1 Documento Tecnico Piscina - Comune di Abbadia San Salvatore

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PISCINA COMUNALE
DI ABBADIA SAN SALVATORE
Via del Laghetto – Abbadia S.S. (SI)
DOCUMENTO TECNICO
per l’Affidamento in
Concessione del Servizio
di Gestione
Allegato:
1
Art. 30 D. Lgvo 163/2006
Il Responsabile del Settore Tecnico
Abbadia San Salvatore
Geom. Antonio PETRUCCI
Comune di Abbadia San Salvatore - Provincia di Siena - 53021- Via Roma, 2
Centralino 0577.7701 - Fax 0577.770325 - www.comune.abbadia.siena.it - [email protected]
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INTRODUZIONE
CONSIDERAZIONI GENERALI
Prima di procedere con la stesura del documento è bene precisare che già dalla fine
dell’anno 2010 il Comune, avendo come obiettivo quello di affidare in concessione il servizio di
gestione della piscina comunale, aveva predisposto un documento tecnico da porre a base di gara
che sostanzialmente prevedeva a carico del soggetto gestore, a fronte di un contributo pagato dal
Comune, la realizzazione di tutti gli interventi di messa in sicurezza ed adeguamento normativo
della piscina lasciando aperta la possibilità per il concessionario di apportare migliorie anche
estetiche funzionali e di potenziamento degli aspetti energetici con oneri a sua carico.
Le motivazioni di tale scelta erano dettate dal fatto che la vetustà dell’impianto avrebbe si
richiesto un intervento di ristrutturazione completo ma a fronte di un impegno economico elevato
che si pensava non fosse nelle possibilità dei soggetti che potevano partecipare alla gara per
l’affidamento in concessione. Da qui la scelta di procedere con una prima fase di lavori di messa a
norma, comunque interamente coperti dal contributo concesso negli anni dal comune, rimandando
ad una seconda fase quelli di ristrutturazione più in generale.
Come è noto la gara non è stata aggiudicata ma da tutti gli incontri ed i sopraluoghi fatti con
soggetti che portavano interesse si è potuto capire che i lavori previsti nella seconda fase non erano
meno importanti di quelli di adeguamento normativo. E’ stato più volte ribadito infatti che gli
interventi estetico funzionali e di potenziamento della struttura dovevano essere eseguiti
contestualmente agli altri sia per evidenti motivi funzionali e di opportunità ma soprattutto perché
questo avrebbe consentito di avviare una nuova gestione con un immagine della struttura
completamente nuova rispetto al passato.
Un altro aspetto che deve essere precisato riguarda il fatto che nella prima versione del
presente documento al punto F – ANALISI DEI COSTI PER RAGGIUNGIMENTO OBIETTIVI
PRIMARI E SECONDARI era previsto il rinnovo collaudo statico (attestazione di idoneità statica).
Questo aspetto ha creato qualche difficoltà coloro che hanno fatto i sopraluoghi per via che
è risultato non chiaro il riferimento all’art. 3, comma 5, del D.M. 18 Marzo 1996 NORME DI
SICUREZZA PER LA COSTRUZIONE E L'ESERCIZIO DEGLI IMPIANTI SPORTIVI.
In virtù di ciò si è ritenuto corretto, prima di procedere con la Versione 2 del presente
documento, affidare un incarico professionale al fine di acquisire elementi concreti che
riguardavano questo preciso aspetto.
Le conclusioni dell’incarico non hanno evidenziato problemi di natura strutturale su nessun
elemento ma hanno evidenziato un diffuso fenomeno di degrado superficiale dei cementi armati
legati alla ossidazione delle armature che è opportuno risolvere prima della redazione del
sopracitato attestato di idoneità statica.
Il tecnico incaricato ha fatto una stima sommaria dei costi degli interventi che devono
essere svolti che ammonta a complessivi € 86.000,00 ai quali si aggiungono spese per la
sicurezza e i costi delle opere connesse che, nell’ipotesi di un intervento complessivo di
ristrutturazione, si ritengono comprese nei costi totali.
Alla luce di tutto quanto sopra detto si procederà alla redazione di una nuova versione del
documento aggiornata che terrà conto delle indicazioni acquisite nella precedente fase di gara e
delle ulteriori verifiche effettuate che hanno riguardato gli aspetti strutturali.
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A
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STATO ATTUALE
PREMESSA
La piscina comunale di Abbadia San Salvatore è stata costruita nella prima metà degli anni
‘70 ed è stata inaugurata iniziando la propria attività nel 1976.
La costruzione presenta un design altamente geometrico ed una struttura estremamente
ardita in riferimento all’epoca di realizzazione, ne sono testimoni le molteplici pubblicazioni
eseguite su note riviste del settore al momento della sua inaugurazione; la forma predominante
all’interno della struttura è il triangolo che si presenta in ogni dimensione.
Il manufatto risulta inserito in area a verde sportivo in concomitanza con altri impianti per lo
svolgimento di attività sportive-ricreative quali il circolo tennis e la pista da pattinaggio.
DESCRIZIONE IMPIANTO STATO ATTUALE
Il manufatto è stato realizzato in struttura intelaiata di cemento armato con 4 grandi pilastri
cavi di dimensioni 2x2 m che svettano fino a 12 m di altezza e sorreggono la grande travata
centrale di quasi 35 m e le travi su cui appoggiano le 6 falde della copertura a forma romboidale.
L’impianto è dotato di:
- una vasca centrale di dimensioni 25x12,50 ml, a 5 corsie di larghezza 2,5m, con profondità
delle acque variabile da 1,2 m a 4 m;
- una vasca didattica di forma irregolare che sviluppa una superficie di circa 22 mq e di
altezza pari a cm 60.
- Locali spogliatoi maschili di circa 80 mq e femminili di circa 60 mq, spogliatoi e bagno
attrezzato per disabili realizzato nell’anno 2006 di circa 12 mq, locali spogliatoio per il
personale per circa 25 mq
- Locali tecnici di cui:
a) Locale quadri elettrici di circa 6,5 mq posto accanto all’atrio di ingresso;
b) Locale caldaia e pompe di distribuzione per una superficie di mq 23 ubicato della parte
posteriore (lato pineta);
c) Locale trattamento area della vasca di circa 20 mq anch’esso posto nella zona posteriore;
d) Locale trattamento area degli spogliatoi di circa mq 9 ricavato al centro degli spogliatoi
stessi;
e) Locale pompe e filtri della vasca per una superficie di mq 60 posto nel piano seminterrato;
- Locali atrio di ingresso, uffici e biglietteria per una superficie complessiva di mq 54;
- Locale ristorante per una superficie di 170 mq su un piano con sovrastante locale destinato
a magazzino di mq 50 circa (esclusi dalla presente concessione).
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DESCRIZIONE INTERVENTI REALIZZATI E PROBLEMATICHE.
Verso la fine degli anni ’90 sono stati realizzati interventi di ristrutturazione degli impianti di
trattamento dell’aria per risolvere i problemi di condensa che si creavano all’interno del locale
vasca e di manutenzione della copertura.
Inoltre sono stati realizzati interventi di abbattimento delle barriere architettoniche; in
particolare è stata realizzata una rampa di accesso conforme alla normativa sull’abbattimento delle
barriere architettoniche, un locale spogliatoi con bagno attrezzato per i soggetti diversamente abili,
sono stati acquistate attrezzature per consentire l’ingresso in piscina dei disabili.
Altri interventi hanno riguardato l’impermeabilizzazione del terrazzo che funge da copertura
dei locali spogliatoi, servizi, bar, ecc. e vari interventi sugli impianti di trattamento delle acque.
Attualmente le problematiche principali riguardano:
la necessità di eseguire, nella zona in cui è stato fatto l’intervento di impermeabilizzazione
del terrazzo, una pavimentazione del tipo “galleggiante” con il doppio intento di rendere
praticabile il terrazzo e favorire una migliore coibentazione così da diminuire la dispersione
termica dell’intera superficie;
- l’impianto di riscaldamento e la centrale termica che devono essere adeguate alle vigenti
normative antincendio così da poter ottenere un nuovo certificato di prevenzione incendi;
- la sicurezza dei locali e di tutti gli spazi destinati al pubblico;
- l’impianto elettrico che deve essere adeguato al fine di consentire il rilascio di un nuovo
certificato di collaudo.
Un discorso a parte va fatto per i locali spogliatoio, docce, bagni, spazi comuni ecc. che, in
considerazione della vita del fabbricato, hanno la necessità di essere ristrutturati, valutando anche
la possibilità di una diversa distribuzione interna più adeguata alle esigenze attuali delle utenze, ed
adeguati alle disposizione della normativa regionale di riferimento .
-
INQUADRAMENTO TERRITORIALE
L’edificio in oggetto è posto all’interno del centro abitato del Comune di Abbadia San
Salvatore, è compreso tra Via Adua e Via del Laghetto ed è identificato catastalmente al Foglio 44
particella 1285 sub. 2 e sub. 3 come meglio visibile nell’allegate planimetrie di inquadramento e
visure.
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Estratto volo aereo
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Estratto di mappa
Visure catastali
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INQUADRAMENTO URBANISTICO
L’edificio in oggetto è individuato urbanisticamente nell’UTOE 1.2-area urbana, tessuti
consolidati all’interno del Piano Strutturale approvato, ed è classificato all’interno del PRG ancora
vigente come Zona destinata a verde sportivo esistente come risulta visibile negli allegati Stralcio
Piano Strutturale ed estratto Piano Regolatore Generale.
Stralcio Psc tavola 4-UTOE 1.2-area
urbana
Estratto PRG
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PLANIMETRIE GENERALI EDIFICIO
Pianta piano seminterrato
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Pianta piano primo
Pianta piano secondo
B
OBIETTIVI GENERALI DA PERSEGUIRE E STRATEGIE PER RAGGIUNGERLI
Con riferimento a quanto riportato nel punto “descrizione interventi realizzati e problematiche”,
gli obbiettivi che si intendono perseguire possono essere riassunti in un’unica finalità per il regolare
svolgimento delle funzioni e l’utilizzo della struttura in condizioni di sicurezza e riguardano:
- l’adeguamento alle attuali normative impiantistiche e di prevenzione dagli incendi dell’edificio
con particolare riferimento alla Legge Regionale Toscana n. 8 del 9 marzo 2006 “Norme in materia
di requisiti igienico sanitari delle piscine ad uso natatorio” e del D.P.G.R. n. 23/R “Regolamento di
attuazione della Legge Regionale 9 marzo 2006, n. 8” per quanto non derogabile;
- rendere praticabile la zona del terrazzo di copertura con conseguente diminuzione della
dispersione termica dell’immobile;
- il risanamento delle parti ammalorate dei calcestruzzi;
- la realizzazione di tutti gli interventi legati alla sicurezza;
- la ristrutturazione generale dell’edificio con particolare riferimento ai locali bagni, spogliatoio,
docce, uffici e spazi comuni.
Le strategie per consentire il raggiungimento di tali obbiettivi consistono nell’affidamento in
concessione del servizio di gestione dell’impianto ad un soggetto che procede all’esecuzione di
tutti gli interventi identificati da realizzare nel minor tempo possibile e comunque entro e non oltre
24 mesi dalla data di consegna dell’impianto.
La fase dell’affidamento consentirà inoltre ai soggetti che parteciperanno alla gara per
l’affidamento in concessione di valutare, in virtù delle disponibilità economiche utilizzabili, la
possibilità di realizzare anche eventuali interventi di potenziamento ed ampliamento della struttura.
C
ESIGENZE E BISOGNI DA SODDISFARE
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Le esigenze e i bisogni da soddisfare riguardano la necessità di offrire un servizio che
consenta il regolare svolgimento delle funzioni e delle attività sportive che si svolgono all’interno
dell’impianto in totali condizioni di sicurezza, garantendo il più possibile un ambiente confortevole
in riferimento agli standard attuali di riferimento.
D
REGOLE E NORME TECNICHE DA RISPETTARE
In considerazione della procedura scelta per l’affidamento in concessione della gestione della
Piscina Comunale, le fasi di progettazione, scelta del contraente ed affidamento dei lavori
necessari per la riqualificazione dell’immobile, dovranno essere redatte nel rispetto della normativa
vigente in materia edilizia e di impiantistica sportiva che a solo titolo esemplificativo si riporta di
seguito:
• Normative e disposizioni di settore (impiantistica Sportiva e Coni, F.I.N. ecc.);
• Normative di prevenzione incendi
• Norme di igiene e sicurezza sui luoghi di lavoro;
• Norme in materia di isolamento acustico
• Norme in materia di isolamento termico:
• Norme per edifici sismici:
• L.R.T. 09/03/2006 n. 8;
• D.P.G.R. 05/03/2010 n. 23/R;
• L. 13/89 e s.m.i
Il progetto dovrà acquisire il parere favorevole del CONI
E
VINCOLI DI LEGGE RELATIVI AL CONTESTO IN CUI L’INTERVENTO E’ PREVISTO
Nel comparto in oggetto insistono i seguenti vincoli:
• Vincolo Paesaggistico ai sensi del D. Lgs 42/2004 (ex L. 1497/1939);
• Vincolo Sismico dell’Ufficio Regionale per la Tutela delle Acque e del Territorio di Arezzo e
Siena, ai sensi dell’ex L. n. 1086/1971, ex L. n. 64/1974 e L.R.T. n. 36R/2009;
• Vincolo Idrogeologico, ai sensi del R.D. n. 3267/1923,L.R.T. n. 39/2000 e L.R.T. n.
01/2003;
F
ANALISI DEI COSTI PER RAGGIUNGIMENTO OBBIETTIVI
Gli obbiettivi indicati come primari riguardano:
- Certificato di idoneità Statica come da normativa di riferimento sopra citata, comprensivo di
IVA e spese accessorie alla redazione dell’elaborato.
Costo intervento: € 10.000,00 stimato sulla scorta delle percentuali applicabili in
base al tariffario degli Ingegneri e tenendo conto delle spese vive da sostenere e
dell’incarico precedentemente affidato.
- Adeguamento impiantistico della caldaia e dei locali oggetto di intervento come da
normativa sopra citata alle norme di prevenzione incendi; l’intervento riguarda la
realizzazione di porte di sicurezza, porte tagliafuoco, sostituzione vetri serramenti piano
terra con vetri termici antinfortunistici e sostituzione degli infissi e di alcune vetrate.
Costo intervento: € 185.000,00 come da progetto preliminare*
- Adeguamento impiantistico dell’impianto elettrico alla normativa sopracitata;
Costo intervento: € 135.000,00 come da progetto preliminare
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Intervento di manutenzione straordinaria sulla copertura:
costo intervento: € 60.000,00 stimato in base ai costi dell’intervento di recente
eseguito;
Ia ristrutturazione generale dell’edificio con particolare riferimento ai locali bagni,
spogliatoio, docce, uffici e spazi comuni:
costo intervento: € 300.000,00 stimato su circa 300 mq, come da analisi costi correnti
al mq
Intervento di manutenzione ai calcestruzzi ammalorati come emerso dall’indagine
conoscitiva della struttura:
costo intervento: € 86.000,00 stimato in base all’analisi dei costi svolta
conseguentemente all’indagine;
* per questo aspetto è stata presentata la pratica ai Vigili del Fuoco che hanno espresso parere favorevole e di conformità del progetto
in data 13/08/2010 Fascicolo n. 8228 Prot. 10423
G
REQUISITI TECNICI CHE DOVRA’ RISPETTARE
I requisiti tecnici da rispettare si rimanda a quanto descritto al punto D.
H
IMPATTI DELL’OPERA SULLE COMPONENTI AMBIENTALI
Per il tipo di interventi previsti, che riguardano principalmente opere interne all’impianto,
non si prevedono impatti sulle componenti ambientali.
I
FASI DI PROGETTAZIONE DA SVILUPPARE E TEMPI DI SVOLGIMENTO
Le fasi di progettazione sono quelle stabilite dalla normativa (come meglio specificato al
successivo punto L)
L
LIVELLI DI PRIOGETTAZIONE ED ELABORATI GRAFICI E DESCRITTIVI DA REDIGERE
I livelli degli elaborati progettuali dovranno essere adeguati all’intervento che si va a
realizzare (a solo titolo esemplificativo: relazioni tecniche e specialistiche, calcoli e verifiche degli
impianti, elaborati grafici, piani di manutenzione, piani di sicurezza, crono programma, ecc...).
Il progetto esecutivo completo dovrà comunque essere approvato dall’Amministrazione
Comunale previo esame in contraddittorio con il concessionario delle soluzioni tecniche proposte.
Prima dell’approvazione da parte del Comune i progetti dovranno acquisire il parere
favorevole del CONI
M
LIMITI FNANZIARI DA RISPETTARE, STIMA DEI COSTI E FONTI DI FINANZIAMENTO
Il limite finanziario da rispettare è determinato sulla scorta degli obbiettivi indicati e di
quanto riportato al precedente punto F è fissato in € 900.000,00 oltre IVA nella misura di legge ed
è comprensivo delle voci sotto meglio elencate.
a)
b)
c)
d)
e)
Adeguamento alle normative antincendio
Adeguamento impianto elettrico
Manut. Straordinaria copertura
Ristrutturazione interna (compreso adeguamento alla
Legge Regionale Toscana 8/2006 e DPGR 23/R/’10)
Opere per il risanamento del calcestruzzo
Euro 185.000,00
Euro 135.000,00
Euro 60.000,00
Euro 300.000,00
Euro 86.000,00
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Area Tecnica
f)
g)
h)
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Onere per la sicurezza
Spese tecniche progettazione D.L. Sicurezza ecc
Spese per Certificato di Idoneità Statica
Euro 34.000,00
Euro 90.000,00
Euro 10.000,00
Per quanto riguarda la copertura finanziaria della spesa il concessionario agisce nella più
ampia autonomia con la possibilità di rilasciare garanzia da parte dell’Amm.ne Com.le per
l’assunzione di mutui per la ristrutturazione dell’impianto nei limiti e con le modalità previste
nell’avviso di gara.
Resta fermo il contributo annuo concesso dal comune per la gestione dell’impianto di € 73.000,00
per tutta la durata della convenzione.
N
MODALITA’ DI ESECUZIONE DELLE OPERE PER LOTTI
Gli interventi da eseguire per il soddisfacimento degli obbiettivi potranno essere realizzati in
più lotti di intervento previa approvazione da parte dell’Amministrazione Comunale, tenendo
comunque presente la necessità primaria dell’Ente di limitare al massimo la sospensione del
servizio comunque necessaria per l’esecuzione dei lavori.
O
NOTA POTENZIALITA’ ENERGETICA
Resta aperta al concessionario, anzi è auspicabile, la possibilità di prevedere interventi che,
apportando modifiche agli impianti tecnologici e/o migliorando il rendimento energetico del
fabbricato, potranno attraverso l’utilizzo di tecnologie innovative nel campo delle fonti rinnovabili
consentire un possibile abbattimento dei costi energetici.
Per questo gioca un ruolo importante la possibilità, sempre lasciata al concessionario, di
ridurre l’altezza del fondo vasca, per limitare la quantità di acqua da riscaldare recuperando
contestualmente lo spazio per realizzare la vasca per il riciclo.
In considerazione di quanto detto al primo paragrafo del presente punto O non sono stati
presi in considerazione e per questo non sono previsti interventi nella centrale termica se non
quelli strettamente legati all’ottenimento del certificato prevenzione incendi.
IL RESPONSABILE DEL SETTORE TECNICO
(Geom. Antonio Petrucci)
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