la riforma e la morosita

LA RIFORMA E LA MOROSITA'
diNfredo Fenald*chi
a nuova formulazione dell'art. 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile
ha introdotto un obbligo, assolutamente
nuovo, a carico dell'amministratore.
Tale obbligo ha ad oggetto la comunicazione dei dati dei condòmini morosi ai creditori
non ancora soddisfatti, che ne facciano richiesta.
La norma prosegue stabilendo che i creditori del Condominio non possono agire "...nei
confronti degli obbligati in regola con i pagamenti,
se non dopo l'escusslone degli altri condomini..."
La novella è diretta a realizzare senza
dubbio l'interesse dei fornitori del Condominio,
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ma, a ben vedere, anche quello dei condomini che
risultino in regola con i pagamenti delle quote
condominiali e del Condominio in generale.
Per comprendere le ragioni della sua introduzione occorre ricordare la recente evoluzione
giurisprudenziale in materia di debiti condominiali
verso terzi.
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Per lungo tempo, secondo interpreta-
sazione a Sezioni Unite (ossia nel suo Collegio più
prestigioso, composto di nove giudici e presie-
zione assolutamente maggioritaria in dottrina e in
duta dal Primo Presidente) con la sentenza n.
giurisprudenza, si è ritenuto che i singoli condomini rispondessero solidalmente con il condominio - mero ente di gestione, privo di personalità
giuridica - delle obbligazioni assunte dal Condominio medesimo verso i lerzi.
Per rendere l'idea della portata applicativa della affermata natura solidale dell'obbliga-
9148/08 ha affermato la natura parziaria delle obbligazioni assunte dal Condominio verso
I'esterno.
zione assunta dal Condomrnio. sembra utile
ricorrere ad un esempio: ove il Condominio
avesse appaltato ad un'impresa lavori di manutenzione del fabbricato e l'appaltatore non fosse
stato pagato quest'ultimo avrebbe potuto agire
esecutivamente nei confronti del Condominio e
nei confronti diognisingolo condomino e per l'intero proprio credito.
Poteva così accadere che il condomino
in regola con i pagamenti delle proprie quote do-
vesse subire una azione
esecutiva ed essere costretto a pagare, per cosi
dire, le "colpe" dialtri (salvo
rivalsa nei confronti del
Condominio).
ll "torto" del condomino esecutato, nella
prassi, poteva essere semplicemente di essere quello
ritenuto più solvibile dal
creditore del Condominio.
Con improvviso
mutamento di indirizzo in-
terpretativo la Corte di Cas-
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ln termini sintetici ciò ha significato l'affermazione del principio per cui il creditore del
condominio " ... consegLtita la condanna dell'amm in
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nei confronti dei singoli condomini. secondo ta
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Ne è derivato un sistema in cuiè risultato
massimamente tutelato il condomino adempiente,
che ha cessato di subire conseguenze patrimoniali ne".,,@Ìmgluih'la
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Condominio.
Per tornare al-
Cas§.S,U,n. l'esempio già utilizzato
,- 914808
l'impresa appaltatrice che
non avesse trovato soddisfazione agendo contro il Condominio,
si sarebbe trovata in un gravissimo
stato di incerlezza in ordine aazioni
esecutive contro i condòmini: consultando i dati ricavabili da visure
presso la Conservatoria dei Registri
e presso il Catasto avrebbe potuto
in molti casi identificare i nominativi dei singoli
condòmini e quote millesimali attribuite alle unità
immobiliari; ma non avrebbe mai potuto sapere
quale condomino avesse pagato Ie quote di sua
spettanza e quale no.
Tale notizia, ieri come oggi, può essere
com unicata solamente dall'amministratore.
Ma prima della Riforma l,amministratore
del Condominio non avrebbe potuto e
non
avrebbe dovuto comunicare i nominativi dei morosi e ammontare delle morosità.
Non avrebbe dovuto per due ordini di ra_
gioni: da un lato I'amministratore è mandatario dei
condomini ed ha obblighi nei loro confronti, non
ha obblighi nei confronti delle controparti; dall,altro tra i doveri dell'amministratore mandatario nei
confronti del mandante vi è anche quello di riser-
azione esecutiva destinata a rimanere infruttuosa).
Si consideri poi che il medesimo ar1. 63
disp. att. c.c. novellato prevede, come già segnalato, che " ... i creditori non possono agire nei
confronti degli obbligati in regola con i pagamenti
se non dopo l'escussione degli altri condomini
Vedremo quale sarà l'interpretazione della
norma nell'ipotesi in cui l'amministratore delCon_
dominio non comunichi i dati dei condomini morosi.
Se si ritiene che in assenza di comunicazione il creditore non possa agire nei confronti di
alcun condomino, certamente il creditore del Con-
valezza.
A seguito del mutato orienta-
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l'appaltatore risultava
ingiustamente svantaggiato: non potendo co-
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Se si ritiene invece che, la mancata
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condòmini morosi e quale I'ammontare della loro morosità, di fatto, vedeva forte_
mente compressa Ia sua possibilità di recuperare
il proprio credito.
L'intervento del legislatore ha in qualche
modo riequilibrato il quadro:
a) imponendo al I'amm n istratore di comun icare
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i dati dei condomini morosi ai creditori ha posto
questi ultimi nella condizione di poter agire esecutivamente nei confronti dei primi (si è così realizzalo I'interesse dei creditori);
b) consentendo ai creditori di agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti solo
dopo aver escusso Ìnfruttuosamente il patrimonio
dei condomini morosi si e invece realizzato l,interesse dei condomini "vir1uosi".
ll legislatore ha quindi mostrato di rrtenere
che l'obbligo dei condomini abbia comunque na-
tura solidale.
Solo così si spiega la possibilità, sia pur
residuale, di aggressione del patrimonio dei con-
domini in regola con i pagamenti (consentita al
creditore del Condominio dopo l,infruttuosa
azione nei confronti dei morosi).
ll nuovo equilibrio ha però gravato di ulte_
riori obblighi e responsabilità l,amministratore del
Condominio.
Si pensiall'ipotesi di erronea indicazione
della morosità di un condomino in verità ademplente. Di un tale errore potrebbero dolersi (e riva-
lersi nei confronti dell'amministratore) sia il
condomino (costretto a difendersi di una illegittima azione esecutiva intrapresa nei suoi confronti), sia il creditore (indotto a proporre una
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l'amministratore sarà responsabile nei confronti
dei condomini in regola
sottoposti immediatamente ad azione esecutiva.
Appare chiara, quindi,
la necessità di un puntuale monitoraggio dei pagamenti ricevuti alfine di redigere
comunicazioni corrette.
Ulteriori responsabilita potrebbero sor_
gere nell'ipotesi in cui l'amministratore fornisca
dati in questione in assenza dei presupposti per
ia comunicazione.Tali presupposti sono:
a) L'esistenza di un'esplicita richlesta
b) La provenienza della richiesta da un creditore insoddisfatto
Nessuna comunicazione sarà quindi do_
i
vuta a chi non sia creditore e al creditore che
venga soddisfatto.
La norma non richiede forme particolari
per la richiesta di comunicazioni, ma dovendo
l'amministratore rispondere del proprio operato ai
condomini sembra oppoftuno fornire i dati solo in
caso di formalizzazione della richiesta con lettera
raccomandala a/r o equivalenti.
Avv. Alfredo Ferraldeschi
Consulente Legale A.N.AM M. l.
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