezza sia in fase di
progettazione che di esecuzione delle opere;
- autorizzazioni varie (autorizzazione allo scarico, certificazione
impianti ecc..)
- variazioni catastali;
- richiesta ed ottenimento agibilità;
Le prestazioni richiamate determinano costi tecnico professionali
quantificabili in non meno di circa €. 8.000,00 oltre oneri fiscali ed
escluse spese vive, oltre, per quanto concerne la sanatoria, oneri
amministrativi derivanti da sanzione, quantificabili in non meno di €.
516,00 salvo diversa disposizione dell’organo comunale; a tali costi
vanno aggiunti quelli necessari all’esecuzione delle opere che
andranno ad interessare sia opere edili quali ultimazione e finitura
opere murarie con eventuali demolizioni e ricostruzioni, intonaci,
pavimenti,
impermeabilizzazioni,
isolamenti
e
soprattutto
l’impiantistica che andrà obbligatoriamente ad interessare gli
impianti elettrico e termo-idraulica nella loro completezza; i costi in
assenza di specifico computo metrico posso variare forfettariamente
in una forbice di valori da un minimo di €. 50.000,00 ad un massimo
di €. 80.000,00.
CONFORMITA’ CATASTALE
Si prende atto che l’attuale identificazione catastale dell’unità oggetto
di perizia individua l’immobile quale unità in corso di definizione;
trattasi di corretta identificazione del bene essendo l’immobile
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sostanzialmente un cantiere “aperto” da ritenersi non abitabile e
pertanto ancora catastalmente non definibile.
PRESTAZIONE ENERGETICA
In merito alla classificazione energetica degli immobili, si precisa che
gli stessi risultano edificati, in base a diversi titoli, in data anteriore
al 08/10/2005; successivamente a tale data non risulta siano stati
effettuati
interventi
atti
ad
una
riqualificazione
energetica
sull’involucro degli stessi.
Dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio
Tecnico del Comune di Roncade non sono stati rinvenuti Attestazioni
di Qualificazione Energetica e/o di Certificazione Energetica.
Lo scrivente preso atto dello stato dei luoghi che individua
sostanzialmente un immobile in corso di ristrutturazione con assenza
di impianto di riscaldamento funzionante e in stato accertato di
inabiltabilità ritiene che l’immobile non necessiti della redazione
dell’Attestato di Prestazione Energetica (trattasi di fabbricato in corso
di definizione).
VALORE ATTUALE DEGLI IMMOBILI
Dopo aver fatto un esame analitico delle unità immobiliari costituenti
l’oggetto del presente elaborato peritale, sulla base della loro reale
consistenza, delle attuali condizioni strutturali e conservative dei
fabbricati, con l’applicazione delle più opportune unità di stima, si
sono conseguiti dei valori complessivi. Sulla base di appropriate
indagini di mercato, tenuto conto di opportuni criteri di raffronto con
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beni
immobili
aventi
caratteristiche
similari
all’oggetto
del
compendio, si sono conseguiti altri elementi di valutazione.
Ulteriormente è stata fatta una valutazione oggettiva basata sulla
rendita reale e possibile futura degli immobili stessi. Da una
approfondita analisi comparativa dei tre criteri di valutazione sopra
esposti, tenuto conto anche di tutti gli elementi e le informazioni
possibili per una stima il più obiettiva ed aderente al mercato nel
momento attuale e tenuto altresì conto di tutto quanto può influire
sul valore dei beni, si sono ottenuti dei consolidati parametri di
riferimento che vanno a permettere di mediare il giusto equilibrio
valutativo. Inoltre si è tenuto conto degli abusi edilizi rilevati e dei
costi necessari alla regolarizzazione dello stato di fatto per la
regolarità
urbanistica
ristrutturazione
e
catastale
necessarie
ai
oltre
che
alle
opere
di
fini
del
conseguimento
dell’abitabilità/agibilità degli immobili.
Raffrontando infine il risultato complessivo delle analisi sopra citate,
è stato altresì constatato che il mercato immobiliare ha subito negli
ultimi anni una considerevole contrazione, che pone il compendio in
questione in un segmento di mercato praticamente glaciale derivante
altresì dall’attuale crisi economica in cui versa il paese; valutate
infine, tutte le variabili che possono ulteriormente influenzare il locale
mercato immobiliare nel momento attuale, il sottoscritto perito
estimatore è in grado di ritenere che il più probabile valore dei lotti
identificati vada individuato come segue:
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Abitazione mq. 141,40 x €./mq. 350,00 =
€. 49.490,00
Allegati:
 ALLEGATO 1 – Estratto di Mappa
 ALLEGATO 2 – Elaborato Planimetrico
 ALLEGATO 3 – Rilievo
 ALLEGATO 4 – Relazione fotografica
 ALLEGATO 5 – Scheda sintetica per l’ordinanza di vendita.
 ALLEGATO 6 – Rogito del 12 ottobre 2005 n. rep. 92268 del Notaio
Oleg Nicola Acconcia (compravendita immobili).
In fede
Treviso, lì 08 maggio 2015
Il C.T.U.
geom. Giorgio Granello
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