Quotidiano Immobiliare

Quotidiano immobiliare – 11/04/11
Doglio: "Il fondo immobiliare partner ideale per valorizzare i
patrimoni immobiliari degli atenei italiani"
di Marco Luraschi
Mercoledì 13 aprile si svolgerà a Milano un interessante convegno organizzato da Fabrica Immobiliare Sgr e
Scenari Immobiliari dal titolo "Atenei Real Estate Dimensioni e Potenzialità del patrimonio Immobiliare delle
Università Italiane", con inizio alle ore 9,30 presso il Grand Hotel Principe di Savoia di Milano (clicca qui per il
programma e l'iscrizione). Il panel dei relatori è quantomai qualificato, infatti oltre a Marco Doglio, AD di
Fabrica Immobiliare Sgr, e Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, saranno presenti Alessandro
Balducci (Politecnico di Milano), Nicola Costantino (Politecnico di Bari), Jean Marc Deshaires (Icade
Italia/EPF), Fulvio Valerio (Siram Sì), Federico Merola (Ance), Gualtiero Tamburini (Federimmobiliare), Carlo
Petagna (Agenzia del Demanio) e Stefano Scalera (Ministero Economia e Finanze). Il mondo dei fondi
mmobiliari è in questo momento in attesa degli sviluppi riguardanti la consultazione del decreto attuativo al
decreto 78/2010 che mette a rischio alcuni operatori di questo settore. Tuttavia le potenzialità del fondo
immobiliare sono molto vaste e questo strumento è sempre più utilizzato per valorizzare importanti risorse
immobiliari del patrimonio pubblico. Come nel caso del patrimonio degli atenei.
Abbiamo chiesto a Marco Doglio, AD di Fabrica Immobiliare Sgr, di chiarirci l'idea
alla base di questo convegno e soprattutto la ragione dell'investimento da parte
della sua Sgr in questo settore. Dott. Doglio, da dove nasce l'idea di un convegno
di questo tipo e perchè Fabrica Immobiliare ha deciso di puntare su questo
segmento di mercato?
"La motivazione che ha spinto Fabrica a realizzare lo studio in collaborazione con
Scenari Immobiliari è l’esperienza pilota che la SGR ha avviato ormai più di 5 anni
fa con Aristotele, l’unico fondo immobiliare italiano sottoscritto da un ente
previdenziale pubblico, l’INPDAP, per investire in edilizia universitaria, residenze
per studenti ed istituti di ricerca. Al di là del censimento dei singoli cespiti, di per sé un fattore di assoluta
novità dal momento che un’indagine di tale portata non era mai stata realizzata prima, lo studio mira a
stimolare una profonda riflessione, che veda il coinvolgimento attivo di università ed istituzioni, sulle
opportunità di valorizzazione ed efficientamento del sistema che si celano dietro questo ingente ma poco
conosciuto patrimonio. Dalla nostra esperienza emerge che diversi atenei, a fronte di una riduzione dei
trasferimenti statali, stanno riflettendo sulle alternative di valorizzazione dei propri patrimoni immobiliari
che, come dimostra la ricerca, sono spesso consistenti ma non sempre adeguati alle effettive esigenze
didattiche."
Con che criterio è stato selezionato il panel dei relatori?
"Tra i relatori al convegno abbiamo selezionato, da un lato, operatori di primario standing per suscitare il
dibattito istituzionale, coinvolgendo il Ministero dell’Economia e delle Finanze, l’Agenzia del Demanio,
Federimmobiliare e l’Ance. Dall’altro, abbiamo voluto coinvolgere nel dibattito i diretti interessati, ovvero le
Università, ricevendo l’adesione di qualificati rappresentanti di Atenei di prestigio, in particolare del
Politecnico di Milano e del Politecnico di Bari, con l’intento di iniziare a diffondere una cultura della
valorizzazione in ambito accademico. Inoltre, sebbene lo studio sia al momento circoscritto al patrimonio
strumentale degli atenei (sostanzialmente aule ed altre strutture per la didattica), abbiamo volutamente
coinvolto nel panel due operatori specializzati nella gestione di residenze per studenti, Siram Sì e Icade
Italia, allo scopo di stimolare una riflessione a 360° su un altro possibile fronte di valorizzazione, che sarà
oggetto di un successivo approfondimento dello studio."
I fondi immobiliari sono il veicolo migliore o più adatto per valorizzare questi patrimoni?
"Seguendo la regola del buon padre di famiglia, ogni ateneo dovrebbe seguire un percorso virtuoso di
valorizzazione che, partendo dal censimento puntuale degli immobili di proprietà, si sostanzi in una
successiva fase di definizione degli spazi di cui effettivamente necessita, anche alla luce dell’evoluzione
attesa degli studenti, distinguendo tra immobili strumentali e non strumentali. Ultimo step di questo
processo è la valutazione della modalità di valorizzazione ottimale, da pianificare per ciascun immobile, che
potrebbe sostanziarsi, a seconda dei casi, nella vendita, nella locazione o nel conferimento. Con riguardo
agli immobili strumentali, in particolare, considerando che spesso gli atenei dispongono di immobili di pregio
storico, ma non sempre pienamente adeguati alle necessità didattiche, ciascuna università potrebbe
Quotidiano immobiliare – 11/04/11
valutare progetti di valorizzazione complessi, finalizzati ad esempio alla realizzazione di nuovi e più moderni
poli di insegnamento. Sia che si tratti di valorizzare il patrimonio non strumentale, sia che si intenda
riqualificare o ampliare la dotazione di patrimonio strumentale, il partner ideale per operazioni del genere è
senz’altro un fondo immobiliare, in quanto strumento trasparente (è infatti sottoposto alla vigilanza di Banca
d’Italia e Consob) gestito da un operatore professionale, la SGR, che dispone di competenze immobiliari ed
economico-finanziarie specifiche e che, rispetto a soggetti pubblici, gode di una maggiore agilità operativa
nella gestione degli incarichi. Il fondo immobiliare agevola inoltre il coinvolgimento nel progetto di altri
investitori istituzionali, in primo luogo fondazioni bancarie ed enti previdenziali, interessati, oltre che ad un
rendimento positivo nel lungo termine, alle ricadute sociali che gli investimenti universitari possono avere,
sia sul territorio sia sui propri assistiti attuali e potenziali. Dall’esperienza maturata da Fabrica tramite la
gestione del Fondo Aristotele, che gestisce 630 milioni di euro, di cui circa il 50% investito in immobili
universitari e residenze per studenti, i rendimenti lordi da locazione realizzabili in tali comparti si aggirano
indicativamente nell’intervallo del 5,0% - 5,5%. Sono rendimenti sostenibili da parte degli atenei e che
consentirebbero agli investitori istituzionali di diversificare il portafoglio dando al contempo il proprio
contributo al welfare attraverso investimenti rilevanti per lo sviluppo del Paese."
Il mercato delle residenze per studenti in Italia è sufficientemente valorizzato?
"L’offerta strutturata di residenze soddisfa oggi meno del 6% della domanda, mentre la restante e ben più
consistente fetta resta affidata al mercato delle locazioni private, in gran parte caratterizzato dalla pratica
dell’affitto “in nero” e da soluzioni inadeguate alle reali esigenze degli studenti. A fronte di questi numeri,
appare evidente la necessità di ripensare le modalità dell’offerta, non soltanto in termini quantitativi ma
anche qualitativi, introducendo nuovi modelli di collaborazione tra pubblico e privato e nuove soluzioni che,
sull’esempio delle migliori e più consolidate realtà internazionali, alla residenzialità coniughino l’offerta di
una serie di servizi accessori. In questo settore Fabrica, con il Fondo Aristotele, è tra i primi operatori in Italia
dotati di track record avendo già realizzato un campus da 1.500 posti letto per l’Università di Roma Tor
Vergata cui si aggiungerà, a giugno, un nuovo complesso da 600 posti letto a Bari. Le opportunità di questo
segmento di mercato sono notevoli ed implicano profonde e positive ricadute sull’intero sistema Paese, non
soltanto in termini di allineamento dell’Italia ai più avanzati standard internazionali, ma anche di aumento
della mobilità dei giovani, in un momento storico che impone dinamismo culturale alle nuove generazioni, e
di contrasto al fenomeno delle locazioni fuori mercato. È proprio per questo che, con Scenari Immobiliari,
stiamo già lavorando ad una “nuova puntata” della ricerca, uno step successivo che sarà focalizzato
sull’analisi dell’offerta di residenze per studenti universitari e sulle prospettive di valorizzazione e sviluppo
del settore."