informativa 730

Servizio
INFORMATIVA 730
Prot. 3103
INFORMATIVA N. 28
Settore:
IMPOSTE SUI REDDITI
Oggetto:
Cessione di beni immobili nel corso del 2006
Riferimenti:
Istruzioni modello 730/2007
DATA
13.04.2007
Con la presente informativa esaminiamo le modalità di compilazione del Mod. 730/2007 nel caso
in cui il contribuente abbia realizzato plusvalenze nel 2006 a seguito di cessione di beni
immobili.
Tra i beni c.d. “immobili” rientrano:
•
i fabbricati di ogni genere;
•
i terreni agricoli;
•
i terreni edificabili.
Il legislatore ha previsto diverse modalità di tassazione delle plusvalenze derivanti dalla
cessione di questi beni ed in particolare in relazione:
•
alla loro classificazione (fabbricati, terreni);
•
alla modalità di cessione (a titolo oneroso, per successione, per donazione, esproprio);
•
al periodo intercorrente tra la cessione e l’acquisto.
L’eventuale tassazione può essere ordinaria o separata e dovrà essere esposta nel quadro D,
Mod. 730/2007 rispettivamente:
•
•
nel rigo D4 nel caso di cessione di fabbricati e terreni agricoli (soggetti a tassazione
ordinaria);
nel rigo D6 nel caso di cessione di terreni edificabili (soggetta a tassazione separata o
ordinaria per opzione).
Nei prossimi paragrafi analizzeremo i due distinti casi illustrando le diverse modalità di tassazione
e le modifiche apportate dal D.L. 223/2006, in tema di beni acquisiti per donazione, e dalla
Legge n. 448/2001, con riguardo alla rivalutazione del valore dei terreni.
Un apposito capitolo sarà dedicato, infine, alla possibilità, in capo al contribuente, di tassare la
plusvalenza realizzata mediante il versamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF in sede di
rogito notarile.
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PLUSVALENZA DA CESSIONE DI FABBRICATI E TERRENI AGRICOLI
In tutti i casi in cui il contribuente ceda a titolo oneroso un fabbricato o un terreno agricolo
entro cinque anni dall’acquisto, l’eventuale plusvalenza deve essere sempre tassata.
Quest’ultima, calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto
maggiorato di ogni spesa inerente (imposta di registro, spese notarili, ecc.) rientra, ai sensi
dell’art. 67, comma 1, lettera b), TUIR, tra i “redditi diversi” da esporre nel rigo D4 del Mod.
730/2007.
NOTA BENE
Sia nel caso di cessione di un fabbricato, sia nel caso di cessione di un terreno
agricolo, il reddito derivante dalla plusvalenza eventualmente realizzata è
normalmente soggetta a tassazione ordinaria, salvo sia applicabile l’imposta
sostitutiva (si veda l’apposito paragrafo in calce alla circolare).
Nel quadro D, rigo D4 andrà indicato:
•
•
•
nella colonna 1 il codice 2 “ Cessione a titolo oneroso di fabbricati e terreni agricoli acquistati
(o costruiti) da non più di cinque anni”;
nella colonna 2, il compenso lordo effettivamente percepito nel 2006 come corrispettivo
della cessione del bene;
nella colonna 3, il prezzo di acquisto (o il costo di produzione) del bene ceduto aumentato
di ogni altro costo inerente.
NOTA BENE
Ricordiamo che tra i costi inerenti sono compresi l’imposta di registro (o IVA), le
spese notarili, l’imposta di bollo, ma non gli oneri di intermediazione
immobiliare. Dal 1° gennaio 2007, comunque, per effetto dell’art. 35, comma 22-bis,
D.L. 223/2006, su quest’ultima spesa sarà riconosciuta una detrazione pari al 19%.
Qualora il contribuente abbia provveduto alla rivalutazione dei terreni ai sensi della Legge n.
448/2001 e successive modificazioni e abbia versato l’imposta sostitutiva del 4% entro il
30/06/2006, può indicare nella colonna 3 (spese) il valore del terreno determinato secondo la
perizia giurata di stima.
ATTENZIONE
È importante sottolineare che la plusvalenza è tassabile solo se la cessione è
effettuata:
• a titolo oneroso;
• entro cinque anni dall’acquisto (o dalla costruzione nel caso di fabbricati).
Sono quindi considerate plusvalenze esenti da imposta quelle derivanti dalla cessione di
fabbricati e terreni agricoli:
•
effettuata dopo cinque anni dall’acquisto (se la cessione è a titolo oneroso);
Non sono tuttavia tassabili le plusvalenze derivanti dalla cessione, entro cinque anni
dall’acquisto, di unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo, sono
state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
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•
acquisiti per successione (indipendentemente dalla data di acquisto);
•
acquisiti per donazione.
Su quest’ultimo punto vanno effettuate alcune precisazioni.
L’art. 37, comma 38, D.L. n. 233/2006, apporta importanti modifiche all’art. 67, comma 1, lett. b),
TUIR, disponendo che le cessioni a titolo oneroso di immobili acquisiti anche per donazione,
in determinate condizioni, configurano reddito diverso da assoggettare a tassazione
ordinaria.
Questa nuova norma, che ha intento antielusivo, sottopone a tassazione, quindi, le
plusvalenze realizzate su fabbricati e terreni agricoli, trasferiti per donazione,
qualora la cessione a titolo oneroso avvenga entro 5 anni dalla data di acquisto degli
stessi da parte del donante.
Prima dell’intervento legislativo le cessioni relative ad immobili acquisiti a titolo gratuito erano
sempre esenti da imposta, ad eccezione della cessione di aree edificabili.
Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con Circolare 4 agosto 2006, n. 28/E, e dalle istruzioni
ministeriali del Mod. 730/2007, la disposizione in commento trova applicazione alle sole
cessioni effettuate a partire dal 4 luglio 2006.
ATTENZIONE
Le plusvalenze derivanti dalle cessioni di fabbricati e terreni agricoli
precedentemente ricevuti in donazione effettuate fino al 3 luglio 2006 non sono
soggette a tassazione e quindi non vanno indicate nel Mod. 730/2007.
PLUSVALENZA DA CESSIONE DI AREE EDIFICABILI
L’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, prevede che la vendita a titolo oneroso di terreni suscettibili
di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione,
genera sempre plusvalenze imponibili.
Per terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria si intendono, come precisato nell’art. 36,
comma 2, D.L. n. 223/2006, quelli qualificati come edificabili dal piano regolatore generale, o
in mancanza, dagli altri strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (piano già
adottato dal Comune ma non ancora approvato dalla Regione).
La plusvalenza derivante dalla cessione di questi beni è sempre assoggettata a
tassazione separata anche se gli stessi sono stati acquisiti:
NOTA BENE
•
per donazione o successione;
•
da più di cinque anni dalla data di cessione.
In sede di dichiarazione dei redditi, Mod. 730/2007, devono essere indicati nel rigo D6, quadro D:
• a colonna 1, il codice 6;
• a colonna 3, l’anno in cui è sorto il diritto alla percezione del compenso;
• a colonna 4, l’importo della plusvalenza calcolata come la differenza tra il corrispettivo
percepito nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto del bene ceduto aumentato di
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ogni altro costo inerente (imposta di registro, IVA, spese notarili, imposta di bollo, con
esclusione gli oneri di intermediazione immobiliare).
Il CAF/professionista abilitato dovrà determinare un acconto pari al 20% del relativo reddito,
che sarà trattenuto al contribuente in attesa che l’Amministrazione finanziaria gli notifichi la
liquidazione definitiva dell’imposta dovuta sulla plusvalenza.
NOTA BENE
In alternativa il contribuente può optare per la tassazione nei modi ordinari. In tal
caso egli dovrà manifestare la propria scelta barrando la casella di colonna 2 del
rigo D6, Mod. 730/2007.
In ogni caso, se si è provveduto alla rivalutazione dei terreni ai sensi della Legge n. 448/2001 e
successive modificazioni e si è versata l’imposta sostitutiva del 4% entro il 30/06/2006, nel calcolo
della plusvalenza si potrà usare come prezzo di acquisto quello risultante dalla perizia
giurata di stima.
PLUSVALENZE SOGGETTE A IMPOSTA SOSTITUTIVA
È importante ricordare che non sempre le plusvalenze derivanti da cessione di fabbricati, terreni
agricoli o aree edificabili devono essere riportate nella dichiarazione dei redditi 730/2007.
ATTENZIONE
In alternativa alla tassazione nei modi ordinari o a tassazione separata, illustrati
precedentemente, il contribuente può, infatti, optare, ai sensi dell’art. 1, comma
496, Finanziaria 2006, per il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF.
Con riferimento alle plusvalenze derivanti dalla sola cessione degli immobili indicati con il
codice 2 nella colonna 1 del rigo D4 (cessione a titolo oneroso di fabbricati e terreni agricoli
acquistati o costruiti da non più di cinque anni), e con codice 6 nella colonna 1 del rigo D6
(terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria), il cedente ha la facoltà di richiedere al notaio
rogante, all’atto della cessione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva IRPEF pari al:
•
12,50% per i contratti stipulati fino al 2 ottobre 2006;
•
20,00% per i contratti stipulati dal 3 ottobre 2006.
L’aumento al 20% è stato introdotto dall’art. 2, comma 21, D.L. 262/2006.
Nella stessa norma è stato inoltre previsto che, a partire dal 1/1/2007, l’imposta sostitutiva IRPEF
non sarà più applicabile ai trasferimenti di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.
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