articolo di EXtra sull`evento

andamento del mercato
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“APPRAISALS: evolving proceedings in global change”
Un confronto interessante per EXITone,
°
relatore e sponsor del 41 Meeting Ce.S.E.T. |
L
o scorso 14 novembre EXITone ha
partecipato in qualità di sponsor
e relatore al 41° Meeting Ce.S.E.T.
“APPRAISALS evolving proceedings in global change”, evento
mondiale sui temi della valutazione
immobiliare, che si è svolto a Roma,
presso la Sede Centrale del CNR di
Piazzale Aldo Moro, in due date, 14 e
15 novembre.
L’evento, organizzato dal Ce.S.E.T.
Centro Studi di Estimo e di Economia
Territoriale, in collaborazione con il Dipartimento di Architettura e Progetto
dell’Università la Sapienza di Roma,
l’Agenzia del Territorio e il CNR – Consiglio Nazionale delle Ricerche, ha visto
la preziosa partecipazione di numerosi
e qualificati esperti, accademici e rappresentanti di istituzioni di livello internazionale nell’ambito delle valutazioni
immobiliari, un settore caratterizzato
da uno scenario globale in continua e
rapida evoluzione, contraddistinto da
mercati in condizioni di volatilità, complessità e incertezza.
L’evento, dichiaratamente improntato a fornire contributi di elevato livello scientifico portati da esperti del
settore ma soprattutto da Accademici di acclarata fama internazionale e
rappresentanti di Istituzioni Pubbliche
italiane e straniere, ha focalizzato l’attenzione dei convenuti su alcune specifiche considerazioni: la globalizzazione
economica, la finanziarizzazione immobiliare, gli effetti della crisi dei mutui ipotecari (subprime mortgage).
Queste sono le cause primarie della
profonda modifica, culturale ancor prima che procedurale, che stanno subendo i criteri e le modalità con cui investire ed operare sui mercati immobiliari,
caratterizzati sempre più da incertezza,
complessità e instabilità. In tale scenario la corretta valutazione economi-
Locandina del 41° Meeting Ce.S.E.T.
ca dei beni immobiliari costituisce un
elemento determinante per assicurare
trasparenza alle operazioni di mercato,
migliorare la gestione dei rischi dell’investimento, perseguire i principi di giustizia economica.
La manifestazione era articolata
in sessioni plenarie, destinate alle relazioni d’inquadramento generale ed
alla conclusioni dei lavori, e in sessioni
parallele, svoltesi nella giornata del 15
novembre, nelle quali sono state affrontate le tematiche del mercato e dei
sistemi informativi immobiliari, delle
nuove teorie della valutazione immobiliare, dei più innovativi procedimenti di
analisi e di stima immobiliare.
Tra gli interventi delle sessioni “tecniche” ad esempio, abbiamo apprezzato in particolar modo i contributi del
Prof. Giampiero Bambagioni (Univ. di
Perugia) “Stime: Informazioni asimmetriche e la valutazione immobiliare”,
“Nuovi approcci nelle valutazioni del
mercato urbano” curato dal Prof. Saverio Miccoli (Univ. La Sapienza di Roma
e Chairman del Convegno), e l’intervento del Prof. Carsten Lausberg (Univ.
Di Carlsberg – Germania) “Scenari
economici nel mercato del Real Estate:
Comprendere incertezza e rischio nelle
stime immobiliari”.
Ma cosa emerge dalla maggior parte degli interventi, sia dalle relazioni di
inquadramento sia da quelle più scientifiche? Il mercato immobiliare internazionale, e quello italiano in primis, sono
caratterizzati da una scarsa trasparenza
nell’effettuazione delle stime immobiliari. Un’assenza di trasparenza causata
da una evidente mancanza di standard
valutativi condivisi e riconosciuti internazionalmente.
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andamento del mercato
Un momento del convegno “Appraisals : evolving proceedings in global change”
Solo il contributo serio, consapevole ma congiunto del settore accademico-scientifico da una parte e di quello
dei tecnici del settore dall’altra, può
far si che le valutazioni si realizzino su
standard e su riferimenti comuni, internazionalmente accettati. L’obiettivo
è quello di giungere, tramite l’applicazione di modelli scientifici, a far si che
il più probabile prezzo di mercato sia
il più corrispondente possibile al reale
valore del bene.
È oramai più che opportuno definire regole chiare, che portino alla razionalizzazione delle attività e risparmi misurabili ed effettivi, unitamente ad un
collante di base che deve essere l’etica.
È proprio il tema dell’etica ad aver
caratterizzato la maggior parte dei
contributi di indirizzo, solo l’eticità e
la qualità delle stime, la valorizzazione
degli immobili basata su una corretta
e pregnante valutazione e la giustizia
economica saranno infatti la “cartina di
tornasole” per capire quando si potrà
considerare iniziata la rinascita del settore immobiliare.
Perché il recupero e la ripresa del
mondo del Real Estate passa anche attraverso la determinazione di dati certi
di valutazione, soprattutto in considerazione dell’elevato interesse che il “mattone” riveste in ambito finanziario. Infatti
un altro elemento fortemente ricorrente
negli “speeches” è stata l’oramai accla-
rata finanziarizzazione degli asset immobiliari, intesa come considerazione dei
beni immobili alla stregua di qualsiasi
altro investimento finanziario, mancante
però, appunto, di regole nella determinazione dei valori, di razionalizzazione
delle risorse e redditività certificabile (al
contrario degli investimenti finanziari
propriamente detti).
Altro elemento emerso, per altro
funzionale a quanto trattato, è la necessità di procedere verso una sorta di
rivoluzione della professione immobiliare: i futuri professionisti dovranno
infatti essere caratterizzati da un’integrazione interdisciplinare attualmente assente, dovranno attingere ad un
linguaggio comune, dovranno provvedere, così come previsto dalle norme
vigenti, ad una formazione professionale continua e dovranno inoltre fare
riferimento a organi di disciplina che
diventino un autonomo ed autorevole
regolatore di mercato dei professionisti stessi.
La giornata del 14 novembre, ha visto tra gli altri, anche l’intervento del
Presidente di EXITone, Ezio Bigotti,
che ha presentato l’attività della società in qualità di Organismo di Ispezione
di tipo “C”, ai sensi della normativa
UNI CEI EN ISO/IEC 17020, accreditato
dall’Ente nazionale di accreditamento
ACCREDIA. Nel suo intervento Bigotti ha sottolineato con forza il concetto
di Network, proprio della società EXITone, inteso come fondamento di una
nuova cultura interdisciplinare, una
rete di conoscenza qualificata e certificata, e di conseguenza la necessità di
dare la corretta evidenza alla certificazione delle attività del valutatore immobiliare l’attività certificata permette, infatti, di fare una scrematura tra
professionisti che utilizzano standard
di valutazione corretti e riconosciuti
e coloro che basano la propria attività sull’expertise. L’avvento quindi di
un modello che uniformi il linguaggio
delle valutazioni e gli elementi oggettivi della valutazione stessa, è più che
auspicato. Lo strumento esiste già, ed
è il Rating Immobiliare. Non a caso la
terminologia è mutuata dal settore finanziario, ed a questo deve essere di
complemento nella definizione di parametri di garanzia degli investimenti. Il
rating immobiliare è, infatti, è la procedura di definizione del grado di rischio
nell’acquisizione di un immobile, singolo
o complesso (Property and Market Rating). Indica la convenienza, la fattibilità
e la profittabilità della singola operazione immobiliare, ivi compreso il valore
dell’immobile, oltre a stabilire la redditività attesa dell’operazione e a determinare un giudizio oggettivo circa la capacità
di restituire le fonti finanziare provenienti
da apposite linee di credito.
Nel suo intervento Bigotti ha altresì
ripreso il concetto del dare valore all’investimento immobiliare, collegandosi
al discorso della finanziarizzazione immobiliare, sostenendo che solo investimenti garantiti, cioè che abbiano alla
loro base un corretto e giusto valore
economico, possono attrarre l’investitore nel mercato immobiliare, e in specifico nel mercato dei fondi.
Da sottolineare, in ultimo, l’intervento del Dott. Gianni Guerrieri, Direttore dell’Osservatorio del Mercato
Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, che ha rivelato come, a partire dal
prossimo anno, ognuno degli immobili
censiti dall’Agenzia avrà una sua scheda completa di tutti i dati, tecnici ed
economici del bene stesso. Una svolta
epocale per l’Italia, che in questo senso
risulta però essere ancora molto indietro rispetto agli altri paesi delle economie sviluppate.
Carolina Brunetti