IVS - Collegio Geometri Padova

BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO
Standard Internazionali di Valutazione (IVS)
Market Comparison Approach (MCA)
calcolo dei prezzi marginali
Docente: geom. Antonio Ellero
CORSO PRATICANTI 2015
I PREZZI MARGINALI
Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare
esprime la variazione del prezzo totale al variare della
caratteristica. Può essere positivo , negativo o nullo.
Il prezzo totale esprime in moneta la somma complessiva
pagata (o incassata) per un immobile ad una certa data.
Il prezzo unitario medio di una caratteristica immobiliare
si calcola dividendo il prezzo totale per la caratteristica; in
genere questa caratteristica è rappresentata dalla superficie
commerciale.
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica DATA
Il prezzo marginale della DATA consente di aggiornare il prezzo
dell’immobile comparabile alla data della valutazione. Può essere
positivo, negativo o nullo.
Il prezzo marginale della data è stimato con il saggio di variazione
temporale (mensile, annuale) dei prezzi del particolare segmento
di mercato immobiliare; in alternativa può essere stimato con saggio
annuale calcolato sulle quotazioni del mercato locale.
Esempio (saggio annuale calcolato sulle quotazioni del mercato locale)
Quotazioni 2009
Zona
Valore
[euro/mq]
Zona
Valore
[euro/mq]
centro
3.250,00
centro
3.300,00
Città
Palermo
Quotazioni 2010
3.300,00-3.250,00= 1,54%
3.250,00
Esempio di calcolo del prezzo marginale della DATA
Tabella dei dati
PREZZO MARGINALE DATA
Compravendite rilevate dal mercato
Caratteristica
DATA
Acronimo
DAT
Unità di misura
euro/mese
Saggio annuo (i)
Rivalutazione 1,00%
Formula
PRZ * i/12
Prezzo e
caratteristica
UnitàA
UnitàB
UnitàC
PRZ [euro]
150.000,00
160.000,00
175.000,00
DAT [mesi]
6
7
12
p(DAT)A = 150.000 x - 0.01/12 = -125,00 euro/mese
p(DAT)B = 160.000 x - 0.01/12 = -133,33 euro/mese
p(DAT)C = 175.000 x - 0.01/12 = -145,83 euro/mese
Il segno atteso della data è NEGATIVO se il saggio di variazione è
POSITIVO (incremento di prezzo) perché la caratteristica è retrograda;
viceversa il segno atteso della data è POSITIVO se il saggio di
variazione è NEGATIVO (decremento di prezzo).
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica SUPERFICIE
Le superfici degli immobili si possono distinguere in:
- superficie principale relativa alla superficie di maggior importanza
dell’immobile;
- superfici secondarie concernenti:
- le superfici annesse relative ai balconi, alle terrazze, ecc.;
- le superfici collegate relative alle soffitte, alle cantine, ecc..
Altre caratteristiche superficiarie di appartenenza dell’immobile sono
quelle esterne (cortile, spazio condominiale, area esterna, ecc.)
Il prezzo totale degli immobili cresce all’aumentare della superficie ma
non in modo proporzionale per cui interpolando alcuni prezzi di
mercato la curva che rappresenta il prezzo totale ha la seguente
rappresentazione:
Prezzo
totale
y
Prezzo totale
0
Superficie x
Curva del prezzo totale
PREZZO TOTALE
P2
P1
P2-P1 = tgβ2
x2-x1
2
2
SUPERFICIE
X1
Il prezzo marginale è eguale
al rapporto tra la
variazione del prezzo
totale e la variazione
della superficie
X2
ossia geometricamente alla
tangente dell’angolo β2. Si
nota subito che l’angolo β2 è
minore dell’angolo α2, la
cui tangente è il prezzo
medio P2.
σi =
pi
pi
Prezzo totale
Prezzo medio
Prezzo marginale
Superficie x
Il rapporto di posizione σ individua la posizione del prezzo
marginale rispetto al prezzo medio della caratteristica
Prezzo marginale della superficie principale
senza area esterna
Prezzo totale
p1 =
P
k
S1 + ∑ π ⋅ Si
i =2
⋅σ
Rapporto di posizione
Superficie commerciale
Nota: non conoscendo il rapporto di posizione si assume come prezzo
marginale il minore dei prezzi medi. In presenza di un solo
comparabile il rapporto di posizione deve essere stimato.
Esempio di calcolo del prezzo marginale della
SUPERFICIE PRINCIPALE
Tabella dei dati
Compravendite rilevate dal mercato
PREZZO MARGINALE SUPERFICIE PRINCIPALE
Caratteristica
SUPERFICIE PRINCIPALE
Acronimo
SUP
Unità di misura
euro/mq
Indici mercantili noti
p(BAL)/p(SUP)=0,30
p1 =
Formula
P
k
S1 + ∑ π ⋅ S i
⋅σ
i =2
Prezzo e
caratteristica
UnitàA
UnitàB
UnitàC
PRZ [euro]
150.000,00
160.000,00
175.000,00
SUP [mq]
90,00
98,00
110,00
9,00
12,00
15,00
BAL mq]
p(SUP)A = 150.000 / (90 + 0,30 x 9,00) = 1.618,12 €/mq
p(SUP)B = 160.000 / (98 + 0,30 x 12,00) = 1.574,80 €/mq
p(SUP)C = 175.000 / (110 + 0,30 x 15,00) = 1.528,38 €/mq
Il prezzo marginale della SUPERFICIE PRINCIPALE (SUP) è pari al
minimo dei prezzi medi.
p(SUP) A, B, C = 1.528,38 euro/mq
Prezzo marginale della superficie principale
con area esterna
1°
° CASO: in base all’incidenza dell’area edificata
p1 =
Rapporto complementare
P(1 − c)
k
S1 + ∑ π i ⋅ Si
⋅σ
FABBRICATO
i =2
2°
° CASO: in base al prezzo medio dell’area edificata
Prezzo medio area edificata
p1 =
P − pT ⋅ ST
k
S1 + ∑ π i ⋅ Si
Superficie terreno
⋅σ
TERRENO
i =2
non conoscendo il rapporto di posizione si assume come prezzo
marginale il minore dei prezzi medi.
Esempio di calcolo del prezzo marginale della
SUPERFICIE PRINCIPALE: 1° caso
Tabella dei dati
PREZZOMARGINALESUPERFICIEPRINCIPALE
Caratteristica
SUPERFICIE PRINCIPALE
Acronimo
Formula
Prezzo e
caratteristica
SUP
Unità di misura
Rapporto Complementare (Ct)
Compravendite rilevate dal mercato
euro/mq
VT /VI = 0,20
p1 =
P(1 − c)
k
S1 + ∑ π i ⋅ Si
⋅σ
i =2
PRZ [euro]
Superficie
commerciale[ mq]
UnitàA
UnitàB
UnitàC
250.000,00
265.000,00
280.000,00
150,00
165,00
173,00
p(SUP)A = 250.000 x (1-0,20) / 150 = 1.333,33 €/mq
p(SUP)B = 265.000 x (1-0,20) / 165 = 1.284,85 €/mq
p(SUP)C = 280.000 x (1-0,20) / 173 = 1.294,80 €/mq
Il prezzo marginale della
SUPERFICIE PRINCIPALE (SUP)
è pari al minimo dei prezzi medi.
p(SUP) A, B, C = 1.284,85 €/mq
VF
TERRENO
VT
VI = VF + VT
Ct = 0,20
Cf = 0,80
Esempio di calcolo del prezzo marginale della
SUPERFICIE PRINCIPALE: 2° caso
Tabella dei dati
PREZZOMARGINALESUPERFICIEPRINCIPALE
Caratteristica
SUPERFICIE PRINCIPALE
Acronimo
Prezzo e
caratteristica
SUP
Unità di misura
UnitàA
UnitàB
UnitàC
250.000,00
265.000,00
280.000,00
Superficie
commerciale[ mq]
150,00
165,00
173,00
St [mq]
500,00
530,00
560,00
euro/mq
€/mq 100,00
Prezzo medio area edificata pT
Formula
Compravendite rilevate dal mercato
p1 =
P − pT ⋅ ST
k
S1 + ∑ π i ⋅ Si
PRZ [euro]
⋅σ
i =2
p(SUP)A = 250.000 - (100 x 500) / 150 = 1.333,33 €/mq
p(SUP)B = 265.000 - (100 x 530) / 165 = 1.284,85 €/mq
p(SUP)C = 280.000 - (100 x 560) / 173 = 1.294,80 €/mq
Il prezzo marginale della
SUPERFICIE PRINCIPALE (SUP)
è pari al minimo dei prezzi medi.
p(SUP) A, B, C = 1.284,85 €/mq
VF
TERRENO
VT
VI = VF + VT
Prezzo marginale della SUPERFICIE SECONDARIA
Prezzo marginale della
superficie secondaria
pi = p1 ⋅ π i
Prezzo marginale
superficie principale
Rapporto mercantile
Esempio di calcolo del prezzo marginale della
SUPERFICIE A BALCONI (BAL)
PREZZO MARGINALE SUPERFICIE A BALCONE
Tabella dei dati
Compravendite rilevate dal mercato
Caratteristica
Acronimo
Unità di misura
Indici mercantili noti
Formula
BALCONE
Prezzo e
caratteristica
BAL
euro/mq
UnitàA
UnitàB
UnitàC
PRZ[euro]
150.000,00
160.000,00
175.000,00
SUP[mq]
90,00
98,00
110,00
9,00
12,00
15,00
p(BAL)/p(SUP)=0,30
pi = p1 ⋅ π i
BAL[mq]
Il prezzo marginale del balcone è calcolato moltiplicando il prezzo
marginale della superficie principale (minimo dei prezzi medi per il
relativo rapporto mercantile del balcone (0,30).
Supposto che il prezzo marginale delle superficie principale sia posto
pari ad € 1.528,38 si procede con il calcolo del prezzo marginale del
balcone nel seguente modo:
p(BAL) = 1.528,38 X 0,30 = 458,51 €/mq
p(BAL) A, B, C = 458,51 €/mq
Prezzo marginale della SUPERFICIE ESTERNA
Prezzo di mercato
Prezzo marginale della
superficie del lotto
Incidenza area edificata
P ⋅ cT
pl =
⋅σ
Sl
Superficie del lotto
Rapporto di posizione
non conoscendo il rapporto di posizione si assume come prezzo
marginale il minore dei prezzi medi.
Esempio di calcolo del prezzo marginale della
SUPERFICIE ESTERNA (SUE)
Tabella dei dati
PREZZO MARGINALE DELLA SUPERFICIE ESTERNA
Caratteristica
Acronimo
Unità di misura
Rapporto Complementare (Ct)
Formula
Compravendite rilevate dal mercato
SUPERFICIE ESTERNA
SUE
Prezzo e
caratteristica
UnitàA
UnitàB
UnitàC
PRZ [euro]
270.000,00
284.000,00
315.000,00
SUE [mq]
480,00
530,00
550,00
euro/mq
VT/VI=0,25
P ⋅ cT
pl =
⋅σ
Sl
p(SUE)A = 270.000 X 0,25 / 480 = 140,63 €/mq
p(SUE)B = 284.000 x 0,25 / 530 = 133,96 €/mq
p(SUE)C = 315.000 x 0,25 / 550 = 143,18 €/mq
Il prezzo marginale della SUPERFICIE ESTERNA(SUE)
è pari al minimo dei prezzi medi.
p(SUE) A, B, C = 133,96 €/mq
TERRENO
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica STATO DI MANUTENZIONE (STM)
Lo stato di manutenzione è una caratteristica tipologica che
rappresenta principalmente il grado di deperimento fisico di un
immobile. Il suo compito consiste nel tenere conto
della
condizione dello stato di manutenzione e di conservazione
dell’immobile.
Nomenclatori
Si misura attraverso dei nomenclatori.
3
OTTIMO
Le condizioni di conservazione dell'immobile sono nello stato originario e tali
da non dover richiedere alcuna opera di manutenzione né ordinaria né
straordinaria
2
NORMALE
SCADENTE
L’unità immobiliare manifesta accettabili condizioni di conservazione, seppur sono presenti
contenuti fenomeni di degrado che richiedono interventi di manutenzione specifici e limitati
(ripresa intonaci e tinteggiature, ripristino pavimenti e riparazione infissi)
L'immobile presenta notevoli situazioni di degrado richiedenti l'esecuzione di un organico intervento di
consolidamento delle strutture e/o l'esecuzione di sostanziali opere atte alla sostituzione di elementi strutturali
(consolidamento fondazioni, risanamento e/o rifacimento strutture verticali e orizzontali), nonché il rifacimento a
nuovo di tutte le finiture per il ripristino dell’ordinaria e originaria funzionalità dell'unità abitativa (rifacimento intonaci
e tinteggiature, sostituzione pavimenti e infissi)
1
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica STATO DI MANUTENZIONE (STM)
Il prezzo marginale dello stato di manutenzione è pari all’incremento
di valore dell’immobile nel passare da uno stato inferiore a uno
superiore. Il prezzo marginale dello stato di manutenzione
corrisponde all’ammontare del costo dei lavori necessari per
consentire il passaggio da una classe (stato di manutenzione) all’altra.
3
OTTIMO
Importo lavori
2
NORMALE
Importo lavori
1
SCADENTE
Esempio di calcolo del prezzo marginale dello
STATO DI MANUTENZIONE (STM)
PREZZO MARGINALE STATO DI MANUTENZIONE
Caratteristica
MANUTENZIONE
Acronimo
STM
Unità di misura
euro
Da 1 a 2 = 15.000euro
Importo Lavori
Costo intervento
Da 2 a 3 = 10.000euro
Da 1 a 3 = 25.000euro
3
OTTIMO
10.000 €
2
NORMALE
15.000 €
1
SCADENTE
p(STM) da 1 a 2 = 15.000 euro
p(STM) da 2 a 3 = 10.000 euro
p(STM) da 1 a 3 = 25.000 euro
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica SERVIZI
Il prezzo marginale dei servizi è pari all’incremento di valore
dell’immobile nel disporre di un ulteriore servizio.
Il prezzo marginale dei servizi è stimato con il costo di impianto
deprezzato considerando la durata e la vetustà (costo di ricostruzione
deprezzato).
Essendo C il costo di impianto a nuovo (€ 7.000,00), t la vetustà (10
anni), n la vita utile (25 anni), il prezzo marginale dei servizi è pari a:
t

Ct = C ⋅ 1 − 
 n
Costo imp. a
nuovo
vetustà
vita utile
 10 
7.000 ⋅ 1 −  = 4.200euro
 25 
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica IMPIANTI TECNOLOGICI
Il prezzo marginale degli impianti è pari all’incremento di valore
dell’immobile nel disporre della dotazione di impianti nello stato in
cui si trovano. Il prezzo marginale degli impianti è stimato con il
relativo costo di costruzione a nuovo, deprezzato, considerando la
durata e la vetustà. Gli impianti tecnologici si classificano in impianti
ad uso esclusivo e impianti ad uso condominiale.
1
PRESENTE
Costo dei lavori (a nuovo)
0
ASSENTE
Se l’impianto è condominiale, l’aggiustamento
viene stimato in base alla quota di proprietà.
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica IMPIANTI TECNOLOGICI
Essendo C il costo di impianto a nuovo (€ 20.000,00), t la vetustà (15
anni), n la vita utile (30 anni), il prezzo marginale degli impianti è pari
a:
t

Ct = C ⋅ 1 − 
 n
Costo imp. a
nuovo
vetustà
vita utile
 15 
20.000 ⋅ 1 −  = 10.000euro
 30 
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica LIVELLO DI PIANO
Il livello di piano è una caratteristica posizionale che tiene conto del
livello di piano ove è collocato l’immobile. La variazione di
prezzo indotta sull’immobile all’aumentare del livello di piano
può essere positiva, in genere in presenza di un ascensore,
nulla e negativa in genere in assenza dell’ascensore.
Il prezzo marginale del livello di piano è stimato con il saggio di
variazione (l) dei prezzi del particolare segmento di
mercato immobiliare. Talvolta il mercato indica un
prezzo marginale a forfait per ogni piano di differenza
4°
°piano = 150.000 euro
5°
°piano = 165.000 euro
(165.000 – 150.000) / 150.000 = 0,10 (10%)
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica LIVELLO DI PIANO
Il saggio mercantile si esprime come saggio di variazione l tra il prezzo totale Pl del
piano considerato e il prezzo P(l+1) del piano superiore
Pl +1 − Pl
l=
Pl
Se l’immobile da valutare si trova a un piano superiore a quello
dell’immobile di confronto o sullo stesso livello, il prezzo
marginale pl+1 del livello di piano è pari a:
Pl+1 = P x l
Se l’immobile da valutare si trova a un piano inferiore
a quello dell’immobile di confronto, il prezzo marginale
p l-1 del livello di piano è pari a:
Pl −1
l
= P⋅
1+ l
Il segno del prezzo marginale varia in presenza o assenza di ascensore.
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica LIVELLO DI PIANO
Formula
Edificio con ascensore
Subject
Comparabile
Pl +1 = P ⋅ l
Edificio senza ascensore
Comparabile
Subject
Comparabile
Subject
Comparabile
Subject
l
Pl −1 = P ⋅
1+ l
Pl +1
l
= P⋅
1+ l
Pl −1 = P ⋅ l