Slides sulla Determinazione del Prezzo Marginale delle Superfici

ITALIAN MARKET COMPARISON APPROACH
0
A
+
B
C
Subject
-
Subject
FASI DELLA APPLICAZIONE DEL MARKET COMPARISON APPROACH
1. Analisi del mercato per la
rilevazione di compravendite
di beni immobili simili in
condizioni analoghe
6.TABELLA
DI
VALUTAZIONESALES
ADJUSTEMENT
GRID
7.RECONCILIATION
2.
3.
Verifica delle
informazioni
in
termini di criteri e
di segmento di
mercato
SCELTA DELLE
CARATTERISTICHE
IMMOBILIARI
ELEMENTS
OF
COMPARISON
5. Stima dei
4.TABELLA
DEI DATI
- SALES SUMMARY
GRID
prezzi marginaliADJUSTED
PRICE
8.VERIFICA
UN
METODO
CON
ALTRO
Valore
y = f ( x1 ; x 2 ; ... x n )
Principale – locali che
compongono l’unità
Annesse -Balconi
Cond.Pro-quota
Collegate-pertinenze
P
P’
Pmed
Ptot
Pmed
Pmarg
Sup
I SEI TEOREMI MERCANTILI
p'=
Pt
Sup1 + ∑ k = 2 π k S k
n
I
σ
SUP1 è la superficie principale mentre le Sk sono le altre superfici.
posizione supposto inferiore a 1. Pt è il prezzo totale rilevato.
π
sono i rapporti mercantili.σ il rapporto di
In termini operativi si calcoleranno i 3 prezzi medi scegliendo quello più basso che sarà il prezzo marginale.
I prezzi delle superfici annesse e collegate saranno ottenuti moltiplicando il prezzo marginale
precedentemente ottenuto per il relativo rapporto mercantile.
p'
p'
p'
p ' = pA
= pB
= pC
pA
pB
pC
L’analisi dei prezzi marginali e la tabella di valutazione
p1 ' = min( p A ; pB ; pc )
pk ' = p1'π
A
B
C
….
SUP 1
(100-120)xp'
(100-90)xp'
(100-110)xp'
SUP 2
(3-4)xp'xπ
(3-1)xp'xπ
(3-2)xp'xπ
I SEI TEOREMI MERCANTILI
p' =
Pt − pSq
Sup1 + ∑ k = 2 π k Sk
n
II
σ
SUP1 è la superficie principale mentre le Sk sono le altre superfici. π sono i rapporti mercantili.σ
σ il rapporto di posizione
supposto inferiore a 1. Pt è il prezzo totale rilevato. Da esso in questo caso si elimina l’incidenza della superficie condominiale,
attraverso il prodotto p (prezzo delle aree condominiali) S (estensione totale) e q (quota di pertinenza del singolo soggetto)
In termini operativi si calcoleranno i 3 prezzi medi scegliendo quello più basso che sarà il prezzo marginale. Dai tre prezzi
medi si dovrà togliere quello delle superfici condominiali. Quest’ultima potrà essere calcolata:1) moltiplicando il prezzo
medio unitario aree per il rapporto di complementarità (RR) e per il relativo rapporto di posizione(sup.princip o
sup. condomin.) 2) moltiplicando il prezzo medio unitario aree a cui sottrarre i costi di demolizione per il
rapporto di posizione delle sup. principali 3) moltiplicando il prezzo medio unitario aree a cui sottrarre i costi di
demolizione per il rapporto di posizione delle sup. condominiali 4) virtualizzando i rapporti mercantili
I prezzi delle superfici annesse e collegate saranno ottenuti moltiplicando il prezzo marginale precedentemente ottenuto per il
relativo rapporto mercantile.
L’analisi dei prezzi marginali e la tabella di valutazione
p1 ' = min( p A ; pB ; pc )
pcond ' = paree _ edif i ρ iσ
pk ' = p1'π
A
B
C
….
SUP 1
(100-120)xp'
(100-90)xp'
(100-110)xp'
SUP 2
(3-4)xp'xπ
(3-1)xp'xπ
(3-2)xp'xπ
(10-5)xpxρxσ
(10-4)xpxρxσ
(10-10)xpxρxσ
SUP
cond
I SEI TEOREMI MERCANTILI
p'=
Pt ( ρ )
Sup1 + ∑ k = 2 π k S k
n
σ
p 'SE
III
Pt (1 − ρ )
=
σ
S ING + areaest
SUP1 è la superficie principale mentre le Sk sono le altre superfici. π sono i rapporti mercantili.σ
σ il rapporto di posizione
supposto inferiore a 1. Pt è il prezzo totale rilevato. Si rileva il rapporto di complementarità fra il fabbricato e l’area di sedime a
cui si aggiunge l’area esterna. Si perviene così a due distinti prezzi uno per l’area esterna l’altro per la superficie commerciale.
In questo caso non si conosce il prezzo delle aree esterne.
In termini operativi si calcoleranno i 3 prezzi medi scegliendo quello più basso che sarà il prezzo marginale. Questo si farà per
tutte e due le aree. Il
I prezzi delle superfici annesse e collegate saranno ottenuti moltiplicando il prezzo marginale precedentemente ottenuto per il
relativo rapporto mercantile.
L’analisi dei prezzi marginali e la tabella di valutazione
p1 ' = min( p A i ρ ; pB i ρ ; pC i ρ )
A
B
C
….
pEST ' = min( p A i(1 − ρ ); pB i(1 − ρ ); pC i(1 − ρ ))
pk ' = p π
'
1
SUP 1
(100-120)xp'princ
(100-90)xp'princ
(100-110)xp'princ
SUP 2
(3-4)xp'xπ
(3-1)xp'xπ
(3-2)xp'xπ
SUP est
(10-5)xp' est
(10-4)xp'est
(10-10)xp'est
I SEI TEOREMI MERCANTILI
p' =
Pt − pS E
Sup1 + ∑ k = 2 π k Sk
n
IV
σ
SUP1 è la superficie principale mentre le Sk sono le altre superfici. π sono i rapporti mercantili.σ
σ il rapporto di posizione
supposto inferiore a 1. Pt è il prezzo totale rilevato.SE è la superficie esterna e l’area di ingombro del fabbricato. Al posto del
rapporto di complementarità fra la parte ed il tutto si conoscono i prezzi unitari delle aree edificate p ovvero il prezzo medio
unitario aree a cui sottrarre i costi di demolizione. Anche in questo caso si può determinare il predetto prezzo in
differenti maniere equivalenti a quanto detto per le aree condominiali nel teorema II.
In termini operativi si calcoleranno i 3 prezzi medi scegliendo quello più basso che sarà il prezzo marginale. Questo si farà per
tutte e due le aree.
I prezzi delle superfici annesse e collegate saranno ottenuti moltiplicando il prezzo marginale precedentemente ottenuto per il
relativo rapporto mercantile.
L’analisi dei prezzi marginali e la tabella di valutazione
p1 ' = min( p A ; pB ; pc )
'
p ext = min( p A ; pB ; pc )
pk ' = p1'π
A
B
C
….
SUP 1
(100-120)xp'
(100-90)xp'
(100-110)xp'
SUP 2
(3-4)xp'xπ
(3-1)xp'xπ
(3-2)xp'xπ
SUP est
(10-5)xpestxρxσ
(10-4)xpestxρxσ
(10-10)xpestxρxσ
I SEI TEOREMI MERCANTILI
V-VI
L applicazione del V Teorema combinazione fra il 4 ed il 2 mentre l applicazione del VI una
combinazione fra il 3 ed il 2
ALTRE VARIABILI E PREZZI MARGINALI NOTEVOLI
1.Variabili a Scale
CME
Esempi applicativi
CMA
Stato di manutenzione
Livello di Inquinamento
2.Variabili
Dicotomiche
3.Data
Presenza di Impianto
1. TABELLA DEI DATI
sales summary grid
Dati quantitativi e
qualitativi sugli
immobili
Caratteristiche
Elements of
Comparison
A
B
Subject
C
Data
Sup.int.
Sup.est.
2. TABELLA DI VALUTAZIONE
sales adjustement grid
Prezzo A
Caratteristiche
Data
Elements of
Comparison
Sup.int.
Prezzi Marginali o
Adjusted Prices
Prezzo B
Prezzo C
Sup.est.
Final Adjusted Prices (A,B,C)
3. RECONCILIATION E VERIFICA