RAPPORTO DI STIMA

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RAPPORTO DI STIMA

TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
ESECUZIONE IMMOBILIARE
promossa da
BANCA NAZIONALE DEL LAVORO
contro
FORESTALE VENETA SAS
R.G. ESEC. IMM.RI 374/2010
Giudice: dott. Antonello FABBRO
CTU: Geom. Nello CASAGRANDE
RAPPORTO DI STIMA
Geom. Nello CASAGRANDE
Via Barbarani 16 - 31015 CONEGLIANO
TEL 0438-370339 FAX 0438-420835 CELL. 348-3368188 EMAIL: [email protected]
Firmato Da: CASAGRANDE NELLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 1 Serial#: 673cac672e6a703aacbe24500e7afcdf
di Pradal Vittorio & C.
Esecuzione Immobiliare R.G. 374/2010
A carico di: Forestale Veneta Sas di Pradal Vitotrio & C.
A. PREMESSA
Con provvedimento in data 09.04.2014 il Giudice Esecutore dott.
Antonello
FABBRO
ha
nominato
il
sottoscritto
Nello
CASAGRANDE geometra libero professionista con studio in
Conegliano via Barbarani 16, iscritto al n. 2020 dell’Albo
dei
Geometri della Provincia di Treviso, quale perito estimatore dei beni
immobili di proprietà dell’esecutata FORESTALE VENETA Sas DI
Pradal Vittorio & C. con sede in Susegana via IV Novembre 58 C.F. e
Piva 00194310264, siti in Provincia di Treviso nel Comune di
Susegana e di seguito descritti.
Nell’udienza del 12.06.2014 presso il Tribunale di Treviso, prestava il
Il compendio immobiliare è costituito da:
-
Un lotto di terreno edificabile a destinazione industriale,
compreso nel Piano di Attuazzione Immobiliare Egges Srl e
Forestale Veneta Spa, sito in via Caduti di el Alamein, nella
frazione Ponte della Priula in comune di Susegna;
Esperite le indagini preliminari, le verifiche urbanistiche, compiuti i
sopralluoghi del caso ed assunte le necessarie informazioni, si riporta
nel seguito della presente relazione il risultato della stima eseguita.
2
giuramento di rito e prendeva visione del quesito posto dal G.E.
LOTTO UNICO
Beni siti in Via Caduti di el Alamein
Susegana – frazione Ponte della Priula - TV
B. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI
Porzione di terreno edificabile di forma regolare con giacitura
pianeggiante, sito in Comune di Susegana frazione di Ponte della
Priula in via Caduti di el Alamein.
Il bene risulta costituito da due porzioni di terreno, la prima costituisce
il lotto edificabile in piena proprietà attualmente incolto ma con
la seconda area
destinata a verde, parcheggi e viabilità in proprietà in quota parte,
classificate nel PRG e nel PAT vigenti come segue:
L’intero compendio immobiliare ricade all’interno del perimetro di
area assoggettata al Piano Attuativo di Lottizzazione Industriale
denominato “D2.1 190 PA Immobiliare Egges Srl e Forestale Veneta
Spa”.
• I mappali 684, 685, ricadono in ZTO D2.1 Produttive
Industriali/Artigianali di Espansione;
• I mappali 688, 689, 679, 680, ricadono in area soggetta a fascia di
rispetto ferroviario,
• I mappali 517, 622, 623, 625, 627, ricadono in area destinata a
viabilità di PRG, parcheggi, ed area verde,
Tutta l’area ricade all’interno del Vincolo di Tutela delle bellezze
Naturali D.L. 22.01.2004 n. 42
3
sovrastante una antenna per la telefonia mobile,
L’intero compendio risulta identificato al Catasto Terreni come segue:
Comune di Susegana foglio 42
ZTO D2.1 Produttive Industriali/Artigianali di Espansione;
M.n. 684 Semin Arbor cl 5
2731 mq RD € 5,64 RA € 6,35
9050 mq RD € 18,70 RA € 21,03
Totale
11781 mq
M.n. 679 Incolt prod cl U
331 mq RD € 0,14 RA € 0,03
M.n. 680 Incolt prod cl U
1112 mq RD € 0,46 RA € 0,11
983 mq RD € 2,03 RA € 2,28
313 mq RD € 0,65 RA € 0,73
Totale
2739 mq
Di proprietà di Forestale Veneta Sas C.F. 00194310264 per la quota
di 1/1
Area destinata a viabilità di PRG, parcheggi, ed area verde,
448 mq RD € 2,19 RA € 1,74
2523 mq RD € 7,78 RA € 7,82
883 mq RD € 2,72 RA € 2,74
1579 mq RD € 3,26 RA € 3,67
1028 mq RD € 2,12 RA € 2,39
Totale
6461 mq
Di proprietà di
4
Area soggetta a fascia di rispetto ferroviario,
•
Forestale Veneta Sas C.F. 00194310264 per la quota di
56555/100000
•
Inerti del Piave Srl C.F. 00254580269 per la quota di
43445/100000
Confini: da nord in senso orario con mappali 621, 682, 683, 586, 687,
681, ferrovia Venezia-Udine, 77, 75, 520, 616, salvo altri o variati.
C. PROPRIETA’ E PROVENIENZA
Detti beni, sono pervenuti in proprietà alla ditta esecutata, a seguito
dell’atto di Subentro eredi nella quota di socio defunto e
trasformazione società in data 16.10.2008 Rep. 12732 del Notaio
Salvatore Costantino, registrato a Conegliano il 28.10.2008 al n. 5743
R.P., iscritto nel registro delle imprese il 28.10.2008.
D. STATO DI POSSESSO
All’atto del sopralluogo l’intero lotto edificabile (mappali 684, 685,
688, 689, 679, 680) risultava libero, salvo una antenna della telefonia
mobile (regolarmente autorizzata), con regolare contratto di locazione
in data 12.12.2001 con Telecom Italia Mobile Spa, per un canone
annuo di € 14.460,79 da aggiornare in base agli indici ISTAT e da
corrispondere in quattro rate trimestrali, con durata nove anni,
rinnovabile di sei anni in sei anni, mentre i mappali 517, 622, 623,
625, 627, sono già adibiti a viabilità, verde e parcheggi del P.A.
E. SERVITU’ E VINCOLI
L’accesso al lotto edificabile avviene direttamente da via Caduti di el
Alamein, per quanto riguarda le servitù non ne sono state rilevate, fatte
5
serie 1T, trascritto a Treviso il 29.10.2008 al n. 41355 R.G. e n. 25752
salve quelle esistenti e non apparentemente o non rilevabili, quella
relativa all’antenna della telefonia mobile e quella della SNAM servitu
di Metanodotto costituita il 27.10.1993 rep 2991 Prefettura di Treviso
trascritta il 09.12.1997 ai nn. 36171/25964 che grava lungo il confine
sud della proprietà.
F. ISCRIZIONI E TRASCIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Nei beni oggetto di perizia risultano formalità:
1
Ipoteca volontaria per concessione a garanzia di finanziamento in
data 03.05.2005 ai nn. 17716/4232 di € 2.100.000,00 a garanzia di
finanziamento in data 28.04.2005 Rep. 36516/17302 Notaio
capitale € 1.250.000,00 a favore di Banca
Nazionale del Lavoro con sede a Roma
C.F. 00651990582 e
Banca Antoniana Popolare Veneta SPA con sede in Padova C.F.
02691680280, a carico di Forestale Veneta SAS di Pradal
Gianluigi e C. con sede in Susegana C.F. 00194310264.
-
Annotazione Quietanza e Conferma del 08.09.2005 ai nn.
39876/6187 ai rogiti del Notaio Alberto Sartorio in data
24.05.2005 Rep. 36654.
-
Annotazione Riduzione Somma del 13.10.2006 ai nn. 50851/8937
ai rogiti del Notaio Giuseppe Ferretto in data 13.07.2006 Rep.
102865. Riduzione capitale da € 1.250.000,00 a € 1.000.000,00.
-
Annotazione Rinegoziazione mutuo del 13.10.2006 ai nn.
50852/8938 ai rogiti del Notaio Giuseppe Ferretto
in data
13.07.2006 Rep. 102865.
6
Alberto Sartorio,
2
Trascrizione in data 23.06.2010 ai nn. 22617/13895, dipendente da
verbale di pignoramento immobili in data 31.05.2010 Rep. 1174
Tribunale di Treviso, a favore di Banca Nazionale del Lavoro con
sede a Roma C.F. 00651990582 ed a carico di Forestale Veneta
SAS di Pradal Vittorio e C. con sede in Susegana C.F.
00194310264.
3
Trascrizione per servitù di Metanodotto in data 09.12.1997 ai nn.
36171/25964 con atto della Prefettura di Treviso in data
27.10.1997 Rep. 2991 a favore di SNAM SPA con sede in S.
Donato Milanese C.F. 00153220249 e contro Forestale Veneta Spa
con sede in Susegana C.F. 00194310264, gravante sui mappali
4
Trascrizione per Convenzione Edilizia in data 29.11.2001 ai nn.
48660/34622 con atto del Comune di Susegana in data 30.10.2001
Rep. 2662 a favore di Comune di Susegana con sede in Susegana
C.F. 82002750261 e contro Forestale Veneta Spa con sede in
Susegana C.F. 00194310264 più altri.
G. VERIFICA URBANISTICA
Dalla visione del PRG e del PAT vigenti, nonché dalla lettura delle
Norme Tecniche di Attuazione, l’intero compendio immobiliare ricade
all’interno del perimetro di area assoggettata al Piano Attuativo di
Lottizzazione Industriale denominato “D2.1 190 PA Immobiliare
Egges Srl e Forestale Veneta Spa” approvato con DCC n. 89/1999,
successivamente revocata con DCC n. 31/2001 che contestualmente
approva il piano di lottizzazione aggiornato, successivamente
7
402-404-70.
riapprovato con modifiche con DCC n. 39/2003 e convenzione
stipulata in data 30.10.2001 Rep. 2662 del Segretario Comunale.
Concessione Edilizia per le opere di urbanizzazione della lottizzazione
n. 428/2000 del 18.12.2001 e collaudo finale prot. in data 15.02.2007
n. 3014. In particolare:
• I mappali 684, 685, per una superficie di 117881 ricadono in ZTO
D2.1 Produttive
Industriali/Artigianali di Espansione, con un
indice di copertura massimo del 60%, altezza massima 12.00
distanza minima dal confine 5.00 ml, distanza fra fabbricati
minimo 10,00 ml distanza dalla strada minimo 12,00 ml;
• I mappali 688, 689, 679, 680, per una superficie di 2739 mq
edificabili,
• I mappali 517, 622, 623, 625, 627, ricadono in area destinata a
viabilità di PRG, parcheggi, ed area verde.
Così come riportato
nell’allegato CDU rilasciato dal Comune di
Susegana ed al quale si rimanda per maggiori informazioni.
Sostanzialmente il fondo in oggetto ha una capacità edificatoria
massima Industriale/Artigianale di circa 11781 mq x 60%= 7068 mq
di superficie coperta, con intervento diretto.
Va inoltre aggiunta l’antenna telefonica autorizzata con DIA prot.
5774 del 11.04.2011.
H. DESCRIZIONE SOMMARIA DELLA ZONA
L’intero lotto è ubicato in una zona semiperiferica nel Comune di
Susegana nella frazione Ponte della Priula, interposta fra la strada
8
ricadono in area soggetta a fascia di rispetto ferroviario e non sono
statale SS13 Pontebbana e la ferrovia VE-UD, in un lotto di terreno
compreso in zona Industriale/Artigianale residenziale, comoda alle
principali infrastrutture nonché ben collegata alla viabilità stradale.
Servizi offerti nella zona molto buoni, municipio, ufficio postale, asili,
scuole, farmacie, negozi al dettaglio, supermercati, Ipermercati,
casello autostradale A28 a circa 10 chilometri, stazione ferroviaria a
poca distanza.
I. DESCRIZIONE DEI BENI
Trattasi di un lotto edificabile industriale/artigianale ubicato a poca
distanza dal centro del paese, perfettamente pianeggiante e di forma
regolare, in base al PRG, PAT, vigenti è consentita una edificazione
L. METODO DI STIMA:
Atteso il particolare scopo della stima, il cui criterio rispondente si
identifica nella ricerca del valore di mercato dei beni all'attualità, allo
scopo, si è reso necessario esperire
indagini preliminari e di ciò si
è tenuto opportunamente conto nella
relazione :
a) -delle caratteristiche intrinseche dei beni con particolare riguardo:
- posizionamento del fondo;
- dimensioni e regolarità del fondo;
- destinazione urbanistica;
- il posizionamento rispetto agli altri immobili limitrofi;
- consistenza reale del fondo;
riscontrabili per tale tipo di edifici;
9
di circa 7068 mq.
- la destinazione d'uso;
- la rispondenza allo scopo cui i fabbricati sono destinati;
- la consistenza complessiva ;
b) - delle caratteristiche estrinseche degli immobili, quali:
- l’ubicazione, la prossimità ed il collegamento viario;
- l'urbanizzazione della zona;
c) - delle condizioni attuali del mercato:
- andamento dei prezzi in generale;
nonché di ogni altra circostanza più o meno influente sull'aspetto
economico degli immobili.
In considerazione del fatto che trattasi di immobile con caratteristiche
del mercato si è tenuto conto in particolare di immobili aventi simili
caratteristiche, ubicati in zone limitrofe o paragonabili.
Completate le indagini preliminari, si è proceduto alle valutazione
richiesta utilizzando la stima per comparazione.
Nel caso in esame si è assunto come parametro di comparazione la
superficie commerciale/catastale.
Si è quindi passati alla fase di calcolo vero e proprio:
In merito alla stima sintetico comparativa si è impostata la seguente
espressione :
∑ val. : ∑ p = val.x : px
da cui :
val.x = ∑ val p x
∑p
10
tipologiche particolari, nella individuazione delle condizioni generali
dove :
∑ val = somma dei recenti e normali valori unitari di beni simili presi
a confronto.
∑p
= somma delle superfici commerciali beni simili.
val.x = il più probabile valore unitario del bene oggetto di stima.
px
= superficie fondo oggetto di stima.
Si precisa inoltre che la porzione terreno in quota parte di strade, verde
e parcheggi, già realizzati e collaudati, non ha nessun valore
commerciale in quanto aree da cedere al comune o da destinarsi a
servitù di uso pubblico, così come richiamato nel collaudo finale delle
opere di urbanizzazione e non utilizzabili ai fini dell’edificazione, si
M. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA:
Lo scrivente, in base al rilievo in loco, alle ricerche di mercato, alle
informazioni assunte ed alla specifica conoscenza che lo stesso ha dei
beni in parola, alla visure delle mappe catastali ed al P.R.G.
Comunale, ha attribuito i seguenti valori unitari (∑val./ ∑p)
comprensivi anche della rendita dell’antenna telefonica:
Terreno Edificabile 11781 mq x € 60,00= €.
Fascia di rispetto
2739 mq x € 10,00= €.
Area a strada verde e parcheggi a corpo
TOTALE
706.860,00=
27.390,00=
€.
100,00=
€.
734.350,00=
(euro settecentotrentaquattromilatrecentocinquanta/00)
CONCLUSIONI:
Ritenendo con ciò di aver dato risposta al quesito posto dal G.E., il
11
attribuisce pertanto un valore simbolico a corpo di € 100,00.
CTU ha assolto all’incarico affidatogli e rimane a disposizione per
eventuali chiarimenti e o delucidazioni.
Conegliano, 20 gennaio 2015
L’esperto stimatore
ALLEGATI
Vista aerea del lotto;
Documentazione fotografica;
Documentazione catastale;
Documentazione urbanistica;
Titolo di proprietà;
Documentazione antenna telefonica.
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