Sofferenze delle banche: la bomba innescata sotto il

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Foglio
11-01-2017
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Sono 101 miliardi i crediti inesigibili garantiti da case o capannoni. Igruppi
devono disfarsene da qui ai prossimi annl per gli esperti i prezzi crolleranno
Sofferenze delle banche:
la bomba innescata sotto
il mercato immobiliare
biliari a entrare in una nuova
spirale di ribassi. È l'altra fac­
cia della crisi bancaria da
ultima casa venduta all'asta "sofferenze", i crediti inesigi­
dal Tribunale di Roma prima bili.
della pausa natalizia, nel ter­
zo e ultimo tentativo di ven­ Una montagna di npl
dita, è un grazioso trilocale in su un settore in ripresa
via Giovanni Maggi, parallela Ci sono 214 miliardi di soffe­
della via Casilina tra il quar­ renze nelle banche italiane.
tiere ormai trendy del Pigne­ Crediti che hanno smesso di
to e la più periferica e degra­ essere ripagati. Quasi la me­
data via della Marranella. tà, 101 miliardi, sono garanti­
Piano rialzato, 73 metri qua­ ti da immobili: abitazioni, ca­
drati commerciali, compresi i pannoni, negozi, progetti di
12 di terrazzino, "normali sviluppo bloccati a metà, ter­
condizioni di manutenzio­ reni; ma la maggior parte, il
ne". È stata aggiudicata a 138 63%, sono immobili residen­
milaeuro,1.890 euroalmetro ziali. Il sistema bancario è
quadrato.Ilricavatoandràal­ sotto pressione per liberarsi
la Barclays Bank, che su quel- da questi crediti, lo chiede la
1'immobile aveva concesso vigilanza bancaria europea.
nel2009unmutuo da285 mi­ Chiaro che quando il vendi­
la euro. La quotazione media tore ha fretta il prezzo lo fa il
in quella via secondo il sito compratore, e il valore scen­
Immobiliare.it è di2.875 euro de. E il meccanismo che ha
al metro, per l'Agenzia delle messo alle strette il Monte
entrate è di2.475.Lo sconto è dei Paschi, obbligandolo a un
quindi stimabile tra il23% e il aumento di capitale da 5 mi­
liardi (poi saliti a 8,3). Mps
34% sui prezzi correnti.
Da Milano a Palermo i Tri­ vorrebbe liberarsi di tutti i
bunali stanno mettendo in suoi 27,6 miliardi di soffe­
vendita una quantità record renze quest'anno; Unicredit
di immobili, a prezzi da saldo. ha in corso un piano di di­
Secondo i dati dell'Osserva­ smissioni da 17,7 miliardi en­
torio immobiliare digitale, tro il 2019, entro lo stesso an­
nel2016 ci sono state in Italia no il nuovo gruppo Banco B­
98.468 aste immobiliari, il pm vuole cederne almeno 8
24% in più dell'anno prima, il miliardi e Banca Intesa è in
doppio rispetto a cinque anni trattative per cedere un pac­
fa. NellasolaLombardial'an­ chetto da 2,5 miliardi già en­
no scorso sono stati messi al­ tro la prima metà di quest'an­
l'asta 19.700 immobili, in Si­ no, solo per citare gli istituti
cilia 11.000, inLazio 8.900, in maggiori. Nei bilanci in me­
Piemonte 8.500 e in Veneto dia le sofferenze sono valuta­
7.800. Ma la cifra è destinata te al 50%. I fondi specializza­
ad esplodere e i prezzi immo- ti, comprano i crediti garan-
titi da ipoteche a cifre attor­
no al25% (è anche il valore di
cessione individuato dalla
Commissione Ue per la parte
garantita da ipoteca delle
sofferenze delle quattro ban­
che locali italiane andate in
risoluzione a fine 2015).
Secondo Andrea Clamer,
responsabile area Npl (non
performing loans) di Banca I­
fis, istituto specializzato nel­
la gestione dei crediti al con­
sumo deteriorati, da poco en­
trata anche nel business dei
crediti garantiti da immobili,
il valore medio del ricavo, do­
po i cinque -sette anni neces­
sari per la procedura di ven­
dita giudiziaria, è circa il
doppio. Da notare che in me­
dia i mutui finanziano tra
50% il 75% del valore degli
immobili (il Testo unico ban­
cario non permette di andare
oltre 1'80%), il valore a cui so­
no stati acquistati gli immo­
bili che finiscono all'asta è
quindi notevolmente supe­
riore a quello delcreditovan­
tato dalla banca.
Dopo anni di prezzi
in picchiata
Per liberarsi di parte degli
immobili senza cederli a fon­
di e società specializzate, U­
nicredit e Intesa hanno crea­
to delle strutture di vendita
proprie, simili ad agenzie im­
mobiliari.
Secondo gli ultimi dati Istat, i
prezzi delle abitazioni dal
2010 sono scesi mediamente
del 14,5% (del 19,4% quelli
delle case esistenti, del 2,6%
quelle nuove). Ma ultima-
mente il mercato ha dato se­
gnali di ripresa: non tanto nei
prezzi, che nel terzo trime­
stre 2016 segnano un timido
più 0,1% sul trimestre prece­
dente, quanto nel numero
delle compravendite, au­
mentate nel periodo d el
17,4%. A spingere gli italiani
all'acquisto è proprio la con­
venienza dei prezzi, unita a
tassi dei mutui al minimo
storico. Ma è chiaro che la
marea di esecuzioni immobi­
liari in arrivo rischia di inne­
scare un'onda ribassista. "C'è
un milione di unità abitative
in arrivo sul mercato", spiega
Luca Dondi, direttore gene­
rale dell'ufficio studi Nomi­
sma, "il rischio è un effetto
trascinamento sui prezzi tra
il 25% e il 50% dai valori at­
tuali. Per fortuna - continua
Dondi - le procedure sono
lente, una garanzia per il
mercato e anche per le ban­
che". Secondo Pietro Russo,
intermediario immobiliare
specializzato in immobili di
pregio, "il fenomeno riguar­
da più che altro le zone peri­
feriche e semi-periferiche,
dove risiedono famiglie più
vulnerabili alla crisi e quindi
all'insolvenza. Gli immobili
di alto livello hanno risentito
poco anche della crisi degli
ultimi anni. I più penalizzati
di tutti - dice ancora l'opera­
tore - rischiano di essere in­
vece gli immobili commer­
ciali, che già hanno poco
mercato".
Secondo l'ultimo studio
sul mercato immobiliare di
Nomisma, il legame che si è
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stabilito nell'ultimo decen- bilmente il settore alle flut- menochenel nostroPaeseri- delle condizioni economi­
nio tra banche e mercato im- tuazioni tipiche dei contesti schia di essere più marcato che generali". Insomma un
mobiliare "espone inevita- più finanziarizzati. Un feno- che altrove per la precarietà bolla pronta a esplodere.
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Addio ripresa
miliardi
Le sofferenze
assistite da
ipoteche che
zavorrano i
bilanci degli
istituti
di credito
italiani
In meno
I prezzi degli
immobili
potrebbero
avere
un effetto
di trascina­
mento
al ribasso del
25-50%
rispetto ai
valori di oggi
Nomisma: "Un milione di unità
abitative in vendita farà crollare
i costi al metro quadro tra il 25
e il 50%". E riguarderà le periferie
La
11 CREDITI
DETERIORATI
miliardi
Le sofferenze
di cui si
vogliono
liberare Mps,
Unicredit,
Banco-Bpm
e Intesa San
Paolo
milione
Gli immobili
che finiranno
sul mercato
nei prossimi
anni, per un
valore di
100 miliardi
di euro
L'impennata
Quanto sono
aumentate
le aste
immobiliari in
Italia dal 2011.
Solo tra
il 2015 e lo
scorso anno
sono
cresciute
del 23,6%
Sono i prestiti
emessi dalle
banche a
famiglie e
imprese, non
rimborsati. Al
suo interno
crediti
incagliati,
scaduti e
ristrutturati
sono i meno
deteriorati.
Quelli in
sofferenza
sono i più
problematici
da recuperare
L
*'' ASTE IMMOBILIARI
a.'
� .....
PUI R[GIONUIOT 96,468 I ,23,58% SU 2015)
RAFFRONTO 1011/2016H5,lo/%)
INDICI DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI
111 TRIMES!Rf 1013 • lii TRIMESTRE 2016 INDICI IB1\SE 1010,100)
90
85
90
,_
2011 2016
lnfografica di Pierpaolo Balani