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TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione Immobiliare
BANCA POPOLARE DI VICENZA S.c.p.a.
contro
EL ALAOUNI SI MOHAMED
R.G. ESEC. IMM.RI 617/2007
Giudice: dott. Francesco PEDOIA
RAPPORTO DI STIMA
CTU: Geom. Nello CASAGRANDE
Geom. Nello CASAGRANDE
Via Barbarani 16 - 31015 CONEGLIANO
TEL 0438-370339 FAX 0438-420835 CELL. 348-3368188 EMAIL: [email protected]
A. PREMESSA
Con provvedimento in data 27/04/2009 il Giudice Esecutore della procedura in
epigrafe ha nominato il sottoscritto
Nello CASAGRANDE geometra libero
professionista con studio in Conegliano via Barbarani 16, iscritto al n. 2020
dell’Albo dei Geometri della Provincia di Treviso, quale perito estimatore dei beni
immobili di proprietà dell’esecutato EL ALAOUNI SI MOHAMED (CF.
LLNSHM60A01Z330E) nato a Kmemisset (Marocco) il 1 gennaio 1960 , siti in
Provincia di Treviso nel Comune di Follina e di seguito descritti.
Esperite le indagini preliminari, compiuti in più volte i sopralluoghi del caso ed
assunte le necessarie informazioni, si riporta nel seguito della presente relazione il
risultato della stima eseguita.
LOTTO UNICO
Beni siti in Via Pian di Farrò n. 37 a Follina - TV
B. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI
1. Porzione di abitazione (porzione centrale di ex fabbricato rurale trifamiliare),
disposta su tre piani fuori terra, sita in comune di Follina in via Pian di Farrò n.
37 nella frazione Farrò. Il bene risulta così composto: piano terra altezza 2.30 m
con cucina, soggiorno, bagno, piano primo altezza 2.35 m con due camere, un
disimpegno ed un ripostiglio, piano secondi altezza compresa fra 0.95 e 2.5 m
una soffitta. L’abitazione sviluppa una superficie lorda di circa 50 mq al piano
terra, circa 57 mq al piano primo e circa 57 mq al piano secondo (soffitta). Il
bene risulta identificato al Catasto Fabbricati:
Comune di Follina
Sezione B Foglio 1 Mapp. 750 sub 1 cat. A/3 cl. 2 vani 7 R.C. € 361,52
2
Sezione B Foglio 1 Mapp. 750 sub 2 Corte esclusiva (vedasi punto 2)
di proprietà di EL ALAOUNI SI MOHAMED nato a Kmemisset (Marocco)
il 1 gennaio 1960 per l’intero. Confini: a nord con mappali 627, 673, ad est
con mappali 578, 775, a sud con mappale 582 ad ovest con mappali 627, 705
(tutti del foglio 16 del catasto terreni), salvo altri o variati.
2.
Corte esclusiva all’abitazione di cui al punto 1), sita in comune di Follina in
via Pian di Farrò n. 37 nella frazione Farrò. Il bene risulta costituito da una
corte esclusiva al sub 1 (terreno coltivato a prato) della superficie di circa 48
mq. Il bene risulta identificato al Catasto Fabbricati:
Comune di Follina
Sezione B Foglio 1 Mapp. 750 sub 2 Corte esclusiva al sub 1
di proprietà di EL ALAOUNI SI MOHAMED nato a Kmemisset (Marocco)
il 1 gennaio 1960 per l’intero. Confini: a nord con mappali 627, 673, ad est
con mappali 578, 775, a sud con mappale 582 ad ovest con mappali 627, 705
(tutti del foglio 16 del catasto terreni), salvo altri o variati.
C. PROPRIETA’ E PROVENIENZA
Attualmente detti beni risultano in proprietà di EL ALAOUNI SI MOHAMED
nato a Kmemisset (Marocco) il 1 gennaio 1960 per l’intero e sono pervenuti in
proprietà all’attuale proprietario con atto di Compravendita in data 29 settembre
2006 rep. N. 137727 del notaio Pasquale Santomauro in Villorba, Registrato a
Treviso il 3 ottobre 2006 al n. 13767/1T.
D. STATO DI POSSESSO
L’intero compendio immobiliare, all’atto del sopralluogo risultava occupato senza
titolo dal sig. EL HAMRAOUI BRAHIM nato ad Haddraa (Marocco) il 1 gennaio
1965 (non è stato prodotto nessun contratto di locazione ne tanto meno di comodato
d’uso).
E. SERVITU’ E VINCOLI
3
L’immobile è gravato da servitù attive e passive inerenti, apparenti e non anche se
non risultanti da pubblici registri o da titoli di acquisto.
L’accesso alla proprietà avviene da via Pian di Farrò attraversando il mappale 582
di altra proprietà.
F. ISCRIZIONI E TRASCIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Nei beni oggetto di perizia risultano formalità:
1 Ipoteca volontaria per concessione a garanzia mutuo fondiario per la somma
complessiva di € 246.000,00 su un capitale di € 123.000,00 iscritta presso la
Conservatoria dei R.R.II. di Treviso in data 03 ottobre 2006 ai numeri
49127/12671 a favore di BANCA POPOLARE DI VICENZA S.c.p.a. codice
fiscale 00204010243 con sede in Vicenza e contro il signor EL ALAOUNI SI
MOHAMED (CF. LLNSHM60A01Z330E) nato a Kmemisset (Marocco) il 1
gennaio 1960, sorta in forza di contratto di mutuo ricevuto dal Notaio Pasquale
Santomauro di Villorba in data 29 settembre 2006, Repertorio n. 137728,
raccolta numero 17634, registrato a Treviso il 03 ottobre 2006 al n. 13768/1T.
3 Verbale di pignoramento del Tribunale di Treviso, in data 21 novembre 2007,
repertorio numero 2103, trascritto presso la Conservatoria dei R.R.II. di Treviso
in data 19 dicembre 2007 ai numeri 60384/33314 a favore di BANCA
POPOLARE DI VICENZA S.c.p.a. codice fiscale 00204010243 con sede in
Vicenza
e
contro
il
signor
EL
ALAOUNI
SI
MOHAMED
(CF.
LLNSHM60A01Z330E) nato a Kmemisset (Marocco) il 1 gennaio 1960
G. VERIFICA URBANISTICA
Dalla visione del PRG vigente e dalla lettura delle Norme Tecniche di Attuazione,
nonché dal Certificato di Destinazione Urbanistica allegato alla presente, il
compendio immobiliare risulta classificato parte in Z.T.O. E2 – Zone agricole di
primaria importanza e parte in Z.T.O. FR2 Fasce di rispetto stradale speciale, sono
ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre a quello che
4
potrà concedere la L.R. n. 14 del 08.07.2009 sul piano casa, anche se la
configurazione del lotto l’esegua area scoperta, nonchè la distanza dai fabbricati
con termini non permettono di realizzazione ampliamenti e nuova volumetria.
H. DESCRIZIONE SOMMARIA DELLA ZONA
I beni oggetto di perizia consistono in una porzione di abitazione (ex fabbricato
rurale), compresa fra altre due abitazioni, disposta su tre piani fuori terra, con corte
esclusiva sul retro di circa 48 mq, ubicata in una zona agricola collinare nel
Comune di Follina nella frazione Farrò in via Pian di Farrò, strada comunale che
collega la frazione al capoluogo comunale.
La zona in cui è compreso il fabbricato è collinare, leggermente decentrata ed offre
una scarsa dotazione di servizi con municipio, asili, scuole, farmacie, negozi al
dettaglio, localizzati nel capoluogo comunale al quale risulta collegata da una unica
strada a circa 5-6 chilometri.
I. DESCRIZIONE DEI BENI
L’intero compendio immobiliare è sito in Comune di Follina nella frazione Farrò in
via Pian di Farrò ed è composto da una porzione di abitazione su tre piani fuori terra
con corte esclusiva.
L’abitazione è così sviluppata:
-
piano terra altezza 2.30 m con cucina, soggiorno, bagno, per una superficie
lorda di circa 50 mq;
-
piano primo altezza 2.35 m con due camere, un disimpegno ed un ripostiglio,
per una superficie lorda di circa 57 mq;
-
piano secondo altezza compresa fra 0.95 e 2.5 m una soffitta per una superficie
lorda di circa 57 mq;
Corte esclusiva all’abitazione
-
Corte esclusiva di circa 48 mq coltivata a prato.
5
Entrambi insistono sul mappale 750 della superficie complessiva di 105 mq (ente
urbano).
Complessivamente l’immobile sviluppa una volumetria di circa 340 mc.
L’edificio è stato edificato con muratura portante, solai in legno, copertura in coppi
di laterizio con tetto a due falde, con una tipologia tipica del luogo e del dopoguerra
con utilizzo di materiali economici. Le finiture sono di un livello molto scadente,
anche se esternamente si presenta con un aspetto normale, internamente siamo al
limite dell’abitabilità per l’insalubrità dei locali, con infiltrazioni su alcuni punti
della copertura, umidità e muffe distribuite su tutti i locali del fabbricato, impianto
elettrico non è a norma, mentre non esiste un impianto di riscaldamento, salvo una
stufa a legna. I pavimenti sono al piano terra in piastrelle di ceramica di vario tipo e
forma, al piano primo e secondo in tavole di legno, tutti sono molto vetusti, i
serramenti interni ed esterni sono anch’essi datati, anche se per i serramenti di
finestra e per gli scuri lo stato di manutenzione sufficiente. Finitura delle pareti ad
intonaco grezzo e fino, con tinteggiatura tutta rovinata dall’umidità e dalle
infiltrazioni. L’intero compendio anche se esternamente può sembrare in buono
stato, presenta un grado di manutenzione e conservazione alquanto scadente al
limite dell’agibilità.
L. REGOLARITA’ EDILIZIA DEI FABBRICATI
L’abitazione
è stata edificata prima del 1 settembre 1967, successivamente a
seguito comunicazione dell’Ufficio Tecnico Comunale per opere abusive in data
27.07.1999 prot. N. 6134 è stata presentata in data 10.08.1999 prot. N. 6528
richiesta di Concessione Edilizia in Sanatoria, nonché Denuncia Inizio Attività
Edilizia in data 10.08.1999 prot. n. 6527. Il comune di Follina rilasciava
Autorizzazione ad eseguire attivià edilizia n. C9900055 prot. 6528 del 02.12.1999
per manutenzione straordinaria – Concessione in Sanatoria. In data 22.10.2001
veniva depositato il fine lavori di cui alla sopracitata DIA.
6
In data 15.11.2001 prot. 8273 il Comune di Follina rilasciava Concessione n.
C0100061 ad eseguire Attività Ediliza per lavori di costruzione sporto in legno ed
in data 22.11.2001 veniva formalizzato l’inizio dei lavori, inoltre in data 27.04.2005
veniva fatta comunicazione di lavori di manutenzione ordinaria per la tinteggiatura
esterna.
M. METODO DI STIMA:
Atteso il particolare scopo della stima, il cui criterio rispondente si identifica nella
ricerca del valore di mercato dei beni all'attualità, allo scopo, si è reso necessario
esperire indagini preliminari e di ciò si è tenuto opportunamente conto nella
relazione :
a) - delle caratteristiche intrinseche degli immobili con particolare riguardo a :
- il tipo di costruzione;
- il grado delle rifiniture;
- le caratteristiche architettoniche e funzionali;
- il posizionamento rispetto agli altri immobili limitrofi;
- la dimensione e l'altezza degli ambienti in rapporto a quelle normalmente
riscontrabili per tale tipo di edifici;
- la destinazione d'uso;
- la rispondenza allo scopo cui i fabbricati sono destinati;
- la consistenza complessiva ;
b) - delle caratteristiche estrinseche degli immobili, quali:
- l’ubicazione, la prossimità ed il collegamento viario;
- l'efficienza dei servizi pubblici nella zona;
- l'urbanizzazione della zona;
c) - delle condizioni attuali del mercato:
- andamento dei prezzi in generale;
7
nonché di ogni altra circostanza più o meno influente sull'aspetto economico degli
immobili.
In considerazione del fatto che trattasi di immobile con caratteristiche tipologiche
particolari, nella individuazione delle condizioni generali del mercato si è tenuto
conto in particolare di immobili aventi analoga destinazione, ubicati in zone
limitrofe o paragonabili.
Completate le indagini preliminari, si è proceduto alle valutazione richiesta
utilizzando la stima per comparazione.
Nel caso in esame si è assunto come parametro di comparazione la superficie
commerciale.
Si è quindi passati alla fase di calcolo vero e proprio:
In merito alla stima sintetico comparativa si è impostata la seguente espressione :
∑ val. : ∑ p = val.x : px
da cui :
val.x = ∑ val p x
∑p
dove :
∑ val = somma dei recenti e normali valori unitari di fabbricati simili presi a
confronto.
∑p
= somma delle superfici commerciali degli stessi fabbricati simili.
val.x = il più probabile valore unitario dei locali oggetto di stima.
px
= superficie dei oggetto di stima.
N. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA:
Lo scrivente, in base al rilievo in loco, alle ricerche di mercato, alle informazioni
assunte ed alla specifica conoscenza che lo stesso ha dei beni in parola, alla visure
8
delle mappe catastali ed al P.R.G. Comunale, ha attribuito i seguenti valori unitari
(∑val./ ∑p),
Abitazione piano T mq 50 x €. 400,00=
€.
20.000,00=
Abitazione piano 1 mq 57 x €. 350,00=
€.
19.950,00=
Soffitta piano 2 mq 57 x €. 132,00=
€.
7.524,00=
Corte esclusiva mq 48 x €. 25,00=
€.
1.200,00=
TOTALE
€.
48.674,00=
Il valore dell’intero compendio immobiliare è di:
€ 48.674,00
(euro quarantottomilaseicentosettantaquattro/00)
0. CONCLUSIONI:
Ritenendo con ciò di aver dato risposta al quesito posto dal G.E., il CTU ha assolto
all’incarico affidatogli e rimane a disposizione per eventuali chiarimenti e o
delucidazioni.
Conegliano, 22 settembre 2009
Il C.T.U.
9
ALLEGATI
Lotto unico
documentazione fotografica;
documentazione catastale;
documentazione urbanistica;
titolo di proprietà.
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