Terrazze, più equità nelle spese

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Lunedì 17 Febbraio 2014
IMMO BILI E CONDOMINIO
Sentenza della Cassazione sulla ripartizione dei costi di ricostruzione dei lastrici solari
Terrazze, più equità nelle spese
I proprietari pagano in base ai metri quadrati coperti
Pagina a cura
DI GIUSEPPE BORDOLLI
E GIANFRANCO DI RAGO
M
aggiore equità nella
suddivisione delle
spese di riparazione o ricostruzione
del lastrico solare. Secondo una
sentenza della Cassazione (sezione seconda, n. 1451 del 23
gennaio 2014) gli appartamenti sottostanti devono contribuire nei due terzi delle spese di
cui all’art. 1126 c.c. sulla base
dei metri quadrati che risultano effettivamente coperti e non
per l’intero valore millesimale
attribuito all’unità immobiliare. Secondo il codice civile
quando l’uso dei lastrici solari
non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso
o la proprietà esclusivi sono,
infatti, tenuti a contribuire per
un terzo nelle predette spese,
mentre gli altri due terzi sono
a carico di tutti gli altri proprietari delle unità sottostanti.
Quanto sopra vale anche per
la cosiddetta terrazza a livello
(di proprietà o uso esclusivo del
proprietario dell’ultimo piano)
che svolge la stessa funzione di
copertura. In ogni caso rimangono a carico del proprietario
le spese attinenti alle parti
che non svolgono funzione di
copertura (si pensi alla manutenzione dei parapetti, alle
ringhiere ecc.).
La ripartizione della parte di spesa di 1/3. La ripartizione della spesa di un terzo
non presenta particolare difficoltà. Tuttavia nel caso in cui
il lastrico sia comune a due o
più condomini la quota andrà
divisa sulla base delle relative
percentuali di comproprietà o
uso esclusivo.
La ripartizione della parte di spesa di 2/3: i soggetti
interessati. L’obbligo di pagare le spese dei due terzi del
lastrico non deriva dalla sola
generica qualità di condomino, ma anche dal fatto di essere proprietario di una unità
immobiliare compresa nella
colonna d’aria sottostante a
esso.
Il criterio della doppia
contribuzione. Può capitare
che il condomino che ha l’uso
esclusivo del lastrico solare sia
contemporaneamente proprietario di un appartamento sottostante o di una parte di esso
(se, come nel caso risolto dalla
Cassazione, sia a due livelli):
in tal caso questi è soggetto
alla cosiddetta doppia contribuzione. In pratica sarà tenuto
al pagamento per intero della
quota di 1/3, nonché di una
quota aggiuntiva dei 2/3.
Il problema degli appartamenti parzialmente coperti: la ripartizione per
millesimi. È anche possibile
che tra gli appartamenti sottostanti al lastrico ve ne sia
qualcuno coperto solo in parte.
Tuttavia, secondo alcuni pre-
Un esempio di riparto delle spese
Rifacimento della terrazza a livello per un
preventivo di spesa totale di 60.000,00 euro
Per la ripartizione della
spesa si procede come
segue
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Le somme a carico dei
singoli condomini sono
quindi le seguenti
cedenti giurisprudenziali, l’art.
1126 c.c. farebbe riferimento
alla porzione di piano intesa
non come parte della proprietà, ma come intera unità immobiliare (anche perché detta
disposizione non distingue in
alcun modo tra immobili totalmente e parzialmente coperti
dal lastrico). Secondo questa
interpretazione sarebbe quindi
sufficiente che si trovi sotto il
lastrico solare anche una piccola parte di un appartamento perché il proprietario debba
concorrere alla ripartizione dei
2/3 delle spese con tutti i millesimi attribuiti alla relativa
unità immobiliare (tra le altre,
Trib. Pescara 5/10/2006).
Appartamenti parzialmente coperti: la ripartizione in base ai millesimi
di proprietà effettivamente
interessati dalla copertura.
In questi casi, tuttavia, come
sostenuto anche dalla Cassazione, sembra maggiormente
equo procedere a una ripartizione basata sulle effettive
quote millesimali delle porzioni di piano coperte, quindi
opportunamente rapportata
(ovvero ridotta) alla quantità
di superficie dell’unità immobiliare posta realmente al di
sotto del lastrico. In altre parole il criterio più idoneo per
suddividere questo tipo di oneri sarebbe quello di rapportarli
all’utilità che ogni proprietario
trae dalla funzione di copertura del lastrico: le unità immobiliari coperte solo in parte
non dovranno partecipare alla
ripartizione della spesa sulla
base di tutti i millesimi di competenza, ma solo con una parte determinata tenendo conto
dei metri quadrati coperti (trib.
Milano 7/11/1994).
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Condomino A proprietario esclusivo della terrazza
Condomino B proprietario unità sottostante quotata 90 millesimi (coperta
interamente dal lastrico)
Condomino C proprietario unità sottostante 80 mm (coperta interamente
dal lastrico)
Condomino D proprietario unità sottostante 60 mm (coperta per il 5%)
Condomino E proprietario unità sottostante 90 mm (coperta per il 30%)
1/3 di 60 mila euro, pari a 20 mila euro a carico di A
2/3 di 60 mila euro, pari a 40 mila euro, a carico di B-C-D-E
per D calcolo dei millesimi rapportati alla superficie coperta: 60 mm x 5%
(area in percentuale coperta) = 3 mm (rapportati alla superficie effettiva
coperta dal lastrico)
per condomino E: 90 mm x 30% = 27 mm
il totale dei millesimi da considerare è dunque il seguente: condomino B millesimi 90 + C mm 80 + D mm 3 (ridotti) + E mm 27 (ridotti) = 200 millesimi
suddividendo i 2/3 della spesa per i millesimi in tal modo ottenuti si ottiene
la somma di competenza per ogni singolo millesimo (40 mila euro : 200 =
200 euro per mm)
B pagherà 90 mm x 200 euro = 18 mila euro
C pagherà 80 mm x 200 euro = 16 mila euro
D pagherà 3 mm x 200 euro = 600 euro
E pagherà 27 mm x 200 euro = 5.400,00 euro
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L’ italia tra deficit e default
U
n libro che tratta della nascita del debito pubblico italiano
fino ad oggi, scritto dal giovanissimo ventiseienne imprenditore
Corrado Massaro, il quale analizza e descrive le cause che hanno portato
l’Italia all’attuale crisi economica, finanziaria
e debitoria. Un libro estremamente importante, che parla di un’Italia come settima potenza
al mondo in particolare sull’aspetto tecnologico imprenditoriale, ma nel contempo, descrive
politiche economiche che vanno in contrasto
con l’economia reale del nostro Paese. Un libro dunque, che ripercorre il vero processo
economico – politico che ha generato ed incrementato il debito pubblico italiano.
Poniamo alcune domande al dott. Massaro autore e imprenditore.
D: Massaro un giovane imprenditore come
lei, considerando la congiuntura economico
-finanziaria del nostro Paese, continuerà ad investire? continuerà a crederci?
R: Sicuramente la congiuntura economicofinanziaria è estremamente complicata, in
particolare se consideriamo le problematiche
speculative dei mercati finanziari che hanno
influenzato in modo negativo l’economia reale. Non so quanti giovani imprenditori credano
ancora nel nostro Paese e soprattutto non so
quanti imprenditori esteri hanno la volontà di
investire nel nostro Paese.
D: Il gruppo imprenditoriale di famiglia continuerà ad investire nel nostro Paese considerato
che opera anche in campo internazionale?
R: Il Gruppo di famiglia sta continuando ad
investire in Italia, la conferma è la divisione
metalmeccanica del gruppo, la quale sta investendo proprio in Italia, sulla produzione di
macchine utensili industriali per la deformazione dei metalli a marchio mackma®, ovviamente
la produzione è in Italia ma il mercato di riferimento è Europa e non solo. Per la divisione
Building stiamo iniziando ad investire in Europa
L’imprenditore
Corrado Massaro
già da inizio anno ma comunque continueremo
ad investire anche in Italia. Mentre la divisione carpenteria ed automazione sta iniziando
ad investire in egual modo in Italia e all’estero.
Ovviamente non nascondo preoccupazione per
tutti gli investimenti nel building in Italia considerata la crisi finanziaria ma anche politica.
D: Lei o meglio la nuova generazione ha progetti per il futuro?
R: Certo. Con mia sorella Claudia stiamo investendo nel business del web realizzando brand
e aziende.
D: Il prossimo progetto?
R: Saremo lieti di presentarlo a Marzo sarà un portale innovativo e rivoluzionario nel
mondo del Real Estate. Il progetto si chiama
“CambioImmobile®”. Ma sicuramente sia io che
mia sorella vogliamo continuare ad investire nel
web, infatti il nostro progetto è creare in brevissimo tempo diversi portali professionali, per
dare ancora più servizi agli utenti, quindi oltre a multi-brand vogliamo realizzare dei multi
portali-web per dare garanzia ed efficienza al
mondo imprenditorialee finanziari che continua ad investire in Italia.