Comprare casa a rate, ma senza mutuo: è la «vendita con riserva di

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OttopiùCasa
GIORNALE DI BRESCIA
MERCOLEDÌ 8 GENNAIO 2014
CHIAVI IN MANO
Comprare casa a rate, ma senza mutuo:
è la «vendita con riserva di proprietà»
Una delle formule «alternative» di compravendita: si
prende subito possesso dell’immobile, ma la proprietà
resta al venditore fino alla fine del pagamento
■ Comperare casa a rate senza contrarre un mutuo? Ci siamo abituati a pensare
che sia impossibile, a meno di non disporre subito dell'intera somma necessaria.
Invece non è così. Si può fare. Come?
Adottando il metodo della «vendita con
riserva di proprietà», una formula alternativa che consente a chi acquista di pagare un poco alla volta ottenendo comunque l'immediata disponibilità dell'alloggio desiderato. Rispetto ad altri accordi,
come l'affitto con opzione di acquisto futuro o l'affitto con preliminare di futura
vendita, la compravendita con riserva di
proprietà è l'unica che può contare su
una disciplina normativa accertata a fungere da punto di riferimento, vale a dire
l'articolo 1523 (e i seguenti) del Codice
civile.
In linea di massima i contenuti di questa
normativa prevedono che la proprietà
della casa oggetto dell'operazione sia trasferita a chi acquista in un momento diverso da quello in cui il contratto viene
stipulato e firmato. Significa che l'acquirente entra in possesso dell'immobile all'
atto del rogito, ma chi vende rimane proprietario fino a quando il prezzo è pagato
interamente nei termini stabiliti.
I vantaggi dell'accordo sono evidenti.
L'acquirente non è soggetto all'eventuale cambio di idea di chi vende, e allo stesso tempo è tutelato dal rischio di ipoteche giudiziali a carico dello stesso venditore. La vendita infatti viene subito trascritta nei registri immobiliari, con la
clausola che garantisce la proprietà al
venditore fino al versamento del costo intero.
C'è bisogno di un esempio? Prendiamo
un appartamento di 200 mila euro. Chi
compera versa 50 mila euro subito e si
impegna a pagare quanto ancora dovuto
entro quindici anni, con un importo mensile rivalutato ogni anno secondo l'indice
Istat. In pratica quindi il venditore conclude subito l'affare, e con le opportune garanzie, incassando nel tempo un ricavato
maggiorato dagli interessi, proprio come
se stesse facendo da banca al suo acquirente. Qualche vantaggio comunque
spetta anche a chi sborsa, nei casi in cui
ha bisogno di entrare subito in possesso
dell'immobile ma non è in grado di corrispondere il prezzo intero al rogito nemmeno ricorrendo a un mutuo «di sostegno».
E' anche bene ricordare, per chi decidesse di approfondire la questione attraverso gli articoli del Codice civile, che questo fa riferimento solo ai beni mobili. Di
fatto però la Giurisprudenza ha già superato questo problema con precisazioni e
integrazioni, includendo così anche gli
immobili.
Punto debole del patto è il lato fiscale,
perché essendo un contratto di compravendita a tutti gli effetti prevede il pagamento immediato delle imposte. A carico
di chi acquista allora ci saranno sia l'imposta sull'immobile, che le spese ordinarie e la manutenzione straordinaria, anche nei casi di risoluzione del contratto
per inadempimento dello stesso acquirente.
f.a.
L’ALTERNATIVA/1
«Locazione con opzione d’acquisto»:
ha un affitto maggiorato
■ La formula della «locazione con opzione di acquisto» consente di prendere in affitto una casa riservandosi la possibilità di acquistarla entro tre, quattro,
o più anni, in base al contenuto dell'accordo firmato tra le parti. Durante il
periodo di affitto però il canone da versare (o incassare) è maggiorato rispetto
al normale, di solito di un 20% circa. Se poi chi fruisce della casa decide di
comperarla, la maggiorazione va scomputata dal prezzo indicato e bloccato
all’inizio del contratto. In caso contrario il contratto prosegue come in ogni
caso di normale locazione, senza comunque l’obbligo da parte di chi affitta di
restituire la maggiorazione sui canoni versati.
L’ALTERNATIVA/2
L’ALTERNATIVA /3
La «locazione con preliminare di vendita»
dà tempo tre anni per acquistare
Nella «vendita con riserva di proprietà»
il padrone rimane il venditore
■ La «locazione con preliminare di vendita» prevede invece la stipula di un
contratto d'affitto con canone maggiorato, in cui si innesta un preliminare sotto
condizione sospensiva che diventa efficace se entro tre anni il conduttore è in
grado di comperare. Se al contrario, dopo tre anni non si da seguito al preliminare, gli effetti declinano e prosegue il rapporto con una locazione normale, perdendo anche in questo caso la maggiorazione. Rispetto all' "opzione di acquisto", non trascritta nei registri immobiliari, il "preliminare di vendita" è trascritto e da garanzie contro un eventuale pignoramento della casa.
■ Nel caso di «vendita con riserva di proprietà», trascritta nei registri immobiliari, il padrone dell'immobile rimane il venditore. Di fatto però la casa viene
consegnata all'acquirente, che ne assume i rischi ma diventa proprietario solo
con il pagamento dell'ultima rata del costo pattuito. La durata della dilazione è
decisa nell'accordo assieme all'eventuale anticipo. In caso di risoluzione per
inadempimento del compratore, il venditore restituisce le rate riscosse ma ha
diritto ad un equo compenso per l'uso della casa, oltre al risarcimento del
danno.
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