Perizia

C.T.U. Monticelli geom. Eriberto - Empoli Via Del Giglio n° 33 - 50053 FI
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TRIBUNALE DI FIRENZE ESECUZIONI IMMOBILIARI
C.T.U. nel procedimento per esecuzione immobiliare R.G. 665/2009
Causa promossa da: Cassa di Risparmio di San Miniato S.p.A.
Contro: Xxxxxxxxxxxxx- Xxxxxxxxxxxxx.
Giudice delle Esecuzioni Immobiliari : Dott. Domenico Ammirati.
Consulente Tecnico d’Ufficio: Geom. Eriberto Monticelli.
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***
***
Il sottoscritto Geometra Eriberto Monticelli iscritto al Ruolo Periti Esperti Immobiliari
N°917, con studio professionale in Empoli (FI), Via Del Giglio n° 33, iscritto all’Albo dei
Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Firenze al n° 4539, veniva nominato come C.T.U.
dal Giudice Esecutore Dott. Domenico Ammirati; prestando giuramento per il procedimento
esecutivo indicato in epigrafe in data 15 dicembre 2010. Ad espletamento dell’incarico
ricevuto, rassegna la presente perizia in merito ai quesiti proposti.
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Il Giudice dell’esecuzione, ha posto al perito i seguenti quesiti:
QUESITO N. 1 - identificare il/i bene/i oggetto del pignoramento, con precisazione
dei confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel pignoramento; ove occorra
deve essere provveduto all’aggiornamento anche mediante le necessarie denunce catastali; sottoscrivendole
anche surrogandosi alla proprietà, anche nel caso di comproprietà;
- riporti gli estremi dell’atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà dell’intero bene,
quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie,
usufrutto);
- indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis causa non
trascritti;
QUESITO N. 2 - a fornire una sommaria descrizione del/i bene/i;
QUESITO N. 3 - provveda a riferire sullo stato di possesso dell’/gli immobile/i, con indicazione -se
occupato/i da terzi- del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica attenzione all’esistenza di
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contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi
rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di
scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in
corso per il rilascio;
QUESITO N. 4 - A verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare:
- Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni
- Debiti per spese condominiali ex art.63 comma 2 d.att. c.civ.
- Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione
- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della
relativa data e della eventuale trascrizione
- Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione
QUESITO N. 5 - A verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale
gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), che saranno cancellati o
comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di
cancellazione a carico della procedura.
QUESITO N. 6 - A verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l’esistenza
della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali .
- Ove consti l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n.
724/94 e sui relativi costi.
- Fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L. 47/85 ed all’articolo 46 del D.Lvo 378/01: indichi in particolare gli
estremi
della
concessione/licenza
ad
edificare
o
del
permesso
di
costruire
e
della
eventuale
concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è
iniziata prima del 1° settembre 1967.
QUESITO N. 7 - Ad indicare il valore dell’immobile sia libero che occupato indicando
a) il valore di mercato
b) il prezzo a base d’asta.
a) Indicando il più probabile valore all’attualità che il bene potrebbe avere normalmente trattato, che quindi
avrà per l’aggiudicatario;
b) Tenendo conto dei meccanismi d’asta (pagamento in contanti dichiarazione piena, deposito per partecipare,
difficoltà di visita del bene, appetibilità del tipo di bene e, nel caso, l’occupazione dell’esecutato, stante che la
liberazione, seppure in tempi relativamente modesti, può essere forzosa o onerosa);
QUESITO N. 8 - Ad indicare, in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso:
a) il valore come al punto 7. che precede sia dell’intero che della quota/e pignorata/e;
b) se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue caratteristiche e tenuto conto del
numero delle quote da considerare non divisibile in natura.
QUESITO N. 9 - Ad indicare il regime impositivo della vendita. Indicando il regime fiscale nei casi
in cui sia di facile individuazione (con l’aliquota se I.V.A.) o segnalando la difficoltà col deposito in cancelleria
della relazione
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QUESITO N. 10 - a provvedere, ove necessario, ai sensi dell’art. 6 d.lgs. 192/05, come modificato
dal d-lgs. 311/06, ad acquisire, ove esistente, la relativa documentazione energetica prevista dalla
normativa suindicata. Laddove mancante, detrarre, dal prezzo base asta, la somma di 3.000,00 euro, ponendo
all’acquirente l’onere di dotare l’immobile acquistato dell’attestato di qualificazione energetica;
QUESITO N. 11 - Ad effettuare un riepilogo in caso di più lotti.
Riportando in sintesi la descrizione fisica, la situazione di locazione o meno, l’individuazione catastale sintetica,
il prezzo a base d’asta.
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
Il sottoscritto procedeva a dar corso alle operazioni peritali per rispondere ai quesiti posti,
dopo aver regolarmente provveduto ad avvisare in data 03/01/2011 l'esecutato tramite A/R
1, fissando il sopralluogo per il 15/01/2011 il sopralluogo, (Cfr. All. 1 avviso sopralluogo),
l'esecutato era presente all'incontro, iniziai a verificare lo stato dei luoghi esterni e dell'area
fabbricato, attingendo notizie necessarie allo svolgimento dell'incarico.
Di seguito vengono sinteticamente descritte le operazioni peritali svolte nei vari uffici
competenti ai fini delle risposte ai quesiti:
Accessi all’Agenzia del Territorio della provincia di Firenze (ex Catasto) per ricerche,
acquisizione estratto di mappa, certificati catastali ed elaborati planimetrici.
Reperimento interventi edilizi Direzione Urbanistica del Comune di Figline Valdarno – edilizia
privata – pratiche edilizie inerenti le unità immobiliari oggetto del procedimento.
Accesso all’Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) della provincia
di Firenze, sede di Firenze per eseguire l'aggiornamento e la verifica delle trascrizioni ed
iscrizioni pregiudizievoli a carico degli immobili oggetto di stima e contro l’esecutato.
***
QUESITO N. 1
***
***
- identificare il/i bene/i oggetto del pignoramento, con precisazione dei
confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel pignoramento; ove occorra
deve
essere
provveduto
all’aggiornamento
anche
mediante
le
necessarie
denunce
catastali;
sottoscrivendole anche surrogandosi alla proprietà, anche nel caso di comproprietà;
riporti gli estremi dell’atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà dell’intero
bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà,
superficie, usufrutto);indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando
eventuali acquisti mortis causa non trascritti.
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R–
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identificazione dei beni oggetti del pignoramento
Il patrimonio immobiliare in esame, è costituito da una unità abitativa libera su quattro lati
oltre pertinenze e varie particelle di terreno agricolo.
L'unità in esame con destinazione d'uso a civile abitazione, posta nel Comune di
Figline Valdarno (FI), via Poggio alla Croce n. 63/A.
L’immobile ha forma con pianta rettangolare, delle dimensioni m. 9,50 x 7,00
costituito da un piano seminterrato e da due piani fuori terra, la copertura a due
falde.
Il Piano Seminterrato é costituito da un locale accessorio comunicante con l’area
esterna, ed una scala interna che accede al piano superiore, oltre uno scannafosso.
Al Piano Terra si accede da una loggia esterna edificata sulla porta d’accesso
principale che comunica direttamente con un ampio soggiorno, diviso dalla cucina
pranzo da un area di disimpegno che permette l’accesso al W.C. di servizio e al
vano scale comunicante con il piano seminterrato ed il primo. Sia il locale
soggiorno che il pranzo, hanno accesso ad un ampio loggiato.
Il Piano Primo è costituito da un pianerottolo di sbarco che funge da disimpegno
alle due camere da letto, al vano studio, al bagno.
Esternamente di pertinenza vi è un loggiato con accessi alla zona giorno, un ampio
resede esclusivo, ove insiste un locale ad uso cantina in corpo separato dal
fabbricato principale su unico piano fuori terra.
confini:
Strada Vicinale di Barberino al Brollo, proprietà Marello, proprietà
Bonechi, salvo se altri e migliori confini.
catastali:
Catasto Fabbricati di ubicazione, Foglio di Mappa 10, particella 207
subalterno
503, categoria A/2, classe 4, consistenza 8,5 vani catastali e rendita catastale di
Euro 790,18, giusta denuncia di variazione protocollo n. 209803 in data 20
giugno 2002 (U.T.E. di Firenze).
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Beni terreni agricoli.
Catasto Terreni:
Appezzamenti di terreni agricoli in Comune di Figline Valdarno, aventi accesso
dalla Strada Vicinale di Barberino al Brollo e della superficie complessiva
approssimativa di metri quadri 49.891 (quarantanovemilaottocentonovantuno).
Identificazione catastale: Catasto Terreni del Comune di Figline Valdarno,
Foglio di Mappa 10 come segue:
- particella 12 mq.1.360, qualità uliveto, Reddito Dominicale Euro 1,76, Reddito
Agrario Euro 0,42;
- particella 13 mq.5.620, qualità bosco misto, Reddito Dominicale Euro 1,16,
Reddito Agrario Euro 0,87;
- particella 43 mq.8.900, qualità bosco ceduo, Reddito Dominicale Euro 4,60,
Reddito Agrario Euro 1,38;
- particella 44 mq.8.440, qualità bosco misto, Reddito Dominicale Euro 4,36,
Reddito Agrario Euro 1,31;
- particella 107 mq.1.160, qualità pascolo, Reddito Dominicale Euro 0,30,
Reddito Agrario Euro 0,18;
- particella 122 mq.2.380, qualità seminativo, Reddito Dominicale Euro 3,07,
Reddito Agrario Euro 0,74;
- particella 126 mq.19.060, qualità bosco ceduo, Reddito Dominicale Euro 9,84,
Reddito Agrario Euro 2,95;
- particella 252 mq.1.199, qualità uliveto, Reddito Dominicale Euro 1,18,
Reddito Agrario Euro 3,10;
- particella 235 mq.1.090, qualità bosco alto, Reddito Dominicale Euro 0,79,
Reddito Agrario Euro 0,17;
- particella 239 mq.210, qualità bosco alto, Reddito Dominicale Euro 0,15,
Reddito Agrario Euro 0,03;
- particella 241 mq.293, qualità uliveto vigneto, Reddito Dominicale Euro 0,30,
Reddito Agrario Euro 0,76;
- particella 242 mq.146, qualità uliveto vigneto, Reddito Dominicale Euro 0,15,
Reddito Agrario Euro 0,38;
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- particella 213 mq.19, qualità uliveto vigneto, Reddito Dominicale Euro 0,07,
Reddito Agrario Euro 0,09;
- particella 215 mq.14, qualità uliveto vigneto, Reddito Dominicale Euro 0,05,
Reddito Agrario Euro 0,07;
e così per complessivi metri quadri catastali 49.891 e per un reddito dominicale
complessivo di Euro 27,78 (ventisette e settantotto centesimi).
I confini sono: Strada Vicinale di Barberino al Brollo, proprietà Marello, proprietà
Bonechi, salvo se altri e migliori confini.
(Cfr. All. 2 Visura Planimetria Catastale pag. 2) - (Cfr. All. 3 Cat. Fabbr.Visura
storica per immobile pag. 3) - (Cfr. All. 4 Cat. Fabbr. Visura per soggetto)
corrispondenza a quelli indicati nel pignoramento: Esiste corrispondenza.
Estremi dell’atto di pignoramento:
Iscritto a ruolo il 28/10/2009 (Avv. Alberto Fabbri).
Contro: Xxxxxxxxxxxxx
Xxxxxxxxxxxxx
Estremi dell’atto di provenienza :
Rogito Notaio Marco Chiostrini del 30 LUGLIO 2002 (Rep.35129). voltura n. 253962.1/2002
in atti dal 1571272003 (prot. N. FI0383907).
QUESITO N. 2 - a fornire una sommaria descrizione dei beni;
R –
Unità abitativa da terra a tetto in Figline Valdarno, Località Barberino
Brollo, articolato tra il piano seminterrato, terreno e primo, composto da sei vani
utili compresa la cucina, oltre servizi ed accessori ai piani, tra cui una loggia ed
un pergolato.
All'appartamento sono annessi in proprietà esclusiva:
- un locale ad uso cantina al piano seminterrato;
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- un locale ad uso cantina in corpo separato dal fabbricato principale su unico
piano fuori terra.
- un resede posto sul fronte e sul lato sinistro del fabbricato per chi guarda il
prospetto principale.
R–
Particelle di terreni nel Comune di Figline Valdarno, Foglio di Mappa 10
come segue: - particella 12 mq. 1.360, qualità bosco ceduo, - particella 13 di
mq.5.620, qualità bosco misto - particella 43 di mq.8.900, qualità bosco ceduo,
- particella 44 di mq.8.440, qualità bosco misto, - particella 107 di mq.1.160,
qualità bosco ceduo, - particella 122 di mq. 2.380, qualità bosco ceduo, particella 126 di mq.19.060, qualità bosco ceduo, - particella 252 di mq. 1.199,
qualità uliveto, - particella 235 di mq.1.090, qualità bosco alto, - particella 239
di mq.210, qualità bosco alto, - particella 241 di mq.293, qualità uliveto vigneto,
- particella 242 di mq.146, qualità uliveto vigneto, - particella 213 di mq.19,
qualità uliveto vigneto, - particella 215 di mq. 14, qualità uliveto vigneto; per
complessivi
metri
quadri
catastali
49.891
e
per
un
reddito
dominicale
complessivo di Euro 27,78 (ventisette e settantotto centesimi).
QUESITO
N. 3 - provveda a riferire sullo stato di possesso dell’/gli immobile/i, con
indicazione -se occupato/i da terzi- del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica
attenzione all’esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli
stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di
scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o
lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;
R -
possesso: l'esecutata unitamente al proprio nucleo familiare, occupano le
unità immobiliari.
QUESITO
N. 4 - A verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare:
Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni
Debiti per spese condominiali ex art.63 comma 2 d.att. c.civ.
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Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione
Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della
relativa data e della eventuale trascrizione
Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione)
R–
Trattandosi di un’unità immobiliare singola libera su quattro lati non esistono
parti comuni.
I beni in esame dovranno essere venduti a corpo, nello stato di fatto,
con le azioni e le ragioni spettanti, accessori, pertinenze, soprasuoli,
nei limiti di legge sottosuoli.
Ad essi sono interessati dalle seguenti servitù:
- servitù passiva di passo sulla particella 122 e - servitù passiva di
attraversamento con tubazione interrata a favore della proprietà
Marello o aventi causa, gravante sulle particelle 235, 239, 241, 242,
12, 43, 44 e 207 sub. 503, per attingimento acqua dalla fonte posta
nella particella 41 del Foglio 10, costituita con atto per notaio Pisapia di
Montevarchi in data 29 settembre 1998, repertorio 23973/8761,
registrato a Montevarchi il 19 ottobre 1998 al n. 1057, volume 11; la
precedente parte venditrice garantiva alla signora Xxxxxxxxxxxxxil
diritto di allacciamento alla detta tubazione, ma a totali cura e spese di
essa quale parte acquirente e impegnandosi essa attingente ad
eseguire le necessarie opere di manutenzione sia delle tubazioni che
della sorgente per la quota di spettanza; il tutto configurandosi come
trasmissione della facoltà ad essa parte venditrice riservata nell’atto di
provenienza;
- servitù attiva di scarico delle acque nere e bionde del fabbricato
nonché per esigenze di manutenzione e ispezione di pozzetti e
tubazioni, servitù gravante la limitrofa proprietà Bonechi catastalmente
rappresentata dalle particelle 240 e 236 del Foglio di Mappa 10 del
Catasto Terreni del Comune di ubicazione, così come costituita con atto
Chiostrini rogiti in data 1° agosto 2000, repertorio 28242/2106,
registrato a Firenze il giorno 8 agosto 2000 al n. 8018;
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- servitù passiva di presa acqua a favore della suddetta proprietà
Bonechi e gravante sulla particella 13 ove trovasi una sorgente
naturale, servitù costituita con l'atto Chiostrini sopra citato;
- servitù passiva di passo pedonale e
carrabile,
anche
con mezzi
pesanti, salvi i limiti derivanti dalla natura del terreno a favore della
limitrofa proprietà Tavoletta-Pratesi o loro aventi causa, costituita con
atto Chiostrini in data 2 novembre 1999, repertorio n.
24900/1583
registrato a Firenze il 16 novembre 1999 al n. 2813, servitù gravante
originariamente sulla particella 229, dalla quale sono derivate le
particelle 241 e 242.
Nell’atto di provenienza la parte venditrice dichiarava e la parte
acquirente ne prendeva atto quanto segue: “ che i fabbricati in oggetto
sono interessati dall'atto d'obbligo da me notaio autenticato in data 15
ottobre 1999, repertorio 24689/1554, registrato a Firenze in data 20
ottobre 1999 al n. 4425."
(Al riguardo, dichiarava e garantiva la parte alienante che il detto atto
d'obbligo non è ostativo alla presente vendita e che anzi non interessa
i beni edificati se non quanto all'obbligo della loro conservazione e
manutenzione. Entro questi limiti, la parte acquirente prende atto degli
obblighi suddetti e dichiara di subentrarvi, ferma per il resto la sola
responsabilità della parte alienante verso il Comune di Figline
Valdarno.
La parte acquirente dà atto che sussistevano a carico della controparte
degli obblighi di fare e si impegna a mantenere le opere realizzate fino
alla data di svincolo nei confronti del Comune di Figline Valdarno.)
QUESITO
N. 5 - A verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura
condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), che
saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita,
con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura.
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R –
Dalla documentazione presente nel fascicolo, dalla personale verifica presso la
Conservatoria dei Registri immobiliari di Firenze, fino alla data del 15 dicembre 2010, dopo
aver consultato gli allegati del fascicolo inerenti all’ampia documentazione di certificazione
ipotecaria relative alle formalità contro a cura di Forlucci Stefano, a partire dal 30 luglio 2002
al 21 gennaio 2010, nomi interessati: Xxxxxxxxxxxxx( attuale proprietaria) – xxxxxxxx
(proprietaria per l’intero patrimonio in esame fino al 30/07/2002) –xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
(rispettivamente proprietari per ½
ciascuno fino al 29/09/1998; posso riassumere
l’aggiornamento effettuato alla data precedentemente indicata a nome dell’esecutata:
Elenco
sintetico
delle
formalità,
interessate
alle
unità
in
esame,
desunte
dall'ispezione ipotecaria del 16/12/2010, riportate anche in allegati sia per
nominativo (xxxxxxxxxxxxxxxxx) che per (Immobile).
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(Cfr. All. 5 Conservatoria Trascrizioni e Iscrizioni elenco sintetico pag. 9)
QUESITO
N. 6 - A verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche,
edilizie e catastali.
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Ove consti l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85
e n. 724/94 e sui relativi costi.
Fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L. 47/85 ed all’articolo 46 del D.Lvo
378/01: indichi in
particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della
eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la
costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967.
R–
Richiesta Protocollata.
Comune di Figline Valdarno, Edilizia Privata.


Gentilissimo Fabio Bianchi, come da colloquio telefonico Le trasmetto i dati relativi
all'unità immobiliare in esame, trattasi di Terratetto posto in Figline Valdarno.
DATI REPERITI:
Ex proprietaria -xxxxxxxxxxx,
Attuale Proprietaria: xxxxxxxxxxxx
Abitazione da cielo a terra in Figline Valdarno, Località Barberino Brollo,
articolato tra i piani terreno e primo, composto da sei vani utili compresa la
cucina, oltre servizi ed accessori ai piani, tra cui una loggia ed un pergolato.
All'appartamento sono annessi in proprietà esclusiva:
- un locale ad uso cantina al piano seminterrato;
- un locale ad uso cantina in corpo separato dal fabbricato principale su unico
piano fuori terra.
- un resede posto sul fronte e sul lato sinistro del fabbricato per chi guardi il
prospetto principale.
costruzione di quanto in oggetto è iniziata prima del 1° settembre 1967.
Quanto in esame è stato interessato da:
- Denuncia di Inizio Attività protocollo n. 4980 del 28 febbraio 2000;
- Abitabilità protocollo n. 32418 del 20 dicembre 2000;
- Denuncia di Inizio Attività n. DI/106 del 2002;
Nota inserita nel Rogito:
.....e la parte acquirente ne prende atto che i fabbricati in oggetto sono interessati
dall'atto d'obbligo da me notaio autenticato in data 15 ottobre 1999, repertorio
24689/1554, registrato a Firenze in data 20 ottobre 1999 al n. 4425.
Al riguardo, dichiara e garantisce la parte alienante che il detto atto d'obbligo non
è ostativo alla presente vendita e che anzi non interessa i beni edificati se non
quanto all'obbligo della loro conservazione e manutenzione. Entro questi limiti, la
parte acquirente prende atto degli obblighi suddetti e dichiara di subentrarvi,
ferma per il resto la sola responsabilità della parte alienante verso il Comune di
Figline Valdarno.
La parte acquirente dà atto che sussistevano a carico della controparte degli
obblighi di fare e si impegna a mantenere le opere realizzate fino alla data di
svincolo nei confronti del Comune di Figline Valdarno.
Il C.T.U. Monticelli geom. Eriberto
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Protocollato il 17/01/2011 N. 813/2011.

I ripetuti sopralluoghi, la consultazione e lo studio dei documenti progettuali reperiti,
riferiti all’unità abitativa in esame, oltre accessori e pertinenze, mi hanno condotto a
constatare la regolarità urbanistica del bene principale, mentre per la Cantina
esterna al P.T. risulta edificato un volume abusivo, lato destro ingresso
pertinenza, sotto evidenziato in rosso.
A tale proposito si evidenzia che l'opera abusiva può essere sanata con le nuove norme del
Regolamento Edilizio approvato con Del. del C.C. n° 2 del 14 gennaio 2011.
Si dichiara che la costruzione è anteriore al primo settembre 1967, come precedentemente
accennato.
L'unità in esame, successivamente a nome della signora Rossi Ginevra dopo
l'ottenimento della trasformazione da Annesso Agricolo in Civile abitazione DI/42/2000,
veniva presentata richiesta di rilascio del permesso di abitabilità, la Dichiarazione di
Ultimazione Lavori e Conformità agli elaborati grafici, a cura del Direttore Lavori Geom. xxxx
Dagli atti risulta il Certificato di Collaudo a cura del tecnico collaudatore Architetto xxxxxx xx
del 18/12/2000, oltre la Dichiarazione di asseveramento relativa alla certificazione di
abitabilità o agibilità (art. 4 D.P.R. n. 425 del 22.04.94) a cura del Direttore Lavori Geom.
xxxxxx , protocollata il 20/12/2000.
Nell'aprile 2002 veniva presentato un progetto in sanatoria per la realizzazione di
loggiati pratica edilizia N. DI/106/2002.
Di seguito riporto alcuni documenti, reperiti all'Ufficio Urbanistico - Edilizia Privata.
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QUESITO N. 7 - Ad indicare il valore dell’immobile sia libero che occupato indicando
a) il valore di mercato
b) il prezzo a base d’asta.
R-
a) il valore di mercato
Il criterio di stima per individuare il valore di mercato dell’immobile oggetto della
presente
procedura
esecutiva
è
quello
basato
sul
metodo
“sintetico
comparativo”,
moltiplicando il prescelto valore unitario al metro quadrato per la superficie commerciale
ottenuta sommando alle superfici effettive di ogni locale e quelle dei vani accessori
applicando i coefficienti di riduzione. Tenendo conto nella determinazione del valore al metro
quadro, sia l'area esterna giardino, sia l'area portico quali valori aggiunti al fattore vivibilità
dell'ambiente.
Per la determinazione del più probabile valore unitario al metro quadrato si è tenuto
conto dell’attuale andamento del mercato immobiliare nel territorio interessato facente parte
del Comune di Figline Valdarno, in merito a prezzi di recenti contrattazioni per
compravendite di unità immobiliari assimilabili a quella in esame per caratteristiche
tipologiche, ubicazione, dimensione, accessori, finiture, ecc. Inoltre si è tenuto conto dello
stato di conservazione e manutenzione rilevato in sede di sopralluogo ed in particolare che:
Le
opere
interne
ed
esterne
ottenute
con
la
ristrutturazione
edilizia,
la
riorganizzazione generale degli spazi e dei servizi si presentano in generale con una buona
distribuzione e rifinitura dei vani, oltre un'ottima luminosità.
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Coefficienti di riduzione:
Piano seminterrato riduzione del 30% x mq. 50,62 = mq. 35,43
Piano terreno loc. cantina riduzione del 50% x mq. 20,52 0 mq. 10,26
Pertanto avremo:
mq. 35,43+
mq. 10,26+
mq. 66,50+
mq. 66,50=
mq. 178,69

Pertanto la superficie utile complessiva risulta pari a: mq. 178,69.

Dagli accertamenti effettuati sul posto e dalle informazione ricevute è stato
stimato che il valore unitario di mercato per immobili simili a quello in
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oggetto, in regime di libera contrattazione variano da €/mq. 2.700,00, a
3.300,00; mentre le quotazioni dell'Osservatorio mercato immobiliare di
Firenze rientranti nella micro zona catastale n. 2 e con codice di zona E1
resto del territorio, è compreso tra €. 1.700,00 ed €. 2.400,00 al metro
quadrato di superficie commerciale. In relazione alle caratteristiche sopra
descritte, considerato l'area di terreno in pertinenza, si ritiene ammissibile
applicare un valore unitario al metro quadrato pari a €/mq. 3.100,00:
Il
Unità
Superficie
Valore
€
Unità immobiliare
Mq.178,69
€/mq. 3.100,00
553.939,00
Totale valore di stima
553.939,00
valore di Mercato Stimato per l'unità abitativa è pari a:
€ 553.939,00 (Euro Cinquecentocinquantatre novecentotrentanove/00)
Arrotondato ad € 554.000,00 (Euro Cinquecentocinquantaquattromila/00)
b) il prezzo a base d’asta.
Il prezzo a base d’asta, tenuto conto quando indicato in relazione, dei meccanismi
d’asta (pagamento in contanti
dichiarazione piena, deposito per partecipare, difficoltà di
visita del bene, appetibilità del tipo di bene e, nel caso specifica l'abitazione risulta occupata
dall'esecutato e la sua famiglia, stante che la liberazione, seppure in tempi relativamente
modesti, può essere forzosa o onerosa), viene ridotto del 5%, assumendo il prezzo di:
€ 526.300,00. (Euro cinquecentoventiseimila trecento/00)
Il valore ricavato deve intendersi a corpo e non a misura, considerato l'esistenza di
pertinenza esclusiva dell'area esterna costituita dal porticato e dal terreno circostante,
derivato sia da riferimenti dimensionali e di valore, che forniscono non solo l’ordine di
grandezza, ma riferite a quanto rilevato dal sottoscritto in considerazione di tutte le
condizioni esaminate.
QUESITO N. 8 - Ad indicare, in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso:
a) il valore come al punto 7. che precede sia dell’intero che della quota/e pignorata/e;
b) se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue caratteristiche e tenuto conto del
numero delle quote da considerare non divisibile in natura.
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R - a) il valore come al punto 7. Il bene risulta pignorato per intero, riferito alla quota di 1/1
dell'intero dell'esecutato, quindi non esistono pignoramenti di quote o condizione di bene
indiviso, pertanto il valore finale da utilizzare come prezzo a base d’asta rimane quello
indicato al QUESITO N. 7 .
R-
b) il compendio pignorato considerato le sue caratteristiche e le pertinenze, può
essere diviso in natura, considerando il lotto
A
l'unità immobiliare edificata e il lotto
proprietà terriera costituita da quelle particelle accorpate tra di loro e il lotto
C
B la
l'unica
particella distante dalle altre denominata 126 (parte zone boscate). mq. 19.060, qualità
bosco ceduo.
QUESITO N. 9 - Ad indicare il regime impositivo della vendita, indicando il regime fiscale
nei casi in cui sia di facile individuazione (con l’aliquota se I.V.A.) o segnalando la difficoltà col deposito
in cancelleria della relazione..
R -
L’eventuale vendita dei beni rimangono soggetti a Imposta di Registro, con
percentuale diversa tra Urbano e Terreni.
QUESITO N. 10 - a provvedere, ove necessario, ai sensi dell’art. 6 d.lgs. 192/05, come
modificato dal d-lgs. 311/06, ad acquisire, ove esistente, la relativa documentazione energetica
prevista dalla normativa suindicata. Laddove mancante, detrarre, dal prezzo base asta, la somma di
3.000,00 euro, ponendo all’acquirente l’onere di dotare l’immobile acquistato dell’attestato di
qualificazione energetica;

R - La legge regionale n. 3/2011, entrata in vigore l'11 marzo scorso, stabilisce
all'articolo 17 che la Giunta regionale detta disposizioni per “rendere obbligatoria la
dichiarazione della classe e dell'indice di prestazione energetica dell'edificio o della
singola unità abitativa in tutti gli annunci commerciali finalizzati alla relativa vendita
o anche locazione”. Questo decreto, di prossima entrata in vigore, introduce due
nuovi commi, il 2-ter e il 2-quater all'art. 6 del D.Lgs. 192/2005. Indice di
prestazione energetica negli annunci immobiliari Il comma 2-quater dispone invece
che a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita di edifici o
singole unità immobiliari riportino l'indice di prestazione energetica contenuto
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nell'ACE. Certificato energetico nei rogiti: il nuovo comma 2-ter prevede
l'inserimento, nei contratti di compravendita o di locazione di singole unità
immobiliari, di "apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore
danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine
alla certificazione energetica degli edifici".
Pertanto dal prezzo base asta si detrae l'importo di € 3.000,00 (euro tremila,00), ponendo
all’acquirente
l’onere
di
dotare
l’immobile
acquistato
dell’attestato
di
qualificazione
energetica. Tale importo viene detratto al prezzo base d'asta, ottenendo:
€ 526.300,00 - € 3.000,00= € 523.300,00 (Euro cinquecentoventitremila trecento/00)
QUESITO N. 11 - Ad effettuare un riepilogo in caso di più lotti. Riportando in sintesi la
descrizione fisica, la situazione di locazione o meno, l’individuazione catastale sintetica, il prezzo a base
d’asta.
R
L'unità abitativa posta Abitazione da terra a tetto in Figline Valdarno, Località
Barberino Brollo, articolato tra i piani terreno e primo, composto da sei vani utili
compresa la cucina, oltre servizi ed accessori ai piani, tra cui due logge, una più
piccola a copertura dell'ingresso principale, l'altra più ampia e vivibile.
All'appartamento sono annessi in proprietà esclusiva:
- un locale accessorio al piano seminterrato,
- un locale ad uso cantina in corpo separato dal fabbricato principale su unico
piano fuori terra, (in aderenza veniva edificato un volume non licenziato, utilizzato
come posto macchina coperto; sanabile a cura e spesa dell'aggiudicatario in
quanto i costi rientrano nella percentuale di riduzione del prezzo indicato
in relazione).
- un resede circostante di pertinenza esclusiva.
L'unità, é occupata dall'esecutata e dalla propria famiglia.
Catasto Fabbricati di ubicazione, Foglio di Mappa 10, particella 207
subalterno
503, categoria A/2, classe 4, consistenza 8,5 vani catastali e rendita catastale di
Euro 790,18, giusta denuncia di variazione protocollo n. 209803 in data 20 giugno
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2002 (U.T.E. di Firenze).
Prezzo a base d’asta:
€ 523.300,00 (Euro cinquecentoventitremila trecento/00).

Lotto B e C Determinazione dei valori dei citati terreni.
- Per le particelle di terreno in esame, faccio riferimento a terreni con caratteristiche
analoghe nella zona limitrofa tenendo conto dell’appetibilità del mercato, dalle effettuate
ricerche, vengono assunti i seguenti valori unitari €\mq: uliveto e vigneto a 10€, seminativo
a 5€, Bosco misto € 1,20, Bosco ceduo € 2,20, Pascolo € 2,00, Bosco alto € 2,20;
relativamente alle superfici catastali.
Figline Valdarno, Foglio di Mappa 10
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Confini:
l' Estratto di mappa evidenzia le particelle di nostro interesse: 12 - 13 - 43 - 44 - 107 122 - 126 - 252 - 235 - 239 - 241 - 242 - 213 - 215, confini sono delineati dalle
particelle circostanti a quelle indicate. Non è stato possibile conoscere gli aventi
diritti di prelazione, ne tanto meno i nominativi dei singoli confinanti.
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Stima dei Valori, determinata dalla ricerca di mercato di beni simili, tenendo conto dei
fattori intrinseci ed estrinseche, dalle condizioni dei fondi agricoli quali "beni complessi",
composti da caratteristiche di differente natura. Gli aspetti economici che ho considerato per
la stima del valore di fondi sono:
Dimensione
dell’appezzamento,
Ordinamento
produttivo,
Capitali
immobilizzati
(nella
fattispecie non esistono), la destinazione d'uso.
Le dimensioni degli appezzamenti è varia, si va da terreni così piccoli da non poter essere
definite unità produttive a terreni più grandi che possono essere ritenuti unità autonome, per
tale motivo la vendita viene fatta in un unico lotto denominato B, fatta eccezione della
particella 126 totalmente distaccata dalle altre, unità assestante e vendibile singolarmente.
Descrizione sommaria:
Appezzamenti di terreno agricolo in Comune di Figline Valdarno, aventi accesso dalla Strada
Vicinale di Barberino al Brollo e della superficie complessiva approssimativa di mq. 49.891
(quarantanovemila ottocentonovantuno/00); di cui mq. 30.831 le particelle accorpate e
appartenenti al Lotto B e la particella 126 distaccata ed autonoma, costituente il Lotto C.
(Cfr. All. 6 Certificato di Destinazione Urbanistica pag. 4)
Beni Lotto B:
Identificazione catastale, con attribuzione del valore al mq.:
Catasto Terreni del Comune di Figline Valdarno, Foglio di Mappa 10 come segue:
- particella 12 mq. 1.360, qualità uliveto X € 10,00 = € 13.600,00
- particella 13 mq. 5.620, qualità bosco misto x € 1,20 = € 6.744,00
- particella 43 mq. 8.900, qualità bosco ceduo x € 2,20 = € 9.580,00
- particella 44 mq. 8.440, qualità bosco misto x € 1,20 = € 10.128,00
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- particella 107 mq. 1.160, qualità pascolo x € 2,00 = € 2.320,00
- particella 122 mq. 2.380, qualità seminativo x € 10,00 = € 23.800,00
- particella 252 mq.1.199, qualità uliveto x € 10,00 = € 11.990,00
- particella 235 mq.1.090, qualità bosco alto x € 2,20 = € 2.398,00
- particella 239 mq.210, qualità bosco alto x € 2,20 = € 462,00
- particella 241 mq.293, qualità uliveto vigneto x € 10,00 = € 2.930,00
- particella 242 mq.146, qualità uliveto vigneto x € 10,00 = € 1.460,00
- particella 213 mq.19, qualità uliveto vigneto x € 10,00 = € 190,00
- particella 215 mq.14, qualità uliveto vigneto x € 10,00 = € 140,00
Per complessivi mq. 30.831:
€ 85.742/00 ( € Ottantacinquemilasettecento quarantadue/00)
Arrotondato a:
€ 85.800/00 ( € Ottantacinquemilaottocento/00)
Bene Lotto C:
- particella 126 mq. 19.060, qualità bosco ceduo x € 2,20 = € 41.932,00
(€ Quarantunomila novecentotrentadue/00).
Arrotondato a:
€ 42.000,00 (€ Quarantaduemila/00)
Ritenendo
Signor Giudice, con la redazione della presente perizia di avere
esaurientemente espletato l’incarico di C.T.U. ricevuto all’udienza del 15/12/2010, avendo
ottemperato allo svolgimento di accertamenti e verifiche di rito indispensabili per rispondere
ai quesiti le rimetto la presente consulenza tecnica, unitamente agli allegati composti da
elaborati
prodotti,
documenti
acquisiti
nel
corso
delle
operazioni
peritali
ed
alla
documentazione ipo-catastale ritirata dal fascicolo di causa all’udienza di affidamento
dell’incarico.
La presente relazione viene depositata in un originale, una copia semplice con
allegati ed una copia (epurata dei dati sensibili) su supporto informatico.
Si restituiscono tutti i fascicoli ed i documenti a suo tempo ritirati per l’espletamento
della CTU. Rimanendo in ogni caso a disposizione per quanto possa essere necessario, porgo
Cordiali saluti.
Empoli 11 maggio 2011
Il C.T.U. Geom. Eriberto MONTICELLI
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Si allegano:
(Cfr. All. 1 Avviso sopralluogo)
(Cfr. All. 2 Visura Planimetria Catastale pag. 2)
(Cfr. All. 3 Cat. Fabbr.Visura storica per immobile pag. 3)
(Cfr. All. 4 Cat. Fabbr. Visura per soggetto)
(Cfr. All. 5 Conservatoria Trascrizioni e Iscrizioni elenco sintetico pag. 9)
(Cfr. All. 6 Certificato di Destinazione Urbanistica pag. 4)
Il C.T.U. Geom. Eriberto MONTICELLI
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