Affitto con riscatto - Immobiliare Angiolini Christian

Cos’è l’affitto con riscatto
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I mutui concessi alle famiglie italiane per comprare casa si sono quasi dimezzati da un anno all’altro.
Per questo sempre più spesso si fa un gran parlare, di “nuove” formule per l’acquisto alternativo:
l’acquisto della nuda proprietà, il rent to buy, il buy to rent. In realtà, queste formule non sono ancora
molto diffuse, ad esempio le transazioni in nuda proprietà rappresentano il 5,14% del totale, stando agli
ultimi relativi dati disponibili dell’Agenzia del Territorio, che vedono un calo degli atti tra familiari (per
motivi successori e fiscali) e un aumento di quelli propriamente di mercato.
D’altro canto se un compratore non ha i soldi per effettuare l’acquisto di un immobile, e
nessuna banca lo finanzia, l’unica soluzione, a ben vedere è quella di dilazionare il pagamento nel
tempo. Ecco quindi che il rent to buy, il buy to rent ma anche la vendita della nuda proprietà sono “nuove”
formule per vendere/acquistare casa, nuove in realtà solamente perché ora che il mercato è fermo si
cerca, come dice l’adagio di fare di necessità, virtù. Vediamo di analizzare con maggior dettaglio queste tre
formule principali.
Il rent to buy è un contratto di locazione seguito da un atto traslativo della proprietà che serve a
facilitare la vendita con il pagamento dilazionato; in buona sostanza il venditore accetta la dilazione di
pagamento ma non perde la proprietà dell’immobile fino al saldo conclusivo, all’acquirente invece può
risultare più conveniente, o in molti casi essere l’unica soluzione, quello di beneficiare dello
scaglionamento nel tempo dell’importo.
Nel buy to rent, per contro, si verifica la vendita immediata dell’immobile, sempre con il prezzo
concordato che viene dilazionato, ma con la garanzia per il venditore di tornare proprietario del
suddetto immobile nel caso di inadempimenti dell’acquirente.
La vendita della nuda proprietà significa invece vendere il proprio immobile di cui si è
proprietari, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita. In pratica chi vende la nuda
proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando
subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, in tranquillità. Chi compra la nuda proprietà
acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base a l’età dell’usufruttuario. A prezzo agevolato
perché alla perizia di stima del valore del mercato dell’immobile, si applica un coefficiente secondo l’età
dell’usufruttario della casa: questi coefficienti sono redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze e
sono basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.
Il buy to rent, opzioni e condizioni
E se queste sono le linee guida, ci sono poi tutta una serie di opzioni e di condizioni che si possono
definire e prevedere.
Il buy to rent può prevedere la “vendita con patto di riscatto”, oppure “con condizione risolutiva
in caso di inadempimento”. Nel primo caso, come si è già detto, si tratta di un contratto con un
pagamento a rate, e il trasferimento della proprietà immediata tra le due parti, ma con il diritto di
riacquisto da parte del venditore, previa restituzione di quanto ricevuto. In questo caso vi è l’indiscusso
vantaggio per il venditore di riottenere la proprietà dell’immobile in caso di inadempimenti da parte
dell’acquirente; e al contempo, per quest’ultimo di ottenere il rimborso non solo di quanto già versato
ma anche di tutte le spese ordinarie e straordinarie eventualmente sostenute. Nel caso in cui il venditore
sia un’impresa di costruzione, e questa fallisca, il curatore fallimentare non può sciogliersi dal contratto
ma semmai esercitare il riscatto rimborsando l’acquirente. A livello fiscale le imposte d’acquisto sono le
medesime per quelle di una normale compravendita, mentre l’eventuale IMU è a carico dell’acquirente.
Un’ultima annotazione: il termine per esercitare il riscatto, da parte del venditore, non può essere
superiore ai 5 anni dalla data della stipula del contratto, ergo per cui la rateizzazione dell’acquisto deve
essere compresa nei 5 anni (come previsto dall’art. 1501 del Codice Civile).
L’altra formula del buy to rent con “condizione risolutiva in caso di inadempimento”, prevede
che la vendita sia sottoposta appunto ad una condizione risolutiva in caso di inadempimento da parte di
una delle due parti: anche in questo caso vi è l’indiscusso vantaggio per il venditore di riottenere la
proprietà dell’immobile in caso di inadempimenti da parte dell’acquirente; e al contempo, per
quest’ultimo di ottenere il rimborso non solo di quanto già versato ma anche di tutte le spese ordinarie
e straordinarie eventualmente sostenute, anche se si pone il problema di prevedere come
contrattualizzare i rimborsi in caso di riscatto. Anche in questo caso a livello fiscale, valgono le imposte
d’acquisto, che sono le medesime per quelle di una normale compravendita, mentre l’eventuale IMU è a
carico dell’acquirente. Viceversa, cade il limite dei 5 anni, ed è possibile prevedere che nel caso di
inadempimento da parte dell’acquirente nel pagamento rateale, le rate rimangono totalmente, o in parte,
trattenute dal venditore.
Il rent to buy, opzioni e condizioni
Venendo al rent to buy, le formule maggiormente adottate, e che possono trovare utilizzo nelle
diverse ipotesi quotidiane, sono sostanzialmente due.
Il rent to buy “con opzione”, ovvero altro non è che un contratto di locazione legato con un
contratto di opzione, concedendo cioè all’acquirente la possibilità di trasformare la locazione in una e
vera e propria compravendita, tramutando i canoni di locazione versati, in un vero e proprio
pagamento per l’acquisto. Se in questa ipotesi vi è il vantaggio per il venditore di ottenere fin da subito
dei canoni di locazione da non restituire in nessun caso, l’acquirente gode dell’immobile con la facoltà
di decidere se comprarlo o meno. Ma attenzione agli svantaggi: da un lato, come detto, l’acquirente non
ha diritto a ricevere i canoni versati, mentre il venditore può avere difficoltà nel riottenere la
disponibilità dell’immobile, proprio perché il contratto di locazione stipulato è soggetto agli obblighi di
legge, e quindi su aspetti come la durata della locazione, ad esempio, non si possono prevedere clausole
diverse da quelle previste dalle norme in vigore. A livello fiscale sono previste dapprima tutte le
imposte disciplinate per la locazione prima, e l’acquisto poi; mentre per l’eventuale IMU questa è a
carico del venditore.
Il rent to buy “con preliminare” prevede anche in questo caso un primo contratto di locazione, dove
le parti prevedono e convengono che si trasformi poi in una vera e propria compravendita, dove i
canoni versati si tramutano in un vero e proprio pagamento per l’acquisto. Se nulla cambia in termine
di vantaggi tra le parti, e a livello impositivo, rispetto all’ipotesi “con opzione”, è bene sottolineare che
se il contratto preliminare non è trascritto il conduttore (e futuro acquirente) rischia ipoteche e
trascrizioni pregiudizievoli a carico del venditore, ma se un’eventuale trascrizione nei Registri
immobiliari può risolvere questa situazione, tale protezione è limitata a 3 anni (come previsto dall’art.
2465- bis, comma 3, del Codice Civile).
Altre due possibili alternative nella formula rent to buy, meno usate, ma comunque possibili sono
il rent to buy “con riscatto automatico”, e “con riserva di proprietà”. Nel primo caso al contratto di
locazione viene aggiunta una clausola che prevede che al raggiungimento nel pagamento di un certo
numero di canoni di locazione, si verifichi automaticamente il passaggio di proprietà dell’immobile
locato dal locatore al conduttore. Nel caso “con riserva di proprietà”, il contratto di locazione prevede
una clausola dove la vendita, e il passaggio di proprietà, si concretizza solamente con il pagamento
dell’ultima rata.
Tratto dal sito: http://www.linkiesta.it