Relazione del Presidente uscente Franco Minardi de Michetti

ASSEMBLEA GENERALE ORDINARIA ELETTIVA
RELAZIONE DEL PRESIDENTE NAZIONALE
FRANCO MINARDI DE MICHETTI
MILANO, 15 DICEMBRE 2014
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Cari Colleghi e Amici,
essendo questa la mia ultima relazione da Presidente Nazionale Aspesi mi sembra giusto iniziare con un
breve resoconto dei risultati raggiunti nella mia Presidenza. Sintetizzerei in tre capitoli: A) FISCALITA’
IMMOBILIARE-EDILIZIA, B) ASPESI MILANO, C) ASPESI TORINO
A)
LA FISCALITA’ IMMOBILIARE-EDILIZIA.
Grazie all’azione di Aspesi, in parte diretta e in parte tramite Ance alla quale aderiamo, sono stati
raggiunti dal luglio 2012, in questo campo così essenziale per noi operatori, alcuni risultati
significativi che elenco.
1. Reintroduzione dell’imponibilità IVA, per obbligo o per opzione, delle cessioni e delle locazioni
e di abitazioni da parte delle imprese costruttrici e attuatrici di interventi di recupero
pesante, anche dopo i 5 anni dal fine lavori (2012);
2. Semplificazione e razionalizzazione dell’imponibilità IVA, per obbligo o per opzione, delle
cessioni di unità strumentali per natura (2012).
3. Esenzione da IMU dei fabbricati costruiti o oggetto di interventi di recupero “pesante”,
destinati alla vendita e rimasti invenduti, fin tanto che permanga tale destinazione e non siano in
ogni caso locati (dal 2° semestre 2013), limitatamente alle imprese costruttrici o attuatrici del
recupero “pesante” (art. 2, D.L. 102/13, conv. dalla legge 125/13, e ris. 11/DF/2013).
4. Esenzione da IMU per le abitazioni principali (in parte dal 2013, poi dal 2014).
5. Deducibilità dell’IMU – seppur parziale – per le imprese ai soli fini IRPEF-IRES (dal 2013) – art.
1, c. 715 e 716, L. 147/13.
6. Soppressione degli obblighi certificativi in tema di solidarietà passiva per l'IVA (2013) e, ferma
la responsabilità solidale fra committente e appaltatore/subappaltatori, per le ritenute Irpef sui
redditi di lavoro dipendente (30 ottobre 2014).
7. Estensione da tre a cinque periodi di imposta del “periodo di osservazione” oltre il quale una
società in perdita ricorrente viene ad essere considerata “non operativa” (art. 18, D.Lgs. sulle
semplificazioni approvato il 30 ottobre 2014).
Naturalmente molti altri problemi della fiscalità del nostro settore restano in sospeso e per sintetizzarli
ripropongo il “decalogo” espresso dal nostro preziosissimo Dr. Baruzzi:
Il decalogo delle principali questioni fiscali ancora da risolvere
1.
Consolidare l’esenzione da IMU per i fabbricati destinati alla vendita e invenduti delle
imprese ed estenderla alla TASI (se non sarà soppressa)
2.
Estendere l’esenzione IMU/TASI alle aree fabbricabili delle imprese di costruzione e includere
le imprese di trading
3.
Estendere la deducibilità dell’IMU dal reddito di impresa per gli immobili strumentali delle
imprese, in termini percentuali (attualmente, solo al 20%) e ricomprendendo anche l’IRAP
4.
Operare affinché la soppressione della TASI (deducibile dal reddito di impresa) non generi
aggravi per gli immobili strumentali delle imprese
5.
Estendere (ripristinare) il regime naturale di imponibilità IVA e di detraibilità IVA alle cessioni
di fabbricati abitativi delle imprese di trading immobiliare
6.
Ripristinare le agevolazioni ai fini dell’imposta di registro per la fiscalità edilizia e urbanistica.
In particolare, per piani particolareggiati, piani di recupero, acquisizione in esenzione di IVA
di abitazioni da rivendere entro un triennio, trasferimenti di fabbricati storici
7.
Superare l’assurda sperequazione fra le cessioni agevolate “prima casa” di abitazioni a seconda
che operi il regime IVA o quello di registro
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8.
Razionalizzare la deduzione IRES degli interessi passivi delle imprese di costruzione e
immobiliari in genere, escludendo gli interessi passivi sui finanziamenti della costruzione o
ristrutturazione dal calcolo di indeducibilità ex art. 96 TUIR
9.
Superare completamente la normativa che, dal 2011, colpisce le società in perdita ricorrente:
sinora 3 anni, elevati a 5 anni dall’art. 18 del D.Lgs. sulle semplificazioni fiscali con effetto dal
2014, a valere sul quinquennio 2009-2013
10. Revisione del sistema catastale (quali algoritmi ?) garantendo una fiscalità locale moderata ed
equa
Ma esiste, in particolare, una proposta di modifica normativa in materia tributaria che anche l’Ance
nazionale riconoscere essere propriamente Aspesi e che io sento particolarmente: favorire tramite
l’imposta di registro le permute, ovvero –come si dice ora- la “rottamazione dell’usato”
In Italia esiste un ampio patrimonio immobiliare obsoleto e/o inutilizzato, che sarebbe interessante per tutti
poter riqualificare.
Per consentirlo – si tratta di operazioni che oggi, per i proibitivi costi fiscali di partenza (l’imposta di registro
sarebbe, infatti, dovuta con l’aliquota del 9 per cento), sono precluse– occorre però a) agevolare il
trasferimento del fabbricato alla società immobiliare o all’impresa di costruzione che lo dovrà riqualificare e
b) favorire la permuta di immobili usati con immobili nuovi, favorendo la sostituzione del tessuto edilizio e il
risparmio energetico, oltre alla migliore qualità della vita. Con ciò, migliorando anche la situazione
economica degli operatori del settore, l’occupazione, il PIL, il gettito fiscale.
Senza perdite di gettito per lo Stato poiché, in assenza di norme che favoriscano l’avvio
dell’operazione, quest’ultima non si fa proprio e, quindi, allo stato attuale, non genera alcun introito
per l’Erario. Mentre il recupero di edifici dismessi o sottoutilizzati e il loro frazionamento generebbe
uno “sfracello” di nuove entrate fiscali e parafiscali per lo Stato (IVA sulle vendite, sulle parcelle dei
Notai e sulle provvigioni dei mediatori, sulle bollette delle varie utenze domestiche e sulle spese
condominiali, oneri di urbanizzazione ai Comuni ecc.ecc.). Senza considerare il contributo alla
soluzione del problema abitativo senza consumo di nuovo terreno verde che questo tipo di interventi
determinerebbe.
La proposta è quindi di:
1.
detassare dall’imposta di registro i trasferimenti di complessi immobiliari da privati a società/imprese di
costruzione/ristrutturazione differendo la tassazione indiretta al momento successivo in cui l’immobile,
rigenerato, sarà stato reimmesso –in genere frazionato in svariati appartamenti- sul mercato;
2.
detassare
dall’imposta
di
registro
i
trasferimenti
da
privati
a
società/imprese
di
costruzione/ristrutturazione a titolo di permuta parziale fra abitazioni di nuova realizzazione e immobili
“vecchi” e da rigenerare, favorendo il miglioramento dell’abitare per i privati e andando incontro alle
difficoltà finanziarie per l’acquisto del nuovo che spesso bloccano l’operazione; nonché, così come
nell’ipotesi sub 1, la riqualificazione del “vecchio”.
La proposta sulla permuta fra “usato” e “nuovo” era stata recepita, con alcune modifiche, nella bozza
iniziale dello “Sblocca Italia”, ma è poi sparita dal testo del D.L. pubblicato nella G.U. Occorre
recuperarla al più presto, come peraltro ci hanno assicurato faranno i responsabili politici e tecnici
dei ministeri competenti che i rappresentanti Aspesi –in particolare Antonio Anzani e Federico
Oriana- hanno incontrato.
B) ASPESI MILANO
Dall’estate 2013 è stata rilanciata in grande stile Aspesi Milano che ha svolto in questo anno e mezzo un
importante programma di incontri a tema e di visite a luoghi di interesse immobiliare o storico-culturale di
Milano. I tradizionali cocktail, mantenendo il carattere di luogo di incontro, conoscenza e di scambio di
informazioni tra Associati (anche non milanesi), si sono arricchiti di nuovi significati con la presentazione
ogni volta di progetti e temi come: seminari sul PGT, revisione Legge Regionale Urbanistica, certificazione
LEED, qualità architettonica, edilizia sportiva, progetto Smart Cities, mercato immobiliare tedesco e mercato
delle residenze esclusive. Su questo versante delle iniziative tematiche e informative di Aspesi Milano, ricordo
anche gli incontri in sede sul Mipim (“Istruzioni per l’uso”) e quello all’Hotel Cavalieri sull’Expo 2015,
entrambi di eccezionale successo.
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Sono, poi, da ricordare le visite a luoghi significativi di Milano come il Museo del Duomo -riaperto nel 2013
dopo la ristrutturazione dell’arch. Canali-, l’Idroscalo -arricchito architettonicamente e paesaggisticamente
sotto la direzione di Cesare Cadeo-, il cantiere di Porta Nuova -con accesso alle torri residenziali ed alla
Diamond Tower- e la Triennale -con i restauri compiuti e la realizzazione del ristorante in terrazza in vista di
Expo 2015-. Ad Aspesi Milano abbiamo delegato, in pratica, tutta l’attività di incontri e di relazioni su
Milano, con la sola eccezione della cena natalizia.
Inoltre Aspesi Milano ha svolto un’importante attività sulla normativa urbanistica milanese e lombarda, a
cominciare dal Regolamento Edilizio del Comune di Milano. Mi prendo una parte del merito di tutto ciò per
un fatto essenziale: la mia indicazione al Consiglio Direttivo Nazionale nel luglio 2013 di Antonio Anzani
come nuovo Presidente di Aspesi Milano. Lo ringrazio sinceramente a nome di tutta l’Aspesi per il grande
lavoro svolto e con lui ringrazio tutta la Presidenza di Aspesi Milano composta dai Vice-presidenti Fabio
Bandirali, Ivo Diana, Alberto Moro e Marco Tirelli e coordinata da Francesca Anzani.
C) ASPESI TORINO
Posso serenamente affermare che la creazione di Aspesi Torino è stata la più importante –e spero durevolerealizzazione della mia Presidenza Nazionale. Importante non tanto per una, pure essenziale, espansione
territoriale –la prima- di Aspesi fuori dal contesto milanese e lombardo dove essa è nata ed è
tradizionalmente forte, quanto per l’essenzialità di Torino nel contesto immobiliare italiano. Non
essere presenti a Torino avrebbe significato la perdita del requisito sostanziale della rappresentatività del
settore su scala nazionale, con grave pregiudizio per gli interessi delle società immobiliari che vogliamo
rappresentare negli ambiti più vitali come la normativa urbanistica, i finanziamenti, la fiscalità.
In soli due anni dalla creazione a fine 2012, quello di dieci giorni fa sulla fiscalità immobiliare è stato il terzo
convegno di Aspesi Torino dopo quello di dicembre 2013 sul mercato immobiliare e quello di maggio 2014
sulla normativa urbanistica, tutti insieme al Collegio Costruttori Edili (ANCE Torino) che sentitamente
ringrazio per averci visto sin dall’inizio come un’opportunità e non come un problema. Tutti di grande
successo sia per contenuti che per presenze.
Si è tenuto, poi, nei giorni scorsi a Torino un primo corso di formazione professionale sul tema “Parametri
dell’investimento e stime nell’operazione immobiliare”, in collaborazione con due Ordini professionali
(Ingegneri e Periti), a pagamento e con il rilascio di crediti formativi. Iniziativa senza precedenti nell’intera
storia dell’Aspesi.
Sta, infine, operando alacremente una Commissione guidata dall’Arch. Paolo Gai sulle nuove frontiere
dell’immobiliare con riferimento al project financing nello sviluppo immobiliare. I risultati di questo lavoro
proiettato al futuro potranno essere utili per tutti i Soci Aspesi, senza distinzione di localizzazione.
Per tutto questo –e per la notevole attività svolta- ringrazio particolarmente il Presidente Santo Crea e la
struttura aziendale di Nexity Italia da lui guidata che ci assiste, la Consigliera Delegata Giusy Sferlazza e
tutto il Consiglio di Aspesi Torino formato da Stefano Ponchia, Paolo Gai, Paolo Latella e Roberto Talaia.
Ricordo con rammarico e simpatia personale Maurizio Mentigassa Fre –che conoscevo da tempo-,
componente il Consiglio di Aspesi Torino prematuramente deceduto a ottobre, rinnovando alla sua Famiglia
le mie più sentite condoglianze.
In aggiunta ai risultati innovativi della mia Presidenza nazionale in questi tre ambiti
–Fiscalità, Aspesi
Milano e Aspesi Torino- vorrei ricordare il grande risultato della partecipazione al Mipim di Cannes nel 2013
e nel 2014, per Federimmobiliare ma con convenzione conclusa dal Dr. Di Renzo e gestita da Stefania Amato.
In particolare nel 2014 la nostra Segreteria ha iscritto al Mipim ben 105 partecipanti, ossia più di un quinto
di tutti gli italiani (520) che hanno presenziato all’evento. Lo stesso per l’EIRE dove abbiamo iscritto ben 157
partecipanti, sicuramente trainati dallo splendido convegno da noi organizzato dentro il salone insieme a
Cobaty Italia –di Giovanni Bottini, sempre vicino ad Aspesi- sull’efficientamento energetico. Ma ciò che è più
rimarchevole è che entrambi gli eventi non sono costati alle casse associative neppure un centesimo, mentre
hanno generato un vasto consenso tra i nostri Soci e tra quelli delle Associazioni a noi vicine che abbiamo
assistito.
Segnalo, poi, l’importante convenzione stipulata nel 2014 con Enel Energia in favore degli Associati Aspesi –e
per i loro soci, collaboratori e famiglie- che determina condizioni di particolare favore e di più agevole
operatività sia per le aziende che per le persone del mondo Aspesi. Ho notizia che il ricorso a tale
convenzione da parte del mondo Aspesi è stato molto ampio e per questo ringrazio nuovamente l’Enel.
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LA SITUAZIONE GENERALE DEL SETTORE
La congiuntura del settore non è molto cambiata dall’ultima mia relazione di luglio.
Per la prima volta da anni rileviamo un segno più per due trimestri consecutivi. Ma si tratta di piccoli
incrementi a fronte di un scenario apocalittico degli ultimi anni, più da day after di una devastazione
nucleare che da crisi. Basti pensare che le compravendite immobiliari annuali si sono più che dimezzate da
oltre 800.000 a meno di 400.000 e che il dipendente settore dell’edilizia si è dimezzato per fatturato,
investimenti e occupazione, quest’ultima diminuita in questi 7 anni di crisi di oltre 400.000 unità. Altro
segnale incoraggiante è costituito dalla decisa ripresa degli investimenti immobiliari a lungo termine da parte
dei primari buyers mondiali come Blackstone, Rockefeller Group, i fondi sovrani di Singapore GIC e di Abu
Dhabi DAI, London&Regional Properties, Capstone Equities Manager, solo per ricordare le operazioni di
questi ultimi mesi.
Confermo, quindi, la conclusione sul punto della mia relazione di luglio: “la crisi è terminata, la ripresa è
attesa”. Ma visto lo stato attuale della maggior parte delle società immobiliari ed edilizie, speriamo davvero
che non si faccia attendere troppo.
Anni sicuramente orribili, ma è nell’indole del promotore-sviluppatore guardare al futuro e non al passato.
La crisi ha esercitato anche una funzione selettiva e quelli che come noi sono ancora qui è perché sono,
siamo i più organizzati, strutturati e determinati della nostra categoria, sia investitori che professionisti.
LA SITUAZIONE DELL’ASSOCIAZIONE
Anche per l’Aspesi, la nostra benemerita associazione delle società e del mondo immobiliare, le cose si sono
fatte più difficili: diverse aziende sono cadute, altre si sono ritirate dalla vita associativa per necessità di
drastica riduzione di tutti i costi.
Ma –come ho detto già nell’assemblea di luglio- “abbiamo avuto molte nuove adesioni che hanno
compensato, almeno sul piano finanziario, le defezioni, anche se perdere degli amici di vecchia data
non fa piacere. Ben poche sono state in questi anni le dimissioni dall’Associazione di soci che hanno
dichiarato o fatto capire un’insoddisfazione, una delusione, anche perché abbiamo perseguito e
realizzato –negli ultimi anni e soprattutto nell’esercizio in corso- un forte efficientamento nel senso
dell’implementazione del rapporto
cost-benefit: infatti, ad una drastica riduzione dei costi -realizzata anche grazie alla comprensione e
attaccamento ai colori sociali della struttura- non ha fatto riscontro alcuna diminuzione dei servizi,
ma anzi, nell’invarianza quantitativa, un loro miglioramento qualitativo”.
La tradizionale immagine di successo, forza e qualità che ha accompagnato l’Aspesi in tutti i 21 anni della
sua vita facendola diventare il punto di riferimento principale del settore immobiliare nel nord Italia non ci
ha, insomma, abbandonato. Il nostro ruolo nel mondo immobiliare e la nostra immagine di Associazione
eminente ci vengono riconosciuti da tutti e sono stati oggetto di importanti apprezzamenti espressi dai molti
Presidenti, anche nazionali, intervenuti al Convegno del Ventennale dell’Aspesi in EIRE che ho presieduto. La
salute del nostro bilancio, pur con contributi annuali che una volta non pesavano –anche perché fiscalmente
deducibili da utili che ora non ci sono più- e ora appaiono elevati, ne è una conferma.
Il problema, dunque, della
vita della
nostra bellissima Associazione non è immediato, bensì di
consolidamento strategico per gli anni a venire. In una delle nostre frequenti consultazioni chiesi tempo
addietro all’Amministratore Delegato di pensare a soluzioni che dessero all’Aspesi la sicurezza di superare
in piena operatività il 2015 e il 2016. Federico, tenuto conto della svolta involutiva di Federimmobiliare sul
piano della rappresentanza nazionale degli interessi immobiliari di nostro primario ed essenziale interesse,
ha dialogato con altre associazioni del nostro settore e di settori limitrofi, ha riflettuto sul quadro delle
risorse finanziarie
–attuale e prospettico- ed è giunto ad una conclusione: occorre mettere in atto un
progetto di forte ed ampia aggregazione con forze diverse. Ci spiegherà meglio lui nel suo intervento cosa
esattamente intende.
E’ ben chiaro, comunque, che se il tema per Aspesi è, oggi più che mai, “andare per vivere o restare e morire”
come diceva Shakeaspeare 500 anni fa, il lavoro da svolgere nei prossimi mesi si presenta molto impegnativo.
Lo sapevo anche nel luglio scorso quando scrivevo nella mia relazione annuale: “il destino delle
associazioni rappresentative del mondo economico, anche importanti ma non scontate, è di
guadagnarsi ogni giorno un futuro. Non si arriva mai alla pace, non si arriva mai al tran tran. Il
lato negativo di questa verità sono l’ansia e lo stress, per chi conduce le associazioni. Il lato bello di
una realtà non facile è l’impegno a non fermarsi mai, a dover migliorare sempre: qualsiasi obiettivo
raggiunto, qualunque risultato favorevole, anche importante, non è altro che un nuovo punto di
partenza.” . E concludevo: “Lo scenario internazionale ed interno induce, quindi, a pensare che la
svolta stia per arrivare anche qui e il flusso degli acquisti delle top location da parte dei fondi
sovrani e dei grandi investitori internazionali, intensificatosi da inizio 2014 rafforza questa
previsione. La rappresentanza del settore deve, quindi, organizzarsi per anticipare questa svolta e
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rafforzarla. Credo, quindi, che il problema principale che attende un’Aspesi che ha ridotto all’osso i
costi e sta cogliendo tutte le opportunità di presenza e di proposta sia il versante interassociativo,
l’unico che può assicurare il salto di qualità facendo insieme quel di più che non possiamo fare da
soli. Per raggiungere concreti risultati in questo quadro di necessaria condivisione e convergenza,
siamo disponibili anche a modificare la nostra natura originaria di associazione di sviluppatori per
allargarci a tutti i profili e mestieri dell’immobiliare su un piano paritario. (le sottolineature c’erano
già nella Relazione annuale di luglio).
Se questo era vero prima dell’estate è ancora più vero ora dopo aver concordato con Federico –che ha sua
volta ha già dialogato in questo senso con altri importanti interlocutori esterni- un programma ambizioso di
lancio della nostra Aspesi verso nuove e più elevate mete. Condivido con lui che sia inutile attendere, ma che
–viste una serie di condizioni favorevoli al contorno che si sono nel frattempo create- si debba invece operare
con velocità e determinazione. I miei impegni aziendali non mi consentono, però, di essere io a condurre da
Presidente questo cammino. Ma oltre ai miei assorbenti impegni personali, penso anche che sia più efficace
che nell’attuazione di un progetto di crescita per vie esogene, quindi implicante accordi con interlocutori
esterni, la persona che tratta per l’Aspesi abbia la facoltà di raggiungere intese d’onore senza doverle mediare
con il pensiero di un Presidente non presente. Il tutto salvo, ovviamente, approvazione del Consiglio Direttivo
prima e, occorrendo, dell’Assemblea dopo.
La persona giusta per condurre questo cammino interassociativo –è fin ovvio dirlo- non può che essere
Federico. Sia per la sua formazione, sia perché opera per noi in questo periodo a tempo quasi pieno, sia
perché fu lui da Presidente ad inventare la dimensione interassociativa della rappresentanza immobiliare
(prima nel 2006 con l’Immobile Day, poi con il FIRE, infine con Federimmobiliare). Dispone quindi del tempo,
dell’esperienza, dei rapporti e degli skills giusti per lo scopo che dobbiamo raggiungere. Per tutto questo gli
ho chiesto una ventina di giorni fa la disponibilità ad assumere anche l’incarico di Presidente. So che in
queste due settimane si è riunito ed ha parlato con diversi di Voi, ha chiesto consigli e ha sondato
disponibilità, interne ed esterne. Sarà, dunque, lui ad illustrarvi la sua proposta di percorso e a dirvi in che
modo e a quali condizioni è disponibile a concentrare in se stesso tutte le funzioni operative che negli ultimi
tre anni aveva condiviso con me.
Passo, dunque, alle conclusioni che sono essenzialmente ringraziamenti per la collaborazione ricevuta in
questi quasi tre anni di mia Presidenza e mozioni degli affetti.
Ringrazio, in primo luogo, la struttura Aspesi –composta da Andrea Di Renzo e Stefania Amato- per la
collaborazione generosamente accordatami in questi anni, con spirito di sacrificio e anteponendo gli interessi
dell’Aspesi ai propri.
Ringrazio, poi, il mio Consiglio Direttivo e i miei Vice Presidenti per avere sempre concordato con le mie
proposte e per la collaborazione accordatami. Ringrazio, in particolare, tra i Consiglieri i Presidenti di Aspesi
Milano che si sono succeduti durante la mia Presidenza –Paolo Manzoni e Antonio Anzani- e il Presidente di
Aspesi Torino Santo Crea. Ringrazio poi nuovamente i membri della Presidenza di Aspesi Milano e del
Consiglio Direttivo di Aspesi Torino. Ringrazio particolarmente il Presidente Onorario Sestilio Paletti, sempre
vicino a me e a Federico con i suoi preziosi consigli e rapporti. E ringrazio tutti gli Associati Aspesi, specie i
più presenti alle nostre iniziative, per la fedeltà ai colori sociali e la vicinanza.
Infine –e in modo speciale- ringrazio l’Amministratore Delegato per la diretta collaborazione: un rapporto
intenso, cordiale e concreto con il quale abbiamo risolto, sempre in modo concorde, tutti i problemi, talvolta
complessi, che ci sono arrivati in questi anni difficili. Grazie Federico!
Concludo facendo appello a tutti i Soci perché, non potendo per ora l’Aspesi investire in altre risorse umane
a pagamento, solo la loro attiva partecipazione può accompagnare l’auspicato e atteso balzo in avanti.
Siamo arrivati a 22 anni di onorevole vita, con un patrimonio di prestigio e di qualità nella rappresentanza
del settore che è esattamente ciò che le altre Associazioni e gli altri ambienti immobiliari vedono in Aspesi
spingendoli alla ricerca di intese con noi. Tutti insieme, con i Soci, con la nostra piccola ma splendida
struttura, con il nuovo Presidente, sono certo che ce la faremo senza se e senza ma.
GRAZIE!
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