LASTRICO SOLARE

LASTRICO SOLARE : COME VANNO RIPARTITE LE SPESE PER IL RIFACIMENTO
Avere la disponibilità di un lastrico solare o di una terrazza a livello è un pregio che crea però
non pochi problemi nel condomino che ne è proprietario o ne fa uso esclusivo, soprattutto
quando svolgono anche la funzione di copertura degli appartamenti sottostanti. Si impone subito
una distinzione tra l’uno e l’altra figura. Il lastrico solare è quella parte terminale dell’edificio
che svolge una duplice funzione, quella tipica e primaria di protezione dell’edificio stesso e
quella di superficie praticabile. E’ una parte comune dell’edificio, ma spesso accade che invece
venga assegnato in proprietà o in uso esclusivo ad un condomino. La terrazza a livello, invece,
è situata al di sopra di alcune unità immobiliari dello stabile e nel contempo sullo stesso piano di
altre ed è destinata non solo a coprire una parte del fabbricato, ma soprattutto a garantire
maggiore comodità all’appartamento al quale è contigua e di cui costituisce, a ben vedere, un
ampliamento verso l’esterno del fabbricato. Entrambe, comunque, servono da copertura agli
appartamenti sottostanti e proprio per tale loro comune funzione sono trattati dalla legge in pari
modo ai fini del riparto delle spese necessarie per la loro riparazione o ricostruzione. Tali spese
devono essere sostenute per un terzo da coloro che hanno la proprietà o l’uso esclusivo del
lastrico ( o del terrazzo) e per due terzi dai condomini a cui il lastrico o la terrazza serve come
copertura. E così, una volta individuati i primi e posto a loro carico un terzo delle spese, occorre
identificare quali sono le unità abitative poste in rigorosa proiezione verticale al di sotto del
lastrico o della terrazza e ripartire la rimanente parte di dette spese esclusivamente tra i
proprietari di queste in proporzione alle rispettive tabelle millesimali, riparametrate però in
base alla superficie di immobile effettivamente sottostante alla copertura. L’utente del lastrico o
della terrazza deve quindi contribuire nelle spese di riparazione soltanto nella misura di un terzo,
senza dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi, salvo che sia anche proprietario di
una delle unità immobiliari sottostanti il lastrico; nel qual caso è tenuto alla doppia
contribuzione in proporzione al valore millesimale dell’unità immobiliare stessa. Nulla vieta che
il regolamento di condominio predisposto dall’originario venditore preveda un diverso criterio
rispetto quello dettato dalla legge e ponga per intero a carico del proprietario del lastrico tutte le
spese di ordinaria manutenzione. Quanto alle spese da ripartirsi con il criterio predetto, esse
riguardano non solo quelle per il rifacimento o la manutenzione di quelle parti del lastrico
strettamente collegati alla funzione di copertura dei piani sottostanti, ma anche quelle relative
agli interventi che si rendono necessari come diretta conseguenza e che devono considerare
come spese accessorie: ci si riferisce alle spese per il trasporto e per la discarica dei detriti
oppure per la rimozione di piante o arredi legittimamente posizionate sul lastrico da parte del
suo esclusivo utente. Del pari dicasi per la rimozione e posa della pavimentazione, sempre che
ciò avvenga con materiale uguale o simile a quello preesistente. Non sempre così può dirsi per
il rifacimento di parapetti, di recinzioni o di balconate di proprietà esclusiva. Occorre in tale
caso valutare se detti manufatti, o parte di essi, debbano ritenersi elementi che vanno a
configurarsi come parte integrante della facciata e che anzi contribuiscono a caratterizzare
l’aspetto estetico dell’edificio: se così è, anche le spese per la loro manutenzione o ricostruzione
devono essere ripartite secondo il criterio sopra indicato. Diversamente, trattandosi di opere
destinate a rendere praticabile il lastrico e dalle quali trae vantaggio il solo condomino che le
usa, è in capo a costui che devono restare totalmente le spese per la manutenzione di esse, non
essendo possibile porre le stesse in capo a tutti i condomini.