La tutela dell`acquirente di immobili da costruire

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IMMOBILI E CONTRATTI
Immobili da costruire
La tutela dell’acquirente
di immobili da costruire
I nuovi strumenti di tutela per l’acquirente di immobili da costruire
e i rapporti tra compratore e costruttore. Garanzie contrattuali
e indennizzo. Orientamenti giurisprudenziali e dottrinali.
a cura di Sandro Castro*
la QUESTIONE
Come opera l’attuale regime di tutela previsto dal D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, in favore dell’acquirente di immobile da costruire? Quali sono i rimedi contrattuali che il compratore può esperire per ottenere in futuro la concreta disponibilità dell’immobile acquistato?
l’INTRODUZIONE
Il D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210, pubblicato nella G.U.
del 6 luglio 2005, n. 155, è intervenuto per disciplinare un ambito molto preoccupante all’interno del settore degli acquisti immobiliari, sui quali incombe pericolosamente l’alea di imbattersi
in imprenditori edili senza scrupoli e spesso neanche soventi.
L’acquirente rischia, sul punto, di anticipare una congrua parte del prezzo al venditore (versato
all’atto della sottoscrizione di contratti preliminari di vendita ovvero di semplici compromessi)
con il rischio di non poter ottenere la disponibilità dell’immobile o con l’ulteriore pericolo di subire, una volta entrato in possesso dello stesso, azioni di rivendicazione, di rilascio, di recupero o
di attrazione alla massa fallimentare qualora l’alienante abbia contratto debiti con terzi soggetti
in frangenti temporali anteriori al definitivo atto di vendita, sempreché tali debiti risultino opponibili dai creditori a titolo privilegiato o chirografario (la regola della pubblicità immobiliare, com’è
noto, assegna prevalenza a coloro i quali abbiano trascritto il titolo di acquisto anteriormente alla trascrizione operata dagli altri creditori, a prescindere dall’esatto momento di consolidazione
del diritto).
* Avvocato del Foro di Rossano (CS), socio di Avvocati & Avvocati, (www.avvocatieavvocati.it)
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le NORME
Legge 2 agosto 2004, n. 210
D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122
la FATTISPECIE
Compravendita di immobili da costruire: vantaggi e rischi
Vengono qui in considerazione tutte le situazioni in cui la compravendita, attuata a mezzo di specifici negozi giuridici, riguardi immobili ancora da costruire, ovverosia edifici in corso di innalzamento. Capita di frequente, nella prassi immobiliare, che compratore e venditore dispongano
giuridicamente dell’immobile, a titolo di alienazione, prima che esso venga materialmente a esistenza. Ciò succede nei casi di complessi di edifici o di singoli stabili.
Il proprietario di essi (ovvero, il proprietario del suolo su cui essi sorgeranno) verifica se il mercato richieda compratori, vale a dire soggetti interessati all’acquisto delle singole unità immobiliari, che
possono essere vendute sia individualmente che collettivamente (potrebbe infatti accadere che il
compratore acquisti l’intero edificio, per poi rivendere i singoli appartamenti ad altri acquirenti), ma
la regola è che l’imprenditore tratti separatamente con i compratori, ognuno dei quali acquisterà
uno o più lotti. Si pone, quindi, l’esigenza di tutelare la parte debole del rapporto, il cui pregiudizio
si rinsalda all’impossibilità originaria di conoscere lo stato di solvenza dell’alienante e l’esatto regime di circolazione che interessi o che abbia interessato la res di cui si disponga contrattualmente.
Gli “imbrogli” che molti imprenditori hanno riservato ai futuri acquirenti sono stati tanti e di tali dimensioni da aver indotto il primo potere a concepire, in maniera vincolante, tutta una serie
di garanzie per l’acquirente, in modo da ridurre il rischio di insolvenza debitoria (perché il fenomeno de quo è difficilmente debellabile in toto, atteso che nessun contratto è in condizione, di
per sé, di assicurare a chi acquista la certezza matematica di conseguire l’oggetto della stipula).
Preliminarmente, si impone un chiarimento. Esiste la possibilità di evitare il pericolo di inadempimento e questo può verificarsi laddove il compratore acquisti l’immobile già costruito (nel qual
caso, non troveranno applicazione le regole poste dalla legislazione or qui in commento), recandosi dal notaio per il rogito. In tale evenienza, sul notaio incomberà il pressante dovere di controllare che tutto sia a posto (ovvero che dai registri immobiliari non risultino trascrizioni di domande giudiziali a carico dell’immobile oggetto di vendita né iscrizioni ipotecarie o di pegni o di crediti privilegiati) e se vi fossero omissioni o inesattezze sarà questi a essere tenuto al risarcimento
del danno nei confronti del defraudato acquirente. Il trend in analisi è certamente il più conveniente possibile per chi sborsi il denaro che occorre per l’acquisto, ma comporta costi maggiori. È per
la profilata ragione che molti soggetti preferiscono ricorrere alla contrattazione inerente a immobile da costruire, considerato che l’acquisto potrà avvenire per un prezzo minore. Data, inoltre, la
non perfetta rispondenza, nei tempi attuali, della legge economica della domanda e dell’offerta,
l’acquisto anticipato potrà diventare necessario se, in relazione allo specifico immobile, vi siano altre richieste di acquisto (in questo caso, non contrattare con l’imprenditore in anticipo potrebbe
voler significare perdere la possibilità di acquistare se, per ipotesi, sopravvenissero nelle more aln.2 - Giugno 2008
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tri acquirenti interessati). La tutela dell’acquirente, allora, assurge a fattore preponderante, teso a
far sì che il contenuto del contratto stipulato trovi concreta realizzazione pratica.
Le parti contrattuali
Il D.Lgs. n. 122/2005 definisce le parti contrattuali. All’uopo, l’acquirente è qualsiasi persona fisica
che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto (compreso quello di leasing) che abbia o possa avere per l’effetto l’acquisto o, comunque, il trasferimento non immediato, a sé o a un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire ovvero colui il quale, ancorché non sia socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della
titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa. Come si vede, la definizione offerta è ampia, abbracciando una larga congerie di ipotesi applicative, sulle quali non possiamo soffermare l’attenzione.
Parimenti estesa si rivela la delineazione del costruttore, che ope legis è l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire ovvero che
abbiano stipulato ogni altro contratto (sempre compreso il contratto di leasing) che abbia o che
possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente
della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire,
sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o sia comunque eseguita da terzi soggetti.
L’art. 1, D.Lgs. n. 122/2005 provvede a fornire altresì due ulteriori ipotesi, estremamente rilevanti nell’ottica della fattispecie trattata: i concetti di situazione di crisi e di immobile da costruire.
Per situazione di crisi si intende la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare in relazione all’immobile oggetto del contratto ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo o liquidazione
coatta amministrativa. Gli immobili da costruire sono quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata
ultimata, versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità (cfr.
art. 25, D.P.R. n. 380/2001).
Il campo di applicazione del D.Lgs. n. 122/2005
Sintetizzando, la normativa in esame si applica:
– a coloro che stipulino con i costruttori (nella definizione offerta dalla legge) contratti preliminari di vendita (anche per sé o per persona da nominare o a favore di terzi, purché il beneficiario sia un parente in primo grado) o compromessi di vendita o contratti di opzione o, comunque, ogni altro negozio giuridico utile (es., il leasing, in tutte le sue forme) ad acquistare o
ad anticipare l’acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento (es., servitù, superficie, enfiteusi) di un immobile da costruire (nella definizione data dalla legge), chiunque sia il
soggetto incaricato dell’edificazione;
– ai soci di cooperative o a coloro che, pur non essendo soci, abbiano dato incarico a esse al fine
di acquistare la proprietà o altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire.
Le garanzie predisposte dal conditor iuris operano nelle situazioni di crisi (come delineate dalla
trama normativa).
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Viceversa, la legge non si applica:
– agli acquisti operati in favore di parenti che non siano di primo grado;
– agli acquisti inerenti a immobili già costruiti;
– agli acquisti effettuati con soggetti privati, che non siano costruttori;
– agli acquisti attinenti a diritti personali di godimento (es., usufrutto, uso, abitazione).
Residuano, poi, alcuni casi dubbi, specificamente inerenti:
– agli acquisiti effettuati in favore degli affini di primo grado (es., il suocero, la suocera, il genero,
la nuora);
– agli acquisti che pertengono a situazioni riguardanti il possesso o la detenzione (anche se è
bene avvertire che siffatti acquisti non paiono giuridicamente profilabili, trattandosi di situazioni che involgono l’apprezzamento di un mero stato di fatto, ivi comprese le ipotesi di usucapione o di acquisto della proprietà a titolo originario).
L’art. 5, D.Lgs. n. 122/2005 prescrive che la normativa si applica, dal punto di vista temporale, ai
contratti per i quali la richiesta di rilascio del permesso di costruire (o di altro titolo edilizio, es.
la d.i.a. o il permesso di costruire in deroga, dubbi residuano sul permesso di costruire in sanatoria) sia stata inoltrata successivamente alla data di entrata in vigore del decreto legislativo (quindi, a decorrere dal 21 luglio 2005 in poi, stante il rilievo che la legge, se non è diversamente disposto, entra in vigore a partire dal quindicesimo giorno successivo alla pubblicazione di essa nella G.U., che fa acquisire ai terzi la presunzione di conoscenza del provvedimento normativo, facendo scattare il baluardo della ignorantia legis non excusat).
In relazione ai riferimenti che coinvolgano l’evoluzione del procedimento amministrativo di rilascio del titolo concessorio, la norma fa implicito riferimento alle prescrizioni racchiuse nel Testo
Unico dell’edilizia di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, e successive modificazioni.Trattasi, come
si comprende, di norma in bianco, da integrarsi con le disposizioni settoriali volta per volta indispensabili.
La garanzia fideiussoria
La prima forma di tutela prevista dalla legge è la garanzia fideiussoria (cfr. artt. 2-3, D.Lgs. n.
122/2005). Il sistema è così congegnato: prima di sottoscrivere il negozio giuridico utile al trasferimento della proprietà o contestualmente alla sottoscrizione, il costruttore è obbligato, a pena
di nullità del contratto (nullità che ex lege può essere fatta valere esclusivamente dall’acquirente), a procurare il rilascio e a consegnare all’acquirente una fideiussione (secondo lo schema contemplato dall’art. 1938 c.c. oppure a mezzo di fideiussioni atipiche) di importo corrispondente
alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia riscosso o
che debba riscuotere ex contractu prima del trasferimento del diritto, con esclusione soltanto
delle somme erogate dal mutuante e dei contributi pubblici previsti per la costruzione, se essi
siano assistiti da autonoma garanzia.
Le società cooperative beneficiano della facoltà di consegnare all’acquirente un atto equipollente alla polizza fideiussoria; tale atto consiste nell’attestazione (vale a dire, nella certificazione) dell’avvenuto versamento delle somme o dell’intervenuta assunzione delle obbligazioni con la cooperativa edilizia per ottenere il trasferimento. Giova indugiare sulle modalità di rilascio e di escussione della polizza fideiussoria, oltreché sul contenuto di questa.
Interviene, in subiecta materia, l’art. 4, D.Lgs. n. 122/2005. Le prescrizioni principali sono le seguenti: la fideiussione è rilasciata da un banca o da un’impresa assicurativa o da un intermediario fin.2 - Giugno 2008
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nanziario; se l’imprenditore è in situazione di crisi, la polizza deve garantire all’acquirente la restituzione delle somme versate e degli importi che devono successivamente essere versati per
contratto, oltre gli interessi legali maturati fino al momento in cui la situazione di crisi si è verificata (ed essa si intende verificata al momento della trascrizione, nei registri immobiliari, del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto, al momento della pubblicazione della
sentenza dichiarativa di fallimento o del provvedimento che dispone la liquidazione coatta amministrativa, al momento della presentazione della domanda di ammissione alla procedura di
concordato preventivo o al momento di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria); la fideiussione può essere escussa (ovvero può essere fatta valere, nel
senso che ne può essere chiesto l’adempimento) a decorrere dall’istante in cui si è verificata la
situazione di crisi; essa deve obbligatoriamente prevedere la rinuncia al beneficio di preventiva
escussione del debitore principale di cui all’art. 1944, comma 2, c.c. e deve essere escutibile a
semplice richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante
l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro corrispettivo complessivamente riscosso dal
costruttore; la richiesta scritta deve essere inviata, tramite racc. A/R, al domicilio indicato dal fideiussore; il mancato pagamento del premio o della commissione è inopponibile all’acquirente;
il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto entro 30 giorni dalla data di ricevimento della
richiesta; in caso di tardiva restituzione degli importi, il fideiussore deve rimborsare all’acquirente le spese da quest’ultimo sostenute per conseguire la restituzione, oltre i relativi interessi e
sempreché siffatte spese siano strettamente necessarie (con esclusione, dunque, delle spese voluttuarie o inutili).
La fideiussione si estingue all’atto del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile oggetto dell’atto definitivo di assegnazione.
L’assicurazione dell’immobile
Una seconda forma di tutela per l’acquirente è rappresentata dall’assicurazione dell’immobile. A
mente dell’art. 4, D.Lgs. n. 122/2005, il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare al compratore, al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento, una
polizza assicurativa indennitaria di durata decennale, il cui termine di validità inizia a decorrere
dalla data di ultimazione dei lavori.Tale assicurazione ha l’assorbente funzione di coprire i danni
materiali e diretti arrecati all’immobile oggetto del trasferimento, ivi compresi i danni cagionati
ai terzi, indi i danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio oppure i pregiudizi scaturenti da gravi difetti costruttivi delle opere, da vizio del suolo o da difetto di costruzione (cfr. artt.
1669 e 2053 c.c.), purché essi si siano manifestati successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Il diritto di prelazione
In caso di complicazioni contrattuali, l’art. 9, D.Lgs. n. 122/2005 prevede un diritto di prelazione,
in favore dell’acquirente, dell’immobile oggetto di cessione, se esso gli sia stato consegnato e se
sia stato adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado (circostanza – quella di essere l’immobile prima abitazione – da valutarsi in base alla dichiarazione valevole ai fini Ici), anche laddove vi sia stata l’escussione della fideiussione.
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Il diritto di prelazione si esercita avuto riguardo all’acquisto dell’immobile in relazione al prezzo
di vendita stabilito dal giudice dell’esecuzione, quale risultante dall’incanto (vale a dire, quale conseguente alla formulazione di offerte di acquisto ex art. 584 c.p.c.). L’autorità che procede alla
vendita deve notificare, a mezzo ufficiale giudiziario, una comunicazione, contenente la definitiva
determinazione del prezzo di vendita; il tutto, entro il termine di 10 giorni dall’adozione del provvedimento giudiziale che stabilisca il prezzo. Il provvedimento notificato dovrà contenere l’indicazione di tutte le condizioni di vendita, con invito a esercitare il diritto di prelazione.
L’acquirente, a pena di decadenza, deve provvedere alla notifica, sempre a mezzo ufficiale giudiziario, di apposito atto col quale questi dichiari di volersi avvalere del diritto di prelazione; all’occorrenza, egli deve inoltrare l’atto all’autorità giudiziaria procedente, offrendo, come somma utile per l’acquisto, un importo perlomeno pari rispetto a quello risultante dalla determinazione finale comunicatagli (è fantasmagorico, nella prassi, ipotizzare un’offerta maggiore).
Se l’acquirente, esercitando il diritto di prelazione, acquisti l’immobile a un prezzo inferiore alle
somme riscosse in sede di escussione della fideiussione, la differenza dovrà essere restituita al fideiussore, qualora l’immobile acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con il costruttore. Se la riferita condizione non ricorre (ossia, se la consistenza e le caratteristiche tipologiche e di finitura dell’immobile non siano corrispondenti a quelle previste nel negozio giuridico stipulato con il costruttore), l’eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve risultare da apposita stima (peritale), con esclusione, in ogni caso, del diritto di riscatto nei confronti dell’aggiudicatario.
La disciplina dell’azione revocatoria
Un aggiuntivo vantaggio, conteggiabile sulla sponda dell’acquirente in termini di miglioramento
della tutela contrattuale, discende dalle esenzioni e dai limiti posti all’esperibilità dell’esercizio dell’azione revocatoria, che, com’è risaputo, è l’azione finalizzata a ottenere la declaratoria di inefficacia delle alienazioni poste in essere al ricorrere di taluni presupposti predicativi.
In parte qua, l’art. 10, D.Lgs. n. 122/2005 dispone che gli atti a titolo oneroso con i quali si trasferisca la proprietà o altro diritto reale di godimento di immobili da costruire non sono soggetti
ad azione revocatoria se l’acquirente si sia impegnato a stabilire, entro 2 mesi dalla data di acquisto o di ultimazione dei lavori, la residenza propria o dei suoi parenti o affini entro il terzo
grado e se essi siano posti in essere al giusto prezzo di vendita, da valutarsi alla data della stipula del preliminare; la norma discetta di azione revocatoria ex art. 67, R.D. 16 marzo 1942, n. 267,
che è, poi, la revocatoria fallimentare. Sono indenni dalla revocatoria, altresì, i pagamenti dei premi e delle commissioni relative ai contratti di fideiussione e di assicurazione, sempreché siano effettuati nell’esercizio dell’attività d’impresa e nei termini d’uso.
Altri vantaggi
Il compratore potrà beneficiare dei meccanismi appresso indicati. L’art. 7, D.Lgs. n. 122/2005 stabilisce la possibilità, per il debitore, per il terzo acquirente, per il promissario acquirente e per l’assegnatario dell’immobile ipotecato (anche in parte), di godere della suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, del frazionamento dell’ipoteca a garanzia del credito principale,
dettando stringenti e vincolanti prescrizioni a carico della banca (si intende, quella che la rilasciato la polizza fideiussoria), aventi il precipuo scopo di agevolare l’esercizio del diritto di suddivision.2 - Giugno 2008
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ne e di frazionamento. È previsto (cfr. art. 8, D.Lgs. n. 122/2005) che il notaio non possa procedere alla stipula dell’atto definitivo di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un
titolo per la cancellazione o per il frazionamento dell’ipoteca a garanzia del credito o al perfezionamento del pignoramento gravante sull’immobile. Del pari (ponendosi sulla falsariga dell’art. 2,
comma 1, lett. c, legge 2 agosto 2004, n. 210), l’art. 11, D.Lgs. n. 122/2005 stabilisce che il contratto si intende sciolto se, prima che il curatore fallimentare abbia optato per l’esecuzione o per lo
scioglimento, l’acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone comunicazione al curatore, fermo restando l’impossibilità di escutere la fideiussione dopo che il curatore abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto.
Il Fondo di solidarietà
L’ultimo strumento posto dal primo potere a guarentigia della posizione giuridica del compratore è il Fondo di solidarietà (art. 12, D.Lgs. n. 122/2005), istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, avente la funzione di corrispondere un giusto indennizzo all’acquirente di
immobili da costruire se questi, a causa della situazione di crisi del venditore-costruttore, abbia
subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non abbia conseguito il diritto di proprietà
o altro diritto reale di godimento o l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità del diritto reale di godimento sull’immobile oggetto della stipula (art. 13, D.Lgs. n. 122/2005).
Il Fondo eroga l’indennizzo se risulti richiesto il permesso di costruire. Il Fondo, una volta corrisposto l’indennizzo, si surroga nei diritti dell’acquirente in ragione delle somme corrisposte, potendone chiedere la liquidazione al costruttore inadempiente, anche insinuandosi nella procedura fallimentare o intervenendo nella procedura esecutiva (art. 14, D.Lgs. n. 122/2005).
Il Fondo è gestito dalla Consap (Concessionaria di servizi assicurativi pubblici s.p.a.) e si mantiene in vita mediante contributi obbligatori (art. 17, D.Lgs. n. 122/2005) che i costruttori devono
versare (il versamento avviene direttamente per mezzo del soggetto che rilascia la fideiussione)
per un massimo di 15 anni a decorrere dal 2005 (quindi, fino al 2020: cfr. art. 15, D.Lgs. n.
122/2005). Per il 2005, la misura del contributo obbligatorio è stata fissata nel 4 per mille dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione, mentre per gli anni successivi al 2005 l’importo
varia in ragione di anno ed è stabilito con separati decreti emessi dal Ministro della giustizia di
concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze, ma l’importo non può in nessun caso superare il 5 per mille annuo del valore globale della fideiussione rilasciata al compratore.
Il Fondo si articola in sezioni autonome, corrispondenti alle aree territoriali nazionali (art. 16,
D.Lgs. n. 122/2005).
La domanda di accesso alle prestazioni erogate dal Fondo (art. 18, D.Lgs. n. 122/2005) deve essere presentata dagli aventi diritto, a pena di decadenza, entro il termine perentorio di 6 mesi
dalla data di pubblicazione del decreto emanato dal Ministero della Giustizia, contenente le modalità per la presentazione della domanda (attualmente, grazie a Internet, non è affatto difficile
verificare, in tempo reale, la disciplina operativa applicabile). L’acquirente può ottenere dal Fondo l’indennizzo per una sola volta, anche in caso di pluralità di perdite subite. Gli importi delle
perdite indennizzabili sono rivalutati, in base agli indici Istat, a far tempo dalla data di entrata in
vigore del D.Lgs. n. 122/2005.
Il richiedente deve fornire la prova della consistenza della perdita, quantificando la richiesta di in-
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dennizzo. Indi, si svolge l’istruttoria, con possibilità, per il Fondo, di acquisire il parere di un apposito comitato di esperti. Terminata l’istruttoria, il gestore del Fondo (ovvero, la Consap) delibera il riconoscimento dell’indennità o rigetta la richiesta, se non sussistono i presupposti per il suo
accoglimento.
Non è chiaro, però, se, una volta esattamente quantificata la perdita, il Fondo di solidarietà debba provvedere a emettere il mandato di pagamento nella misura della perdita accertata oppure se esso possa autonomamente decidere di operare la liquidazione in via equitativa (riteniamo che sia maggiormente corretta la prima interpretazione, poiché all’istante è richiesta la prova dei danni subiti).
Non è stato previsto il termine per evadere l’istanza, ma questo risulta dalla concessione del servizio alla Consap ai sensi dell’art. 15, D.Lgs. n. 122/2005.Avverso il provvedimento di diniego della concessione dell’indennizzo l’interessato potrà proporre ricorso all’autorità giudiziaria ordinaria territorialmente competente in base ai criteri stabiliti dal c.p.c.
Rimane oscuro se il ricorso possa essere proposto entro termini decadenziali ovvero prescrizionali. Sarebbe opportuno che le previsioni regolamentari dettassero prescrizioni il più possibile specifiche sul punto.
la GIURISPRUDENZA
Prime pronunce giurisprudenziali sulla recente normativa
Atteso che dall’entrata in vigore della legislazione posta a tutela dell’acquirente di immobili da costruire a tutt’oggi non è trascorso molto tempo, va da sé che la giurisprudenza (soprattutto quella di legittimità) non abbia ancora avuto modo di soffermarsi compiutamente su tutti gli aspetti che
la recente disciplina positiva ha posto a carico dell’interprete e dell’operatore del diritto. Nondimeno, alcune pronunce si sono registrate in ordine agli argomenti trattati (segnatamente, in tema
di contratto preliminare di immobili da costruire, di limiti degli obblighi di forma del preliminare e
di tutela del promissario acquirente, anche ai fini dell’acquisto della proprietà per usucapione).
ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Cassazione civ., Sez. II, 29 marzo 2006, n. 7252
Non può ottenersi la pronuncia di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto quando le parti abbiano espressamente subordinato la stipula del definitivo all’avvenuta edificazione degli immobili oggetto dello stesso (nella fattispecie, trattavasi di tre appartamenti ancora da costruirsi). (Lex 24 & Repertorio 24)
EFFETTI DEL PRELIMINARE DI VENDITA
Cassazione civ., Sez. II, 27 febbraio 2008, n. 5197
Nel contratto preliminare, per il quale è prevista la forma scritta ad substantiam, tale prescrizione deve ritenersi limitata agli elementi essenziali del contratto e non si estende, in particolare, al termine per la stipula del contratto definitivo, che costituisce solo elemento accidentale e pertanto può essere modificato o si può validamente rinunciare a esso pur in mancanza di forma scritta. (Ced Cassazione)
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NATURA DEI CONTRATTI ACCESSORI AL PRELIMINARE E TUTELA DELL’ACQUIRENTE
Cassazione civ., Sez. Unite, 27 marzo 2008, n. 7930
Hanno natura di comodato i contratti accessori al preliminare (appartenendo al novero dei contratti collegati) in relazione alla concessione dell’utilizzazione del bene da parte del promittente venditore al promissario acquirente, mentre hanno natura di mutuo gratuito i contratti relativi alla corresponsione di somma da parte del promissario acquirente al promittente venditore. Conseguentemente, con riferimento ai contratti del primo tipo, la materiale disponibilità del bene, in capo al promissario acquirente, ha natura di detenzione qualificata esercitata nel proprio interesse e
alieno nomine e non di possesso. Ai fini dell’acquisto del diritto per usucapione, il possesso può opporsi al promittente venditore, da parte del promissario acquirente, solo dimostrando un’intervenuta interversione della detenzione in
possesso. (Ced Cassazione)
la DOTTRINA
La dottrina civilistica ha, invece, fervidamente offerto il proprio contributo nel quadro dell’adeguata esegesi delle disposizioni legislative passate in rassegna. La maggiore attenzione è stata riservata ai requisiti che i contratti relativi a immobili da costruire debbono necessariamente possedere per poter essere ritenuti validi.
Il contenuto del contratto preliminare di vendita
L’art. 6, D.Lgs. n. 122/2005 prevede una disciplina piuttosto dettagliata in ordine al contenuto del
contratto preliminare stipulato tra alienante e acquirente. In terminis, il contratto preliminare di
vendita (così come ogni altra tipologia negoziale implicante il trasferimento del diritto di proprietà
o di altro diritto reale di godimento su immobili da costruire) deve necessariamente contenere:
– il cognome e il nome, il luogo, la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse (es., comunione legale dei beni, separazione dei beni),
se coniugate;
– la denominazione, la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società commerciali e delle associazioni non riconosciute, con l’indicazione, per
queste ultime e per le società semplici, delle generalità delle persone che le rappresentano
secondo l’atto costitutivo;
– l’indicazione dell’immobile oggetto dell’alienazione, con indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale (per i fabbricati in corso di costruzione – è il caso di specie – devono essere indicati i dati di identificazione catastale del
terreno su cui essi insistono);
– la descrizione delle pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
– gli estremi di eventuali atti d’obbligo e di convenzioni urbanistiche, stipulati per l’ottenimento
dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;
– le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti;
– i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
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– l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in denaro o il valore di ogni altro
eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’impor to di eventuali somme a titolo di caparra (all’occorrenza, le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o da versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice e alla stessa intestati o
da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova cer ta dell’avvenuto
pagamento);
– gli estremi della fideiussione, bancaria o assicurativa;
– l’eventuale esistenza di ipoteche o di trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile, con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore a esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del
contratto definitivo di vendita;
– gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta (se non ancora rilasciato), nonché
di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
– l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi
dati identificativi.
Ai contratti di tal fatta devono essere allegati: a) il capitolato contenente le caratteristiche dei
materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti; b) gli elaborati del progetto in
base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali. Non ci vuole molto per comprendere che i numerosi punti di cui deve comporsi l’atto negoziale rivestono la pregnante funzione di illustrare analiticamente il contenuto del contratto, onde successivamente evitare furbesche interpretazioni della parte forte del rapporto (il costruttore), a tutela, quindi, della fedele
riproduzione delle volontà di alienante e acquirente, il che diviene dirimente nell’ambito dell’esatto adempimento del contratto.
La legge pone pressanti obblighi (lo dimostra l’utilizzo della locuzione «devono», che compare
più di una volta nell’articolato legislativo), ma non dice che cosa succeda ove il contratto stipulato difetti di uno o più degli elementi illustrati. Chi scrive ritiene che valgano le ordinarie regole vigenti in ambito di interpretazione del contratto.
Pertanto, dovrà parlarsi di nullità se il negozio giuridico sottoscritto difetti dei canoni previsti dagli artt. 1418 ss. c.c. (soggetti, oggetto, accordo, causa, forma – se prevista dalla legge a pena di
nullità), se abbia causa illecita ovvero oggetto illecito, se sia contrario a norme imperative (ma si
ritiene anche all’ordine pubblico e al buon costume), nonché negli altri casi previsti dalla legge
(da reputarsi tassativi, stante il carattere di extrema ratio della nullità). Al contrario, dovrà parlarsi di mera annullabilità se il contratto (cfr. artt. 1425 ss. c.c.) sia stato stipulato su incapacità di una
delle parti ovvero se presenti vizi del consenso (errore, violenza e dolo).
Troveranno applicazione le regole della risoluzione in ipotesi di inadempimento o di eccessiva
onerosità sopravvenuta (art. 1453 c.c., artt. 1463 ss. c.c.) o quelle della rescissione (artt. 14471448 c.c.), qualora il contratto sia stato concluso in stato di pericolo o in stato di bisogno del
contraente debole (l’acquirente) e vi sia stata una sua lesione negoziale.
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Per ulteriori approfondimenti dottrinali
– CARRABBA, «Tutela degli acquirenti di immobili da costruire e tutela dei consumatori: il “divieto” di cui all’art. 8 D.Lgs.
20 giugno 2005, n. 122», in Notariato, f. n. 4, 2006, 473;
– CORONA, «La tutela dei diritti patrimoniali dell’acquirente di immobili da costruire: prime osservazioni», in Corriere
giur., 2005, 1643;
– LICCIARDELLO, «La tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire: prime considerazioni», in Impresa, f. 7-8, 2006, 1134;
– MERCURI, «La responsabilità del mediatore in relazione agli obblighi di cui al D.Lgs. n. 122/2005 sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire», in Arch. Locazioni, f. 3, 2006, 247;
– RIZZI, «Poste le “fondamenta” per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire», in Notariato, 2004, 673;
– SICCHIERO, La tutela degli acquirenti d’immobili da costruire, Cedam, 2005;
– SOLLINI,«La tutela degli acquirenti di immobili da costruire in caso di situazione di crisi del costruttore»,in Impresa,2004,1566;
– SOLLINI, «Domande di accesso alle prestazioni del fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire entro il 10 febbraio 2006», in Impresa, f. 3, 2006, 427;
– TOSCHI VESPASIANI, «Il trasferimento non immediato di immobili da costruire ex art. 6 D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122»,
in Contratti, f. 8-9, 2006, 808;
– TRIOLA, Vendita di immobili da costruire e tutela dell’acquirente, Giuffrè, 2005;
– VETTORI, «La tutela dell’acquirente di immobili da costruire: soggetti, oggetto, atti», in Obbl. e contr., f. 2, 2006 105.
le CONCLUSIONI
In definitiva, il sistema inaugurato dal D.Lgs. n. 122/2005 fa ben sperare al fine di una
migliore evoluzione del rapporto sinallagmatico intercorrente tra venditore e compratore. Quest’ultimo soggetto ha indubitabilmente ricevuto, in specie per il tramite
del più sicuro intervento di capienti soggetti terzi (istituti bancari e assicurativi), una
più efficace tutela processuale. Laddove la perdita non sia recuperabile, il danneggiato potrà percorrere la strada dell’indennizzo. In sintesi: attenzione a rispettare le regole per gli imprenditori edili, perché se tali regole non vengono rispettate si rischiano conseguenze sanzionatorie abbastanza pesanti. Questo è il monito che il Legislatore ha inteso insuperabilmente dettare ed esso, viste le patologiche e perverse inadempienze dei soggetti contrattualmente più forti, non può che essere condiviso.
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