I Giardini del Sole

Long life
I
l nostro viaggio tra gli shopping center storici e allo stesso più virtuosi del
nostro Paese ci ha portato, questa
volta, a Castelfranco Veneto, in provincia di Treviso, all'interno de I Giardini
del Sole. Il centro commerciale, gestito
attualmente da Studio Conte, è cresciuto dall'anno dell'inaugurazione a oggi di
oltre 1 milione e mezzo di visitatori, portandosi dai 3,3 milioni (dato del 1996) ai
4,9 milioni del 2012. Lo scontrino medio
per visitatore è compreso tra i 23 e i 25
euro. Il tutto mantenendo costanti due
valori: la già, di circa 23.800 mq, e il va¬
cancy rate, a zero.
A dare l'impulso verso il rinnovamento,
nel 1998, è stato il cambio della proprietà dell'ipermercato, passata a Finiper,
mentre la multiproprietà della galleria
vede protagonisti operatori come Ven¬
dramini abbigliamento, Ottica De Bona,
Pittarello Calzature e bar Predro Eis. Altro
avvicendamento determinante ha riguardato la gestione, avvenuto di conseguenza all'operazione sull'ipermercato, che è
passata da Le Gallerie del Sole a Studio
Conte. Nella pratica questo valzer di ruoli
si è riflesso sull'offerta complessiva dello
shopping center: l'ingresso dell'insegna
Iper, La Grandi i, e il rinnovo del brand
mix con operatori di livello nazionale e
internazionale.
Ulteriori fattori qualificanti, che non pos-
Inaugurato nel 1993, il centro commerciale di Castelfranco Veneto si distingue per il progressivo
ammodernamento dell'offerta. Il cambio dell'ipermercato nel 1998 e l'inserimento di marchi
nazionali e internazionali gli ha consentito di aumentare i visitatori, arrivati nel 2012 a quota
4,9 milioni
Il centro in pillole
PRIMO GESTORE
GESTORE ATTUALE
DDADDICTÀ
IUIT1AI C
rnUrnltl A INIÌIALe
PROPRIETÀ ATTUALE
DATA DI APERTURA
6LA INIZIALE
GLA ATTUALE
NUMERO INIZIALE DI PUNTI VENDITA
NUMERO ATTUALE DI PUNTI VENDITA
ANCORA ALIMENTARE/GLA
NUMERO DI MEDIEE GRANDI SUPERFICI
NUMERO DI UNITÀ DI RISTORAZIONE
INTRATTENIMENTO/TEMPO LIRERO
CON CINEMA MULTISALA/O AREA FITNESS
NUMERO DI VISITATORI INIZIALE
NUMERO DI VISITATORI ATTUALE
POSTI AUTO
LE GALLERIE DEL SOLE
STUDIO CONTE SRL - SOCIETÀ
UNIPERSONALE
Cnll T C D 7 I A D I Ì 1 CDI n i DDCCPIA
tUILI tKZIAKIU ÒHI- Ul BKtbUA
MULTIPROPRIETÀ
13/05/1993
23.813 MQ
23.813 MQ
32
39
IPER, LA GRANDE I —12 000 MQ
4 + IPERMERCATO
6
NO
3.300.00 (DATO DISPONIBILE
DAL 1996)
4 900 000 (DATO 2012)
2.800 CIRCA
CLASSE ENERGETICA/CERTIFICAZIONE LEED N D
^
retail > IG : - maggio 2013
:
sono mancare nell'analisi di un complesso commerciale, sono la location, il bacino d'utenza e l'ambiente competitivo.
I Giardini del Sole si trova in posizione
adiacente al contesto abitativo di Castelfranco, con un buon collegamento in termini di strade e di accessi che facilitano la
circolazione dei flussi. Tuttavia non è presente una fermata del trasporto pubblico
locale. Il bacino si compone, nell'isocrona
dei 20 minuti di automobile, di 190mila
residenti, di cui circa 51 mila vivono entro
i 10 minuti. I competitor, infine, sono di
dimensioni non paragonali per già. Ma
ulteriori dettagli su questi ambiti li analizziamo nell'ultima sezione dell'articolo.
Offerta commerciale,
dal 1993 a oggi
A parità di già, circa 23.800 mq, il numero dei negozi dal 1993 a oggi è aumentato, portandosi da 32 a 39, in virtù di
una progressiva ottimizzazione del taglio
delle unità. In particolare se l'ipermercato ha mantenuto inalterata la propria
già, a "concedere" qualche mq è stata la
media superficie di Vendramini. Questa,
pur mantenendo la proprietà degli spazi,
ha ridotto l'estensione del punto vendita
favorendo l'inserimento di nuovi tenant.
Quando il centro è stato inaugurato l'offerta commerciale era prevalentemente
di stampo locale, con l'ipermercato a insegna Al Grande Sole.
Negli anni alcune merceologie sono state
sostituite. Il turn over ha visto in uscita
i segmenti tappeti orientali, caramelle,
sviluppo foto, banca, computer e jeans,
mentre in entrata compaiono agenzia
viaggi (Bluvacanze), telefonia (Vodafone
One, Wind), cosmesi (Kiko make up), abbigliamento intimo (Intimissimi, ffoldenpoint, Tezenis, Undercolors of Benetton),
calze e costumi (Calzedonia), videogiochi
(Eb Games), erboristeria, bigiotteria e la
sala giochi (vedi la piantina attuale del
Centro). Oltre a Thun, non citato, in questi ultimi anni è stato inaugurato l'Iper
Station: la stazione di servizio carburanti
dell'lper con i prezzi più bassi della zona.
Al momento non sono previste nuove
aperture, mentre nel 2012 è stata la volta di Kiko make up, e Tezenis. Le grandi
superfici, oltre i 2.500 mq, sono l'ancora
alimentare Iper, la grande i, Vendramini
abbigliamento e Obi, mentre quelle comprese tra i 250 e 2.500 mq sono Cisalfa
Sport, Pittarello e Trony.
Anche l'offerta di ristorazione, che vede
in forza Autogrill con un ristorante Ciao,
Burger King e Spizzico, è migliorata con
l'apertura del forno a legna per le pizze
di Iper. Nell'area del forno, oltre alle pizze vengono offerti al cliente anche panini
e insalatone. L'Iper, la Grande i, all'interno del proprio punto vendita dispone di
una gastronomia con una vasta scelta di
piatti prodotti in loco, in grado di soddisfare i palati più esigenti.
La proposta del centro commerciale si
completa con una sala giochi e un'area
con le giostre per i bambini, mentre sul
fronte dei servizi si annoverano il Wi-Fi
gratuito, il bancomat, il Fun Car (carrellini
della spesa per I bambini fatti a forma di
macchinina) e il telefono pubblico.
La leva promozionale
Tenendo presente il fattore della territorialità, oltre alle iniziative organizzate
nelle festività canoniche (Natale, Pasqua,
Festa della mamma, ecc.) Studio Conte
ha proposto delle manifestazioni organizzate in collaborazione con associazioni, scuole, gruppi, società sportive, Onlus
e comuni delle zone limitrofe.
Tra gli eventi più importanti degli ultimi
anni spiccano le mostre su Giorgione,
Canova e la Regina Cornaro, che hanno
trasformato di fatto lo shopping center in
un museo, e l'edizione 2012 della Maratona della Castellana, che ha attraversato
la galleria del centro.
La prima di queste mostre ha visto le
riproduzioni delle opere più famose del
pittore castellano Giorgione, esposte in
originale alla mostra organizzata dall'amministrazione comunale di Castelfranco
Veneto in occasione dei 500 anni dalla
sua morte. La seconda, in collaborazione con la "Fondazione Canova Onlus",
si è dedicata allo scultore veneto e alla
Gipsoteca di Possagno (TV), che ne custodisce alcuni capolavori. Nello stand
hanno trovato spazio il gesso di Paolina
Bonaparte, la statua di Ebe, alcune splendide riproduzioni di ritratti e di opere pit-
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La mos
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toriche dell'artista, alcune immagini della
Gipsoteca e la riproduzione fedele di due
suoi abiti.
La terza prevedeva un percorso finalizzato alla conoscenza della Regina Cornaro. In esclusiva, per la prima volta, sono
state esposte al pubblico le riproduzioni
degli affreschi di Ca' Corner della Regina di Venezia, che hanno riproposto in
sequenza i momenti più significativi della
sua vita, oltre alle riproduzioni artistiche
di alcuni ritratti della regina, di quelle che
furono le sue dimore venete e della sua
vita a Cipro e a Venezia.
retaiE
-maggio2013
^ )
Long life
_
PARCHEGGIO EST
Nel futuro, al vaglio
restyling e ampliamenti
I Giardini del Sole si compone di una
struttura, con un solo livello commerciale, dotata di quattro ingressi e di un
parcheggio con 2.800 posti auto. I collegamenti interni vedono una galleria
principale fronte casse Iper e due diramazioni che dalla piazza centrale vanno
verso le due uscite lato ovest. L'accessibilità al centro commerciale è favorita
da una viabilità scorrevole, in particolare
da un'arteria importante come la SR 53,
mentre la viabilità interna e di ingresso ai
parcheggi è stata migliorata, soprattutto
in prossimità dell'area scarico merci dell'Ipermercato.
In ottica futura è importante segnalare
che sono al vaglio del consiglio di amministrazione alcuni progetti di ristrutturazione e di ampliamento del centro.
Inoltre è in corso lo studio di fattibilità per
l'installazione, al piano di copertura, di
un impianto fotovoltaico con una potenza nominale di 750 kWp, che porterebbe
un significativo risparmio sulle emissioni
di Co2. Il centro sta valutando la forma
di finanziamento più adatta per dare il
via all'impianto più green al momento
applicabile, unitamente all'intervento di
restyling dell'attuale galleria commerciale. Guardando ai lavori già portati a termine, nell'anno 2008 il centro si è dotato
di due nuovi gruppi di servizi igienici per il
pubblico, che hanno permesso l'installazione del servizio di nursery. Questi sono
dotati di materiali e impianti tecnologici
innovativi, quali l'impiego di corpi illuminanti Led, l'erogazione temporizzata
dell'acqua sanitaria, una diffusione sonora adatta al locale nursery, il trattamento
dell'acqua sanitaria con addolcitore per
UNITED COLORS OF BENETTON - Abbigliamento
GOLDEN POINT - Inlimo
CAIZEDONIA • Colza e Collumi
INTIMISSIMI - Intimo
TEZENIS Intimo
VÉNDRAMINI - Abbigliamento
UNDERCOLORS OF BENETTON Inlimo
SO ON Abbigliamento Casual e Jeanseria
PITTARELLO Calzature
NOVITÀ' - Calzature
OLTRE - Abbigliamento
FIORELLA RUBINO-Abbigliamento
C1SALFA SPORT-Abbighamento e Attrezzature sportìve_
li
12
IS
23
28
29
ME 4 ME - Bigiotteria
OROFfNO - Gioielleria, Orologeria e Argenteria
K1XO MAKE UP Cosmesi
CALEIOOS - Pelletteria
OTTICA DE BONA • Ottico
L1.SOLA VERDE - Erboristeria
DOUGLAS - Profumeria
STROILI ORO • Argenterìa, Oreficeria e Orologerie
13
19
22
26
38
31
32
33
3.4
PEDRO-EIS - Bar e Gelateria
BÜRGER KING - Fast food
CIAO • Ristorante
SPIZZICO - Pizzeria
AUTOGRILL - Bar & Snack
3
8
11
30
1A CLEAN • Lavasecco
PRESTO SERVICE - Tocco rapido e Chiavi
EDICOLA
BLU VACANZE - Agenzia Viaggi
7
IO
<
U
ÜJ
Q
<
INGRESSO 1 j à
T PARCHEGGIO OVEST
evitare la formazione di calcare e quindi
un minore utilizzo di detergenti, il trattamento igienizzante centralizzato dell'acqua a servizio dei sanitari wc e orinatoi,
l'adozione di rivestimenti e pavimenti a
basso o nullo assorbimento, l'impiego
di stuccature a pavimento con sigillante
epossidico e non cementizio per evitare
la formazioni di muffe e molto altro.
Sul fronte della sicurezza e degli impianti
tecnologici I Giardini del Sole è dotato di
un circuito video per la sorveglianza interna degli spazi comuni e di un sistema
antintrusione. Sono stati installati dei
W
INGRESSO 2
Abitanti (n.)
Famiglie (n.)
Componenti medi della famiglia (nj
Comune
CASTELFRANCO
VENETO
33.740
13.484
2,50
BAR - RISTORANTE
>
l
temporizzatori e dei crepuscolari per l'accensione e lo spegnimento delle luci. Le
affluenze sono monitorate da un software che conteggia gli ingressi e le uscite
dei clienti ogni 15 minuti. La comunicazione nella galleria è stata migliorata
con l'installazione di un sistema video
composto da 15 televisori da 42" e da
un videowall di 3x1,5 metri, posizionato
nell'area Food Court.
Costi e performance
La proprietà del centro commerciale vede
una serie di operatori, tra cui i principali
Provincia
TREVISO
Regione
VENETO
Italia
888.249
353,169
2,52
4.937.854
2.029.502
2,43
60.626.442
25.175.793
2,41
Femmine (%)
Maschi (%]
Stranieri (%)
51,ì
48,9
10,3
50,8
49,2
11,2
51,1
48,9
9,7
51,5
48,5
7,0
Meno di 25 anni (%)
Più' di 64 anni (%)
Età' media Ianni)
24,7
18,3
41,6
23,9
18,0
41,6
22,8
19,1
42,5
23,8
19,7
42,5
Forze lavoro (%)
Non forze lavoro (%)
Tasso disoccupatone
46,1
53,9
7,4
44,9
55,1
6,5
45,9
54,1
5,7
41,6
58,4
8,4
Auto per abitante (n.)
Auto > 2000cc per abitante (n.)
0,620
0,073
0,598
0,059
0,579
0,053
0,588
0,042
Numero Indice Reddito (NIR)
Numero Indice Consumo (NIC)
113
114
109
110
112
114
100
100
t^) retailS'""' - maggio 2013
CASA- TEMPO UBERO
GIOCOLANDIA - Salo Giochi e Tabaccheria
THUN Articoli da regalo
REGALANDIA - Articoli da regalo
WIND - Telefonia
EB GAMES - Videogiochi
VODAFONE ONE - Telefonia
OBI - Fai da te
TRONY- Hi-Fi Elettrodomestici
i
z
OS
ABBIGLIAMÉNTO - CALZATURE
2
5
9
li
loto
17
18
20
21
U
25
27
37
INQUADRAMENTO TERRITORIALE
Variabili socio-demografiche
IPERMERCATO
IPER CASTELFRANCO
SERVIZI
sono Iper e Vendramlni. Anche per questo motivo non è spendibile il dato sui
costi di affitto. Al contrario, invece, i costi
di gestione al mq per anno ammontano
a 4S?50 euro.
Tali costi sono controllati e gestiti dalla
direzione del centro, secondo le direttive
impartite dall'assemblea del Consorzio e
dal C.d.A., con l'obiettivo di lasciare ai
singoli operatori il massimo delle risorse
da investire nel marketing dei propri punti vendita.
Come anticipato, invece, il dato sulla
scontrino medio per visitatore è compreso tra i 23 e 25 euro, che moltiplicato
per il numero totale sui visitatori, pari 4,9
milioni nel 2012, origina un dato sulle
vendite che oscilla tra 112,7 e 122,5 milioni di euro. «Non ci sono mai stati negozi sfitti - ci ha spiegato Studio Conte - ,
L'attuale gestione e presenza nel centro
del direttore ha consentito di "pilotare"
le sostituzioni, anticipando eventuali problemi commerciali dei brand in uscita».
PLAYER PER LE FASCE ISOCRONE DELLA LOCALIZZAZIONE (Accesibilità: 20 minuti, con autostrade, traffico medio)
Fasce
isocrone
Format
Insegna
Prov.
Comune
Indirizzo
Superf.
(mq)
Dist.
(min.)
Anno
apertura
Parco Commerciale
SHOPPING DAY
TV
CASTELFRANCO VENETO Viale Europa 26
7.500
0,4
2006
Centro Commerciale
GIORGIONE
TV
CASTELFRANCO VENETO Via Valsugana 5/D
3.883
5,1
1988
Centro Commerciale
MAZZORATO PIÙ'
TV
RESANA
Via della Croce 18Loc. Castelmlnio
4.190
12,3
2001
Centro Commerciale
LE TORRI
PD
CITTADELLA
Via Nicolo' Copernico 2
5.300
18,3
2011
OS' - IO'
IO' • 15'
15' - 20'
I CENTRI COMMERCIALI PRESENTI NEL TERRITORIO
^
V
Fonte
Volpago del Montellc
Fasce isocrone
|
0 0 - 05 minuti
' 0 5 - 1 0 minuti
10-15 minuti
15-20 minuti
Strutture precedenti all'apertura
•
GIORGIONE
Strutture successive all'apertura
•
•
P.C. SHOPPING DAY
1 - MAZZORATO P I Ù '
on lire
by Sineron Inora
> 2 - LE TORRI
Bacino consolidato
Consideriamo come sempre l'isocrona
dei 20 minuti di percorrenza automobilistica, con condizioni di traffico medie, e
analizziamo i dati della popolazione residente e dei competitor forniti da Sincron
Inova.
Il bacino in termini di abitanti residenti abbraccia nella fascia dei 10 minuti
soprattutto il comune di Castelfranco
Veneto, che conta oltre 30mila abitanti, mentre nei 20 minuti è interessata
un'ampia porzione della provincia di
Treviso. Quindi focalizziamo l'analisi su
questi due ambiti.
Dal punto di vista socio-demografico,
rispetto alla media nazionale, emergono
diversi valori distintivi. Tra questi, la percentuale di stranieri sia a Castelfranco
che nella provincia di Treviso è superiore
di oltre tre punti (rispettivamente 10,3%
e 11,2% contro 7%), mentre abbastanza allineati, nell'ordine di un solo punto
percentuale, sono i numeri relativi all'età. Particolarmente positivi sono i dati
sull'occupazione: sia a Castelfranco che
nella provincia di Treviso la percentuale
di forza lavoro è superiore di oltre 3 punti rispetto alla media del Paese, con un
tasso di disoccupazione inferiore tra 1 e
2 punti percentuali.
Da notare, però, che quest'ultima voce,
rispetto alla Regione Veneto, è leggermente più alta.
Anche il dato sulle auto superiori ai 2.000
ce per abitante è significativo, soprattutto nel comune di Castelfranco, dove è
quasi doppio rispetto alla media italiana.
Ancora più esemplificati sono il Nir (Numero indice Reddito) e il Nic (Numero
indice Consumo): fatta 100 la media
italiana, Castelfranco Veneto si posiziona
rispettivamente su 113 e 114 mentre la
provincia di Treviso su 109 e 110.
Passando alla valutazione dei player nel
bacino de I Giardini del Sole notiamo la
presenza, nei 20 minuti di isocrona, di
quattro centri commerciali, ognuno dei
quali presidia le fasce 0/5, 5/10, 10/15 e
15/20 minuti.
La costante è che nessuno dei competitor
supera i 7.500 mq di già. Concludiamo
con l'analisi storica, che vede lo shopping
center Giorgione nato prima de I Gardini
del Sole. Tutti gli altri, invece, sono stati
inaugurati dopo il 2000.
Andrea Penazzi
retails
- maggio 2013
^