INFORMAZIONI PRATICHE PER CONDOMINI E INQUILINI

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La voce dell’Associazione Amministratori Condominiali Immobiliari - Milano
NN
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l’amministratore
informazioni pratiche per condomini e inquilini
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Sommario
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l’amministratore
anno xxxix
n. 6 - giugno 2014
Notiziario mensile Anaci Milano
a diffusione nazionale
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20135 Milano
Tel. 02/58.32.21.22
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Direttore Responsabile
Dario Guazzoni
Comitato di redazione
Eugenio Antonio Correale
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Pubblicità e abbonamenti
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Stampa
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Autorizzazione
Tribunale di Milano
376 del 22/12/75
Associato all’Unione
Stampa Periodica Italiana
Copyright - Nessuna parte
del contenuto di questa rivista
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autorizzazione scritta dell’editore
L’AMMINISTRATORE - ANNO 39°
FONDATO NEL 1975
eletto il nuovo presidente nazionale
dario guazzonipag.5
il regime delle obbligazioni condominiali alla luce
del novellato art. 63. disp. att. c.c.
gian andrea chiesipag.7
gli ausiliari dell’appaltatore
luca saccomanipag.21
locazione: canone e incremento istat
pag.25
marina figini
44° corso di formazione per amministratori
immobiliari anno 2014-2015
pag.31
pericoli condominiali
cristoforo morettipag.36
requisiti degli strumenti di misura:
contatori d’acqua e contatori di calore
antonio de marcopag.38
le piccole attività del condòmino volonteroso
cristoforo morettipag.42
sentenze
pag.45
eugenio antonio correale
pubblicata la legge n° 78/2014 (job act)
in materia di contratti a termine
vincenzo di domenicopag.49
el togn della stretta bagnera
pinuccio del menicopag.52
anaci e il comune di milano
pag.54
la riforma del catasto
romano biondapag.60
le nostre tabelle
l’amministratore
pag.64
3
Editoriale
ELETTO IL NUOVO
PRESIDENTE NAZIONALE
F
rancesco Burrelli, collega di Torino e
già vicario di Pietro Membri nella presidenza Anaci dell’ultimo quadriennio,
è il nuovo presidente nazionale di Anaci.
Quasi con un plebiscito, i delegati al Congresso
Nazionale, tenutosi a Rimini all’inizio di
questo giugno, hanno ritenuto che la continuità
(cioè la linea saggiamente tenuta da Pietro
Membri nel corso della sua lunga presidenza)
dovesse prevalere.
Francesco Burrelli sale quindi
al vertice della nostra Associazione e, personalmente – non lo
diciamo per piaggeria (ed i colleghi ci conoscono!) – riteniamo che la scelta sia stata felice;
cioè la novità nella continuità.
Pietro Membri, che ha retto per
quattordici anni l’Associazione, ha governato saggiamente
cercando di avvicinare (e pensiamo personalmente che vi sia
riuscito) il modus operandi nel
condominio delle grandi città rapportandolo a
come si amministra nei piccoli centri: centri ove il condominio che noi viviamo in Milano ed
i colleghi nelle grandi città, è un macrocosmo
gigantesco, mentre nelle piccole entità senza
portieri, senza riscaldamenti centralizzati ed in
alcune realtà magari senza ascensore, diventa
di grossa, buona convivenza.
In effetti, tra l’amministratore delle grandi città ed i colleghi che operano nelle piccole realtà
vi è una grossa differenza.
Nella nostra città, nell’ambito di uno stesso
condominio, magari anche di una sola scala
con dodici/sedici condomini, l’amministratore
spesso – e lo diciamo per vita vissuta – neppure conosce alcuni dei suoi amministrati.
Ben diversa è la realtà dei piccoli centri ove
l’amministratore rappresenta quasi il DOMINUS: e come tale è ritenuto e considerato.
Ma per tornare alla presidenza Burrelli, diciamo in assoluta sincerità che la scelta del
congresso è stata logica, consequenziale, di
saggezza.
Squadra che ha ben governato
non si cambia ed il congresso
ha rimarcato tale realtà.
Il compito che attende Francesco Burrelli è grande.
La persona, il collega, l’amico –
che tale è – ha le capacità, l’entusiasmo, e le prerogative che
debbono essere in un Presidente Nazionale: conoscenza della
materia, capacità di espressione nel dialogare, rapporto umano che avvicina l’interlocutore.
Francesco Burrelli sale alla
massima carica associativa, in un’Associazione che oramai ha cinquanta anni di vita, una
storia di diffusione e di conoscenza unica in
ambito nazionale.
ANACI, ovunque , è segno di professionalità,
di competenza, di buona amministrazione.
In un momento in cui il condominio sta vivendo, legislativamente parlando, una nuova vita
(in alcuni punti felice, in altri stante il disposto
legislativo, ancora tutta da scoprire), la scelta
del Congresso di Rimini è stata saggia.
Al nostro presidentissimo, il presidente di tutti
noi, l’augurio di buon lavoro!
Dario Guazzoni
l’amministratore
5
Anaci: Consiglio Provinciale di Milano
Presidente: Caruso Leonardo
Vice Presidente Vicario: Cerrini Carlo
Vice Presidente: Moritz Carlo
Segretario: Frisenna Paolo
Tesoriere: Donzelli Luigi
CONSULENZE IN SEDE
legali:
lunedì 14,30 - 16,00
Avv. Luca Saccomani
solo su appuntamento
mercoledì 14,30 - 16,00
Avv. Marina Figini
venerdì 17,00 - 18,30
Avv. Eugenio Antonio Correale
Avv. Ermes Gallone
Consiglieri Provinciali
Appezzato Juri
Balsamo Angelo
Bandiera Francesco
Bandiera Umberto
Bianchini Massimiliano
Buonavitacola Giorgio
Calvio Gianfranco
Caruso Giuseppe
Dè Angelis Zucca Anna
Didoni Fabio
Donzelli Luigi
Falduto Laura
Grillo Carmelo
Organigramma
Nazionale
Presidente:
Francesco Burrelli (Torino)
Segretario:
Andrea Finizio (Roma)
Tesoriere:
Giuseppe Merello (Genova)
Organigramma
Regione Lombardia
Presidente:
Claudio Bianchini (MI)
Vice Presidente:
Agostino Lombardi (VA)
Segretario:
Monica Rusconi (SO)
Tesoriere:
Francesca Salvetti (BS)
6
ANACI
Associazione Nazionale Amministratori
Condominiali e Immobiliari
Guazzoni Dario
La Rosa Angelo
Lionetti Giuseppe
Pasi Mauro
Pasi Paolo
Pozzi Fabrizio
Ronchi Silvia
Sandrini Fabio
Sozzi Alfredo
Vanzini Maurizio
Zappella Luca
Zoccoli Bruno
del lavoro:
venerdì 17,00 - 18,30
Dott. Vincenzo Di Domenico
fiscale:
lunedì 14,30 - 16,00
Dott. Carmen Rovere
giovedì 14,00 - 16,00
Dott. Luigi Donzelli
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prenotarsi al numero telefonico 02 58322122
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di Milano della Anaci
(Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari)
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l’amministratore
Osservatorio del diritto
IL REGIME DELLE OBBLIGAZIONI
CONDOMINIALI ALLA LUCE DEL NOVELLATO
ART. 63. DISP. ATT. C.C.
Gian Andrea Chiesi
1. Premessa
Il biennio 2008-2010 ha registrato alcuni clamorosi interventi delle Sezioni Unite in tema
di condominio: il riferimento è alla sentenza 8
aprile 2008, n. 9148, la quale ha affermato,
in materia contrattuale, il principio della parziarietà delle obbligazioni dei condomini, alla
sentenza 6 agosto 2010, n. 18332, che ha indagato sui limiti della legittimazione processuale
dell’amministratore ed alla sentenza 9 agosto
2010, n. 18447, concernente l’individuazione
delle maggioranze necessarie per la modifica
delle tabelle millesimali.
Orbene, il richiamo, sia pure in via del tutto
preliminare, a tali arresti giurisprudenziali,
lungi dal rappresentare una sterile riproposizione di temi oramai abusati in dottrina, appare
doveroso se è vero che la l. 220/2012, in relazione alle novità derivate dalla applicazione
dei principi affermati dal Supremo Organo di
nomofilachia, da un lato ha “colto” -sia pure
solo in parte- il senso di alcune di esse dall’altro,
per quanto maggiormente interessa ai fini dello
sviluppo del tema assegnatomi, ha cercato di
porre rimedio ad alcuni “corti circuiti” verificatisi nella pratica (oggetto, peraltro, di attente
-quanto aspre- critiche da parte della dottrina).
2. La sentenza 8 aprile 2008, n. 9148
Con la sentenza 8 aprile 2008, n. 91481, le
Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, aderendo all’orientamento minoritario
e ribaltando il proprio consolidato dictum,
all’esito di un ampio excursus sull’istituto della
solidarietà passiva, hanno chiarito che, poiché
essa, ‹‹in linea di principio, esige la sussistenza non
soltanto della pluralità dei debitori e della identica
causa dell’obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di
quest’ultimo requisito e in difetto di una espressa
disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della
obbligazione prevale; considerato che l’obbligazione
ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è
divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la
solidarietà nel condominio non è contemplata da
nessuna disposizione di legge e che l’art. 1123 cit.,
interpretato secondo il significato letterale e secondo
il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che -in
conformità con il difetto di struttura unitaria del
condominio, la cui organizzazione non incide sulla
titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni
e della relativa responsabilità- l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del
mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò
premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla
parziarietà…Pertanto, le obbligazioni dei condomini
sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli
artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento
dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e
l’obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli
eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie.
Il contratto, stipulato dall’amministratore rappresentante, in nome e nell’interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce
direttamente effetti nei confronti dei rappresentati.
Conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore
l’amministratore
7
può procedere all’esecuzione individualmente nei
confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno››.
Invero, le tesi sostenute in dottrina e giurisprudenza sono state tra loro contrastanti: 1)
secondo un primo orientamento2, di carattere tradizionale, tra i compartecipi al condominio sussiste il vincolo di solidarietà: ragion
per cui, in applicazione della regola sancita
dall’art. 1294 cod. civ., il terzo creditore
potrebbe richiedere al singolo condomino
il pagamento dell’intero debito -e ciò indipendentemente dall’eventuale adempimento, da
parte di quest’ultimo, del proprio obbligo nei
confronti del condominio medesimo; a detto
condomino, tuttavia, deve sempre essere riconosciuto il diritto surrogazione nei diritti del
comune creditore (arg. ex art. 1203, n. 3, cod.
civ.3) ovvero, quantomeno, di regresso (art. 1298
cod. civ.) nei confronti degli altri, limitatamente
alla quota millesimale riferibile a ciascuno di
essi (ciò in ragione del fatto che, all’interno del
gruppo, l’obbligazione resta sempre e comunque parziaria, ed il quantum dovuto da ciascuno
deve essere individuato ai sensi degli artt. 1123
ss. cod. civ.). Tre, in particolare, sono gli
argomenti dedotti a sostegno dell’illustrata conclusione: 1.1) l’art. 1115, comma
8
1, cod. civ. espressamente menziona le obbligazioni contratte in solido per la cosa comune;
1.2) la regola della solidarietà non contrasta con
il disposto dell’art. 1123 cod. civ. che, si dice,
riguarda solo i rapporti interni; 1.3) la solidarietà appare conforme con lo scopo del condominio, posto che la comunanza degli interessi
tra i condomini condebitori non è fine a se
stessa, ma si inserisce nelle vicende del gruppo,
costituito per realizzare un fine sovraordinato
rispetto a quello contingente dell’adempimento
delle obbligazioni.
Da tale assunto, per altro verso, consegue -in
termini pratici- che il terzo che abbia ottenuto la condanna del condominio, in persona
dell’amministratore p.t., al pagamento di una
somma di denaro, può, sulla base di detta sentenza, agire in via esecutiva nei confronti di uno
qualunque dei condomini per la soddisfazione
del proprio credito, e ciò a prescindere dalla
circostanza che il singolo compartecipe sia stato
precisamente individuato ed indicato nel titolo
giudiziale; d’altro canto, tuttavia, alcuna dottrina4 riconosce al singolo condomino esecutato
il diritto di opporre al creditore procedente, ex
art. 615 cod. proc. civ., il beneficium excussionis
(arg. ex art. 2268 cod. civ.), indicando i beni
l’amministratore
comuni sui quali il primo possa agevolmente
soddisfarsi;
2) alla stregua dell’opposto orientamento5,
invece, nei rapporti esterni -così come in quelli
interni- l’obbligazione dei condomini è parziaria non solidale, con la conseguenza per cui il
terzo non può agire nei confronti di uno solo
dei proprietari esclusivi di piano o porzione di
piano per ottenere il pagamento dell’intero. Tale
convincimento, in particolare, affonda anch’esso
le proprie radici su tre argomenti, simmetrici e
contrari rispetto a quelli rilevati poc’anzi: 2.1)
anzitutto, l’art. 1115 cod. civ., che riguarda la
comunione di cose soggette a divisione, non
si applica al condominio, istituto concernente
cose, servizi ed impianti virtualmente indivisibili. «Storicamente la disposizione nasce per
regolare le contitolarità limitate, composte da
pochi partecipanti» (così testualmente Cass., sez.
II, 27 settembre 1996, n. 85306)
mentre la sua applicazione nei grandi condomini, «darebbe luogo a inconvenienti considerevoli e decisamente iniqui: ciascuno, infatti,
sarebbe tenuto per l’intero onerosissimo e
incontrerebbe gravi difficoltà nell’esercitare la
rivalsa»; 2.2) da un’attenta lettura del combinato disposto degli artt. 1294, a mente del quale
«i condebitori sono tenuti in solido, se dalla
legge o dal titolo non risulta diversamente», e
1123 cod. civ., poi, si evince che, in effetti, la
disposizione legislativa che deroga al principio
della solidarietà deve essere individuata proprio
nell’art. 1123 il quale, a dire il vero, nulla dice
in relazione ad una sua presunta applicazione
solo per i rapporti interni tra i condomini e
non anche in relazione ai rapporti esterni
che questi hanno con soggetti terzi. Anzi, la
Suprema Corte (Cass., 29.9.1996, n. 8530, cit.)
affronta esplicitamente l’argomento, rilevando
come «in materia di condominio negli edifici,
piuttosto che l’art. 1115 cod. civ., sembrano
doversi richiamare gli artt. 752 e 1295 cod. civ.,
secondo cui i coeredi concorrono al pagamento
dei debiti ereditari in proporzione alle quote e
l’obbligazione di uno dei condebitori in solido
tra gli eredi si divide in proporzione alle quote
ereditarie. Anche nel condominio si rinviene il
collegamento immediato tra le obbligazioni e le
quote, che esprimono la appartenenza. Secondo
il combinato disposto degli artt.1118 e 1123 cod.
civ., i diritti e le obbligazioni dei condomini
sono proporzionati al valore dei piani o delle
porzioni di piano in proprietà solitaria. Stando
al disposto degli artt. 1118 e 1123 cod. civ.,
all’adempimento delle obbligazioni assunte per
le cose, i servizi e gli impianti comuni, la cui
appartenenza è espressa dalle quote, i condomini sono tenuti sempre in proporzione alle
quote. Poiché nel condominio negli edifici la
misura dell’appartenenza di ciascuno è determinata dalla legge o dal titolo (art. 1118 cod. civ.)
e dalla legge o dal titolo in proporzione alle
quote è distribuito il concorso nelle spese (art.
1123 cod. civ.), la regola della parziarietà corrisponde ai criteri, che positivamente regolano la
materia. Se gli eredi rispondono in ragione delle
quote, che saranno attribuite in proprietà solitaria in seguito alla divisione, non v’è ragione per
negare che immediatamente in proporzione alle
quote rispondano i partecipanti al condominio,
dove la ripartizione proporzionale in ragione
della attribuzione e già operante»;
2.3) «l’argomento dello scopo, infine, è equivoco. Dalla perdurante comunanza di interessi
tra i condomini può inferirsi l’opportunità di
vincolare all’esterno tutti i condomini: non di
ipotizzare la responsabilità solidale, con la possibilità di escussione di taluni e la liberazione
degli altri. Per la verità, la consapevolezza dei
creditori circa la limitazione della responsabilità
dei debitori si può argomentare dalla previsione
espressa del concorso nelle spese in proporzione
alle quote, fissata dall’art. 1123 cod. civ.. [D’altra
parte] all’amministratore la legge riconosce la
rappresentanza (non soltanto processuale) “nei
limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130
cod. civ.”: l’amministratore, pertanto, non può
obbligare unitariamente i partecipanti, se non
nei limiti fissati dalla disposizione di cui all’art.
1123 civ. civ.» (così sempre Cass., 29.9.1996,
n. 8530). Secondo tale impostazione, dunque,
non è possibile discorrere di solidarietà
passiva tra i condomini per i debiti contratti dal condominio verso terzi: alcuna
l’amministratore
9
disposizione lo prescrive, né il sistema
lo impone. In termini pratici ciò implica che,
laddove la sentenza di condanna ottenuta dal
terzo nei confronti del condominio non indichi
il quantum dovuto -proporzionatamente ai millesimi- da ciascuno dei condomini, la decisione de
qua non costituisce titolo idoneo a dare inizio
alla procedura esecutiva nei confronti del singoli, valendo rispetto ad essi, piuttosto, esclusivamente quale pronuncia di condanna generica,
indicativa dell’an, ma non anche del quantum
debeatur: il singolo condomino eventualmente
esecutato, pertanto, potrebbe fare valere, con
l’opposizione ex art. 615 cod. proc. civ., l’inidoneità del titolo giudiziale posto in esecuzione,
in quanto recante un credito che, nei propri
confronti, non è liquido (cfr. Cass., sez. II, 5
maggio 1966, n. 11397).
Le Sezioni unite, come detto -non senza suscitare polemiche (soprattutto in dottrina) per i
problemi pratici cui la soluzione prescelta dà
luogo e che verranno infra immediatamente
esaminati- hanno aderito8, pressoché integralmente, alla impostazione da ultimo delineata9,
sottolineando l’insussistenza di un vincolo di
solidarietà, all’interno come all’esterno, rispetto
alle obbligazioni (contrattuali) assunte nei confronti dei terzi10; hanno tuttavia affermato -in
ciò discostandosi dall’orientamento che pure ne
ha sostanzialmente generato la motivazione- che
«conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore
può procedere all’esecuzione individualmente nei
confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno››.
3. I problemi posti dalla applicazione
della sentenza 9148/2008
Orbene, affermare che la sentenza ottenuta nei
confronti dell’amministratore costituisce titolo
idoneo per agire in executiviis nei confronti del
singolo condomino, pur senza specificamente
indicare il quantum dovuto dallo stesso, significa avere complicato -e non già semplificato- il
sistema di recupero del credito.
Alcuni esempi potranno meglio chiarire quel
che si vuol dire.
10
a) assenza di esatta specificazione del
quantum debeatur ad opera del Giudice
della cognizione, il singolo condomino esecutato potrebbe eccepire (in termini di opposizione all’esecuzione11), l’inefficacia del titolo nei
propri confronti, considerato il principio per
cui, dovendo il titolo esecutivo essere determinato e delimitato -in relazione al fatto che, ai
sensi dell’art. 474 cod. proc. civ. il diritto che
ne costituisce l’oggetto deve essere certo, liquido
ed esigibile- i dati per acquisire la necessaria
certezza debbono essere tratti dal contenuto del
titolo stesso (dunque, il titolo giudiziale azionato nei confronti del debitore) e non già da
elementi esterni12 (ad esempio, le tabelle millesimali, ove anche in possesso del creditore);
peraltro, anche a volere diversamente opinare e,
dunque, ritenere che il titolo consistente in una
statuizione di condanna possa essere integrato
con elementi certi, perché acquisiti agli atti o
riguardanti dati ufficiali (sulla eterointegrabilità del titolo esecutivo cfr., di recente,
Cass., S.U., 2.7.2012, n. 1106613), si dà pervenire alla quantificazione con un’operazione
meramente matematica14, va da sé che, laddove
il terzo creditore non sia munito delle tabelle
millesimali dell’edificio de quo vertitur (perché
non reperibili presso pubblici uffici ovvero non
allegate al contratto sotteso alla pronunzia di
condanna) ovvero le stesse non siano allegate
agli atti del processo ovvero, ancora, esse non
esistano (perché giammai redatte), sarà ancora
una volta estremamente semplice, per il condomino esecutato, opporsi sostenendo che il
credito vantato nei propri confronti, se certo ed
esigibile non è, tuttavia, liquido né facilmente
liquidabile (cfr. art. 474 cod. proc. civ.);
b) gli strumenti a disposizione del creditore per eventualmente ottenere la consegna da parte dell’Amministratore p.t.
o di chi ne fa le veci dei nominativi dei
condomini inadempienti nonché le tabelle
millesimali15: a fronte di chi ritiene che possa
procedersi ai sensi dell’art. 633 cod. proc. civ.,
v’è altro orientamento, di segno opposto, che
nega decisamente tale soluzione sostenendo
che, in simile ipotesi, “oggetto della prestazione
l’amministratore
riferibile all’amministratore più che ad avere ad
oggetto la consegna di una cosa mobile determinata,
ossia la documentazione condominale, riguarda
l’obbligo dello stesso di partecipare il terzo creditore
delle informazioni ricavabili dalla detta documentazione in suo possesso, quanto alle generalità dei
condomini (notizia comunque ricavabile dal terzo
creditore aliunde a mezzo della consultazione dei
pubblici registri immobiliari) e soprattutto quanto
alle quote millesimali, che, ove sussistenti, fanno capo
agli stessi; …allora …nella fattispecie lo strumento
processuale prescelto[ricorso ex art. 633 cod. proc. civ.,
per l’appunto] non è quello rite et recte idoneo a
soddisfare la pretesa creditoria, avente, come cennato,
ad oggetto le informazioni, sia pure inter alia ricavabili dalla documentazione chiesta, necessarie per una
corretta messa in esecuzione del titolo e non già la
consegna della predetta documentazione hic et nunc
considerata, in sé oggettivamente non rimettibile in
originale a terzi perché indispensabile per un ordinato
svolgimento della vita condominiale (ed adunque
unicamente possibile oggetto di estrazione di copia)”16;
per altro orientamento, ancora, la strada da percorrere sarebbe quella del ricorso ex art. 700 cod.
proc. civ.17;
c) Ed ancora, in sede di opposizione all’esecuzione (spiegata per i motivi innanzi
indicati), potrebbe il creditore procedente
chiedere la formazione delle tabelle millesimali, sì dà integrare il titolo azionato
e rendere il credito azionato liquido? Pur
volendo perseguire tale strada, non può sottacersi
la necessità che il creditore procedente chieda di
essere autorizzato ad integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri condomini,
al fine di ottenere una pronunzia spendibile,
con efficacia di giudicato, nei confronti di tutti
(cfr. art. 34 cod. proc. civ.) ovvero, quantomeno,
dell’amministratore p.t. del Condominio, ove si
intenda valorizzare il dato offerto da Cass., S.U.,
9 agosto 2010, n. 18447;
d) l’unico titolo (ottenuto nei confronti
del Condominio) come può essere utilizzato nei confronti dei singoli condomini?
In sostanza, è possibile chiedere la spedizione
di più copie esecutive, tante quanti sono i singoli condomini, ex art. 476 cod. proc. civ.? Ed
occorre che il titolo esecutivo venga notificato
a ciascuno dei condomini nei cui confronti
si intende agire pro quota, ovvero è sufficiente
all’uopo la originaria notifica eseguita nei confronti del Condominio, in persona dell’Amministratore p.t.?
4. Gli interventi della giurisprudenza
successiva in relazione ai quesiti sub a),
c) e d)
Prima ancora della l. 220/2012, alcuni interrogativi tra quelli innanzi illustrati sono stati risolti
(almeno così si spera...) dalla giurisprudenza
successiva all’arresto nomofilattico di cui si è
dato conto.
a e c) come anticipato in precedenza, con intervento reso a Sezioni Unite (Cass., S.U., 2.7.2012,
n. 11066) la Suprema Corte ha chiarito che il
giudice dell’opposizione all’esecuzione (e,
a maggior motivo il G.E.), qualora il titolo
esecutivo risulti generico e indeterminato
non contenendo gli elementi sufficienti a
rendere liquido il credito con un calcolo
puramente matematico (e, più in generale, qualora vi siano incertezze nella
sua formulazione), può fare riferimento
a elementi esterni ed extratestuali, non
desumibili dal titolo, ma risultanti dagli
atti delle parti, dai documenti da esse
prodotti, dalle relazioni degli ausiliari
del giudice, se ne siano stati introdotti nel
processo in cui la sentenza (o altro titolo
esecutivo) che ha definito quel giudizio è
stata pronunziata (sicché il predetto giudice,
a fronte di tali poteri, incorre nel vizio di ultrapetizione qualora rilevi che il credito accertato
nel provvedimento giurisdizionale fatto valere
come titolo esecutivo è generico, mancando in
esso i tratti richiesti dall’art. 474 c.p.c. e, conseguentemente, dichiari d’ufficio la nullità del precetto, senza avere invitato le parti - nel rispetto
del principio del contraddittorio - a discutere la
questione e a integrare le proprie difese anche
sul piano probatorio). Ciò determinerebbe,
quale ulteriore conseguenza, l’impraticabilità
dell’opzione che consentirebbe al creditore
l’amministratore
11
procedente di chiedere, in sede di opposizione,
la formazione delle tabelle. Sennonché, al di là
di quanto esposto circa il sostanzioso ampliamento dei poteri “ricostruttivi” del G.E. la dottrina18, prima, e la giurisprudenza di merito19,
poi, hanno elaborato una soluzione decisamente più agevole, che, partendo sempre
dal principio di parziarietà, impone tuttavia al
condomino esecutato un dovere di correttezza e
collaborazione per la soddisfazione delle pretese
del creditore, non dissimile da quanto previsto,
in sede sostanziale, dagli artt. 1175 e 1375 cod.
civ.. Precisamente, posta la simmetria di carattere sostanziale riscontrata tra la posizione del
coerede e quella del condomino in relazione
al pagamento dei debiti (si tratta di uno dei
principali argomenti posti dalle Sezioni Unite
a fondamento dell’affermazione del principio
di parziarietà), non si comprende per quale
motivo tale sovrapposizione non possa operare
anche in sede processuale, laddove si agisca
nei confronti dell’uno come dell’altro per ilo
recupero del credito. E, in proposito, si afferma
costantemente che la norma di cui all’art. 754
c.c., secondo la quale gli eredi rispondono dei
debiti del de cuius, in relazione al valore della
quota nella quale sono stati chiamati a succedere, deve essere interpretata nel senso che
il coerede convenuto per il pagamento di
un debito ereditario ha l’onere di indicare
12
al creditore la sua condizione di coobbligato passivo entro il limite della propria
quota, tale dichiarazione integrando gli estremi
dell’istituto processuale della eccezione in senso
proprio (o stretto):
sicché la sua mancata tempestiva proposizione,
con indicazione dei coeredi non raggiunti
dall’azione giudiziaria intrapresa dal creditore
e della quota di propria spettanza, consente al
creditore di chiedere, legittimamente, il
pagamento per l’intero (Cass., 28.10.2008, n.
25764);
d) sulla possibilità di spedizione di più
copie esecutive del medesimo titolo ottenuto nei confronti del Condominio si è pronunziato negativamente Trib. Catania, 20.5.200920
per cui “siccome il titolo esecutivo riguarda soltanto
il condominio e non anche i singoli condomini, non
può accogliersi l’istanza di rilascio di
tante copie in forma esecutiva del predetto
titolo per quanti sono i condomini nei
confronti dei quali si intenda procedere
esecutivamente pro quota, perché può agirsi
solo in base a specifico ed autonomo titolo esecutivo
relativamente alle singole quote da accertarsi in sede
di giudizio anche a cognizione sommaria”. Sembra
tuttavia, che il tribunale siciliano, nell’affermare il principio che precede, abbia fatto rigida
applicazione della teoria pura del Salis e non
di quella mediana fatta propria dalle Sezioni
l’amministratore
Unite. Piuttosto, la risposta al quesito innanzi
posto sub b deve trovare risposta negativa semplicemente sulla scorta della considerazione per
cui la pluralità dei debitori (come dei mezzi
di esecuzione) non costituisce un “giusto motivo”
per la spedizione di altre copie esecutive dello
stesso titolo.
Quanto, poi, alla necessità di una specifica
notifica del titolo nei confronti del singolo condomino che si intende aggredire,
affrontando il tema a proposito di un decreto
ingiuntivo, la Corte di Cassazione ha fornito
risposta positiva:”in tema di esecuzione forzata
di un’ingiunzione ottenuta nei confronti di un
condominio, in persona del suo amministratore, per
l’inadempimento di un’obbligazione contrattuale,
se una nuova notificazione del titolo
esecutivo non occorre per il destinatario
diretto del decreto monitorio nell’ipotesi
di cui all’art. 654, comma 2, c.p.c., detta
notificazione è, invece, necessaria qualora
si intenda agire contro un soggetto, non
indicato nell’ingiunzione in ragione della
pretesa sua qualità di obbligato solidale - anche se
erronea secondo il diritto vivente sulla parziarietà
delle obbligazioni condominiali - in quanto il
debitore esecutando deve essere messo in
grado non solo di conoscere qual è il titolo
ex art. 474 c.p.c. in base al quale viene
minacciata in suo danno l’esecuzione, ma
anche di adempiere l’obbligazione da esso
risultante entro il termine previsto dall’art.
480 c.p.c.” (Cass., 30.1.2012, n. 128921)
5. La legge 220/2012 di riforma del condominio. Il novellato art. 63, comma 1,
ult. periodo e comma 2, disp. att. cod.
civ.: una risposta al quesito sub b)?
Come innanzi evidenziato, è invece rimasto
certamente insoluto, anche nella giurisprudenza successiva, il quesito innanzi posto sub
b). Occorre verificare se ed entro quali limiti la
novella del 2012/2013 abbia innovato la previgente normativa.
b) la legge 220/2012, nel novellare l’art. 63
disp. att. cod. proc. civ., ha previsto che
l’Amministratore è tenuto a “a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti
che lo interpellino i dati dei condomini
morosi. I creditori non possono agire nei
confronti degli obbligati in regola con i
pagamenti, se non dopo l’escussione degli
altri condomini” (cfr. art. 63, commi 1, ult.
periodo e 2, disp. att. c.c.).
In sostanza: I) indipendentemente da una specifica clausola negoziale che lo preveda (sovente
inserita nei contratti stipulati con i Condominii), l’Amministratore è ora espressamente
tenuto a comunicare al creditore il nominativo
dei condomini morosi; II) i condomini in regola
con i pagamenti possono essere aggrediti solo
ed esclusivamente dopo che il comune creditore abbia tentato di soddisfarsi sui condomini
inadempienti, potendo in mancanza opporre
al primo, rispetto alla posizione dei secondi, il
beneficium excussionis.
Orbene, quanto al primo aspetto, viene anzitutto da chiedersi se un obbligo di tal fatta
non ricadesse sull’amministratore indipendentemente da quanto previsto dalla riforma, quale
corollario della applicazione degli artt. 1175 e
1375 cod. civ.. (in un corretto bilanciamento tra
i profili concernenti, da un lato, l’esecuzione
del contratto e, più in generale, l’adempimento
dell’obbligazione e, dall’altro, il trattamento
dei dati sensibili dei condomini). Sennonché,
il vero problema che si pone - sostanzialmente irrisolto nonostante la novella- è quello
dell’inadempimento dell’Amministratore:
cosa accade, cioè, se l’Amministratore è
inottemperante all’obbligo in commento;
come ed in che termini il creditore insoddisfatto può ottenere la “comunicazione”
dei nominativi dei condomini morosi.
Esclusa la strada del decreto ingiuntivo -consistendo l’attività richiesta all’Amministratore in
un facere- e poco praticabile essendo quella del
ricorso ex art. 700 cod. proc. civ. (trattandosi di
tutela normalmente non invocabile allorquando
il pregiudizio è di carattere prettamente economico e, dunque, ristorabile all’esito di un ordinario giudizio di merito a cognizione piena),
il percorso decisamente consigliabile
l’amministratore
13
sembra quella del ricorso ex art. 702bis
cod. proc. civ., con richiesta di condanna
ex art. 614bis cod. proc. civ.22.
Quanto, invece, al beneficium excussionis, è stato
osservato -ad opera dei primi commentatori- che
la illimitata previsione del beneficium excussionis
contenuta al comma 2 dell’art. 63, comma 2, cit.,
sembrerebbe fare propendere -così superandosi
lo stesso dicutm della Corte di nomofilachia e
di cui si è dato conto- per una generalizzata (sia
pure mitigata) previsione di solidarietà rispetto
ai terzi creditori, che siano tali in ipotesi di
responsabilità di natura contrattuale come extracontrattuale. Sennonché ritiene chi scrive che,
nulla essendo mutato nella formulazione
dell’art. 1123 cod. civ. (norma principalmente sottesa dalla dottrina e dalla Corte di
Cassazione all’affermazione del principio di
parziarietà in materia di responsabilità di natura
contrattuale), la novella apportata all’art. 63
cit. abbia effetti decisamente più ridotti
di quelli che si vorrebbero attribuire alla
stessa: in particolare, il comma 2 ha -ad avviso
dello scrivente- la funzione di mitigare, in
ipotesi di responsabilità extracontrattuale
del condominio (laddove non appare revocabile
in dubbio la responsabilità solidale dei condomini rispetto al terzo creditore, in virtù di
quanto disposto dall’art. 2055 c.c.), l’esposizione dei singoli condomini in regola con
i pagamenti, costringendo il creditore a
soddisfarsi dapprima nei confronti dei
condomini morosi.
La novella, poi, oltre ad avere chiarito expressis
verbis che l’ufficio dell’Amministratore ricade
sotto la disciplina del mandato, ha sostanzialmente istituzionalizzato la figura dell’amministratore di fatto, ipotesi che si verifica
allorquando, in mancanza dell’organo istituzionale, uno dei condomini ne svolga, di fatto,
le veci. In particolare, il novellato art. 1129,
comma 6, c.c. in tema di nomina, revoca ed
obblighi dell’amministratore, dispone che:“in
mancanza dell’ amministratore, sul luogo di accesso
al condominio o di maggior uso comune, accessibile
anche ai terzi, è affissa la indicazione delle generalità
e del recapito, anche telefonici, della persone che svolge
14
funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.
È, questa, certamente una innovazione di portata rilevante, se sol si considera che in tal modo
il creditore ha la possibilità di interloquire con
un referente interne al condominio anche nei
casi in cui questi sia sprovvisto di un amministratore in senso stretto.
Precisamente rispetto alla figura dell’amministratore di fatto, sino ad oggi ricostruita in via
meramente interpretativa, si erano formati, nel
passato due orientamenti: a) il primo riconduce l’attività dell’amministratore di fatto
all’istituto della gestione di affari altrui,
disciplinata dall’art. 2031 e ss c.c. caratterizzata
quindi dalla utilità iniziale dell’attività e dalla
non opposizione (c.d. prohibitio) da parte dei
condomini. In conseguenza, la relativa attività
sarebbe legittimata dalla utilità che reca agli
interessi dei singoli condomini che, quindi,
possono ratificarne l’operato (di talché i condomini, approvandone di volta in volta l’operato,
devono tener indenne l’amministratore di fatto
delle obbligazioni assunte, oltre a rimborsargli
le spese). Sennonché, si è osservato che, mancando un formale atto di investitura, sarebbe
da escludere che l’amministratore di fatto abbia
una rappresentanza sostanziale e processuale
del condominio (la gestione di fatto, infatti,
darebbe vita ad una pluralità di rapporti tra
il gestore ed i singoli condomini) e dovrebbe
altresì escludersi che qualora i condomini non
adempiano spontaneamente al pagamento del
contributi, possa farsi ricorso al procedimento
di ingiunzione ex art. 63 disp. att. c.c. che, tra
l’altro, presuppone un piano di ripartizione delle
spese tra i condomini approvato dall’assemblea
(che l’amministratore di fatto non sarebbe legittimato a convocare); a ciò aggiungasi che, nei
rapporti con i terzi, essendo privo dei poteri
di rappresentanza sostanziale e processuale,
l’amministratore di fatto dovrebbe agire in
nome proprio, e non potrebbe essere da questi
convenuto in giudizio in nome e per conto
del condominio; b) diversa impostazione
-che ha trovato terreno fecondo anche in giurisprudenza- ha invece ricondotto la figura
dell’amministratore di fatto alla nomina
l’amministratore
dell’amministratore perfacta concludentia, ritenuta ammissibile sia ricorrendo
alla figura del mandato c.d. tacito (Cass.,
171/1970) sia facendo perno sulla disposizione di cui all’art. 1392 c.c. Partendo da
tale assunto si è ritenuto di poter riconoscere
la qualifica di amministratore ad un soggetto,
anche se mancava una deliberazione formale di
nomina, in quanto l’assemblea condominiale tale
lo aveva sempre considerato a tutti gli effetti e gli
stessi condomini erano di ciò consapevoli, tanto
che risultava che in varie occasioni si erano a lui
rivolti in tale veste. (Cass., 1791/1993). In senso
contrario si è però osservato che l’art. 1129 c.c.,
anche nella sua originaria formulazione, prevedendo che la nomina dovesse essere deliberata
dall’assemblea e risultare dal verbale, richiedeva
la forma scritta, in deroga a quanto disposto
dall’art. 1392 c.c.
Ebbene, collocando la figura dell’amministratore di fatto nell’ambito del mandato
trova giustificazione la possibilità, per il
creditore, di rivolgersi a questi per ottenere proprio i dati la cui comunicazione
incombe, ex art. 63 disp. att. c.c., sull’amministratore “istituzionale”.
6. La gestione degli oneri condominiali:
la tracciabilità imposta dal novellato art.
1129 c.c.
Ai sensi del novellato art. 1129, comma 7, c.c.,
l’amministratore è obbligato (a pena di
revoca, ex art. 1129, comma 12, n. 3) a far
transitare le somme ricevute a qualunque
titolo dai condomini o da terzi, nonché
quelle a qualsiasi titolo erogate per conto
del condominio, su uno specifico conto
corrente, postale o bancario, intestato al
condominio (comma 1); ciascun condomino,
per il tramite dell’amministratore, può chiedere
di prendere visione ed estrarre copia, a proprie
spese, della rendicontazione periodica (comma 2).
Invero, quanto alla necessità di fare confluire
le somme su di un conto corrente condominiale, la Suprema Corte (Cass., 7162/2012)
aveva giàchiarito che “pur in assenza di specifiche
disposizioni di legge che ne facciano obbligo, l’amministratore di condominio è tenuto a far affluire i
versamenti delle quote condominiali su un apposito
e separato conto corrente intestato al condominio, per
evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio
del condominio e il suo personale od eventualmente
quello di altri differenti condomini, da lui amministrati”. Da notare come, in motivazione, la
Corte si spinge oltre affermando che “anche se
non si può affermare, come pure talora è stato fatto,
che addirittura la mancata apertura di un conto
corrente separato rispetto al patrimonio personale
dell’amministratore, costituirebbe irregolarità tale da
comportarne la revoca del mandato, si può sostenere
che, pur in assenza di specifiche norme che ne facciano
obbligo, l’amministratore è tenuto a far affluire i
versamenti delle quote condominiali su apposito e
separato conto corrente intestato al condominio, per
evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui
amministrati. Vi è pure un’esigenza di trasparenza
e di informazione, in modo che ciascun condomino
possa costantemente verificare la destinazione dei
propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità
dell’intera gestione condominiale” (oggi, invece, la
mancata apertura del conto è causa di revoca).
Quanto, invece, alla ricezione di copia della
documentazione, anche in questo caso il legislatore ha recepito il costante orientamento
giurisprudenziale, alla cui stregua si è riconosciuta la facoltà, in capo a ciascun condomino
(di richiedere e) di ottenere dall’ amministratore
del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in
sede di rendiconto annuale e di approvazione
del bilancio da parte dell’assemblea) e senza
l’onere di specificare le ragioni della richiesta
(finalizzata a prendere visione o estrarre copia
dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà
non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico
per il condominio, dovendo i costi relativi alle
operazioni compiute gravare esclusivamente sui
condomini richiedenti (Cass., 19210/2011; Cass.,
12650/2008; Cass., 15159/2001).
l’amministratore
15
In proposito, tra l’altro, la Suprema Corte ha
avuto recentemente modo di chiarire che, pur
dovendosi intendere, ai sensi dell’art. 4 d.lg. 30
giugno 2003 n. 196, per dato “dato personale”,
oggetto di tutela, “qualunque informazione”
relativa a “persona fisica, giuridica, ente o
associazione”, che siano “identificati o identificabili”, anche “indirettamente mediante
riferimento a qualsiasi altra informazione” e,
dunque, che in tale nozione sono riconducibili i dati dei singoli partecipanti ad un condominio, raccolti ed utilizzati per le finalità
di cui agli art. 1117 ss. c.c., cionondimeno
ragioni di buon andamento e di trasparenza giustificano una comunicazione
di questi dati a tutti i condomini, non
solo su iniziativa dell’amministratore in
sede di rendiconto annuale, di assemblea,
o nell’ambito delle informazioni periodiche trasmesse nell’assolvimento degli
obblighi scaturenti dal mandato ricevuto,
ma anche su richiesta di ciascun condomino, il quale è investito di un potere di
vigilanza e di controllo sull’attività di gestione
delle cose, dei servizi e degli impianti comuni,
che lo facoltizza a richiedere in ogni tempo
all’amministratore informazioni sulla situazione contabile del condominio, comprese
quelle che riguardano eventuali posizioni debitorie degli altri partecipanti (Cass., 23.1.2013,
n. 159323) Introducendo l’art. 71ter disp. att.
c.c., infine, il legislatore ha disposto che, su
richiesta dell’assemblea, che delibera con la
maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è
tenuto ad attivare un sito internet del
condominio che consenta agli aventi
diritto di consultare ed estrarre copia in
formato digitale dei documenti previsti
dalla delibera assembleare, con spese di
attivazione e gestione del sito internet a carico
dei condomini.
7. L’ingiunzione di pagamento ex art. 63,
comma 1, disp. att. cod. civ., la sospensione dei servizi comuni e l’inflizione di
“multe”
16
Il novellato art. 1129, comma 9, c.c., prevede
che, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è
tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati
entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è
compreso, anche ai sensi dell’articolo 63,
primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.
Il legislatore della riforma, dunque, impone
all’amministratore di condominio, sovente
riottoso ad intraprendere la strada del recupero forzoso del credito vantato nei confronti dei singoli condomini, di attivarsi in
tal senso.
Dunque, l’amministratore, senza la necessità
di previa autorizzazione assembleare (trattandosi di attività che rientra nelle proprie
competenze istituzionali, ex art. 1130 c.c.),
può ottenere, per la riscossione dei contributi
afferenti sia spese ordinarie che straordinarie
(Cass. 27292/05), decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante la proposizione di eventuale opposizione da parte del
condomino ingiunto (Cass. 8676/00).
A tale proposito -posto che per costante giurisprudenza, in sede di eventuale opposizione,
il condomino ingiunto può contestare l’esistenza e/o l’entità del debito (Cass. 1053/71),
la documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione, ovvero il verbale della delibera
assembleare, ma non può invocare, invece, la
nullità o l’annullabilità della delibera avente
ad oggetto l’approvazione delle spese condominiali, vizi che devono essere fatti valere
in via separata, mediante l’impugnazione di
cui all’art. 1137 c.c. (Cass. 2387/03) – componendo un contrasto maturatosi all’interno
delle sezioni semplici, Cass. S.U. 4421/07
ha definitivamente chiarito che il giudice
dell’opposizione al decreto ingiuntivo
ottenuto ai sensi dell’art. 63, co. 1, disp.
att. c.c. non può sospendere il giudizio
in attesa della definizione del diverso
giudizio d’impugnazione, promosso ai
sensi dell’art. 1137 c.c., della deliberazione
l’amministratore
posta a base del provvedimento monitorio
opposto, attesa la disciplina speciale e derogatoria del principio generale d’inesecutività del
titolo ove impugnato con allegazione della
sua originaria invalidità assoluta, dettata per
il condominio e considerata la possibilità che
le conseguenze dell’eventuale contrasto di giudicati ben possono essere superate, sia in sede
esecutiva ove i tempi lo consentano, facendo
valere la sopravvenuta perdita d’efficacia del
provvedimento monitorio come conseguenza
della dichiarata invalidità della delibera, sia in
sede ordinaria mediante azione di ripetizione
dell’indebito (Cass. 23447/2012; 19605/2012).
In conseguenza, il giudice potrà (recte, dovrà)
accogliere l’opposizione, proposta relativamente a vizi afferenti la delibera sottesa
all’ingiunzione di pagamento, solo qualora
questa abbia perduto la propria efficacia, per essere stata l’esecuzione del provvedimento dell’assemblea condominiale sospesa
dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137,
secondo comma, cod. civ., o per avere questi,
con sentenza, ancorché non ancora passata
in giudicato, dichiarato l’invalidità della delibera (Cass., 19938/2012).
Quanto ai presupposti per la concessione del
decreto, rappresentano prova scritta:
1) la deliberazione dell’assemblea condominiale di ripartizione della spesa, finalizzata
alla riscossione dei conseguenti oneri dei
singoli condomini. In tal caso il decreto può
essere munito della clausola di provvisoria
esecutività (Cass. 27292/05; 3435/01);
2) il verbale assembleare contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni, pur in
mancanza dello stato di ripartizione delle
medesime, con conseguente inconcedibilità
della sola clausola di provvisoria esecutività (Cass. 15017/00);
3) le ricevute di pagamento mensili per la
riscossione degli oneri condominiali, ma in
questo caso non può ottenere la clausola di
immediata esecutività ex art. 63 disp. att. c.c.,
essendo necessaria all’uopo l’allegazione dello
stato di ripartizione della spesa approvata
dall’assemblea (Cass. 4638/01);
4) una dichiarazione confessoria proveniente
dal condomino moroso relativamente alla
posta creditoria vantata dal condominio
(Cass. 1588/72). Da notare che in tale ultimo
caso, sulla scorta della novella codicistica del
2005, il decreto potrà essere concesso provvisoriamente esecutivo non già ai sensi dell’art.
63 disp. att. c.c., bensì dell’art. 642 c.c.
A mente del novellato comma 3 dell’art. 63
disp. att. c.c., in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore
può anche sospendere al condomino moroso
l’utilizzazione dei servizi comuni che sono
suscettibili di godimento separato: la novella
del 2012 ha eliminato la necessità di
previsione di tale facoltà all’interno del
regolamento di condominio.
Ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c., per le
infrazioni al regolamento di condominio
può essere stabilito, a titolo di sanzione, il
pagamento di una somma fino ad euro
200 e, in caso di recidiva, fino ad euro
800. La somma è devoluta al fondo di cui
l’amministratore dispone per le spese ordinarie. Si tratta di un’ipotesi eccezionale di
pena privata, avente come destinatari i condomini (i.e.: i proprietari) e, dunque, non
applicabile ai conduttori i quali, benché si
trovino a godere dell’edificio, rimangono
estranei all’organizzazione condominiale
(Cass. 10837/95). L’irrogazione della sanzione in esame rientra tra i compiti ordinari
dell’amministratore (art. 1130, n. 1, c.c.): si
tratta di un potere esercitabile esclusivamente in ipotesi di previsione contenuta
all’interno del regolamento di condominio (Pret. Verona 12-2-90) e che non necessita,
per quanto appena detto, di alcuna delibera autorizzativa al riguardo da parte
dell’assemblea (Cass. 14735/06). La novella,
tuttavia, ha lasciato irrisolti alcuni problemi
applicativi della disposizione in commento:
come si provvede alla contestazione dell’infrazione? In che termini la stessa può essere
censurata dal destinatario?
l’amministratore
17
NOTE DI CHIUSURA
1. In Riv. Giur. Edil., 2008, I, 737, con nota di A. CELESTE, Il singolo risponde solo pro quota per le obbligazioni
del condominio verso terzi: il respiro di sollievo dei condomini e lo sconforto operativo dei creditori; nonché in Foro
it. 2008, I, 3255 con nota di A. SCARPA – V. TRIPALDI,
Titolarità ed attuazione delle obbligazioni di gestione del
condominio. Brevi note sui profili processuali della divisibilità degli obblighi del condominio nei confronti dei terzi;
in Foro it. 2008, I, 3650 con nota di D. PIOMBO, Note
minime sulla solidarietà (negata dalle sezioni unite della
Cassazione) nelle obbligazioni condominiali; in Arch. loc.
e cond., 2009, 155 con nota di R. VIGANÒ, Il dilemma
“solidarietà” - parziarietà” dell’obbligazione condominiale.
Una lettura (tra le righe) di Cass. S.U., 8 aprile 2008, n.
9148; in Corr. Giur., 2008, 773, con nota di A. DI MAJO,
Solidarietà o parziarietà nelle obbligazioni condominiali:
l’eterno ritorno.
2. G. BRANCA, Il condominio, in Commentario del codice civile,
a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1967, 293 ss., M.
DOGLIOTTI – A. FIGONE, Il condominio, in Giurisprudenza sistematica di diritto civile e commerciale, a cura di Bigiavi,
Torino, 2001, 265 ss., e G. TERZAGO, Il condominio - Trattato teorico-pratico, 501 ss. in Giurisprudenza, Cass. civ., sez.
II, 5 novembre 2001, n. 13631, in Foro It., 2001, I, 3501;
Cass. civ., sez. II 23 febbraio 1999, n. 1510, in questa Rivista,
1999, I, 951 ss., con nota di R. BARBANERA, In tema di
delibera assembleare: diritto di partecipaz ione e di voto.
3. B. GRASSO, La responsabilità dei condomini per le obbligaz ioni assunte dal condominio verso terz i (a proposito di una recente
decisione delle Sez ioni Unite Civili della Cassaz ione), in Dir. e
Giurisprudenza, 2009, III, 226.
4. L. SALIS, Il condominio negli edifici, in Trattato di diritto
civile, a cura di Vassalli, Torino, 1959.
5. D.M. PERETTI GRIVA, Il condominio nelle case divise in
parti, Torino, 1960, 368 ss. e L. SALIS, op. cit., 185 ss. In
giurisprudenza Cass. civ., sez. II, 10 mag gio 1951, n. 1110,
in Foro It., 1951, I, 1029, con nota di G. BRANCA, Obbligaz ioni solidali dei condomini, nonché in Giur. It., 1952, I, 1,
607 ss., con nota di D.M. PERETTI GRIVA, Osser vaz ioni in
materia dell’obbligaz ione dei condomini per spese necessarie per la
prestaz ione dei ser viz i nell’interesse comune; Cass. civ., sez. II, 5
mag gio 1966, n. 1139, in questa Rivista, 1966, I, 1011, con
nota di L. SALIS, Solidarietà nelle obbligaz ioni dei condomini; e,
più di recente, Cass. civ., sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530,
in Foro It., 1997, I, 872 ss., con nota di V. COLONNA Sulla
natura delle obbligaz ioni del condominio; Cass. civ., sez. II, sez.
II, 19 aprile 2000, n. 5117, in Giust. civ. Mass., 2000, 852.
8. La conclusione, a dire il vero, era parsa scontata fin dalla
designazione del relatore, Dr. Rafaele Corona: “suoi”, infatti,
gli unici precedenti recenti che hanno determinato il contrasto poi portato all’esame delle Sezioni Unite (cfr. Cass. civ.,
sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530, cit.; Cass. civ., sez. II, 19
aprile 2000, n. 5117, cit.).
9. La conclusione appariva, secondo taluni commentatori
(N. IZZO, In condominio ritorna la solidarietà passiva in Il Sole
24ore - Fisco & Legalità, 13 giugno 2008), essere stata smentita
dalla successiva pronunzia della seconda sezione, n. 14813 del
4 giugno 2008 (in Foro It., 2008, I, 3198, nonché in Giur. It,
2009, 130 ss., con nota di V. TRIPALDI, Sulla natura solidale
dell’obbligazione dei condomini) la cui massima -non ufficiale- è
stata così testualmente formulata:‹‹la responsabilità dei singoli
partecipanti per le obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi
sono governate dal principio generale di cui all’art. 1292 c.c., secondo
il quale la solidarietà si presume nel caso di pluralità di debitori››.
Sennonché con nota del 21 giugno 2008 l’Ufficio stampa della
Corte ha chiarito come la pronunzia in commento non riguardasse affatto i rapporti di condominio quanto, piuttosto,
quelli di comunione ordinaria all’interno del condominio (la
massima ufficiale è, infatti, la seguente:‹‹il condominio esiste per
la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della
proprietà per piani orizzontali, indipendentemente dall’approvazione
di un regolamento e dalla validità del medesimo››): in altre parole,
la Corte ha precisato -né, invero, avrebbe potuto fare diversamente (cfr. artt. 1100 ss. e 1292 cod. civ.)- che, laddove
all’interno di un condominio un piano ovvero porzione di
piano appartenga pro indiviso a più soggetti (dunque, si versi
in regime di comunione ordinaria sul singolo appartamento), i
comproprietari (del piano o porzione di piano) rispondono in
solido nei confronti della compagine condominiale (e, quindi,
dei terzi) per le obbligazioni ascritte alla proprietà individuale
10. Resta saldo invece il principio della solidarietà in caso di
danni derivanti da responsabilità extracontrattuale del condominio, giusta il dettato di cui all’art. 2055 cod. civ.. in tal senso
Trib. Roma, 22 settembre 2008, in Giust. Civ., 2009, I, p. 1819,
con nota di N. IZZO, parziarietà delle obbligazioni contrattuali del
condominio: prime applicazioni, qualche disapplicazione e un probabile contrasto con il diritto vivente.
11. Ed infatti, ciò che viene contestato non è la regolarità
formale del documento notificato come titolo esecutivo, ma
il diritto dell’altra parte ad intraprendere una azione esecutiva
in base al provvedimento impugnato (cfr., per l’affermazione
del principio, Cass. civ., sez. III, 4 maggio 1993, n. 5152, in
Giust. civ. Mass., 1993)
6. In Giust. civ. Mass., 1996, 1334; in questa Rivista, 1997,
I, 699, con nota di R. TRIOLA, Osser vaz ioni in tema di spese
condominiali; in Foro it., 1997, I, 872, cit.
12. Cass., sez. lav., 26 novembre 2006, n. 24649, in Diritto e
pratica del lavoro, 2007, 1733 ss., con nota di R. GUARINIELLO, Dispositivo esecutivo privo dell’indicazione del totale dovuto;
nonché Cass. civ, sez. lav., 9 marzo 1995, n. 2760, in Giust. civ.
Mass. 1995, 561
7. In Foro It, 1967, I, 73, nonché in questa Riv. Giur. Edil.,
1966, I, 1011, con nota di L. SALIS, Solidarietà nelle obbligaz ioni dei condomini.
13. In D&G - Diritto & Giustizia, 2012:”Il giudice dell’opposizione all’esecuzione, qualora il titolo esecutivo risulti generico e indeterminato non contenendo gli elementi sufficienti a rendere liquido il credito
18
l’amministratore
con un calcolo puramente matematico (e, più in generale, qualora vi
siano incertezze nella sua formulazione), può fare riferimento a elementi esterni ed extratestuali, non desumibili dal titolo, ma risultanti
dagli atti delle parti, dai documenti da esse prodotti, dalle relazioni
degli ausiliari del giudice, se ne siano stati introdotti nel processo in
cui la sentenza (o altro titolo esecutivo) che ha definito quel giudizio è
stata pronunziata”.
14. Cass. civ, sez. lav., 17 aprile 2009, n. 9245, in Giust. civ.
Mass. 2009, 642
15. Tabelle di proprietà generale che potrebbero rivelarsi
addirittura inutili in caso di condominio parziale, posto
il principio per cui “il criterio di ripartizione di spese disciplinato dall’art. 1123, comma, cod. civ. (a differenza di quanto previsto,
in linea generale, nel precedente comma 2 del medesimo articolo) deve
ritenersi applicabile alle ipotesi di condominio cosiddetto parziale (risultando, in caso contrario, la norma in parola una inutile ripetizione
di quella che la precede), così che, qualora le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato,
l’art. 1123, comma 3, nell’ambito della più vasta compartecipazione,
identifica precipuamente i soggetti obbligati a concorrere alle spese di
conservazione, individuandoli nei condomini cui il condominio è attribuito per legge ai sensi dell’art. 1117 c.c., salva diversa attribuzione
per titolo”. (Cass., sez. II, 19 giugno 2000, n. 8292, in Riv. Giur.
Edil, 2000, I, 1043).
Condominio, rivista del condominio, ambiente e territorio, 1/2012.
19. Trib. Napoli, 13.3.2012, in Giur. merito, 2013, 3, 754:”in
tema di opposizione all’esecuzione di debiti condominiali, il condomino
opponente, al quale sia stato richiesto
l’adempimento dell’intero, non può limitarsi a dedurre la propria qualità di debitore pro quota dell’obbligazione parziaria, avendo egli l’onere
di sollevare una compiuta contestazione con cui indichi al creditore procedente il limite entro cui il titolo operi nei suoi confronti. In mancanza
di una tale compiuta contestazione, rimanendo impossibile valutare
la fondatezza, o meno, della spiegata opposizione, la stessa non può
trovare accoglimento”.
20.In Giust. civ., 2009, I, 1818, con nota di N. IZZO, Parziarietà delle obbligazioni contrattuali del condominio: prime applicazioni,
qualche disapplicazione e un probabile contrasto con il diritto vivente.
21.In Giust. civ. 2012, I, 935, con nota di N. IZZO, La parziarietà nel condominio e la solidarietà nella comunione ordinaria pro
indiviso: la riconferma della Cassazione e le questioni circa l’esecuzione forzata del titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio.
17. Cfr. Trib. Pescara, ord. 20 febbraio 2009, in www.ilcaso.it
22.Art. 614bis cod. proc. civ.:”Con il provvedimento di condanna
il giudice, salvo che ciò sia manifestamente iniquo, fissa, su richiesta
di parte, la somma di denaro dovuta dall’obbligato per ogni violazione
o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell’esecuzione del
provvedimento. Il provvedimento di condanna costituisce titolo esecutivo
per il pagamento delle somme dovute per ogni violazione o inosservanza”.
18. G.A. CHIESI, L’esecuzione dei crediti in condominio, in Il
23.In D&G - Diritto & Giustizia, 2013.
16. Trib. Napoli, sez. III, decreto 7 luglio 2010, inedito.
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11/03/2014 16:08:31
l’amministratore
GLI AUSILIARI
DELL’APPALTATORE
Luca Saccomani
Fra le norme che il Codice Civile
detta in materia di appalto se ne
trova una cui va attribuito carattere eccezionale, ponendo a
carico del committente una speciale forma di responsabilità
per debito altrui, ed in specifico
una responsabilità solidale per i
debiti dell’appaltatore nei confronti dei propri dipendenti.
Il riferimento è all’art. 1676 c.c.,
rubricato «Diritti degli ausiliari
dell’appaltatore verso il committente», che dispone quanto
segue: «Coloro che, alle dipendenze dell’appaltatore, hanno
dato la loro attività per eseguire
l’opera o per prestare il servizio
possono proporre azione diretta
contro il committente per conseguire quanto è loro dovuto, fino
alla concorrenza del debito che
il committente ha verso l’appaltatore nel tempo in cui essi propongono la domanda».
La norma si prefigge un obiettivo
di tutela dei lavoratori dipendenti,
e segnatamente del loro diritto
alla retribuzione, sottraendolo
alle conseguenze pregiudizievoli derivanti da comportamenti
(inadempimento) o eventi (insolvenza, fallimento) riguardanti la
sfera dell’appaltatore, quale loro
datore di lavoro.
Si può osservare come oggi essa
risulti di fatto svuotata in ampia
misura della portata che rivestiva
al momento della sua formulazione, atteso quanto si constata
ormai da tempo in ordine al progressivo ricorso a forme di collaborazione nell’impresa diverse
da quella, allora fondamentale,
del lavoro subordinato; nondimeno, la validità della stessa è
intatta.
Con l’aiuto dell’elaborazione
giurisprudenziale, il perimetro applicativo della norma può
essere definito nei termini che
seguono.
L’art. 1676 c.c. qualifica l’azione spettante agli ausiliari
dell’appaltatore nei confronti
del committente come “diretta”,
intendendosi con ciò che, attraverso l’esercizio della stessa, essi
fanno valere un diritto proprio,
che la legge riconosce loro non
in sostituzione del loro debitore,
ma direttamente (a differenza di
quanto avviene nell’azione surrogatoria, caratterizzata dalla sostituzione del creditore al proprio
debitore per far valere un diritto
appartenente a quest’ultimo, e
per ottenere che il bene oggetto
l’amministratore
del giudizio possa rientrare nel
patrimonio del soggetto sostituito). Correlativamente, in relazione all’esercizio di tale azione,
il committente non diviene parte
del rapporto di lavoro già in
essere tra l’appaltatore ed i suoi
ausiliari, ma viene chiamato a
rispondere in via solidale per i
debiti di lavoro che l’appaltatore
non abbia onorato, nei limiti del
credito che quest’ultimo vanti
nei confronti di esso committente in relazione all’esecuzione
dell’opera od alla prestazione del
servizio richiestogli (1).
Dal punto di vista soggettivo, la
responsabilità solidale del committente si pone a favore unicamente dei lavoratori dipendenti
dell’appaltatore, essendo quindi
escluso che possa esercitare
azione diretta nei confronti del
committente il prestatore d’opera od il libero professionista,
pure rimasto creditore per prestazioni svolte nell’ambito dell’appalto (2).
Del pari, non gode di azione
diretta nei confronti del committente il subappaltatore, non
qualificabile come controparte
contrattuale, a nulla rilevando l’eventuale autorizzazione concessa
21
dal committente al subappalto,
che, anche in tal caso, rimane
sempre un rapporto obbligatorio intercorrente esclusivamente
tra appaltatore e subappaltatore
ed a cui il committente resta del
tutto estraneo, non acquistando
diritti né assumendo obblighi
nei confronti di quest’ultimo (3).
Invece, la previsione contenuta
nell’ c.c. trova applicazione in
favore dei dipendenti del subappaltatore nei confronti del subcommittente o subappaltante,
sia in base al criterio di interpretazione letterale, in quanto il
contratto di subappalto altro non
è che un vero e proprio appalto
che si caratterizza rispetto al
contratto-tipo solo per essere un
contratto derivato da altro contratto stipulato a monte, che ne
costituisce il presupposto, sia in
considerazione della ratio della
norma, ravvisabile nell’esigenza
di assicurare una particolare
tutela in favore dei lavoratori
ausiliari dell’appaltatore, atta
a preservarli dal rischio dell’inadempimento di questi; esigenza che ricorre identica tanto
nell’appalto quanto nel subappalto (4).
Sotto il profilo oggettivo, il dato
normativo indica che la responsabilità solidale si estende sino
alla concorrenza del debito che
il committente abbia verso l’appaltatore al momento in cui la
domanda è proposta; l’azione
è dunque limitata sotto il profilo del quantum all’ammontare del debito. Essa non è però
soggetta a termine decadenziale,
non essendo previsto un limite
22
temporale entro il quale tale
non facente parte del patrimoresponsabilità solidale debba nio del fallito, possa comportare
essere invocata.
un danno alle ragioni degli altri
L’azione può avere ad oggetto il dipendenti dell’appaltatore che
solo credito maturato dal lavora- fanno affidamento sulle somme
tore in forza dell’attività svolta
dovute (ma non ancora corrispoper l’esecuzione dell’opera o la ste) dal committente per l’eseprestazione del servizio oggetto cuzione dell’opera appaltata (7).
dell’appalto, e non anche ulte***
riori crediti, pur relativi allo L’ambito applicativo dell’art.
stesso rapporto di lavoro (5).
1676 c.c. è dunque circoscritto
Una volta che gli ausiliari all’esistenza di crediti dei dipendell’appaltatore si rivolgano, denti dell’appaltatore per retrianche in via stragiudiziale, al buzioni non riscosse.
committente, costui diviene Nondimeno, un complesso
diretto debitore nei loro con- normativo di recente introdufronti e non può più pagare zione nel nostro ordinamento
all’appaltatore: se paga, non è
ha inteso apprestare forme ulteliberato dall’obbligazione verso riori di tutela dei diritti dei lavogli ausiliari dell’appaltatore (6).
ratori impegnati nell’appalto,
Con particolare riferimento estendendo l’ambito della proall’ipotesi che l’appaltatore – tezione accordata dalla norma
datore di lavoro sia fallito, si citata, comprendendo non solo
esclude che l’apertura del rela- il profilo retributivo, ma anche
tivo procedimento comporti quello contributivo, e financo
risarcitorio.
l’improcedibilità dell’azione
precedentemente esperita dai Segnatamente, il legislatore più
dipendenti nei confronti del recente ha operato nella direcommittente per il recupero zione indicata tendendo a colledei loro crediti di lavoro. La gare fra loro i protagonisti della
giurisprudenza ha in svariate vicenda contrattuale complessa
occasioni sottolineato che la (alla stregua – potrebbe dirsi
previsione normativa di una tale – di anelli di una catena), sotazione risponde proprio all’esi- toponendo ognuno di essi all’obgenza di sottrarre il soddisfaci- bligo di verificare il rispetto
mento dei crediti retributivi al delle garanzie anche da parte
rischio dell’insolvenza del debi- degli altri, ed estendendo a tutti
tore e che, d’altra parte, si tratta il vincolo delle responsabilità
di un’azione diretta, incidente, derivanti dal mancato rispetto
in quanto tale, direttamente sul di tali garanzie, o comunque
patrimonio del terzo (il commit- stabilendo, quale rafforzativo
dell’obbligo di verifica, santente) e solo indirettamente su
un credito del debitore fallito, zioni per la relativa violazione.
così da doversi escludere che il Così, va rammentato, con rifeconseguimento di una somma, rimento alle tutele relative ai
l’amministratore
profili retributivi e contributivi dei lavoratori, comunque
contrattualizzati, il disposto del
comma 2 dell’art. 29 del D.Lgs.
10.9.2003 n. 276 (e s.m.i.), per
il quale «in caso di appalto di
opere o di servizi, il committente
imprenditore o datore di lavoro
è obbligato in solido con l’appaltatore, nonché con ciascuno
degli eventuali subappaltatori
entro il limite di due anni dalla
cessazione dell’appalto, a corrispondere ai lavoratori i trattamenti retributivi, comprese le
quote di trattamento di fine rapporto, nonché i contributi previdenziali e i premi assicurativi
dovuti in relazione al periodo
di esecuzione del contratto di
appalto, restando escluso qualsiasi obbligo per le sanzioni civili
di cui risponde solo il responsabile dell’inadempimento» (8).
Permane peraltro dubbia l’applicabilità della normativa richiamata al Condominio, quando
esso non rivesta la qualifica
di “datore di lavoro”, restando
invece essa espressamente
esclusa, per quanto previsto
al comma 3 ter del medesimo
art. 29 del D.Lgs. 10.9.2003 n.
276, «qualora il committente
sia una persona fisica che non
esercita attività di impresa o
professionale».
Con analoga strutturazione, il
legislatore è intervenuto anche
al fine di tutelare gli aspetti
fiscali legati ai rapporti di lavoro
riguardanti le maestranze impegnate nell’appalto.
Il comma 28 dell’art. 35 del
D.L. n. 223 del 4.7.2006 (convertito in L. n. 248 del 4.8.2006,
con successive modificazioni)
disciplina la responsabilità solidale tra appaltatore e ciascuno
degli eventuali subappaltatori
rispetto al versamento all’erario delle ritenute fiscali sui redditi di lavoro dipendente (9) in
relazione alle prestazioni effettuate nell’ambito del rapporto
di subappalto, ponendo a carico
del committente obblighi di verifica, per la violazione dei quali è
Santa Maria delle Grazie al Naviglio, Alzaia Naviglio Grande, Milano
l’amministratore
prevista l’irrogazione di una sanzione amministrativa pecuniaria.
Il comma 28 ter della medesima norma prevede tuttavia che
le disposizioni di cui ai commi
precedenti si applichino in relazione a contratti di appalto e
subappalto di opere, forniture
e servizi «conclusi da soggetti
che stipulano i predetti contratti
nell’ambito di attività rilevanti
ai fini dell’imposta sul valore
aggiunto e, in ogni caso, dai
soggetti di cui agli articoli 73 e
74 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, di cui al decreto
del Presidente della Repubblica
22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni»; e, in
ordine a tale disposizione, l’Agenzia delle Entrate ha in data
1.3.2013 emanato una circolare
(n. 2/E), in base alla quale resterebbe escluso dall’ambito applicativo della norma in commento
«il condominio, in quanto non
riconducibile fra i soggetti individuati agli articoli 73 e 74 del
T.U.I.R.».
Nel medesimo contesto, va ricordato pure il comma 4 dell’art.
26 del D.Lgs. 9.4.2008 n. 81
(«Attuazione dell’articolo 1
della legge 3 agosto 2007, n. 123,
in materia di tutela della salute
e della sicurezza nei luoghi di
lavoro»), per il quale «ferme
restando le disposizioni di legge
vigenti in materia di responsabilità solidale per il mancato
pagamento delle retribuzioni
e dei contributi previdenziali e
assicurativi, l’imprenditore committente risponde in solido con
23
l’appaltatore, nonché con ciascuno degli eventuali subappaltatori, per tutti i danni per i
quali il lavoratore, dipendente
dall’appaltatore o dal subappaltatore, non risulti indennizzato
ad opera dell’Istituto nazionale per l’assicurazione contro
gli infortuni sul lavoro (INAIL)
o dell’Istituto di previdenza per
il settore marittimo (IPSEMA)»;
pur con l’avvertenza che le
disposizioni riportate «non si
applicano ai danni conseguenza
dei rischi specifici propri dell’attività delle imprese appaltatrici
o subappaltatrici», e richiamando l’attenzione sull’inciso
per il quale è chiamato a rispondere ai sensi della norma citata
solo l’«imprenditore committente», potendosi quindi escludere il Condominio dall’ambito
applicativo della stessa.
1 Cass., Sez. Lav., 27.9.2000, n. 12784.
Cass., Sez. Lav., 10.3.2001, n. 3559.
relazione ai compensi e agli obblighi di natu-
2 Cass., 11.12.1976, n. 4615.
8 Si noti, peraltro, che l’art. 9 del D.L.
ra previdenziale e assicurativa nei confronti
3 Trib. Monza, Sez. I Civ., 11.1.2012, n. 21.
28.6.2013 n. 76 (c.d. “Decreto del Fare”),
dei lavoratori con contratto di lavoro auto-
4 Cass., Sez. Lav., 9.8.2003, n. 12048; Cass.,
convertito in legge con modificazioni dal-
nomo».
Sez. Lav., 7.3.2008, n. 7208.
la L. 9.8.2013, n. 99, con decorrenza dal
9 Ma non più al versamento dell’I.V.A. do-
5 Cass., Sez. Lav., 19.11.2010, n. 23489.
23.8.2013, ha chiarito che «Le disposizioni di
vuta dal subappaltatore all’erario, dopo l’in-
6 Cass., Sez. Lav., 19.4.2006, n. 9048.
cui all’articolo 29, comma 2, del decreto legi-
tervento effettuato dal D.L. 21.06.2013, n. 69
7 Fra le altre, Cass., Sez. Lav., 24.10.2007, n.
slativo 10 settembre 2003, n. 276 e successive
(“Decreto del Fare”), convertito in legge, con
22304; Cass., Sez. Lav., 9.5.2006, n. 10626;
modificazioni, trovano applicazione anche in
modifiche, dall’art. 1 della L. 9.8.2013, n. 98.
(note di chiusura)
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22/05/13 15.16
l’amministratore
LOCAZIONE: CANONE
E INCREMENTO ISTAT
Marina Figini
Il canone e il codice civile
Per definizione, contenuta
nell’art. 1571, “La locazione è
il contratto col quale una parte
si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile
per un dato tempo, verso un
determinato corrispettivo”.
Il corrispettivo ossia il “canone” (o “pigione”) è dunque un
elemento essenziale del contratto di locazione. Il codice
civile stabilisce chiaramente
che il conduttore ha l’obbligo
di “dare i corrispettivi nei termini convenuti” (art. 1587 c.c.
n. 2) vale a dire ha l’obbligo
del pagamento del canone (o
pigione) e degli oneri accessori.
L’ammontare del canone, pattuito liberamente tra le parti o,
a seconda dei casi, stabilito
dalla legge, deve essere versato
senza alcuna detrazione entro
il termine e nel luogo stabilito.
La forma abituale è quella delle
scadenze periodiche anticipate
mensili o trimestrali; il termine
normalmente è tassativo.
Il pagamento, in mancanza di
diversa pattuizione, deve avvenire in denaro al domicilio del
locatore.
L’eventuale persistente modalità di pagamento da parte del
conduttore diversa da quella
pattuita, nonostante le richieste
del locatore di rispetto dell’obbligo contrattuale, può costituire “grave inadempimento” del
conduttore (Cass. 11603 del
31/5/2005).
Oltre al canone devono essere
anche versate le spese accessorie secondo le modalità pattuite
o legali.
Il mancato pagamento del
canone può comportare la risoluzione del contratto per grave
inadempimento del conduttore
(art. 1455 c.c. e art. 5 Legge
392/78), nonché il ricorso da
parte del locatore al giudizio di
sfratto per morosità.
Il canone negli usi abitativi
(Legge 431/98)
La Legge 431/98 ha introdotto
un doppio regime, quello del
canone “libero” e quello del
canone definito “convenzionato”; quest’ultimo è scelto
e accettato volontariamente
dalle parti in vista di determinati vantaggi, mentre invece è
imposto obbligatoriamente in
determinati Comuni per le locazioni transitorie e per quelle
a studenti universitari (art. 5
Legge 431/98).
L’art. 13 della legge 431/98
l’amministratore
specifica il concetto di canone legalmente dovuto dal
conduttore che si identifica
con il canone che risulta nel
contratto scritto e registrato e,
inoltre, nel caso di contratti a
canone convenzionato, con
il limite massimo di canone
convenzionato risultante dagli
accordi definiti in sede locale.
Il conduttore non può autoridursi il canone neppure a fronte di inadempimenti imputati
al locatore: il conduttore dovrà
far valere i propri diritti avanti
l’Autorità Giudiziaria unicamente nelle forme previste
dalla legge.
Canone libero - È libero il
canone dei seguenti contratti:
- di durata 4+4 anni previsti
dall’art. 2, comma 1, (ossia i
contratti che alla scadenza del
primo quadriennio si rinnovano automaticamente per altri 4
anni, salvi specifici casi indicati dalla legge stessa all’art.
3)
- delle locazioni di immobili vincolati dalla legge n.
1089/1939 o delle categorie
catastali A/1 (abitazioni di
lusso), A/8 (ville), A/9 (castelli
e palazzi di eminente pregio
storico e artistico),
25
- delle locazioni per finalità
esclusivamente turistiche,
- delle locazioni transitorie in
cui è conduttore un ente locale,
- dei contratti di locazione
atipici,
- dei contratti di locazione transitoria di immobili che non sono
posti nelle aree metropolitane
di grosse città, nei Comuni con
esse confinanti, e nei Comuni
capoluogo di provincia (per le
quali è obbligatorio il canone
convenzionato).
Il canone di sublocazione, per i
rapporti in cui essa è ammissibile, è stato liberalizzato completamente dall’art. 14, comma
4, della legge 431/98, che ha
abrogato l’art. 12 della legge
392/78 (per il quale il canone
di sublocazione doveva essere
calcolato esattamente come
l’equo canone).
La quantificazione del canone
libero non subisce vincoli nè
limitazioni se non quelli derivanti dal mercato.
Le parti possono anche stabilire
canoni differenziati e crescenti
in relazione a singoli periodi
nell’arco del rapporto.
Si discute se possa essere pattuito il pagamento del canone con
qualsiasi periodicità o addirittura integrale pagamento anticipato del canone per l’intero
rapporto. Al riguardo, si pone
un problema di coordinamento
con la disposizione dell’art.
2-ter del D.L. 19/6/1974, n.
236, convertito nella legge 12
agosto 1974, n. 351, secondo
cui “Sono nulle le clausole
contrattuali che contemplano
l’obbligo di corresponsione
26
anticipata del canone della
locazione per periodi superiori
a tre mesi, anche mediante
rilascio di titoli di credito”.
In mancanza di pronunzie
giurisprudenziali al riguardo,
la dottrina propende per la
legittimità di clausole che
ammettano il pagamento del
canone anche con periodicità
superiore a tre mesi e addirittura per la legittimità dell’integrale pagamento anticipato del
canone stesso: ciò sulla base
della sopravvenuta previsione
normativa della liberalizzazione della misura del canone
delle locazioni abitative.
Le clausole che prevedano la
cosiddetta “buona entrata” in
favore del locatore devono,
in linea di massima, ritenersi
nulle, atteso che, anche nell’ipotesi di contrattazione a canone libero, non è consentito al
locatore di pretendere ulteriori
somme rispetto al canone pattiziamente stabilito.
A meno che la buona entrata
non possa considerarsi una
parte integrante del canone
(pur corrisposta in anticipo e in
unica soluzione) e sia dichiarata nel contratto registrato.
Canone convenzionato
I contratti di questa categoria
offrono come contropartita
ai locatori la durata triennale
della locazione con proroga
legale di due anni, , salvo
recesso del locatore nei casi
previsti dalla legge; oltre a
facilitazioni fiscali, a seconda
del luogo, e sulla base della
normativa fiscale vigente.
l’amministratore
In data 5 marzo 1999 il Ministro dei Lavori Pubblici ha
emanato il decreto di cui all’art.
4, comma 2, Legge n. 431/98,
contenente i criteri generali
per la definizione dei canoni di
locazione (“convenzionati”) da
determinare nell’ambito degli
Accordi locali pure previsti
dall’art. 2, comma 3, legge
medesima.
Secondo il disposto degli artt.
1,2 e 3 ultimi commi, del D.M.
5/3/99, i contratti di locazione
realizzati in base all’Accordo
locale, anche per la conformità
del contratto ai fini dell’applicazione delle norme di agevolazione fiscale (ove prevista)
di cui all’art. 2, comma 4, e
all’art. 8 comma 1 della legge
9/12/98 n. 431, devono essere
stipulati esclusivamente utilizzando i contratti tipo stabiliti
dallo stesso Accordo locale.
La Legge 2/2002 ha stabilito,
in parziale modifica della
Legge 431/98, che i parametri
dei contratti convenzionati non
variano più da città a città ma
sono stabiliti da un apposita
Convenzione Nazionale formata dalle organizzazioni di proprietà edilizia e degli inquilini,
avente il compito di determinare i criteri di definizione dei
canoni ed alcuni parametri di
base dei contratti agevolati da
applicare in tutta Italia.
Successivamente, a livello
locale, le parti possono stabilire il canone, muovendosi
nella banda di oscillazione
prefissata dalla Convenzione,
e determinare alcuni elementi
contrattuali specifici.
L’aggiornamento ISTAT negli
usi abitativi (Legge 431/98)
Una delle più importanti novità
introdotte dalla Legge 431/98
è stata l’abrogazione espressa
dell’art. 24 legge 392/78 e dunque l’abolizione dell’aggiornamento automatico del canone
sulla base degli indici ISTAT,
di anno in anno in misura pari
al 75% della variazione ISTAT
dell’anno precedente.
L’art. 24 legge 392/78 è stato
abrogato mentre non è stato
abrogato l’art. 81 legge 392/78
“Pubblicazione dei dati ISTAT
nella Gazzetta Ufficiale”, connesso alla norma sull’aggiornamento ISTAT.
Occorre distinguere a seconda delle diverse tipologie
contrattuali.
Contratti a canone libero Le
parti sono libere di prevedere
l’aggiornamento annuale anche
nella misura del 100% della
variazione ISTAT.
Se le parti omettono di prevedere l’aggiornamento ISTAT,
questo non troverà applicazione.
La clausola di aggiornamento
dovrà essere chiara e precisa,
con operatività automatica,
senza che occorra una specifica
richiesta del locatore: in questo
caso l’aggiornamento sarà
operante con le modalità e scadenze convenute nella clausola
contrattuale.
E se il conduttore non pagherà
il dovuto, il locatore avrà diritto
non solo all’aumento dalla scadenza annuale in poi, ma anche
a tutti gli arretrati.
Contratti a canone convenzionato La Legge 431/98 nulla
Palazzo delle Scuole Palatine e Casa dei Panigarola
dispone in materia di aggiornamento, ma il D.M. del 5/3/99
sopra citato, stabilisce che è
possibile, in sede di accordi locali, prevedere l’aggiornamento
soltanto in misura “contrattata
e comunque non superiore al
75% della variazione ISTAT”:
l’aggiornamento dei canoni
convenzionati sarà dunque da
escludere, se non recepito negli
accordi locali, e se recepito,
sarà possibile solo nella misura
definita localmente e comunque
in misura non superiore al 75%
della variazione ISTAT.
Inoltre, l’aggiornamento sarà
dovuto solo a seguito di richiesta del locatore, non potendosi,
in questi casi, pattuire la automaticità dell’aggiornamento
che prescinda dalla richiesta del
locatore.
L’aggiornamento sarà pertanto
dovuto solo se richiesto e a
partire dal mese successivo.
Se il locatore si è dimenticato
di fare la richiesta non può
l’amministratore
pretendere il pagamento degli
arretrati; può però chiedere
l’aumento dimenticato negli
anni precedenti. In questo caso
“l’aggiornamento del canone,
per quanto dovuto dalla data
della richiesta, deve essere
calcolato con il criterio della
variazione assoluta del canone
iniziale dall’inizio del contratto
fino alla data della richiesta”
(Cass. sent. 15034/2004).
Si tratta dello stesso generale
criterio di calcolo di cui più
avanti si dirà trattando gli usi
diversi da abitazione.
Il canone negli usi diversi da
abitazione (Legge 392/78)
Per tutti i contratti di locazione
degli immobili ad uso diverso
dall’abitazione compresi negli
elenchi di cui agli artt. 27 e 42
della legge 392/78, oppure destinati, secondo la volontà delle
parti e la natura del rapporto di
locazione, ad attività transitorie
di breve durata (5° comma art.
27
27), vige il regime di completa
libertà del canone. E’ comunque necessario che il canone
sia fissato per tutta la durata nel
suo ammontare complessivo
sino dall’inizio del contratto; e
così è consentito il cosiddetto
“canone crescente nel tempo”,
essendo considerata legittima
la clausola con la quale si
convenga una determinazione
del canone in misura differenziata, crescente per frazioni
successive di tempo nell’arco
del rapporto, ancorata ad elementi predeterminati e del tutto
indipendenti dalle eventuali
variazioni annuali del potere di
acquisto della moneta, in modo
tale da non violare i limiti di
cui all’art. 32, aggiornamento
ISTAT (Cass. 8 maggio 2006
n. 10500, 23 febbraio 2007 n.
4210, 5 marzo 2009 n. 5349).
Se, al contrario, risultasse una
sottostante volontà delle parti
volta, in realtà, a perseguire
surrettiziamente lo scopo di
neutralizzare esclusivamente
gli effetti della svalutazione
monetaria eludendo, così, i
limiti quantitativi posti dall’art.
32 legge 392/78, si incorrerebbe nella sanzione di nullità ex
art. 79 legge 392/78 (Cass. 23
giugno 2011 n. 13887).
Ed ancora la Cassazione ha
precisato che incorre nella
sanzione di nullità ex art. 79
soltanto la pretesa di somme ulteriori rispetto a quella iniziale
dalle parti liberamente pattuita,
in quanto rivolta ad ottenere
non già l’aggiornamento ISTAT
previsto dall’art. 32 bensì veri
e propri aumenti del canone
Contabilizzazione del calore
Affidati a Brunata!
(Cass. 9 febbraio 2007 n. 2902,
Cass. 7 febbraio 2008 n. 2932).
Il canone va sempre integralmente pagato dal conduttore, anche nel caso di
inadempimento del locatore
per vizi della cosa locata
(art. 1578 c.c.); la cosiddetta
“autoriduzione” del canone
non è consentita e costituisce
fatto arbitrario ed illegittimo
del conduttore che provoca il
venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del contratto. Nel
caso menzionato, il conduttore
potrà domandare la risoluzione
del contratto o una riduzione
del corrispettivo, essendo
devoluto al potere del giudice
di valutare l’importanza dello
squilibrio tra le prestazione
dei contraenti. (Cass. 26 giugno 2012 n. 10639.
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28
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L’aggiornamento
ISTAT
negli usi diversi da abitazione
(Legge 392/78)
La legge prevede la possibilità
che il canone venga aggiornato
sulla base degli indici ISTAT al
fine di compensare l’inflazione
che può verificarsi successivamente alla stipulazione del
canone stesso. Per i contratti
relativi ad immobili non compresi nell’elenco degli artt. 27
e 42 della Legge 392/78 l’aggiornamento è completamente
rimesso alla volontà delle parti
(anche 100%).
Per i contratti soggetti alla
Legge 392/78 l’art. 32 prevede
la possibilità di pattuire l’aggiornamento del canone con
cadenza annuale, su richiesta
del locatore e nella misura del
75% delle variazioni dell’indice dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai ed impiegati,
accertate dall’ISTAT.
La misura del 100% è consentita (a partire dal 1° marzo 2009)
solo se, oltre ad essere espressamente pattuita, riguarda un
contratto avente durata superiore a quella minima legale.
Ogni eventuale pattuizione che
stabilisca aumenti in misura e
termini diversi in senso peggiorativo per il conduttore, oppure che preveda una richiesta
preventiva generale a valersi
per tutta la durata del contratto
sarà colpita da nullità a norma
dell’art. 79 della legge 392/78
e sostituita automaticamente
dalle disposizioni di cui al citato articolo 32 ( Cass. 7/2/2005
n. 2417).
La Cassazione ha confermato
che la clausola con la quale le
parti convengano l’aggiornamento automatico del canone
su base annuale senza necessità
di richiesta espressa del locatore, è affetta da nullità (Cass. 28
febbraio 2012 n. 3014).
L’aggiornamento ISTAT sarà
pertanto dovuto dal conduttore
solo se pattuito e solo dal mese
successivo alla richiesta, non
necessariamente formulata in
forma scritta (Cass. 5 agosto
2004 n. 15034).
Sul punto la Cassazione ha
precisato che la richiesta di
aggiornamento può essere
formulata, in mancanza di
previsione di una forma determinata, anche verbalmente
nonché implicitamente o per
fatti concludenti (Cass. 17
dicembre 2010 n. 25645, Cass.
21 settembre 2012 n. 16068).
E così, l’invio di una fattura
in cui sia indicato un canone
maggiore rispetto all’ultimo
pagato, inglobante un aumento
corrispondente al 75% delle
variazioni ISTAT, non solo
consente al conduttore di
comprendere in maniera chiara
ed in equivoca la volontà del
locatore di ricevere il maggior
canone comprensivo dell’aggiornamento nel frattempo
maturato, ma gli permette di
verificare, comparando con il
minor canone precedente, la
misura della variazione richiesta dal locatore e la legittimità
della medesima. (Cass. 21 settembre 2012 n. 16068).
In base ai principi di cui
sopra, il locatore ha diritto di
chiedere l’aggiornamento, che
aveva omesso di chiedere, ma
può applicarlo solo dopo la
l’amministratore
richiesta, e non può pretendere
alcun arretrato.
L’art. 81 legge 392/78 precisa
che le “variazioni” dell’indice
dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai ed impiegati,
accertato dall’ISTAT, sono
pubblicate dalla Gazzetta
Ufficiale.
Quanto ai criteri di applicazione dell’aggiornamento ed alle
relative modalità di conteggio,
la Cassazione ha precisato
che il dato sul quale operare
annualmente l’aggiornamento
è rappresentato dal canone
iniziale, al quale occorre
fare riferimento in occasione
degli aggiornamenti annuali,
considerando unitariamente la
variazione verificatasi per tutto
il periodo considerato e che,
ai soli fini di questo calcolo,
è ininfluente che per qualche
annualità intermedia non sia
stato chiesto in precedenza
l’aggiornamento, in quanto
tale mancata richiesta impedisce solo l’accoglimento della
domanda degli aggiornamenti
arretrati (Cass. 8 novembre
2006 n. 23836, 5 agosto 2004
n. 15034).
È il principio della cosiddetta “variazione assoluta” che
ha sostituito il principio, in
precedenza sostenuto dalla
stessa Cassazione, del metodo
“moltiplicativo” in forza del
quale l’aggiornamento avrebbe
dovuto essere operato con
riferimento al canone dovuto
al momento del computo, e
cioè al canone corrisposto,
costituito dal canone base più
l’aumento già praticato (Cass.
20 ottobre 1994 n. 8588).
29
ha diritto di proporre, entro sei
mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, una azione giudiziaria per la restituzione delle
somme indebitamente pagate.
Il termine di sei mesi decorre
dalla effettiva riconsegna, indipendentemente dal fatto che il
rapporto sia scaduto di diritto
in data antecedente: ciò è stato
stabilito dalla legge al fine di
consentire al conduttore di
esercitare il proprio diritto alla
restituzione senza che il locatore possa agire in ritorsione nei
suoi confronti.
Il termine di sei mesi appena
Piazza Liberty - Riflessi
citato è un termine processuale
Il canone e le clausole
- determinano un canone supe- di natura decadenziale, soggetto
contrattuali nulle
riore a quello massimo definito alla sospensione dei termini feNegli usi abitativi
per immobili aventi le medesi- riali ( sospensione che decorre
La nullità delle pattuizioni me caratteristiche e appartenen- dal 1° agosto al 15 settembre).
contrarie alla legge contenute ti alle medesima tipologie dagli
nei contratti di locazione desti- accordi definiti in sede locale, Negli usi diversi da abitazione
nati ad abitazione è disciplinata nel caso di contratti a “canone L’art. 79 Legge 392/78 stabilidall’articolo 13 della Legge convenzionato” (art.13 punto 4, sce che è nulla ogni pattuizione
431/1998; l’articolo 79 della prima parte); - determinano, in diretta ad attribuire un canone
legge 392/1978 continua ad es- contrasto con la legge 431/1998, maggiore rispetto a quello patsere applicabile agli usi diversi obblighi del conduttore, clauso- tuito ovvero ad attribuirgli altro
da abitazione.
le od altro vantaggio economico vantaggio in contrasto con le
L’articolo 13 della legge o normativo diretti ad attribuire disposizioni della Legge 392/78
431/1998 stabilisce quali sono al locatore un canone superio- Si vede dunque come le ipotesi
le pattuizioni contrattuali che, re a quello contrattualmente di nullità negli usi abitativi
seppure decise e concordate stabilito, nel caso di contratti a siano molto più ristrette in
liberamente dalle parti, sono canone “libero” (art. 13 punto 4, quanto riguardano solo durata
contrarie a norme inderogabili seconda parte).
minima e canone; mentre negli
di legge e pertanto sono affette Sono dunque esenti dalla san- usi diversi la gamma delle nulda nullità.
zioni di nullità quelle pattuizio- lità risulta molto più vasta.
ni che, pur costituenti un onere A norma dell’art. 79 Legge
Per quanto riguarda il canone, economico a carico del con- 392/78 il conduttore, con azione
sono nulle le pattuizioni che: - duttore con un corrispondente proponibile fino a sei mesi dopo
determinano un importo del arricchimento del locatore, non la riconsegna dell’immobile
canone di locazione superiore incidono tuttavia sulla misura locato, può ripetere le somme
a quello risultante dal contratto del canone.
sotto qualsiasi forma corrisposcritto e registrato, sia che si
ste in violazione dei divieti e
tratti di canone libero o con- A norma dell’art. 13, n. 2 e n. dei limiti previsti dalla stessa
venzionato (art.13 punto 1); 5 Legge 431/98, il conduttore legge 392/78.
30
l’amministratore
La presentazione
44° Corso di Formazione
per amministratori immobiliari
anno 2014-2015
Anaci può vantarsi di avere ideato
per prima i Corsi per la formazione
dell’amministratore e di averne
costantemente aggiornato i programmi ed i metodi didattici.
La riforma del condominio, che
ha finalmente recepito l’esigenza
di formare amministratori competenti e professionali, non ha colto
impreparata Anaci che può celebrare presso la Sede Provinciale
Milanese l’inaugurazione del 44°
Corso di formazione e che attende
con favore le regole emanande con
il Decreto Ministeriale attuativo
delle indicazioni contenute nella
Riforma.
Le anticipazioni già diffuse permettono infatti di constatare che
gli standard qualitativi e quantitativi dei corsi Anaci sono più che
adeguati e che si può quindi proseguire nell’impostazione che molte
generazioni di amministratori
hanno condiviso e promosso.
Il programma del 44° Corso di
formazione conserva la tradizione
che predilige l’inserimento graduale degli aggiornamenti suggeriti dall’esperienza, garantendo
l’approfondita trattazione della
disciplina che ruota intorno alla
figura dell’amministratore, onerato
di nuove responsabilità e di nuovi
adempimenti.
Grande spazio è riservato alle
nuove regole sul condominio ed ai
nuovi strumenti della gestione condominiale: in primo luogo i registri
del condominio e le peculiari formalità da seguire nella tenuta della
contabilità.
Analoga attenzione è stata confermata per i temi della conservazione
delle strutture e degli impianti, del
trattamento tributario, della sicurezza del lavoro e dell’urbanistica.
Le lezioni si terranno il martedì
dalle ore 19 alle ore 21; l’ultima
parte sarà dedicata ai quesiti dei
corsisti che si eserciteranno sulle
discipline appena illustrate, mentre
domande di interesse individuale
potranno essere proposte nell’ambito delle consulenze del Centro
Studi, previo appuntamento in
Sede.
Talvolta potrà risultare utile l’uso
di tablet o di pc portatili, sopra
tutto per le connessioni Internet.
La rivista della Provinciale
Milanese,
“L’Amministratore”,
sarà distribuita anche ai corsisti e
la biblioteca del Centro Studi sarà
disponibile per le consultazioni in
Sede, con gli stessi orari delle consulenze.
In occasione dell’inaugurazione
saranno distribuiti gli “Appunti per
i Corsi di Formazione” ed anche
le “Mille sentenze per l’Amministratore Immobiliare dagli anni
settanta ad oggi” e l’“Archivio di
Mille Scale”, che racchiude dieci
anni di note e di commenti sulla
sicurezza del lavoro.
Durante la cerimonia d’inaugurazione saranno consegnati gli attestati di partecipazione, riservati a
chi abbia partecipato ad adeguato
numero di lezioni e superato le
prove scritte e il colloquio orale
finale.
La partecipazione al corso è titolo
preferenziale per iscriversi alla
Associazione, in conformità alle
regole dello Statuto.
Il Direttore del Corso
e del Centro Studi
Orario delle lezioni: ore 19 – 21
Presso la Sede provinciale della ANACI
in viale Sabotino, 22 - Milano
Direttore e responsabile scientifico Avv. Eugenio Antonio CORREALE
l’amministratore
31
Il programma
INAUGURAZIONE: Lunedì 29 settembre 2014 ore 15,00
Saluto del Presidente Provinciale Leonardo Caruso;
Saluto del Direttore della rivista Dottor Dario Guazzoni;
Saluti delle Autorità.
Relazioni:
- La trascrizione del regolamento di condominio (Dottor Roberto Triola, Presidente della Seconda Sezione della Corte
di Cassazione);
- L’Amministratore di condominio (Dottor Antonio Scarpa, Ufficio del Ruolo e del Massimario della Corte di
Cassazione);
- Il condominio nella giurisprudenza del Tribunale di Milano e negli indirizzi delle Sezioni che trattano i temi di
maggiore interesse per l’amministratore:
Dottor Cesare De Sapia ( Presidente della Terza Sezione, che si occupa anche delle procedure di esecuzione forzata);
Dottor Marco Manunta ( Presidente della Tredicesima Sezione, che si occupa anche delle cause condominiali);
Dottor Domenico Piombo ( Presidente della Settima Sezione, che si occupa anche delle causa d’appalto);
- La formazione e l’aggiornamento dell’amministratore (Avv. Eugenio Antonio Correale, Responsabile scientifico del
Corso).
Al termine saranno consegnati gli attestati relativi al Corso 2013/2014.
L’AMMINISTRATORE ED IL CONDOMINIO ALLA LUCE DELLA RIFORMA
Il condominio nelle sue componenti oggettive
e soggettive; Diritti reali e diritti personali di
godimento;
Prima lezione
L’amministratore condominiale; il registro
30 settembre 2014, martedì
di contabilità e gli allegati del rendiconto:
I principii di informazione e trasparenza; quelL’amministratore nel nuovo condominio:
li di intelligibilità, completezza e ricostruibilità;
L’amministratore di condominio e le professio- Il conto corrente condominiale; La compilazioni intellettuali; L’obbligatorietà della nomina ed
ne del registro di contabilità e la nozione di
i quorum per il conferimento dell’incarico; I re- “voci in entrata e in uscita”; La nozione di siquisiti per essere nominati amministratore; La
tuazione patrimoniale del condominio ai sensi
formazione e l’aggiornamento; La nomina con- dell’art. 1130 bis c.c.; Il riepilogo finanziario e
ferita ad una società; La durata dell’incarico; la nota sintetica esplicativa.
La dichiarazione dei dati anagrafici dell’amministratore e del locale ove conserverà i registri
Quarta lezione
di condominio e quella relativa all’emolumen- 14 ottobre 2014, martedì
to; La dichiarazione richiesta dall’art. 1 comma Avv. Eugenio Antonio Correale
3° L. 4/2013; La nomina dell’amministrato- La proprietà ed i diritti reali e i diritti persore giudiziario e il suo emolumento; La poliz- nale di godimento alla luce della riforma. Coza per la responsabilità professionale e i suoi
munione e condominio:
adeguamenti; La targhetta condominiale; L’u- I diritti reali; L’articolo 833 c.c. e le attribuzioni
tilizzazione obbligatoria del conto corrente; del proprietario; La funzione sociale della proProfessionalità e trasparenza, dichiarazioni da
prietà e gli atti emulativi; I modi di acquisto,
rendere ai condomini e controllo della docu- possesso ed usucapione; Le limitazioni, il dimentazione condominiale.
ritto di accedere al fondo altrui (art. 843 c.c.);
Le limitazioni, la disciplina delle immissioni;
Seconda lezione
Le limitazioni, le norme sulle distanze legali;
7 ottobre 2014, martedì
I diritti reali minori; superficie, usufrutto uso
Avv. Marina Figini - Avv. Eugenio Antonio Cor- ed abitazione; le servitù; Comunione e condoreale
minio.
L’amministratore e le sue attribuzioni:
Attribuzioni e poteri di rappresentanza; La ri- Quinta lezione
scossione delle quote, il dovere di agire nei 21 ottobre 2014, martedì
confronti dei morosi, l’obbligo dell’esecuzione Avv. Eugenio Antonio Correale
forzata; La determinazione del compenso, per Il condominio e i condominii atipici. La costile mansioni ordinarie e per quelle extra;
tuzione del condominio. La nozione di parte
I registri condominiali e la revoca:
comune e il godimento delle cose di proprietà
La nozione di “registro condominiale”; Il con- comune nel nuovo condominio:
tenuto del registro di anagrafe condominiale, Le nuove disposizioni dell’art. 1117 c.c., il sul’acquisizione dei dati dei condomini, di quelli
percondominio e i condominii complessi; La
catastali e di quelli relativi alle condizioni di si- multiproprietà; La costituzione del condomicurezza; La confezione del registro di anagrafe
nio; La riserva di proprietà esclusiva; Le parti
e la sua conservazione; Il registro dei verbali; Il
comuni; Proprietà esclusive e parti comuni: la
registro delle nomine e delle revoche; Opportu- nozione di pertinenza; Le parti comuni come
nità e responsabilità nella cura dei registri con- pertinenze (per lo più) necessarie; Il rapporto
dominiali. La posizione del conduttore, per le
pertinenziale, nel supercondominio e nel converifica dei registri e per la convocazione in as- dominio parziale; L’articolo 1102 c.c.; le innosemblea; La revoca;
vazioni tradizionali.
Terza lezione
10 ottobre 2014, venerdì
Avv. Eugenio Antonio Correale - Dottor Luigi
Donzelli
La nozione di condominio:
32
Sesta lezione
24 ottobre 2014, venerdì
Avv. Ermes Gallone – Avv. Luca Saccomani
Le innovazioni; fattispecie particolari (art.
l’amministratore
1120 secondo comma); la modificazione e la
tutela delle destinazioni d’uso (artt. 1117 ter
e quater c.c.):
Le innovazioni tradizionali e quelle benevole o
virtuose: l’art. 1120 secondo comma c.c. L’articolo 1117 ter c.c. e la modifica delle destinazione d’uso: l’iter di approvazione della riforma
e il testo vigente; La destinazione d’uso delle
parti comuni; I vincoli fissati nei regolamenti contrattuali; Modificabilità di talune clausole del regolamento contrattuale; La speciale
assemblea ai sensi dell’art. 1117 ter c.c., convocazione e confezione del verbale; L’articolo
1117 quater c.c.: vincoli e responsabilità per i
singoli partecipanti al condominio. L’obbligo di
informare l’amministratore; L’obbligo di coinvolgere l’assemblea nell’esame delle attività
pregiudizievoli; L’impugnazione delle delibere che impongano limitazioni o che dispongano divieti.
Settima lezione
28 ottobre 2014, martedì
Avv. Marina Figini
Fattispecie particolari: il recupero dei sottotetti. Le nuove regole condominiali: scioglimento del condominio e indivisibilità delle
parti comuni:
Le soffitte e le mansarde, i vani sottotetto; Il nuovo regime dei sottotetti, alla luce
dell’art.1117 c.c.; Il recupero dei sottotetti,
nelle leggi della Regione Lombardia; La gestione della richiesta di recupero del sottotetto
avanzata dal proprietario del vano; Lo scioglimento del condominio, mediante delibera assembleare; Lo scioglimento del condominio, in
esito ad azione giudiziale; La divisione delle
cose comuni, nel nuovo testo dell’art. 1119 c.c.
Ottava lezione
4 novembre 2014, martedì
Dottor Dario Guazzoni
La preparazione dell’assemblea:
La riunione con i consiglieri; La visione dei
giustificativi da parte dei consiglieri e dei condomini; Il nuovo rilievo delle rendicontazioni periodiche del conto corrente e dei registri
di anagrafe e di contabilità; Il sito internet del
condominio; L’avviso di convocazione; Le formalità di apertura dell’adunanza; I consiglieri
del condominio; La redazione del verbale in assemblea; La conservazione e la esibizione dei
giustificativi di spesa, nei rapporti con i condomini e nei rapporti con i terzi fornitori del condominio.
Nona lezione
Avv. Ermes Gallone
L’assemblea di condominio:
Il potere di convocare la riunione; I soggetti da
convocare; L’avviso di convocazione; La nomina del Presidente e del Segretario; Diritti di verifica e di controllo della gestione condominiale
da parte dei condomini; Le nuove maggioranze;
Le delibere nulle e quelle annullabili; La azione
ed i termini per l’impugnazione di cui all’articolo 1137 c. c.; L’azione per far valere la inesistenza o la nullità assoluta.
Decima lezione
14 novembre 2014, venerdì
Il programma
Avv. Marina Figini
Il regolamento di condominio e le tabelle
millesimali nel nuovo condominio:
Il regolamento assembleare; Il regolamento contrattuale; Le tabelle di proprietà e quelle delle spese generali; La formazione delle
tabelle millesimali: la rettifica e la revisione
in virtù della riforma; La modifica dei criteri di riparto delle spese in virtù della riforma;
I poteri di rappresentanza dell’amministratore nella rettifica e nella revisione delle tabelle.
Undicesima lezione
Avv. Ermes Gallone
La ripartizione delle spese:
L’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale; L’obbligo di versare i contributi;
Nudo proprietario e usufruttuario; L’impossibilità di rinunciare ai diritti sulle cose comuni;
Le spese nell’interesse comune; La ripartizione delle spese secondo l’uso potenziale; Il
condominio parziale; Parziarietà e vincoli di
solidarietà nei rapporti condominiali di dare e
di avere.
Dodicesima lezione
Avv. Ermes Gallone- Avv. Roberta Negri
La ripartizione delle spese; il riscaldamento;
gli artt. 1124, 11125 e 1126;la comunicazione
dei nomi dei morosi; il decreto ingiuntivo; il
fallimento del condomino:
La soppressione del riscaldamento centralizzato; La contabilizzazione del calore, conseguenze in tema di ripartizione delle spese; La
differenza tra gli interventi all’impianto termico disciplinati dalle leggi speciali (L.10/91) e
le innovazioni disciplinate dall’art. 1120 c.c.;
Le spese per la manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo ( art. 1126 c.c.); Le spese
per la manutenzione e la ricostruzione delle
scale ( art. 1124 c.c.); Le spese per i solai interpiano (art. 1125 c.c.); La comunicazione dei
dati dei morosi ai terzi creditori; l’obbligo di
chiedere decreto ingiuntivo immediatamente
esecutivo a carico dei morosi. Le esecuzioni
forzate a carico del condomino; Il fallimento
del condomino.
Tredicesima lezione
28 novembre 2014, venerdì
Avv. Marina Figini
Il superamento delle barriere architettoniche ed i parcheggi:
L’installazione dell’ascensore a cura e spese
del singolo condomino; L’installazione dell’ascensore in forza di delibera assembleare; La
legge 13/89 e l’art. 1120 secondo comma c.c.;
La legge 122/90 sui parcheggi; L’istituzione
di nuovi parcheggi pertinenziali; Le differenze tra i parcheggi pertinenziali e i nuovi parcheggi destinati a servire le unità immobiliari
ai sensi dell’art. 1120 secondo comma c.c.
Quattordicesima lezione
2 dicembre 2014, martedì
Avv. Eugenio Antonio Correale – Dott. Patricia
Berrebi- Geom. Massimiliano Bianchini
L’assemblea di approvazione del rendiconto
e del preventivo:
Il diritto del condominio di esprimere il voto in
20 gennaio 2015 martedì
Arch. Annalisa Galante
Il risparmio energetico e la valorizzazione
del patrimonio edilizio:
Tecnologie e strategie costruttive; L’obiettivo
dell’autosufficienza energetica; Il risparmio
energetico e i sistemi di incentivi.
esito ad informazione chiara e completa; Il diritto del condomino di conoscere le imputazioni delle quote di spesa;
La tenuta della contabilità e la sua presentazione ai condomini:
L’individuazione dei prospetti da inviare in
preparazione dell’assemblea; La compilazione
del rendiconto dei suoi allegati e dei prospetti
di riparto; Il settimo comma dell’art. 1130 c.c.
ed il registro di contabilità, quale componente
del rendiconto; L’art. 1130 bis c.c. e l’elaborazione dei dati relativi alla gestione economica
del condominio; La redazione del preventivo;
La redazione dei prospetti di riparto.
Ventunesima lezione
23 gennaio 2015 venerdì
P.I. Sergio Colombo
Le norme per la prevenzione degli incendi:
Le tipologie degli edifici e le prescrizioni di
legge; I nulla osta; I collaudi; Le ispezioni.
Quindicesima lezione
Dottor Luigi Donzelli
Profili fiscali nella amministrazione immobiliare:
Il condominio nel sistema fiscale italiano;
L’imposta di bollo; L’imposizione fiscale sugli
immobili; Regime sanzionatorio; Il condominio sostituto d’imposta.
Ventiduesima lezione
Avv. Laura Gilardoni
Il contratto:
Le trattative; L’accordo delle parti; La causa;
L’oggetto; La forma; Le clausole penali, le
clausole vessatorie; Le clausole abusive e la
tutela del consumatore; La nullità e l’annullabilità; La risoluzione per inadempimento.
Sedicesima lezione
Dottor Alessandro Zucchelli
La trasmissione del pensiero mediante la parola per l’Amministratore Condominiale:
Teoria e pratica per farsi capire meglio.
Ventitreesima lezione
3 febbraio 2015, martedì
Avv. Tiziano Membri
Diciassettesima lezione
19 dicembre 2014, venerdì
Dottor Giuseppe Marchioni
Il trattamento del professionista nell’ordinamento tributario:
Gli elementi che qualificano l’esercizio di arti
e professioni nell’ambito dell’attività di lavoro
autonomo; Le scritture contabili dell’esercente arti e professioni e la loro tenuta e conservazione; La tutela del professionista in occasione
delle verifiche e degli accertamenti.
Diciottesima lezione
9 gennaio 2015, venerdì
P.I. Gino De Simoni
Gli impianti termici:
I sistemi fumari per gli apparecchi autonomi
nei condomini esistenti; I sistemi fumari presenti nel condominio; I camini singoli; I sistemi collettivi; Variabili del funzionamento
di un sistema fumario; La termoregolazione e
contabilizzazione unifamiliare in Lombardia;
problematiche connesse all’uso delle valvole
termostatiche; valvole termostatiche – rumorosità; bilanciamento dell’impianto; Contabilizzazione acqua calda sanitaria Obbligatorietà
del progetto.
Diciannovesima lezione
Ing. Antonio De Marco
Gli impianti elettrici comuni:
Il Decreto 37 del 22 gennaio 2008; La sicurezza degli impianti; Le imprese abilitate; L’adeguamento degli impianti e la messa a terra. La
sicurezza degli impianti. Le imprese abilitate. L’adeguamento degli impianti e la messa a
terra.
Ventesima lezione
l’amministratore
La compravendita e la mediazione immobiliare:
La forma nella compravendita; Il compromesso e il rogito; La trascrizione del preliminare;
L’oggetto della compravendita; Le garanzie
del venditore, le decadenze e le prescrizioni;
La proposta irrevocabile d’acquisto; La mediazione; Gli obblighi del mediatore; La provvigione; La normativa antiriciclaggio.
Ventiquattresima lezione
10 febbraio 2015 martedì
Avv. Luca Saccomani
L’appalto (Iª):
Concetti generali. Appalto e lavoro subordinato. Appalto e contratto d’opera. Appalto e
subappalto. La forma del contratto ed suoi allegati. Il committente nel condominio ed i suoi
ausiliari. La prevenzione degli infortuni ed il
D.Lgs. 81/2008. Le obbligazioni del committente: il pagamento del corrispettivo all’appaltatore. La “revisione del prezzo”. Obbligazioni
accessorie del committente. Le obbligazioni
dell’appaltatore: l’esecuzione dell’opera; le
variazioni. Altri obblighi a carico dell’impresa.
Venticinquesima lezione
Avv. Luca Saccomani
L’appalto (IIª):
I poteri del committente: il controllo dell’attività dell’appaltatore ed il recesso dal contratto; Cenni in tema di responsabilità contrattuale
ed extracontrattuale; La responsabilità extracontrattuale delle parti; La responsabilità per
inadempimento del committente e dell’appaltatore; La garanzia dell’appaltatore per i difetti
palesi; La garanzia ordinaria biennale; La responsabilità decennale per i gravi difetti; La
responsabilità del progettista e del direttore
dei lavori; Il coinvolgimento del committente
nelle vicende relative agli obblighi dell’appaltatore verso i dipendenti e verso lo Stato.
33
Il programma
Ventiseiesima lezione
20 febbraio 2015 venerdì
Dottor Dario Guazzoni - Ing. Giuseppe Degradi
L’assicurazione; La polizza globale fabbricati:
Il rischio assicurato; La responsabilità civile;
Le clausole vessatorie; La tutela dell’assicurato, inteso come “consumatore”; La prescrizione;
I brokers assicurativi; Le agenzie di assicurazione i rapporti e le convenzioni fra le Compagnie per la gestione dei sinistri; La quotazione
del rischio; Polizza globale fabbricati: garanzie
e condizioni particolari; La coassicurazione indiretta e la concorrenza di più polizze che coprono il medesimo rischio; La liquidazione dei
sinistri; I rapporti e le convenzioni fra le Compagnie per la gestione dei sinistri.
Ventisettesima lezione
La locazione degli immobili nel codice civile
e nelle leggi speciali:
Il contratto di locazione nella disciplina del codice civile; Il regime di blocco degli affitti¸ La
legge dell’equo canone e la sua parziale abrogazione; La legge sui “Patti in deroga”; La legge
N° 431 / 98 sulle nuove locazioni abitative; Le
norme vigenti, di carattere generale o di specifica applicazione; Foresterie e altri contratti che
possono essere confusi con la locazione regolata da norme speciali; Obblighi del locatore e
del conduttore.
Ventottesima lezione
3 marzo 2015 martedì
Avv. Paola Mina
Locazione di Immobili ad uso di abitazione:
Ambito di applicazione della Legge n. 431 del
9/12/1998; La forma del contratto e la sua registrazione – La “cedolare secca” (D. L.vo 14
marzo 2011 n. 23 in materia di federalismo fiscale); Le locazioni libere: a) durata – rinnovo
automatico alla scadenza del primo quadriennio e/o diniego di rinnovo; b) rinnovo e/o disdetta alla scadenza del secondo quadriennio; Il
c.d. secondo canale o “contratti convenzionati”:
durata, diniego di rinnovo alla prima scadenza,
rinnovo e/o disdetta; Le locazioni transitorie;
Le locazioni a studenti universitari; Il canone
e l’aggiornamento ISTAT nelle diverse tipologie contrattuali; Il recesso del conduttore; I
patti contrari alla legge; Le norme della Legge
392/78.
Ventinovesima lezione
6 marzo 2015, venerdì
Avv. Marina Figini
La locazione di immobili ad uso diverso:
L’ambito di applicazione della Legge
27/07/1998 n. 392; Tipologie contrattuali e casi
di esclusione; La durata e la scadenza del contratto; La destinazione d’uso; Il recesso del
conduttore; Il diniego di rinnovo alla prima scadenza; Il canone; L’aggiornamento ISTAT; Gli
oneri accessori: suddivisione tra conduttore e
locatore; L’indennità per la perdita di avviamento; Sublocazione e cessione del contratto;
Successione nel contratto; Il diritto di prelazione in caso di vendita; Il diritto di riscatto; Il diritto di prelazione in caso di nuova locazione; I
patti contrari alla legge.
34
Trentesima lezione
10 marzo 2015, martedì
Avv. Bruna Vanoli Gabardi
Rapporti tra proprietà privata e pubblica
amministrazione; gli interventi edilizi:
Classificazione; Procedimenti di assentibilità; Disciplina dei sottotetti; Disciplina dei parcheggi; Mutamento di destinazione; Interventi
abusivi e sanatoria.
Trentunesima lezione
13 marzo 2015, venerdì
Avv. Marina Figini- Arch. Carola Rozzoni Ferrè
La trascrizione:
La nota di trascrizione; gli atti soggetti a trascrizione; il principio della continuità delle trascrizioni;
Il catasto e gli strumenti per l’imposizione
tributaria sugli immobili:
L’Ufficio del Territorio; La nuova organizzazione degli uffici; I certificati catastali; Le
nuove procedure computerizzate; la trascrizione
Trentaduesima lezione
Dottor Vincenzo Di Domenico
Il contratto di lavoro subordinato:
Il rapporto di lavoro subordinato; tipi d’assunzione; il contratto di somministrazione lavoro;
lavoratori extracomunitari; contratto collettivo di lavoro documenti obbligatori; la retribuzione; orario di lavoro; le assicurazioni sociali;
evento infortunistico; norme disciplinari risoluzione del rapporto di lavoro preavviso.
Trentatreesima lezione
Ing. Cristoforo Moretti
Sicurezza in condominio:
Inquadramento degli obblighi legislativi; La
sicurezza nello studio professionale; La tutela del dipendente di condominio; Appalti non
edili; Casi pratici.
Trentaquattresima lezione
Ing. Cristoforo Moretti
Sicurezza nei cantieri edili:
Campo di applicazione; il committente ed il responsabile dei lavori; i coordinatori per la sicurezza; la notifica preliminare; la verifica di
idoneità tecnico professionale; casi pratici.
Trentacinquesima lezione
7 aprile 2015, martedì
Ing. Gianluigi Pirovano
La verifica e la manutenzione delle strutture degli edifici:
Il degrado degli immobili, le patologie di degrado dei materiali, l’evoluzione del fenomeno
di degrado, l’indagine diagnostica, i materiali e
le tecnologie, i cicli di recupero.
Trentaseiesima lezione
Ing. Roberto Leonardo
La gestione degli impianti di ascensori:
Le normative sulla sicurezza degli impianti: la
progettazione; la costruzione; la gestione; gli
organismi certificati e notificati; le Imprese incaricate della manutenzione
l’amministratore
Trentasettesima lezione
Dottor Giuseppe Marchioni
Profili fiscali nella amministrazione immobiliare; l’imu:
Le agevolazioni fiscali nel campo immobiliare;
L’imposizione fiscale nei contratti di locazione;
Le sanzioni ed i ricorsi.
Trentottesima lezione
Dottor Giuseppe Rigotti
L’organizzazione del tempo:
La qualità del tempo.
Trentanovesima lezione
5 maggio 2015, martedì
Avv. Luca Saccomani
La responsabilità civile:
La responsabilità civile in generale; La responsabilità civile nel condominio degli edifici; La
responsabilità contrattuale dei partecipanti al condominio; La responsabilità contrattuale parziaria
interna ed esterna tra i partecipanti al condominio; La responsabilità contrattuale dei partecipanti al condominio nell’ipotesi dell’eccesso di potere
dell’amministratore. La responsabilità extracontrattuale dei partecipanti al condominio; Le singole fattispecie: l’art. 2051 c.c.; La responsabilità
derivante da infiltrazioni da lastrico solare; responsabilità solidale ex art. 2055 c.c. o parziaria
ex artt. 1123 e 1126 c.c.;. La responsabilità di cui
all’art. 2053 c.c: (Rovina di edificio): La responsabilità di cui all’art. 2050 c.c. (attività pericolose;
La responsabilità contrattuale dell’amministratore di condominio; La responsabilità extracontrattuale in proprio o in concorso con i condomini
dell’amministratore di condominio.
Quarantesima lezione
12 maggio 2015, martedì ore 19,00
Dottor Giulio Benedetti- Avv. Eugenio Antonio
Correale
Le responsabilità penali:
Il reato nel condominio e il procedimento penale;
Il reato: 2.A) Concetti generali; 2.B) Delitti e contravvenzioni; Il procedimento penale:3.A) Concetti generali; 3.B) Iter del procedimento avanti il
Tribunale e la Corte di Assise 3.C) Iter del procedimento avanti il Giudice di Pace; 4: La responsabilità penale colposa dell’amministratore
condominiale; 5: I singoli delitti colposi di interesse per l’amministratore nel codice penale: 5.A)
Il reato di crollo colposo; 5.B) Il reato di incendio colposo; 5.C) Il reato di lesioni colpose; 5.D)
Il reato di omicidio colposo; 6: Altri reati: 6.A)
Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina (art. 677 cod. pen.);6.B) Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone
(art. 659 cod. pen.); 6.C) Inosservanza dei provvedimenti dell’autorità (art. 650 cod. pen); 6.D)
Appropriazione indebita (art. 646 cod. pen.); 6.E)
Ingiuria e diffamazione (artt. 594 e 595 cod. pen.);
6.F) Minaccia (art. 612 cod. pen.); 6.G) Danneggiamento (art. 635 cod. pen.); 6.H) Deturpamento
e imbrattamento di cose altrui (art. 639 cod. pen.
0re 20,30
Rag. Leonardo Caruso
Saluti ai corsisti.
CHIUSURA DEL CORSO
Sicurezza edifici
e lavoratori
PERICOLI CONDOMINIALI
Pericoli
condominiali
a cura di Cristoforo Moretti
a cura di Cristoforo
Moretti
Questa rubrica si occupa di evidenziare situazioni di pericolo presenti nei condomini italiani.
Questa
rubrica si occupa di evidenziare situazioni di pericolo presenti nei condomini italiani.
A prescindere dall’eventuale applicabilità al condominio delle leggi sulla sicurezza del lavoro, gli edifici non devono
Aessere
prescindere
dall’eventuale applicabilità al condominio delle leggi sulla sicurezza del lavoro, gli
pericolosi per chi li abita, per chi ci lavora, per chi li visita: i codici e la giurisprudenza ci insegnano da sempre che
edifici
non
devono
pericolosi per chi li abita, per chi ci lavora, per chi li visita: i codici e la
i danni ingiusti devonoessere
essere evitati.
giurisprudenza
insegnano
da sempre
che
i danni ingiusti
devono
essere evitati.
Le immagini checi
seguono
vogliono
contribuire
a diffondere
una cultura
di prevenzione.
Le immagini che seguono vogliono contribuire a diffondere una cultura di prevenzione.
73. Illuminazione interna pericolosa
Dopo le schede ai numeri 6 e 17,
torniamo a segnalare casi di
apparecchi illuminanti montati in
posizioni
tali
da
rendere
oggettivamente molto rischiosa
l’operazione di sostituzione delle
lampadine.
In entrambi le situazioni illustrate,
montata la scala di servizio (a
destra presente sul posto ed a sua
volta da appoggiare sui gradini
della scala in marmo a sbalzo...), il
manutentore dovrebbe lavorare
privo di protezioni laterali, senza
potersi tenere alla scala portatile
(perché gli servono due mani per
smontare la plafoniera) e privo
anche della possibilità di vincolare
un’eventuale
imbragatura
di
sicurezza a qualche punto fisso.
MIGLIORAMENTI POSSIBILI – Spostare i corpi illuminanti in posizioni più intelligenti.
36
l’amministratore
Sicurezza edifici
e lavoratori
74. Scivoli
Corridoio comune, classico tubo basso (arancione, ben visibile: lo vedo), pavimento con doppio scivolo
centrale (grigio su grigio, non segnalato, non lo vedo perché sto guardando il tubo): ecco il tipico rischio
di scivolamento e caduta dovuto ad una banalissima mancanza di segnalazione. Basterebbe evidenziare
con strisce a pavimento ogni cambio di pendenza, senza bisogno di arrivare all’eccesso - raffigurato in
alto a destra - di una segnalazione vista su un marciapiede, peraltro con pendenza disegnata al contrario
(per convenzione grafica la freccia deve sempre puntare nel verso della salita).
MIGLIORAMENTI POSSIBILI – Poche e ben visibili strisce antisdrucciolo e tutto cambia.
l’amministratore
37
Sicurezza edifici
REQUISITI DEGLI STRUMENTI DI
MISURA: CONTATORI D’ACQUA
E CONTATORI DI CALORE
Antonio De Marco
“… se non puoi misurarlo, non puoi migliorarlo! …”
(Lord Thomas W. KELVIN - 1824 – 1907)
La misura di una grandezza può definirsi come l’operazione mediante la quale si stabilisce una correlazione univoca e monotòna fra le grandezze geometriche,
fisiche, chimiche, termodinamiche, ecc… e la serie dei
numeri reali positivi.
La misura di una grandezza è misurata mediante uno
strumento di misura che può essere a misura diretta
(quando il valore della grandezza si ottiene leggendo la posizione di un indice su una scala) oppure a
registratore (quando, come risultato finale dell’operazione si ottiene un diagramma registrato su carta o
supporto informatico che viene sottoposto a lettura con
mezzi idonei.
Uno strumento di misura deve garantire un elevato
livello di tutela metrologica affinché le parti possano reputare affidabile il risultato della misurazione.
La progettazione e la fabbricazione dello strumento,
devono essere di elevata qualità per quanto riguarda
le tecnologie di misurazione e la sicurezza dei dati da
misurare.
Portata e campo di misura
Ogni strumento di misura è definito da una portata minima ed una portata massima. Si definisce portata minima, il valore minimo della grandezza che esso può
misurare, mentre la portata massima è il massimo valore rilevabile. L’intervallo tra la portata minima e quella
massima si definisce campo di misura dello strumento.
38
Generalmente il campo di misura è tanto minore quanto maggiore è la sensibilità dello strumento.
È noto che per portata di un fluido si può intendere
sia quella volumetrica espressa in mc/sec o l/h e sia
quella massica espressa in kg/sec. Nel caso dell’acqua
(incomprimibile) si adotta la portata volumetrica per
i contatori sul servizio potabile o igienico – sanitario,
mentre si adotta la portata massica quando svolge funzioni di fluido termovettore (riscaldamento / condizionamento).
In ogni caso la portata è legata alla sezione di passaggio (diametro del tubo) che rimane invariabile, ed alla
velocità di passaggio (Q = v x S) che può variare ad
esempio con il variare della prevalenza di una pompa. Quindi i contatori devono essere installati in modo
adeguato, e cioè in modo che il flusso che li attraversa risulti laminare (filetti fluidi paralleli e con velocità
uniforme) e non turbolento (moto del fluido vorticoso,
sovrapposto e disordinato), perché si potrebbero avere
false indicazioni.
Gli strumenti di misura e la legge
I dispositivi ed i sistemi di misura sono soggetti alla
Direttiva 2004 /22 / CE – cosiddetta Direttiva MID
Metrological Instrument Directive – recepita con il
D.Lvo 2 febbraio 2007 n. 22. Sono pertanto inclusi i
seguenti strumenti di misura:
-contatori dell’acqua, destinati alla misurazione di volumi d’acqua pulita, fredda o riscaldata;
-contatori del gas;
-contatori di energia elettrica attiva;
-contatori di calore;
l’amministratore
Sicurezza edifici
Il Decreto definisce i requisiti cui devono conformarsi
i dispositivi e i sistemi, ai fini della loro commercializzazione e messa in servizio per le funzioni di misura
giustificate da motivi di interesse pubblico, sanità pubblica, sicurezza pubblica, ordine pubblico, protezione
dell’ambiente, tutela dei consumatori, imposizione di
tasse e di diritti e lealtà delle transazioni commerciali.
Transazione commerciale e vendita diretta
Gli strumenti di cui trattasi sono destinati ad essere utilizzati in tutte le transazioni commerciali in cui si paga
un corrispettivo per avere un servizio: per transazione
commerciale di vendita diretta, si intende una operazione in cui:
-il risultato della misurazione è la base su è determinato il prezzo da pagare;
-almeno una delle parti interessate dalla transazione relativa alla misurazione è un consumatore o qualsiasi altra parte che richieda un livello analogo di protezione;
-tutte le parti della transazione accettano il risultato
della misurazione sul posto e sul momento;
Servizio di pubblica utilità
È considerato servizio di pubblica utilità quello svolto
da un ente o azienda erogatore / erogatrice di elettricità,
gas, riscaldamento o acqua.
-Marcatura di conformità
La conformità di uno strumento di misura a tutte le
disposizioni del Decreto è attestata dalla presenza, sul
medesimo della marcatura CE e della marcatura metrologica supplementare sotto specificata:
la marcatura metrologica supplementare è costituita dalla lettera maiuscola M e dalle ultime due cifre
dell’anno di apposizione della marcatura, iscritti in un
rettangolo. L’altezza del rettangolo è uguale all’altezza
della marcatura CE.
Si deve segnalare che la documentazione tecnica, riferita ai contatori, allegata al progetto (vedasi pagina 4 e
pagina 5 del fascicolo) non riportano i dati e le marcature sopra indicati.
-Commercializzazione e messa in servizio
Gli strumenti di misura, disciplinati dal presente decreto, sono commercializzati e messi in servizio, per le funzioni di misura, solo se muniti di marcatura CE e della
marcatura metrologica supplementare.
-Informazioni che debbono essere apposte sullo strumento e informazioni di cui esso deve essere corredato
Sullo strumento di misura debbono essere apposte le seguenti iscrizioni:
-marca o nome del fabbricante;
-………………….
-omissis….
-istruzioni relative all’installazione, alla manutenzione, alle riparazioni, alle messe a punto consentite.
Documentazione tecnica
La documentazione tecnica deve descrivere in modo
intelligibile la progettazione, la fabbricazione ed il funzionamento dello strumento di misura e deve consentire
di valutare la conformità dello stesso ai requisiti fissati
dal Decreto.
La documentazione tecnica deve essere sufficientemente dettagliata per assicurare:
a)la definizione delle caratteristiche metrologiche;
b)la riproducibilità dei risultati delle misure degli strumenti prodotti quando essi sono correttamente tarati avvalendosi degli opportuni mezzi previsti;
c)l’integrità dello strumento;
Indicazione del risultato
L’indicazione del risultato deve avvenire mediante visualizzatore o copia stampata.
L’indicazione del risultato deve essere chiara, inequivocabile ed accompagnata dalle marcature ed iscrizioni
necessarie ad informare l’utilizzazione del risultato in
questione. In condizioni d’uso normali, deve essere possibile un’agevole lettura del risultato fornito.Gli strumenti di misura, devono essere costruiti in modo tale da
indicare ad entrambe le parti della transazione, il risultato della misurazione. Ogni strumento di misura, deve
l’amministratore
39
Sicurezza edifici
essere dotato di visualizzatore metrologicamente
controllato, facilmente accessibile al consumatore
senza ausilio alcuno.
Immunità elettromagnetica
Gli strumenti di misura non devono essere influenzati da campi magnetici statici e da campi elettromagnetici a frequenza di rete
CONTATORI DELL’ACQUA
Il contatore
Il contatore dell’acqua è uno strumento inteso a misurare, memorizzare e visualizzare, in condizioni di
conteggio, il volume d’acqua che passa attraverso il
trasduttore.
Generalmente il contatore è posto al confine tra la
rete di distribuzione e l’impianto di utente.
I parametri che caratterizzano un contatore sono i
seguenti:
-Portata minima Q1
Rappresenta la portata d’acqua minima in presenza
della quale il contatore dell’acqua fornisce indicazioni che soddisfano i requisiti in materia di errore
massimo tollerato.
-Portata di sovraccarico Q4
La portata di sovraccarico è la portata più elevata in
presenza della quale il contatore può funzionare in
modo soddisfacente per un breve periodo di tempo senza deteriorarsi.
-Condizioni di funzionamento e campo di portata
Il fabbricante deve specificare le condizioni di funzionamento nominali dello strumento e in particolare, i valori del campo di portata devono soddisfare le seguenti
condizioni:
Q3/ Q1 >= 10
Q2/Q1 = 1,6
Q4/Q3 = 1,25
-Errore massimo tollerato
L’errore massimo tollerato, positivo o negativo, per i
volumi compresi tra la portata di transizione Q2 – compresa – e la portata di sovraccarico Q4 è:
3% con temperatura dell’acqua maggiore di 30°C
(come nel nostro caso)
-Portata di transizione Q2
L’errore massimo tollerato, positivo o negativo, per i
volumi compresi tra la portata minima Q1 – compresa
– e la portata di transizione Q2 – esclusa – è pari al 5%
indipendentemente dalla temperatura dell’acqua.
Rappresenta il valore di portata che si situa tra la
portata permanete e la portata minima, e in presenza
del quale il campo di portata è diviso in due zone:
la “zona superiore” e la “zona inferiore”. A ciascuna
zona corrisponde un errore massimo tollerato specifico.
Il fabbricante deve specificare se il contatore è progettato per misurare il flusso inverso. In tal caso, il volume del flusso inverso deve essere sottratto dal volume
accumulato, oppure registrato separatamente. Al flusso
normale e al flusso inverso si applica il medesimo errore tollerato.
-Portata permanente Q3
CONTATORI DI CALORE
Rappresenta la portata più elevata in presenza della
quale il contatore è in grado di funzionare in modo
soddisfacente in condizioni d’uso normali, vale a
dire in presenza di un flusso stabile o intermittente.
Un contatore di calore è uno strumento destinato a misurare il calore che, in un circuito di scambio termico,
è assorbito o rilasciato da un liquido denominato liquido di trasmissione di calore (o fluido termovettore).
Sicurezza edifici
Un contatore può essere del tipo monoblocco, completo, oppure (come avviene generalmente) composto
dalla combinazione di più “sottounità”
-sensore di flusso o portata;
-coppia si sensori di temperatura (mandata e ritorno);
-calcolatore
Per l’adozione dei contatori si adottano le seguenti
grandezze:
θ = temperatura del liquido di trasmissione del calore;
θi = valore di temperatura all’ingresso del circuito di
scambio termico;
θout = valore di temperatura all’uscita del circuito di
scambio termico;
δθ = differenza di temperatura θi – θout; con δθ ≥ 0
θmax = limite superiore di temperatura ai fini del corretto funzionamento del contatore entro l’errore massimo tollerato;
θmin = limite inferiore di temperatura ai fini del cor-
retto funzionamento del contatore entro l’errore massimo tollerato;
q = portata del liquido di trasmissione del calore l/ h
oppure mc/h o mc/sec;
qs = valore massimo di q consentito per brevi periodi
ai fini del corretto funzionamento del contatore;
qp = valore massimo di q consentito in permanenza ai
fini del corretto funzionamento del contatore;
qi = valore minimo di q consentito ai fini del corretto
funzionamento del contatore;
P = potenza termica dello scambio termico in W o kW
oppure kCal/h (1 Kcal / h = 1,16 W)
Ps = limite superiore di P consentito ai fini del corretto
funzionamento del contatore;
Il fabbricante deve specificare i valori nominali delle
condizioni di funzionamento.
Schema tipico di base per l’installazione di un contatore sul ritorno dell’impianto.
l’amministratore
41
Sicurezza edifici
LE PICCOLE ATTIVITÀ DEL
CONDÒMINO VOLONTEROSO
Cristoforo Moretti
In queste note proviamo ad affrontare un argomento
quasi sacrilego, che a molti amministratori fa distogliere lo sguardo, alzare le spalle ed affermare “basta che io non ne sappia niente”: le attività del tipo
fai-da-te svolte da condòmini volonterosi nelle parti
comuni. Il tema è spinoso principalmente perché è
stato approfondito poco, ma anche perché si presta a
facili fraintendimenti e forse perché manca (o sembra mancare) giurisprudenza specifica.
del fare”, art. 31, comma 1-bis). La manutenzione edile fai-da-te non è “tollerata”, è
lecita: chi la esegue in proprio non ricopre il
ruolo di “committente” e non è quindi soggetto agli obblighi in materia di sicurezza nei
cantieri. Diverso è il discorso per opere edili
che non siano classificabili come manutenzioni, quali per esempio la ristrutturazione e
la nuova costruzione, ma non dimentichiamo che esiste anche la cosiddetta “autocostruzione”, una particolare pratica edilizia
non solo lecita, ma anzi favorita. Diverso
ancora è il rilievo sulla pericolosità che un
committente “che fa cose” nel suo cantiere
edile potrebbe introdurre verso i lavoratori in
appalto; questo caso non è oggetto di queste
note, dove si intende esaminare solo il proprietario che fa-da-sè nella proprietà immobiliare, senza lavoratori intorno.
Suddividiamo i concetti per punti. Attenzione, alcune frasi potrebbero contraddire convincimenti diffusi
e proseguire nella lettura può portare ad irritazione,
pessimismo e fastidio.
1) Per fai-da-te intendiamo l’atto di eseguire
interventi di manutenzione edile o impiantistica o attività domestiche nella propria casa
(“domo”) o più genericamente interventi o
attività eseguiti dal proprietario all’interno
della proprietà immobiliare. Dove il proprietario diventa esecutore.
2) La manutenzione edile eseguita in fai-date non è vietata dalla legge, e difatti nessuno si ritiene un delinquente se ritinteggia le
pareti della cameretta del figlio o sostituisce
la piastrella rotta sulla parete del bagno; è
possibile che qualche paletto limitativo venga introdotto dai regolamenti edilizi locali,
ma in generale “In caso di lavori privati di
manutenzione in edilizia realizzati senza ricorso a imprese direttamente in economia
dal proprietario dell’immobile, non sussiste
l’obbligo della richiesta del documento unico di regolarità contributiva (DURC) agli
istituti o agli enti abilitati al rilascio” (legge
98/2013 di conversione in legge del “decreto
42
3) La manutenzione impiantistica ordinaria
(fatti salvi casi specifici quali, per esempio,
gli ascensori e gli impianti di produzione
calore) non richiede alcuna particolare abilitazione. Fin dall’avvento della legge 46/90
e del suo regolamento di attuazione (dPR
447/91) la ordinaria manutenzione – cioè gli
interventi “finalizzati a contenere il degrado
normale d’uso nonché a far fronte ad eventi
accidentali che comportino la necessità di
primi interventi, che comunque non modifichino la struttura essenziale dell’impianto o
la loro destinazione d’uso” – è perfettamente
lecita in fai-da-te. E nessuno, si spera, si sente in colpa quando sostituisce una lampadina
sulla abat-jour del proprio comodino da notte, visto che persino le norme CEI ammettono (bontà loro) che le lampadine possano
l’amministratore
Sicurezza edifici
essere sostituite in autonomia da “persone
comuni”.
4) Le attività domestiche che si fanno in casa
propria sono concettualmente diverse dal lavoro domestico, che per definizione è “lavoro” ed è regolato da precisi obblighi assicurativi e previdenziali, seppur non di prevenzione infortuni. Il fai-da-te in quanto tale
non è mai lavoro domestico, proprio perché
non è “lavoro”.
5) Il fai-da-te non è neppure volontariato,
che è definito dalla legge 266/91 come l’attività prestata “tramite l’organizzazione di
cui il volontario fa parte, senza fini di lucro
anche indiretto ed esclusivamente per fini di
solidarietà”. Roba diversa dal fai-da-te.
6) Ancora, non è fai-da-te l’atto di eseguire manutenzioni o attività domestiche per conto
terzi a fronte di un corrispettivo; il fai-da-te
si contraddistingue dal “lavoro” per le caratteristiche necessarie di gratuità ed autonomia. Non essendo lavoro, per le attività faida-te non si può mai parlare di sicurezza sui
luoghi di lavoro.
7) Allargando l’orizzonte al mondo condominiale, non è fai-da-te l’eventuale coercizione
che potrebbe ravvisarsi in una delibera che
imponga a qualcuno di eseguire opere in
spazi comuni: “nessuna prestazione personale o patrimoniale può essere imposta se
non in base alla legge” (Costituzione della Repubblica Italiana, art.23). Ed inoltre
“L’Assemblea dei condomini ha la facoltà di
decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l’approvazione
del bilancio preventivo e consuntivo, ma le
è esclusa la possibilità di imporre al singolo
condomino l’obbligo di pulire le scale in un
dato momento, o di provvedervi attraverso
un proprio pulitore. Nel caso l’Assemblea
assuma una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini
statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali
la legge non consente ad essa di incidere
(Cassazione Civ. n. 16485 del 22 novembre
2002).
8) È quindi lecita o illecita l’autopulizia delle
scale comuni da parte dei condòmini, ove
si stia parlando di scelta libera, autonoma e
gratuita? Questa è una domanda alla quale la
sentenza sopra citata sembra aver dato una
risposta indiretta: è illecita la coercizione;
nulla si dice contro l’iniziativa autonoma.
9) Tra i diritti del singolo condòmino c’è
l’art.1102 cc: “Ciascun partecipante può
servirsi della cosa comune, purché non ne
alteri la destinazione e non impedisca agli
altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare
a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.” Il
miglior godimento della cosa comune può
prevedere modificazioni che includano la
piccola manutenzione edile o impiantistica,
nei limiti previsti dalla legge? Questa è una
domanda, a cui segue: perché no?
10)Giurisprudenza, codici e leggi alla mano,
quali sono i poteri-doveri dell’amministratore per eventualmente impedire che un
condòmino, di propria libera iniziativa ed a
costo zero, esegua piccole opere di manutenzione sulle parti comuni, di cui è appunto con-dominus? Questa è ancora un’altra
domanda, alla quale l’art.1102 cc potrebbe
fornire una prima risposta, mentre spunto di
riflessione deve essere l’assenza di condanne
ad amministratori per opere eseguite (spontaneamente e gratis) da condòmini infortunati o deceduti. E casi purtroppo ce ne sono.
11)Perché l’amministratore dovrebbe impedire
il fai-da-te condominiale, ove non vietato
dalla legge? Questa terza domanda è forse
la più interessante: “per evitare rogne” potrebbe essere una buona risposta, in tempi in
cui un GIP rifiuta l’archiviazione chiesta dal
PM per l’amministratore condominiale nel
triste caso del bambino morto per un vaso di
fiori, caduto da un balcone privato a Roma.
“Per evitare responsabilità” potrebbe essere
un’altra risposta, ma allora torniamo al punto 10: dove sono i poteri-doveri dell’amministratore? Dove risiede l’obbligo giuridico
di cui all’art.40 del codice penale? Se non
l’amministratore
43
Sicurezza edifici
troviamo obblighi giuridici perché parlare di
responsabilità?
12)Che cosa deve evitare l’amministratore per
non rischiare di mettersi nei guai con le proprie mani? Certamente, deve evitare di promuovere delibere che coinvolgano se stesso
o l’assemblea su attività in fai-da-te; le indispensabili e determinanti caratteristiche di
gratuità e, soprattutto, di autonomia rendono
il tema di nessuna pertinenza assembleare,
producendo quindi eventuali delibere nulle
ed anzi sospette di pagamenti occulti e attività coercitive già valutate dalla Cassazione.
Il fai-da-te è per definizione libero, soggetto
a ripensamenti in qualunque momento e per
questo motivo non regolabile (cioè contrattualizzabile) in alcun modo.
13)L’amministratore deve anche evitare di farsi
coinvolgere per l’utilizzo di attrezzature condominiali che, di fatto, lo corresponsabilizzerebbero: scalette vecchie abbandonate (o
riposte?) nelle parti comuni, ma anche scale
portatili nuove acquistate “per i condòmini o
per gli operai”, sono da evitare come la peste. Gli operai le attrezzature di lavoro se le
devono portare con sé, affinché la responsabilità non esca dal perimetro della ditta o del
lavoratore autonomo, mentre i campioni del
fai-da-te, se vogliono esercitare i loro diritti,
usino proprie scale portatili. Non è materia
da amministrazione condominiale, non è interesse della collettività: è libero arbitrio del
singolo che, fino a prova contraria, non può
essere contrastato se non con strumenti giuridici, quasi sempre assenti.
In conclusione, evitando di ribadire che i luoghi
condominiali in genere non devono essere pericolosi e che gli impianti devono rispettare la legge,
aggiungiamo che l’amministratore non deve fingere
di ignorare palesi situazioni irregolari e tollerate o
promosse dai condòmini in nome di un presunto risparmio: “È configurabile un rapporto di lavoro subordinato, con il conseguente obbligo di versamento
dei contributi previdenziali relativi all’assicurazione
generale obbligatoria, nell’ipotesi di un condòmino
che, senza disporre di una propria organizzazione
autonoma, svolga giornalmente attività di pulizia
delle scale in favore del condominio” (Pret. Parma,
31 marzo 1980).
Infatti “il perfezionamento del rapporto di lavoro
può ben avvenire per fatti concludenti, anche nei
confronti di un soggetto giuridico non personificato, qual è il condominio” (Cassazione Civile, sentenza n.5297 depositata il 6 marzo 2014) ed essere
obbligati ad assumere un condòmino che fingeva di
svolgere fai-da-te, con tutti i risvolti sanzionatori del
caso e le conseguenze civili e penali, è un’esperienza
non augurabile e che deve essere prevenuta in tutti i
modi possibili.
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44
l’amministratore
Sentenze
La presente rubrica è a cura dell’avv. Eugenio Antonio Correale e si compone di due parti
per ogni sentenza: l’estratto ed un breve commento dello stesso avv. Correale
1245. Amministratore, emolumenti non corrisposti. Obbligatorietà della mediazione civile.
In caso di controversia riguardante il mancato pagamento dei compensi professionali in favore
dell’amministratore, questo dovrà preliminarmente convenire dinanzi ad un organismo di mediazione il condominio, pena la improcedibilità della domanda giudiziale. Tribunale di Bari,
Ordinanza 26 maggio 2014
È agevole riportare il testo del provvedimento, molto stringato: “considerato che il presupposto
della domanda attorea è costituito comunque dall’adempimento delle obbligazioni nei rapporti
tra Amministratore e Condominio di tal guisa da ritenere che la fattispecie in esame ricada nella
materia del condominio per la quale è previsto l’esperimento del procedimento di mediazione
quale condizione di procedibilità giudiziale; visti e applicati gli artt. 5 – i bis e 6 del D.Lgs. n.
28/2010 aggiornato alla L 9 agosto 2013 n. 98; P.Q.M. - (omissis) assegna alle parti il termine di
quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione”. Il provvedimento sorprende
alquanto, poiché è ben noto che la normativa sulla mediazione civile rende obbligatorio l’esperimento del relativo procedimento per le cause condominiali e che l’articolo 71 quater disp. att c.c.
statuisce che si intendono per controversie in materia di condominio soltanto quelle derivanti
dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del
codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice. Quasi
tutti i commentatori avevano accolto interpretazione rigorosa della previsione normativa, che
appare limitata da precisi riferimenti normativi e che difficilmente può ritenersi riferita anche
alla lite per omesso pagamento dei compensi dovuti all’amministratore- mandatario. Tuttavia,
non stupisce la tendenza ad applicazione alquanto estensiva che si ravvede nella decisione in
commento ed in molte altre, anche del nostro Tribunale. La procedura di mediazione civile può
costituire buona occasione per tutelare al meglio gli interessi dei contendenti e sarebbe fuori luogo lamentarsi per provvedimenti che debordano da visione forse corrette ma anche formalistiche.
1246. Mediazione civile. Assenza ingiustificata di una parte al primo incontro del procedimento
In caso di sinistro stradale, la compagnia di assicurazione che non partecipa alla mediazione
adducendo quale giustificazione la fondatezza delle proprie ragioni, ostacola il corretto esplicarsi degli strumenti conciliativi e va condannata al pagamento di una somma pari al contributo
unificato dovuto per il giudizio e al doppio delle spese processuali per responsabilità aggravata
ex art. 96 c.p.c. (Tribunale di Roma, sezione tredicesima civile, sentenza 29 maggio 2014)
La mediazione civile, tornata obbligatoria dal settembre del 2013, stenta a farsi strada nella nostra cultura ma trova sostenitori anche eccessivamente convinti. Si può essere buoni sostenitori
del nuovo strumento e si può constatare che anche il lievitare dei costi della giustizia ordinaria ne
rende molto ragionevole l’utilizzazione. Si deve segnalare, tuttavia, un qualche eccesso comuni-
l’amministratore
45
Sentenze
cativo, che la presente massima certamente induce a rilevare. Vanno corrette le informazioni che
si sono riscontrate nella nostra stampa e va precisato che il Tribunale di Roma ha dovuto intervenire in fattispecie davvero peculiare: un giovane straniero, trasportato su un’auto che si è scoperto essere stata rubata dal suo conducente, ha subito lesioni gravissime a causa di un incidente ed
ha agito per essere risarcito dal Fondo vittime della Strada. Il Giudice ha formulato una proposta
conciliativa ex art. 185 bis c.p.c. (€ 180.000,00) alla quale il Fondo si è sottratto adducendo ragioni di rito e la palese infondatezza della pretesa avanzata dall’attore. Tale condotta processuale
è stata violentemente stigmatizzata dal tribunale, che la condannato il Fondo al pagamento delle
spese di causa e ad ulteriore somma, pari al triplo delle spese legali di giudizio) per la violazione
degli articoli 91,92 e 96 c.p.c., disponendo l’invio degli atti alla Procura Generale della Corte dei
Conti, al fine di valutare la sussistenza di un danno erariale pari alla differenza tra l’importo della
condanna e quello auspicabile in virtù dell’accordo mai raggiunto. Per noi duplice insegnamento: a non considerare le notizie di stampa che hanno travisato la vicenda e che hanno parlato della
mediazione civile (che non ha giocato alcun ruolo) ed a temere gli atteggiamenti che un giudice
possa qualificare arroganti. La partecipazione all’incontro di mediazione appare doverosa, anche
se per gli amministratori di condominio (così come per le assicurazioni) si tratta di adempimenti
che minacciano di sottrarre molto tempo alle altre incombenze.
1247. Amministratore. Attribuzioni, erogazione delle somme dovute ai fornitori. Delega ad un
terzo dell’espletamento di attività dovute dall’amministratore. Responsabilità.
L’amministratore del condominio risponde quale mandatario dell’erogazione della spesa relativa all’esercizio di servizi comuni, indipendentemente dal fatto che questi siano prodotti da
impianti a loro volta comuni ad altri condomini, e dalla circostanza che per la loro gestione non
sia stato nominato un amministratore della comunione. Pertanto, ai sensi dell’art. 1717 cod. civ.,
comma uno, l’amministratore che nell’esecuzione di tale attività di mandato sostituisca altri a
se stesso senza esservi autorizzato da ‘apposita delibera dell’assemblea condominiale, o senza
che ciò sia necessitato dalla natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita,
a nulla rilevando che la sostituzione sia conforme a precedenti prassi note ai condomini, trattandosi di circostanza che di per se non vale ad esprimere la volontà del condominio. Cassazione
civile sezione seconda sentenza n. 8339 del 9 aprile 2014.
Sentenza di particolare rilievo per gli amministratori di condominio, che dovranno ricordare innanzitutto una pesante lezione: il fatto di essersi conformati a precedenti prassi non tranquillizza
affatto; è bene confidare soltanto su autorizzazioni assembleari esplicite e chiare, mentre molto
si rischia quando si fa assegnamento su implicite o tacite accettazioni. Il principio dettato dai
giudici il seguente: la volontà del condominio si forma e si manifesta attraverso atti collegiali a
contenuto formale. Nel caso governato dalla Corte due condominii avevano stipulato una transazione con il fornitore del combustibile, divenendo così debitori solidali di un certo importo.
L’occasione aveva indotto uno dei due amministratori coinvolti a versare le somme maturate
successivamente nelle mani del suo collega, incaricandolo di erogare l’intero dovuto all’impresa.
Il meccanismo si è inceppato quando il fiduciario ha incassato i denari senza versarli al comune
creditore, che ha agito per il pagamento ed ha costretto i malcapitati condomini a duplicare la
loro spesa. Questi ultimi, forse non del tutto ignari della prassi che si era instaurata hanno chiesto
a loro (ormai) ex amministratore di indennizzarli. La Corte ha disatteso le difese dell’ex ammi-
46
l’amministratore
Sentenze
nistratore che non ha potuto dimostrare esplicita autorizzazione dei condomini ad astenersi dal
pagare direttamente all’impresa. Fin qui, come dicono i giuristi, la questione affrontata e risolta
appare di mero fatto, ma la motivazione prosegue con ulteriore inciso che appare calibrato esattamente per dare un segno ed anche un avvertimento a coloro che meditano sull’organizzazione
del loro studi: a norma dell’art. 1717 c. c. comma uno, l’amministratore che nell’esecuzione di
tale attività di mandato sostituisca altri a se stesso senza esservi autorizzato in forza di un’apposita delibera dell’assemblea condominiale, o senza che ciò sia necessitato dalla natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita. Nulla di strano e nulla di eversivo, tanto
che sembra di dovere suggerire di recepire integralmente le indicazioni in discorso affinché chi
intende ricorrere a soggetti estranei al proprio studio (outsourcing) intenda come muoversi ed
intenda l’opportunità di verificare molto minutamente l’operato dei collaboratori esterni.
1248. Condominio. Lastrico solare accessibile unicamente da un appartamento. Assenza di titolo
contrario, prevalenza del rapporto di pertinenzialità rispetto alla presunzione di cui all’art.
1117 c.c.
Il lastrico solare che costituisca naturale proiezione dell’appartamento che ne costituisce unica
via d’accesso verso l’esterno deve ritenersi pertinenza di tale unità immobiliare. In tale caso, il
rapporto di pertinenzialità oggettivamente configurabile tra l’unità immobiliare (bene principale) ed il lastrico (bene secondario) prevale anche sulla presunzione di appartenenza al novero
delle parti comuni di cui all’art. 1117 c.c., purché non si frapponga un titolo contrario. Cassazione civile sezione seconda sentenza n. 4936 del 3 marzo 2014
La regola ermeneutica dettata dalla Corte di Cassazione appare pienamente aderente a numerosi
precedenti, dei quali si ricorda la sentenza n. 8394/1990, della quale è stata ampiamente trascritta la motivazione. Così, è stato dato ampio spazio all’esistenza di un titolo convenzionale ed è
stato precisato che in presenza di un titolo che disponga sulla proprietà delle cose “ogni ulteriore
questione diventa oziosa”. Fissato il primo livello di esame il giudice si è occupato dell’esistenza
delle circostanze di fatto sufficienti per radicare due diversi rapporti di pertinenzialità, poiché
il lastrico serve quale proiezione verso l’esterno di un appartamento e nel contempo serve per
coprire le unità immobiliari sottostanti. La Corte ha ritenuto di assegnare prevalenza alla funzione di incrementare le facoltà spettanti al proprietario dell’appartamento posto al livello del
terrazzo, del quale costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, talché si deve
ritenere che la terrazza sia destinata non solo e non tanto a coprire una parte del fabbricato, ma
soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è
contiguo, costituendo di esso una proiezione all’aperto.
1249. Distanze legali. Applicabilità delle norme sulle distanze legali ai rapporti tra condomini.
Le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, a
condizione, tuttavia, che siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni;
propriamente, in ipotesi di contrasto, la norma speciale in materia di condominio prevale e determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze, per cui, ove il giudice constati
il rispetto dei limiti tutti di cui all’art. 1102 cod. civ., deve ritenersi legittima l’apposizione di una
canna fumaria in aderenza al muro perimetrale e a ridosso del terrazzo a livello di proprietà di
un determinato condomino. Cassazione civile sezione seconda sentenza n. 4936 del 3 marzo 2014
l’amministratore
47
Sentenze
Appare utile premettere che la Corte ha considerato che il lastrico solare in discorso fosse
di proprietà esclusiva, talché non è consentito ritenere che la dichiarazione di inapplicabilità delle norme sulle distanze legali sia derivata dalle peculiarità della fattispecie e
più precisamente dalla comproprietà del lastrico anche in capo a chi aveva annunciato
la realizzazione della canna fumaria. In questo senso appare evidente che la sentenza segna un notevolissimo avanzamento dell’impostazione precedente, quasi sempre limitata
a reputare che le regole sulle distanze non fossero applicabilità nel rapporto tra proprietà
esclusiva e parti comuni. Né è questo l’unico progresso, poiché sembra disattesa anche
ulteriore e classica dirimente, che veniva costantemente ravvisata nell’inapplicabilità
delle norme sulle distanze legali soltanto quando entrassero in discorso esigenze primarie
del condomino. È pur vero che con la sentenza n. 2741/2012 la Corte aveva affermato che
se il proprietario di un’unità immobiliare del piano attico agisce per ottenere la rimozione
di una canna fumaria posta in aderenza al muro condominiale e a ridosso del suo terrazzo,
la liceità dell’opera, realizzata da altro condomino, deve essere valutata dal giudice alla
stregua di quanto prevede l’articolo 1102 c.c. e non in riferimento all’art. 907 c.c., sulla
distanza delle costruzioni dalle vedute. Tuttavia, la incisiva novità deve ugualmente ravvisarsi, anche perché la sentenza del 2012 si era limitata a ritenere che la canna fumaria
non sia qualificabile come costruzione e quindi non aveva incentrato la propria osservazione sul tema oggi direttamente risolto.
1250. Proprietà e confini. Muro divisorio.
Il muro comune divisorio può essere sopraelevato - anche abbattendo una preesistente
rete metallica - senza necessità di consenso dell’altro comproprietario perché la relativa
facoltà, ai sensi dell’ art. 885 c.c., è svincolata dal regime normale della comunione e non
trova alcuna restrizione negli artt. 1102 e 1108 c.c. La realizzazione di una ringhiera al
disopra del muro comune non può essere qualificata come sopraelevazione. Cassazione
civile sezione seconda sentenza n. 4755 del 2 febbraio 2014
La Corte ha ricordato il chiaro disposto di due norme di legge. In primo luogo, è stato
richiamato l’articolo 885 del codice civile che consente al comproprietario di alzare il
muro comune(conforme Cass. 11.1.1997 n. 237). A norma dell’art. 885 ogni comproprietario può alzare il muro comune, ma sono a suo carico tutte le spese di costruzione e
conservazione della parte sopraedificata, salvo che il vicino non intenda renderla a norma
dell’articolo 874. Si precisa inoltre che se occorre rinforzare il muro affinché lo stesso
regga il maggior peso conseguente alla sopraelevazione, chi intenda eseguirla è tenuto a
procedere a sue spese, utilizzando eventualmente il proprio suolo. Per vero, la soluzione
scelta dalla Corte ha privilegiato altro concetto, talché è stato affermato che la costruzione di una ringhiera sulla sommità del muro di cinta non costituisce una sopraelevazione
ma un uso della cosa comune che non ne altera la destinazione e non impedisce di farne
parimenti uso. Muovendo da tale presupposto è stato deciso che il muro divisorio può
essere sopraelevato anche abbattendo una preesistente rete metallica, senza necessità di
consenso dell’altro comproprietario perché la relativa facoltà, ai sensi dell’art. 885 c.c.,
è svincolata dal regime normale della comunione e non trova alcuna restrizione negli artt.
1102 e 1108 c.c.
48
l’amministratore
Problemi del lavoro
PUBBLICATA LA LEGGE N° 78/2014 (JOB
ACT) IN MATERIA DI CONTRATTI A TERMINE
(1° parte )
PUBBLICATA LA LEGGE N° 78/2014 (JOB ACT) in materia di CONTRATTI A TERMINE (1°
Vincenzo) Di Domenico
parte
A regime la versione definitiva del decreto lavoro. Con la pubblicazione sulla Gazzetta ufficiale della legge di
conversione (la numero 78/14), si conclude la prima parte dell’intervento legislativo per favorire
l’occupazione e semplificare gli adempimenti a carico delle imprese e degli studi professionali. Qui di seguito
s’illustrerà una sintesi delle novità, che sono entrate in vigore dal 21 marzo 2014, e di fatto sostituiscono
quanto previsto dalla riforma Fornero, quali:
I CONTRATTI A TERMINE
Premessa generale
È possibile stipulare sempre contratti a tempo determinato in sostituzione di lavoratori assenti con diritto alla
conservazione del posto di lavoro (es. con il solo limite del divieto di sostituzione di lavoratori in sciopero.
malattia, ferie, maternità, etc.). È sempre necessaria l’indicazione del nome del lavoratore sostituito. I
lavoratori a tempo determinato, assunti in sostituzione di lavoratori assenti, non sono computati nel novero
delle percentuali massime di ricorso al lavoro a termine. È legittimo il contratto a termine in sostituzione che
prosegue dopo che il lavoratore assente ha mutato il titolo dell’assenza, per esempio da malattia a maternità
(Cass. 28 ottobre 1999, n. 12098).
Prima d’iniziare a trattare la gli aspetti salienti della nuova norma è bene sottolineare come il legislatore
abbia sostituito la locuzione “imprese” con quella di “datori di lavoro”, riconoscendo così la possibilità di
stipulare un contratto di lavoro a tempo determinato anche agli studi professionali sotto i 5 dipendenti.
L’ACAUSALITÀ – In questa parola sono racchiuse molte delle polemiche sollevate anche recentemente.
L’espressione significa, infatti, che il datore di lavoro non deve più necessariamente motivare il termine
di un rapporto per poter comprendere in maniera sintetica la “portata” del cambiamento. Qui di seguito si
evidenziano le due disposizioni:
PRIMA (D.LGS N° 368/2001 -L. 92/2012 – L. 99/2013)
nell’ipotesi del primo rapporto a tempo determinato, di durata non superiore a dodici mesi comprensiva di
eventuale proroga, concluso fra un datore di lavoro o utilizzatore e un lavoratore per lo svolgimento di
qualunque tipo di mansione, sia nella forma del contratto a tempo determinato, sia nel caso di prima
missione di un lavoratore nell’ambito di un contratto di somministrazione a tempo determinato ai sensi
dell’art. 20, comma 4, del D.Lgs. n. 276/2003 OGGI (L. 78/2014)
possibilità al datore di lavoro di poter “sempre” instaurare rapporti di lavoro a tempo
determinato senza causale, con la possibilità di prorogare fino ad un massimo di 5 volte ed a
condizione che si riferiscano alla stessa attività lavorativa per la quale il contratto è stato
stipulato a tempo determinato. Di conseguenza, tale contratto ora può essere prorogato come
gli altri contratti a termine, essendo allo stesso applicabile “in toto” la disciplina della proroga.
Pertanto il contratto a termine resta stipulabile nel limite massimo di 36 mesi (durata massima
dei contratti a termine), comprensivi di eventuali proroghe, con la possibilità di omettere la
causale, indipendentemente che si tratti di primo contratto
l’amministratore
49
Problemi del lavoro
PRIMA
Viene, inoltre, eliminata la vecchia ipotesi (scarsamente utilizzata) la quale rinviava alla contrattazione
nazionale oppure a quella di secondo livello (anche aziendale), la possibilità di prevedere altre ipotesi
nella percentuale del 6% all’interno del contratto “acausale”. OGGI
Se nel contratto collettivo di riferimento non è specificato un limite, i contratti a termine stipulati all’interno
di ogni realtà aziendale (Studio) potranno arrivare fino al 20% dell’organico aziendale (Studio).
Tale percentuale, in particolare, deve essere calcolata in riferimento al numero dei lavoratori a tempo
indeterminato in forza al 1° gennaio dell’anno di assunzione
La norma in esame, al comma 1 apporta un interessante ulteriore novità, ovvero l’eliminazione
dell’apposizione delle ragioni di carattere tecnico, produttivo, organizzativo o sostitutivo, anche se riferibili
alla ordinaria attività del datore di lavoro.
Il Ministero del lavoro, con il comunicato del 14 marzo 2014, ha illustrato al fine di chiarire alcuni
dubbi interpretativi in merito all’efficacia e alla reale novità dei contratti a tempo, emersi dalla
lettura del JOBS ACT, per quanto concerne le realtà imprenditoriali più piccole, che occupano
fino a 5 dipendenti, sottolineando la possibilità di poter comunque stipulare un contratto a
termine. In realtà, ciò conferma che le assunzioni a termine vengono vincolate
numericamente; infatti:
•
le realtà imprenditoriali che occupano un organico fino a 5 dipendenti potranno avere un solo
rapporto a termine;
•
le realtà imprenditoriali che occupano un organico da 6 a 12 dipendenti due dipendenti a
termine;
•
le realtà imprenditoriali che occupano un organico maggiore, oltre i 12dipendenti il 20%
LA SANZIONE
Come comportarsi nel caso di sforamento del tetto del 20% che la Legge n. 78/2014 ha introdotto con una
specifica sanzione di tipo economico, pari:
•
al 20% della retribuzione, per ciascun mese o frazione di mese superiore a 15 giorni di durata del
rapporto di lavoro, se il numero dei lavoratori assunti oltre il tetto è 1;
•
al 50% della retribuzione, per ciascun mese o frazione di mese superiore a 15 giorni di durata del
rapporto di lavoro, per tutti i lavoratori assunti oltre tetto (anche sul primo), se il numero dei lavoratori
assunti oltre il tetto è superiore a 1.
A tal riguardo è stato chiesto al Ministero se sia immediatamente operativa la norma suindicata . Il dicastero
ha risposto affermativamente sottolineando che era limitato «……. per i nuovi contratti». Inoltre il ministero
ha aggiunto che «…….lo sforamento dovuto a contratti a termine in essere può essere ricondotto nei limiti di
legge entro il 31 dicembre 2014». Ciò vuol dire, ad esempio, che se un’o Studio ha in forza 2 dipendenti a
tempo indeterminato e si trova alo stato attuale con 2 anziché 1 dipendente a termine, assunti entro il 20
marzo 2014, non sarà sanzionata per i due contratti a termine oltre soglia (il 20% di 5 dipendenti è 1) questi
non è soggetto alla sanzione amministrativa in quanto, in tal caso, si troverà nell’impossibilità “…..di
50
l’amministratore
Problemi del lavoro
stipulare nuovi contratti di lavoro a tempo determinato fino a quando non rientri nel limite percentuale
previsto”.
Infatti la prima possibilità è quella di licenziare uno dei due dipendenti a termine in quanto oltre la soglia. A
tal riguardo il datore di lavoro, a tal fine, potrebbe invocare proprio la nuova «soglia» quale giusta causa di
licenziamento perché, altrimenti, non potrebbe sciogliere il contratto (licenziamento) prima del termine.
Peraltro per i lavoratori sarebbe un vero boomerang; l’alternativa sarebbe quella di effettuare nuove
assunzioni a tempo indeterminato al fine di coprire la quota (o trasformare i contratti a termine a tempo
indeterminato di uno dei due assunti a termine e questa potrebbe essere- eventualmente- un ipotesi in sede
di contenzioso legale). Nell’esempio si tratterebbe di dover fare 4 nuove assunzioni a tempo indeterminato,
così da portare la forza lavoro a 6 unità “utili” in maniera tale da ottenere la quota di 2 dipendenti a termine.
Poiché nessuna delle due possibilità è realisticamente praticabile, soccorre la precisazione fornita dal
Ministero del Lavoro,come sopra esposta. FASE TRANSITORIA Non sono passibili di sanzione i contratti stipulati prima dell’entrata in
vigore del decreto in questione, però, prima di poter effettuare nuove assunzioni a termine
l’azienda (Studio) dovrà rientrare nel limite legale o se diverso contrattuale
Ai fini del computo del limite quantitativo quest’ultimo NON opera in riferimento a tutto l’organico
aziendale, pertanto sono escluse tutte le forme di lavoro non subordinato (quindi ad es. co.co.pro.). DIRITTO DI PRECEDENZA I dipendenti che hanno lavorato per più di 6 mesi nella stessa
azienda possono esercitare il diritto di precedenza per le future assunzioni a tempo
indeterminato. Tale diritto è esercitabile qualora le mansioni siano uguali od equivalenti a quelle
richieste dall’azienda per l’assunzione e si estingue entro un anno dalla cessazione del rapporto a
termine. N.B.: il diritto va espressamente richiamato nella lettera di assunzione. La norma, inoltre,
ha esteso il diritto di precedenza a favore delle lavoratrici madri prevedendo in particolare che:
1. il periodo di congedo di maternità (art. 16, comma 1, del D. Lgs. n. 151/2001) è utile ai fini del
raggiungimento del semestre necessario alla maturazione del diritto di precedenza;
2. il diritto di precedenza si estende anche alle assunzioni a tempo determinato effettuate dal
datore di lavoro con riferimento alle mansioni già espletate in esecuzione dei precedenti
rapporti a termine.
In conclusione è da tenere presente che la norma prevede che il contratto, come atto scritto, deve contenere
un richiamo alle disposizioni che regolano il diritto di precedenza, ovvero i commi 4-quater e 4-quinquies
dell’art. 5 del D. Lgs. n. 368/2001.
Piazza San Babila - Milano
l’amministratore
51
Varie ed eventuali
EL TOGN DELLA STRETTA
BAGNERA
Pinuccio Del Menico
El Togn in realtà si chiamava Antonio Boggia ed era nato l’antivigilia di Natale del 1799 a Urio,
sul lago di Como. Quasi un personaggio dei romanzi di Andrea Vitali, medico dall’altra parte del
lago, oppure protagonista di una canzone in dialetto laghee di Davide Van de Sfroos. El Togn non
faceva il contrabbandiere, non andava di “sfroso” oltre confine, forse perché nulla c’era allora da
contrabbandare, ma contribuì con truffe, cambiali non onorate, risse e anche un tentato omicidio a
costruirsi un palmares con tanto di condanne ed una evasione dal carcere durante una rivolta dei
detenuti. Per farla breve, el Togn a soli 25 anni decise che era meglio cambiare aria e per scegliere
la destinazione non dovette pensarci sopra troppo: la città, Milano.
Aria nuova, vita nuova? All’inizio la redenzione pareva avvenuta. Antonio Boggia, grazie alla sua
conoscenza della lingua tedesca, venne assunto in qualità di fuochista a Palazzo Cusani, sede del
comando militare austriaco allora e oggigiorno occupato dal Comando Militare Esercito Lombardia
e sede di rappresentanza della Nato. Sulla parete interna del palazzo in Brera è ancora conficcata una
palla di cannone sparata dalle truppe del maresciallo Radetzky durante le 5 Giornate di Milano. Il
palazzo voluto nel XVII secolo dal marchese di Chignolo Po, Agostino Cusani, venne venduto nel
1808 al demanio del Regno d’Italia dal pronipote Luigi, rovinato dai debiti di gioco.
Alle dipendenze degli austriaci el Togn pareva avere messo la testa a posto tanto che nel 1831 si
sposò e mise su casa. La scelta cadde su di un locale in via Nerino, 2, nello stabile di proprietà di
Ester Maria Perrocchio in cui si stabilì dandosi peraltro da fare con lavoretti di imbiancatura ed altro
al fine di migliorare il bilancio familiare. Una vita normale sconvolta il 26 febbraio 1860, quando alla
sede dei Carabinieri Reali di via della Moscova, Giovanni Murier presentò denuncia di scomparsa
della madre settantaseienne. E indovinate come si chiamava? Proprio lei: Ester Maria Perrocchio.
Le indagini fecero scoprire una procura stipulata presso un notaio di Como che nominava il Boggia
amministratore unico dei beni della donna. Venne alla luce anche il tentativo del Togn di uccidere a
colpi di ascia un suo conoscente, Giovanni Comi. Boggia venne condannato dalla giustizia austriaca
a tre mesi di manicomio criminale (anche allora pene troppo miti?) e poi tornò libero.
Dalle testimonianza raccolte durante le indagini emerse di via vai continui del Togn con calce e
mattoni in un piccolo magazzino di Stretta Bagnera, a due passi da via Torino e da piazza San Giorgio. Il locale venne perquisito ed in una nicchia murata, venne ritrovato il corpo sezionato a colpi di
mannaia di una donna. Fu ispezionata anche la cantina e li i Carabinieri trovarono altri tre cadaveri,
quello del ferramenta Pietro Meazza che con uno scritto incaricava Antonio Boggia di vendere la sua
bottega, quello del manovale e compaesano Angelo Serafino Ribbone che lo autorizzava a prelevare
i suoi averi depositati presso una anziana zia di Carate, e quello del commerciante di granaglie
Giuseppe Marchesotti.
Durante il processo el Togn, ormai divenuto famoso come “Il mostro di Milano” o “Il mostro
della stretta Bagnera” ammise i quattro omicidi , ma tentò fino all’ultimo di farsi passare per matto
arrivando anche a girare nudo per la cella. Il processo, cominciato il 18 novembre 1861, durò 5 giorni
e al termine il giudice Crivelli emano la condanna a morte.
52
l’amministratore
Varie ed eventuali
L’esecuzione avvenne l’8 aprile 1862. Il mostro di Milano sfilò su un carro tra due ali di folla
fino ad uno slargo tra i bastioni di Porta Ludovica a Porta Vigentina dove venne impiccato da
due boia appositamente giunti da Torino e da Parma, visto che Milano non ne aveva uno. Il corpo
decapitato del mostro fu sepolto nel vicino cimitero del Gentilino mentre la testa venne messa a
disposizione del Gabinetto Anatomico dell’Ospedale Maggiore su richiesta del dottor Pietro Labus e
successivamente affidate all’esame del padre della criminologia, il professor Cesare Lombroso, che,
suscitando grande clamore, ne trasse conferma delle sua teorie riguardo il criminale nato: el Togn
dell’altro ramo del lago di Como aveva i tratti dell’assassino. Successivamente la testa venne portata
a Musocco nel 1949. Nell’ottobre 2009 nel mercato dei collezionisti venne recuperata una mannaia
di proprietà dell’Ospedale Maggiore che è ora conservata al Museo di Arte Criminologica di Olevano
di Lomellina.
El Togn, Antonio Boggia, il mostro della stretta Bagnera, è passato alla storia della criminologia perché viene considerato il primo serial killer italiano e anche perché la sua fu l’ultima condanna a morte
di un civile eseguita a Milano fino alla Seconda Guerra Mondiale. La pena di morte fu infatti abolita
dal Codice Zanardelli approvato il 30 giugno 1889 ed entrato il vigore i primo gennaio successivo.
Lo stesso codice introduceva, seppur in modo molto controllato, il diritto di sciopero. Giuseppe
Zanardelli, bresciano, primo di 15 figli, fu Ministro della Giustizia, e sicuramente i frequentatori del
lago di Garda, lo ricordano anche ammirando la villa di famiglia a Toscolano Maderno.
Rimane la via Bagnera, più conosciuta come stretta Bagnera. Ovviamente c’è ancora ed è in testa
alla classifica delle strade più strette di Milano. In pratica, a specchietti ripiegati, ci passa a malapena
una Smart. Si chiama così molto probabilmente perché sede, un tempo, di antichi bagni o terme di
epoca romana.
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per il terzo anno consecutivo il comune di milano ha rinnovato la convenzione con anaci per dare,
a cura degli associati anaci, consulenze presso le sedi dei varii consigli di zona ai cittadini.
è questo un grande onore per la nostra associazione e la conferma della validità di quanto anaci è
in grado di dare all’utenza cittadina per evitare che in condominio nascano divergenze e contrasti.
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Varie ed eventuali
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Varie ed eventuali
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Varie ed eventuali
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Tasse e guai
LA RIFORMA DEL CATASTO
Romano Bionda
Come già ricordato nel numero di febbraio
di quest’anno (nell’articolo: “La revisione
del classamento catastale degli immobili”)
il legislatore, con il D.P.R. n. 138/98 (Regolamento recante norme per la revisione
generale delle zone censuarie, delle tariffe
d’estimo delle unità immobiliari urbane e
dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione dell’articolo 3,
commi 154 e 155, della Legge 662/96)) aveva disposto la revisione generale dei quadri
di qualificazione e classificazione degli immobili, rivedendone anche i criteri.
del Ministro Formica) con il quale venivano determinate, con effetto dal 1° gennaio
1992, le tariffe di estimo delle unità immobiliari urbane per l’intero territorio nazionale. A causa della mancata attuazione
della revisione catastale disposta dal D.P.R.
n. 138/98, le tariffe d’estimo del 1992 sono
rimaste in vigore fino ad ora.
Benché possa essere ritenuto superfluo,
rammentiamo che le ricordate tariffe d’estimo, moltiplicate per i vani catastali attribuiti ad ogni singola unità immobiliare
con destinazione abitativa, oppure per la
Tale revisione, disposta dal legislatore nel superficie delle unità immobiliari con di1996, seguiva di pochi anni il Decreto Mi- versa destinazione, ne determinano la rennisteriale del 27 settembre 1991 (a firma dita catastale; il relativo valore catasta-
60
l’amministratore
Tasse e guai
le, poi, lo si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti,
fissati dalla legge, i quali differiscono in
funzione sia della categoria di appartenenza dell’immobile sia del tipo di imposta a
cui l’immobile dev’essere assoggettato (ad
esempio: imposta di registro oppure IMU).
Ora, con la Legge n. 23 dell’11 marzo 2014
(cosiddetta “Legge delega”), il Parlamento ha delegato al Governo la funzione legislativa “per un sistema fiscale più equo,
trasparente e orientato alla crescita”, definendone gli oggetti e determinandone princìpi e criteri direttivi per rispettare il dettato dell’art. 76 della nostra Costituzione.
L’articolo 2 della suddetta Legge delega (in
vigore dal 27 marzo 2014) ha per oggetto la
“Revisione del catasto dei fabbricati” ad
opera di decreti legislativi che il Governo
è chiamato ad emanare entro il 27 marzo
2015.
Valore patrimoniale e rendita
Il primo obiettivo della riforma è di giungere ad attribuire a ciascuna unità immobiliare esistente sul territorio nazionale sia il
valore patrimoniale sia la rendita catastale, a differenza di quanto avviene attualmente, dove il valore patrimoniale si determina, per gli immobili a destinazione ordinaria, sulla base della rendita catastale.
Il nuovo sistema estimativo, che prevede
il coinvolgimento dei Comuni, anche ai
fini del corretto classamento di immobili
non censiti oppure non accatastati correttamente, non farà più riferimento a tariffe d’estimo, come avviene attualmente,
ma determinerà sia la rendita sia il valore
patrimoniale di ogni singola unità immobiliare sulla base di particolari “funzioni
statistiche”, assumendo il metro quadrato come parametro unitario di consistenza,
conformemente a quanto era già stato disposto con il D.P.R. n. 138/98.
In particolare:
a) per determinare il valore patrimoniale delle unità immobiliari si utilizzeranno funzioni statistiche che
esprimano “la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e
le caratteristiche edilizie dei beni”;
in altri termini, al valore di mercato al metro quadrato si applicheranno probabilmente una serie di
coefficienti, relativi all’anno di costruzione, al piano, all’esposizione,
al riscontro d’aria, all’esistenza di
ascensori, al riscaldamento (autonomo o centralizzato) ed allo stato
di manutenzione, per giungere a determinare il valore che, moltiplicato
per la superficie dell’unità immobiliare, dia come risultato il valore patrimoniale;
b) per determinare la rendita catastale
delle unità immobiliari si utilizzeranno funzioni statistiche che esprimano “la relazione tra i redditi da
locazione medi, la localizzazione e
le caratteristiche edilizie dei beni”;
in altri termini, ai valori locativi
medi annui al metro quadrato si
applicherà probabilmente una riduzione derivante dalle spese di manutenzione straordinaria, amministrazione, assicurazione ed altro, per
giungere a determinare il valore che,
moltiplicato per la superficie dell’unità immobiliare, dia come risultato
la nuova rendita catastale.
Stime dirette
Qualora non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato,
com’è prevedibile per un ingente numero di unità immobiliari “a destinazione
speciale”, che sfuggono agli algoritmi
statistici, sarà necessario ricorrere a
procedimenti di “stima diretta” utilizzando, a seconda dei casi, il criterio del
“costo” oppure il criterio reddituale.
l’amministratore
61
Tasse e guai
Federalismo catastale
Ritorna in auge la “cooperazione” tra
l’Agenzia delle Entrate ed i Comuni,
con particolare riferimento alla raccolta
ed allo scambio delle informazioni necessarie all’elaborazione dei valori patrimoniali e delle rendite, introducendo
piani operativi (concordati tra i Comuni
e l’Agenzia delle Entrate) che prevedano
anche la possibilità di affidare ai Comuni determinate funzioni catastali.
Immobili storici
Sono previste riduzioni del valore patrimoniale e della rendita catastale delle
unità immobiliari riconosciute “di interesse storico o artistico” per tener conto
dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione che gravano su di esse, con
particolare riguardo alle unità immobiliari che non sono suscettibili di essere
“messe a reddito”.
Commissioni censuarie
Il Governo è chiamato, infine, a ridefinire le competenze ed il funzionamento
delle Commissioni censuarie provinciali
e della Commissione Censuaria centrale, ampliando la platea dei soggetti che
possono essere chiamati a farne parte ed
includendo tra i loro compiti:
• la “validazione” delle funzioni
statistiche da utilizzare, ove possibile, per la determinazione dei
valori patrimoniali e delle rendite
catastali delle unità immobiliari;
• l’adozione di provvedimenti in autotutela, allo scopo di evitare, se
possibile, che i contribuenti ricorrano immediatamente alle Commissioni Tributarie contro l’attribuzione di valori patrimoniali e
di rendite catastali discutibili: in
questo caso, si dovrebbe prevedere la possibilità che il contribuente inoltri un’apposita istanza, alla
quale la Commissione censuaria
dovrà dar risposta nel giro di ses-
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santa giorni. Naturalmente, deve
restar salva la possibilità, per il
contribuente, di adire le Commissioni Tributarie competenti poiché
tra gli “atti impugnabili” (elencati
nell’art. 19 del D.lgs. n. 546/1992)
sono espressamente compresi “gli
atti relativi alle operazioni catastali indicate nell’articolo 2, comma 2” dello stesso decreto (concernenti la consistenza, il classamento delle singole unità immobiliari e l’attribuzione della rendita
catastale).
Infine, le nuove rendite, ed i nuovi valori patrimoniali, dovranno poi
essere portati a conoscenza degli interessati con adeguati strumenti di
comunicazione, non limitandosi alla
tradizionale “notifica mediante affis-
sione all’albo pretorio”.
È prevista anche una procedura di
“monitoraggio” dell’attività del Governo, che dovrà trasmettere alle
Camere una o più relazioni (di cui
la prima entro sei mesi dall’attribuzione dei nuovi valori catastali) per
illustrare gli effetti della revisione
catastale, anche al fine di verificare
l’invarianza del gettito tributario.
Prematuri suonerebbero i commenti
ai principi ed ai criteri direttivi contenuti nella “Legge delega”: decisamente più opportuno appare il rinvio
dei commenti al momento in cui il
Governo, nella veste di legislatore
delegato dal Parlamento, emanerà il
decreto legislativo sulla “riforma del
Catasto”.
Palazzo Dugnani e Giardini Pubblici Montanelli
l’amministratore
63
Le nostre tabelle
INDICI NAZIONALI DEI PREZZI AL CONSUMO PER LE FAMIGLIE DI OPERAI E IMPIEGATI
INDICE GENERALE
VARIAZIONI PERCENTUALI DEL MESE INDICATO RISPETTO ALLO STESSO MESE DELL’ANNO PRECEDENTE
ANNO GEN
FEB
MAR APR
MAG GIU
LUG
AGO
SET
OTT
NOV
DIC
2004
+ 2,0
+ 2,2
+ 1,9
+ 2,0
+ 2,1
+ 2,2
+ 2,1
+ 2,1
+ 1,8
+ 1,7
+ 1,7
+ 1,7
2005
+ 1,6
+ 1,6
+ 1,6
+ 1,7
+ 1,7
+ 1,6
+ 1,8
+ 1,8
+ 1,9
+ 2,0
+ 1,8
+ 1,9
2006
+ 2,2
+ 2,1
+ 2,1
+ 2,0
+ 2,2
+ 2,1
+ 2,1
+ 2,1
+ 2,0
+ 1,7
+ 1,7
+ 1,7
2007
+ 1,5
+ 1,5
+ 1,5
+ 1,4
+ 1,4
+ 1,6
+ 1,6
+ 1,6
+ 1,6
+ 2,0
+ 2,3
+ 2,6
2008
+ 2,9
+ 2,9
+ 3,3
+ 3,3
+ 3,5
+ 3,8
+ 4,0
+ 3,9
+ 3,7
+ 3,4
+ 2,6
+ 2,0
2009
+ 1,5
+ 1,5
+ 1,0
+ 1,0
+ 0,7
+ 0,4
- 0,1
+ 0,2
+ 0,1
+ 0,2
+ 0,7
+ 1,0
2010
+ 1,3
+ 1,3
+ 1,5
+ 1,6
+ 1,5
+ 1,3
+ 1,7
+ 1,5
+1,6
+1,7
+ 1,7
+ 1,9
2011
+ 2,2
+ 2,3
+ 2,5
+ 2,6
+ 2,6
+ 2,7
+ 2,7
+ 2,8
+3,0
+3,2
+ 3,2
+ 3,2
2012
+ 3,2
+ 3,3
+ 3,2
+ 3,2
+ 3,0
+ 3,1
+ 2,9
+ 3,1
+ 3,1
+ 2,7
+ 2,4
+ 2,4
2013
+ 2,2
+ 1,8
+ 1,6
+ 1,1
+ 1,2
+ 1,2
+ 1,2
+ 1,1
+ 0,8
+ 0,7
+ 0,6
+ 0,6
2014
+ 0,6
+ 0,5
+ 0,3
+ 0,5
+ 0,4
TABELLA DEL TASSO DEGLI INTERESSI LEGALI
ANNO
TASSO
Dal 19/04/1942 al 15/12/1990
5%
Dal 16/12/1990 al 31/12/1996
10%
Dal 01/01/1997 al 31/12/1998
5%
Dal 01/01/1999 al 31/12/2000
2,50%
Dal 01/01/2001 al 31/12/2001
3,50%
Dal 01/01/2002 al 31/12/2003
3%
Dal 01/01/2004 al 31/12/2007
2,50%
Dal 01/01/2008 al 31/12/2009
3%
Dal 01/01/2010 al 31/12/2010
1%
Dal 01/01/2011 al 31/12/2011
1,50%
Dal 01/01/2012 al 31/12/2013
2,50%
Dal 01/01/2014
64
1%
l’amministratore


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

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


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
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






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