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C.T.U. Monticelli geom. Eriberto - Empoli Via Del Giglio n° 33 - 50053 FI
E-mail [email protected]
Tel.fax 0571/725172 Cell. 3397393309
TRIBUNALE DI FIRENZE ESECUZIONI IMMOBILIARI
C.T.U. nel procedimento per esecuzione immobiliare R.G. 300/09
Causa promossa da:
Banca Nazionale del Lavoro Spa, con sede in Roma.
Contro:
Xxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Giudice delle Esecuzioni Immobiliari : Dott. Domenico Ammirati.
Consulente Tecnico d’Ufficio: Geom. Eriberto Monticelli.
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Il sottoscritto Geometra Eriberto Monticelli iscritto all’Albo Periti Esperti Immobiliari
N°917, con studio professionale in Empoli (FI), Via Del Giglio n° 33, iscritto all’Albo dei
Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Firenze al n° 4539, veniva nominato come
C.T.U. dal Giudice Esecutore Dott. Domenico Ammirati; prestando giuramento per il
procedimento esecutivo indicato in epigrafe in data 23 giugno 2010. Ad espletamento
dell’incarico ricevuto, rassegna la presente perizia in merito ai quesiti proposti.
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Il Giudice dell’esecuzione, ha posto al perito i seguenti quesiti:
QUESITO N. 1 - identificare il/i bene/i oggetto del pignoramento, con precisazione
dei confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel pignoramento; ove occorra
deve essere provveduto all’aggiornamento anche mediante le necessarie denunce catastali; sottoscrivendole
anche surrogandosi alla proprietà, anche nel caso di comproprietà;
- riporti gli estremi dell’atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà dell’intero bene,
quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie,
usufrutto);
- indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis causa
non trascritti;
QUESITO N. 2 - a fornire una sommaria descrizione del/i bene/i;
QUESITO N. 3 - provveda a riferire sullo stato di possesso dell’/gli immobile/i, con indicazione -se
occupato/i da terzi- del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica attenzione all’esistenza di
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contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi
rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di
scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in
corso per il rilascio;
QUESITO N. 4 - A verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare:
- Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni
- Debiti per spese condominiali ex art.63 comma 2 d.att. c.civ.
- Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione
- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della
relativa data e della eventuale trascrizione
- Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione
QUESITO N. 5 - A verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale
gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), che saranno
cancellati o comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi
oneri di cancellazione a carico della procedura.
QUESITO N. 6 - A verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l’esistenza
della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali .
- Ove consti l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e
n. 724/94 e sui relativi costi.
- Fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L. 47/85 ed all’articolo 46 del D.Lvo 378/01: indichi in particolare
gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale
concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è
iniziata prima del 1° settembre 1967.
QUESITO N. 7 - Ad indicare il valore dell’immobile sia libero che occupato indicando
a) il valore di mercato
b) il prezzo a base d’asta.
a) Indicando il più probabile valore all’attualità che il bene potrebbe avere normalmente trattato, che quindi
avrà per l’aggiudicatario;
b) Tenendo conto dei meccanismi d’asta (pagamento in contanti
dichiarazione piena, deposito per
partecipare, difficoltà di visita del bene, appetibilità del tipo di bene e, nel caso, l’occupazione dell’esecutato,
stante che la liberazione, seppure in tempi relativamente modesti, può essere forzosa o onerosa);
QUESITO N. 8 - Ad indicare, in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso:
a) il valore come al punto 7. che precede sia dell’intero che della quota/e pignorata/e;
b) se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue caratteristiche e tenuto conto del
numero delle quote da considerare non divisibile in natura.
QUESITO N. 9 - Ad indicare il regime impositivo della vendita. Indicando il regime fiscale nei
casi in cui sia di facile individuazione (con l’aliquota se I.V.A.) o segnalando la difficoltà col deposito in
cancelleria della relazione
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QUESITO N. 10 - a provvedere, ove necessario, ai sensi dell’art. 6 d.lgs. 192/05, come modificato
dal d-lgs. 311/06, ad acquisire, ove esistente, la relativa documentazione energetica prevista dalla
normativa suindicata.
Laddove mancante, detrarre, dal prezzo base asta, la somma di 3.000,00 euro,
ponendo all’acquirente l’onere di dotare l’immobile acquistato dell’attestato di qualificazione energetica;
QUESITO N. 11 - Ad effettuare un riepilogo in caso di più lotti.
Riportando in sintesi la descrizione fisica, la situazione di locazione o meno, l’individuazione catastale
sintetica, il prezzo a base d’asta.
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
Il sottoscritto procedeva a dar corso alle operazioni peritali per rispondere ai quesiti posti,
dopo aver regolarmente provveduto ad avvisare in data 30/06/2010 l'esecutato tramite
A/R 1, fissando il sopralluogo per il 09/07/2010 il sopralluogo, (Cfr. All. 1 avviso
sopralluogo), l'esecutato era presente all'incontro, iniziai a verificare lo stato dei luoghi
esterni e dell'area fabbricato, attingendo notizie necessarie allo svolgimento delle
operazioni peritali.
Di seguito vengono sinteticamente descritte le operazioni peritali svolte nei vari
uffici competenti ai fini delle risposte ai quesiti:
Accessi all’Agenzia del Territorio della provincia di Firenze (ex Catasto) per ricerche,
acquisizione estratto di mappa, certificati catastali ed elaborati planimetrici.
Reperimento interventi edilizi Direzione Urbanistica del Comune di Lastra a Signa –
edilizia privata – pratiche edilizie inerenti le unità immobiliari oggetto del procedimento.
Accesso all’Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) della provincia
di Firenze, sede di Firenze per eseguire l'aggiornamento e la verifica delle trascrizioni ed
iscrizioni pregiudizievoli a carico degli immobili oggetto di stima e contro l’esecutato.
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QUESITO N. 1 - identificare il/i bene/i oggetto del pignoramento, con precisazione dei
confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel pignoramento; ove
occorra deve essere provveduto all’aggiornamento anche mediante le necessarie denunce catastali;
sottoscrivendole anche surrogandosi alla proprietà, anche nel caso di comproprietà;
riporti gli estremi dell’atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà dell’intero
bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà,
superficie, usufrutto);
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indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis
causa non trascritti.
R–
identificazione del bene oggetto del pignoramento
L'unità in esame con destinazione d'uso a civile abitazione, posto nel comune di
Lastra a Signa, via di Sotto n. 47, al piano primo, unico al piano, composto da quattro
vani, cucina compresa
oltre servizio ed accessori tra i quali un sottoscala al piano
seminterrato e annesso garage al piano terreno, in corpo separato dal fabbricato
principale. L'unità abitativa comprende anche la comproprietà proquota della porzione di
passaggio scoperto che si diparte dal n.c. 47 e fino al garage suddetto, spettando la
restante comproprietà del passaggio alla porzione che residua in proprietà del confinante.
Il passaggio menzionato, risulta carrabile e contrattualmente veniva specificato nel rogito
che non è consentito la sosta di veicoli, ma solo la fermata per il carico e lo scarico di cose
e di persone.
confini:
Pubblica via, Xxxxxxxxxx, vano scale, s.s.a. migliori confini. Il garage
confina con Xxxxxxxxxx, passaggio comune, s.s.a. migliori confini.
catastali:
dette unità immobiliari risultano così censite al N.C.E.U. comune di
Lastra a Signa Unità Abitativa: Foglio 5 Particella 458 Sub. 201 Categoria A2 Classe 3
Consistenza 5,5 vani Rendita € 468,68 Dati derivanti da: frazionamento e fusione del
21/06/1991 n. 39519.1/1991 in atti dal 25/05/1991;Intestato a Xxxxxxxxxxxxnata a
Potenza il 22/12/1955, C.f. GLSCML55T52G924S - Diritti e Oneri Reali proprietà per 1/1.
Dati derivanti da: Istrumento ( Atto Pubblico ) del 24/12/1991 Voltura n. 6645.1/2007 in
atti dal 04/04/2007 ( Protocollo n. FI0135360 ) Repertorio n. 18926-Rogante: Silvio Conte
sede Firenze Compravendita.
(Cfr. All. 2 Visura per immobile e planimetria catastale non conforme per
avvenute variazioni successive).
(Cfr. All. 3 Visura storica per immobile N. 2 fogli).
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Catasto-Rimessa: Foglio 5 Particella 546 Sub. 200 Categoria C6 Classe 6
Consistenza 16 m2 Rendita € 43,80 Dati derivanti da: frazionamento e fusione del
21/06/1991 n. 39519.1/1991 in atti dal 25/05/1999; Intestato a Xxxxxxxxxxxxnata a
Potenza il 22/12/1955, C.f. GLSCML55T52G924S - Diritti e Oneri Reali proprietà per 1/1.
Dati derivanti da: Istrumento ( Atto Pubblico ) del 24/12/1991 Voltura n. 6645.1/2007 in
atti dal 04/04/2007 ( Protocollo n. FI0135360 ) Repertorio n. 18926-Rogante: Silvio Conte
sede Firenze Compravendita
(Cfr. All. 4 Visura per immobile e planimetria catastale).
corrispondenza a quelli indicati nel pignoramento: In
tale atto viene indicato quali
aventi diritti sui beni in esecuzione, i signori Xxxxxxxxxxxx e Xxxxxxxxxxxxper 1/2
ciascuno di piena proprietà, la condizione non compare con quanto riportato nell'atto di
Provenienza, il quale risulta intestato esclusivamente a
Xxxxxxxxxxxxper la quota 1/1
intera proprietà. A chiarimento di tale condizione ho fatto un'indagine conoscitiva tramite il
Signor Romano Donato, il quale mi riferiva che i coniugi avevano contratto matrimonio il
6 agosto 1988, in regime di comunione legale dei beni ( fatto non riportato nella
provenienza ); pertanto i beni acquistati dopo il matrimonio in regime di comunione vanno
in comproprietà per 1/2 ciascuno.
I rimanenti dati, riferiti all'unità abitativa e alla rimessa corrispondono.
Estremi
dell’atto
di
pignoramento:
iscritto
a
ruolo
il
15/05/2009
(
XxxxxxxxxxFabrizio e XxxxxxxxxxSandro per conto della Banca Nazionale del Lavoro Spa,
con sede in Roma.
Contro:
Xxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Estremi dell’atto di provenienza : Rogito Notaio Conte Silvio del 24 dicembre 1991
(Rep.18926), trascritto il 13 gennaio 1992 ai nn.2087 R.G. e 1786 R.P.
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QUESITO N. 2 - a fornire una sommaria descrizione del bene;
R – L'unità abitativa posta al piano primo ed ultimo del fabbricato, la piccola
palazzina è libera su quattro lati e annesso all'unità di nostro interesse un auto rimessa di
proprietà esclusiva, oltre un sottoscale al piano seminterrato. L'immobile risulta costruito
anteriormente al 1967, a forma rettangolare, le facciate risultano in buone condizioni
strutturali, ma necessitano di imbiancatura. Gli interni sono provvisti di tutti gli impianti e
servizi con gli infissi in legno pino di Svezia, persiane in legno, mentre le porte sono in
legno tamburato fatto salvo quella in massello posta a divisione tra la zona giorno e quella
notte. I pavimenti sono in ceramica monocottura come altrettanto i rivestimenti del bagno
e della cucina. L'impianto di riscaldamento è singolo con caldaia posta esternamente al
terrazzo. La distribuzione interna dell'unità in esame è la seguente ingresso, soggiorno,
cucina con ripostiglio, terrazzo, bagno, mentre nella zona notte abbiamo una camera
doppia, uno studio e una camera singola; al piano terra esterno all'unità principale si trova
la rimessa, questa risulta alle condizione d'uso d'origine.
QUESITO
N. 3 - provveda a riferire sullo stato di possesso dell’/gli immobile/i, con
indicazione -se occupato/i da terzi- del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica
attenzione all’esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se
gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la
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data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio
fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;
R -
possesso: l'esecutata unitamente al proprio nucleo familiare, occupa le unità
immobiliari.
QUESITO N. 4
- A verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare:
Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni
Debiti per spese condominiali ex art.63 comma 2 d.att. c.civ.
Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione
Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della
relativa data e della eventuale trascrizione
Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione)
R -
Dalle ricerche effettuate non esiste gestione condominiale da parte di un
amministratore, le parti comuni sono regolate nell'atto di provenienza, in particolare alla
condizione precedentemente indicata, riguardante l'uso del passaggio a comune.
QUESITO N. 5 - A verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura
condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), che
saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della
vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura.
R–
Dalla documentazione presente nel fascicolo, dalla personale verifica presso la
Conservatoria dei Registri immobiliari di Firenze, fino alla data del 19 giugno 2009,
troviamo negli allegati del fascicolo la dichiarazione notarile, a cura del Notaio Dr. Luigi De
Santis, che per comodità di lettura riporto.
Ricerca Notarile:
CERTIFICAZIONE NOTARILE SOSTITUTIVA
DEL CERTIFICATO IPOTECARIO VENTENNALE
Oggetto come da pignoramento:
Comune di LASTRA A SIGNA (Fl), Via di Sotto n°47 e precisamente:
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Appartamento sviluppante su piano seminterrato e primo, costituito di 5,5 vani catastali.
In Catasto al Foglio 5 Particella 458 sub.201;
Locale garage posto al piano terra, avente una superficie di mq.16 in Catasto al Foglio 5
Particella 546 sub.200.
Situazione catastale attuale
Catasto fabbricati del Comune di Lastra a Signa:
Foglio 5 mappale 458 sub. 201 piani S»1, categoria A/2 classe 3 vani 5,5 rendita 468,68,
Foglio 5 mappale 546 sub. 200 piano T, categoria C/6 classe 6 mq. 16, rendita 43,80,
entrambi originati, per frazionamento e fusione, dai mappali 458 sub. 1 e 2 e mappale 546
sub. 1 e 2.
Gli immobili sopradescritti figurano in proprietà di:
XXXXXXXXXXXX nato a Rionero in Vulture (PZ) il 6 agosto 1956;
XXXXXXXXXXXXnata a Potenza (PZ) il 22 dicembre 1955, e che sono liberi da trascrizioni
ed iscrizioni pregiudizievoli ad eccezione di quanto segue:
pignoramento immobiliare trascritto il 24 gennaio 2000 ai nn°2506 R.G. e 1548 R.P. in
favore della Banca Nazionale del Lavoro Spa con sede in Roma, con domicilio eletto in
Firenze, Via dei Conti n.7, presso lo studio dell’Avv. Xxxxxxxxxxcontro Xxxxxxxxxxxx e
Xxxxxxxxxxxxper i diritti pari ad 1/2 di piena proprietà ciascuno, gravante sulle Particelle
458 sub.2 e 546 sub.2.
Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo di euro 140.000,00 concesso dalla Banca Nazionale
del Lavoro Spa con sede in Roma e domicilio ipotecario eletto in Roma, Via Vittorio Veneto
n°119, con atto a rogito Notaio Mariani Giuseppe Marcello del 19 giugno 2001
(Rep.24111), iscritta il 29 giugno 2001 ai nn°22506 R.G. e 4931 R.P. per Euro 280.000,00
contro Xxxxxxxxxxxx e Xxxxxxxxxxxxperi diritti pari ad 1/2 di piena proprietà ciascuno.
Ipoteca legale iscritta il 13 agosto 2002 ai nn°29746 R.G. e 7488 R.P. per Euro 62.361,24
a favore della CENTRO RISCOSSIONE TRIBUTI — CERIT SpA con sede in Firenze (elezione
domicilio non indicata) e contro Xxxxxxxxxxxx per i diritti pari ad 1/2 di piena proprietà.
Pignoramento immobiliare trascritto il 19 giugno 2009 ai nn°28204 R.G. e 18258 R.P. in
favore della Banca Nazionale del Lavoro Spa con sede in Roma (elezione domicilio non
indicata) e contro Xxxxxxxxxxxx e Xxxxxxxxxxxxper i diritti pan ad 1/2 di piena proprietà
ciascuno.
QUADRO SINOTTICO DELLA PROVENIENZA NEL VENTENNIO
1) Nel ventennio, i fabbricaci individuati in catasto al Foglio 5 Particella 458 sub.1 e 2 e
particella 546 sub 1 e 2, figurano in proprietà di Domi Doriana, nata a San Miniato il 14
ottobre 1929 e Xxxxxxxxxx, nato a San Miniato il 4 maggio 1929
per atto di compravendita per Notaio Gargani Orazio in data 1 luglio 1969 (Rep.15521),
trascritto il 5 luglio 1969 ai nn°11900 R.G. e 8430 R.P.
2) In morte di Xxxxxxxxxx, i diritti pan ad 1/2 alla stessa spettanti, sono pervenuti al
coniuge Xxxxxxxxxx ed alle figlie Xxxxxxxxxx, nata a Empoli il 19 settembice 1961 e
Xxxxxxxxxx, nata a Empoli il 2 febbraio 1955, per successione ereditaria ex legge apertasi
il 18 luglio 1979, il cui certificato di successione é stato trascritto il 3 febbraio 1992 ai
111105677 R.G. e 4604 R.P,.e per la quale e stata trascritta accettazione tacita di eredita
il 13 gennaio 1992 ai nn°2088 R.G. e 1787 R.P..
3) In morte di Xxxxxxxxxx, i dritti pari a 4/6 lui spettanti sono pervenuti alle figlie
Xxxxxxxxxx e Xxxxxxxxxx, per successione ereditaria ex lege apeirtasi il 30 luglio 1990, il
cui certificato di successione é stato trascritto il 3 febbraio 1992 ai nn°5678 R.G. e 4605
R.P. e per la quale é stata trascritta accettazione tacita di eredita il 13 gennaio 1992 al
nn°2089 RG. e 1788 R.P..
4) Da Lan Linda e Xxxxxxxxxx, l'appartamento ed il garage sono pervenuti in proprietà di
Xxxxxxxxxx, coniugata in regime di comunione legale dei beni, con atto di compravendita
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rogato dal Notaio Conte Silvio del 24 dicembre 1991 (Rep.18926), trascritto il 13 gennaio
1992 ai nn.2087 R.G. e 1786 R.P.
Elenco sintetico delle formalità, interessate alle unità in esame, allegati completi:
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(Cfr. All. 6 Conservatoria Trascrizioni e Iscrizioni elenco sintetico Fogli 3).
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QUESITO N. 6 - A verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche,
edilizie e catastali.
Ove consti l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n.
47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi.
Fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L. 47/85 ed all’articolo 46 del D.Lvo
378/01: indichi in
particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della
eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la
costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967.
R -
L'unità in esame facente parte di un più ampio fabbricato veniva edificata
anteriormente al primo settembre del 1967, è munita di abitabilità n. 422 del 30/11/1962.
A nome di Xxxxxxxxxxxxveniva richiesto al competete Ufficio Tecnico del comune di Lastra
a Signa, denuncia di attività edilizia ( ai sensi dell'art 4 - 9 L.R.T. 52/99 ) il progetto
consisteva nell'eseguire opere interne per adeguamento igienico funzionale ai sensi dell'art
4 comma 2 lettera C L.R. 52/99 in unità immobiliare a destinazione residenziale posta in
Lastra a Signa via di sotto n. 47.
(Cfr. All. 7 D.I.A - P.R.G. - ESTRATTO DI MAPPA.).
Attualmente nella verifica dello stato dei luoghi, dopo aver rilevato l'unità abitativa
e la Rimessa, non sono emerse difformità con lo stato licenziato.
QUESITO N. 7 - Ad indicare il valore dell’immobile sia libero che occupato indicando
R-
Il criterio di stima per individuare il valore di mercato dell’immobile oggetto della
presente procedura esecutiva è quello basato sul metodo ―sintetico comparativo‖,
moltiplicando il prescelto valore unitario al metro quadrato per la superficie commerciale
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ottenuta sommando alle superfici effettive di ogni locale (considerando totalmente i muri
interni e quelli esterni perimetrali e a metà i muri che sono di divisione con le altre unità)
anche la superficie ridotta (previa applicazione dei coefficienti) delle aree esterne. Per la
determinazione del più probabile valore unitario al metro quadrato si è tenuto conto
dell’attuale andamento del mercato immobiliare nel territorio interessato facente parte del
Comune di Lastra a Signa, in merito a prezzi di recenti contrattazioni per compravendite di
unità immobiliari assimilabili a quelle in esame per caratteristiche tipologiche, ubicazione,
dimensione, accessori, finiture, ecc. Inoltre si è tenuto conto dello stato di conservazione e
manutenzione rilevato in sede di sopralluogo ed in particolare che:
Le opere interne di adeguamento igienico funzionale hanno migliorato la
distribuzione interna dei vani.
Calcolo Superfici:
Ingresso m. 1,20 x 6,70 = mq 8,04
Soggiorno m. 4,20 x 4,20 = mq 17,64
Cucina m. 3,53 x 4,10 = mq 14,47
( compreso l'area ripostiglio che risulta di m 1,67 x 1,04 = mq 1,74 )
Bagno m. 4,14 x 1,90 = mq 7,87
Camera matrimoniale m. 4,14 x 4,20 = mq 17,39
Studio m. 2,80 x 2,64 = mq 7,39
Camera singola m. 4,20 x 2,84 = mq 11,93 + ( 1,25 x 1,25 = mq 1,56 ) tot. mq 13,49
Terrazzo mq 6,50 ( riduzione di 1/3 si equipara al valore di sup. al metro quadro
dell'appartamento ) ottenendo mq 2,16.
Superficie totale di calpestio = mq 88,45

Pertanto la superficie utile complessiva risulta pari a: mq. 88,45.
La superficie commerciale (tenuto conto dello spessore dei muri interni,
(esterni e comuni) è stata ottenuta incrementando del 10%, quella utile,
come di seguito:
Superficie
Mq.
Superficie commerciale
88,45
Percentuale d’incremento
10%
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE (ARROTONDATA) mq.

Sup. di Stima
97,30
97,30
Dagli accertamenti effettuati sul posto e dalle informazione ricevute è stato
stimato che il valore unitario di mercato per gli appartamenti simili a quello
in oggetto, in regime di libera contrattazione variano da €/mq. 2.400,00, a
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3.200,00; mentre le quotazioni dell'Osservatorio mercato immobiliare di
Firenze rientranti nella micro zona catastale n. 1 e con codice di zona C1, è
compreso tra €. 2.100,00 ed €. 2.800,00 al metro quadrato di superficie
commerciale. In relazione alle caratteristiche sopra descritte si ritiene
ammissibile applicare un valore unitario al metro quadrato pari a €/mq.
2.700,00:
Il
Unità
Superficie
Valore
€
Unità immobiliare
Mq.97,30
€/mq. 2.700,00
262.710,00
Totale valore di stima
262.710,00
valore di Mercato Stimato per l'unità abitativa è pari a:
€ 262.710,00 (Euro Duecento sessantaduemila settecentodieci/00)
Valore
della rimessa: essendo il manufatto un elemento pestilenziali dell'unità
abitativa, con una superficie di circa 17 mq ed un altezza di circa m. 2,40, in
considerazione di quanto sopra esposto nelle sue caratteristiche, attribuisco il seguente
valore di €/mq 1.300,00 ottenendo un valore di mercato pari ad € 22.100,00 .
Valore totale dei beni = € 262.710,00 + € 22.100,00 = € 284.810,00
Arrotondato ad € 285.000,00 (Euro duecento ottantacinquemila/00)
Il prezzo a base d’asta, tenuto conto dei meccanismi d’asta (pagamento in
contanti
dichiarazione piena, deposito per partecipare, difficoltà di visita del bene,
appetibilità del tipo di bene e, nel caso specifica l'abitazione risulta occupata dall'esecutato
e la sua famiglia, stante che la liberazione, seppure in tempi relativamente modesti, può
essere forzosa o onerosa), viene ridotto del 15%, assumendo il prezzo di:
€ 242.250,00. (Euro duecento quarantaduemila duecentocinquanta/00)
Il valore ricavato deve intendersi a corpo e non a misura, derivato sia da
riferimenti dimensionali che di valore, che forniscono l’ordine di grandezza, ma elaborati
dal sottoscritto in considerazione di tutte le condizioni esaminate.
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Tel.fax 0571/725172 Cell. 3397393309
QUESITO N. 8 - Ad indicare, in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso:
a) il valore come al punto 7. che precede sia dell’intero che della quota/e pignorata/e;
b) se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue caratteristiche e tenuto conto
del numero delle quote da considerare non divisibile in natura.
R - a) il valore come al punto 7. Il bene risulta pignorato per intero, riferite alle rispettive
quote di 1/2 dell'intero degli esecutati, quindi non esistono pignoramenti di quote o
condizione di bene indiviso, pertanto il valore finale da utilizzare come prezzo a base
d’asta rimane quello indicato al QUESITO N. 7 .
R-
b) il compendio pignorato considerato le sue caratteristiche e la pertinenza della rimessa
all'unità abitativa, non è consigliabile la vendita separata.
QUESITO N. 9 - Ad indicare il regime impositivo della vendita, indicando il regime fiscale
nei casi in cui sia di facile individuazione (con l’aliquota se I.V.A.) o segnalando la difficoltà col
deposito in cancelleria della relazione..
R-
L’eventuale vendita dei beni rimangono soggetti a Imposta di Registro.
QUESITO N. 10 - a provvedere, ove necessario, ai sensi dell’art. 6 d.lgs. 192/05, come
modificato dal d-lgs. 311/06, ad acquisire, ove esistente, la relativa documentazione energetica
prevista dalla normativa suindicata. Laddove mancante, detrarre, dal prezzo base asta, la somma di
3.000,00 euro, ponendo all’acquirente l’onere di dotare l’immobile acquistato dell’attestato di
qualificazione energetica;
R - La recente novità del 30/12/2009 con la legge regionale del 27 novembre, la
Toscana adegua al quadro normativo nazionale le proprie norme sull’efficienza energetica
in edilizia, introducendo un sistema di certificazione energetica per gli edifici di nuova
costruzione e per quelli oggetto di demolizione e ricostruzione, e di ristrutturazione. Ai
sensi dell’art. 6 D.lgs. 192/05, come modificato dal D.lgs. 311/06, La L.R. 71/2009
modifica la precedente L. R. n. 39 del 24 febbraio 2005 ―Disposizioni in materia di
energia‖, integrandola con una serie di previsioni, in attuazione del D.L. 192/2005, con
particolare attenzione alla disciplina della relazione tecnica di rendimento energetico degli
edifici, dell’attestato di certificazione energetica, che deve essere richiamato negli atti di
trasferimento oneroso e di locazione di ogni unità immobiliare di nuova costruzione o
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sottoposta a ristrutturazione, e dei requisiti dei certificatori. Vengono, inoltre, istituiti il
sistema
informativo
regionale
sull’efficienza
energetica,
che
comprende
l’archivio
informatico delle certificazioni energetiche, e il catasto degli impianti di climatizzazione. Il
nuovo articolo 23 della legge 39/2005 stabilisce che tutti gli interventi di nuova
edificazione, ristrutturazione o manutenzione edilizia relativi a singole unità immobiliari
oppure ad interi edifici o aree residenziali vanno realizzati in modo da contenere i consumi
di energia, nel rispetto dei requisiti minimi cha saranno fissati da un regolamento
regionale, nel rispetto della direttiva 2002/91/CE e del Dlgs 192/2005. Al progetto relativo
all’intervento va allegata la relazione tecnica di rendimento energetico che contiene le
indicazioni tecniche stabilite dal suddetto regolamento regionale, tiene conto del rispetto
dei requisiti minimi di risparmio energetico fissati dallo stesso regolamento, delle norme
statali ed europee.
Pertanto dal prezzo base asta si detrae l'importo di € 3.000,00 (euro tremila,00), ponendo
all’acquirente l’onere di dotare l’immobile acquistato dell’attestato di qualificazione
energetica. Tale importo viene detratto al prezzo base d'asta, ottenendo:
€ 242.250,00 - € 3.000,00= € 239.250,00
(Euro duecento trentanovemila duecentocinquanta/00)
QUESITO N. 11 - Ad effettuare un riepilogo in caso di più lotti. Riportando in sintesi la
descrizione fisica, la situazione di locazione o meno, l’individuazione catastale sintetica, il prezzo a
base d’asta.
R
L'unità abitativa posta al piano primo ed ultimo del fabbricato, la piccola palazzina
è libera su quattro lati con auto rimessa di proprietà esclusiva, oltre un sottoscale al piano
seminterrato. La distribuzione interna dell'unità in esame è la seguente ingresso,
soggiorno, cucina con ripostiglio, terrazzo, bagno, mentre nella zona notte abbiamo una
camera doppia, uno studio e una camera singola.
Le unità, sono occupate degli esecutati.
Catasto:
Unità Abitativa, Foglio 5 Particella 458 Sub. 201 Categoria A2 Classe 3
Consistenza 5,5 vani Rendita € 468,68.
Catasto:Rimessa,
Foglio 5 Particella 546 Sub. 200 Categoria C6 Classe 6
Consistenza 16 m2 Rendita € 43,80
Prezzo a base d’asta:
€ 239.250,00 (Euro duecento trentanovemila duecentocinquanta/00).
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Ritenendo
Signor Giudice, con la redazione della presente perizia di avere
esaurientemente espletato l’incarico di C.T.U. ricevuto all’udienza del 23/06/2010, avendo
ottemperato allo svolgimento di accertamenti e verifiche di rito indispensabili per
rispondere ai quesiti le rimetto la presente consulenza tecnica, unitamente agli allegati
composti da elaborati prodotti, documenti acquisiti nel corso delle operazioni peritali ed
alla documentazione ipo-catastale ritirata dal fascicolo di causa all’udienza di affidamento
dell’incarico.
La presente relazione viene depositata in un originale, una copia semplice con
allegati ed una copia (epurata dei dati sensibili) su supporto informatico.
Si restituiscono tutti i fascicoli ed i documenti a suo tempo ritirati per
l’espletamento della CTU. Rimanendo in ogni caso a disposizione per quanto possa essere
necessario, porgo cordiali saluti.
Empoli 28 settembre 2010
Il C.T.U. Geom. Eriberto MONTICELLI
Si allegano:
(Cfr. All. 1 avviso sopralluogo)
(Cfr. All. 6 Conservatoria Trascrizioni e Iscrizioni elenco sintetico Fogli 3).
(Cfr. All. 7 D.I.A - P.R.G. - ESTRATTO DI MAPPA.).
(Cfr. All. 8 Documentazione fotografica).
(Cfr. All. 9 C.D.).
Il C.T.U. Geom. Eriberto MONTICELLI
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