Cosa i mediatori devono sapere della fotografia Per mediatori
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Cosa i mediatori devono sapere della fotografia Per mediatori, venditori di immobili e fotgrafi Autore Larry Lohrman Traduzione di Leonid Mutti Versione 4.2 edizione 2013 Licenza Creative Commons Attribution 3.0 Unported License. A PFRE Media LLC e-book PhotographyForRealEstate.net Photopano.it Indice generale Come funzionano le foto nell'immobiliare...........................................................................................3 I clienti potenziali cercano in rete....................................................................................................3 Le basi della psicologia visiva.........................................................................................................3 Come le foto funzionano per i venditori..........................................................................................4 Benefici per i mediatori immobiliari...............................................................................................4 Le basi della fotografia immobiliare....................................................................................................5 10 punti essenziali............................................................................................................................5 Articoli da leggere..............................................................................................................................11 Come funzionano le foto nell'immobiliare I clienti potenziali cercano in rete Dieci o quindici anni fa se foste stati alla ricerca di una casa avreste cercato un agente immobiliare indicandogli che tipo di casa e dove la volevate. L'agente a questo punto avrebbe fatto la ricerca nel suo MLS1 e a quel punto vi avrebbe proposto un'elenco delle soluzioni possibili. Oggigiorno la maggior parte degli acquirenti utilizza da solo internet per cercare una casa nelle vicinanze, scegliendo per prezzo, numero di camere, superficie, ecc. come la vogliono. Confrontano tutte le possibilità stilando un elenco abbastanza breve da poter essere visitato, vanno dal loro agente e dicono: “Vogliamo vedere queste case.”. Quando cerca in rete, un potenziale acquirente potrà dover scegliere tra centinaia di soluzioni, se l'area dove cerca casa è una zona con molta offerta. Sui portali immobiliare, si inseriscono i criteri di ricerca e si ottiene una breve descrizione con delle piccole foto dell'immobile. In questo genere di ricerca, la qualità delle foto è il primo elemento che attira l'attenzione dell'acquirente e lo porta a vedere i dettagli dell'immobile. Queste miniature sono super 1 Multiple Listing Service - servizio di ricerca immobiliare multipiattaforma importanti perché sono “l'esca sull'amo” dell'agente. Per ottenere il massimo del risultato l'immagine deve essere chiara, piena di colore (come una buona esca) e riempire tutto lo spazio disponibile. Ritengo che proprio in queste foto di esterni2 dove un cielo blu aiuta l'acquirente di cliccare sul link per avere maggiori informazioni sul prodotto e vedere le altre foto come fa un bravo pescatore. Una volte cliccato sulla miniatura, potranno esserci ulteriori 15-20 foto e del testo che descrive l'immobile. Come queste foto presentano la casa gioca un ruolo cruciale nella mente dell'acquirente nella fase di redazione della lista delle case “da vedere”! Le basi della psicologia visiva Ci sono poche regole di base che determinano se una foto è interessante per un acquirente. Nessuna scienza arcana o complicati studi di psicologia in tutto ciò. Sono tutte cose che potete controllare direttamente voi: 1. Chiare e luminose: La gente non è attratta da immagine scure e opache come lo sono da immagini chiare e luminose. 2. Interni che disorientano: Tutti passiamo la maggior parte del tempo dentro degl'edifici; di conseguenza abbiamo un schema mentale ben definito su come gli interni debbano essere. Se gli interni sono troppo diversi dai nostri schemi mentali, per colore, prospettiva e altro ci sentiamo “strani”. Questa sensazione ci distrae dalla reale 2 NdT buona parte del mercato americano è composto da case e non di appartamenti come in Italia. Le piattaforme MLS richiedono che la prima foto sia degli esterni presentazione degl'interni. 3. Composizione della foto: Quando si presentano gl'interni, la composizione della fotografia, ciò che abbiamo inserito od omesso, influisce molto sulla sua efficacia. Ci sono delle regole generali, ma normalmente la gente percepisce in modo inconscio se una foto va bene oppure no. Ci sono poi anche altri piccoli accorgimenti che si possono usare nella composizione di una foto. 4. Distrazioni: In generale si cercherà di rimuovere tutte le distrazioni da una foto che non aiutano a presentare le peculiarità di un immobile. Persone, animali e/o piccole cianfrusaglie andranno rimossi. Come le foto funzionano per i venditori Molti studi hanno dimostrato che immobili commercializzati con fotografie professionali ricevono molte più visite e di conseguenza le proprietà sono vendute più velocemente e in maggior numero. Lo studio più importante è quello condotto da Redfin nel 2010 (Vd.: http://blog.redfin.com/blog/2010/09/a_ picture_is_worth_a_thousand_dollars_tr ue_or_false.html#.UfiHjD5gZnA) e indica che una casa si vende ad un valore maggiore dai 900 ai 116.000 dollari. Questa infografica è stata creata da Robert Preville, a Wilmington, NC Realtor (www.ruxtarealty.com) basata sullo studio della Redfin ed illustra l'importanza di un servizio fotografico professionale nella vendita di una casa. Benefici per i mediatori immobiliari Come agente immobiliare avete avete le seguenti buone motivazioni per presentare un'immobile con un servizio fotografico professionale: • • • Il proprietario della casa sarà maggiormente soddisfatto su come presentate il suo immobile. E' un fatto consolidato che buone foto e materiale di marketing valido sono mezzi per ottenere maggiori incarichi. I vicini degl'immobili in vendita osservano sempre attentamente come una propietà viene venduta. Se gli piace ciò che vedono, chiederanno all'agente di occuparsi del loro immobile il giorno in cui decideranno di vendere. Se ci sono dei concorrenti che un'immobile in vendita, l'impiego di un professionista per il servizio fotografico farà pendere la scelta a vostro favore. Le basi della fotografia immobiliare 10 punti essenziali Qui di seguito 10 principi essenziali perché le vostre foto siano efficaci al massimo: 1. Lo scopo principale delle foto è di presentare le caratteristiche dell'immobile. Assicuratevi che ogni foto ottenga questo risultato. Ogni distrazione visiva che sposta l'attenzione dell'osservatore da questo scopo va eliminata. I punti dal 3 a 9 sono le cause di distrazione più comuni che spostano l'attenzione dell'osservatore dallo scopo delle foto. Anche la composizione delle foto è fondamentale perché guida l'attenzione di chi guarda le foto. Le due foto precedenti mostrano come l'inquadratura possa guidare lo sguardo sulle caratteristiche importanti della stanza. Nella prima foto non si capisce quale sia la caratteristica che si vuole enfatizzare; nella seconda l'attenzione è guidata sul caminetto e sull'ampia finestra. 2. Utilizzate un grandangolo per fotografare gli interni: Le ottiche grandangolari aumentano la sensazione di spazio nell'inquadratura. Cosa sono i grandangoli? Con macchine di tipo Full Frame le lenti devono avere una focale tra 14 a 24 millimetri. Lenti con un angolo di visuale sufficientemente ampio solitamente non sono disponibili su macchine punta-e-scatta o di tipo primo-prezzo 3. Rimuovete il disordine e preparate le stanze per il miglior risultato: E' ben chiaro che allestire correttamente3 una casa ripaga la fatica. Un immobile si vende più velocemente e ad un prezzo maggiore quando sono allestite accuratamente. Case troppo “vissute” hanno troppo disordine in giro. Le foto saranno migliori e faranno vedere meglio l'immobile se il disordine è ridotto e i mobili sono sistemati da un home stager. 3 Nell'articolo viene utilizzato il termine “staging” 4. Lo scatto principale4 è LA foto più importante: Investite un po' più di tempo, soldi e sforzi per ottenere una foto “scioccante” della foto principale perché questa è la foto che verrà vista di più e che attirerà i potenziali acquirenti. In rete la miniatura di questa foto deve spingere l'acquirente a cercare ulteriori informazioni. Molte case vengono meglio se riprese da un'altezza tra i 3 ed i 7 metri dal suolo. 4 Nel testo originale è indicata la foto degli esterni vd. nota 2 5. Presentate gli interni come chiari e luminosi. Interni luminosi sono più allegri e danno un'impressione positiva al potenziale acquirente, quindi sono preferibili foto chiare e luminose. Macchine fotografiche non professionali tendono a sottoesporre le foto. Speciali equipaggiamenti per l'illuminazione o tecniche di post-produzione devono essere impiegati per ottenere foto luminose e chiare. L'illuminazione artificiale, assieme alla luminosità delle finestre, è uno degli aspetti più difficile nella fotografia immobiliare. Le due tecniche solitamente utilizzate per l'illuminazione sono quella del bracketing e quella dell'utilizzo di diverse piccole unità flash. 6. Le linee verticali (es. i muri) devono essere dritte. Viviamo in un mondo in cui inconsciamente sappiamo che tutte le pareti sono perfettamente verticali. Quando un osservatore vede una stanza dove i muri non sono paralleli con i contorni della foto si sentirà disorientato. Una voce nella sua testa dirà: “Questo non è corretto”. Linee verticali non allineate ai bordi della fono sono il primo sintomo di foto non professionali. Confrontate le seguenti due foto e notate il fastidio che vi darà la prima foto dove i muri non sono allineati. 7. Linee verticali ed orizzonali devono essere dritte. Le lenti grandangolari comportano una distorsione delle linee vicino ai bordi delle foto, per questo motivo bisogna prestare maggiore attenzione a questo particolare ed utilizzare software specifici per correggere queste distorsioni. 8. Non lasciate che finestre troppo luminose distraggano. A meno di un'illuminazione artificiale o di una post-produzione le finestre riprese in interni tenderanno ad essere troppo chiare, al punto di non permettere la possibilità di vedere fuori. E' sempre possibile mostrare la vista con una foto apposita se questa è una caratteristica importante. Tuttavia può essere necessario del lavoro aggiuntivo da parte del fotografo per rendere visibile la vista fuori dalle fineste. Finestre luminose distraggono l'attenzione dell'osservatore perché l'occhio si sposta automaticamente sulle zone chiare di un'immagine. Alcune volte la vista può essere un dettaglio non importante, mentre altre volte, per determinati immobili, può essere un fattore critico. 9. Non lasciate che le dominanti di colore distraggono. Forti dominanti di colore (solitamente tendenti all'arancione) distraggono l'attenzione dell'osservatore. 10. Il modo in cui le foto sono presentate on-line hanno un impatto fortissimo su come si propone un'immobile. Le foto hanno un impatto più forte quando sono presentate in un formato ampio (800 X 600 pixel o più) e con una presentazione facilmente fruibile. I siti di annunci immobiliari solitamente non presentano le foto nel miglio modo possibile. Virtual tour o slide show massimizzano l'effetto che le possono avere le foto per la commercializzazione. qualcuno che vi supporta, potete farle anche voi. In entrambi i casi siete responsabili della commercializzazione dell'immobile, quindi usate questi consigli per realizzare, selezionare e presentare gli scatti che valuterete più efficaci. Visto che questi sono principi sono ben noti ed accettati, la maggior parte dei fotografi professionisti seguiranno questi accorgimenti senza necessità che vengano palesati, ma non tutti. E' facile pensare che, solo perché si ha una macchina digitale, di essere dei professionisti. Ricordate, voi siete gli esperti nella vendita, è il vostro lavoro Potete assumere un fotografo che fare in modo che la utilizzerà questi principi, oppure se commercializzazione sia efficace. Se siete inclini alla tecnologia, e avete non lo è, non esitate a fare domande. Articoli da leggere I seguenti articoli sono tra quelli piu' rilevanti che sono stati pubblicati negli ultimi 5 anni per quanto riguarda la fotografia nel campo immobiliare. Questi articoli mostrano la crescente consapevolezza dell'importanza della fotografia nel campo immobiliare. Nota che la parte in blu sono link agli articoli stessi. (NdT per correttezza ho messo il titolo in originale e in seguito la traduzione in corsivo) 1. In Real Estate, A Picture Is Worth $1,000 or More, Nell'immobiliare una fotografia vale 1000$ o più (http://blogs.wsj.com/developme nts/2010/10/04/inreal-estate-a-pi cture-is-worth-1000-or-more/), Ottobre 2010: Questo articolo è un sommario e un riassunto del studio della Redfin indicato qui sotto. 2. A Photo is Worth $1000, Una fotografia vale $1000 (http://photographyforrealestate. net/2012/06/12/professional-real -estatephotos-are-worth-anywhe re-from-1000-to-116000-in-a-ho me-sale/) L'articolo originale tratto dal blog della Redfin Corporate che illustra uno studio nella regione di Seattle, che illustra che casa per casa su di un prezzo di $300.000, grazie ad un servizio fotografico professionale, aumenta il prezzo finale di vendita dai $938 ai $116.076. 3. Proof that Great Photography Sells Homes, La prova che una grande fotografia aiuta a vendere casa (http://photographyforrealestate. net/2010/08/18/proof-that-greatp hotography-sells-homes/), Agosto 2010: Questo articolo analizza lo studio che Kris Bjarne Haug di New Orleans a svolto su come fotografie professionali aumentino visite sulle piattaforme MLS. Le fotografie di Kris Bjarne Haug hanno il 134% di traffico in più rispetto ad immobili simili con lo stresso CAP e il 145% in più sulle piattaforme di MLS nella stessa area. 4. Real Estate Photography Tips For Realtors – Don't Do it Yourself You'll Lose Your Commission Check, Consigli sulla fotografia immobiliare per mediatori – Non fatele voi o perderete le vostre commissioni (http://ezinearticles.com/? Real-Estate-Photography-Tips-For -Realtors---Dont-Do-it-Yourself,-Yo ull-Lose-Your-Commission-Check &id=4161471), di Josh Sanders. 5. Making Every Pixel Count, Fare il conteggio di ogni pixel , (http://www.nytimes.com/2007/0 2/11/realestate/11cov.html? _r=2&scp=3&sq=vivian %20toy&st=cse), Febbraio 2007: questo è un classico che, anche se datato e con delle statistiche vecchie, descrive benissimo tutte le leve motivazionali che richiedere delle ottime fotografie per la vendita di immobili. 6. Rich Real Estate Agent, Poor Real Estate Agent, Mediatore ricco, mediatore povero (http://activerain.com/blogsview/ 2594884/rich-real-estateagent), Novembre 2011: questo sondaggio condotto su 1758 agenti immobiliari su cosa facciano mediatori di successo e cosa non fanno gli altri. Un punto importante risulta essere il fatto che gli agenti di successo investono 10 volte di più nel marketing per internet. 7. The Successful Combination of Photography and Real Estate, La combinazione di successo tra fotografia e agenzie immobiliari (http://rismedia.com/2008-03-31/ the-successful-combinationof-ph otography-and-realestate/#more -27245), Aprile 2008: Fotografie povere o piatte possono demotivare un acquirente, portando poche visite e poche offerte. Documenta uno studio di point2.com che rivela l'effetto delle fotografie sul prezzo di vendita e Days On Market (DOM, tempo impiegato per la vendita).