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La condizione abitativa
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La condizione abitativa in Italia
Dalle esperienze di housing sociale alla risposta
del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa e del Piano Casa
2° Rapporto Nomisma 2010
Con il patrocinio del
Ministero delle Infrastrutture
e dei Trasporti
2010
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Con il patrocinio del
Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti
Il Rapporto è stato realizzato grazie al contributo di
Promosso da
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La condizione
abitativa
in Italia
Dalle esperienze di housing sociale alla risposta
del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa e del Piano Casa
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La rassegna delle iniziative di edilizia sociale
e i dati statistici contenuti nel testo sono aggiornati
a giugno 2010.
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Johnny Marzialetti
Manuela Moschella
Mario Pelucchi
Daniela Percoco
Segreteria
Barbara Parisini
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Indice
Prefazione 7
La condizione abitativa in Italia: dalle esperienze di housing sociale
alla risposta del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa e del Piano Casa 7
Altero Matteoli
Introduzione 9
Gualtiero Tamburini
1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa 17
1.1 Popolazione e famiglie 17
1.2 Immigrati stranieri 25
1.3 Patrimonio abitativo e forme di godimento 30
1.4 Sintesi delle principali tendenze socio demografiche per area territoriale 42
2. Le condizioni economiche delle famiglie 49
2.1 La propensione al risparmio ed al consumo delle famiglie nel corso del 2009 49
2.2 Il reddito delle famiglie 50
2.3 I consumi delle famiglie 52
2.4 L’incidenza della spesa per l’abitazione sul reddito 55
2.5 La povertà relativa e assoluta delle famiglie 57
3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie 61
3.1 Le condizioni economiche delle famiglie in affitto 61
3.2 Il mercato e la sostenibilità dell’affitto 67
3.3 L’offerta di case a basso costo 70
3.4 Le prestazioni sociali e i servizi abitativi 72
3.5 Il mercato dei finanziamenti alla casa 77
3.6 La sostenibilità dei mutui da parte delle famiglie 80
3.7 Il fenomeno degli sfratti 87
3.8 La condizione abitativa in cifre 90
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4. Indagine campionaria.La condizione abitativa delle famiglie
in locazione in Italia 93
5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale 111
5.1 Premessa 111
5.2 Politiche Statali in materia Casa ed ERP 112
5.3 Politiche Regionali e Comunali per la Casa 118
5.4 Rassegna dei piani e dei progetti per la casa di un selezionato gruppo
di Comuni e Regioni 123
6. Evoluzione normativa recente in materia di Edilizia Sociale 149
6.1 Le tradizionali politiche abitative e i nuovi orientamenti 149
6.2 L’introduzione, nell’ordinamento italiano, della definizione di Alloggio Sociale 151
6.3 Il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa (decreto del Presidente del Consiglio
dei Ministri del 16 luglio 2009) 155
6.4 Nuove opportunità dai fondi FESR 165
6.5 L’alloggio sociale e le politiche di sviluppo urbano 165
6.6 I Piani Casa regionali 167
6.7 Rassegna delle esperienze innovative in tema di Social Housing 181
6.8 Quali gli orientamenti e gli insegnamenti da trarre dalle esperienze in corso 215
6.9 Condizioni per favorire la diffusione degli interventi di Housing Sociale in Italia 221
Bibliografia 225
Sitografia 229
Associazioni, società, istituzioni, banche dati 229
Regioni e Comuni 230
Normativa 231
Leggi Regionali “Piano Casa” 231
Principali norme citate nel testo 232
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Prefazione
La condizione abitativa in Italia: dalle esperienze
di housing sociale alla risposta del Piano Nazionale
di Edilizia Abitativa e del Piano Casa
Altero Matteoli
Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti
La casa rappresenta un tema rilevante per la società e l’economia italiana. La
questione abitativa è tornata ad occupare le pagine dell’agenda politica con un
rilievo nuovo rispetto al recente passato, in quanto occorre dare soluzione a problematiche complesse legate alla continua evoluzione e trasformazione del tessuto
socio-economico. Basti pensare al mutamento delle dinamiche nel mondo del lavoro o ai flussi migratori che interessano il nostro Paese.
Contemporaneamente, la politica della casa ha dovuto anche fare i conti sia con
l’esigenza di rispettare i criteri stabiliti dal Trattato di Maastricht sia con due complesse crisi economiche che si sono succedute in un breve arco di tempo.
Fattori questi che hanno determinato l’insorgere di una vera e propria emergenza abitativa.
Nell’attuale contesto, il presente rapporto è di grande utilità in quanto fornisce
importanti dati e statistiche che consentono una maggiore divulgazione della conoscenza dei problemi e l’individuazione delle cause.
Il Governo è intervenuto con l’adozione di un Piano nazionale per la casa. Si è
puntato su un provvedimento che prevedesse, a differenza dei precedenti Piani,
una pluralità di linee d’intervento, dai fondi immobiliari ai programmi integrati di
promozione di edilizia residenziale sociale, per convogliare immediatamente tutte
le risorse economiche disponibili – 1 miliardo di euro – da destinare alla casa.
L’intento, è quello di porre in essere molteplici interventi che, in collaborazione
con Regioni, Enti locali, Investitori istituzionali, quali Enti previdenziali e privati,
Fondazioni ecc., consentiranno di realizzare oltre cinquantamila alloggi in cinque
anni.
Il Piano è rivolto a quei nuclei familiari a basso reddito, coppie giovani, anziani
in condizioni economiche svantaggiate, soggetti sottoposti a sfratto, ma anche agli
immigrati con basso reddito, purché in regola e residenti da almeno dieci anni in
Italia, o almeno 5 anni nella medesima Regione.
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8 | 2° Rapporto. La condizione abitativa in Italia
Con questo provvedimento si sono graduati gli interventi puntando all’incremento dell’edilizia residenziale pubblica e prevedendo finanziamenti pubbliciprivati finalizzati all’acquisto della prima casa o al sostegno di particolari forme di
contratti di locazione con canone calmierato e possibilità di riscatto.
Pur essendo attualmente il Piano casa una prima e giusta risposta ai problemi
legati al disagio abitativo, il Governo è intenzionato – con il miglioramento della
situazione economica – a porre in essere azioni volte ad incentivare la riduzione sia
del costo dei canoni di locazione, che rappresenta una parte onerosa per il bilancio
familiare, sia dei contratti di locazione in nero, attraverso agevolazioni fiscali e
tipologie contrattuali più flessibili, misure peraltro già adottate, a livello sperimentale, per la Provincia dell’Aquila a seguito del sisma dello scorso anno.
I risultati raggiunti non solo rappresentano un primo positivo segnale ma danno
maggiore consapevolezza e determinazione che la strada intrapresa dal Governo
non potrà che avere un esito positivo.
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Introduzione
Gualtiero Tamburini
A tre anni di distanza dalla pubblicazione del Rapporto “La condizione abitativa
in Italia: fattori di disagio e strategie di intervento” abbiamo realizzato questo secondo Rapporto ”Dalle esperienze di housing sociale alla risposta del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa e del Piano Casa”, che si propone come l’aggiornamento
del primo, alla luce dei tanti fatti nuovi intercorsi.
Il primo Rapporto “sui fattori di disagio e le strategie di intervento”, del 2007,
faceva il punto, fornendo ampia documentazione ed evidenze empiriche, sulla dimensione e le caratteristiche che aveva assunto il disagio abitativo, in particolare
il disagio delle numerose famiglie locatarie. Al contempo venivano delineate una
serie di strategie di intervento possibili.
Con quel primo Rapporto tornava al centro del dibattito, dopo molti anni di
assenza, la “questione della casa”.
Da allora, nonostante non sia trascorso molto tempo, il quadro è decisamente
cambiato. Nel 2007, infatti, il mondo era ancora dominato dall’euforia della grande
bolla finanziaria che si era accompagnata ad una crescita macroeconomica generalizzata e significativa e caratterizzato, per quello che interessa il tema della casa,
dagli effetti di un decennio di aumenti continui dei valori immobiliari.
L’economia globale sembrava non dovesse più patire, stante la durata della crescita, l’alternanza dei cicli economici, e il pensiero dominante, salvo poche Cassandre, era fiducioso, tanto nelle capacità di riequilibrio automatico del sistema,
quanto in quelle di governo della politica economica.
In tale contesto l’attenzione maggiore alle conseguenze dell’aumento dei prezzi
delle abitazioni, che veniva contrastato da offerte di strutture multiformi dei tassi di interesse e da rate dei mutui a misura delle esigenze più diverse, oltre che
dall’allungamento della durata dei prestiti, era stata riservata all’imponente fenomeno del prosciugamento del bacino di inquilini e dal simmetrico incremento di
quello dei proprietari.
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Si era così giunti a teorizzare, in particolare negli Stati Uniti, con la presidenza
G. W. Bush, l’obiettivo politico di un mondo di proprietari, ovvero l’avvento di una
ownership society fondata, in gran parte, sulla proprietà della casa.
Un mondo che, peraltro, l’Italia, con la sua anomala altissima percentuale di
famiglie proprietarie della prima casa, aveva in qualche modo anticipato.
Inoltre, anche in Italia, nonostante che già all’inizio del lungo ciclo immobiliare
la quota dei proprietari fosse fra le più elevate al mondo, si era registrato un ulteriore aumento della percentuale delle famiglie proprietarie.
Questo era stato possibile principalmente per via delle dismissioni di immobili
residenziali che, in particolare, i grandi proprietari pubblici e privati avevano messo in atto.
Con queste politiche, tuttavia, la “coperta” dell’offerta di abitazioni in locazione
risultava sempre più corta per le tante famiglie che non avevano potuto o voluto,
diventare proprietarie e, comunque, insufficiente per le necessità di mobilità di un
paese moderno.
Semplificando, erano state mediamente le famiglie con il reddito più elevato che
avevano trasformato il canone di locazione in una rata di mutuo, mentre restavano
in locazione, generalmente, le famiglie a reddito più basso.
Inoltre, un’area consistente di disagio era rintracciabile anche fra quelle famiglie
che avevano sì deciso di contrarre un mutuo per acquistare la prima casa, ma che
si erano venute a trovare, per varie circostanze, a dover sostenere un onere troppo
elevato in rapporto al reddito disponibile.
In sintesi, possiamo ben dire che oggi ci troviamo di fronte a un popolo di
inquilini ed aspiranti tali che sono mediamente più poveri di un tempo dovendo
fronteggiare canoni di locazione di mercato relativamente alti.
L’indagine campionaria sulle famiglie italiane contenuta nella ricerca mostra
chiaramente che l’aspirazione a locare l’abitazione esiste ed è diffusa, ma è “nascosta” da quella alla proprietà, perché é frustrata dall’impossibilità di trovare stabilmente una casa in affitto, con la conseguente “insicurezza” che accompagna la
condizione di inquilino.
È a questa variegata fascia di popolazione non proprietaria che, in prima battuta,
si rivolgono prevalentemente le politiche per l’Edilizia Residenziale Sociale (ERS)
o Social Housing, ma che cercano di dare risposta anche alla domanda di alloggi
a canone di locazione contenuto che proviene da studenti, giovani coppie e lavoratori immigrati o migranti e altre categorie potenzialmente mobili sul territorio e
frenate dall’indisponibilità di alloggi a canoni di locazione abbordabili.
È su queste politiche e sulle esperienze in corso, che ad esse si riconducono, che
si è incentrata l’analisi di questo Rapporto.
Quando si parla di ERS si intende infatti qualcosa di diverso dalla tradizionale
Edilizia Residenziale Pubblica, dato che in tal caso si comprendono anche le numerose e variegate esperienze promosse sul territorio dai Comuni e da altri Sog-
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Introduzione | 11
getti come Fondazioni, mondo del non profit e Cooperative che, almeno nell’ultimo
decennio, hanno sperimentato nuovi modelli e procedure per sostenere l’offerta
di alloggi in locazione.
I punti di maggiore innovazione, rispetto alle tradizionali politiche abitative che
hanno preso il via con la legge 167/62, riformata con la legge 865/71, sono il venir meno dello strumento dell’esproprio – sostituito da modalità di perequazione
urbanistica –, del modello dei quartieri ERP – la tendenza dell’ERS è quella di
inserirsi come componente all’interno di trasformazioni urbanistiche non specializzate –, degli alloggi in affitto a canone sociale – si propone una vasta gamma
di articolazioni del canone di locazione –, della natura prevalentemente pubblica
dell’investimento – si tenta di coinvolgere anche risorse private.
A questo proposito, le più recenti esperienze di Edilizia Residenziale Sociale in
Italia sono nate dalle opportunità generate dalle nuove forme di rapporto pubblico-privato – in tal caso si parla di Edilizia Privata Sociale (EPS) - attraverso soluzioni come l’offerta di suoli o di diritti urbanistici pubblici, l’impegno dei Comuni
come garanti nei confronti degli affittuari o il carattere misto degli interventi, con
la possibilità di realizzare, da parte dei privati, una quota di alloggi per la vendita
ad integrazione dell’intervento di alloggi sociali in locazione.
In sintesi, rispetto al passato, l’Edilizia Sociale comprende l’edilizia sovvenzionata e la cooperazione a proprietà indivisa, così come l’edilizia convenzionata ed
agevolata orientata alla vendita, anche se in parte minoritaria, e si apre contemporaneamente a nuovi modelli di partenariato pubblico-privato.
Fra tali modelli un posto di assoluto rilievo, per le aspettative che ha suscitato e le potenzialità che contiene, è rappresentato dal Decreto del Presidente del
Consiglio dei Ministri che ha approvato il Piano nazionale di edilizia abitativa, in
attuazione dell’articolo 11 del decreto-legge del 25 giugno 2008 n.112, convertito
con modificazioni dalla legge n.133 del 6 agosto del 20081.
L’ambiziosa finalità del Piano è quella di “garantire, su tutto il territorio nazionale, i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo per il pieno sviluppo della
persona umana”.
A questo scopo è previsto che vengano promossi interventi di realizzazione, acquisizione o recupero di alloggi che saranno offerti in locazione a canone soste-
1 Gli antefatti di questa iniziativa vanno ricercati nelle indicazioni del “Tavolo di Concertazione Generale sulle Politiche Abitative” attivato dal Ministero delle Infrastrutture nel corso del 2007, in attuazione della Legge n.9 dell’ 8 Febbraio 2007 e, nella Legge Finanziaria per il 2008 (commi 258/259 art.
2 Legge 244/2007), che introduce nell’ordinamento urbanistico l’edilizia residenziale pubblica come
standard urbanistico, ponendo le basi alla possibilità di utilizzare per la realizzazione di alloggi di carattere sociale le aree a standard. Da una ricerca condotta dal Censis per conto dell’Associazione Italiana dell’Industria Immobiliare (Assoimmobiliare, 2008), risulta che la dotazione di aree a standard
sarebbe potenzialmente capace di soddisfare, senza intaccare le aree a verde pubblico, parte rilevante
della domanda di aree edificabili per l’housing sociale nelle più grandi aree urbane italiane.
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nibile, anche trasformabile in riscatto; alloggi locati per una durata superiore a 25
anni; alloggi di edilizia residenziale pubblica a canone sociale; alloggi sociali in
locazione permanente, in locazione temporanea e in proprietà.
Gli strumenti messi a disposizione per il conseguimento di tali scopi sono, in primis, quelli dei fondi immobiliari (il Sistema Integrato di Fondi Immobiliari), oltre
che forme innovative di investimento (a titolo esemplificativo, ma non esaustivo, i
fondi di garanzia, i finanziamenti in pool, i piani di «risparmio casa» per favorire il
riscatto a medio termine degli alloggi, anche in collaborazione con istituti bancari),
l’impiego di risorse finanziarie dello Stato, delle Regioni, delle Province Autonome, degli Enti Locali e di altri Enti Pubblici (comprese le risorse derivanti da alienazioni), il project financing, l’attività delle cooperative di abitazioni, gli interventi
già programmati con il precedente Piano Nazionale (2007).
Sono stati perciò introdotti alcuni dei più recenti strumenti finanziari per dare
soluzione al disagio abitativo, al fine di fronteggiare il problema della scarsità delle
risorse pubbliche e della maggiore complessità della domanda abitativa, rispetto
al recente passato.
Tra di essi, la costituzione di riserve fondiarie da destinare all’edilizia pubblica
e all’edilizia sociale, coinvolgendo tutti gli operatori proprietari di aree oggetto di
futura trasformazione, così come la promozione di strumenti finanziari immobiliari innovativi, cosiddetti di social housing2, quali l’istituzione di fondi immobiliari
per la residenza sociale, il ricorso al project financing, alle società di progetto, alla
locazione finanziaria.
Per dare conto delle numerose, variegate e poco note esperienze di social housing in corso nei territori, questo Rapporto propone in rassegna, anche in forma di
tavola sinottica, i principali progetti e programmi di intervento in Italia nel periodo
dicembre 2009-giugno 20103.
Gli elementi innovativi e ricorrenti riscontrati si possono ricondurre ai seguenti:
• la partecipazione di nuovi soggetti che arricchiscono la filiera dei protagonisti dei
servizi all’abitare;
2 In questo caso i promotori immobiliari acquisiranno, in cambio della costruzione di alloggi destinati
alla locazione a canone agevolato, diritti edificatori, incrementi premiali di diritti edificatori finalizzati
alla dotazione di servizi, spazi pubblici e di miglioramento della qualità urbana, agevolazioni fiscali.
3 Da giugno fino a novembre, quando questo Rapporto è stato stampato, sono state avviate nuove
iniziative – con la sottoscrizione del protocollo di collaborazione tra sei Fondazioni bancarie e la Regione Emilia Romagna, si sta perfezionando la costituzione di un fondo immobiliare etico per rispondere al disagio abitativo sul territorio regionale ; Oltre Venture e Fabrica Sgr lanciano la raccolta del
fondo immobiliare "Strumenti per l’Abitare Sociale" –, numerosi Consigli Regionali hanno approvato nuovi Piani e Programmi per rispondere al fabbisogno di abitazioni a basso costo, la CDPI-SGR si
è aggiudicata la gara per la gestione del Sistema Integrato dei Fondi Immobiliari, sono stati revisionati
alcuni Piani Casa regionali attraverso nuovi testi di legge, correzioni e circolari interpretative al fine
creare le condizioni di convenienza per attuare i contenuti dell’accordo Stato-Regioni del marzo 2009
e, infine, anche gli enti di previdenza privatizzati hanno dato la loro disponibilità a partecipare al
programma di Social Housing nazionale, con modalità e tempi che sono in fase di definizione.
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•
•
•
•
l’integrazione con le politiche sociali;
la promozione di progetti inclusivi delle diverse categorie sociali;
l’attenzione verso la qualità dell’abitare;
la finanza di progetto nella costruzione dell’impianto finanziario delle iniziative
di housing sociale.
Nel complesso, quindi, si stanno delineando nuovi modelli di offerta che traggono origine dall’evolversi della domanda e che necessitano di essere inseriti all’interno di una strategia complessiva, dal “centro” sino alle “periferie”.
Una strategia che governi e agevoli queste nuove forme di welfare dell’abitare
che, soprattutto, devono poter superare la fase prototipale per divenire procedure
diffuse e dimensionalmente rilevanti dell’offerta complessiva. In assenza di una
evoluzione in tal senso è evidente che lo iato fra domanda e offerta non potrà
essere avvicinato.
Queste nuove politiche per l’offerta di abitazioni in locazione hanno due fattori
strutturalmente propulsivi fondamentali.
Da un lato la totale inadeguatezza delle risorse finanziarie pubbliche rispetto ai
fabbisogni emergenti, dall’altro l’incapacità del vecchio modello dell’ERP, stante il
sistema di vincoli specifici, di dare una risposta gestionale qualitativamente soddisfacente all’offerta di alloggi in locazione alle categorie ammesse.
Esse nascono quindi dalla necessità di sperimentare nuove modalità di offerta per fronteggiare non solo la domanda di chi avrebbe diritto, per le soggettive
condizioni socio-economiche, ad un alloggio sociale, ma anche di chi, pur non
possedendo i requisiti di legge, si trovi in condizioni tali da non poter soddisfare,
rivolgendosi al mercato, se non a condizioni relativamente troppo onerose, le proprie necessità.
In questo quadro si inserisce il progetto del Sistema Integrato di Fondi Immobiliari a rilevanza locale, alias, l’Edilizia Privata Sociale, una derivata, questa,
dell’Edilizia Residenziale Sociale.
Al centro di questo sistema sta la CDPI-SGR che, disponendo di rilevanti risorse
finanziarie, attraverso la selezione, prima, e la sottoscrizione, poi, di fondi immobiliari locali4 potrà diventare il play maker delle iniziative che verranno attuate sotto
la sua supervisione.
Le risorse finanziarie centrali della CDPI-SGR che concorreranno nel finanziamento, sino a una quota massima del 40%, dei progetti locali, saranno impegnate
subordinatamente al sussistere di due condizioni: la prima, quella della sostenibi4 Peraltro è stata introdotta come eccezione, che sarebbe auspicabile restasse tale, la possibilità di
investire anche attraverso altri veicoli diversi dai fondi immobiliari, con il rischio sia di una minore
trasparenza, stante la collaudata operatività dei fondi immobiliari italiani e del sistema di controlli
a cui sono sottoposti, sia di una dispersione di risorse con conseguente sottrazione di impulsi allo
sviluppo dello strumento di gestione costituito dalle SGR locali.
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lità economico-finanziaria dell’investimento; la seconda, ugualmente importante,
della sostenibilità urbanistica e sociale.
Si tratta di obiettivi impegnativi, ma anche di un impianto di straordinario interesse dovendo reggersi, da un lato, su progettualità capaci di abbattere i costi di
produzione (fondamentalmente facendo leva sul costo del terreno, sulla fiscalità
locale, sugli oneri urbanistici, sulle economie di scala) e dall’altro, su una valutazione di coerenza complessiva delle iniziative sulla scala urbana e sociale, fattori
questi che non sempre entrano nei calcoli di convenienza nelle tradizionali attività
di sviluppo urbanistico ed edilizio.
Per i territori, peraltro, la possibilità di attrarre la partnership del Fondo Investimenti per l’Abitare di CDPI-SGR potrebbe servire da stimolo per una virtuosa
competizione fra città, potenzialmente capace, attraverso l’emulazione, di accrescere, non solo l’offerta di social housing, ma anche la qualità complessiva dei progetti di trasformazione urbana.
Fra i principali limiti alla diffusione di un modello di tal fatta è la generale valutazione che l’Edilizia Sociale sia un settore ad alta componente di rischio per gli
investitori e a insufficiente remunerazione.
Certamente il modello di promozione immobiliare che essa propone è ben lontano da quello del tradizionale costruttore-sviluppatore. Qui, infatti, la complessità
è ben superiore e si fonda sulla bontà dell’architettura economico-finanziaria, volta ad attrarre i capitali da investire, e la capacità e la volontà di dialogo fra le numerose parti, pubbliche e private, che sono forse la vera chiave di volta del sistema.
Queste doti, come ormai è largamente acquisito, anche nelle esperienze straniere più evolute, sempre di più peseranno come i fattori di successo competitivo
fra operatori e territori. Tuttavia, il rischio che la limitata redditività assicurabile ai
capitali necessari possa costituire un ostacolo insormontabile per “garantire, su
tutto il territorio nazionale, i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo per il
pieno sviluppo della persona umana”, è alto.
Gli investimenti in abitazioni da destinare esclusivamente alla locazione sono
oggi penalizzati, infatti, da una legislazione sfavorevole per quanto riguarda IVA e
deducibilità delle spese, uno svantaggio che la cedolare secca sui canoni di locazione, recentemente introdotta a partire dal 2011, non può da sola colmare.
IVA e deducibilità delle spese costituiscono l’ostacolo principale che impedisce
agli investitori istituzionali di lungo termine di tornare a investire in abitazioni per
le quali non sia prevista, dopo un certo periodo di tempo, la vendita all’inquilino.
Questo tipo di operatori, segnatamente Assicurazioni, Casse di previdenza e Fondi
pensione, se adeguatamente incentivati, potrebbe contribuire a riequilibrare una
offerta di alloggi in locazione oggi troppo polverizzata.
Inoltre, la riflessione in corso sull’housing sociale costituisce senz’altro una ottima occasione per un ripensamento delle politiche di sviluppo urbano rimettendo
al centro di tali politiche l’Uomo con i suoi bisogni di qualità abitativa.
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La qualità dell’abitare, una qualità capace di ridurre consumi energetici e inquinamento, di non ostacolare la mobilità e contemporaneamente di ridurne i costi,
di non costituire un onere eccessivo per le famiglie, una qualità a tutto tondo,
quindi, rappresenta una delle fondamentali infrastrutture sociali ed economiche
del Paese.
L’auspicio è che questo Rapporto – che non sarebbe stato possibile realizzare
senza il patrocinio del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e il sostegno
degli Sponsor, AGCI Abitazione, Federabitazione Confcooperative, FIRE, Generali Immobiliare Italia SGR, Legacoop Abitanti, Prelios e di Federimmobiliare, ai
quali va il nostro ringraziamento – con il contributo alla conoscenza delle esperienze di housing sociale e dei meccanismi del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa
possa essere, esso stesso, di stimolo al perseguimento degli obiettivi di una moderna politica della casa funzionale alle esigenze della persona umana e alla crescita
economico-sociale della collettività.
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1.
Le componenti demografiche,
sociali ed edilizie del bene casa
1.1 Popolazione e famiglie
1.1.1 Popolazione Residente
La popolazione residente in Italia, al 31 dicembre 2009, è pari a 60.340.328 persone, con un incremento di 295.260 unità (+0,5%) rispetto all’anno precedente,
dovuto esclusivamente alle migrazioni dall’estero. Infatti, il saldo del movimento naturale è risultato negativo, pari a -22.806 unità, così come quello interno,
-44.277 unità, mentre il saldo del movimento migratorio con l’estero ha fatto
registrare un incremento pari a 362.343 persone (tav. 1.1).
I fenomeni di particolare rilievo, rispetto al movimento dell’anno precedente,
sono stati:
• la contenuta diminuzione delle nascite;
• la significativa diminuzione delle migrazioni dall’estero;
• la flessione dei trasferimenti di residenza interni.
Dall’analisi dei dati demografici annuali, nel corso del 2009 si è registrato un
incremento della popolazione residente di 295.260 unità, pari allo 0,5%, dovuto
esclusivamente alle migrazioni dall’estero, che ha portato la quota di stranieri sulla
popolazione totale al 7%, in crescita rispetto al 2008 quando risiedevano in Italia
6,5 stranieri ogni 100 residenti. In particolare, dal 2002 al 2009, si è registrato un
incremento di 3 milioni di abitanti al quale ha concorso in maniera determinante
la componente migratoria con l’estero.
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Tavola 1.1. Popolazione residente in Italia e movimento anagrafico, 31/12/2001 – 31/12/2009
Anni
Popolazione
residente
a inizio
anno
Saldo
naturale
Totale
iscritti
Iscritti
dall’estero
Saldo
migratorio
(interno +
estero)
Saldo
totale
Popolazione
residente
a fine anno
2001 (a)
56.995.744
-7.752
135.995
24.753
6.988
-2.002
56.993.742
2002
56.993.742
-19.195
1.650.961
222.801
238.005
327.328
57.321.070
2003
57.321.070
-42.405
2.057.970
470.491
440.199
567.175
57.888.245
2004
57.888.245
15.941
2.056.055
444.566
405.617
574.130
58.462.375
2005
58.462.375
-13.282
1.851.564
325.673
268.116
289.336
58.751.711
2006
58.751.711
2.118
2.056.944
297.640
244.161
379.576
59.131.287
2007
59.131.287
-6.868
2.062.210
558.019
503.464
488.003
59.619.290
2008
59.619.290
-8.467
2.046.718
534.712
469.053
425.778
60.045.068
2009
60.045.068
-22.806
1.850.482
442.940
378.225
295.260
60.340.068
(a) Popolazione al 21 ottobre 2001 (popolazione legale in base al XIV Censimento generale della popolazione) e
movimento anagrafico dal 22 ottobre al 31 dicembre.
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Istat.
La crescita della popolazione solitamente non è uniforme sul territorio nazionale in conseguenza di bilanci naturali e migratori notevolmente diversificati. Si
conferma anche per il 2009 un movimento migratorio, sia interno sia dall’estero,
indirizzato prevalentemente verso le regioni del Nord e del Centro, e un saldo
naturale che risulta positivo solo nella ripartizione del Sud.
Il risultato di queste dinamiche contrapposte è una variazione positiva della popolazione in tutte le ripartizioni geografiche, ma piuttosto modesta nelle Isole e
nelle regioni meridionali.
La distribuzione della popolazione residente per ripartizione geografica assegna
ai comuni delle regioni del Nord-ovest 16.016.223 abitanti (il 26,5% del totale), a
quelli del Nord-est 11.552.212 abitanti (il 19,2%), al Centro 11.890.464 (il 19,7%),
al Sud 14.166.033 (il 23,5%) e alle Isole 6.715.396 abitanti (l’11,1%).
Tali percentuali risultano pressoché invariate rispetto all’anno precedente (tav.
1.2).
Tavola 1.2. Popolazione residente per ripartizione geografica al 31 dicembre 2009
Ripartizioni
geografiche
Popolazione
al 31/12/2009
Maschi
Femmine
Totale
Variazione rispetto
al 31/12/2008
%
di cui
stranieri
in %
Assoluta
%
Nord-ovest
7.787.525
8.228.698
16.016.223
26,5
9,3
98.847
0,6
Nord-est
5.634.427
5.917.785
11.552.212
19,2
9,8
79.092
0,7
0,8
Centro
5.729.380
6.161.084
11.890.464
19,7
9,0
92.136
Sud
6.879.701
7.286.332
14.166.033
23,5
2,8
18.589
0,1
Isole
3.256.370
3.459.026
6.715.396
11,1
2,4
6.596
0,1
Italia
29.287.403
31.052.925
60.340.328
100,0
7,0
295.260
0,5
Fonte: Istat, Bilancio demografico nazionale.
4-11-2010 15:14:31
1. Le componenti demografiche, sociali ed edilizie del bene casa | 19
1.1.2 Struttura per età della popolazione
La struttura per età della popolazione conferma la tendenza al progressivo invecchiamento della popolazione dovuto, in primo luogo, alla continua crescita della
durata media della vita. Rispetto al 1980 l’indice di vecchiaia è triplicato di valore,
si è ridotta considerevolmente la quota di popolazione giovane (al di sotto dei 14
anni) mentre è rimasta pressoché invariata la popolazione tra i 15 e i 64 anni così che
l’indice di dipendenza strutturale esprime un maggiore squilibrio tra la popolazione
giovane ed in età lavorativa e quella anziana, a favore di quest’ultima (tav. 1.3).
Tavola 1.3. Indicatori di struttura della popolazione – Anni 1980 e 2010
15-64
anni
(%)
01/01/1980
22,6
64,4
13,0
57,9
55,4
20,3
35,9
01/01/2010
14,0
65,8
20,2
143,8
52,1
30,7
43,3
65
anni
e più (%)
Indice di
vecchiaia
(%)
Indice di
dipendenza
strutturale
(%)
0-14
anni
(%)
Anni
Indice di
dipendenza
anziani (%)
Età media
popolazione
(anni)
Indice di vecchiaia = [Popolazione (65 anni e oltre) / Popolazione (0-14 anni)* 100].
Indice di dipendenza strutturale = [Popolazione (0-14 anni)+ Popolazione (65 anni e oltre) / Popolazione (15-64)* 100].
Indice di dipendenza anziani = [Popolazione (65 anni e oltre / Popolazione (15-64)* 100].
Al 1° gennaio 2010 gli individui con più di 65 anni rappresentano il 20,2 % della
popolazione. I giovani fino a 14 anni sono il 14% (valore stabile dal 2005 grazie
alla presenza di stranieri in giovane età), la popolazione in età attiva (tra i 15 e i 64
anni), stabile negli ultimi anni, è pari a meno dei due terzi del totale (65,8%) mentre sono in crescita gli ultraottantenni (tav. 1.4). L’età media è in costante aumento
e si attesta ora sui 43,3 anni. Nel quadro di questo accentuato invecchiamento
della popolazione nel suo profilo strutturale si confermano, quindi, sia il processo
di aumento della durata media della vita, con contemporanea riduzione del differenziale di sopravvivenza tra uomini e donne, sia, però, il fenomeno più recente
relativo alla ripresa della propensione ad avere figli. Quest’ultima è sostenuta in
maniera sempre più significativa da madri residenti al Centro-nord e, parallelamente, si fa significativo il contributo delle madri straniere.
Aumenta ulteriormente il rapporto tra anziani e giovani arrivato a toccare quasi
quota 144, mentre si è stabilizzato l’indice di dipendenza strutturale che rappresenta il numero di individui non autonomi per ragioni demografiche (< 14 anni e
> 65 anni) ogni 100 individui potenzialmente indipendenti (15-64 anni).
Se, dal dato nazionale si passa ad indagare la situazione a livello territoriale,
emergono situazioni molto diverse che mettono in evidenza come il Sud e le Isole
rappresentino l’area (tav. 1.4) con la minor incidenza degli ultrasessantacinquenni
sul totale della popolazione residente (18,1%). Viceversa, le regioni del CentroNord sono quelle in cui si rileva la maggior presenza relativa di anziani (21,3%).
4-11-2010 15:14:31
Tavola 1.4. Indicatori di struttura della popolazione al 1/1/2010 per ripartizione geografica
Ripartizioni
0-14
anni
(%)
15-64
anni
(%)
65 anni
e più
(%)
Indice di
dipendenza
strutturale
(%)
Indice di
dipendenza
anziani (%)
Indice di
vecchiaia
(%)
Età media
popolazione
(anni)
Nord
13,6
65,1
21,3
53,6
32,7
156,4
Nord-ovest
13,5
65,1
21,5
53,7
33,0
159,2
44,2
44,3
Nord-est
13,8
65,2
21,0
53,5
32,3
152,6
44,0
Centro
13,4
65,2
21,4
53,4
32,8
159,9
44,2
Mezzogiorno
15,0
66,9
18,1
49,4
27,0
120,5
41,6
Sud
15,2
67,0
17,8
49,3
26,6
117,3
41,4
Isole
14,6
66,9
18,6
49,6
27,8
127,6
42,0
Fonte: Istat
In sintesi, mentre la popolazione anziana prosegue nel suo cammino di crescita
per effetto dei continui progressi di sopravvivenza, la popolazione in età lavorativa
tende ad invecchiare ma si riduce di poco in quanto alimentata dall’arrivo degli
immigrati. Infine, la popolazione in età giovanile mostra segnali di recupero dovuti
sì alla ripresa della fecondità ma, soprattutto, all’arrivo dei giovani immigrati che
vanno a ricostituire in Italia il nucleo familiare del Paese d’origine.
1.1.3 Natalità e fecondità
Nel corso del 2009 sono nati 568.857 bambini, 7.802 in meno rispetto all’anno
precedente (-1,4%), quando si era registrato un incremento superiore a quello medio degli ultimi anni. Il decremento si registra in tutte le ripartizioni, in particolare
nelle regioni del Centro (-3,3%) e del Sud (-1,5%), mentre risulta più contenuto
nel Nord-est e nelle Isole (-0,9%) e nel Nord-ovest (-0,3%).
Tuttavia, a livello nazionale si conferma la tendenza all’aumento delle nascite già
osservato negli ultimi anni: l’ammontare complessivo di nascite nel 2009 risulta,
infatti, più elevato di quello relativo ai 17 anni precedenti, con la sola eccezione
dell’anno precedente.
Tale tendenza è da mettere in relazione alla maggior presenza straniera regolare. Di pari passo con l’aumento di stranieri che vivono in Italia, infatti, l’incidenza
delle nascite di bambini stranieri sul totale dei nati della popolazione residente è
passata dall’1,7% al 13,6% del totale dei nati vivi; in valori assoluti da poco più di 9
mila nati nel 1995 a più di 77 mila nel 2009. In particolare, nelle regioni del CentroNord si registrano valori percentuali di gran lunga superiori alla media nazionale.
Peraltro, già da diversi anni in queste aree del Paese, dove gli stranieri sono più
numerosi e gli insediamenti più stabili, il contributo degli stranieri alla natalità è
divenuto rilevante.
Infatti, nelle due ripartizioni del Nord i bambini nati da genitori stranieri sono
circa il 20%, nelle regioni del Centro sono il 15%, mentre nel Mezzogiorno soltanto il 3,6%.
4-11-2010 15:14:32
Tavola 1.5. Movimento anagrafico naturale della popolazione residente nel corso del 2009
e variazioni rispetto al 2008, per ripartizione geografica
Ripartizioni
geografiche
Nati vivi
Var. sul 2008
Anno
Val. ass.
2009
Morti
Var. sul 2008
%
Di cui
stranieri %
Anno
2009
Val. ass.
Saldo
naturale
Tasso di
crescita
naturale
(%)
%
Nord-ovest
151.552
-417
-0,27
20,0
162.435
444
0,3
-10.883
-0,7
Nord-est
110.855
-1.061
-0,95
20,9
114.821
-530
-0,5
-3.966
-0,3
109.580
-3.693
-3,26
15,0
121.658
1.094
0,9
-12.078
-1,0
Sud
134.145
-2.049
-1,50
3,7
128.224
3.240
2,6
5.921
0,4
Isole
62.725
-582
-0,92
3,5
64.525
2.289
3,7
-1.800
-0,3
Italia
568.857
-7.802
-1,40
13,6
591.663
6.537
1,1
-22.806
-0,4
Centro
Fonte: Istat.
Il tasso di natalità è pari al 9,5 per mille; supera la media nazionale nella ripartizione del Nord-est e varia da un minimo di 7,6 nati per mille abitanti in Liguria
al massimo di 10,4 per mille nella provincia autonoma di Bolzano.
L’aumento del numero dei nati determina un aumento del numero medio di
figli per donna, che per il 2009 si stima pari a 1,41 confermando la leggera ripresa
degli ultimi anni (era 1,37 nel 2007).
1.1.4 Le famiglie
Il 99,5% della popolazione residente in Italia al 31 dicembre 2009, vive in famiglie (tav. 1.6). Le famiglie anagrafiche sono 24 milioni e 905 mila; il numero
medio di componenti per famiglia è pari a 2,4 e risulta stabile rispetto all’anno
precedente. Il valore minimo è di 2,0 e si rileva in Liguria, mentre il massimo è di
2,8, riscontrato in Campania.
Il restante 0,5% della popolazione, pari a circa 320 mila abitanti, vive in convivenze anagrafiche (caserme, case di riposo, carceri, conventi, ecc.).
Tavola 1.6. Famiglie e convivenze anagrafiche e popolazione residente al 31 dicembre 2009
Anni
Popolazione
totale
Popolazione
residente in
convivenza
Popolazione
residente in
famiglia
Numero
famiglie
Numero medio
componenti
2001
56.995.744
401.723
56.594.021
21.810.676
2002
57.321.070
368.204
57.073.791
22.343.389
2,55
2003
57.888.245
334.685
57.553.560
22.876.102
2,52
2,49
2,59
2004
58.462.375
348.479
58.113.896
23.310.604
2005
58.751.711
334.204
58.417.507
23.600.370
2,48
2006
59.131.287
328.385
58.802.902
23.907.410
2,46
2007
59.619.290
325.681
59.293.609
24.282.485
2,44
2008
60.045.068
323.142
59.721.926
24.641.200
2,42
2009
60.340.328
319.532
60.020.796
24.905.042
2,42
3.344.584
-82.191
3.426.775
3.094.366
-
Diff. 2009/2001
4-11-2010 15:14:32
La ripresa della crescita delle famiglie è avvenuta a partire dagli anni ’90 e si è
molto rafforzata a partire dai primi anni 2000 sia per fattori strutturali, quali il raggiungimento dell’età del distacco dalla famiglia di origine dei nati nel baby boom
degli anni ’60, sia per fattori contingenti quali il massiccio afflusso di popolazione
straniera degli ultimi anni.
A ciò si aggiunge anche la continua contrazione del numero medio dei componenti (2,59 componenti nel 2001, 2,42 nel 2009) e l’aumento del numero di famiglie
composte da un solo componente (fenomeno dei single, delle separazioni coniugali – oltre il 40% dei nuovi matrimoni finisce con una separazione o divorzio).
Per quanto riguarda la tipologia familiare (tav. 1.7) la quota più rilevante di esse,
anche se in calo rispetto ai primi anni 2000, è costituita da coppie con figli in un
nucleo senza altre persone (38,6%, erano il 41,2% nel 2001-2002).
Le famiglie unipersonali, 6 milioni e 121 mila individui, continuano a rappresentare oltre un quarto del totale (26,4%; erano il 25,9% nel 2003-2005 e il 25% nel
2001-2002). Le coppie senza figli appartenenti a famiglie con un nucleo senza altre
persone sono il 20,2%, in aumento di oltre un punto percentuale rispetto ai primi
anni 2000. Anche le famiglie mononucleari composte da un solo genitore con figli
crescono leggermente nel tempo (8%) mentre le famiglie numerose (quelle di 5
componenti e più), che nel 2003-2005 erano il 6,5% del totale delle famiglie, sono
ora il 6,2%.
Tavola 1.7. Famiglie per tipologia – Medie annue di periodo
(dati in migliaia e % famiglie)
2001-2002
Dati in
migliaia
2003-2005
%
Dati in
migliaia
2006-2007
%
Dati in
migliaia
%
Famiglie senza nuclei
5.886
26,9
6.283
27,8
6.592
28,4
Una persona sola
5.463
25,0
5.852
25,9
6.121
26,4
Famiglie con un nucleo
15.711
71,9
16.004
70,9
16.342
70,4
Un nucleo senza altre persone
14.838
67,9
15.153
67,1
15.510
66,8
Coppie senza figli
4.164
19,0
4.461
19,8
4.687
20,2
Coppie con figli
9.001
41,2
8.923
39,5
8.957
38,6
Un solo genitore con figli
1.672
7,7
1.770
7,8
1.867
8,0
Un nucleo con altre persone
873
4,0
850
3,8
832
3,6
Coppie senza figli
257
1,2
285
1,3
259
1,1
Coppie con figli
473
2,2
423
1,9
427
1,8
0,6
Un solo genitore con figli
Famiglie con due o più nuclei
Totale
143
0,7
142
0,6
146
269
1,2
295
1,3
282
1,2
21.866
100,0
22.582
100,0
23.216
100,0
Fonte: Istat, La vita quotidiana nel 2007.
Le famiglie costituite da libere unioni, cioè unioni non sancite da un matrimonio, sono pari al 4,6% delle coppie (674 mila) mentre le famiglie “ricostituite”, cioè
formatesi dopo lo scioglimento di una precedente unione coniugale di almeno uno
4-11-2010 15:14:32
dei due partner, sono il 5,6% (832 mila) di cui 513 mila coniugate e 319 mila non
coniugate. Entrambe le categorie risultano in aumento rispetto ai primi anni 2000
di circa un punto percentuale.
Continua a radicarsi, quindi, con sempre maggiore evidenza quel processo di
semplificazione delle strutture familiari che ha caratterizzato l’Italia dagli anni ’90
in poi e che ha comportato insieme ad un incremento graduale del numero di
famiglie (passate, tra il 1988 e il 2009, da 19 milioni e 872 mila a 24 milioni e 905
mila), anche una diminuzione della dimensione familiare media (il numero medio
di componenti è passato, infatti, nello stesso arco di tempo da 2,9 a 2,4).
Tra il 1988 e il 2007 sono cresciuti i single (da 19,3% a 26,4%) e le coppie senza
figli (quelle senza altre persone passano da 17,8% a 20,2%), mentre sono diminuite notevolmente le coppie con figli (dal 49,4% del 1988 al 38,6% del 2007).
Continua ad aumentare il peso delle famiglie composte da uno o due componenti che oggi rappresentano più della metà delle famiglie (pari al 57,9%, erano
il 50,8% nel primi anni 2000), mentre sono diminuite quelle di tre componenti e
più che hanno perso dieci punti percentuali passando dal 49,2% del 2001-2002
al 46,1% del 2006-2007. Le famiglie con due o più nuclei invece rappresentano
ancora oggi una tipologia familiare minoritaria, essendosi mantenute stabilmente
all’1,2%.
A livello territoriale le tipologie familiari risentono delle caratteristiche strutturali
della popolazione. L’Italia Centro-settentrionale, caratterizzata come si è detto,
da una struttura per età della popolazione più vecchia, presenta di conseguenza anche la maggior quota di famiglie costituite da persone sole: rispettivamente
il 28,8% nel Nord-Ovest, il 27,3% nel Centro e il 27,5% nel Nord-Est. Inoltre è
oramai strutturale e radicata la maggior presenza nel Sud e nelle Isole di famiglie
numerose (con percentuali pressoché doppie rispetto a quelle del Centro-Nord) e
di coppie con figli.
1.1.5 I giovani in famiglia
L’età elevata in cui i figli lasciano la casa dei genitori è un fenomeno che ha investito il nostro Paese ormai da decenni, rendendo l’Italia molto simile agli altri paesi
dell’area mediterranea, dove l’età in cui ci si affranca dalla famiglia di origine coincide in genere con l’uscita per matrimonio o per convivenza prematrimoniale.
Nell’Europa centro-settentrionale, invece, i giovani vanno più precocemente a
vivere da soli, con amici o con un partner.
La prima indagine sulle strutture e i comportamenti familiari condotta dall’Istat
nel 1983 registrava che il 49% dei 18-34enni viveva in famiglia, percentuale salita
al 51,8 nel 1990 e al 60,2 nel 2000, per poi restare abbastanza stabile (58,6% nel
2009). I giovani celibi e nubili tra i 18 e i 34 anni, che nel 2009 vivono insieme ad
almeno un genitore, sono oltre i sette milioni (fig. 1.1).
4-11-2010 15:14:32
Nel 2009, i giovani che vivono ancora nella famiglia d’origine presentano le seguenti caratteristiche prevalenti:
• giovani occupati (42,5%; anche se, per effetto della crisi, la percentuale è in calo
rispetto all’anno precedente);
• studenti (che costituiscono un terzo del totale dei giovani figli, 33,4%);
• genere maschile (la classe di età dove maggiore è la differenza è quella tra i 25 e
i 29 anni, con il 68,8% degli uomini e il 48,8% delle donne).
Il fenomeno è anche differenziato per territorio: nel Mezzogiorno, i figli 18-34enni che vivono ancora con almeno un genitore costituiscono i due terzi del totale,
contro poco più della metà nel Nord-est (fig. 1.2). Nel nostro Paese, il supporto
della famiglia di origine è sempre stato l’ammortizzatore sociale fondamentale per
le giovani generazioni. Questo è ancora più vero oggi a fronte di una perdita di
occupazione concentrata soprattutto sui giovani figli.
Figura 1.1. Condizione abitativa dei giovani di 18-34 anni per classe di età, nell’anno 2009
Fonte: Nomisma su dati Istat.
Nonostante la crisi, comunque, i giovani sembrano cominciare a manifestare
segnali di maggiore insofferenza. I 18-34enni, infatti, non considerano più la propria permanenza in famiglia principalmente come una scelta legata all’esistenza di
ampi spazi di autonomia in un contesto relazionale non più vincolato come in passato da stringenti rapporti gerarchici tra padri e figli. Tra i motivi della prolungata
convivenza con i genitori oggi sono i problemi economici a essere segnalati per
primi, seguiti dalla necessità di proseguire gli studi e solo in terza battuta i giovani
definiscono la propria situazione familiare come una scelta, dichiarando “sto bene
così, mantengo comunque la mia autonomia”. Dalle dichiarazioni d’intenti fornite
nell’indagine 2009 – proprio in una fase di crisi, quando è più difficile mettere a
punto i propri progetti di vita e ci si potrebbe aspettare una maggiore cautela nelle
intenzioni di uscita – la percentuale di chi dichiara di avere intenzione di uscire
4-11-2010 15:14:33
dalla famiglia di origine nei prossimi tre anni cresce, e passa dal 45,1% al 51,9%,
con un aumento più forte tra i 20-29enni che tra i 30-34enni.
Figura 1.2. Condizione abitativa dei giovani di 18-34 anni per ripartizione geografica, nell’anno 2009
Figura 1.3. Giovani di 18-34 anni, celibi e nubili, che vivono con almeno un genitore, per motivo di
permanenza in famiglia, nell’anno 2009
1.2 Immigrati stranieri
Sulla base dell’indagine annuale dell’Istat, al 1° gennaio 2009 gli stranieri residenti1 in Italia sono 3.891.295 (di cui 1.913.602 maschi e 1.977.693 femmine),
registrando un incremento (tav. 1.8) rispetto al 2008 pari al 13,4% (458.644 unità).
A fine anno 2009 si stima che gli stranieri ammontino a 4,279 milioni di unità, il
7,1% della popolazione italiana. Si tratta di una componente della popolazione di
1 Per stranieri residenti si intendono le persone di cittadinanza straniera che, al pari di quelle italiane,
sono iscritte nelle anagrafi comunali. Di fatto, la quasi totalità degli stranieri regolari (cioè con permesso di soggiorno) è iscritta in anagrafe.
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età media inferiore a quella italiana, 31,5 anni, particolarmente concentrata nella
fascia 18-39 anni (47,6% del totale), in corrispondenza della quale l’incidenza sale
al 12,1%, con punte del 19% in Emilia Romagna.
Come già sottolineato, nel corso del 2008 la popolazione residente sul territorio
italiano ha superato per la prima volta la soglia dei 60 milioni di abitanti. Tale
crescita si deve interamente al contributo dato dalla popolazione immigrata in
conseguenza di una duplice azione: da una parte gli ingressi di cittadini stranieri
dall’estero che hanno determinato un consistente saldo migratorio complessivo,
dall’altra la dinamica naturale positiva della popolazione immigrata che ha ridotto
l’impatto del saldo naturale negativo della popolazione italiana. Nel 2008, così
come negli anni immediatamente precedenti, le iscrizioni alle anagrafi di cittadini
stranieri sono state numerose (496.549) e molto superiori alle cancellazioni per
trasferimento all’estero (27.023), con un saldo di oltre 460.000 unità.
Tavola 1.8. Popolazione e minorenni stranieri residenti – Bilancio demografico
degli anni 2002-2008
Anni
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
1.356.590
1.549.373
1.990.159
2.402.157
2.670.514
2.938.922
3.432.651
Nati
33.593
33.691
48.925
51.971
57.765
64.049
72.472
Morti
2.137
2.559
2.931
3.133
3.447
3.670
4.278
31.456
31.132
45.994
48.838
54.318
60.379
68.194
Popolazione straniera
residente al 1° gennaio
Saldo naturale
161.914
424.856
394.756
282.780
254.588
515.201
496.549
Cancellati per l’estero
Iscritti dall’estero
9.982
12.886
14.019
15.951
16.974
20.316
27.023
Saldo migratorio con
l’estero
151.932
411.970
380.737
266.829
237.614
494.885
469.526
Popolazione straniera
residente al 31 dicembre
1.549.373
1.990.159
2.402.157
2.670.514
2.938.922
3.432.651
3.891.295
Variazione % tra inizio e
fine anno
14,2
28,4
20,7
11,2
10,1
16,8
13,4
2,7
3,4
4,1
4,5
5,0
5,8
6,5
353.139
412.432
501.792
585.496
665.625
760.733
862.453
22,8
20,7
20,9
21,9
22,6
22,3
22,2
Incidenza % pop.
straniera sulla pop.
totale a fine anno
- di cui minorenni
Incidenza % dei
minorenni sulla
popolazione straniera
Fonte: Istat, La popolazione straniera residente in Italia.
La distribuzione della popolazione straniera sul territorio italiano continua ad
essere fortemente disomogenea con una concentrazione maggiore di stranieri residenti nell’area settentrionale e in misura via via inferiore nelle regioni del Centro
e del Sud.
4-11-2010 15:14:33
Al 1° gennaio 2009 nel Nord-ovest risiede il 35,2% degli stranieri, nel Nord-est il
27%, nel Centro il 25,1% e il 12,8% nel Mezzogiorno. La concentrazione si manifesta non soltanto a livello di ripartizione, ma anche e soprattutto all’interno delle
stesse macro aree. Scendendo ad un livello territoriale maggiormente disaggregato, si osservano situazioni di particolare interesse. Il 23,3% degli stranieri, corrispondente a quasi un quarto del totale degli stranieri residenti in Italia, è iscritto
nelle anagrafi dei comuni della Lombardia, che da sola ospita quasi due volte il
numero degli stranieri residenti nel Mezzogiorno (fig. 1.4).
Figura 1.4. Incidenza percentuale degli stranieri per comune al 1° Gennaio 2009
Fonte: Istat, La popolazione straniera residente in Italia al 1° Gennaio 2009.
Scendendo ulteriormente di scala, nella sola provincia di Milano risiede poco
meno del 10% del totale degli stranieri. Ciò significa che nelle anagrafi dei comuni di tale provincia sono iscritti più stranieri di quanti non ve ne siano in quelle
dell’intero Sud del Paese. Percentuali simili si ritrovano anche in quelle regioni
caratterizzate da un’elevata capacità di attrazione, come il Veneto (dove risiede
l’11,7% dei cittadini stranieri), l’Emilia-Romagna (il 10,8%) e il Lazio (l’11,6%).
Una quota elevata di stranieri risiede anche nella provincia di Roma, dove si concentra il 9,4% del totale degli stranieri residenti in Italia.
Bisogna sottolineare, inoltre, che la distribuzione degli stranieri sul territorio si è
mantenuta disomogenea nonostante, nel 2008, la crescita della popolazione straniera sia stata, in termini relativi, superiore nelle aree in cui era minore il numero
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di stranieri residenti ovvero nel Sud (+15,5%) e nelle Isole (+17%). A livello regionale, l’incremento è stato massimo in Basilicata (+20,1%), in Sardegna (+17,6%) e
in Sicilia (+16,8%).
La disomogeneità della distribuzione degli stranieri sul territorio, messa in relazione alla dimensione demografica delle diverse zone, determina un peso più o
meno rilevante del fenomeno migratorio a livello territoriale. Se l’incidenza della
popolazione straniera sul totale dei residenti è, a livello nazionale, pari al 6,5%,
risulta massima nel Nord-est (9,1%), dove poco meno di un residente su dieci è
straniero, è di poco inferiore nel Nord-ovest (8,6%) e nel Centro (8,3%). Seguono
il Sud con il 2,5% e le Isole con il 2,1%, dove solo due residenti su cento sono
stranieri. Queste differenze si manifestano in maniera ancora più evidente a livello
regionale. La regione in cui la popolazione straniera incide maggiormente sul totale dei residenti è l’Emilia Romagna (9,7%), seguita dall’Umbria (9,6%) e quindi da
Lombardia e Veneto (9,3%). Nel Mezzogiorno il solo valore significativamente più
alto della media della ripartizione è quello relativo all’Abruzzo (5,2%), dove circa
un residente su venti è straniero.
Anche se in Italia non si può parlare di un’immigrazione esclusivamente urbana,
essa è frequentemente diretta verso i comuni più grandi; l’incidenza degli stranieri
nei comuni capoluogo di provincia è dell’8%, ben al di sopra della media italiana
(6,5%), e raggiunge l’8,6% considerando solo le grandi città2. Accanto ai comuni
più grandi, che accolgono un numero di stranieri in valore assoluto molto elevato,
emergono poi interessanti realtà minori, dove l’incidenza relativa degli stranieri è
anche più alta.
Dove la presenza di stranieri è più stabile e più radicata è maggiore l’incidenza
delle famiglie straniere sul totale delle famiglie e delle nascite di bambini stranieri
sul complesso delle nascite, come pure è più elevata la proporzione di stranieri
minorenni o appartenenti alle seconde generazioni.
Al 1° gennaio 2009 (tav. 1.9) sono 1.524.909 le famiglie con capofamiglia straniero iscritto nelle anagrafi della popolazione residente. Si tratta del 6,2% del totale delle famiglie che sale al 7,6% considerando quelle costituite da almeno uno
straniero. Mentre le famiglie nel complesso sono cresciute tra fine 2007 e fine 2008
dell’1,5%, quelle con almeno uno straniero sono cresciute dell’11%.
Osservando la distribuzione della popolazione straniera residente in Italia al 1
gennaio 2009 per classi d’età, si evidenzia una struttura per età molto giovane, se
confrontata con quella dei soli residenti di cittadinanza italiana. Poco meno di un
residente straniero su due (48,2%) ha un’età compresa fra i 18 e i 39 anni e più
di uno su cinque è minorenne (24,1%). Al contrario, la percentuale di coloro che
hanno un’età maggiore di 64 anni è molto modesta (2,1%).
2 Le grandi città considerate sono: Torino, Milano, Verona, Venezia, Genova, Bologna, Firenze,
Roma, Napoli, Bari, Palermo, Catania.
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Tavola 1.9. Numero di famiglie in totale e numero di famiglie straniere
Anni
Famiglie con
almeno uno
straniero
Numero famiglie
Famiglie con
capofamiglia
straniero
Incidenza %
famiglie con
almeno uno
straniero sul
totale famiglie
1/1/2009
24.641.200
1.870.285
1.524.909
7,6
1/1/2008
24.282.485
1.684.906
1.366.835
6,9
1,5
11,0
11,6
10,1
Var. % 2009-2008
Le previsioni sulla popolazione residente per il prossimo futuro, diffuse nel 2008
da Istat, consentono di fare qualche considerazione sull’incidenza della componente straniera sulla dinamica demografica, pur con tutte le cautele d’obbligo
quando ci si riferisce a scenari previsionali (tav. 1.10).
Tavola 1.10. Proiezioni della popolazione straniera residente e incidenza sul totale della popolazione
(2010-2020-2050)
Anni
Totale
stranieri
Totale
popolazione
residente
Incidenza %
stranieri su
totale popolazione
2010
Maschi
2.013.360
29.242.194
6,9
Femmine
2.106.783
30.981.319
6,8
Totale
4.120.151
60.224.113
6,8
2020
Maschi
3.126.500
30.017.521
Femmine
3.192.489
31.616.893
10,4
10,1
Totale
6.319.069
61.634.414
10,3
Maschi
5.455.601
30.302.641
Femmine
5.180.883
31.413.876
16,5
10.636.484
61.716.517
17,2
2050
Totale
18,0
Fonte: Elaborazioni Nomisma su previsioni Istat.
In soli cinque anni il numero dei residenti stranieri in Italia è quasi raddoppiato:
erano quasi 2 milioni alla fine del 2003, sono quasi 3,9 milioni a fine 2008. Stando all’ipotesi di scenario intermedia delineata dall’Istat, la popolazione straniera
potrebbe ammontare a 6 milioni e 300 mila persone nel 2020, a 10 milioni e 600
mila nel 2050. L’incidenza sul totale della popolazione sarà triplicata rispetto ad
oggi, con un tasso di oltre il 17%, tendendo quindi ad aumentare in misura più che
proporzionale rispetto alla crescita in valore assoluto.
In tutte le ipotesi formulate dall’Istat, compresa quella meno sfavorevole circa
la contrazione della popolazione italiana autoctona, questa tenderà comunque a
decrescere e saranno gli stranieri a fare fronte a questa dinamica negativa, consentendo una crescita, limitata, ma costante della popolazione.
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1.3 Patrimonio abitativo e forme di godimento
1.3.1 Lo stock residenziale
Lo stock dei fabbricati censito nella banca dati del catasto urbano aggiornato al
31 dicembre 2008 in Italia ammonta a 64.322.488 unità immobiliari, di cui quasi il
50% sono abitazioni (gruppo A; tav. 1.11).
Tavola 1.11. Stock complessivo per gruppi di categorie catastali (2008)
A-A10
A10
C
D
E
F
Nord
14.614.323
331.481
79.706 12.509.212
B
596.170
33.591
890.072
Centro
6.149.809
128.833
40.454
4.503.521
187.720
14.315
Sud
11.233.714
128.375
44.131
5.810.379
225.500
17.216
Italia
31.997.846
588.689
164.291 22.823.112 1.009.390
Altro
Totale
2.885.616 31.940.171
444.625 1.092.872 12.562.149
1.087.567
1.273.286 19.820.168
65.122 2.422.264
5.251.774 64.322.488
Fonte: Agenzia del Territorio, Statistiche catastali 2008.
Figura 1.5. Quote di stock complessivo al 2008
Gruppo A – Immobili residenziali + A10 uffici
Gruppo B – Immobili a destinazione pubblica (collegi, caserme, uffici, scuole, biblioteche)
Gruppo C – Negozi, cantine, box e posti auto, stalle, stabilimenti, tettoie
Gruppo D – Immobili a destinazione speciale (opifici, industrie, commercio, alberghi, etc.)
Gruppo E – Immobili a destinazione particolare (stazioni, ponti, etc.)
Gruppo F – Immobili non censibili (area urbana, u.i. in costruzione, lastrico solare)
Altro – Beni comuni non censibili, unità senza rendita, uiu fuori tariffa, uiu da accertare
Lo stock complessivo di immobili a destinazione esclusivamente residenziale
ammonta quindi, al 31 dicembre 2008, a 31.997.846 unità immobiliari, di cui il
45,7% localizzato al Nord, il 19,2% al Centro e il 35,1% al Sud. Nella media italiana
si ha disponibilità di 1,3 abitazioni per nucleo familiare.
Le variazioni dello stock registrate nel 2008 rispetto al 2007 evidenziano in particolare: un calo all’interno delle categorie A4 (Abitazioni di tipo popolare) di 15.010
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unità e delle A5 (Abitazioni di tipo ultrapopolare) di 42.264 unità derivante, secondo l’Agenzia del Territorio, dall’attuazione dell’art.1 comma 336 Legge 311/2004
(Legge finanziaria 2005)3; la riduzione nella categoria A6 (Abitazioni di tipo rurale)
di 33.142 unità a seguito dell’attuazione dell’art. 2 comma 36 DL 262/20064.
Per quanto riguarda la diffusione sul territorio delle diverse categorie a destinazione residenziale, quella più diffusa è rappresentata dalle abitazioni di tipo economico (A3) che sono il 35,8% del totale dello stock residenziale. Seguono, a distanza di poco, le Abitazioni di tipo civile (A2), che sono il 33,9%, mentre il 17,8%
è costituito dalla categoria A4 (fig. 1.6).
Figura 1.6. Distribuzione dello stock di Abitazioni
La superficie media nel 2008 delle unità residenziali è di 114,4 mq (era di 113,4
mq nel 2006) e di 21,35 mq (era di 21,24 mq nel 2006) medi per vano catastale (tav.
1.12).
3 L’art. 1, comma 336, fa sì che i comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non
dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti
catastali per intervenute variazioni edilizie, richiedano ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari
interessate la presentazione di atti di aggiornamento. La richiesta, contenente gli elementi constatati,
tra i quali, qualora accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, è
notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di notificazione, agli uffici provinciali
dell’Agenzia del Territorio. Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta entro novanta
giorni dalla notificazione, gli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio provvedono, con oneri a
carico dell’interessato, alla iscrizione in catasto dell’immobile non accatastato ovvero alla verifica del
classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa
rendita.
4 L’art. 2, commi dal 36 al 38, conferma le disposizioni secondo cui l’Agenzia del Territorio deve individuare i fabbricati rurali che hanno perso i requisiti di ruralità, e richiede ai titolari la presentazione
dei relativi atti di aggiornamento catastale. In caso di non ottemperanza provvedono direttamente gli
uffici dell’Agenzia del Territorio a spese dell’interessato e con applicazioni di sanzioni.
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Tavola 1.12. Superfici medie residenziali – Anni 2006 e 2008
(mq)
Superficie media per unità
2006
Superficie media del vano
2008
2006
2008
Nord
114,1
114,5
20,80
20,85
Centro
115,6
116,6
20,61
20,80
Sud
111,3
112,9
22,25
22,38
Italia
113,4
114,4
21,24
21,35
Altro tipo di classificazione dell’abitazione è quella proposta dall’Istat nell’indagine “Reddito e condizioni di vita” (tav. 1.13).
Le famiglie residenti in Italia vivono prevalentemente in appartamento (54,9%),
mentre quelle che abitano in ville, villini o casali unifamiliari o plurifamiliari (con
accessi indipendenti) rappresentano il 38,1%.
Abitare in un appartamento costituisce la norma soprattutto nei comuni di maggiore dimensione demografica. Questa tipologia di abitazione riguarda, infatti,
l’85,5% delle famiglie residenti nei centri delle aree metropolitane, mentre è circa
il 68% delle famiglie ad aver scelto questa stessa tipologia abitativa nei comuni
della cintura metropolitana e in quelli con oltre 50.000 abitanti.
L’appartamento è anche il tipo di alloggio più frequente tra le famiglie in affitto
(78,1%). Le famiglie proprietarie, sebbene in maggioranza residenti in appartamenti (50,5%), vivono in “villa, villino o casale” nel 42,5% dei casi, contro appena
il 16,1% di quelle in affitto.
Oltre il 75% delle famiglie risiede in immobili costruiti prima del 1990, mentre
circa il 17% in quelli precedenti al 1950. Le abitazioni più recenti, costruite dal 1990
al 2008, sono maggiormente frequenti nei comuni delle periferie metropolitane
(18,5%) e nei comuni fra i 10.000 e i 50.000 abitanti (19,3%). Ciò mostra, da un lato,
come la pressione demografica abbia trovato risposta nelle aree urbanisticamente
meno sature del territorio e, dall’altro, come i centri delle aree metropolitane e i
comuni di maggiori dimensioni non abbiano conosciuto un significativo rinnovamento del proprio patrimonio immobiliare. Ad abitare gli immobili di costruzione
più recente sono le famiglie più ricche (21,1% di quelle con un reddito equivalente
superiore all’ultimo quintile5, contro il 12,4% di quelle che appartengono al primo
quinto), così come le famiglie proprietarie (18,0%, contro il 12,3% delle famiglie
in affitto).
5 I quintili di reddito equivalente corrispondono alle cinque fasce di reddito equivalente in cui è
possibile suddividere, in gruppi di uguale dimensione, le famiglie italiane. Per reddito equivalente si
intende il reddito corretto in funzione del numero dei componenti la famiglia. I parametri utilizzati
per dividere il reddito familiare in modo da ottenere un reddito ’equivalente’ (scala di equivalenza)
sono quelli raccomandati dall’Ocse e impiegati dall’Eurostat.
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Tavola 1.13. Famiglie per tipologia, anno di costruzione dell’abitazione di residenza, titolo
di godimento, area geografica, tipo di comune e caratteristiche economiche della famiglia.
Anno 2008
(per 100 famiglie con le stesse caratteristiche)
Tipologia
Villa,
villino,
casale
App.to
in
edificio
Anno di costruzione
Altro
tipo di
alloggio
19902008
19501989
Prima
del 1950
Non so
Totale
TITOLO DI GODIMENTO
Affitto
16,1
78,1
5,7
12,3
54,9
17,2
15,7
100,0
Proprietà
42,5
50,5
7,0
18,0
60,2
16,8
5,0
100,0
Usufrutto/Uso
gratuito
47,1
44,0
8,9
11,1
61,6
19,6
7,7
100,0
AREA GEOGRAFICA
Nord
41,5
54,9
3,6
18,2
57,3
18,8
5,8
100,0
Centro
34,9
61,2
3,9
14,2
60,5
17,9
7,4
100,0
Sud e Isole
35,0
51,0
14,0
14,0
61,8
14,4
9,7
100,0
Centro area
metropolitana
12,9
85,5
1,6
6,8
62,2
23,4
7,7
100,0
Periferia area
metropolitana
27,0
68,0
5,0
18,5
65,6
9,8
6,2
100,0
TIPO DI COMUNE
Fino a 10.000 ab.
58,0
31,7
10,3
18,2
53,0
20,9
7,8
100,0
10.001-50.000 ab.
42,5
47,3
10,3
19,3
60,7
13,2
6,8
100,0
50.001 ab. e più
28,8
68,4
2,8
14,8
61,5
16,0
7,7
100,0
QUINTI DI REDDITO EQUIVALENTE*
Primo
37,7
51,1
11,3
12,4
57,9
18,6
11,1
100,0
Secondo
36,4
54,7
8,9
13,9
59,3
18,0
8,8
100,0
Terzo
39,6
54,5
6,0
14,6
60,7
18,0
6,7
100,0
Quarto
38,3
56,9
4,8
18,5
60,9
14,8
5,8
100,0
Quinto
38,7
57,4
4,0
21,1
58,0
16,8
4,2
100,0
TOTALE
38,1
54,9
7,0
16,1
59,4
17,2
7,3
100,0
* Confronta nota 5 di pagina 26
Fonte: Istat, L’abitazione delle famiglie residenti in Italia.
Particolarmente interessante, per l’analisi delle condizioni abitative delle famiglie, è il tasso di sovraffollamento, definito come percentuale di famiglie che non
dispongono di un numero di stanze adeguato alla loro composizione6. A livello nazionale, le famiglie che vivono in tale condizione sono il 17,2% del totale. In particolare, i tassi più elevati si riscontrano nel Mezzogiorno (21,8%) e nei comuni delle
aree metropolitane (19,5% nei centri, 21,5% nei comuni delle rispettive “cinture”).
6 In accordo con la metodologia correntemente utilizzata da Eurostat, un’abitazione viene considerata sovraffollata quando non ha a disposizione un numero minimo di stanze pari a:
- una stanza per la famiglia;
- una stanza per ogni coppia;
- una stanza per ogni componente di 18 anni e oltre;
- una stanza ogni due componenti dello stesso sesso di età compresa tra i 12 e i 17 anni di età;
- una stanza ogni due componenti fino a 11 anni di età, indipendentemente dal sesso.
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Differenze ancora più marcate si registrano in relazione al titolo di godimento (con
un valore del 28,2% tra le case in affitto e del 14,0% in quelle di proprietà) e rispetto al reddito familiare equivalente, che vede maggiormente favorite le famiglie più
agiate (il tasso di sovraffollamento, pari al 9,9% delle famiglie con il reddito equivalente più elevato, raggiunge il 23,9% per quelle nel primo quinto della distribuzione). Sono le famiglie più numerose a soffrire maggiormente dell’affollamento
nell’abitazione (62,9% per le famiglie di cinque componenti e oltre), come pure le
famiglie con un solo genitore (43,1%).
Va poi notato che l’indicatore di spazio insufficiente, espresso dalle famiglie in
modo soggettivo durante l’intervista, sebbene mostri un andamento strettamente
correlato con l’indicatore oggettivo preso in considerazione, attenua l’effettivo disagio avvertito dalle famiglie in tema di spazio abitativo: le famiglie che riferiscono
un problema di spazio insufficiente sono appena il 10,1%, mentre quelle con un
numero di stanze inferiore al necessario sono il 17,2%.
Perciò le famiglie mostrano di essersi adattate ad uno spazio abitativo non consono alle proprie esigenze, quantificate seguendo le definizioni europee.
1.3.2 La pressione insediativa in Italia negli ultimi 10 anni
Il “Rapporto annuale 2008” dell’Istat svolge un interessante approfondimento
sul fenomeno dell’urbanizzazione, esito della combinazione delle dinamiche economiche con quelle demografiche e sociali. In particolare viene evidenziato come
il legame fra crescita demografica ed economica, da una parte, e crescita urbana,
dall’altra, non sia più lineare ma si manifesti in forme sempre più complesse caratterizzate da una forte accelerazione dell’urbanizzazione, relativamente autonoma
rispetto agli andamenti demografici ed economici recenti.
Analizzando la rilevazione Istat sui permessi di costruire rilasciati dai comuni
italiani tra il 1995 e il 2006, si possono ricavare informazioni utili per un’analisi
dell’impatto sul territorio dell’insediamento residenziale. In questo periodo sono
stati rilasciati, in media, permessi di costruire per 1,1 miliardi di mc, pari a quasi
106 milioni di mc l’anno, di cui circa l’88% per la realizzazione di nuovi fabbricati
e il rimanente per l’ampliamento dei fabbricati esistenti (tav. 1.14).
I valori medi per abitante possono fornire indicazioni utili sulla pressione che,
tramite la domanda di nuova edificazione, la popolazione sviluppa sui territori in
cui sono insediati. Dal prospetto si evidenziano forti differenze territoriali: i livelli
massimi di pressione si rilevano nel Nord-est, sede di modelli insediativi ad alta
densità edificatoria e di forte impatto sul territorio. I valori del Nord-ovest (20,8
mc per abitante) sono piuttosto in linea con quelli medi (19,7 mc/abitante), mentre
quelli di Centro, Sud e Isole sono nettamente inferiori (in media circa 15,5 mc/
abitante). C’è da sottolineare che sui dati del Sud e delle Isole pesa l’errore di sottostima dovuto all’edilizia illegale.
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Tavola 1.14. Volumi edificabili per la costruzioni di nuovi fabbricati e per l’ampliamento
di fabbricati esistenti a destinazione residenziale per ripartizione geografica – Anni 1995-2006
Ripartizioni
geografiche
Nuovi fabbricati
Ampliamenti
Totale
Valori assoluti cumulati (in ml di mc)
Nord-Ovest
311,3
41,5
352,8
Nord-Est
329,7
45,1
374,8
Centro
170,7
14,8
185,6
Sud
205,1
28,6
233,6
Isole
105,2
16,3
121,6
Italia
1.122,0
146,3
1.268,3
Valori medi annui (in ml di mc)
Nord-Ovest
25,9
3,5
29,4
Nord-Est
27,5
3,8
31,2
Centro
14,2
1,2
15,5
Sud
17,1
2,4
19,5
Isole
8,8
1,4
10,1
Italia
93,5
12,2
105,7
Nord-Ovest
20,8
2,8
Nord-Est
31,0
4,2
35,2
Centro
15,7
1,4
17,0
Sud
14,7
2,1
16,8
Isole
15,9
2,5
18,4
Italia
19,7
2,6
22,3
Valori medi per abitante (in mc)
23,6
Fonte: Istat, Rapporto annuale 2008.
Complessivamente, la domanda di nuove abitazioni o ampliamenti non ha avuto un andamento lineare ma ciclico, sul quale hanno influito anche gli effetti di
due condoni edilizi (quello del 1994-1995 e quello del 2004; fig. 1.7). Negli anni
dal 1995 al 1997 la domanda è, infatti, in calo, ma è probabile che ciò sia soltanto
apparente e in realtà dovuto al graduale smaltimento, da parte delle amministrazioni, del surplus di domanda generato dal condono edilizio del 1994-1995 (L.
724/1994). Una inversione di tendenza si verifica alla fine del 1998 quando riparte
una fase espansiva che si protrae fino al 2005, incorporando dal 2004 gli effetti, più
modesti, del condono successivo (D.L. 269/2003).
Se si mette a confronto l’andamento della componente residenziale (in termini
di nuove abitazioni autorizzate) con quello di popolazione e famiglie, limitatamente al periodo 2001-2006, si evince che le nuove abitazioni crescono in modo lineare
(nella misura di circa l’1% all’anno), a una velocità superiore a quella della popolazione (che in cinque anni è cresciuta solo del 3,1%), ma inferiore a quella delle famiglie (cresciute nello stesso periodo dell’8,2%). Questo significa che la domanda
di nuova edificazione è sostenuta non tanto (non più) dalla crescita demografica
– che pure in questi anni c’è stata, mentre nel quinquennio precedente era stata
quasi nulla, senza che ciò avesse effetti apprezzabili sulla domanda di abitazioni –
4-11-2010 15:14:36
quanto dalla moltiplicazione dei nuclei familiari, e cioè dalla trasformazione strutturale in atto ormai da molti anni nella popolazione e nella società italiana.
Figura 1.7. Volumi edificabili autorizzati per la costruzione e ampliamento di fabbricati residenziali
(valori assoluti in milioni di mc)
Fonte: Istat, Rapporto annuale 2008.
1.3.3 Titolo di godimento dell’abitazione
Nel I Rapporto sulla condizione abitativa (Nomisma, 2007) era stato evidenziato
come il modo di abitare delle famiglie italiane avesse subito profonde modifiche
nel corso degli ultimi decenni.
Dai dati censuari dell’Istat (tav. 1.15) era emerso che, mentre nel 1961 il 46,6%
delle abitazioni era dato in affitto e solo il 45,8% era detenuto in proprietà, a distanza di quaranta anni, nel 2001, le prime erano scese al 20% e le seconde avevano raggiunto la quota del 71,4%. La rimanente quota dell’8,6% (al 2001) riguarda
la componente di abitazioni occupate ad uso gratuito o a titolo di prestazione di
servizio. In attesa dell’aggiornamento di questo dato censuario (il prossimo Censimento della Popolazione e delle Abitazioni si svolgerà nell’ottobre del 2011), può
essere utile spostare l’analisi dall’abitazione alla famiglia che vive nell’abitazione.
Attraverso opportuni aggiustamenti7 è stato possibile aggiornare il dato censuario al 2008 ricorrendo ai recenti dati diffusi dall’Istat sul “Reddito e condizioni di
vita” nell’ambito del progetto EU-SILC8.
7 Si sono uniformate le categorie del “titolo di godimento” utilizzate rispettivamente nel Censimento
e nell’indagine annuale EU-SILC.
8 Il progetto EU-SILC (Statistics on Income and Living Conditions, Regolamento del Parlamento
europeo, 2003) costituisce una delle principali fonti di dati per i rapporti periodici dell’Unione Europea sulla situazione sociale e sulla diffusione della povertà nei paesi membri. Si tratta di un’indagine
campionaria sulle famiglie il cui core informativo è essenzialmente incentrato attorno alle tematiche
del reddito e dell’esclusione sociale.
4-11-2010 15:14:37
Tavola 1.15. Abitazioni occupate per forma di godimento
(in % sul totale delle occupate)
Anni
Titolo di godimento
Proprietà(1)
Affitto(2)
Altro titolo(3)
1961
45,8
46,6
7,6
1971
50,8
44,2
5,0
1981
58,9
35,5
5,6
1991
68,0
25,3
6,7
2001
71,4
20,0
8,6
(1) La Proprietà comprende l’usufrutto ed il riscatto.
(2) l’Affitto comprende il subaffitto.
(3) l’Altro titolo comprende l’uso gratuito e l’uso a titolo di prestazione di servizi.
Fonte: Istat, Censimenti, anni vari
Dal 2001 al 2008 è cresciuta ulteriormente la quota di famiglie proprietarie
dell’abitazione in cui vivono, con un incremento in 7 anni (2001-2008) di 3,6 punti
percentuali, gli stessi che hanno segnato la crescita del decennio 1991-2001. Nel
2008 le famiglie proprietarie o usufruttuarie dell’abitazione ammontano così al
75% del totale.
Un’ulteriore informazione riguarda la figura giuridica del proprietario delle abitazioni in affitto: nel 71% circa dei casi esso è un privato, segue l’ente pubblico che
è proprietario del 22% delle case in affitto ed infine le imprese che detengono circa
il 7% delle abitazioni affittate. Da ciò si desume che l’elevata frammentarietà della
proprietà del parco abitativo in affitto rappresenta certamente un fattore di rigidità
per il mercato, che può essere superato attraverso una appropriata politica fiscale
che favorisca la pratica dell’affitto da parte dei privati proprietari.
1.3.4 Caratteristiche delle famiglie per forma di occupazione dell’abitazione
I risultati dell’indagine Istat su “Reddito e condizioni di vita”, condotta alla fine
del 2008, raccoglie una serie di informazioni sulle principali caratteristiche e sulla
qualità delle abitazioni occupate dalle famiglie residenti in Italia (tav. 1.16).
Nel 2008, 16,9 milioni di famiglie (68,5% del totale) sono proprietarie dell’abitazione in cui vivono, 4,7 milioni (18,9%) vivono in affitto e 3,1 milioni (12,6%)
dispongono dell’abitazione in usufrutto o a titolo gratuito.
In corrispondenza, sono 42 milioni (70,2%) gli individui che vivono in case di
proprietà, 11 milioni (18,3%) quelli che vivono in affitto e 6,9 milioni (11,5%) in
usufrutto o in uso gratuito. La percentuale di individui che vive in affitto è considerevolmente più bassa rispetto alla media degli altri Paesi dell’Unione Europea
(24,3% nella EU27 e 28,9% nella EU15).
La scelta tra le diverse modalità abitative dipende, principalmente, dal livello dei
reddito e dalla situazione patrimoniale delle famiglie. Per le famiglie più povere,
ma in generale per quelle di recente costituzione, l’affitto dell’abitazione rappresenta una strada obbligata.
4-11-2010 15:14:37
Tavola 1.16. Famiglie per titolo di godimento dell’abitazione di residenza, tipo di comune
e caratteristiche delle famiglie, anno 2008
Affitto
Proprietà
Usufrutto,
uso gratuito
Tipologia di Comune
Comune centro dell’area metropolitana
28,9
62,2
8,9
Periferia dell’area metropolitana
22,5
65,6
11,9
14,5
Fino a 10.000 abitanti
12,1
73,4
Da 10.001 a 50.000 abitanti
16,4
70,3
13,3
50.001 abitanti e più
22,3
65,5
12,2
Uno
22,4
59,6
18,0
Due
17,2
73,9
8,9
Tre
17,2
72,0
10,8
Numero componenti
Quattro
16,0
72,8
11,2
Cinque o più
24,0
64,0
12,0
27,1
Tipologia familiare
Persona sola fino a 34 anni
30,6
42,3
Persona sola, 35-64 anni
27,2
57,5
15,3
Persona sola di 65 anni e più
16,6
65,8
17,5
Coppie senza figli con P.R. fino a 34 anni (1)
24,7
59,7
15,5
Coppie senza figli con P.R. 35-64 anni (1)
13,1
81,2
5,7
Coppie senza figli con P.R. 65 anni e più (1)
11,4
81,1
7,5
Coppie con almeno un figlio minore
19,2
66,7
14,1
Coppie con figli adulti
11,5
82,3
6,2
Monogenitori con almeno un figlio minore
36,7
46,5
16,8
Monogenitori con figli adulti
21,1
70,5
8,4
Quinti di reddito equivalente
Primo
25,8
55,7
18,5
Secondo
23,3
62,9
13,8
Terzo
19,8
68,1
12,1
Quarto
15,7
74,3
10,0
Quinto
9,9
81,7
8,4
Totale
18,9
68,5
12,6
(1) Viene considerata come persona di riferimento la donna della coppia.
Fonte: Istat, Reddito e condizioni di vita.
La diffusione dell’affitto è quindi maggiore tra le famiglie con i redditi più bassi,
passando dal 25,8% tipico delle famiglie che rientrano nel primo quinto di reddito
familiare equivalente al 9,9% di quelle con un reddito equivalente superiore all’ultimo quintile.
La differenza si amplifica con riferimento alla quota di proprietari per cui, tra il
primo quintile di reddito e l’ultimo, vi è una differenza di 26 punti percentuali a favore delle famiglie più agiate. Inoltre, ben il 30,6% delle persone sole con meno di
35 anni di età e il 24,7% delle giovani coppie senza figli (quando cioè la donna ha
meno di 35 anni di età), vive in affitto. Situazione analoga si riscontra nelle famiglie
4-11-2010 15:14:37
monogenitore, che vivono in affitto nel 26,7% dei casi (il 36,7% in quelle con figli
minori) e per le persone sole di 35-64 anni, per le quali si rileva una quota di affittuari pari al 27,2%. Abbiamo sintetizzato, nello schema seguente, le caratteristiche
prevalenti delle famiglie che vivono in affitto.
Schema 1.1. Condizioni socio-economiche prevalenti delle famiglie in affitto, anno 2008
(in % sul totale delle famiglie)
Famiglie in affitto nella media Italia: 18,9% delle famiglie che occupano l’abitazione di residenza
Tipo di Comune
Famiglie che vivono nel Comune centro dell’area metropolitana (28,9%)
Numero di componenti
Uno (22,4%) e Cinque o più (24%)
Tipologia familiare
Monogenitori con almeno un figlio minore (36,7%) e Persona sola con meno di
34 anni (30,6%)
Reddito familiare
Primo quinto di reddito equivalente (25,8%)
1.3.5 Il patrimonio ERP
Il patrimonio abitativo dell’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) è costituito
dall’insieme delle abitazioni di proprietà degli Istituti di previdenza, degli IACP,
delle Agenzie territoriali per la Casa (Ater/Roma, Ater/Mi, Atc/To, Acer/Bo ecc.,
già Istituti Autonomi Case Popolari), degli enti locali e delle altre amministrazioni
pubbliche.
Nell’insieme, si tratta di un patrimonio che comprende circa 1,4 milioni di unità
residenziali ma, considerando il solo patrimonio degli IACP, delle Agenzie e degli
enti locali (Comuni, Province e Regioni), che in particolare utilizzano il proprio
patrimonio abitativo per il sostegno alle famiglie maggiormente disagiate, la sua
consistenza si riduce a circa 1 milione di unità (tav. 1.17).
Il dato più aggiornato messo a disposizione da Federcasa indica in 938.821 gli
alloggi ERP gestiti dalle Aziende per la casa, 773.836 dei quali in locazione.
Tavola 1.17. Patrimonio gestito dalle Aziende Territoriali per l’Edilizia residenziale, anno 2006
% sul
totale
426.902
45,47
340.515
185.211
19,73
152.922
82,57
Sud
326.708
34,80
280.499
85,86
Totale
938.821
100,00
773.836
82,42
Nord
Centro
Alloggi
in locazione
% alloggi
locazione
sul totale alloggi
Numero
Alloggi
79,94
Fonte: Federcasa.
Si stima che l’incidenza dell’Edilizia Residenziale Pubblica sul totale delle abitazioni in affitto in Italia sia del 24,7%, cioè di un alloggio ERP ogni 4,1 alloggi in affitto. La concentrazione di questo patrimonio non è uniforme: è meno consistente
nelle Isole (1 alloggio ERP su 6,4 in affitto), si addensa nel Centro Italia (1 alloggio
4-11-2010 15:14:37
su 3,4) e nell’Italia del Nord Ovest (1 su 3,6), diradandosi di nuovo nel Nord-Est (1
su 5,1). Il 45% del patrimonio è concentrato nelle 12 province delle aree metropolitane ed il valore catastale degli immobili è stimato in circa 23 miliardi di euro.
Il patrimonio residenziale pubblico è sempre stato insufficiente rispetto alla
domanda. La situazione si è andata modificando soprattutto a partire dagli anni
Novanta, con la fine del prelievo Gescal, che aveva garantito un flusso finanziario
costante, e con il trasferimento alle Regioni delle competenze in materia di ERP.
Ad una contrazione dei fondi pubblici, si è aggiunto il processo di dismissione
degli immobili residenziali promosso dalla legge n. 560/1993 che, tra il 1993 ed il
2006, ha totalizzato 154.788 vendite ad un prezzo unitario medio di 23.700 euro
(fig. 1.8). Si tratta di valori medi molto distanti da quelli di mercato: se si fa l’ipotesi
che l’abitazione più comunemente compravenduta sia di 90 mq, nel 1993 il valore
dell’abitazione ERP riscattata è 1/3 di quello di mercato e nel 2006 è appena 1/6
del valore di mercato. I risultati delle modifiche legislative in tema di ERP hanno
portato ad una riduzione della produzione annua degli alloggi sociali inferiore alle
2.000 unità, ed all’alienazione di oltre 154.000 alloggi.
Il maggior numero di dismissioni è avvenuto tra il 1996 e il 1999, quando il volume di vendite si assestava intorno alle 17.000 unità annue.
Figura 1.8. Vendite del patrimonio ERP nel periodo 1993-2006
450
400
15.000
350
300
10.000
250
MILIONI DI EURO
NUMERO DI ALLOGGI
20.000
200
5.000
150
0
93 94 95 96 97 98
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Federcasa.
100
99
00
01
02
03
04
05
Alloggi venduti
(in n.)
Ricavi da vendite
(ml. euro)
06
La produzione di alloggi a totale carico dello Stato, che negli anni ’80 era stata
di circa 34.000 alloggi per anno, si è andata progressivamente riducendo. Nel 2004
le abitazioni ultimate in tutta Italia sono state solo 1.900. Ma la consistenza complessiva delle unità residenziali nel decennio 1991-2001 si è ridotta a causa delle
dismissioni che si sono accelerate a partire dal 1996 toccando nel 1998 una punta
di 17.000 alloggi venduti in un anno, mentre l’attività costruttiva non ha raggiunto, nello stesso anno, i 10.000 alloggi prodotti. Un’abitazione su due risulta oggi
edificata prima del 1981.
4-11-2010 15:14:38
Dai risultati della recente indagine realizzata dal Censis sulle 108 aziende casa
operative sul territorio nazionale che aderiscono a Federcasa9, risulta quanto segue
(tav. 1.18):
• il 4,6% degli alloggi è occupato abusivamente (con punte massime a Palermo e
a Catania, rispettivamente il 27,3% e il 23,9%);
• nel 2006 il ricavo medio mensile da canone è pari a 87€ ad alloggio (con punte
di 142 €/mese a Perugia e 127 €/mese a Terni);
• il 32,8% degli inquilini appartiene alla fascia di reddito basso con un conseguente aumento del numero medio di occupanti per abitazione. Il 24% degli inquilini
ha oltre 65 anni. In media il 7,5% degli inquilini sono immigrati con punte del
18,9% a Parma, del 14,2% a Bologna, del 12,9% a Milano;
• lunga permanenza nelle case da parte degli aggiudicatari. Il 46,6% degli inquilini
vive negli alloggi popolari da più di 16 anni e un altro 35,2% da almeno 6 anni;
• il fenomeno della morosità è molto rilevante nelle grandi città (Torino, Milano, Roma, Napoli, Bari e Palermo), mentre assume contorni assai più contenuti
nelle medie città soprattutto del Centro-Nord. Al 2006, il rapporto tra mancati
introiti per morosità e ricavi da canoni in città come Bergamo, Brescia, Parma ma
anche Venezia, Firenze e Bologna, si aggira attorno al 5%, mentre a Cagliari si
arriva al 44%, a Palermo al 35%, a Torino e Genova al 32%, a Roma e Napoli al
30%, a Bari al 23% e a Milano al 10%. Una situazione che mediamente tra il 2001
ed il 2006 è peggiorata;
• sono 600.000/700.000 le famiglie aventi diritto alla casa popolare in attesa di
assegnazione, nelle graduatorie comunali.
Tavola 1.18. Ricavi e morosità nelle principali città, anno 2009
Città
Ricavo medio mensile
(in Euro)
% di
morosità
Torino
91
32,5
Milano
97
10,2
Venezia
85
4,3
Bologna
106
4,8
Firenze
122
4,1
Roma
72
41,3
Napoli
48
23,8
Bari
59
23,3
Catania
67
92,5
Palermo
109
34,7
Cagliari
81
44
Media
87
15,9
Fonte: Federcasa – Censis.
9 Dexia, 9° Incontro Finanziario dell’Autonomia Locale sul tema “Social housing: riordino urbano e
valorizzazione del territorio”, Roma 8 ottobre 2008.
4-11-2010 15:14:38
1.4 Sintesi delle principali tendenze socio demografiche per
area territoriale
FAMIGLIE – Le famiglie in Italia, al 31 dicembre 2008, sono 24.641.200 con un
numero medio di componenti di 2,4. Negli ultimi anni si è assistito alla frammentazione della famiglia tradizionale e, di conseguenza, all’aumento del numero di
famiglie che, a fine 2008, ammontano ad oltre 24.600.000 nuclei, con un numero
di componenti in continua contrazione (oggi 2,4 in media). La maggioranza delle
famiglie risiede nel Centro-Nord (68%) e nella sola Lombardia sono il 17% del
totale (oltre 4.200.000 famiglie).
IMMIGRATI – A fine anno 2009 si stima che gli stranieri ammontino a 4,279
milioni di unità, il 7,1% della popolazione italiana. Il fenomeno dell’immigrazione,
nel nostro paese, è di proporzioni rilevanti e costituisce uno dei principali elementi
della trasformazione sociale attuale e del prossimo futuro. Ci troviamo probabilmente in una fase di stabilizzazione, caratterizzata spesso dai ricongiungimenti
familiari e dalla presenza di rapporti di lavoro consolidati, seppure non sempre
regolari. Esiste, infatti, una quota di presenze non regolari, e di soggiornanti senza
residenza, che sfuggono alle statistiche ufficiali.
La maggiore concentrazione riguarda le conurbazioni a vocazione industriale
o turistica della pianura padana e del Centro Italia, mentre nel Mezzogiorno le
poche presenze si concentrano nei poli industriali costieri. Lombardia ed Emilia
Romagna sono le regioni a maggior incidenza della popolazione straniera, con
Milano prima fra le aree metropolitane, mentre in tutte le regioni del Sud la presenza immigrata è poco significativa, con incidenze molto al di sotto della media
nazionale. Il raffronto della situazione fra le diverse regioni vede una presenza immigrata dominante, in termini assoluti, in Lombardia, con oltre 900.000 residenti,
seguita dal Veneto con una presenza complessiva di oltre 450.000 unità, dal Lazio
e dall’Emilia Romagna.
GIOVANI – A fine anno 2009 si stima che i giovani celibi e nubili, di età compresa tra i 18 e i 34 anni, che vivono insieme ad almeno un genitore, siano poco più di 7
milioni. La precarietà delle condizioni di lavoro e di vita colpisce principalmente le
giovani generazioni, tanto che esse trovano molte difficoltà nel formare un proprio
nucleo familiare. Molte convivenze, particolarmente in Italia, sono dunque “forzate” e non frutto di libera scelta dei giovani. Il fenomeno è in crescita negli ultimi
anni e riguarda in misura consistente non soltanto studenti e persone in cerca di
occupazione, ma anche occupati. Le percentuali più consistenti tra questi ultimi
riguardano soprattutto il Nord-est e il Nord-ovest e testimoniano la maggiore difficoltà in queste aree ad accedere al bene casa.
Il fenomeno interessa sempre più anche le fasce di età più adulte dai 25 ai 34
4-11-2010 15:14:38
anni: i conviventi con almeno un genitore appartenenti a questa fascia di età erano
nel 2009 oltre 3.300.000. Questi valori sono più alti nelle regioni maggiormente
popolose come la Lombardia, dove sono oltre 487.000, la Campania (403.000), il
Lazio (321.000) e il Veneto (273.000).
ANZIANI – A fine anno 2009 si stima che la popolazione di età superiore ai
65 anni ammonti a 12,154 milioni mentre quella che supera gli 85 anni è pari a
1,530 milioni di unità. Per quanto riguarda l’incidenza della popolazione anziana,
si osserva che le regioni del Mezzogiorno sono, generalmente, quelle più giovani
mentre quelle del Centro-Nord registrano tassi di incidenza più elevati, sia sopra
ai 65 anni che over 85. In particolare, la Campania, mostra un’incidenza della popolazione sopra ai 65 anni di età del 15,9%, valore sensibilmente al di sotto della
media nazionale (20,1%). Ligura (26,8%), Toscana (23,3%), Friuli Venezia Giulia e
Umbria (entrambe 23,2%) sono invece le regioni “più vecchie”.
4-11-2010 15:14:38
NORD OVEST
Piemonte, Valle d’Aosta, Ligura, Lombardia
INDICATORE
TENDENZE NAZIONALI
TENDENZE REGIONALI
Popolazione
Popolazione residente al 31/12/2009:
16.016.223 unità cresciuta rispetto ad un
anno prima dello 0,6%, con un’incidenza
della popolazione straniera del 9,3% sul
totale dei residenti, aumentata rispetto
all’anno precedente di 0,6 punti percentuali
(era 8,6% a fine 2007).
Il 61% risiede in Lombardia, il 28% in
Piemonte, il 10% in Liguria e meno dell’1%
in Valle d’Aosta.
Stranieri
Gli stranieri al 31/12/2008 sono 1.368.138
unità.
Sono aumentati rispetto all’anno
precedente dell’11,8% (in valore assoluto
144.775 persone).
Risiedono il 66,1% in Lombardia (904.816
persone), il 25,7% in Piemonte (351.112
persone), il 7,7% in Liguria (104.701
persone) e lo 0,5% in Valle d’Aosta (7.509
persone). Nella sola provincia di Milano
risiedono 371.670 abitanti stranieri (il 27%
degli stranieri in Italia).
Natalità
Numero nati nel 2009 in calo rispetto al
2008 (-0,3%). I nati da genitori stranieri
sono il 20% (su un totale di 151.552 nel
2009).
Nel 2009 la crescita naturale è stata
negativa in Piemonte e Ligura, mentre è
stata di poco superiore allo zero in Valle
d’Aosta e dell’1‰ Lombardia.
Famiglie
Famiglie al 31/12/2009: 7.090.698;
numero medio componenti: 2,2.
Alta percentuale di famiglie unipersonali
(28,8% media 2006-2007), in leggero calo
però rispetto al 2003-2005 (29,2%).
Il 60% delle famiglie risiede in Lombardia;
il 28% in Piemonte.
Anziani
Alta presenza di popolazione anziana sul
totale della popolazione (21,4% al 2009).
Gli over 65 costituiscono il 26,8% della
popolazione in Liguria, il 22,7% in
Piemonte, 20,7% in Valle d’Aosta,il 19,9%
in Lombardia.
Giovani
Il 54% dei giovani tra i 18 e i 34 anni vive in
famiglia; vale a dire 1,6 milioni di giovani.
In Lombardia 487.000 giovani tra i 25 e 34
anni vivono con almeno un genitore. Nella
stessa regione il 63,9% dei giovani tra i 18
e i 34 anni occupati vivono con almeno un
genitore (658.000 persone circa).
Casa
Sono 1,5 milioni le famiglie in affitto, il
32,1% del totale delle famiglie in affitto in
Italia.
4-11-2010 15:14:39
NORD EST
Trentino Alto Adige, Veneto, Friuli Venezia Giulia,
Emilia Romagna
INDICATORE
EMERGENZE TERRITORIALI
EMERGENZE REGIONALI
Popolazione
11.552.212 unità, cresciuta rispetto ad un
della popolazione straniera del 9,8%
(quasi un residente su dieci è straniero) sul
totale dei residenti (la più alta registrata
nelle macroripartizioni Istat), aumentata
rispetto all’anno precedente di 0,7 punti
percentuali.
Il 42,6% risiede in Veneto, il 37,8% in
Emilia Romagna, il 10,7% in Friuli Venezia
Giulia e l’8,9% in Trentino Alto Adige.
Stranieri
Gli stranieri al 31/12/2008 sono 1.049.772
e sono aumentati rispetto ad un anno
prima del 13,6% (in valore assoluto 125.960
persone).
Risiedono per il 43,3% in Veneto (454.453
persone) e per il 40,1% in Emilia Romagna
(421.482 persone).
Natalità
Tasso di natalità del 9,7 per mille, superiore
alla media nazionale, in tutte le regioni del
Nord-est tranne che in Friuli Venezia Giulia
(8,5 per mille). Numero nati in calo rispetto
al 2008 (-1%).
La crescita naturale nel 2009 è stata
negativa in Emilia Romagna e Friuli, è stata
di poco superiore allo zero in Veneto e
positiva in Trentino.
Famiglie
Famiglie: 4.928.479; numero medio
componenti: 2,3.
Molto numerose le famiglie unipersonali
(27,5% al 2007).
Il 43% delle famiglie risiede in Veneto; il
38% in Emilia Romagna.
Anziani
totale della popolazione (21% al 2009).
popolazione in Friuli Venezia Giulia, il
22,5% in Emilia Romagna, il 19,7% in
Veneto, il 18,4% in Trentino Alto Adige.
Giovani
Il 52,4% dei giovani tra i 18 e i 34 anni vive
in famiglia; vale a dire 1,1 milioni di giovani.
In Emilia Romagna il 64,9% dei giovani tra
i 18 e i 34 anni occupati vivono con almeno
un genitore (292.000 persone circa).
Casa
Sono 874mila le famiglie in affitto, il 18,1%
del totale delle famiglie italiane in affitto.
4-11-2010 15:14:40
CENTRO
Marche, Toscana, Umbria, Lazio
INDICATORE
EMERGENZE REGIONALI
11.890.464 unità, cresciuta rispetto
ad un anno prima dello 0,8%, con
un’incidenza della popolazione straniera
del 9% sul totale dei residenti, aumentata
percentuali.
Il 47,7% risiede nel Lazio, il 31,4% in
Toscana, il 13,3% nelle Marche e il 7,6% in
Umbria.
Stranieri
Gli stranieri al 31/12/2008 sono 976.782
prima del 14% (in valore assoluto 118.710
persone).
Risiedono per il 46,1% nel Lazio
(450.151persone), per il 31,7% in Toscana
(309.651 persone), per il 13,4% nelle
Marche (131.033 persone) e l’8,8% in
Umbria (85.947 persone).
Natalità
Tasso di natalità del 9,3 per mille, in
calo rispetto al 2008. Nel 2009 sono
nate 109.580 persone, il 15% delle quali
straniere.
negativa in Toscana, Umbria e Marche,
mentre è stata positiva nel Lazio.
Famiglie
Famiglie al 31/12/2009: 4.932.120, numero
medio componenti: 2,4.
Alta percentuale di famiglie unipersonali
(27,3% al 2007).
Il 46,9% delle famiglie risiede nel Lazio; il
32,5% in Toscana.
Popolazione
Anziani
totale della popolazione (21,4% al 2009).
Giovani
Casa
Sono 829mila le famiglie in affitto, il 17,2%
popolazione in Toscana, il 23,2% in
Umbria, il 22,4% nelle Marche, il 19,7%
nel Lazio.
Nel Lazio 321.000 giovani tra i 25 e 34 anni
vivono con almeno un genitore.
4-11-2010 15:14:40
SUD
Campania, Abruzzo, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria
INDICATORE
EMERGENZE REGIONALI
Popolazione
della popolazione straniera del 2,8%
sul totale dei residenti, aumentata
percentuali.
Il 41,1% risiede in Campania, il 28,8%
in Puglia, il 14,2% in Calabria, il 9,4% in
Abruzzo, il 4,2 % in Basilicata e il 2,3% in
Molise.
Stranieri
prima del 15,5% (in valore assoluto 47.288
persone).
Risiedono per il 37,3% in Campania (131.335
persone) 21% in Puglia (73.848 persone),
per il 19,8% in Abruzzo (69.641 persone),
per il 16,7% in Calabria (58.775 persone),
per il 3,3% in Basilicata (11.526 persone) e
per il 2,1% in Molise (7.039 persone).
Natalità
Unica ripartizione dove il numero dei nati
nel 2009 è in lieve aumento rispetto al
2008 (+0,4%).
negativa in Abruzzo, Molise, Basilicata
e Calabria, mentre è stata positiva in
Campania e Puglia.
Famiglie
Alta percentuale di famiglie numerose (con
almeno 5 componenti) sul totale famiglie
(10,2% al 2007).
Il 39,6% delle famiglie risiede in Campania;
il 28,9% in Puglia, il 14,6% in Calabria.
Anziani
Bassa incidenza degli
ultrasessantacinquenni (17,5% al 2009) sul
totale della popolazione.
popolazione in Molise, il 21,2% in Abruzzo,
il 20,1% in Basilicata, il 18,6% in Calabria, il
18% in Puglia, il 15,9% in Campania.
Giovani
Casa
Sono 1,1 milioni le famiglie in affitto, il
23,9% del totale delle famiglie italiane in
affitto.
I giovani tra i 25 e 34 anni che vivono con
almeno un genitore sono circa 403.000 in
Campania e 266.000 in Puglia.
4-11-2010 15:14:41
ISOLE
Sicilia, Sardegna
INDICATORE
EMERGENZE REGIONALI
Popolazione
della popolazione straniera del 2,4% sul
totale dei residenti.
Il 75,1% risiede in Sicilia e il 24,9%
in Sardegna.
Stranieri
prima del 17% (in valore assoluto 20.911
persone).
Risiedono per il 79,5% in Sicilia (114.632
persone) e per il 20,5% in Sardegna (29.537
persone).
Natalità
Numero nati nel 2009 in calo rispetto al
2008 (-1%).
negativa in Sardegna, mentre è rimasta
invariata in Sicilia.
Famiglie
Alta percentuale di famiglie numerose (con
almeno 5 componenti) sul totale famiglie
(7,5% al 2007).
Il 74,5% delle famiglie risiede in Sicilia,
il 25,5% in Sardegna.
Anziani
Bassa incidenza degli
ultrasessantacinquenni (18,4% al 2009) sul
totale della popolazione.
popolazione in Sardegna, il 18,3% in Sicilia.
Giovani
in famiglia; vale a dire 957mila giovani.
Casa
Sono 420mila le famiglie in affitto, l’8,7%
In Sicilia 283.000 giovani tra i 25 e 34 anni
vivono con almeno un genitore.
4-11-2010 15:14:41
| 49
2.
Le condizioni economiche
delle famiglie
2.1 La propensione al risparmio ed al consumo delle famiglie
nel corso del 2009
Nel corso del 2009 la propensione al risparmio delle famiglie (definita dal rapporto tra il risparmio lordo delle famiglie e il loro reddito disponibile) si è ridotta
di 0,7 punti percentuali, passando dal 14,7% di fine 2008 al 14% di fine 2009 (fig.
2.1).
A ciò ha concorso la riduzione del reddito disponibile e della spesa delle famiglie, rispettivamente del 2,8% e dell’1,9% nell’anno.
Figura 2.1. Propensione al risparmio delle famiglie e tassi di crescita delle componenti
Fonte: Istat, Reddito e risparmio delle famiglie e profitti delle società.
4-11-2010 15:14:42
Le difficoltà economiche che le famiglie riferiscono di aver sperimentato nel corso del 2008 e del 200910, confermano il quadro segnalato dagli indicatori economici
e finanziari.
2.2 Il reddito delle famiglie
Nel 2007 le famiglie residenti in Italia hanno percepito un reddito netto, esclusi i
fitti figurativi, pari in media a 29.308 euro, circa 2.440 euro al mese (tav. 2.1).
Tavola 2.1. Reddito familiare netto (esclusi i fitti imputati) per ripartizione geografica e tipologia
della famiglia, anno 2007 (*) (media e mediana in euro)
Media
Mediana
Nord
Centro
Sud
Italia
Nord
Centro
Sud
Italia
Persona sola
17.131
17.486
13.863
16.311
14.874
14.989
12.112
14.000
-meno di 65
anni
20.102
19.626
15.392
18.809
18.162
17.269
13.326
17.039
TIPOLOGIA FAMILIARE
- 65 anni e più
13.936
15.173
12.512
13.762
12.281
12.214
11.023
11.999
Coppie senza
figli
31.988
32.490
22.432
29.779
27.305
29.602
18.511
24.810
-P.r. con meno
di 65 anni (1)
35.754
37.338
23.589
33.515
31.720
32.144
18.224
29.273
-P.r. di 65 anni
e più (1)
26.411
26.290
21.296
24.944
22.009
22.777
18.850
21.028
Coppie con figli
45.185
452.466
31.567
39.590
39.944
38.293
27.066
35.324
- un figlio
43.016
40.136
29.661
38.020
38.590
39.397
24.904
34.536
- due figli
46.873
44.799
32.754
40.697
41.971
40.429
27.590
36.267
- tre o più figli
51.634
46.093
35.650
42.364
42.305
41.939
29.895
35.237
Monogenitori
29.683
27.551
23.496
27.401
26.199
24.232
21.512
24.400
Altra tipologia
35.542
36.585
28.088
33.480
31.657
32.659
24.724
29.726
Famiglie con minori
Un minore
38.267
36.737
27.746
34.470
35.125
33.560
23.746
30.897
Due minori
41.130
36.685
27.262
34.976
36.763
33.667
23.031
30.504
Tre o più
minori
40.147
40.276
28.933
34.851
35.549
35.720
26.103
30.648
Almeno un
minore
39.449
36.944
27.664
34.690
35.677
33.779
23.746
30.737
Famiglie con anziani
Un anziano
23.394
24.201
19.381
22.345
15.990
17.755
14.073
15.750
Due o più
anziani
30.192
29.972
24.633
28.511
24.459
25.134
20.138
23.415
Almeno un
anziano
25.561
26.177
21.038
24.336
19.417
20.443
16.727
18.641
Totale
31.446
31.337
24.553
29.308
26.265
26.205
20.207
24.036
(*) Dati provvisori
(1) P.r.: persona di riferimento.
Fonte: Istat, Condizioni di vita e distribuzione del reddito in Italia.
10 Istat, Condizioni di vita e distribuzione del reddito in Italia. Anno 2008, Statistiche in breve.
4-11-2010 15:14:42
2. Le condizioni economiche delle famiglie | 51
Se si considera il valore mediano (che indica il livello di reddito che divide le
famiglie in due metà uguali), risulta che metà delle famiglie residenti in Italia ha
percepito, nel 2007, 24.036 euro (circa 2.000 euro al mese; erano 1.924 euro al mese
nel 2006).
Rispetto al biennio precedente, nel 2006-2007 si è registrato, nel complesso, un
leggero spostamento verso l’alto della distribuzione dei redditi netti delle famiglie
che corrisponde ad un lieve aumento del reddito reale.
In sintesi, queste sono le principali tendenze emerse nella distribuzione del reddito familiare, con riferimento all’anno 2007:
• esistono profonde differenze a livello territoriale nel Paese. Il reddito mediano
delle famiglie che vivono nel Sud e nelle Isole è inferiore di circa un quarto rispetto a quello delle famiglie residenti al Nord. Nel Sud e nelle Isole è maggiore
la concentrazione nelle fasce di reddito più basse;
• il reddito mediano delle famiglie con un solo percettore è stato pari a 15.523
euro, circa un terzo del reddito delle famiglie con tre o più percettori (44.411
euro);
• sopra i 60.000 euro annui sono più frequenti le famiglie che hanno come entrata
principale un reddito da lavoro autonomo;
• gli anziani soli dispongono di un reddito mediano basso, pari a 12.000 euro annui.
Quando si parla di reddito disponibile si deve però includere la posta dell’affitto
imputato alle case di proprietà, in usufrutto o in uso gratuito, considerata l’ampia
diffusione della proprietà immobiliare in Italia.
L’inclusione dei fitti imputati non altera la struttura delle relazioni precedentemente descritte. Tuttavia, in alcuni casi, cambia l’ampiezza delle differenze. In
particolare, aumenta il reddito delle famiglie costituite da coppie di anziani o da
anziani soli, tra le quali il possesso dell’abitazione è relativamente più diffuso rispetto alle famiglie più giovani.
Infine, alcune brevi considerazioni in merito alla diseguaglianza dei redditi.
Il valore dell’indice di Gini11 (calcolato escludendo dal reddito i fitti imputati) è
pari a 0,309, segnalando un livello di diseguaglianza piuttosto elevato, anche se in
leggera riduzione rispetto all’anno precedente (0,322). Tra le regioni con maggiori
livelli di diseguaglianza figurano quelle caratterizzate dai redditi mediani più bassi:
Calabria (0,318), Campania (0,334), Sicilia (0,317) e Lazio (0,316). Livelli di diseguaglianza molto meno marcati si osservano nelle regioni più ricche e, in particolare, nella provincia autonoma di Trento (0,244), in Friuli Venezia Giulia (0,270) e
nel Veneto (0,262).
11 L’indice di Gini è una misura statistica della “concentrazione” di una data popolazione e varia tra
0 (distribuzione uniforme) e 1 (massima diseguaglianza).
4-11-2010 15:14:42
Figura 2.2. Reddito familiare netto, con e senza fitti imputati, per regione – Anno 2007
(mediana in euro)
(*) Dati provvisori.
Fonte: Istat, Condizioni di vita e distribuzione del reddito in Italia.
La ripartizione delle famiglie nei quinti di reddito equivalente evidenzia altre
caratteristiche della distribuzione dei redditi, quali le differenze significative di carattere territoriale: ad esempio, il 37,5% delle famiglie residenti nel Sud e Isole
appartiene al quinto dei redditi più bassi, rispetto al 12,6% di quelle che vivono nel
Centro e al 12,1 % delle famiglie del Nord.
La quota di famiglie nel primo quinto è particolarmente elevata in Sicilia (43,6%),
Calabria (43,0%), Campania (40,2%) e Basilicata (41,7%). Le percentuali più basse
si registrano nel Trentino Alto Adige (9,0%), in Emilia-Romagna (8,7%) e in Toscana (9,4%).
2.3 I consumi delle famiglie
Nel 2008, secondo i dati sui consumi forniti dall’Istat (tav. 2.2), la spesa media
mensile per famiglia risulta di 2.485 euro, appena 5 euro in più rispetto all’anno
precedente (+0,2%).
Tale variazione, depurata della componente inflazionistica, mette in evidenza
come, ad un leggero aumento della spesa media mensile in termini nominali, corrisponda una flessione in termini reali.
4-11-2010 15:14:43
Poco più di un quinto della spesa totale viene ricompreso nelle spesa per l’abitazione. Le spese destinate all’abitazione, che comprendono oltre all’affitto imputato, quello realmente pagato, l’acqua, il condominio e le spese di manutenzione,
registrano, rispetto al 2007, un decremento del 18,5% scendendo a quota 540 euro
mensili.
Tavola 2.2. Spesa media mensile delle famiglie per capitolo di spesa, composizione e variazione
percentuale della spesa media mensile. Anni 2006-2007-2008
(valori in euro e in percentuale)
Spesa media
mensile (IN EURO)
2006
Spesa media mensile
2007
Composizione %
della spesa media mensile
2008
2006
2007
2008
Var. %
2007/06
Vari. %
2008/07
2.461
2.480
2.485
100
100
100
0,8
467
466
475
19,0
18,8
19,1
-0,1
1,9
1.994
2.014
2.009
81,0
81,2
80,8
1,0
-0,2
Abitazione
639
663
540
26,0
26,7
21,7
3,8
-18,5
Combustibili ed
energia elettrica
124
116
104
5,0
4,7
4,2
-6,5
-9,9
Arredam., elettrod.
servizi casa
146
142
110
5,9
5,7
4,4
-2,6
-22,2
Trasporti
363
366
287
14,7
14,7
11,6
0,8
-21,5
Alimentari
Non Alimentari
0,2
di cui:
Fonte: Istat, I consumi delle famiglie.
I livelli e la composizione della spesa dipendono in misura rilevante dalla dimensione della famiglia in quanto, un diverso numero di componenti, differenzia
l’allocazione del budget disponibile (tav. 2.3).
Generalmente il livello di spesa media aumenta in misura non proporzionale
rispetto al numero di componenti per effetto delle economie di scala che si realizzano e che riguardano prevalentemente le spese relative ad abitazione, mobili,
elettrodomestici e servizi per la casa.
Tavola 2.3. Spesa media mensile delle famiglie per capitolo di spesa e numero dei componenti,
anno 2008
(valori in euro e composizione percentuale rispetto al totale della spesa)
1
Spesa media mensile
2
3
4
5 e più
1.692
2.423
2.936
3.136
312
459
555
611
689
1.380
1.963
2.380
2.524
2.563
Alimentari (in %)
18,4
19,0
18,9
19,5
21,2
Non Alimentari (in %)
81,6
81,0
81,1
80,5
78,8
Abitazione (in %)
21,2
Alimentari (in €)
Non Alimentari (in €)
3.251
di cui:
34,0
29,3
24,3
22,4
Combustibili ed energia elettrica (in %)
5,8
5,4
5,0
4,9
5,3
Arredamenti, elettrodomestici e servizi per la casa (in %)
5,5
5,8
5,5
5,3
5,2
10,3
13,3
16,2
16,6
16,0
Trasporti (in %)
4-11-2010 15:14:43
Figura 2.3. Spesa media mensile per l’abitazione ed energia per tipologia familiare, anno 2008
(in euro)
(1) P.r.: persona di riferimento.
Per quanto riguarda le tipologie di spesa si nota che, mentre per le famiglie numerose il capitolo di spesa che incide maggiormente sul totale è quello alimentare,
per le famiglie costituite da pochi individui è invece l’abitazione a incidere maggiormente sulla spesa mensile totale (fig. 2.3). In particolare, nelle famiglie formate
da un solo componente la quota di spesa più consistente è quella destinata all’abitazione (34%), seguita dal 18,4% degli alimentari.
In caso di persona anziana sola, il 46% della sua spesa è destinato all’abitazione
(valore in forte aumento), e questa percentuale scende al 40% quando l’anziano è
in coppia. La spesa per l’abitazione risulta piuttosto elevata in genere per tutte le
categorie di persone sole (per i single in età lavorativa questa incide per il 36,2%
sul budget mensile) e ovviamente per i monogenitori che destinano il 31,6% della
spesa mensile all’abitazione.
Il livello e la struttura della spesa per consumi di una famiglia sono poi direttamente associati anche alla condizione professionale della persona di riferimento. Il
livello di spesa mensile più alto si riscontra tra le famiglie di imprenditori e di liberi
professionisti (3.624 euro mensili in media) che spendono oltre mille euro in più
rispetto alle famiglie con a capo un operaio o assimilato. Le famiglie con persona di
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riferimento non occupata sono, invece, quelle che mostrano i livelli di spesa media
mensile più bassi.
Le spese per abitazione sono poi distinguibili in rate di affitto o di mutuo (tav.
2.4). Secondo l’Istat, nel 2008 la spesa media mensile che le famiglie in affitto
sostengono per il canone di locazione era pari a 362 euro, valore in aumento del
3,1% rispetto all’anno precedente (Nomisma rileva che sul mercato il livello degli
affitti pagati mediamente in Italia è più sostenuto e si attesta sui 450 euro mensili). Questo valore mostra evidenti differenze tra le ripartizioni geografiche: nel
Mezzogiorno la spesa media per il canone di locazione è la più bassa (279 euro),
mentre nel Centro si osservano i valori più elevati (prossimi ai 450 euro).
Tavola 2.4. Canone medio mensile di locazione pagato dalle famiglie in affitto e rata media
mensile pagata per mutui dalle famiglie proprietarie delle abitazioni in cui vivono, per ripartizione
geografica (in euro)
Titolo di godimento
Affitto medio mensile (IN EURO)
Rata media mensile del mutuo (IN EURO)
2006
2007
2008
2006
2007
2008
372
377
390
473
490
470
Centro
393
406
443
464
475
495
Sud
266
278
279
401
396
418
Italia
340
351
362
458
471
465
Nord
Tra le famiglie che vivono in una abitazione di proprietà (il 75% del totale compresa la quota di famiglie in usufrutto), il 16,3% paga un mutuo (era il 14,5% nel
2007). Questa voce di bilancio, pur non essendo una spesa per consumi (configurandosi piuttosto come un investimento), rappresenta un’uscita consistente
che, per circa 2,2 milioni di famiglie, è pari in media a 465 euro al mese (in
leggero calo rispetto ai 471 euro nel 2007, a seguito della diminuzione osservata
per le famiglie del Nord, dove la percentuale delle famiglie che paga un mutuo
è superiore al 20% e dove forse più che altrove si è usufruito della possibilità di
ricontrattare il mutuo).
2.4 L’incidenza della spesa per l’abitazione sul reddito
Nel 2008 le spese per l’abitazione costituiscono una delle voci principali del bilancio familiare. Quasi 2,4 milioni di famiglie (9,7%) si trovano in condizione di
serio disagio, presentando una quota di spese per l’abitazione sul reddito disponibile superiore al 40% (tav. 2.5).
Si tratta, in particolare, delle famiglie in affitto (30,7%), di quelle con reddito
netto equivalente inferiore al primo quintile della distribuzione (27,1%) e delle
famiglie monogenitori con figli minori (26,1%). Il problema riguarda anche le persone sole con meno di 35 anni (23,7%), a conferma delle difficoltà che i più giovani
incontrano nel realizzare il progetto di uscita dalla famiglia di origine.
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Tavola 2.5. Famiglie in sovracarico per i costi dell’abitazione e famiglie in arretrato nel pagamento
dei canoni per tipologia, anno 2008
Famiglie in
affitto in
arretrato con i
canoni
Famiglie in sovracarico
per i costi dell’abitazione*
in %
Ttitolo di godimento
in migliaia
Affitto
in %
30,7
1.428
14,0
Proprietà
4,9
828
-
Usufrutto
4,4
137
Area geografica
Nord
11,0
1.305
Centro
9,6
465
11,4
Sud e Isole
7,9
623
18,3
Uno
18,0
1.323
Due
6,8
454
12,7
Tre
6,7
344
17,0
Quattro
4,5
191
17,0
Cinque o più
6,3
81
24,0
23,7
236
-
17,4
473
14,4
16,9
615
5,4
6,8
46
10,2
Numero componenti
Tipologia familiare
12,2
10,2
5,4
118
-
3,9
85
-
6,5
378
19,1
2,3
78
13,5
26,1
205
25,8
7,1
100
11,0
Primo
27,1
1.337
22,2
Secondo
11,6
573
17,3
Terzo
5,2
257
7,7
Quarto
3,3
162
8,7
Quinto
1,3
Italia
9,7
65
6,1
2.393
14,0
* Viene considerata in sovracarico per i costi dell’abitazione una famiglia che sopporta una spesa superiore o uguale al
40% del reddito disponibile.
(1) Viene considerata come persona di riferimento (P.R.) la donna della coppia.
Inoltre, tra le famiglie in affitto, quelle che hanno dichiarato di essere in arretrato
con il pagamento del canone di locazione sono il 14% del totale delle famiglie
affittuarie, vale a dire 658.000 nuclei.
Più elevata è la quota nel Sud Italia (18,3%) e tra le famiglie in affitto di cinque o
più componenti (24%). Altra categoria di famiglie in affitto è quella nella quale c’è
4-11-2010 15:14:44
un solo percettore di reddito (25%) e, più in generale, le famiglie che si collocano
nella fascia più bassa della distribuzione dei redditi (il primo quinto), il 22,2% delle
quali sono in arretrato con il pagamento del canone di affitto.
2.5 La povertà relativa e assoluta delle famiglie
In Italia, nel 2008, si stima che siano 2 milioni 737 mila le famiglie in povertà
relativa12 che rappresentano l’11,3% delle famiglie residenti.
A partire dagli anni novanta, ad incidere sull’aumento della povertà in Italia, si
può richiamare la sempre più debole situazione economica dei lavoratori dipendenti a favore di quella dei lavoratori autonomi, il forte incremento degli affitti
e dei prezzi del mercato immobiliare, l’incremento modesto che ha interessato i
redditi da lavoro, mentre i redditi da pensione sono aumentati. Tutto ciò ha concorso a peggiorare la condizione relativa dei giovani (poveri sia di reddito che di
patrimonio) rispetto a quella degli anziani.
La sostanziale stabilità del fenomeno che, tra il 2007 e il 2008 si registra a livello
nazionale, è il risultato, da un lato, del peggioramento osservato tra le tipologie
familiari che tradizionalmente presentano una elevata diffusione della povertà e,
dall’altro, del miglioramento della condizione delle famiglie di anziani.
In particolare la povertà risulta in crescita nell’ultimo anno:
• fra le famiglie più ampie (dal 14,2% al 16,7% per le famiglie di quattro componenti e dal 22,4% al 25,9% per le famiglie di cinque o più componenti);
• per le coppie con due figli (dal 14% al 16,2%) e per di più tra quelle con minori
(dal 15,5% al 17,8%);
• per le famiglie di monogenitori;
• per le famiglie con a capo una persona in cerca di occupazione (dal 27,5% al
33,9%);
• per le famiglie in cui vi sono componenti in cerca di occupazione (dal 19,9% al
31,2%);
• segnali di peggioramento si osservano tra le famiglie con a capo un lavoratore in
proprio.
Al contrario, la povertà relativa sembra migliorare nell’ultimo anno per le famiglie con almeno un componente anziano e, ancora più marcata, in presenza di
due anziani o più, per effetto dei trasferimenti monetari di natura previdenziale ed
assistenziale.
A livello di circoscrizione geografica si segnalano le seguenti specificità:
• nel Nord si confermano le dinamiche osservate a livello nazionale. Peggiora la
12 La povertà relativa si misura attraverso la soglia di 999,97€ di spesa mensile per persona per una
famiglia di due componenti.
4-11-2010 15:14:44
condizione economica delle famiglie di maggiori dimensioni, di quelle con a
capo un lavoratore in proprio e migliora la condizione economica delle famiglie
con anziani;
• nel Centro la situazione non è significativamente mutata rispetto al 2007;
• nel Mezzogiorno si confermano, solo ed esclusivamente, i risultati negativi osservati a livello nazionale: peggiorano la propria condizione le famiglie con un
elevato numero di componenti, quelle con persona di riferimento in cerca di
occupazione e le famiglie con a capo un lavoratore in proprio.
A fianco della povertà relativa, viene anche stimata dall’Istat la condizione di
povertà assoluta. Nel 2008, in Italia, 1,126 milioni famiglie (il 4,6% delle famiglie
residenti) risultano in condizione di povertà assoluta.
La stima dell’incidenza della povertà assoluta viene calcolata sulla base di una
soglia di povertà che corrisponde alla spesa mensile minima necessaria per acquisire un determinato paniere di beni e servizi.
I profili territoriali e familiari tra i quali la povertà assoluta è maggiormente diffusa ricalcano quelli già delineati in termini di povertà relativa.
Si conferma lo svantaggio delle famiglie più ampie, dei monogenitori e delle
famiglie con almeno un anziano, le situazioni di mancanza di occupazione o di
bassi profili occupazionali.
La condizione di povertà assoluta peggiora tra le famiglie di quattro componenti,
in particolare coppie con due figli, soprattutto se minori; tra le famiglie con a capo
una persona con licenza media inferiore, con meno di 45 anni o con a capo un
lavoratore autonomo. L’incidenza aumenta, inoltre, tra le famiglie con almeno un
componente alla ricerca di occupazione, soprattutto quando si tratta della persona
di riferimento.
Un leggero miglioramento si osserva solo tra le famiglie dove si associa la presenza di componenti occupati e di ritirati dal lavoro.
Negli ultimi tre anni sono stati censiti 194.000 nuovi nuclei familiari che versano
in condizioni di povertà assoluta, vale a dire 64.700 nuovi nuclei all’anno che corrispondono al 18,6% delle nuove famiglie che si sono formate nel triennio, con una
accelerazione del fenomeno nel 2008 (42% dei nuovi nuclei).
Da una nostra stima risulta che nel 2008 le famiglie in affitto che versano in
una condizione di povertà assoluta sono 518.385, l’11,3% delle famiglie in affitto
e, negli ultimi tre anni, la loro crescita è stata di 32.800 nuovi nuclei all’anno (tav.
2.6).
Un altro indicatore di povertà, letto attraverso il titolo di godimento dell’abitazione, è l’indicatore di povertà comunitario (ufficialmente noto come popolazione
“a rischio di povertà” e che chiameremo, per differenziarlo dalla povertà nazionale, popolazione “a basso reddito”), molto diverso da quello nazionale, sostanzialmente perché è basato sui redditi invece che sui consumi (tav. 2.7).
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Tavola 2.6. Stima del numero di famiglie in affitto in condizione di povertà assoluta, nel 2008
Numero famiglie nel 2008
24.641.000
Numero famiglie in proprietà nel 2008
20.452.030
Numero famiglie in affitto nel 2008
4.188.970
Numero famiglie in povertà assoluta nel 2008
1.125.724
Numero famiglie in povertà assoluta in affitto nel 2008
518.385
Quota famiglie in povertà assoluta in affitto sul totale delle famiglie in affitto nel 2008
Incremento numero famiglie in povertà assoluta in affitto nel periodo 2005-2008
11,3%
98.568
Fonte: stime Nomisma su dati Istat.
Le differenze metodologiche fanno sì che la scala del fenomeno sia diversa a
seconda dell’indicatore utilizzato: nell’arco di tempo 1998-2002, la popolazione a
basso reddito, secondo la definizione comunitaria, varia tra il 20 e il 21%, quella
povera, secondo la definizione nazionale, tra il 12 e il 14%.
Tavola 2.7. Incidenza della popolazione a basso reddito (rischio povertà), per titolo di godimento
dell’abitazione
(in %)
1998
2000
2002
Proprietà o usufrutto o titolo gratuito
16,4
15,6
15,1
Affitto o subaffitto
36,1
36,0
40,2
Totale
20,7
19,8
20,1
Fonte: Direzione generale gestione Fondo Nazionale per le Politiche Sociali su microdati Banca d’Italia.
A fronte di queste differenze cambia anche il dimensionamento della popolazione povera che vive in affitto a rischio di povertà: secondo la definizione comunitaria, le famiglie a basso reddito in affitto ammontano, nel 2002, a 1,7 milioni di
nuclei (stime Nomisma su dati della tavola 2.7). È prevedibile che questa stima,
traslata al 2008, fornisca una intensità del fenomeno ancora maggiore. Quindi il
fenomeno del rischio povertà, con riferimento alla popolazione in affitto, è piuttosto elevato e i 518 mila nuclei del 2008, se non efficacemente assistiti, potrebbero
diventare molti di più.
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| 61
3.
Il mercato della casa e le condizioni
abitative delle famiglie
3.1 Le condizioni economiche delle famiglie in affitto
Figura 3.1. Quota di famiglie in affitto per area geografica
(Numero indice 1977=100)
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia.
L’indagine campionaria biennale condotta dalla Banca d’Italia sui “Bilanci delle
famiglie italiane” fornisce, per il 2008, un dato relativo alla quota di famiglie in
affitto diverso da quello presentato in precedenza, di fonte Istat. Nello specifico,
si tratta di una quota di famiglie in affitto del 21,4% per la Banca d’Italia contro il 18,9% dell’Istat. Premesso ciò, proponiamo di seguito un’analisi sui risultati
dell’indagine campionaria della Banca d’Italia perché affronta aspetti della condizione abitativa delle famiglie, originali rispetto ai dati diffusi dall’Istat.
Nel corso del 2008, la quota di famiglie che vive in affitto è lievemente aumentata
rispetto a quella registrata nel 2006, tornando all’incirca ai livelli osservati nel 2004,
ma rimane evidente la forte riduzione, di circa la metà, rispetto ai valori emersi
negli anni dal 1977 al 1980 (attorno al 40%; fig. 3.1). Tale tendenza al ribasso, tut-
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tavia, non è stata omogenea all’interno delle diverse aree geografiche. Mentre al
Centro e al Sud la quota di famiglie in affitto si è ridotta in maniera più graduale,
fino a raggiungere i livelli minimi nel 2006, al Nord la percentuale di chi ha scelto
di vivere in locazione è diminuita fino al 2002, per poi riprendersi nei quattro anni
successivi e flettere nel 2007 e nel 2008. I possibili fattori di andamenti così difformi sono, innanzitutto, il maggiore apprezzamento delle abitazioni registrato nel
settentrione e, in secondo luogo, la maggiore mobilità del mercato del lavoro nel
Nord Italia che spesso si riflette sulle scelte abitative delle famiglie.
Oltre all’area geografica di residenza, anche la capacità reddituale delle famiglie
è un elemento rilevante che guida le preferenze abitative delle famiglie italiane.
Dalla classificazione delle famiglie in quintili di reddito disponibile equivalente
(tavv. 3.1 e 3.2) emergono, infatti, forti discrasie a seconda delle fasce a cui si fa
riferimento.
Tavola 3.1. Statistiche del Reddito disponibile equivalente annuo familiare, anno 2008
(in euro)
Statistiche
1° quintile
2° quintile
3° quintile
4° quintile
5° quintile
Media
7.410
12.414
16.855
22.270
38.615
Mediana
7.944
12.452
16.811
22.041
32.629
Minimo
4.400
10.232
14.527
19.250
25.928
Massimo
10.225
14.525
19.250
25.922
30.139
Fonte: Nomisma su microdati Banca d’Italia.
In particolare, all’interno del primo quintile, che per il 2008 comprende i redditi
fino a circa 8.000 euro annui, la quota in affitto è risultata in forte aumento e pari
al 46,3%, un valore comunque inferiore al 51,0% del 1977, ma significativamente
più alta del dato medio nazionale.
Torna a crescere anche la percentuale di famiglie in affitto all’interno del secondo quintile della distribuzione (che comprende i redditi da circa 12.500 euro) fino
a raggiungere il 28,9%.
Al di sopra del secondo quintile le percentuali risultano o in calo o invariate, rispetto alla precedente rilevazione, ma in generale è evidente che, rispetto agli anni
’70 e ’80, le famiglie con redditi maggiori sono riuscite ad acquistare l’abitazione
lasciando, di fatto, la locazione alle fasce di reddito più basse.
Il ritorno di interesse per l’affitto da parte delle famiglie con redditi inclusi nel
secondo quintile della distribuzione è un segnale rilevante che mostra come l’acquisto di un’abitazione, per alcune fasce di reddito, sia tornata ad essere un’operazione spesso insostenibile.
L’allontanamento delle famiglie in affitto dalle famiglie proprietarie, è ancora
più evidente se si osserva la distanza tra i redditi medi disponibili delle famiglie in
affitto e quelli del resto delle famiglie italiane (fig. 3.2).
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3. Il mercato della casa e le condizioni abitative delle famiglie | 63
Tavola 3.2. Quota di famiglie in affitto per quintile di reddito disponibile equivalente (valori %)
1° quintile
2° quintile
3° quintile
4° quintile
5° quintile
Totale
1977
51,0
41,9
43,9
37,5
29,7
40,8
1978
49,3
43,9
38,4
35,1
26,1
38,6
1979
47,0
45,5
39,9
35,3
21,0
37,8
1980
41,0
38,0
36,0
31,0
24,2
34,1
1981
47,0
43,0
34,0
41,9
33,8
40,0
1982
38,9
37,9
32,7
33,9
20,1
32,7
1983
43,2
34,1
33,6
29,9
16,7
31,5
1984
36,7
37,0
31,0
27,7
18,2
30,1
1986
43,4
33,7
28,6
29,2
21,1
31,2
1987
37,5
30,2
27,0
24,9
18,0
27,5
1989
37,0
30,1
25,4
22,8
20,1
27,1
1991
36,4
25,3
24,8
19,1
13,9
23,9
24,7
1993
43,1
27,3
24,2
18,3
10,3
1995
41,0
28,3
21,5
16,5
8,7
23,2
1998
39,6
26,0
22,1
15,7
9,4
22,6
2000
36,3
24,9
17,5
14,8
7,9
20,3
2002
37,9
23,6
19,8
13,4
7,7
20,5
2004
40,7
24,1
19,5
12,4
9,5
21,3
2006
41,0
26,5
17,0
12,6
6,0
20,9
2008
46,3
28,9
17,1
9,3
5,5
21,4
L’ulteriore aumento del divario, tra il 2004 e il 2008, nonostante una flessione
diffusa dovuta in parte alla crisi (la differenza tra i due gruppi di redditi ha comunque raggiunto oltre i 15.000 euro), ha contribuito soprattutto a rendere ancora più
forte l’incidenza dei canoni di locazione sui redditi delle famiglie in affitto, perché,
come si vedrà di seguito, il calo dei canoni è stato di minore entità.
Figura 3.2. Reddito annuo medio disponibile delle famiglie in affitto e del resto delle famiglie italiane
(in euro)
4-11-2010 15:14:46
Figura 3.3. Affitto annuo medio per area geografica a prezzi 2008
(in euro)
Se si considera tutto il periodo (1978-2008) per cui sono disponibili i dati della
Banca d’Italia sull’affitto medio, i canoni pagati in media in Italia sono passati da
1.662 a 4.007 euro (a prezzi 2008), con un incremento del 141% (fig. 3.3). Tale
incremento, tuttavia, è stato graduale e spesso frenato da fasi negative o di invarianza fino agli anni ’90. Dal 2000 in poi vi è stato un forte aumento dei canoni
che solo nel 2004 pare essersi interrotto (dal 2004 al 2008 la variazione è stata
complessivamente pari al -5,8%). Tale flessione, tuttavia, riguarda tutto il territorio
italiano mentre, se si considerano le diverse aree geografiche, si osservano evoluzioni differenti. Al Nord e al Centro le variazioni risultano anch’esse negative, ma
in misura maggiore rispetto alla media nazionale e, rispettivamente, si registra un
-7,5% e un -15,3%. Al Sud risulta, al contrario, una variazione positiva e pari al
4,8%. In realtà occorre precisare che tale andamento può essere, in parte, viziato
dal basso livello dei canoni al Sud in rapporto a quello, ben più elevato, osservato
nel Centro e del Nord Italia.
La flessione dei redditi medi delle famiglie in locazione non è stata accompagnata da una medesima, se non maggiore, flessione dei canoni da locazione e
dunque l’incidenza dell’affitto sul reddito disponibile, come si accennava precedentemente, è aumentata. Ciononostante, al Sud l’affitto pesa di meno sul reddito
familiare, ossia per il 22,1%, rispetto al 23,4% del Centro e il 24,2% del Nord (fig.
3.4). In media, quindi, il rapporto tra affitto pagato e reddito disponibile, in Italia,
è aumentato di oltre 15 punti percentuali passando dal 7,9% del 1978 al 23,4% del
2008.
Nella tavola 3.3 viene presentata la distribuzione di frequenza delle famiglie in
affitto in base al rapporto tra canone di locazione e reddito disponibile. Tra il 1977
e il 1983, anni in cui l’incidenza media dell’affitto sul reddito era inferiore al 10,0%,
almeno l’80% dei nuclei in affitto pagava non più del 15% del proprio reddito per
4-11-2010 15:14:46
la locazione. Tra il 2000 e il 2006 la situazione si è pressoché invertita: per circa il
40% delle famiglie, l’incidenza dell’affitto è rimasta al di sotto del 15%, mentre il
restante 60% ha fortemente risentito del notevole rialzo dei canoni delle abitazioni
e in alcuni casi (circa il 4%) è arrivata addirittura a pagare un affitto superiore alla
metà del proprio reddito.
Figura 3.4. Rapporto medio tra affitto pagato e reddito disponibile
(valori %)
Tavola 3.3. Distribuzione di frequenza delle famiglie in affitto in base al rapporto affitto
pagato/reddito
(valori %)
1977-83
2000-06
2008
Reddito medio
per classe
nel 2008
(valori correnti,
in euro)
< 0,05
23,33
7,99
5,18
25.261
0,05-0,10
37,65
15,66
11,03
23.064
0,10-0,15
20,82
16,04
15,45
30.354
0,15-0,20
9,48
16,41
15,34
22.919
0,20-0,25
4,04
12,41
14,99
19.409
0,25-0,30
1,71
10,03
12,03
16.881
0,30-0,35
1,13
7,33
7,28
15.218
0,35-0,40
0,55
5,62
6,77
13.905
0,40-0,45
0,41
2,71
3,80
13.177
0,45-0,50
0,20
1,75
2,59
11.271
> 0,50
0,67
4,06
5,55
9.106
Totale
100,00
100,00
100,00
20.344
2,96
21,47
25,99
12.879
Area del disagio (>30%)
4-11-2010 15:14:47
È ormai ampiamente condiviso che la soglia del 30% di incidenza del canone sul
reddito costituisca lo spartiacque tra una condizione di disagio economico e una
situazione di sostenibilità reddituale. Se nel periodo 1977-83 la quota di famiglie
in disagio era pari al 3%, nel corso del periodo 2000-06 la quota è aumentata di
circa sette volte arrivando al 21,5%. Nel corso del 2008 la percentuale di nuclei,
classificabili come sofferenti per quanto concerne il pagamento del proprio affitto,
è aumentata ulteriormente fino al 25,2%.
Un’analisi più attenta delle variazioni intervenute nel periodo 2006-2008 permette di osservare come vi sia stata una forte diminuzione dimensionale dei nuclei
la cui incidenza si poneva al di sotto del 15%. Queste famiglie si sono spostate
tutte verso il basso.
Una parte di esse si è comunque riposizionata all’interno della fascia la cui incidenza è compresa tra il 20% e il 30% (e dunque ancora al limite della sostenibilità)
ma la parte più consistente è scesa al di sotto della soglia del 35% di incidenza
fino a superare il 50%. In particolare, per il 5% delle famiglie, il canone ormai pesa
anche oltre il 50% del reddito, e purtroppo, è una quota che, almeno negli ultimi
anni, è risultata in aumento.
L’area del disagio coinvolge il 26% delle famiglie in affitto nel 2008, è cresciuta
di 4,5 punti percentuali rispetto alla media del periodo 2000-2006 e coinvolge famiglie con un reddito medio attorno ai 12.900 euro annui.
Per avere una misura del numero di famiglie il cui affitto incide oltre il 30% del
valore del reddito, abbiamo calcolato il 26% delle famiglie che vivono in una abitazione in affitto nelle due ipotesi: 1) Banca d’Italia, 21,8% delle famiglie; 2) Istat,
18,9% delle famiglie. Il numero di famiglie in disagio economico per sostenere
l’affitto varia così tra 1,211 milioni, nell’ipotesi Istat, e 1,397 milioni, nell’ipotesi
della Banca d’Italia.
Figura 3.5. Incidenza della povertà tra le famiglie in affitto
(in euro)
4-11-2010 15:14:47
Dalla precedente analisi della distribuzione di frequenza delle famiglie in affitto
in base al rapporto tra affitto pagato e reddito, è emerso come, in Italia, sia in atto
un sostanziale impoverimento della classe media (rappresentata dai nuclei con
redditi compresi tra i 15.000 euro e i 25.000 euro annui) con crescenti problemi di
povertà.
In particolare, è tra le famiglie in affitto che si registra la percentuale di povertà
più elevata: in media i nuclei locatari in condizioni di povertà13, nel corso del 2008,
sono stati circa il 42,6% del totale (fig. 3.5). Al Sud la situazione è anche peggiore
poiché addirittura il 68,3% delle famiglie in affitto sembra vivere al di sotto della
soglia di povertà. Al Centro e al Nord la situazione è, in parte, migliore con, rispettivamente, circa il 38,9% e il 28,6% di nuclei in condizioni di difficoltà economica.
3.2 Il mercato e la sostenibilità dell’affitto
La dinamica dei canoni locativi è risultata, nell’ultimo decennio, particolarmente
accentuata (fig. 3.6). In linea con la tendenza generale del mercato immobiliare
italiano, anche il comparto della locazione residenziale si è caratterizzato per una
cospicua crescita dei valori di riferimento.
Esaurita la parentesi recessiva, che aveva colpito il settore tra il 1992 e il 1997,
in seguito allo scoppio della bolla speculativa che aveva gonfiato le quotazioni
immobiliari all’inizio degli anni ’90, il mercato immobiliare italiano è entrato in
una lunga e robusta fase espansiva arrestatasi solo a fine 2007, a poco più di dieci
anni di distanza.
Figura 3.6. Evoluzione dei prezzi, canoni di abitazioni e del reddito familiare nel periodo 1991-2009
(valori in numero indice, 1991 = 100)
Fonte: Elaborazioni e stime Nomisma su fonti varie.
13 Si definisce povera una famiglia con reddito disponibile equivalente inferiore al 60% del reddito
equivalente mediano.
4-11-2010 15:14:47
Il consistente incremento dei valori immobiliari non è risultato un fenomeno
circoscritto al segmento delle compravendite residenziali, ma ha finito per caratterizzare il mercato immobiliare nel suo complesso. Sul versante della locazione,
la variabilità dei rendimenti dal 1991 ad oggi, nei 13 mercati, risulta essere piuttosto bassa (0,6 punti percentuali) a dimostrare che il rapporto canone su prezzo
si mantiene pressoché invariato al di là delle differenze locali che si traducono in
differenti livelli assoluti dei prezzi, livelli dei canoni, propensione all’acquisto o
all’affitto, ecc. Se invece si osserva la variabilità dei rendimenti nel tempo, cioè
come è cambiata tenendo conto delle fluttuazioni del mercato, questa è progressivamente calata fino ai giorni nostri, a dire che aumenta l’omogeneità tra i mercati
(letta attraverso il rapporto canone su prezzo; fig. 3.7).
In un orizzonte di medio-lungo periodo, in cui si sono alternate fasi riflessive
ed espansive, il settore immobiliare si è significativamente apprezzato rispetto alla
capacità di spesa delle famiglie. La modesta crescita dell’economia e la prolungata
ascesa recente dei valori immobiliari hanno finito per determinare un problema di
accessibilità al mercato della casa, a prescindere dalla forma contrattuale che ne
disciplina il possesso.
Se, però, per quanto riguarda l’accesso alla proprietà, la significativa riduzione (e
la prospettiva stabilizzazione) dei tassi di interesse, nonché l’accresciuto livello di
competizione che caratterizza oggi il settore bancario, aveva di fatto compensato
l’esuberanza immobiliare, non altrettanto è possibile affermare per quanto riguarda l’accesso all’abitazione in affitto.
Senza soffermarsi in questa sede sul drastico mutamento di approccio del sistema creditizio nei confronti del finanziamento immobiliare registrato nell’ultimo
anno, si vuole unicamente sottolineare che gli aspetti finanziari non possono essere citati come fattore capace di ammortizzare la superiore dinamica degli affitti
rispetto al reddito.
Figura 3.7. Variabilità dei rendimenti medi minimi e massimi di Abitazioni usate nella 13 aree urbane
Fonte: Nomisma.
4-11-2010 15:14:48
Figura 3.8. Evoluzione dell’incidenza del canone sul reddito
(in %)
Fonte: Elaborazioni e stime Nomisma su fonti varie.
Nel periodo 1991-2009, a fronte di una crescita delle disponibilità familiari
nell’ordine del 18%, l’incremento dei canoni di mercato nelle aree urbane è risultato addirittura del 105%. L’incidenza della locazione di un’abitazione di 70 mq sul
reddito familiare è così passata dal 10,2% dei primi anni ’90, all’attuale 17,6% con
un aumento, peraltro in larga parte concentrato nel periodo 1998–2007, superiore
al 74% (fig. 3.8).
Se il livello attuale dei valori immobiliari comporta già evidenti problemi di sostenibilità con riferimento alla disponibilità media familiare, la situazione risulta
ben più problematica se rapportata alla capacità reddituale degli affittuari. In questo caso, l’incidenza della locazione di un immobile analogo a quello precedentemente descritto è passata dal 12,5% del 1991 al 27,8% del 2009, con un incremento
di oltre il 121%. L’accesso all’abitazione in affitto si è fatto, dunque, più complicato
soprattutto in corrispondenza delle grandi città del Centro e del Nord, anche se la
situazione di disagio non sembra potersi ritenere circoscritta ai soli mercati urbani.
Dai dati pubblicati da Banca d’Italia14 emerge, infatti, con chiarezza come la scelta
locativa, oltre ad essere in costante contrazione da oltre un ventennio, risulti ormai prerogativa pressoché esclusiva delle classi meno abbienti, residenti nei centri
maggiori, senza differenze significative tra Nord e Sud.
Da recenti stime di Nomisma, risulta che il 69,8% delle famiglie in affitto dispone di un reddito inferiore ai 2.000 euro mensili, mentre solo il 7,2% percepisce più
di 4.000 euro mensili (tav. 3.4). Attualmente si stima che le famiglie in affitto siano
4,6 milioni di unità, con un’incidenza complessiva rispetto ad altre forme di possesso, del 18,9%, a fronte dell’orientamento largamente prevalente per la forma
proprietaria che riguarda il 68,5% del totale.
14 Banca d’Italia, I bilanci delle famiglie italiane, anni vari.
4-11-2010 15:14:48
Tavola 3.4. Forma di possesso dell’abitazione per fasce di reddito mensile, anno 2009
Proprietà
Affitto
Altro titolo
Totale
Famiglie con reddito fino 2.000 euro
• numero
• quota
6.109.340
3.250.343
1.511.029
10.870.712
56,2%
29,9%
13,9%
100,0%
7.148.724
1.350.420
994.349
9.443.493
75,7%
14,3%
10,0%
100,0%
3.669.292
337.506
320.198
4.326.995
84,8%
7,8%
7,4%
100,0%
16.879.222
4.657.187
3.104.791
24.641.200
68,5%
18,9%
12,6%
100,0%
Famiglie con reddito 2.000-4.000 euro
• numero
• quota
Famiglie con reddito oltre 4.000 euro
• numero
• quota
Famiglie in totale
• numero
• quota
Fonte: Stime Nomisma.
Dalle considerazioni svolte emerge, dunque, un quadro di profondo disagio, di
cui la componente economica rappresenta senz’altro l’aspetto più rilevante ma
non certo l’unico, se si tiene ad esempio conto che si stima siano almeno 1,3 milioni le famiglie in locazione che vivono in condizioni di sovraffollamento.
Le notevoli criticità emerse dall’analisi svolta a livello nazionale risultano accentuate in corrispondenza dei centri urbani di maggiori dimensioni, dove la scelta
locativa, specie tra le classi di reddito più basse, è più diffusa.
3.3 L’offerta di case a basso costo
In Italia, l’offerta di case in affitto a canone ridotto rispetto ai valori di mercato,
generalmente riconducibile a forme di edilizia sociale, è piuttosto modesta (tav.
3.5). Infatti, riescono a giovarsene soltanto il 5,3% delle famiglie e il 5,2% degli
individui, contro una media del 7,7% riferita all’intera popolazione dell’Unione
Europea nel 2007.
L’affitto a canone ridotto, diffuso soprattutto nei centri di area metropolitana,
dove interessa l’11,0% delle famiglie, è ovviamente più frequente tra le tipologie
familiari maggiormente vulnerabili sotto il profilo socio-economico. Si tratta, in
particolare, delle famiglie con un solo genitore (9,1%), di quelle appartenenti al
primo e al secondo quinto di reddito equivalente (con percentuali, rispettivamente, del 7,7 e del 6,9) e di quelle più numerose, con incidenze del 6,9% tra le famiglie
di 5 componenti e oltre e del 7,8% tra le famiglie di altra tipologia (comprendenti
le famiglie plurinucleari e quelle a struttura particolarmente complessa). Accedono
meno frequentemente a questo tipo di affitto le famiglie più giovani, come le persone sole con meno di 35 anni (4,2%) e le giovani coppie senza figli (3,1%).
Il 5,3% delle famiglie italiane che usufruisce di un canone ridotto equivale ad
una componente pari al 28% delle famiglie in affitto (dati Istat).
4-11-2010 15:14:48
Tavola 3.5. Famiglie in affitto per tipo di canone pagato, anno 2008
Famiglie in affitto
A canone
ridotto
A canone di
mercato
Totale
Area geografica
Nord
5,3
14,5
19,8
Centro
6,5
10,3
16,8
Sud e Isole
4,7
14,1
18,8
Tipologia di Comune
11,0
17,9
28,9
5,9
16,5
22,5
2,4
9,7
12,1
4,3
12,1
16,4
6,1
16,2
22,3
Uno
5,9
16,5
22,4
Due
5,5
11,7
17,2
Tre
4,8
12,4
17,2
Quattro
4,2
11,8
16,0
Cinque o più
6,9
17,1
24,0
30,6
Numero componenti
Tipologia familiare
4,2
26,4
6,8
20,4
27,2
5,8
10,8
16,6
24,7
-
21,6
4,7
8,5
13,1
4,5
6,9
11,4
4,3
15,0
19,2
4,3
7,2
11,5
10,5
26,2
36,7
8,3
12,7
21,1
25,8
Primo
7,7
18,1
Secondo
6,9
16,4
23,3
Terzo
5,6
14,3
19,8
Quarto
4,4
11,2
15,7
Quinto
2,0
7,9
9,9
13,6
18,9
Totale
5,3
Le famiglie che pagano un canone ridotto sono complessivamente 1,288 milioni
di nuclei, al cui interno sono compresi sia quelli che hanno un contratto di affitto
a canone concordato, sia quelli che appartengono al mercato “assistito” (edilizia
sovvenzionata, agevolata e convenzionata).
Attualmente il mercato degli affitti concordati si aggira attorno al 15% delle of-
4-11-2010 15:14:48
ferte di locazione (recente indagine dell’Ufficio studi del Sunia nel periodo giugnodicembre 2008), ma non si conosce la consistenza dei contratti in essere.
3.4 Le prestazioni sociali e i servizi abitativi 15
La variegata platea di beneficiari identificata dalle prestazioni erogate attraverso
l’ISEE16 è una popolazione rappresentativa – per quanto non in maniera esaustiva
– del complesso mondo in qualche modo raggiunto dalle prestazioni del nostro
welfare. Nel corso del 2008 sono state quasi 5,9 milioni le DSU (dichiarazione
sostitutiva unica) sottoscritte, 775.000 in più rispetto all’anno precedente pari a
una crescita del 15%; in termini di nuclei familiari si tratta di circa 5 milioni di
famiglie, 500 mila in più rispetto al 2007 e il 20,3% delle famiglie italiane (erano
l’8,6% nel 2002, anno di avvio nella sua piena funzionalità del sistema informativo
dell’ISEE).
Per quanto riguarda la struttura e l’evoluzione della tipologia di prestazioni richieste, la tavola 3.6 fornisce un’analisi delle prestazioni utilizzando la classificazione più estesa, consentendo di cogliere alcune caratteristiche relative a tipologie
più specifiche di prestazioni.
I servizi abitativi risultano molto diffusi nel Nord-est e in forte crescita nel Nordovest e al Centro.
Altro elemento da valutare è la struttura della complementarietà delle prestazioni (tav. 3.7). Ciò che risalta maggiormente riguarda i servizi socio – sanitari: oltre la
metà di chi richiede questa tipologia di prestazione richiede anche servizi abitativi
e prestazioni di assistenza economica, evidenziando la presenza di un segmento di
popolazione che tende ad associare a problemi di salute anche disagio economico
e problemi abitativi.
15 Riferimento bibliografico: Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali Direzione Generale per
l’inclusione e i diritti sociali e la responsabilità sociale delle imprese, Rapporto ISEE 2009 – Implementazione, popolazione e selettività dell’Indicatore della Situazione Economica.
16 L’Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) è stato introdotto nel nostro ordinamento da circa un decennio allo scopo di individuare “criteri unificati di valutazione della situazione economica di coloro che richiedono prestazioni o servizi sociali o assistenziali non destinati
alla generalità dei soggetti o comunque collegati nella misura o nel costo a determinate situazioni
economiche”. L’ambito di applicazione è quindi estremamente ampio ed eterogeneo, riguardando
l’erogazione di prestazioni sociali e assistenziali definite sia a livello nazionale che locale.
La variegata platea di beneficiari identificata dalle prestazioni erogate attraverso l’ISEE – la “popolazione ISEE” – non va comunque identificata con le famiglie in condizione di bisogno economico,
essendo l’ISEE usato anche per stabilire la compartecipazione al costo di servizi destinati alla totalità
della popolazione o per prestazioni non strettamente assistenziali e a cui accede un’ampia fascia di
popolazione.
4-11-2010 15:14:48
29,8
Mense scolastiche
9,7
0,8
6,4
1,2
0,7
0,5
0,2
0,9
14,2
Tributi comunali e tariffe comunali
Servizi impiego
Trasporto pubblico
Attività ricreative
Rif. Legge regionale
Altri servizi socio sanitari
Mancante/non classificabile
Fonte: Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali.
1,4
1,7
10,2
0,6
0,6
2,2
0,8
4,4
2,9
2,3
20,9
Trasferimenti monetari assistenziali
5,6
3,0
12,5
Asili nido ed altri servizi educativi per l’infanzia
Abitazione
4,1
3,6
13,3
12,2
12,6
6,0
11,1
2,9
3,9
31,1
20,8
Assegno per nucleo familiare con tre figli minori
3,0
Servizi socio sanitari diurni, residenziali
Servizi socio sanitari domiciliari
Centro
Mezzogiorno
8,6
0,4
0,5
1,3
1,7
1,7
2,5
1,2
4,5
3,0
8,3
10,0
5,7
5,8
1,4
15,6
20,3
14,6
24,5
32,8
41,5
12,2
0,1
0,3
0,4
0,9
0,8
0,2
1,1
4,2
5,6
0,8
5,2
13,6
14,0
17,9
11,6
12,2
22,2
17
36,3
59,8
Anno 2007
(composizione % dei rispondenti)
NordEst
Assegno di maternità
1,1
16,8
Prestazioni del diritto allo studio universitario
Ticket sanitari
22,7
Agevolazioni per tasse universitarie
7,1
30,1
Agevolazioni per servizi di pubblica utilità
28,6
Altre prestazioni economiche assistenziali
NordOvest
Prestazioni scolastiche (libri, borse studio, …)
Prestazioni richieste
11,7
0,3
0,4
0,6
1,0
1,1
1,5
1,6
3,9
4,5
4,8
7,4
10,1
10,1
12,7
12,9
14,9
17,2
19,2
33,2
49,6
Italia
Tavola 3.6. Analisi delle prestazioni richieste: composizione percentuale e incremento medio annuo, anno 2007
NordEst
Centro
Mezzogiorno
38,8
174,8
35,6
5,6
-35,8
101,1
50,7
13
-0,1
3,4
76,3
27,5
14
14,9
24,0
28,1
31,7
6,7
17,0
17,1
20,4
14,9
27.0
-8,3
-7,4
-38,0
3,3
1,7
60,9
8,6
7,9
7,5
15,5
24,2
23,5
21,3
5,6
10,5
11,6
18,6
9,0
31,2
37,8
21,1
32,5
15,5
22,6
16,0
51,0
25,8
10,9
3,0
47,3
13,9
11,2
15,9
30,9
14,1
17,0
12,9
13,2
8,4
31,3
12,5
-3,9
-10,8
1,6
11,7
26,5
6,3
-23,8
-0,2
-1,6
4,2
15,7
13,7
12,8
12,6
9,3
8,1
4,9
7,5
1,2
13,0
Variazione 2007-2004
(tasso di incremento medio annuo in %)
NordOvest
17,9
28,9
-5,1
4,2
-6,9
21,4
38,1
-5,5
2
-0,3
19,0
17,7
13,9
13,5
13,8
12,3
13,8
6,1
11,0
4,2
16,3
Italia
4-11-2010 15:14:49
6,5
3,1
Prestazioni economico-assist.
Altre prestazioni
29,0
32,7
30,0
28,6
50,4
30,2
100,0
48,6
Nidi e
scuola
8,2
19,8
34,4
16,9
10,8
100,0
9,1
11,7
Servizi sociosanitari
4,0
10,2
10,2
6,3
100,0
14,5
20,5
6,9
Università
2,2
13,4
13,7
100,0
4,9
17,6
9,0
10,1
Ticket
sanitari
Richiede anche:(%)
18,4
28,8
100,0
24,3
14,0
63,5
16,7
18,6
Case e servizi
pubb.
30,1
100,0
64,9
53,4
31,7
82,6
41,2
42,9
Prestazioni
economico
assist.
100,0
2,2
3,1
0,7
1,0
2,5
2,7
1,5
Altre
prestazioni
(1) in ogni cella della tabella sono indicati quanti (in percentuale), avendo richiesto la prestazione nell’intestazione di riga, hanno richiesto anche la prestazione riportata nell’intestazione di
colonna.
6,1
6,4
3,3
Università
Casa e servizi di pubblica utilità
7,4
Servizi socio-sanitari
Ticket sanitari
9,3
100,0
Nidi e scuola
Figli e maternità
Chi richiede:
Figli e
maternità
(percentuale di prestazioni richieste tra i soggetti che domandano prestazioni specifiche)
Tavola 3.7. Interrelazione tra le prestazioni richieste(1)
4-11-2010 15:14:49
Per quanto riguarda il titolo di godimento dell’abitazione principale nella popolazione ISEE, circa la metà dei nuclei familiari è in abitazione di proprietà, una
quota significativamente inferiore a quella dei proprietari nella popolazione complessiva (tav. 3.8).
Tavola 3.8. Nuclei familiari che hanno usufruito delle prestazioni sociali distinti per titolo
di godimento dell’abitazione principale ed evoluzione nel tempo, anno 2007
Titolo godimento
abitazione
NordOvest
NordEst
Centro
Mezzogiorno
Italia
Anno 2007 (composizione %)
Proprietà
52,1
46,2
49,3
54,7
Affitto registrato
30,6
30,4
26
9,7
17,3
Altro
17,3
23,3
24,7
35,6
30,1
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
Totale
52,6
Variazioni 2007-2002 (tasso incremento medio annuo)
Proprietà
23,9
23,1
19,6
20,7
21,2
Affitto registrato
23,8
16,5
17,7
17,7
18,8
Altro
12,0
13
13,4
14,4
14,0
Totale
21,2
18,2
17,4
18,0
13,4
Variazioni 2007-2004 (tasso incremento medio annuo)
Proprietà
20,9
12
15,6
7
10,1
18,5
12,9
22,3
6,9
13,6
Altro
2,7
-1,5
7,6
-0,5
0,5
Totale
16,1
8,4
14,9
4,1
7,4
Affitto registrato
Si conferma anche l’elevata quota di nuclei che non si dichiarano nè in proprietà,
nè in affitto. Può trattarsi di situazioni quali il comodato gratuito, ma più facilmente, sono rappresentate in questa categoria (data l’elevata frequenza, quasi un terzo
del totale) situazioni in cui non può essere vantato un affitto registrato (condizione
necessaria ai fini dell’ottenimento della detrazione per canone di affitto).
È una situazione tipica soprattutto nel Mezzogiorno, dove meno del 10% presenta un affitto registrato, contro percentuali attorno al 30% per le altre ripartizioni. Comunque, negli ultimi tre anni sono cresciute maggiormente le famiglie in
casa di proprietà o con affitto registrato.
L’analisi del titolo di godimento dell’abitazione rappresenta un utile indicatore
per “misurare” la stabilizzazione delle famiglie di migranti (tav. 3.9). Il dato che
emerge è che queste hanno meno spesso case in proprietà (una su cinque, contro
una su due delle altre famiglie).
Molto elevata, rispetto alle altre famiglie, è anche l’incidenza di casi di locazione
registrata, che probabilmente va interpretata anche tenendo conto del fatto che un
affitto regolare è tra i requisiti richiesti per il rilascio del permesso di soggiorno.
È pero interessante osservare che, nell’evoluzione dal 2002, le famiglie di soli
migranti hanno fatto registrare un tasso di crescita estremamente alto delle case
4-11-2010 15:14:49
di proprietà (48% nell’arco del periodo 2002-07 e 37,4% negli ultimi tre anni),
interpretabile, anche in questo caso, come una tendenza ad una maggiore stabilizzazione in Italia.
Le famiglie di migranti sono più propense, rispetto alle altre famiglie, ad utilizzare l’ISEE per richiedere prestazioni legate al mondo dei bambini e dei ragazzi
(mense scolastiche, prestazioni scolastiche – libri, borse di studio, ecc. – asili
nido e altri servizi educativi per l’infanzia, assegno di maternità) oltre che all’abitazione.
Tavola 3.9. Prestazioni richieste per luogo di nascita dei membri della famiglia ed evoluzione nel
tempo, anno 2007
Prestazioni richieste
Anno 2007
(composizione % dei rispondenti)
Famiglie di
migranti
Altre
famiglie
Totale
Variazione 2007-2002
(tasso incremento medio annuo
in %)
Famiglie di
migranti
Altre
famiglie
Totale
Altre prestazioni economiche
assistenziali
41,0
50,4
49,6
59,6
48,2
48,9
Prestazioni scolastiche
(libri, borse studio)
37,7
32,7
33,2
32,9
9,9
11,3
Mense scolastiche
31,5
18,0
19,2
42,9
22,8
24,8
Agevolazioni per servizi di
pubb. utilità
8,7
18,0
17,2
41,5
20,4
21,1
Agevolazioni per tasse
universitarie
5,8
15,8
14,9
35,7
22,8
23,2
Prestazioni del diritto allo
studio universitario
5,0
13,7
12,9
28,3
19,5
19,7
Ticket sanitari
8,9
13,0
12,7
166,7
154,5
155,2
Servizi socio sanitari diurni,
residenziali
3,9
10,7
10,1
52,3
47,6
47,7
Servizi socio sanitari
domiciliari
3,7
10,7
10,1
48,2
43,3
43,4
Asili nido ed altri servizi
educativi per l’infanzia
13,1
6,8
7,4
41,0
29,0
30,5
Abitazione
15,2
3,8
4,8
56,4
16,0
21,9
Assegno per nucleo familiare
tre figli minori
2,9
4,7
4,5
17,8
0,4
1,1
Assegno di maternità
6,4
3,7
3,9
21,9
1,5
3,3
Trasferimenti monetari
assistenziali
1,1
1,6
1,6
59,2
66,5
66
Tributi comunali e tariffe
comunali
2,1
1,4
1,5
151,2
84,5
88,4
Servizi impiego
0,5
1,2
1,1
-
147,2
149,3
Trasporto pubblico
1,1
1,0
1,0
44,6
24,5
25,9
Attività ricreative
0,3
0,6
0,6
50,3
31,9
32,5
Rif. Legge regionale
0,6
0,4
0,4
-
58,8
63,1
Altri servizi socio sanitari
Mancante/non classificabile
0,1
0,4
0,3
-
32,9
33,6
11,8
11,7
11,7
136,4
120,0
121,4
4-11-2010 15:14:50
3.5 Il mercato dei finanziamenti alla casa
Nel periodo 2001-2009 i mutui erogati per l’acquisto di abitazioni sono cresciuti
del 70% passando dai 30 miliardi di euro del 2001 ai 50,8 miliardi di euro erogati
nel 2009.
Risale al 2007 l’inversione di tendenza nel trend di crescita dei finanziamenti
all’acquisto di abitazioni, con una prima leggera flessione, nonostante il mercato
fosse ancora “vivace” dal punto di vista dei valori e delle transazioni, mentre cambiava il clima di fiducia delle famiglie e iniziavano a volgere al negativo le aspettative degli operatori del settore (fig. 3.9).
Il calo dei mutui erogati prosegue e si intensifica nel 2008 (-9,2%), per poi fare
registrare un’ulteriore crescita di intensità del calo dell’erogato nel 2009 (-10,7%).
Nello specifico, lo scorso anno sono stati ergati 6 miliardi di euro di meno rispetto
all’erogato del 2008 e 12 milioni di euro meno rispetto al picco del 2006.
Figura 3.9. Variazioni annue delle erogazioni di mutui per acquisto di abitazioni da parte delle famiglie
(in %)
* Stime Nomisma.
Le minori erogazioni sono associate ad un calo nel numero di compravendite
effettuate nel 2009 assistite da un mutuo ipotecario che, secondo dati dell’Agenzia
del Territorio, ammontano a 242.544 unità contro le 271.775 del 2008.
Dopo il crollo delle compravendite assistite da mutuo, avvenuto nel 2008 (-27%
rispetto al 2007), nel corso del 2009 questa modalità di acquisto dell’abitazione
continua a calare ma in linea con la flessione che ha interessato le compravendite
nel complesso, rispettivamente -10,8% e -11,3% (fig. 3.10). Questo calo, tradotto
in numero di contratti, corrisponde a 29.231 contratti di acquisto assistiti da mutuo
4-11-2010 15:14:50
in meno in un anno, vale a dire 3,8 miliardi di euro in meno immessi sul mercato
immobiliare.
Figura 3.10.Quota di abitazioni acquistate con un mutuo ipotecario sul totale delle compravendite
Fonte: Nomisma su dati Agenzia del Territorio.
Circa la destinazione dei mutui all’abitazione, si segnala la quota del 47,9% dei
contratti stipulati per l’acquisto della prima casa ed una quota residuale, pari al
3,8% dei mutui, a copertura degli acquisti di seconde case.
Da nostre stime risulta che, a subire la maggiore contrazione negli ultimi due
anni, siano stati i contratti di mutuo stipulati da chi acquista la seconda casa e non
tanto da quelli che acquistano la loro prima casa, la cui percentuale si mantiene
pressoché stazionaria. Nello specifico risulta che il 18,7% di chi acquista la seconda
casa (49.500 contratti nel 2009) ha acceso un mutuo per un ammontare complessivo di 9.217 contratti.
Mutuionline ha fornito l’identikit del mutuo erogato per l’acquisto di un’abitazione nel primo semestre del 2010:
• Importo medio del mutuo erogato di 133.575 €;
• Tasso variabile per il 76,9% dei mutui erogati;
• Il 27,6% dei mutui ha durata compresa tra i 30-40 anni mentre il 10,3% ha durata
inferiore ai 10 anni;
• Il 32,2% dei mutui ha una copertura superiore al 70% del valore dell’abitazione
finanziata.
I criteri restrittivi seguiti dalle banche nel concedere credito alle famiglie nel corso del 2009 si sono progressivamente attenuati, sia per i mutui ipotecari sia per
il credito al consumo. In particolare, per i mutui, nella seconda parte dell’anno
le condizioni di offerta sono risultate più distese e l’orientamento delle banche
è tornato sostanzialmente neutrale rispetto all’offerta di mutui. La cautela delle
banche si è tradotta principalmente in maggiori spread, in particolare nei confron-
4-11-2010 15:14:50
ti della clientela più rischiosa, e secondariamente mediante richiesta di maggiori
garanzie o attraverso un innalzamento dei rating minimi per la valutazione del
rischio. Maggiore attenzione è stata posta nella determinazione della percentuale
finanziata rispetto al valore dell’immobile (loan to value ratio), che ha accomunato
tutte le macroaree. Anche il rapporto tra la rata del mutuo e il reddito disponibile
al momento dell’erogazione è stato interessato da un orientamento più restrittivo;
la crescente cautela su questo indicatore è stata particolarmente marcata nelle regioni centrali e meridionali del Paese. Per assecondare le difficoltà di pagamento
delle famiglie, si è registrato un generalizzato allentamento nelle durate di concessione dei mutui, simile nelle diverse aree territoriali. Anche a livello europeo (BCE,
Survey of Professional Forecasters, primo trimestre 2010) le restrizioni operate dalle
banche nella concessione di mutui alle famiglie si sono allentate, segnalando un
generale calo dell’avversione al rischio delle banche nei confronti dei mutui destinati all’acquisto di abitazioni.
In prospettiva, le stesse si attendono per il 2010 una ulteriore moderata riduzione dell’irrigidimento netto dei criteri per l’erogazione dei prestiti alle famiglie e,
contemporaneamente, un migliorato clima di fiducia da parte dei consumatori che
potrebbe favorire la ripresa, significativa, della domanda di mutuo.
Tavola 3.10. Le difficoltà nell’accendere un mutuo per l’acquisto di un’abitazione: il punto di vista
degli agenti immobiliari (possibili più risposte)
Città
Garanzie
aggiuntive
Minore quota
finanziata
Più elevato
costo del
finanziamento
Lunghi tempi di
istruttoria
Altro
Bari
75,0%
41,7%
8,3%
33,3%
0,0%
Bologna
88,9%
83,3%
5,6%
44,4%
11,1%
Cagliari
76,9%
92,3%
15,4%
23,1%
0,0%
Catania
64,3%
85,7%
35,7%
64,3%
7,1%
Firenze
53,8%
30,8%
0,0%
0,0%
30,8%
0,0%
Genova
82,4%
76,5%
17,6%
23,5%
Milano
66,7%
42,9%
4,8%
14,3%
4,8%
Napoli
75,0%
75,0%
6,3%
50,0%
0,0%
Padova
80,0%
80,0%
20,0%
66,7%
6,7%
Palermo
81,3%
56,3%
6,3%
6,3%
6,3%
Roma
59,1%
50,0%
0,0%
18,2%
59,1%
Torino
56,3%
62,5%
0,0%
18,8%
43,8%
Venezia c
60,0%
40,0%
10,0%
70,0%
0,0%
Venezia t
62,5%
87,5%
25,0%
37,5%
0,0%
Media 13
70,1%
64,6%
11,1%
33,6%
12,1%
Fonte: Nomisma, novembre 2009.
Gli operatori immobiliari intervistati da Nomisma nell’ottobre del 2009 denunciano pressoché in modo plebiscitario le difficoltà incontrate dalla clientela
nell’accendere mutui per l’acquisto di un’abitazione tav. 3.10). Tra queste vengono
4-11-2010 15:14:51
segnalate, la richiesta di “garanzie aggiuntive” (70,1% delle risposte) e la minore quota finanziata (64,6%); seguono i lunghi tempi per l’istruttoria (33,6%) ed,
infine, il costo elevato del mutuo (11,1%).
A queste difficoltà si aggiunge il fenomeno delle insolvenze, in progressivo aumento. Fino alla primavera del 2008 il tasso di insolvenza delle famiglie mutuatarie
oscillava attorno all’1%-1,1%, dopo 1 anno è raddoppiato (a marzo del 2009 Crif
stima un tasso di insolvenza del 2%).
3.6 La sostenibilità dei mutui da parte delle famiglie
In Italia le famiglie proprietarie di un’abitazione gravata da un mutuo rappresentano il 13,4% del totale, vale a dire 3,3 milioni di famiglie (tav. 3.11). Tale quota
presenta una certa variabilità a livello territoriale che oscilla tra il 15,9% nel Centro-Nord e l’8,2% nel Mezzogiorno.
Questa situazione riguarda più spesso le famiglie di recente costituzione: le giovani coppie senza figli (36,6%), le coppie con figli minori (24,3%) e le persone sole
con meno di 35 anni (19%). A livelli più elevati di reddito familiare corrispondono
anche maggiori quote di famiglie che possono sostenere il peso finanziario di un
mutuo: solo il 5,2% delle famiglie del primo quinto di reddito equivalente si trova,
infatti, in questa situazione, contro il 21,9% delle famiglie dell’ultimo quinto, cioè
di quello più ricco.
In Italia gli oneri sostenuti dalle famiglie per il servizio del debito nel corso del
2008 hanno proseguito la loro crescita, raggiungendo l’8,6% del reddito disponibile.
Da segnalare come in Italia sia più oneroso il servizio del debito rispetto alla
media dei paesi europei, che ricordiamo essere del 3,8%. Tuttavia, tra la fine del
2008 e l’inizio del 2009, i tassi sui prestiti per l’acquisto di abitazioni sono scesi significativamente, trascinando al ribasso anche il servizio del debito, con un effetto
che si è manifestato nel corso del 2009.
Al fine di fornire indicazioni sulla capacità di servire il debito contratto dalle
famiglie nel 2006, l’OCSE17 ha valutato l’incidenza del debito18 sul reddito delle
famiglie per differenti percentili di reddito.
Ci si aspetta che, per le famiglie che rientrano nella parte bassa della distribuzione dei redditi, disponendo di una minore capacità di coprire il debito, l’incidenza
del debito sul reddito sia inferiore a quella delle famiglie che, al contrario, rientrano nella parte superiore della distribuzione dei redditi.
17 OECD, Economic Outlook 80, December 2006.
18 Il debito qui inteso come servizio del debito ma anche rata del mutuo da pagare.
4-11-2010 15:14:51
Tavola 3.11. Famiglie proprietarie con e senza mutuo per area geografica, tipologia del comune di
residenza e tipologia familiare, anno 2008
Famiglie proprietarie
Con mutuo
Senza mutuo
Totale
Area geografica
Nord
16,2
53,4
Centro
15,2
54,9
70,1
8,2
57,8
66,0
Sud e Isole
69,6
Tipologia di Comune
13,7
48,5
62,2
14,6
50,9
65,6
12,1
61,3
73,4
13,5
56,8
70,3
14,7
50,8
65,5
59,6
Numero componenti
Uno
8,4
51,2
Due
10,9
63,0
73,9
Tre
17,6
54,4
72,0
Quattro
20,1
52,7
72,8
Cinque o più
16,8
47,2
64,0
42,3
Tipologia familiare
19,0
23,3
13,8
43,7
57,5
-
64,5
65,8
36,6
23,1
59,7
12,4
68,8
81,2
2,4
78,7
81,1
24,3
42,3
66,7
11,7
70,6
82,3
14,6
31,9
46,5
8,3
62,2
70,5
Primo
5,2
50,5
55,7
Secondo
8,5
54,4
62,9
Terzo
12,3
55,7
68,1
Quarto
19,2
55,1
74,3
Quinto
21,9
59,8
81,7
Totale
13,4
55,1
68,5
4-11-2010 15:14:51
18,8
25,3
29,0
22,3
3° Quartile
4° Quartile
Totale
6,4
8,2
6,6
6,0
4,7
Fino al 10%
3,0
2,8
3,5
2,8
2,8
10%-20%
2006
3,0
2,8
3,5
2,3
2,4
20%-30%
2,1
2,2
1,6
2,3
2,4
Oltre il 30%
8,9
13,3
10,9
6,3
5,1
Fino al 10%
6,2
8,1
6,9
5,8
3,8
10%-20%
3,4
3,5
3,7
3,2
3,2
4,2
Oltre il
30%
4,3
4,3
3,4
2,9
20%-30%
Stima per il 2008(3)
(1) Percentuali di famiglie per quartili di reddito. Si considerano le famiglie con qualsiasi tipo di prestito.
(2) Il reddito disponibile equivalente è calcolato in base alla scale di equivalenza dell’OCSE.
(3) La stima al 2008 è calcolata attribuendo ad ogni famiglia con debito presente nell’indagine del 2006 una dinamica della rata e del reddito desunta dai dati aggregati.
Fonte: Banca d’Italia, Indagine sui Bilanci delle famiglie italiane.
16,0
2° Quartile
Famiglie con
prestiti
1° Quartile
Quartili di reddito
disponibile equivalente(2)
(valori percentuali)
Tavola 3.12. Famiglie indebitate per incidenza della rata sul reddito disponibile(1)
4-11-2010 15:14:51
Dall’analisi, risulta che l’Italia rappresenta un’eccezione alla relazione attesa tra
sostenibilità del debito e distribuzione del reddito. Si evince, infatti, una tendenza
esattamente opposta. Le famiglie “più povere”, che si posizionano nei primi 20
percentili della distribuzione dei redditi, presentano un’incidenza del servizio del
debito sul reddito prossima al 37%; al contrario, l’ultimo 10% delle famiglie “più
ricche” presenta un rapporto tra servizio del debito e reddito inferiore al 10%.
Quindi in Italia, più che altrove, il rischio insolvenza parrebbe essere elevato.
Questa valutazione trova conferma a consuntivo del 2008, nel bel mezzo della crisi
finanziaria che ha interessato anche il nostro Paese. Infatti, a seguito della crescita
dell’indebitamento e all’incremento dei tassi di interesse sui mutui, in media d’anno, gli oneri sostenuti dalle famiglie per il pagamento degli interessi e la restituzione del capitale sono aumentati.
In base ad una stima realizzata dalla Banca d’Italia, riferita alle famiglie che avevano un prestito nella Indagine sui Bilanci delle Famiglie del 2006, l’incidenza sul
reddito disponibile del servizio del debito per i mutui relativi alla casa di residenza
sarebbe aumentata, per la famiglia mediana, di oltre tre punti percentuali (tav.
3.12). La quota di famiglie con elevato debito sarebbe cresciuta al 3,5%; l’incremento risulterebbe più forte per le famiglie a basso reddito, che detengono tuttavia
una percentuale contenuta del debito complessivo, pari a circa il 7%.
Come aveva previsto l’OCSE, l’aumento dell’onere del debito ha reso più tese
le condizioni finanziarie delle famiglie che nel 2008 hanno incontrato maggiori
difficoltà nel rimborso dei debiti.
A questo proposito, dai risultati della recente analisi svolta dall’Osservatorio Regionale sul Costo del Credito (ORCC)19, risulta che, le famiglie che sostengono
un mutuo e sono a rischio insolvenza (in quanto l’incidenza della rata sul reddito
è superiore al 30%), nel 2009, rappresentano il 25,4% delle famiglie indebitate e
sono cresciute sensibilmente rispetto al 2006 quando erano il 18% (tav. 3.13).
Come si evince dalla tavola 3.13, la quota di famiglie a rischio aumenta nel caso
delle famiglie unipersonali o con figli a carico o delle famiglie con basso livello di
scolarizzazione.
L’onerosità del mutuo rappresenta un fattore di rischio di impoverimento delle
famiglie italiane nella misura in cui, data la minore elasticità rispetto alle altre spese, limita le altre destinazioni di consumo necessarie alle famiglie.
Le risultanze dell’indagine dell’Istat confermano le difficoltà economiche che le
famiglie riferiscono di aver sperimentato nel corso del 2008 (periodo di rilevazione20; tav. 3.14).
19 Promosso da Caritas Italiana, dalla Fondazione Culturale Responsabilità Etica, in collaborazione
con il Centro culturale Francesco Luigi Ferrari.
20 Si tratta dell’indagine campionaria annuale dell’Istat “Reddito e condizioni di vita”, Roma 29
dicembre 2009.
4-11-2010 15:14:51
Tavola 3.13. Quota di famiglie con l’incidenza della rata sul reddito superiore al 30%
(in % sul campione di famiglie con mutuo al netto degli affitti figurativi) – Anno 2009, scenario
tendenziale (1)
Incidenza delle famiglie a
rischio (in %)
Mediana del
reddito familiare
(in euro)
Titolo di studio del capofamiglia
Licenza elementare
28,0
Licenza Media
29,2
19.119
21.712
diploma
25,0
21.472
Laurea
20,8
24.561
15.298
Tipologia familiare
Famiglie unipersonali
44,8
Famiglie senza figli o con anziani
20,0
25.173
Un genitore con figlio a carico
29,9
19.520
Due adulti con figlio
24,4
24.090
Due adulti con 2 e più figli
20,6
25.413
Condizione socioprofessionale capofamiglia
Lavoratore dipendente
22,7
23.530
Lavoratore autonomo
32,7
22.477
Pensionato
22,0
18.876
Altre condizioni
34,3
15.340
Totale
25,4
21.974
(1) La stima al 2009, partendo dai dati della Banca d’Italia al 2006, è stata ottenuta utilizzando i dati condivisi circa
l’evoluzione dei redditi e dei tassi di interesse (“scenario tendenziale”).
Fonte: ORCC, dicembre 2009.
Rispetto all’anno precedente, la quota di famiglie che dichiara di arrivare alla
fine del mese con molta difficoltà cresce (il 17,0% del 2008, contro il 15,4% del
2007). Statisticamente significativo è pure l’incremento delle famiglie cui è capitato
di essere in arretrato con il pagamento del mutuo che, nel 2008 risultano essere
il 7,1% delle famiglie indebitate rispetto al 5% del 2007 (complessivamente, nel
2008, si possono stimare 161.000 famiglie).
Dal punto di vista territoriale, l’Italia meridionale e insulare, che usualmente presenta indicatori di percezione delle difficoltà economiche di livello più elevato rispetto al resto del Paese, mostra, nell’ultimo anno, un ulteriore lieve peggioramento
della propria situazione. Infatti, tra il 2007 e il 2008, aumenta in misura significativa
la percentuale di famiglie che arriva con molta difficoltà a fine mese (dal 22,0% al
25,6%), al contrario di quanto avviene nel Nord e nel Centro dove tale quota rimane sostanzialmente stabile (nel 2008, rispettivamente, il 12,6% e il 14,3%).
In sintesi, dalla distribuzione degli indicatori di disagio emergono queste tendenze:
• i sintomi del disagio economico sono più marcati al crescere della numerosità
familiare;
• le famiglie in cui è presente un solo anziano si trovano più frequentemente costrette ad affrontare problemi economici.
4-11-2010 15:14:52
Tavola 3.14. Indicatori di disagio economico per motivo del disagio e caratteristiche delle famiglie
– Anni 2007 e 2008(*) (per cento famiglie con le stesse caratteristiche)
2007
Arriva a
fine mese
con molta
difficoltà
2008
È stata in
arretrato
con il
mutuo (a)
Arriva a
fine mese
con molta
difficoltà
È stata in
arretrato
con il
mutuo (a)
Non riesce
a sostenere
spese
impreviste
di 750 euro
(c)
Ripartizione territoriale
- Nord
11,9
4,7
12,6
6,0
- Centro
13,2
3,2
14,3
7,0
25,0
30,1
- Sud e Isole
22,0
7,8
25,6
11,2
44,1
- meno di 65 anni
15,8
2,7
16,2
6,7
33,8
- 65 anni e più
15,7
2,5
18,7
2,5
40,6
Persona sola
Coppie senza figli
- P.r. (b) con meno di 65 anni
10,7
2,1
11,4
3,9
22,5
- P.r. (b) di 65 anni e più
11,9
4,5
13,4
4,3
27,3
Coppie con figli
- un figlio
13,0
3,7
14,5
6,8
26,8
- due figli
16,0
6,9
16,7
8,2
29,5
- tre o più figli
25,0
13,4
30,7
14,5
41,2
Monogenitori
21,5
8,0
24,2
9,0
39,0
Altra tipologia
19,8
9,2
21,1
8,0
39,5
Famiglie con minori
Un minore
16,8
5,4
18,6
7,2
33,9
Due minori
19,6
7,0
18,9
8,2
35,0
Tre o più minori
25,9
15,2
32,9
14,2
42,3
Almeno un minore
18,6
6,6
19,8
8,0
35,0
Famiglie con anziani
Un anziano
15,7
7,5
17.9
7.8
36.2
Due o più anziani
11,4
3,7
14,3
3,7
26,6
Almeno un anziano
14,3
6,6
16,8
6,8
33,1
Totale
15,4
5,0
17,0
7,1
31,9
(*) Dati provvisori.
(a) Almeno una volta nei 12 mesi precedenti l’intervista.
(b) P.r.: persona di riferimento.
(c) Su indicazioni di Eurostat la soglia è in relazione con la soglia di rischio povertà dei singoli Paesi. Per l’Italia nel
2007 era di 700 euro, nel 2008 di 750 euro.
Fonte: Istat,Condizioni di vita e distribuzione del reddito in Italia.
Un altro aspetto del disagio è rappresentato dalle famiglie che, per alleggerire il
peso delle rate del mutuo, hanno fatto ricorso alla rinegoziazione o al trasferimento del proprio mutuo presso un altro istituto di credito o società finanziaria (tav.
3.15).
Dai dati Istat risulta che nel 2008 sono state circa 300 mila le famiglie gravate
da un mutuo per la casa (il 9,0% di quelle con un mutuo) che hanno ottenuto
condizioni differenti rispetto a quelle stipulate inizialmente. La frequenza delle
rinegoziazioni è maggiore tra le famiglie mutuatarie residenti al Nord (10,6%) e al
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Centro (9,2%), mentre è molto limitata nel Mezzogiorno (3,6%). Il ricorso a nuove
condizioni sui mutui aumenta con il livello di reddito ed è minima per le famiglie
nel quinto più povero (4,8%), lasciando supporre che le classi sociali più basse
siano riuscite meno delle altre a districarsi tra gli ostacoli burocratici connessi a tali
operazioni. Va, tuttavia, precisato che la frequenza dei cambiamenti è comunque
più elevata per le famiglie con una maggiore incidenza delle spese per l’abitazione
sul reddito (12,6%).
Per quanto riguarda il tipo di cambiamento ottenuto21, quello più frequente ha
riguardato il passaggio dal tasso variabile al tasso fisso (43,4%) che rende le famiglie più sicure di fronte all’incertezza dei mercati finanziari. Rilevante è anche la
percentuale di famiglie che hanno ottenuto una riduzione del tasso di interesse
(22,4%) e/o un allungamento della durata (20,9%) allo scopo di ridurre il carico
delle spese correnti e, nel secondo caso, di dilazionarle ulteriormente.
Tavola 3.15. Famiglie che hanno ottenuto cambiamenti nelle condizioni del mutuo, per area
geografica, quinti di reddito familiare equivalente e sovraccarico delle spese per l’abitazione
rispetto al reddito. Anno 2008 (per 100 famiglie con le stesse caratteristiche)
Totale
Cambiamento condizioni del mutuo
NO
SI
Ricontrattando
le condizioni
con la stessa
banca
Portando
il mutuo ad
altra banca
Totale
AREA GEOGRAFICA
Nord
8,4
2,2
10,6
89,4
100,0
Centro
6,9
2,3
9,2
90,8
100,0
3,6 (b)
96,4
100,0
Sud e Isole
--
--
QUINTI DI REDDITO EQUIVALENTE
Primo
Secondo
--
--
--
95,2
100,0
6,9 (b)
--
7,8 (b)
92,2
100,0
100,0
Terzo
7,2 (b)
--
9,1
90,8
Quarto
7,7
1,8 (b)
9,5
90,5
100,0
Quinto
7,2
2,6 (b)
9,8
90,2
100,0
12,6 (b)
87,4
100,0
SOVRACCARICO SPESE PER L’ABITAZIONE RISPETTO AL REDDITO (a)
In sovraccarico
9,1 (b)
Non in
sovraccarico
--
6,9
1,7
8,6
91,4
100,0
Totale
7,1
1,9
9,0
91,0
100,0
(a) Spese per l’abitazione superiori o uguali al 40% del reddito.
(b) Dato statisticamente poco significativo, perché corrispondente ad una numerosità campionaria compresa tra 20 e
49 unità.
Fonte: Istat, L’abitazione delle famiglie residenti in Italia.
21 Il cambiamento delle condizioni può avere determinato una riduzione delle spese, cosicché anche
tra le famiglie che ora, ex-post, non sono gravate da spese per l’abitazione che raggiungono o superano il 40% del reddito, il fattore determinante può essere stato proprio la gravosità del mutuo.
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Infine, le evidenze fornite da alcuni indicatori inseriti nell’indagine BNL/Centro
Einaudi effettuata a settembre 2009 mettono in luce la vulnerabilità di una quota
non trascurabile di famiglie indebitate (tav. 3.16). Ciò si traduce nella difficoltà a
fronteggiare con regolarità i pagamenti, alla difficoltà a risparmiare, alla presenza
nel nucleo familiare di un lavoratore precario o di un lavoratore in cassa integrazione e al timore di perdere l’occupazione o di subire una contrazione del reddito
da lavoro. Le famiglie che negli ultimi dodici mesi hanno avuto difficoltà a far
fronte ai pagamenti sono pari al 18% delle famiglie con un mutuo, al 23,3% delle
famiglie con prestiti personali o finalizzati e al 36,5% delle famiglie che hanno
ceduto il quinto dello stipendio o della pensione. In particolare le famiglie con un
mutuo ipotecario mostrano una situazione complessivamente meno problematica
rispetto a quella evidenziata dalle famiglie indebitate a breve termine: il 7% delle
famiglie con un mutuo ha il capofamiglia in condizione di lavoro precario o in
cassa integrazione; il 51,9% delle famiglie con un mutuo ha prospettive di perdere
il lavoro o di subire una riduzione dello stipendio; il 53,1% delle famiglie con un
mutuo non è riuscito a risparmiare.
Tavola 3.16 La crisi economica e le difficoltà delle famiglie indebitate
(valori percentuali riferiti agli intervistati che hanno stipulato i singoli contratti)
Contratto di finanziamento
in corso
Mutuo
Capofamiglia
lavoratore
precario
o in cassa
integrazione
Famiglie in cui si
teme di perdere
il lavoro o
di subire una
riduzione dello
stipendio
Famiglie con
non sono
riuscite a
risparmiare nel
corso del 2008
Famiglie che
hanno avuto
difficoltà a
far fronte ai
pagamenti negli
ultimi dodici
mesi
7,0
51,9
53,1
Credito al consumo
10,6
61,2
69,4
23,3
Cessione quinto dello
stipendio o della pensione
16,7
41,7
75,0
36,5
5,7
47,1
53,0
45,8
Campione
18,0
Fonte: BNL-Centro Einaudi, Rapporto 2009 sul risparmio e sui risparmiatori in Italia.
Se è vero che attualmente le condizioni delle famiglie mutuatarie sono relativamente più favorevoli rispetto ad altre indebitate, va detto che, in prospettiva, a
fronte di un probabile peggioramento del mercato del lavoro e dei limiti pregressi
a risparmiare, si potrebbe creare una nuova sacca di disagio economico tra le famiglie che devono far fronte al pagamento delle rate del mutuo.
3.7 Il fenomeno degli sfratti
I provvedimenti di sfratto hanno interessato in Italia sempre una percentuale
piuttosto piccola di affittuari. Mentre, fino all’inizio degli anni ’90 la motivazione
principale era la finita locazione, nel corso dell’ultimo decennio prevale la morosità
degli inquilini, a testimonianza della sempre più precaria condizione economica
4-11-2010 15:14:52
di molte famiglie in affitto (tav. 3.17). Il numero delle richieste di esecuzione è,
dal 1990, sempre superiore a quello dei provvedimenti di sfratto emessi, a causa del periodico fenomeno dei blocchi delle procedure di sfratto decisi per legge,
solitamente per sei mesi. Buona parte delle richieste di esecuzione rimane quindi
insoddisfatta.
Tavola 3.17. Provvedimenti esecutivi di sfratto, richieste di esecuzione e sfratti eseguiti in Italia dal
1983 al 2009
Provvedimenti esecutivi di sfratto emessi
Italia
Necessità
locatore
Finita
locazione
Morosità /
Altra causa
TOTALE
Richieste di
esecuzione
(*)
Sfratti
eseguiti (**)
1983
20.442
100.891
17.895
139.228
47.572
17.664
1984
10.191
116.818
18.779
145.788
50.569
19.048
1985
4.933
55.874
21.078
81.885
53.635
17.967
1986
3.620
72.379
23.776
99.775
111.913
26.297
1987
1.736
95.167
23.539
120.442
70.256
16.821
1988
975
62.104
21.758
84.837
49.099
13.697
1989
676
48.261
20.098
69.035
73.300
13.820
1990
614
59.462
21.609
81.685
98.811
16.537
1991
679
66.327
23.684
90.690
98.957
16.574
1992
581
53.849
23.912
78.342
109.426
17.788
1993
462
42.639
26.299
69.400
129.169
19.598
18.647
1994
770
39.856
27.099
67.725
118.529
1995
693
33.901
23.379
57.973
117.614
17.367
1996
984
35.376
28.279
64.639
127.237
17.790
1997
729
23.175
26.322
50.226
122.286
17.161
1998
1.029
18.321
25.569
44.919
126.011
19.821
1999
511
14.230
24.203
38.944
96.219
17.869
2000
665
13.329
25.412
39.406
103.072
21.614
2001
808
12.755
26.937
40.500
98.068
20.608
2002
647
12.329
27.154
40.130
91.574
20.389
2003
664
10.839
27.781
39.284
83.748
23.000
2004
734
12.689
32.112
45.535
77.548
25.188
2005
835
10.953
33.200
44.988
104.940
25.369
2006
656
9.838
32.901
43.395
100.287
22.139
2007
674
9.236
33.959
43.869
109.446
22.468
2008
539
10.486
41.008
52.033
138.443
24.959
2009
700
9.208
51.576
61.484
116.573
27.584
(*) Presentate all’Ufficiale Giudiziario
(**) Con l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario
Fonte: Ministero dell’Interno.
Dal 1983 ad oggi (2009, ultimo dato disponibile) gli sfratti emessi si sono ridimensionati di un terzo, passando dai 139.228 provvedimenti emessi nel 1983 ai
61.484 del 2009. Gli sfratti eseguiti, quelli alla presenza dell’ufficiale giudiziario,
sono cresciuti nel tempo ma, soprattutto, sono aumentati in rapporto agli sfratti
emessi, passando dal 12,9% del 1983 al 44,8% del 2009 (fig. 3.11).
4-11-2010 15:14:53
Figura 3.11. Evoluzione dei provvedimenti di sfratto in Italia dal 1983 al 2009
Fonte: Nomisma su dati Ministero dell’Interno.
Un cambiamento significativo intervenuto nel tempo è il motivo che sta dietro al
provvedimento esecutivo di rilascio dell’abitazione.
Negli anni ’80 la “finita locazione” riguardava il 73% degli sfratti emessi; nel corso degli anni ’90 prevale ancora la finita locazione ma aumenta in maniera significativa la causa di “morosità” (rispettivamente 57,2% e 41,7%); infine, nel corso
degli anni 2000, la “morosità prende il sopravvento con il 72% dei casi mentre la
finita locazione riguarda mediamente il 27% dei provvedimenti emessi.
Nel 2009 dei 61.484 sfratti emessi, 51.576 sono per morosità, 9.208 per finita
locazione ed infine 700 per necessità del locatore (fig. 3.12).
Figura 3.12. Motivazioni degli sfratti emessi in Italia dal 1983 al 2009
(in %)
Fonte: Nomisma su dati Ministero dell’Interno.
Per avere una indicazione circa l’incidenza del fenomeno sfratti sulla condizione
abitativa delle famiglie in affitto proponiamo di seguito un indicatore di impatto
4-11-2010 15:14:53
che intende circoscrivere il fenomeno a chi è potenzialmente nelle condizioni di
difficoltà a sostenere l’affitto, vale a dire il sottoinsieme delle famiglie in affitto che
dispone di un reddito medio familiare inferiore ai 2.000 euro mensili (da recenti
stime di Nomisma questo aggregato rappresenta il 69,8% delle famiglie in affitto;
si veda tav. 3.4).
Tavola 3.18. Stima dell’impatto degli sfratti sulle famiglie in affitto
2001
2008
Famiglie in affitto nel complesso
Numero famiglie per 1 sfratto emesso
107
88
Numero famiglie per 1 sfratto emesso per morosità
161
112
Numero famiglie per 1 sfratto eseguito
211
184
Famiglie in affitto in potenziale condizione di difficoltà a sostenere il canone*
Numero famiglie per 1 sfratto emesso
70
65
Numero famiglie per 1 sfratto emesso per morosità
104
83
Numero famiglie per 1 sfratto eseguito
137
137
* Si fa qui riferimento all’aggregato delle famiglie in affitto che dispongono di un reddito familiare medio inferiore ai
2.000 euro mensili e che, secondo stime Nomisma, rappresentano il 69,8% delle famiglie in affitto.
Fonte: Stime Nomisma.
Dalla lettura della tavola 3.18 emerge che nel tempo si è aggravato il fenomeno
degli sfratti relativamente all’universo delle famiglie in affitto mentre, nell’ambito
delle famiglie in affitto in condizioni di difficoltà a sostenere il pagamento del canone (reddito medio familiare inferiore ai 2.000 euro), il fenomeno sfratti mantiene
pressoché la stessa intensità e gravità nel 2008, rispetto al 2001.
3.8 La condizione abitativa in cifre
Dimensione del fenomeno dell’affitto. A fine 2008 le famiglie in affitto in Italia
sono il 18,9% del totale, vale a dire 4,6 milioni di nuclei familiari.
Le caratteristiche prevalenti tra le famiglie in affitto sono:
• la residenza nel comune centro dell’area metropolitana (il 28,9% delle famiglie);
• nuclei familiari con un solo componente (22,4% delle famiglie) e famiglie numerose (5 o più componenti ; 24%);
• monogenitori con un figlio minore a carico (36,7%) e persone sole con meno di
34 anni (30,6%);
• famiglie appartenenti al primo quinto di reddito equivalente (25,8%).
Caratteristiche delle abitazioni in affitto. L’appartamento è il tipo di alloggio
più frequente tra le famiglie in affitto (78,1%). Ad abitare gli immobili di costruzione più recente sono le famiglie più ricche, che sono anche proprietarie della
loro abitazione, mentre le costruzioni più vecchie sono quelle più frequentemente
4-11-2010 15:14:53
destinate all’affitto. Il 28,2% delle famiglie in affitto vive in condizioni di sovraffollamento, che equivale a 1,3 milioni di famiglie che non dispone di un numero di
stanze adeguato alla loro composizione.
Condizioni di mercato delle abitazioni in affitto. Il canone medio mensile
pagato dalle famiglie in affitto è di 362 euro nel 2008 (dato Istat, significativamente
più basso rispetto a quello rilevato sul mercato dai diversi Osservatori).
Le famiglie in affitto che pagano un canone ridotto rispetto a quello di mercato
sono il 28% del totale, vale a dire 1,290 milioni di famiglie. Al loro interno sono
comprese, sia quelle che hanno sottoscritto un contratto di affitto a canone concordato, sia quelle che appartengono al mercato “assistito” (edilizia sovvenzionata,
agevolata e convenzionata).
Attualmente il mercato degli affitti concordati si aggira attorno al 15% delle offerte di locazione (recente indagine dell’Ufficio studi del Sunia nel periodo giugnodicembre 2008) ma non si conosce la consistenza dei contratti in essere. Infine,
un’altra componente del patrimonio locato è quella delle abitazioni ERP in locazione che ammonta a 774.000 unità.
Costi dell’abitazione. Le famiglie che destinano oltre il 40% del proprio reddito per sostenere i costi dell’abitazione (condominio, riscaldamento, gas, acqua,
altri servizi, manutenzione ordinaria, elettricità, telefono, affitto, interessi passivi
sul mutuo) sono complessivamente 2,4 milioni (il 9,7% delle famiglie italiane). Di
queste, 1,4 milioni sono in affitto.
Le condizioni economiche delle famiglie in affitto. Le famiglie in affitto tendenzialmente appartengono ai primi quintili di reddito equivalente, alcune di queste versano in condizioni di povertà assoluta e l’incidenza del canone di affitto
pagato sul reddito è cresciuta al punto tale che si è assistito ad un impoverimento
della classe media, rappresentata dalle famiglie con reddito compreso tra i 15.00025.000 euro annui. Di seguito presentiamo il dimensionamento del fenomeno:
• il 69,8% delle famiglie in affitto dispone di un reddito annuo non superiore ai
24.000 euro (poco più 3,2 milioni di famiglie);
• il 26% delle famiglie in affitto, con un reddito medio non superiore ai 12.800
euro annui, vive in condizioni di disagio misurato dal rapporto del canone pagato sul reddito superiore o, tutt’al più uguale, al 30%. Si tratta complessivamente
di 1,3 milioni di famiglie;
• le famiglie in affitto in condizioni di povertà assoluta sono circa 520.000 (l’11,3%
delle famiglie in affitto).
Le famiglie in affitto e gli sfratti. Nel 2009 gli sfratti emessi sono stati complessivamente 61.484, l’83,9% dei quali per morosità del conduttore, il 15% per
4-11-2010 15:14:54
finita locazione e la restante quota per necessità del locatore. La dimensione del
fenomeno può essere commisurata alla dimensione del mercato dell’affitto così
che si ha 1 sfratto eseguito ogni 184 famiglie in locazione ed 1 sfratto per morosità
ogni 112 famiglie in locazione. Questi rapporti si riducono e, perciò, si aggrava il
fenomeno, con riferimento all’aggregato delle famiglie in locazione a basso reddito
(reddito annuo inferiore ai 24.000 euro familiari): 1 sfratto eseguito ogni 137 famiglie in locazione e 1 sfratto per morosità ogni 83 famiglie in locazione.
Le condizioni economiche delle famiglie proprietarie intestatarie di un
mutuo. Le compravendite assistite da un mutuo, nel 2009, sono state 242.544 (il
42,7% delle compravendite di abitazioni nell’anno). Complessivamente, le famiglie intestatarie di un mutuo, sono 3,3 milioni così connotate:
• 838.000 famiglie sono a rischio insolvenza (il 25,4% delle famiglie con mutuo a
carico);
• Il 7% delle famiglie con un mutuo ha il capofamiglia in condizioni di lavoro precario o usufruisce della cassa integrazione (230.000 famiglie); il 51,9% prevede di
perdere lo stipendio o di vederlo ridotto (1,713 milioni di famiglie); il 53,1% non
è riuscito a risparmiare (1,752 milioni di famiglie);
• Il 7,1% dei mutuatari è in arretrato nel pagamento del mutuo (234.000 famiglie);
• 300.000 famiglie hanno ottenuto condizioni differenti rispetto a quelle stipulate
inizialmente (9,1% delle famiglie con mutuo).
4-11-2010 15:14:54
| 93
4.
Indagine campionaria.
La condizione abitativa delle
famiglie in locazione in Italia
L’impianto dell’indagine
A due anni dalla stesura del Primo Rapporto sulla Condizione abitativa – Fattori
di disagio e strategie di intervento -, e in corrispondenza del lancio del Piano Casa e
del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa da parte del Governo Italiano, il dibattito
sul tema della situazione degli alloggi è oltremodo acceso ed attuale.
Il presente Rapporto, che intende aggiornare e rivedere quanto fatto nel 2007
alla luce dei recenti sviluppi del mercato e delle innovazioni normative, non poteva
esimersi dal riproporre una fotografia aggiornata al 2009 dei temi dell’abitare, ad
integrazione dei dati istituzionali analizzati nei capitoli precedenti, attraverso una
indagine campionaria rivolta alle famiglie italiane.
Dopo la formulazione della cornice generale di riferimento, l’indagine intende
valutare la propensione delle famiglie, attualmente in affitto, rispetto al tema del
riscatto dell’abitazione (il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa – DPCM del 16
luglio 2009 – prevede, tra le varie tipologie di alloggio sociale, l’alloggio a riscatto).
Di tale strumento, dunque, si vuole sondare il gradimento potenziale una volta
venisse introdotto effettivamente come leva nell’ambito dell’edilizia sociale. Segue
poi un’analisi delle condizioni di chi vive in locazione, per conoscere i regimi contrattuali in essere e la sostenibilità del canone rispetto al reddito familiare.
La rilevazione viene poi a misurare il disagio abitativo, anche in corrispondenza
di chi vive in casa di proprietà e sta sostenendo un mutuo, chiedendo loro se ed
in che misura il rimborso del debito stia mettendo in difficoltà il mutuatario/proprietario.
Infine, a diversi mesi dal lancio del Piano Casa (Accordo tra Stato e Regioni sottoscritto il 31 marzo 2009), ovvero quello che prevede la possibilità di ampliare la
propria abitazione, secondo le diverse normative regionali, si è andati ad indagare
la domanda potenziale nei confronti di tale strumento. Le domande inoltrate a fine
2009 sono tutt’altro che confortanti, soprattutto perché a livello regionale le lun-
4-11-2010 15:14:54
ghe tempistiche decisionali e le modifiche apportate al disegno iniziale ne hanno
fortemente condizionato l’impatto.
L’indagine, svolta tra il 30 ottobre ed il 1° novembre 2009, è stata effettuata
attraverso la somministrazione di un questionario ad un panel di 2.000 famiglie
(all’interno della famiglia ha risposto il responsabile delle scelte economico/finanziarie della famiglia) rappresentativo delle 23.907.410 famiglie italiane, rispetto ai
seguenti parametri socio-demografici ed economici:
• età del capofamiglia (fino a 34 anni, 35-44, 45-54, 55-64, 65 ed oltre);
• numero componenti del nucleo familiare (1, 2, 3, 4, 5 e più componenti);
• macro area territoriale (Nord-Ovest, Nord-Est, Centro, Sud + Isole);
• ampiezza del centro di residenza (fino a 20.000 abitanti, 20.001-100.000 abitanti,
oltre 100.000 abitanti).
Il panel, inoltre, è già statisticamente connotato secondo altri parametri di interesse per l’indagine specifica, che non fanno però parte delle caratteristiche di
stratificazione della popolazione, ovvero:
• livello di istruzione (nessun titolo/licenza elementare, licenza media inferiore,
diploma media superiore, laurea breve/laurea/dottorato);
• condizione professionale (lavoratore autonomo, lavoratore dipendente, operaio,
casalinga, pensionato in cerca di occupazione, altro con studenti);
• titolo di godimento dell’abitazione (proprietà, affitto, altro)
• reddito (fino a 2.000, da 2.000 a 4.000 ed oltre 4.000 euro).
Di seguito la tavola 4.1, riassuntiva delle caratteristiche socio-demografiche del
campione indagato.
Tavola 4.1. Le caratteristiche socio-demografiche ed economiche del campione rappresentativo
delle famiglie italiane
Parametro di stratificazione
%
Età
Altro parametro
%
Livello di istruzione
- da 18 a 24 anni
0,7
- nessun titolo/licenza elementare
10,0
- 25/34 anni
11,2
- media inferiore
30,4
- 35/44 anni
18,9
- media superiore
44,7
- 45/54 anni
18,5
- laurea breve, laurea, dottorato
14,9
- 55/64 anni
17,9
- 65 anni ed oltre
32,8
Numero componenti famiglia
- famiglia monocomp.
28,4
Condizione professionale
- lavoratore autonomo
14,5
- lavoratore dipendente
28,1
14,9
- 2 componenti
26,8
- operaio
- 3 componenti
20,8
- casalinga
- 4 componenti
18,4
- pensionato
- 5 componenti e più
5,7
2,9
35,8
- in cerca di occupaz.
2,5
- altro con studenti
1,2
4-11-2010 15:14:54
4. Indagine campionaria. La condizione abitativa delle famiglie in locazione in Italia | 95
Parametro di stratificazione
%
Area
Altro parametro
%
Titolo godimento abitazione
- Nord- Ovest
28,6
- proprietà
78,5
- Nord- Est
19,7
- affitto
16,0
- Centro
19,6
- altro
- Sud e Isole
32,2
Ampiezza comune di residenza
5,5
Reddito(1)
- fino a 20.000 abitanti
46,2
- fino a 2.000 euro
59,5
- 20.001-100.000 abit.
28,8
- 2001-4.000 euro
36,1
- oltre 100.000 abitanti
25,0
- oltre 4.000 euro
4,4
(1) La distribuzione di frequenza è stata ricalcolata sulla base di coloro che hanno fornito una risposta.
Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009.
Il questionario
Il questionario somministrato al panel di famiglie campione si incentra sostanzialmente sui seguenti argomenti:
• tipologia dell’ abitazione occupata;
• preferenza tra affitto e proprietà e relativa motivazione;
• interesse verso la formula del riscatto prevista dal Piano Nazionale di Edilizia
Abitativa e livello di canone sostenibile;
• regime contrattuale per chi è in locazione, i valori dell’affitto e la loro incidenza
sul reddito;
• presenzadi un mutuo in corso ed eventuale difficoltà di rimborso;
• applicabilità ed interesse nei confronti della possibilità di ampliare la propria abitazione (come previsto dal Piano Casa in base alle regolamentazioni regionali).
L’abitazione principale
Le famiglie che abitano in case di proprietà presentano in maniera più accentuata le seguenti caratteristiche (tav. 4.2):
• capofamiglia oltre i 55 anni (ma vi è una quota elevata anche al di sotto dei 24
anni);
• residenza nei piccoli centri urbani;
• famiglie di 2 o 3 componenti;
• reddito elevato;
• case di dimensioni superiori ai 100 mq e inserite in piccoli fabbricati;
• solo l’1,8% è insoddisfatto della propria situazione di proprietario ed opterebbe,
invece, per l’affitto.
Il popolo della locazione, di converso, presenta più frequentemente le seguenti
connotazioni (tav. 4.2):
• persona giovane;
• residenza nei comuni di grandi dimensioni;
• famiglia monocomponente;
• bassa capacità reddituale;
• abitazione generalmente piccola;
4-11-2010 15:14:54
•
l’80% è insoddisfatto di abitare in affitto e preferirebbe avere la casa di proprietà,
se non vi fossero vincoli di natura economica.
Tavola 4.2. Il titolo di godimento dell’abitazione principale
DOMANDA: L’abitazione in cui risiede la sua famiglia è? (%)
Di
proprietà
Totale campione (100)
78,5
In
affitto
16,0
A
riscatto
0,6
In
usufrutto
1,3
Ad uso
gratuito
3,5
ETA’
- da 18 a 24 anni
83,7
16,3
0
0
0
- 25/34 anni
65,8
26,7
0,5
0,4
6,6
- 35/44 anni
75,9
13,8
0,3
1,4
8,6
- 45/54 anni
78,2
14,4
0,5
1,6
5,2
- 55/64 anni
82,3
14,4
1,7
0,5
1,2
- 65 anni ed oltre
82,3
15,5
0,3
1,9
0
70,9
24,4
1,1
1,5
2,1
- 2 componenti
82,0
13,6
0,7
1,7
2,1
AMPIEZZA FAMIGLIA
- 3 componenti
83,1
12,3
0,5
0,2
4,0
- 4 componenti
80,1
12,0
0,1
1,4
6,3
77,8
12,7
0
2,2
7,2
3,0
AREA
- Nord- Ovest
77,3
18,1
0,8
0,8
- Nord- Est
81,7
13,5
0,3
1,1
3,4
- Centro
74,5
18,7
0,7
2,2
3,9
- Sud e Isole
79,9
14,2
0,6
1,4
3,8
3,6
AMPIEZZA COMUNE DI RESIDENZA
83,5
11,7
0,1
1,1
- 20.001-100.000 abit.
77,6
16,2
0,6
2,5
3,2
70,2
23,9
1,7
0,4
3,8
LIVELLO DI ISTRUZIONE
86,3
13,2
0
0,2
0,3
- media inferiore
74,3
19,1
0,7
1,8
4,1
- media superiore
81,5
13,1
0,7
1,5
3,1
- laurea breve, laurea, dott.
72,6
20,6
0,6
0,5
5,8
4,7
CONDIZIONE PROFESSIONALE
78,6
15,1
0,7
0,9
75,5
17,6
0,6
0,9
5,4
- operario
78,1
15,5
0,4
1,6
4,4
- casalinga
81,4
10,5
2,5
1,8
3,9
- pensionato
82,3
15,2
0,6
1,7
0,2
- in cerca di occupazione
62,1
28,8
0
1,6
7,6
62,4
11,8
0
0
25,8
3,6
REDDITO
- fino a 2.000 euro
75,6
18,4
0,8
1,7
- 2.001-4.000 euro
81,3
14,2
0,3
0,9
3,3
- oltre 4.000 euro
88,2
6,2
0
0
5,7
Segue
4-11-2010 15:14:55
Segue tavola 4.2
Di
proprietà
In
affitto
A
riscatto
In
usufrutto
Ad uso
gratuito
DIMENSIONE ABITAZIONE
- fino a 80 mq
63,1
31,6
1,0
0,7
3,7
- 81-100 mq
79,1
13,9
0,7
2,0
4,3
3,6
- 101-120 mq
83,4
12,1
0,5
0,4
- 121-200 mq
91,5
3,9
0,3
1,9
2,5
- oltre 200 mq
88,8
6,2
0
1,7
3,4
Figura 4.1. La tipologia abitativa
Il nostro campione mostra che le famiglie italiane che vivono o in una casa unifamiliare o in una casa plurifamiliare fino a 4 appartamenti sono circa la metà del
totale, ovvero sfiorano i 12 milioni di unità (fig. 4.1). La maggiore presenza relativa
di tale tipologia abitativa si riscontra nel Nord Est ed al Sud, in particolar modo nei
piccoli comuni, in particolare per le famiglie con 5 o più componenti (tav. 4.3).
Tavola 4.3. La tipologia abitativa
DOMANDA: L’abitazione in cui abita la sua famiglia è? (%)
Casa
unifam.
Casa
plurifam.
da 2 a 4
appartam.
Casa
plurifam.
fino a 6
appartam.
Condominio
da 7 a 20
appartam.
Condominio
oltre 20
appartam.
Unifamiliare
+ casa fino a
4 appartam.
Tot. campione (100)
30,3
19,1
49,5
8,6
29,4
12,5
(Risposta 2007)
31,3
19,3
50,6
6,5
30,5
12,4
ETA’
- da 18 a 24 anni
75,7
0,0
75,7
0,0
16,2
8,2
- 25/34 anni
21,9
21,3
43,2
7,1
35,0
14,7
- 35/44 anni
27,3
21,5
48,8
9,4
30,8
11,0
- 45/54 anni
35,3
19,0
54,3
7,8
26,6
11,3
- 55/64 anni
33,5
15,1
48,5
5,6
30,6
15,3
- 65 anni ed oltre
29,5
19,7
49,2
10,9
27,9
12,0
Segue
4-11-2010 15:14:55
Segue tavola 4.3
Casa
unifam.
Casa
plurifam
da 2 a 4
appartam.
Casa
plurifam.
fino a 6
appartam.
Condominio
da 7 a 20
appartam.
Condominio
oltre 20
appartam.
Unifamiliare
+ casa fino a
4 appartam.
AMPIEZZA FAMIGLIA
- famiglia
monocomp.
19,1
17,3
36,4
11,3
35,3
17,0
- 2 componenti
30,4
18,2
48,7
5,5
30,3
15,5
- 3 componenti
36,8
21,4
58,2
8,5
25,4
7,9
- 4 componenti
36,4
19,7
56,1
9,5
25,5
8,9
- 5 compon.e più
42,8
22,5
65,4
6,7
23,1
4,8
AREA
- Nord- Ovest
23,5
15,6
39,1
8,5
30,6
21,8
- Nord- Est
31,3
23,7
55,0
9,9
26,3
8,9
- Centro
28,4
20,4
48,8
9,8
32,8
8,6
- Sud e Isole
36,9
18,8
55,7
7,1
28,2
9,0
- fino a 20.000 ab.
48,3
23,9
72,2
6,3
16,5
5,0
- 20.001-100.000
ab.
20,2
20,4
40,6
12,1
32,4
14,9
8,8
8,8
17,6
8,7
49,8
23,8
46,5
22,7
69,1
5,9
21,7
3,2
- media inferiore
33,8
21,9
55,6
8,0
25,8
10,6
- media superiore
26,2
17,9
44,2
9,1
31,8
15,0
- laurea breve,
laurea, dott.
24,8
14,8
39,6
10,2
34,7
15,5
25,1
56,6
8,1
26,3
9,1
- oltre 100.000
abitanti
- nessun titolo/
licenza elementare
- lavoratore
autonomo
31,5
- lavoratore
dipendente
26,0
17,2
43,1
8,9
34,3
13,7
- operario
31,3
20,3
51,5
7,2
28,7
12,6
- casalinga
36,5
10,4
46,9
7,2
39,9
6,0
- pensionato
32,1
18,8
50,8
9,4
26,5
13,3
- in cerca di
occupazione
27,4
17,7
45,2
10,6
29,8
14,5
46,9
12,8
59,7
0,0
23,6
16,7
TITOLO DI GODIMENTO DELL’ABITAZIONE
- proprietà
34,5
18,3
52,8
8,4
26,1
12,7
- affitto
10,2
19,8
30,0
7,6
49,1
13,4
REDDITO
- fino a 2.000 e
28,9
18,8
47,7
9,5
30,0
12,9
- 2.001-4.000 e
31,7
20,1
51,8
8,0
27,9
12,2
- oltre 4.000 e
39,5
18,8
58,3
2,7
29,0
9,9
Al contrario, le famiglie che vivono in fabbricati più “intensivi”, ovvero con oltre
6 appartamenti, sono localizzate nel Nord Ovest, nei comuni di grandi dimensioni
(oltre 100.000 abitanti), in corrispondenza di nuclei familiari piccoli (1 o 2 com-
4-11-2010 15:14:56
ponenti). Inoltre, chi abita in piccoli fabbricati è più frequentemente proprietario,
mentre chi vive in condominio con oltre 6 appartamenti è più spiccatamente in
affitto.
Preferenze verso la proprietà o la locazione
Dopo avere analizzato la tipologia abitativa in cui vivono le famiglie, l’indagine
si rivolge al capofamiglia, per capire la preferenza in relazione alla proprietà piuttosto che non alla locazione dell’alloggio in cui si abita, specificando che si tratta di
una preferenza senza porre vincoli alcuni, ma in termini generali (stessa domanda
formulata anche nel 2007).
Il 95,2% delle risposte converge sulla proprietà, lasciando all’affitto un ruolo a
dir poco marginale (4,8%), ed evidenziando ancora una volta il forte attaccamento
degli italiani nei confronti della casa (fig. 4.2). Sebbene si possa definire a favore di
una “ownership society”, vale la pena sottolineare che i risultati odierni differiscono
da quelli dell’indagine condotta nel 2007, nel senso che due anni fa la propensione
verso la proprietà era ancora più schiacciante (96,6%) a scapito dell’affitto (3,4%).
Quest’ultimo, quindi, sebbene, sia su livelli bassissimi, riesce a guadagnare quasi
due punti, complici forse i prezzi di compravendita ancora elevati e le difficoltà da
parte degli istituti di credito ad erogare i mutui. La preferenza nei confronti dell’affitto, comunque, è più elevata:
• al crescere dell’età del capofamiglia;
• nei grandi centri urbani;
• nel Nord Italia;
• per i nuclei familiari di piccole dimensioni (più aumenta il numero di componenti più cresce la spinta verso l’acquisto);
• in abitazioni piccole;
• per nuclei familiari con redditi bassi e un basso livello di istruzione.
Figura 4.2. DOMANDA: Se lei potesse decidere senza alcun vincolo, in assoluto preferirebbe vivere in …?
(%)
Fonte: Indagine Nomisma.
4-11-2010 15:14:56
Interessante, poi, vedere la quota di insoddisfatti per entrambe le tipologie di godimento dell’abitazione (fig. 4.3). Circa il 30% di chi sta in affitto, infatti, opterebbe
per la proprietà: si tratta di circa 340 mila famiglie (l’1,4% delle famiglie italiane);
mentre è proporzionalmente più contenuta la quota di proprietari che vorrebbe
lasciare il proprio status per passare a quello dell’affitto: si tratta, in questo caso,
del 13,3% delle famiglie proprietarie, ovvero circa 3 milioni di nuclei familiari (il
12,7% del totale Italia).
Mettendo insieme gli insoddisfatti per entrambi i titoli di godimento si ottiene
che il 15% circa delle famiglie italiane cambierebbe la propria condizione abitativa.
Si tratta di una quota non dissimile da quella emersa dalla precedente indagine del
2007 (16%).
Figura 4.3. Gli insoddisfatti del titolo di godimento della propria abitazione
(%)
Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009
Motivazioni che spingono a scegliere la proprietà piuttosto che l’affitto
Per quasi il 60% delle famiglie avere la casa di proprietà è fonte di tranquillità e
sicurezza; segue poi la motivazione economico-finanziaria, ovvero che possedere
una casa rappresenta una buona forma di investimento (fig. 4.4). Al terzo posto
si colloca la soddisfazione di stare in proprietà, ovvero il raggiungimento di uno
status. Fra le motivazioni principali, quest’ultima è l’unica che guadagna terreno rispetto al dato del 2007, mentre le altre risposte, pur restando preponderanti,
hanno perso qualche punto.
Chi ha scelto la forma dell’affitto la motiva essenzialmente perché convinto di
spendere meno rispetto ad avere una abitazione di proprietà, anche se tale quota
è in discesa rispetto a due anni fa, seguita a breve distanza dalla motivazione di
mobilità, che, invece, tiene saldamente (fig. 4.5). Di minore rilevanza l’esigenza di
rendere più liquidi i propri investimenti, non “incagliati”, quindi nel mattone, ma
in altri asset più facilmente liquidabili.
4-11-2010 15:14:56
Figura 4.4. Le motivazioni di chi è in proprietà
(%) (fra parentesi la percentuale registrata nel 2007)
Figura 4.5. Le motivazioni di chi è in affitto
(%) (fra parentesi la percentuale registrata nel 2007)
La propensione verso il riscatto dell’abitazione
Il recente Piano Nazionale di Edilizia Abitativa (l.133/2008 e ripreso nella sua
modalità attuativa nel D.P.C.M. del 16/07/2009) prevede, tra le modalità di accesso
alla casa, la possibilità del riscatto dopo un periodo di affitto, ad un canone concordato per un periodo non inferiore ai 10 anni. Al termine di tale lasso di tempo si
potrà riscattare l’abitazione dando un conguaglio per la cifra rimanente.
La nostra rilevazione ha voluto indagare quale possa essere la propensione, per
coloro che sono attualmente in locazione, ad aderire a questo strumento (fig. 4.6).
Il 47% della famiglie in locazione (ovvero 1,8 milioni di nuclei familiari) si dichiara interessato (definendosi “molto” o “abbastanza” interessato) alla formula
del riscatto.
Se poi a questa quota si aggiungono anche coloro che dichiarano di essere “poco
interessati”, ma che comunque non escludono questa possibilità, si sale a circa il
70% del totale, ovvero poco più di 2.660.000 famiglie.
La propensione più accentuata nei confronti di tale strumento è riscontrabile in
corrispondenza di famiglie che presentano queste caratteristiche (fig. 4.4):
• capofamiglia nella fascia centrale di età (fra i 35 e i 54 anni);
• vivono in tutte le zone d’Italia con l’eccezione del Nord-ovest;
• vivono in piccoli centri urbani;
4-11-2010 15:14:57
•
hanno un basso livello di istruzione;
sono composta da 4 o più componenti;
• hanno redditi compresi fra i 2.000 e i 4.000 euro;
• L’abitazione è tendenzialmente grande (la propensione aumenta all’aumentare
della dimensione della casa) e inserita in fabbricati unifamiliari.
•
Tra coloro che hanno dichiarato di essere interessati alla formula del riscatto,
si colloca l’85% di coloro che hanno detto di essere insoddisfatti dell’affitto e che
quindi opterebbero, se non vi fossero vincoli economici, per l’acquisto della casa
in cui vivono.
Lo strumento del riscatto potrebbe quindi rappresentare, per questi ultimi,
un’importante opportunità di acquisire il desiderato status di proprietari. Ma sarebbero favorevoli al riscatto anche coloro che, vivendo in affitto, hanno dichiarato
di essere soddisfatti della propria condizione di inquilino, ma che evidentemente,
se vi fosse l’opportunità, potrebbero approfittarne per divenire proprietari (oltre
265 mila famiglie). Il riscatto, di converso, non sembra interessare (si tratta del
42,3% degli inquilini interpellati, ovvero circa 1,6 milioni di famiglie) in particolare
quella fascia di locatari che:
• hanno un’età avanzata (quindi probabilmente non sono propensi ad intraprendere un’operazione a lungo termine);
• abitano nei grandi comuni, specialmente nel Nord-ovest d’Italia;
• sono pensionati;
• hanno un nucleo familiare monocomponente (la mancanza di interesse diminuisce all’aumentare della numerosità del nucleo familiare, ovvero più il nucleo è
piccolo e meno è interessato);
• hanno redditi elevati;
• vivono in case di oltre 200 mq.
Figura 4.6. L’interesse degli inquilini nei confronti della formula del riscatto prevista dal Piano Casa
4-11-2010 15:14:57
Tavola 4.4. Il profilo delle famiglie attualmente in locazione che dichiarano interesse nei confronti
della formula del riscatto prevista dal Piano Casa (%)
DOMANDA: Il recente Piano Casa prevede di offrire la possibilità di acquistare la prima casa pagando un
canone di affitto più elevato di quello di mercato, ma con la possibilità, dopo un periodo di circa 20 anni, di
riscattare l’abitazione (cioè considerando come anticipo del prezzo la somma dei canoni versati e versando un
conguaglio a fine periodo per la cifra rimanente). Quanto è interessato a questa formula? (%)
Il campione dei rispondenti è formato da coloro che sono in affitto
Molto + Abbastanza 47%
ETA’
- da 18 a 24 anni
- 25/34 anni
- 35/44 anni
- 45/54 anni
- 55/64 anni
- 65 anni ed oltre
47,4
46,8
71,2
58,9
34,1
35,0
AMPIEZZA FAMIGLIA
- 2 componenti
- 3 componenti
- 4 componenti
41,3
43,7
48,9
66,8
51,0
AREA
- Nord- Ovest
- Nord- Est
- Centro
- Sud e Isole
31,9
51,8
56,5
53,7
- 20.001-100.000 abit.
55,8
36,9
46,9
- media inferiore
- media superiore
61,1
36,6
52,3
50,4
- operario
- casalinga
- pensionato
- altro
58,0
51,9
62,6
42,4
34,9
31,7
-
REDDITO
- fino a 2.000 euro
- 2.001-4.000 euro
- oltre 4.000 euro
44,9
51,8
23,7
DIMENSIONE ABITAZIONE
- fino a 80 mq
- 81-100 mq
- 101-120 mq
- 121-200 mq
- oltre 200 mq
41,8
53,5
57,0
62,7
-
4-11-2010 15:14:58
Interrogati sul livello di affitto mensile sostenibile nell’ambito di un contratto a
riscatto (fig. 4.7), le risposte si sono concentrate nel 31,2% dei casi fra i 500 ed i 700
euro, seguite dalla fascia 400-500 euro (25,5%). Quindi il 56,7% dei casi è compresa fra i 400 ed i 700 euro mensili. Non vi è pressoché disponibilità per canoni
mensili superiori ai 1.000 euro.
Figura 4.7. Il livello di affitto mensile sostenibile in vista del riscatto
(in euro)
Se ci si concentra sui rispondenti alla fascia di canone compresa fra i 500 ed i
700 euro mensili, ovvero quella che ha ottenuto più risposte, vediamo che vi è una
maggiore accentuazione in corrispondenza di:
• famiglie con capifamiglia giovani;
• vivono nei centri abitati di maggiori dimensioni del Nord-est;
• hanno un elevato livello di istruzione;
• sono famiglie di 2 o 3 componenti;
• hanno un elevato livello di reddito;
• risiedono in una casa di 100-120 mq.
Invece, con riferimento alla fascia di canone immediatamente inferiore, ma che
raccoglie un quarto delle risposte, il profilo della famiglia è il seguente:
• il capofamiglia è un pensionato, quindi ha un’età elevata;
• vive nel Nord-ovest, in centri di medie dimensioni;
• la famiglia è composta da 4 membri;
• famiglie che risiedono in una casa fra gli 80 ed i 100 mq.
La condizione abitativa di chi vive in affitto
Il 63% delle famiglie in affitto (poco più di 2,4 milioni di famiglie) ha in corso
un contratto libero 4+4. Seguono poi le famiglie con un canone sociale (12,7%,
ovvero poco meno di 500.000 nuclei), quelle con un canone calmierato (3+2), pari
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all’8,4%, ovvero 320.000 famiglie, ed infine quelle in affitto temporaneo (7,2%,
ovvero poco meno di 280 mila famiglie) (fig. 4.8).
Il contratto libero è più frequente in relazione ai centri di piccola dimensione nel
Nord-ovest, per famiglie numerose e redditi elevati, in case di grande dimensione,
famiglie che, nel 77% dei casi dichiarano che preferirebbero stare in proprietà (tav.
4.5). Il contratto a canone calmierato, assai poco diffuso, si trova, invece, più frequentemente in corrispondenza di famiglie che vivono in comuni grandi del Centro Italia con 3 componenti e con redditi medi in case di dimensione intermedia.
Le famiglie che corrispondono un canone sociale, inoltre, hanno più frequentemente un capofamiglia di età intermedia (35-44 anni), vivono in comuni piccoli del
Sud Italia, il capofamiglia ha un basso livello di istruzione e di reddito, il nucleo è
piuttosto numeroso.
Figura 4.8. La distribuzione della tipologia dei contratti di locazione in essere
(%)
Fonte: Indagine Nomisma, novembre 2009
Se questa è la situazione a livello contrattuale, si è andato poi ad indagare quali
siano i livelli di canone pagati dalle famiglie (fig. 4.9).
Dalla distribuzione percentuale, si evince che circa il 60% delle famiglie versa
canoni mensili compresi fra i 250 ed i 700 euro con una ripartizione pressoché
analoga fra i tre range di valore dati (250-400 euro, 401-500 euro, 501-700 euro).
Segue poi l’intervallo 700-1.000 euro che raccoglie il 17,4% delle famiglie, lasciando ruoli più che marginali ad importi superiori.
Le fasce di canone più basse riguardano prevalentemente le famiglie con le seguenti caratteristiche:
• capofamiglia di età medio/medio-alta;
• residenza nei comuni piccoli nel Sud Italia;
• scarso livello di istruzione;
• elevato numero di componenti del nucleo familiare;
• basso livello di reddito;
• residenza in case grandi.
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Tavola 4.5. La tipologia di contratto di affitto in corso per l’abitazione principale
(%)
DOMANDA: Che tipo di contratto di affitto ha in corso per l’abitazione principale? (%)
Contratto
libero 4+4
Totale campione (100)
Contratto
3+2 a canone
calmierato
Affitto
temporaneo
Canone
sociale
Non so
63,0
8,4
7,2
12,7
8,7
100
60,2
51,2
66,2
71,1
64,2
9,7
9,3
9,1
8,6
6,8
15,9
6,4
4,1
1,3
7,3
5,1
22,2
11,8
15,5
11,6
9,1
10,9
8,7
3,5
10,1
67,4
58,1
52,6
65,5
75,5
7,0
4,3
20,8
6,3
3,6
8,9
9,8
4,6
1,5
4,6
8,1
15,9
14,2
18,7
16,3
8,6
11,8
7,7
8,0
-
86,1
66,7
36,6
56,0
2,7
3,4
20,4
8,1
2,8
2,7
16,1
7,7
4,7
15,7
12,0
20,4
3,7
11,5
14,9
7,8
73,1
66,8
50,9
3,6
7,4
13,5
1,1
8,6
11,7
14,1
10,4
13,1
8,1
6,7
10,8
55,0
63,1
67,6
57,5
9,9
5,7
8,3
13,0
3,2
8,6
15,3
24,9
20,8
8,5
-
10,3
7,1
7,0
14,2
75,5
53,9
59,1
60,5
66,0
75,9
78,6
4,3
12,9
8,9
20,2
6,4
-
8,9
9,4
2,2
7,5
6,3
-
5,7
10,8
14,8
19,3
15,5
17,8
-
5,6
13,0
15,0
4,6
21,4
62,1
63,2
89,1
7,5
9,9
-
6,3
11,4
-
16,4
8,3
-
7,7
7,2
10,9
69,4
49,9
57,5
64,2
77,5
8,5
5,2
12,9
13,6
-
6,6
5,9
15,2
3,7
-
11,1
18,9
6,7
18,5
-
4,4
20,0
7,8
22,5
ETA’
- da 18 a 24 anni
- 25/34 anni
- 35/44 anni
- 45/54 anni
- 55/64 anni
- 65 anni ed oltre
AMPIEZZA FAMIGLIA
- 2 componenti
- 3 componenti
- 4 componenti
AREA
- Nord- Ovest
- Nord- Est
- Centro
- Sud e Isole
- 20.001-100.000 abit.
- media inferiore
- media superiore
- operario
- casalinga
- pensionato
REDDITO
- fino a 2.000 euro
- 2.001-4.000 euro
- oltre 4.000 euro
DIMENSIONE ABITAZione
- fino a 80 mq
- 81-100 mq
- 101-120 mq
- 121-200 mq
- oltre 200 mq
4-11-2010 15:14:59
All’opposto, se ci si riferisce alle fasce di canone di affitto più alte, vediamo che
queste sono più facilmente corrispondenti a famiglie con:
• capofamiglia giovane;
• vivono in grandi comuni del Centro Italia;
• buon livello di istruzione;
• basso numero di componenti del nucleo;
• buon livello reddituale;
• risiedono in case di 100-120 mq.
Figura 4.9. La distribuzione dei canoni di locazione in essere
(€/mese)
Sostenibilità del canone di locazione
Per misurare il grado di disagio di coloro che vivono in un’abitazione in affitto, si
è andata ad indagare l’incidenza del livello di canone rispetto al reddito percepito.
Se si considera che, con un’incidenza superiore al 30% si passa già ad una condizione di disagio, vediamo che oltre la metà della famiglie italiane in affitto (si tratta
di circa 2 milioni di famiglie, pari al 52,5% delle famiglie in locazione) si trova in
tale situazione, con un 12,2% per il quale il canone pesa oltre il 50% rispetto alle
entrate familiari (fig. 4.10).
Se restringiamo l’analisi ai grandi centri urbani (con oltre 100.000 abitanti), la
quota di coloro in cui il rapporto canone/reddito supera la soglia del 30% passa al
62% (10 punti in più rispetto alla media), sottolineando che è nelle aree urbane a
maggiore tensione abitativa che il disagio è più sentito.
Il disagio, così definito, è maggiormente riscontrabile in corrispondenza delle
famiglie con capofamiglia giovanissimo o di età avanzata (18-24 o oltre 65 anni),
in particolare nei grandi centri urbani del Centro Italia, per i nuclei monocomponente, dove infatti il reddito familiare è portato dall’unico membro della famiglia
per cui l’affitto incide interamente sulla capacità reddituale del singolo.
4-11-2010 15:14:59
Figura 4.10. L’incidenza dei canoni sul reddito
(%)
La condizione abitativa di chi vive in proprietà
Il 24% delle famiglie proprietarie ha un mutuo in corso.
Figura 4.11. La difficoltà nel rimborsare il mutuo in corso
(%)
Alle famiglie mutuatarie si è domandato se si trovino in una situazione di difficoltà nel far fronte al pagamento delle rate del mutuo, così da capire se anche
in corrispondenza della categoria dei proprietari di abitazioni, siano riscontrabili
situazioni di disagio economico. Il 37% delle famiglie interpellate denuncia una
situazione di difficoltà: si tratta di oltre 1,6 milioni di famiglie, di cui oltre 300 mila
affermano di avere “molte” difficoltà (fig. 4.11). Il disagio colpisce in modo particolare quelle famiglie con:
• capofamiglia di età superiore ai 45 anni;
• risiedono al Sud Italia;
4-11-2010 15:15:00
•
con 4 o più componenti;
con un basso livello di reddito;
• dispongono di una abitazione grande (oltre 120 mq).
•
Tra queste famiglie, però, solo l’1,2% dichiara di non essere soddisfatto della
condizione di proprietario, quindi si sta sobbarcando un onere piuttosto pesante a
fronte, però, di una certa qual soddisfazione della decisione presa.
Grado di soddisfazione per il Piano Casa
Una delle recenti iniziative lanciate dal Governo italiano per fronteggiare e cercare di arginare gli effetti dirompenti della crisi per il settore dell’edilizia è il Piano
Casa che prevede la possibilità, data alle famiglie, di ampliare la propria abitazione
secondo, però, i dettami della normativa emanata in sede regionale.
La presente indagine, pur nella complessità della materia, ha voluto individuare
l’atteggiamento delle famiglie italiane nei confronti di questa iniziativa, cercando
di dare anche qualche indicazione, ancorché qualitativa, in merito alla domanda
potenziale. Innanzi tutto va segnalato che quasi un terzo delle famiglie ha dichiarato di non sapere se vi sia una qualche applicabilità della normativa al proprio
caso specifico, a sottolineare la complessità e la varietà della materia che difficilmente riesce ad essere compresa a pieno dal pubblico dei non addetti ai lavori
(fig. 4.12). Per un altro 40%, inoltre, parrebbe non trovare ambiti di applicazione.
Solo il 18,7% delle famiglie ritiene che il Piano Casa sia applicabile al proprio caso
specifico.
Si tratta di una potenzialità teorica di circa 4,5 milioni di famiglie (ovvero 4,5 milioni di abitazioni) più diffusa nei piccoli centri abitati, in particolare nel Nord-est
in relazione ad abitazioni grandi (oltre 120 mq). Questa quota, inoltre, comprende
non solo chi è proprietario della prima casa, ma anche chi magari si trova in affitto
nell’abitazione principale e possiede una seconda casa in proprietà.
Figura 4.12. L’applicabilità del Piano Casa per le famiglie
(%)
4-11-2010 15:15:00
Alla luce di tale possibilità, si viene poi a chiedere quale sia l’interesse potenziale
da parte delle famiglie rispetto ad una effettiva applicazione (fig. 4.13).
Circa la metà delle famiglie per le quali si reputa che sussista l’applicabilità dello
strumento si dichiarano interessate. Si tratta di oltre 2,1 milioni di famiglie, di cui
circa 800.000 si dichiarano certi di cogliere l’opportunità data loro.
Il profilo delle famiglie più accentuatamente propense ad avvalersi di questo
strumento corrisponde a:
• capofamiglia giovane (fino a 44 anni);
• residente nei comuni medi nel Sud Italia;
• con un elevato livello di istruzione;
• con un nucleo familiare composto da 4 membri;
• con reddito basso;
• residente in una abitazione di non oltre 120 mq.
Figura 4.13. L’interesse ad applicare il Piano Casa per le famiglie
(%)
Tra coloro, invece, che dichiarano che potrebbero rientrare nell’ambito di applicabilità della misura agevolativa, ma che non sono interessati ad approfittarne,
si vuole capire quali siano le motivazioni che li trattengono. L’ambito di indagine
si viene pertanto a restringere a quasi 2,1 milioni di famiglie. Tra questi, il 68,6%
(poco più di 1,4 milioni di famiglie) dice di non averne effettivamente bisogno, ma
il 31,1% (quindi altre 650 mila nuclei) magari ne approfitterebbe, ma non lo farà in
quanto gli mancano le risorse.
4-11-2010 15:15:01
| 111
5.
Politiche pubbliche in materia
di edilizia abitativa sociale
5.1 Premessa
Le politiche per la casa, in questi ultimi anni, rappresentano il tentativo di coniugare la gestione delle tradizionali modalità di intervento, ancora tutte incentrate
sull’edilizia residenziale pubblica, con la costituzione di un sistema alternativo,
orientato al mercato.
L’implementazione dell’ERP non ha risolto la “questione delle abitazioni” a
causa dell’emersione di nuove domande di edilizia abitativa. I nuovi fattori di crisi
possono essere così individuati:
• la forte crescita dei valori immobiliari ha avuto una forte ricaduta sui valori degli
affitti, incompatibile con il livello attuale dei redditi;
• la recente crescita dei tassi di interesse, che ha messo in difficoltà le famiglie che
hanno contratto un mutuo per l’acquisto dell’alloggio;
• la diffusione di forme di lavoro a tempo determinato, soprattutto per i più giovani, rende meno praticabili le forme tradizionali di accesso all’abitazione di proprietà;
• la ripresa di migrazione interna, unita all’immigrazione extracomunitaria, richiede un maggiore stock abitativo in locazione.
Il rischio abitativo non riguarda più solo le fasce economicamente più svantaggiate, ma si estende a fasce sempre più ampie della popolazione, fino a coinvolgere le classi medie. Infatti, il divario tra i redditi delle classi medie e le richieste
economiche del mercato immobiliare, si sta ampliando, sia per quanto riguarda le
compravendite, che le locazioni ad uso abitativo.
La richiesta di edilizia sociale e la scarsità di risorse pubbliche da mettere a disposizione per rispondere al “rischio abitativo”, nell’ultimo decennio ha dato lo
spunto al legislatore per mettere in campo alcuni interventi di supporto che andassero oltre il blocco degli sfratti.
4-11-2010 15:15:01
5.2 Politiche Statali in materia Casa ed ERP
ERP, Edilizia residenziale Pubblica
L’Edilizia residenziale Pubblica è disciplinata dal decreto legge n.112/1998 che
attribuisce l’intero settore alle competenze delle Regioni. Allo Stato sono mantenute le funzioni di indirizzo generale in materia di edilizia residenziale pubblica
e la definizione dei criteri per favorire l’accesso al mercato delle locazioni e agli
interventi concernenti il sostegno finanziario al reddito.
La legge 30 aprile 1999, n.136 stabilisce le norme per il sostegno ed il rilancio
dell’Edilizia residenziale Pubblica. Le diverse Leggi regionali e le successive delibere dei Consigli regionali disciplinano l’intervento pubblico nel settore abitativo e
specificano i requisiti per accedere all’ERP, i criteri generali per la determinazione
dei canoni e l’aggiornamento dei limiti di reddito per l’assegnazione e la permanenza negli alloggi ERP. Le Regioni, hanno poi trasferito ai Comuni la proprietà
di tutti gli alloggi di edilizia pubblica. Gli IACP, trasformati in aziende, hanno il
compito di gestire gli alloggi di proprietà comunale. Nello specifico le Aziende
gestiscono il rapporto contrattuale, la manutenzione degli immobili ed i rapporti
condominiali.
I Comuni, che sono proprietari degli alloggi, con appositi regolamenti, dettagliano le procedure ed i criteri per l’assegnazione degli alloggi e disciplinano la loro
gestione. I canoni di locazione degli alloggi ERP vengono commisurati in base ad
alcune caratteristiche dell’unità abitativa e alla condizione economica del nucleo
familiare.
L’alienazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica (ex legge 24 dicembre
1993, n.560) è consentita esclusivamente per la realizzazione di programmi finalizzati allo sviluppo di tale settore ed hanno diritto all’acquisto degli alloggi gli assegnatari, i quali conducano un alloggio a titolo di locazione da oltre un quinquennio
e non siano in mora con il pagamento dei canoni e delle spese.
Il comma 14 dell’articolo unico della predetta norma ha conferito alle Regioni il
compito di determinare annualmente la quota dei proventi delle alienazioni degli
alloggi da destinare al reinvestimento in edifici ed aree edificabili, per la riqualificazione e l’incremento del patrimonio abitativo pubblico mediante nuove costruzioni, recupero e manutenzione straordinaria di quelle esistenti e programmi
integrati, nonché ad opere di urbanizzazione socialmente rilevanti in misura non
inferiore all’80% dei ricavi.
La recente norma n.133 del 2008 che ha introdotto il Piano Casa prevede la
stipula di accordi tra le parti per la semplificazione delle procedure di alienazione
degli immobili di proprietà degli Istituti e Aziende per la casa (art. 13 comma 1). I
proventi delle alienazioni saranno destinati alla realizzazione di interventi volti ad
alleviare il disagio abitativo.
4-11-2010 15:15:01
5. Politiche pubbliche in materia di edilizia abitativa sociale | 113
Contratti di Quartiere
Con i programmi di recupero denominati “Contratti di Quartiere” le politiche
abitative cessano di essere politiche settoriali e diventano parte integrante delle
politiche di gestione del territorio.
La casa e, più in generale i servizi abitativi, sono trattati all’interno dei contesti
urbani che comprendono servizi e infrastrutture e al contesto sociale fatto di relazioni e di partecipazione.
La prima generazione dei Contratti di Quartiere è stata introdotta dall’art. 2 della
Legge Finanziaria 662/1996 alla quale ha fatto seguito il decreto del Ministero dei
Lavori Pubblici del 22 ottobre del 1997. Nell’ambito die programmi di recupero
urbano denominati “Contratti di quartiere” sono stati finanziati interventi sperimentali nel settore dell’edilizia residenziale sovvenzionata. Gli interventi sono
localizzati nei quartieri segnati da un degrado diffuso delle costruzioni e dell’ambiente urbano e, da carenze di servizi, in un contesto di scarsa coesione sociale e
di marcato disagio abitativo.
Con la legge 21/2001 è stata introdotta “la seconda generazione dei Contratti di
quartiere”, i cosiddetti programmi innovativi in ambito urbano. Tali programmi
sono rivolti alla riqualificazione delle aree periferiche e sono svincolati dai limiti
nella destinazione che avevano le risorse ex Gescal, finalizzate alla sola componente residenziale.
In esecuzione di una sentenza del Tar Lazio 5 novembre 2007, che ha annullato
il decreto ministeriale 8 marzo 2006 “Completamento del programma innovativo
in ambito urbano Contratti di quartiere II”, è stato emanato il decreto del Ministero delle Infrastrutture n.2295 del 26 marzo 2008 denominato “Programma di
riqualificazione urbana per alloggi a canone sostenibile”.
Per questo programma sono stati stanziati 280 milioni di euro di finanziamento
statale, a cui si aggiungono cofinanziamenti regionali stabiliti in misura pari al 30%
delle risorse statali, per complessivi 84 milioni di euro, e cofinanziamenti comunali
in misura pari ad almeno il 14% del finanziamento complessivo Stato-Regione in
relazione a ciascuna proposta di intervento. L’obiettivo è di incrementare la disponibilità di alloggi da offrire in locazione a canone sostenibile nonché a migliorare
l’equipaggiamento infrastrutturale dei quartieri caratterizzati da forte disagio abitativo.
I programmi di riqualificazione urbana devono essere conformi agli strumenti
urbanistici vigenti.
Ciascuna proposta di intervento potrà essere oggetto di cofinanziamento pubblico, fino ad un massimo di 10 milioni di euro. Il decreto prevede che si tenga
conto delle situazioni di marcato disagio abitativo presenti anche nei comuni fino
a 15.000 abitanti. Gli alloggi da recuperare o da realizzare devono prevedere un
determinato rendimento energetico.
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Programma straordinario di edilizia residenziale pubblica ex articolo 21 decreto-legge
1° ottobre 2007, n.159 convertito dalla legge 29 novembre 2007, n.222
Il programma è finalizzato ad interventi di recupero e di manutenzione straordinaria di alloggi di proprietà degli ex IACP o dei Comuni, all’acquisto o alla locazione di alloggi, e all’eventuale nuova costruzione da destinare a soggetti sottoposti
a procedure esecutive di rilascio. Il programma finanzia interventi per l’importo di
544 milioni di euro, una parte dei quali indirizzati alla costituzione ed al funzionamento dell’Osservatorio nazionale e degli Osservatori regionali sulle politiche
abitative.
Gli interventi prioritari sono stati individuati sulla base degli elenchi trasmessi
da Regioni e Province autonome e, i relativi finanziamenti, sono indirizzati ai soggetti attuatori, Comuni o ex IACP.
Riduzione del disagio abitativo dei conduttori di immobili assoggettati a misure
esecutive di rilascio, con D.M. 16.03.2006
Per trovare soluzioni efficaci per la riduzione del disagio abitativo è stato necessario orientare gli enti locali alla realizzazione di interventi o progetti speciali caratterizzati da rapidità attuativa e da una forte fattibilità tecnica ed amministrativa,
privilegiando, prioritariamente, interventi di recupero del patrimonio edilizio già
esistente e non occupato.
In questa direzione il Ministero delle Infrastrutture ha messo a disposizione oltre
99 milioni di euro e ha firmato accordi di programma con i 13 Comuni metropolitani, per aumentare la disponibilità di alloggi di edilizia sociale da destinare ai
soggetti sottoposti a sfratto esecutivo.
Gli interventi sono finanziati per il 50% con il contributo statale e per il restante
50% con risorse poste a carico di ogni singolo Comune e/o della Regione e/o di
operatori pubblici o privati aderenti alle singole iniziative. L’accordo inoltre prevede che i suddetti comuni si impegnino a trasmettere al Ministero, entro il 30 giugno di ogni anno, informazioni relative al comparto dell’edilizia residenziale, delle
politiche abitative ed urbane, con particolare riferimento all’utilizzo delle risorse
finanziarie e dello stato di avanzamento degli interventi per la realizzazione di
alloggi sperimentali e di progetti speciali per aumentare la disponibilità di alloggi
sociali.
Locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo
La Legge 431 del 1998, e le successive modifiche ed integrazioni, disciplinano la
locazione di immobili adibiti ad uso abitativo in Italia. Gli adempimenti derivanti
dall’attuazione della riforma delle locazioni riguardano, principalmente la fissazio-
4-11-2010 15:15:01
ne dei criteri generali per la stipula dei contratti agevolati (D.M. 30/12/2002), l’individuazione dei requisiti per accedere ai contributi per il pagamento dei canoni,
la ripartizione regionale delle risorse assegnate annualmente al Fondo nazionale
di sostegno per l’accesso alle abitazioni in locazione, nonché all’aggiornamento
dell’elenco dei comuni ad alta tensione abitativa ed infine la definizione dei criteri
per la determinazione dei canoni per l’edilizia residenziale pubblica.
Tavola 5.1. Ammontare complessivo del Fondo Sociale per l’Affitto (ai sensi della Legge 431/98) dal
1999 al 2009 così come stabilito dai Decreti Ministeriali di competenza, per Regione
Regioni e P.A.
Piemonte
Totale (in euro)
Quote
200.590.390,13
6,8%
6.444.036,12
0,2%
Valle d’Aosta
Lombardia
472.051.383,61
15,9%
Trento
16.957.101,98
0,6%
Bolzano
24.734.621,59
0,8%
Veneto
192.136.228,38
6,5%
Friuli-Venezia Giulia
29.608.691,30
1,0%
85.464.303,89
2,9%
Liguria
Emilia-Romagna
282.569.855,50
9,5%
Toscana
178.166.390,65
6,0%
1,6%
Umbria
47.830.884,56
Marche
48.533.664,64
1,6%
Lazio
293.358.336,68
9,9%
Abruzzo
30.056.318,80
1,0%
Molise
10.599.872,17
0,4%
Campania
397.180.469,85
13,4%
Puglia
239.178.720,72
8,1%
21.693.365,93
0,7%
Calabria
118.362.679,65
4,0%
Sicilia
231.890.327,39
7,8%
Basilicata
Sardegna
Totale
40.975.624,53
1,4%
2.968.383.268,06
100,0%
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Ministero infrastrutture.
Fondo Sociale per l’affitto
Il Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione è stato
istituito dall’art.11 della legge 431/1998.
Il Fondo rappresenta il principale strumento previsto dalla normativa nazionale
in materia di agevolazioni alle locazioni, in quanto le sue risorse sono utilizzate
per la concessione di contributi integrativi, a favore dei conduttori appartenenti
alle fasce di reddito più basse, per il pagamento dei canoni di locazione ed i cui
requisiti minimi sono stati stabiliti dal D.M. 7 giugno 1999. La dotazione del fondo
viene quantificata ogni anno dalla legge Finanziaria, mentre le singole Regioni
4-11-2010 15:15:01
ed i Comuni possono mettere a disposizione ulteriori risorse. La concessione dei
contributi integrativi per il pagamento dei canoni di locazione viene effettuata sulla base di apposita graduatoria comunale, che è assoggettata alla sussistenza dei
seguenti requisiti minimi riferiti al nucleo familiare del richiedente: a) reddito annuo imponibile complessivo non superiore a due pensioni minime INPS, rispetto
al quale l’incidenza del canone di locazione risulti non inferiore al 14%; b) reddito
annuo imponibile complessivo non superiore a quello determinato dalle Regioni
per l’assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, rispetto al quale
l’incidenza del canone di locazione risulti non inferiore al 24%.
L’elevato numero di richieste, a fronte dell’esiguità dei fondi disponibili, determina una differenza notevole tra il contributo teorico e quello reale. Quest’ultimo
viene calcolato riparametrando i contributi teorici calcolati sulla base delle risorse
complessive a disposizione.
Confluiscono nel Fondo regionale per la locazione le risorse statali, regionali e
comunali. Per il 2009 sono stati stanziati, a livello centrale, circa 206 milioni di euro
(DM del 13-11-2009).
Negli ultimi otto anni le richieste di contributo sono lievitate in tutta Italia,
+148%, e ciò ha determinato una riduzione del contributo percepito da ogni famiglia. Per il Fondo sociale per l’affitto non è prevista la formazione di liste di
attesa, in quanto la presenza di requisiti consente di accedere ai contributi messi
a disposizione.
Affitto a canone concordato
Il canone concordato previsto dalla legge 431/98 è il canone dei contratti in affitto che, in alternativa ai contratti cosiddetti liberi (di mercato), deve rispettare
i criteri definiti a livello nazionale e recepiti in accordi a livello locale. I contratti
hanno una durata triennale rinnovabile per altri due anni e permettono particolari agevolazioni fiscali. L’obiettivo primario del canone concordato è, ovviamente,
quello di rendere maggiormente sostenibile l’affitto per gli inquilini. L’obiettivo
del processo di liberalizzazione del mercato delle locazioni era quello di favorire
l’accesso al mercato delle locazioni per i nuclei familiari a reddito medio, che non
fossero proprietari dell’abitazione. Il cambiamento sul piano legislativo non ha comunque prodotto gli effetti sperati, visto che accanto al mercato dei canoni liberi
non si è sviluppata un’offerta consistente di abitazioni a canone concordato.
Il D.M. 14/07/2004 ha esteso a tutti i Comuni la possibilità di applicare le tipologie di locazioni convenzionate, anche in assenza di un accordo specifico, alle
condizioni dell’accordo territoriale vigente nel “comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione”. Le agevolazioni fiscali previste possono, comunque, essere applicate solo ai proprietari (e agli
inquilini) degli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa. A favore dei
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proprietari che concedono in locazione l’abitazione a canone concordato in uno
dei Comuni ad “alta tensione abitativa” (secondo la definizione del CIPE), oltre
alla riduzione del 15% del reddito di locazione, si aggiunge un’ulteriore riduzione del 30% (da calcolare sull’importo già ridotto). In pratica, nella dichiarazione
dei redditi si indicherà il canone ridotto del 40,5%. Ulteriori agevolazioni previste
sono una riduzione del 30% dell’imposta di registro ed un abbattimento dell’ICI.
Per beneficiare degli sconti fiscali è necessaria la registrazione del contratto ed il
richiamo alla normativa, e all’accordo territoriale sottoscritto dalle associazioni dei
proprietari e degli inquilini.
Orientamenti generali, concertati, in materia di politiche abitative
Nel tavolo di concertazione generale sulle politiche abitative, istituito con la legge 9/200722, sono emersi i seguenti indirizzi:
• La materia dell’edilizia residenziale sociale – da considerare come parte essenziale del sistema del welfare – deve essere definita come “Servizio di interesse
generale”.
• Incrementare in maniera consistente, sia lo stock di alloggi disponibili sul mercato della locazione a canone agevolato, che lo stock di alloggi di edilizia residenziale pubblica.
• Destinare, una quota significativa delle risorse pubbliche disponibili, all’incremento del patrimonio residenziale di proprietà pubblica da offrire anche in locazione permanente a canone agevolato.
• Consentire il pagamento degli oneri concessori con quota parte degli alloggi
realizzati.
• Prevedere la cessione gratuita delle aree nelle quali i soggetti attuatori si obblighino alla locazione permanente a canone agevolato.
• Prioritariamente, prevedere il recupero dei centri storici e degli ambiti urbani degradati ai fini residenziali, il riuso del patrimonio edilizio esistente, il recupero di
aree e edifici dismessi (non nuovo cemento ma riutilizzazione del già costruito).
• Per la mobilità dei lavoratori prevedere, a favore delle imprese, in aree di espansione occupazionale, oneri concessori ridotti, per la realizzazione, l’acquisto o il
recupero di alloggi da affittare a canone agevolato ai propri dipendenti, con la
possibilità di detrarre fiscalmente i costi sostenuti.
• Considerare l’edilizia residenziale pubblica, ed eventualmente l’intera edilizia
sociale, parte aggiuntiva degli standard urbanistici.
• Promuovere le Agenzie comunali per l’affitto.
22 Ministero delle Infrastrutture, Dipartimento per le Infrastrutture statali, l’Edilizia e la Regolazione dei Lavori Pubblici, Direzione generale per l’Edilizia Residenziale e Politiche urbane e abitative,
Tavolo di concertazione generale sulle politiche abitative. Documento, (Legge 8 febbraio 2007, n. 9, art.
4) – Roma, 16 maggio 2007.
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Sono inoltre state avanzate alcune proposte normative in materia fiscale per incentivare l’affitto a canone agevolato (ad esempio, maggiori agevolazioni ai proprietari che affittano secondo le modalità del canone concordato, rendere permanenti le agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni edilizie, trasferire ai Comuni il
gettito derivante dall’imposta di registro sui contratti di affitto) e per la normalizzazione del mercato immobiliare (ad esempio, diritto di prelazione ai Comuni nel
processo di vendita del patrimonio degli enti previdenziali, raggiungere l’equilibrio
economico nella gestione ERP, agevolazioni per i fondi immobiliari etici), individuate misure per la cooperazione istituzionale (rendere permanente il tavolo di
concertazione e attivare osservatori sulle politiche abitative) e stimato le risorse
finanziarie necessarie per l’attuazione del programma nazionale (ad esempio, dimensionamento dell’impegno finanziario statale di 1,2-1,5 miliardi di euro/anno,
utilizzo dei fondi FAS, incremento della dotazione del Fondo per l’affitto).
5.3 Politiche Regionali e Comunali per la Casa
Il ritorno di interesse della questione abitativa nel governo del territorio è un
traguardo essenziale per conseguire gli obiettivi della residenzialità sociale.
Una più forte responsabilizzazione dei Comuni nel campo abitativo si traduce, prima di tutto, in un superiore impegno a utilizzare gli strumenti urbanistici e
l’insieme delle leve di cui dispone il settore del governo del territorio, per favorire
processi di investimento pubblico e privato sugli obiettivi di politica abitativa e,
per costruire le condizioni per un equilibrio gestionale e una valorizzazione, anche
economica, del patrimonio abitativo destinato all’edilizia residenziale sociale.
Le nuove politiche abitative cercano di intercettare quote aggiuntive di investimenti, sia attraverso una superiore capacità di innovazione sul piano squisitamente finanziario (fondi di garanzia, fondi immobiliari chiusi, ecc.), sia soprattutto
allargando l’arena degli attori.
Dalle Aziende per la casa alle cooperative edilizie e di servizi, dalle Fondazioni
bancarie agli Istituti di Credito e alle assicurazioni, fino alle imprese private e agli
investitori istituzionali, cioè l’insieme degli attori che comunemente operano nel
campo delle trasformazioni urbane.
Le politiche Regionali
Le Regioni sono chiamate a definire gli elementi della programmazione nel settore abitativo e della sua attuazione, per quanto riguarda soggetti, modalità, strumenti, regole e modalità di reperimento delle risorse.
Il tentativo di ricercare la compartecipazione dei soggetti privati, a partire da
quelli no profit, va nella direzione di attivare nuove risorse finanziarie, secondo
una logica di minore dipendenza dalla spesa pubblica nella produzione delle poli-
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tiche pubbliche nel settore abitativo. La disponibilità di fondi pubblici per le politiche della casa è andata calando negli anni, con l’assottigliamento dei Fondi Gescal
e, delle forme di sostegno finanziario statale trasferito alle Regioni. Nonostante la
scarsità di risorse, alcune Regioni hanno avviato politiche per la casa sperimentali
ed innovative anche in ambito normativo.
Gli orientamenti seguiti dalle Regioni sono indirizzati a sviluppare alcune linee
d’azione:
• introdurre all’interno dei piani di trasformazione urbana una quota di nuove volumetrie edificabili vincolate all’affitto e concordate con gli operatori economici;
• spingere verso una convergenza di investimenti pubblici e privati su alcune aree
pubbliche edificabili, da destinare alla locazione, prevedendo incentivi per i privati soprattutto in termini di costo delle aree rese disponibili;
• prevedere strumenti finanziari quali il Fondo di garanzia – destinato a ridurre
quell’importante barriera allo sviluppo dell’offerta sul mercato della locazione
determinata dal rischio morosità – o Programmi di finanziamento – destinati a
fare da volano per l’attivazione di risorse private;
• prevedere il coinvolgimento diretto delle Aziende pubbliche per la casa all’attuazione di nuovi interventi o, alla riqualificazione degli immobili esistenti.
Alcune Regioni hanno attivato esperienze innovative in materia di politica per
la casa attraverso una revisione della normativa di governo del territorio. Vi sono
leggi urbanistiche regionali che prevedono la cessione di aree o di immobili per
l’edilizia sociale, così che l’alloggio sociale rientra tra gli standard urbanistici come
standard aggiuntivo nei nuovi insediamenti di espansione o di riqualificazione. Ne
sono un esempio, la Lombardia (legge 12/2005), il Veneto (Legge 11/2004), l’Emilia Romagna (Legge 6/2009) e la Puglia (Legge 12/2008).
È opportuno comunque rimarcare che, l’aumentato potere normativo delle Regioni in tema di politiche abitative, non è stato supportato da adeguate attribuzioni
di risorse, indispensabili per poter svolgere il ruolo di programmazione.
La maggior parte delle iniziative a livello regionale, per quanto riguarda la casa,
si muovono all’interno dei finanziamenti statali che le Regioni attribuiscono ai livelli di gestione territoriale più bassi.
Fino ad ora le Regioni si sono mosse all’interno di una politica nazionale dell’alloggio pubblico abbastanza debole e quindi non in grado rispondere alle richieste
contingenti provenienti dal proprio territorio con adeguate politiche di sostegno.
Tra le esperienze più significative si cita il programma di sviluppo di edilizia agevolata in locazione, promosso con la legge 21/200123 sul “disagio abitativo”, che
23 Art. 3. della legge 21/2001. (Programma sperimentale per la riduzione del disagio abitativo).
Comma 1. Al fine di avviare a soluzione le più manifeste condizioni di disagio abitativo, il Ministro
dei lavori pubblici promuove, un programma sperimentale di edilizia residenziale da realizzare con
risorse attivate da comuni, IACP comunque denominati, imprese e cooperative di abitazione e con
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peraltro non è stata completamente attuata a causa del taglio dei fondi. Il suo rifinanziamento potrebbe costituire un valido strumento per affrontare alcune priorità, che altrimenti non troverebbero soluzioni a breve sul libero mercato.
Le difficoltà delle Regioni a finanziare la propria attività sulle politiche abitative
e la riduzione dei trasferimenti dello Stato, spingono le stesse a contrarre mutui
e a fare ricorso alla finanza innovativa per finanziare alcune iniziative di alloggio
sociale. Tra gli strumenti di finanza regionale rientrano i fondi immobiliari etici e
proprio attraverso questi fondi, anche gli investitori privati si stanno occupando di
realizzare progetti di housing sociale.
A proposito del rilancio dell’edilizia agevolata, significativa è l’esperienza della
Regione Lazio che ha sostituito l’erogazione dei mutui bancari ai costruttori, pagati
attraverso la riscossione degli affitti, con l’erogazione di un mutuo di 100.000 euro
al tasso di interesse dell’1% agli aventi diritto (famiglie del ceto medio, professori,
impiegati, funzionari, con un limite di reddito di 47.000 euro all’anno). La Regione
garantisce le banche per gli inquilini che possono riscattare l’alloggio alla fine del
periodo di ammortamento del mutuo.
Iniziative attuate dai Comuni
Alla pianificazione comunale viene assegnato il compito, non solo di accertare
il fabbisogno di Edilizia Abitativa Sociale e di edilizia primaria, ma di provvederne
realmente al suo soddisfacimento, a cominciare dall’offerta di ERP. Una più forte
responsabilizzazione dei Comuni nel campo abitativo si è tradotta in un utilizzo
degli strumenti urbanistici e dell’insieme delle leve di cui dispone il settore del
governo del territorio, per favorire processi di investimento pubblico e privato sugli
obiettivi di politica abitativa, e per costruire le condizioni per un equilibrio gestionale e una valorizzazione anche economica del patrimonio abitativo destinato
all’edilizia residenziale sociale.
Le misure di risposta al fabbisogno abitativo, oltre ai canali di indirizzo tradizionali, si sono recentemente concretizzate in una serie di iniziative a carattere
locale.
Una prima tipologia di interventi può essere individuata nelle misure adottate
il concorso finanziario dello Stato. Il programma, i cui interventi sono preferibilmente localizzati nei
comuni ad alta tensione abitativa e nelle aree soggette a recupero urbano, è finalizzato ad incrementare l’offerta di alloggi da destinare permanentemente alla locazione a canone convenzionato
di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, o da assegnare alle condizioni
determinate in base alle leggi regionali in materia di edilizia residenziale pubblica, prioritariamente
per rispondere alle esigenze abitative di categorie sociali deboli e di nuclei familiari soggetti a provvedimenti esecutivi di sfratto.
Comma 2. Sono autorizzati limiti di impegno quindicennali di lire 70 miliardi a decorrere dall’anno
2000 e di lire 11 miliardi a decorrere dall’anno 2001, quale concorso dello Stato alla realizzazione del
programma.
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a fronte di condizioni di emergenza abitativa vera e propria, a sostegno della domanda di assistenza alloggiativa e all’area della marginalità sociale. In questi casi
sono stati individuati strumenti di tipo temporaneo per fronteggiare le emergenze,
per poi eventualmente avviare l’utenza verso forme di sostegno più strutturate. A
questa tipologia di azioni fanno capo, ad esempio, le “case di accoglienza”, concepite per fornire posti letto o alloggi veri e propri a fronte di casi di emergenza non
dilazionabili. Il reperimento degli immobili da parte dei Comuni avviene, o tramite
l’acquisto diretto, o attraverso alloggi non locati di proprietà di enti pubblici messi
a disposizione dei Comuni, da restituire trascorso un tempo determinato. Diversamente, possono essere coinvolti anche proprietari privati nei cui confronti l’ente
locale si pone come unico soggetto locatario.
In molti casi le azioni di politiche abitative non riguardano solo la facilitazione all’accesso alla casa, ma includono anche politiche di accompagnamento o di
affiancamento idonee ad affrontare, oltre ai problemi di debolezza economica,
anche problemi di disagio sociale (riconducibili a categorie sociali quali i disabili,
disoccupati, anziani non autosufficienti,…).
Una seconda tipologia è rappresentata dall’uso di procedure perequative e compensative come mezzi per contenere il peso della rendita fondiaria e assicurare
aree a basso prezzo per l’edilizia sociale. Il metodo perequativo consente ai Comuni di acquisire gratuitamente aree necessarie per la città pubblica consentendo ai
privati di realizzare, in una parte del comparto urbanistico, l’indice di edificabilità
privata maturato anche sulle aree da cedere gratuitamente. Questo metodo non
comporta esborsi economici da parte dell’ente locale – come invece avviene con
l’esproprio – né comporta un accrescimento degli indici edilizi, mentre consente
l’acquisizione delle aree necessarie per l’Edilizia Residenziale Sociale. Le aree così
ottenute possono essere utilizzate solo per scopi di pubblica finalità e pertanto,
devono restare vincolate alla pubblica utilità, o attraverso la qualifica di proprietà
pubblica, o attraverso convenzioni in diritto di superficie o in diritto di proprietà.
Un terzo gruppo di iniziative sono quelle a sostegno della domanda di accesso o
di mantenimento dell’abitazione in locazione, che si sostanziano per lo più facendo ricorso a forme di canone sociale o concordato. Le risposte al disagio abitativo
trovano una differente modulazione in ragione del soggetto a cui, in prima battuta,
si rivolgono (inquilini, proprietari, costruttori) e della forma di sostegno finanziario
che adottano, o di tipo diretto (contributi a fondo perduto, prestiti, …) o di tipo
indiretto (vantaggi fiscali).
L’aiuto finanziario per il sostegno all’inquilino per il pagamento del canone di
locazione si avvale di un fondo di sostegno opportunamente creato dell’ente locale e di un’agenzia per l’affitto dedicata alla gestione del fondo stesso. In qualche
caso quest’ultima struttura può anche essere derivata dalle Aziende per la gestione
dell’edilizia residenziale cui vengono assegnate nuove finalità e modalità operative.
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Altre esperienze nella stessa direzione, che pure stanno decollando con esiti
positivi, si ispirano all’art. 2 comma 3 della Legge 431/98. La norma prevede la
possibilità di stipulare direttamente contratti “concordati” fra proprietari di alloggi sfitti e Comuni, con durata di tre anni rinnovabili per altri due.
Gli accordi prevedono una locazione a canone inferiore del 30% circa rispetto
ai valori di mercato. Per questi casi il Comune provvede all’azzeramento dell’ICI
e la tassazione sulla rendita dell’affitto colpisce solo il 70% dell’ammontare. Un
ulteriore elemento di garanzia è dato dalle verifiche del Comune per l’immissione in graduatoria, verifiche che riguardano soprattutto la solvibilità dell’inquilino
in termini di posizione lavorativa. Inoltre il Comune anticipa il pagamento del
canone di locazione che viene corrisposto semestralmente e si impegna a tenere
direttamente i rapporti con l’inquilino. Risultano in tal senso già operanti diverse
iniziative come nel caso di:
• Agenzia per la casa del Comune di Modena;
• Società per l’affitto di Forlì;
• Casabuona del Comune di Padova;
• Agenzia sociale immobiliare di Udine;
• Società cooperativa Dar Casa di Milano;
• Associazione La casa di Arezzo;
• Agenzia metropolitana per l’Affitto della Conferenza Metropolitana di Bologna;
• Lo.C.A.Re. del Comune di Torino.
L’aiuto finanziario in questi casi é rivolto al proprietario sotto forma di garanzia
contro il rischio di morosità, per indurlo a locare abitazioni sfitte a canoni concordati o calmierati. Un’ulteriore significativa esperienza è stata offerta dai programmi
sperimentali per la riduzione del disagio abitativo denominati “20.000 abitazioni in
affitto”, ex art.3 Legge 21/01. Si tratta di iniziative ad opera degli enti locali rivolte
alla costruzione o al recupero di abitazioni da destinare all’affitto con l’opportunità
di rimodulare l’ICI e gli oneri di urbanizzazione.
Altre fattispecie di iniziative di sostegno si rivolgono a nuove tipologie di fabbisogno, come quelle rappresentate dalle famiglie in difficoltà nel sostenere le rate
del mutuo (assorbimento in quota parte) o nel corrispondere il canone di locazione, ancorché già ridotto, per gli inquilini di alloggi di proprietà degli enti previdenziali (fondi di rotazione rivolti agli inquilini per l’acquisto degli immobili od anche
rivolti a costruttori e cooperative edilizie per sostenere l’edilizia agevolata).
Infine alcuni enti locali hanno attivato particolari convenzioni con istituti di credito per la riduzione dei tassi di interesse sui mutui (Regione Umbria) o per l’accesso al credito da parte di lavoratori precari (Regione Lazio), o, ancora, per l’esercizio di tutte le attività, iniziative e strumenti volti alla promozione, progettazione e
gestione di alloggi sociali (il Comune di Alessandria con la locale Fondazione della
Cassa di Risparmio e il gruppo Norman).
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5.4 Rassegna dei piani e dei progetti per la casa di un
selezionato gruppo di Comuni e Regioni
5.4.1. I Comuni
Comune di Torino
Indirizzi
Le politiche per la casa promosse dal Comune di Torino in questi ultimi anni rappresentano
il tentativo di coniugare la gestione delle tradizionali modalità di intervento, ancora in gran
parte incentrate sull’edilizia residenziale pubblica (E.R.P.), con la costruzione di un sistema
alternativo, orientato al mercato.
Gli aspetti caratterizzanti e innovativi di queste politiche risiedono:
• nel ricercare direttamente sul mercato privato, sia attraverso l’acquisto che attraverso gli
strumenti della programmazione urbanistica e del convenzionamento con gli operatori, parte delle risposte che l’edilizia pubblica non è più in grado di fornire;
• nella creazione di strutture, strumenti e incentivi volti a favorire l’incontro tra domanda e
offerta sul mercato privato della locazione;
• nell’estesa attuazione di politiche di sostegno del reddito;
• nell’introduzione di elementi innovativi all’interno delle tradizionali modalità di gestione
dell’edilizia pubblica;
• nell’intensificare i programmi di ristrutturazione di immobili degradati, anche attraverso
progetti sperimentali.
Di seguito alcune delle politiche messe in atto dal Comune di Torino.
1. Progetto: LO.C.A.RE. (Locazioni convenzionate, assistite, residenziali). Agenzia che opera
come immobiliare pubblica, cercando di favorire la l’incontro tra la domanda e l’offerta sul
mercato privato della locazione
Destinatari: famiglie che si trovano in condizione di emergenza abitativa e fruiscono di un
reddito certo.
Obiettivi: attraverso LO.C.A.RE. si intende favorire la ricerca di un alloggio privato in affitto
da parte delle famiglie che si trovano in condizione di emergenza abitativa.
Soggetto promotore: Comune di Torino.
Partners: associazioni di proprietari immobiliari, associazione degli amministratori di condominio, associazioni di volontariato rivolte al sostegno delle famiglie in emergenza abitativa, sindacato inquilini.
Descrizione progetto: l’immobiliare sociale comunale, LO.C.A.RE. (Locazioni convenzionate, assistite, residenziali) cerca di favorire l’incontro tra domanda ed offerta sul mercato
privato della locazione. Essa dispone, infatti, di strumenti utili a incentivare la stipula di un
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contratto d’affitto; si tratta di incentivi economici e garanzie a favore del proprietario e di un
contributo economico a favore dell’inquilino. Alla stipula del contratto d’affitto, l’inquilino
riceve un contributo una tantum, il cui importo è pari a euro 1.600. Al proprietario viene
riconosciuto un incentivo economico a seconda della durata del contratto stipulato tramite
LOCARE. Inoltre, l’Amministrazione Comunale mette a disposizione dei proprietari il “Fondo di Garanzia” che copre il rischio di morosità sino alla concorrenza di una annualità di
canone.
Stato di attuazione: i risultati sin qui conseguiti sono valutati molto positivamente. Infatti
dalla costituzione, oltre 2.000 famiglie in condizioni di emergenza abitativa hanno trovato
casa attraverso LO.C.A.RE., con un costante incremento dei contratti convenzionati (il cosiddetto 2° canale previsto dalla Legge 431/98). Nel 2007, su iniziativa della Provincia di
Torino, è stato siglato un accordo tra i 10 Comuni dell’area metropolitana per la diffusione
delle attività e dei servizi offerti da LO.C.A.RE. Metropolitana.
Risorse finanziarie: lo stanziamento annuo sul bilancio comunale in spesa corrente è pari
a 814.500 euro. Il Finanziamento della Regione per il biennio 2007-08 è stato di 1.600.000
euro a copertura del 49% dei soli contratti convenzionati.
Osservazioni: la chiave di successo è da ricercare nel rapporto di fiducia che si crea tra proprietari ed inquilini grazie alla mediazione degli operatori del Comune. L’impegno assunto
presso l’Amministrazione Comunale è molto forte, i casi di morosità sono molto pochi,
meno del 2% del totale. Punto di debolezza: le risorse finanziarie sono da contrattare ogni
anno e non dipendono da una fonte certa e pluriennale. Il limite all’espansione è dettato
esclusivamente dalle risorse disponibili.
2.Progetto: Condomini solidali. Si tratta di iniziative con elementi di innovazione, sia sotto il
profilo tipologico, che organizzativo, che funzionale
Destinatari: anziani ultrasessantenni assegnatari di edilizia residenziale pubblica, genitori
soli con figli minori in uscita da percorsi di reinserimento sociale, persone diversamente
abili e neo maggiorenni in uscita da comunità di accoglienza per minori.
Obiettivi: promuovere la solidarietà di condominio allo scopo di favorire il mutuo aiuto da
parte dei diversi abitanti, fornendo allo stesso tempo soluzioni residenziali adeguate a soggetti temporaneamente fragili, spazi per la socializzazione interna all’edificio e servizi rivolti
anche al territorio circostante.
Soggetto promotore: Comune di Torino
Partners: partecipano al progetto l’Agenzia Territoriale per la Casa (ATC) della Provincia di
Torino e la Compagnia di San Paolo. La gestione del progetto di integrazione sociale è stato
affidato all’Associazione giovanile salesiana per il territorio (AGS), selezionata con bando di
evidenza pubblica
Descrizione del progetto: si tratta di un edificio completamente ristrutturato dal Comune
e gestito da ATC, composto da 30 locali di dimensioni contenute, ma adatti ad accogliere
singoli, coppie o genitori soli con figli minori. Il piano terra è completamente destinato a
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servizi e funzioni collettive: una metà circa destinata agli occupanti dello stabile, con un
ampio locale polivalente ed un locale per il gioco dei bambini; l’altra metà è destinata anche
a “spazio anziani” per il quartiere. È prevista anche un’articolata struttura di servizi, come la
costituzione di un poliambulatorio.
Stato di attuazione: i lavori di ristrutturazione dell’edificio sono terminati nel 2007. In 18
alloggi sono già stati inseriti nuclei formati da persone anziane, selezionati dalle graduatorie
del bando anziani, sulla base della disponibilità a partecipare ad un progetto di questo tipo.
Alla fine del 2008 sono entrati anche i dodici nuclei di soggetti socialmente fragili, come
donne sole con bambini, giovani maggiorenni in uscita dalle comunità di accoglienza per
minori e disabili.
Risorse finanziarie: i lavori di ristrutturazione sono stati finanziati con i fondi ordinari destinati all’edilizia residenziale pubblica, per la parte relativa agli alloggi, mentre per i locali
comuni e lo spazio anziani sono stati utilizzati fondi propri del Comune. Per incentivare
l’avvio del progetto e l’attrezzatura degli alloggi, è stato stanziato un contributo da parte
della Compagnia di San Paolo, nell’ambito del programma Housing.
Osservazioni: la sostenibilità finanziaria e sociale è garantita dagli occupanti e non richiede
ulteriori esborsi da parte del Comune. Il processo educativo dei soggetti fragili fornisce occasione di partecipazione anche per gli anziani residenti, facilitandone il mantenimento in
attività e l’inserimento sociale nel contesto urbano.
3.Progetto: Sharing. Realizzazione e gestione di una casa-albergo residenza sociale
Destinatari: soggetti socialmente fragili in situazione di disagio abitativo temporaneo, come
madri single, giovani coppie, immigrati, persone in attesa di un alloggio pubblico, studenti,
lavoratori in trasferta.
Obiettivi: l’iniziativa nasce dalla volontà del Comune di sperimentare un nuovo approccio
per affrontare il disagio abitativo favorendo la creazione di strutture e servizi di buona qualità a costi calmierati.
Partners: Fondazione Sviluppo e Crescita – CRT, Oltre Venture, cooperativa sociale D.O.C.
Descrizione del Progetto: l’iniziativa nasce dalla volontà del Comune di Torino di sperimentare un nuovo approccio per affrontare il disagio abitativo. Il progetto prevede l’acquisto e
la ristrutturazione di un ex edificio delle Poste Italiane di circa 10.000 mq situato a Torino
in via Ivrea 24. Esso prevede di destinare metà degli appartamenti ad attività di Housing
sociale temporaneo, e l’altra metà a Housing sociale residenziale. Vi saranno inoltre spazi
destinati ad ambulatori medici a prezzi calmierati, bar, ristoranti,attività aggregative e di
sostegno reciproco.
Stato di attuazione: è stato acquisito l’immobile e sono iniziati i lavori di trasformazione
dell’attuale struttura in casa-albergo e residenza sociale. L’immobile ristrutturato fornirà
180 unità residenziali e 470 posti letto, corredate da servizi socio-assistenziali, sanitari e
commerciali da destinare non solo ai residenti, ma da aprire anche al quartiere.
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Risorse finanziarie: la Fondazione Sviluppo e Crescita – CRT garantisce un impegno finanziario pari a 12 milioni di euro, e Oltre Venture investirà circa 1 milione di euro. Il raggruppamento temporaneo di imprese, formatosi per la presentazione della candidatura al bando,
costituirà una società di capitali i cui soci saranno la Fondazione Sviluppo e Crescita con una
quota di circa il 91% dell’importo totale previsto dell’investimento (euro 13.400.000), Oltre
Venture, con un impegno di circa 1.200.000 euro, corrispondente ad una quota del 9% circa,
e D.O.C., con una quota pari allo 0,1% ed un impegno di 14.000 euro.
Osservazioni: si tratta di un progetto molto innovativo, avendo pianificato al suo interno una
molteplicità di sevizi di supporto e di accompagnamento sociale. Il mix di utenza è rivolto a
favorire forme di solidarietà ed integrazione, ed in questo modo evitare la ghettizzazione.
4.Progetto: Concessione di aree in diritto di superficie per la realizzazione di edilizia sociale
Destinatari: famiglie con redditi sino al 30% superiori ai limiti previsti per l’accesso all’ERP,
con canoni mediamente non superiori a euro 250.
Obiettivi: realizzazione di alloggi di edilizia pubblica in locazione.
Partner: Agenzia territoriale per la casa.
Descrizione: Nel corso del biennio 2009/2010 saranno stipulate le convenzioni per la concessione in diritto di superficie novantanovennale all’Agenzia, di alcune aree di proprietà
comunale, sulle quali dovranno essere realizzati alloggi di edilizia pubblica.
Stato di attuazione: alla stipula delle convenzioni partiranno i lavori per la realizzazione
degli alloggi.
Risorse finanziarie: la Regione ha già stanziato i finanziamenti necessari per la realizzazione
degli interventi ERP per un totale di 203 alloggi.
5. Progetto: Interventi di edilizia residenziale agevolata
Destinatari: nuclei familiari ricadenti nelle diverse tipologie di destinazione puntualmente
disciplinate dai bandi: locazione permanente; locazione a termine (minimo 8 anni) con patto di futura vendita; vendita immediata.
Obiettivi: attenuare il disagio abitativo delle famiglie con il supporto di diversi attori, oltre
al soggetto pubblico.
Soggetto promotore: Comune di Torino in attuazione ai bandi di concorso regionali.
Partners: operatori interessati ai convenzionamenti con i soggetti attuatori, in conformità
con le disposizioni dei bandi di concorso regionali.
Descrizione: gli interventi rientrano nei programmi di edilizia agevolata (8° Programma),
del Programma Ministeriale “20.000 alloggi in affitto”, nei Programmi dell’art. 9 della legge
493/93 e nel Programma Casa Regionale “10.000 alloggi entro il 2012”. Questi interventi
sono attuati, per la maggior parte, su aree di proprietà dei soggetti attuatori, e sono guidati
dalla convenzione approvata dalla Regione che disciplina le modalità di calcolo dei prezzi di
cessione degli alloggi. Per i canoni di locazione degli alloggi ammessi a beneficiare del con-
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tributo pubblico, i bandi prevedono il limite massimo del 4,5% del prezzo di prima cessione,
e/o l’applicazione dei canoni concordati tra le Associazioni dei proprietari e degli inquilini.
Stato di attuazione: gli interventi previsti dovrebbero essere ultimati nei prossimi anni.
Risorse finanziarie: gran parte dei fondi provengono dai programmi per l’edilizia agevolata e
dai programmi “alloggi in affitto” della Regione. Il finanziamento regionale dell’edilizia agevolata sperimentale copre al massimo il 65% del costo di costruzione degli alloggi destinati
permanentemente alla locazione a canoni mediamente calmierati.
6.Progetto: Salvaguardie e garanzie a favore dei giovani che intendano acquistare un alloggio
Destinatari: giovani che progettano l’acquisto di un alloggio.
Obiettivo: fornire salvaguardie e garanzie a supporto dei giovani che contraggono un mutuo
finalizzato all’acquisto di un alloggio.
Partners: accordo quadro con ABI per individuazione di un gruppo di banche.
Descrizione: l’Amministrazione Comunale intende prevedere la possibilità di subentro
nell’acquisto dell’alloggio ove l’acquirente non sia più in grado di sostenere gli oneri dei ratei di mutuo residui. Individuata la banca con la quale gli acquirenti stipuleranno i mutui, si
procederà alla selezione dei giovani ai quali garantire le predette salvaguardie. Il bando fissa
alcune condizioni, quali la disponibilità del mutuatario a versare un anticipo non inferiore ad
una quota percentuale del prezzo di acquisto, una percentuale d’incidenza del rateo mutuo
mensile sul reddito non superiore ad una data soglia, nonché un limite massimo all’importo
mutuabile. Ai giovani selezionati saranno concessi sei mesi di tempo per reperire l’alloggio
che intendono acquistare, firmare l’atto ed accedere al mutuo e sottoscrivere un accordo
con il Comune il quale, nel caso di intervenuta impossibilità dell’acquirente a far fronte al
pagamento del mutuo, si impegna ad acquisire l’immobile al prezzo valutato dagli uffici
tecnici, mantenendo il venditore in locazione a canone calmierato, nell’alloggio stesso, che
entrerà a far parte del patrimonio comunale di edilizia pubblica.
Stato di attuazione: in attesa di un accordo quadro con l’ABI per l’indicazione delle banche
disponibili a sostenere il piano. L’intenzione dell’Amministrazione Comunale è quella di
individuare una banca, che a fronte delle garanzie offerte dal Comune, proporrà condizioni
più favorevoli per l’accensione di un mutuo a tasso fisso.
Risorse finanziarie: se tutti i giovani acquirenti faranno fronte al pagamento del mutuo,
l’intera operazione sarà per il Comune a costo zero, atteso che il Comune stesso interverrà
con l’acquisto dell’alloggio, unicamente per prevenire uno sfratto, al quale dovrebbe successivamente dare risposta.
Osservazioni: le garanzie offerte dal Comune consentiranno, in primo luogo, l’accesso al
mutuo anche a giovani con il lavoro precario ed in secondo luogo l’applicazione di tassi
ridotti da parte della banca, azzera i margini di rischio del Comune.
4-11-2010 15:15:03
Comune di Alessandria
1. Progetto: OIKOS 2006, Progettare e gestire strutture abitative
Destinatari: fasce più deboli del mercato della locazione presenti nella Città di Alessandria.
Obiettivi: esercizio di tutte le attività, iniziative e strumenti volti alla promozione, progettazione e gestione di strutture abitative destinate alle fasce più deboli del mercato della
locazione. La necessità di alloggi a prezzi ridotti rispetto a quelli di mercato e a condizioni
facilitate per rispondere anche alle esigenze di chi non ha le risorse per acquisire un alloggio
in proprietà.
Soggetto promotore: OIKOS, società partecipata al 71% dalla fondazione Cassa di Risparmio
di Alessandria, al 19% dal Comune di Alessandria, e al 10% da Norman Spa.
Descrizione del progetto: il progetto complessivo prevede la realizzazione di due lotti per
un totale di 54 appartamenti, di 40 box auto e di uno spazio commerciale con una superficie globale di 5.000 mq. Oltre a ciò saranno previste aree verdi e spazi dedicati al tempo
libero a completamento dei servizi di supporto dell’insediamento. Gli appartamenti saranno
suddivisi in monolocali, bilocali e trilocali. Questa impostazione dipende dalla volontà di
affrontare tutte le tipologie di esigenze abitative e, contemporaneamente, rendere possibile
la mobilità interna all’immobile al variare delle condizioni familiari. Il canone di locazione
iniziale, compreso tra euro 60,00 e 64,00 per anno per mq, è calmierato e calcolato in base
ad una riduzione tra il 20-25% sul prezzo di mercato. L’assegnazione degli appartamenti
avverrà sulla base di una valutazione delle condizioni personali, familiari, sociali, economiche e dell’affidabilità dei soggetti che avranno presentato domanda scritta e documentata
secondo le modalità previste dal bando. La proprietà dei cespiti è in capo ad OIKOS che la
manterrà per tutta la durata del mutuo, previsto per la durata massima di 35 anni, con diritto
di opzione per l’acquisto al 15°, 20°, 25°,30° e 35° anno di locazione.
Risorse finanziarie: l’operazione prevede un investimento da parte di OIKOS di circa 5 milioni di euro per la realizzazione dell’intero progetto che si svilupperà su un’area di 12.000 mq
di proprietà del Comune di Alessandria, ceduta alla società OIKOS a prezzi di mercato.
Stato di attuazione: il progetto è partito fattivamente nell’agosto del 2007, con l’apertura
del cantiere per la costruzione del primo dei due edifici. Il bando per l’assegnazione degli
appartamenti dell’ultimo lotto è previsto nel 2010.
Osservazioni: l’elemento peculiare dell’iniziativa consiste nell’opportunità, offerta agli inquilini, di divenire nel lungo termine proprietari delle unità immobiliari, in quanto l’affitto
versato dal conduttore non è solo un canone calmierato, ma una rata di mutuo senza anticipo che non va mai a fondo perduto trasformandosi, dopo ogni versamento, in un “mattone”
della futura proprietà.
4-11-2010 15:15:03
Comune di Venezia
Indirizzi
Le politiche abitative attuate dal Comune prevedono diversi programmi di intervento da quelli
di edilizia residenziale pubblica, a quelli di Housing sociale.
I programmi comunali di edilizia residenziale pubblica sono terminati nel 2007, con lo stato di
avanzamento degli interventi e la relativa consegna all’amministrazione comunale. Nel corso del
2008, comunque, il Comune di Venezia ha acquistato, chiavi in mano, 33 alloggi nell’ambito del
Programma straordinario di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata, di cui 2 milioni finanziati dalla Regione. All’inizio del 2009 sono stati acquistati 14 alloggi facenti parte del Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica del Lido, finanziati con il programma straordinario
di edilizia residenziale pubblica, rivolto a soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio
e diretto a soddisfare il fabbisogno alloggiativo, con particolare attenzione alle coppie a basso
reddito.
Il programma di social housing prevede 3 interventi, sempre all’interno del Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica del Lido, per 38 alloggi. Si tratta di acquisti “chiavi in mano”
a prezzi convenzionati.
Il programma di social housing in Terraferma è ben più considerevole. Il soggetto attuatore del
programma di social housing in terraferma è l’IVE (Immobiliare Veneziana) che sta portando
avanti progetti in cinque aree di sua proprietà per circa 1.150 alloggi.
La Immobiliare Veneziana, società a responsabilità limitata controllata al 97% dal Comune
di Venezia, si occupa di interventi di recupero urbano, della creazione di aree residenziali per
particolari fasce di utenza, della bonifica ed urbanizzazione delle aree industriali dismesse di
porto Marghera. IVE è impegnata in un vasto progetto di social housing: la missione è quella di
creare una nuova edificazione, caratterizzata da costi intermedi tra quelli di mercato e quelli
dell’edilizia economica-popolare.
IVE si sta sempre più concentrando nel settore residenziale: la scelta del Comune di Venezia è
stata quella di farla diventare una housing association, in grado di immettere sul mercato alloggi
a canone calmierato, ed eventualmente, a commercializzare alloggi a valori competitivi rispetto al mercato. Sono quattro le aree di Mestre in cui IVE sta realizzando i principali interventi
di social housing per una edificazione potenziale di 1.150 alloggi. Altri interventi previsti, che
rientrano nel programma di housing sociale gestito da IVE, riguardano il centro storico, ed in
particolare i complessi dell’ex caserma Manin, l’area Italgas a Santa Marta, i cantieri ACTV a
Sant’Elena e l’ex ospedale a Cannaregio.
1. Progetto: interventi di edilizia residenziale (le aree in cui sono previsti gli interventi sono alla
Gazzera, in via Pertini, in via Asseggiano e via Vallenari e Ca’ d’Oro).
Obiettivi: dare risposta alle nuove forme di disagio abitativo, attraverso interventi di social
housing, attraverso l’offerta di abitazioni a canone calmierato.
Destinatari: fasce di popolazione con redditi non in grado di confrontarsi con il mercato
immobiliare privato, ma allo stesso tempo troppo alti per accedere alle graduatorie per gli
4-11-2010 15:15:03
alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Soggetto promotore: IVE (La Immobiliare Veneziana srl) società partecipata dal Comune di
Venezia al 97% e da Azienda Servizi mobilità al 3%.
Partners: progetti attuati con imprenditori privati che, a seguito di bando di concorso, dovranno predisporre il progetto e realizzare gli immobili trattenendo una certa quota di abitazioni da immettere sul mercato privato senza vincoli convenzionali.
Descrizione del progetto: l’intervento per l’edilizia residenziale del quartiere Pertini, dove verrà
realizzato il progetto della cordata DNG spa, Zuanier associati e Glass Architettura Urbanistica che ha vinto il bando per la costruzione di 159 alloggi, 52 dei quali verranno ceduti ad
IVE per l’immissione sul mercato del canone calmierato. Intervento per l’edilizia residenziale
di via Asseggiano, dove è prevista la realizzazione di 220 alloggi, per un importo stimato di
circa 25 milioni di euro (il piano di lottizzazione approvato da IVE prevede una superficie
lorda di 17.850 mq; a maggio 2009 è stato aperto il bando per l’assegnazione dei lavori).
Intervento per l’edilizia residenziale delle aree di via Vallenari e Ca’ d’Oro, con la previsione di
660 alloggi, per le quali IVE ha emanato il bando per i concorsi di idee. L’area di Ca’ d’Oro
consente una edificabilità di 17.780 mq di superficie lorda di pavimento, in quella di Vallenari
è consentita una edificabilità di 28.430 mq di superficie lorda. Intervento per l’edilizia residenziale della Gazzera per 12-14 alloggi, del Chirignago (nucleo 13 del Peep) per 15-18 alloggi, del
Peep di Cavegnago, da cui arriveranno 55-60 alloggi da destinare alla locazione in social housing. Questo intervento fa parte di un piano straordinario per la costruzione di 350 alloggi di
edilizia sovvenzionata ed agevolata per il quale, a fine 2007, è stato firmato un accordo di
programma tra Regione e Comune.
Stato di attuazione: intervento per l’edilizia residenziale di Via Pertini, approvato nel 2008,
avvio lavori 2009, fine lavori 2011; intervento per edilizia residenziale via Asseggiano, approvato
nel 2008, pubblicato il bando di concorso nel 2009 per la selezione del partner, ultimazione
lavori 2013; intervento per l’edilizia residenziale di via Ca’ d’Oro e via Vallenari, approvato nel
2009, e aggiudicato il concorso di idee.
Risorse finanziarie: per la realizzazione dei diversi progetti, oltre alle risorse proprie di IVE
saranno utilizzati investimenti provenienti dai proponenti dei progetti.
2.Progetto: Recupero dell’ex Caserma Manin per realizzazione casa dello studente
Destinatari: studenti dell’Università di Venezia, e categorie di popolazione svantaggiate,
come single e giovani coppie.
Obiettivi: realizzazione di uno studentato con 180 posti letto, in camere e miniappartamenti
e 30 alloggi di superficie media da affittare. Il progetto prevede, inoltre, la realizzazione di
alcuni servizi collettivi.
Soggetto promotore: Comune di Venezia.
Partner: Fondazione IUAV.
Descrizione del progetto: progetto di riqualificazione e valorizzazione immobiliare dell’ex
caserma Manin (ex convento dei gesuiti trasformato in caserma nel 1800 e dall’inizio degli
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anni ’80 di proprietà del Comune di Venezia) che rappresenta uno dei progetti attraverso cui
l’Amministrazione Comunale vuole intervenire per rispondere alle esigenze sempre più sentite e complesse delle creazione di nuova residenzialità nella città insulare, fornendo strutture in grado di rappresentare un’offerta immobiliare adatta alle categorie particolarmente
svantaggiate. A tale scopo la Fondazione IUAV ha proposto all’Amministrazione un progetto
preliminare di trasformazione con un’offerta bilanciata tra residenze di proprietà comunale
destinate alla locazione secondo i criteri del social housing e alloggi universitari destinati
agli studenti, con una porzione destinata ai visiting professor. Numerosi gli enti coinvolti.
Il Comune di Venezia, proprietario dell’immobile dagli anni ’80, lo ha concesso in diritto
d’uso per 40 anni alla Fondazione Iuav, l’istituto di architettura di Venezia, e all’Immobiliare
Veneziana, per la parte dedicata al social housing.
Stato di attuazione: la fine dei lavori è prevista entro l’estate 2013.
Risorse finanziarie: il costo dell’intera operazione è di circa 22 milioni di euro, di cui una
parte ministeriali, a cui si aggiungono risorse provenienti da fondi regionali, quindi un’altra
quota da parte della Fondazione IUAV ed infine un mutuo sottoscritto da IVE.
Comune di Milano
Indirizzi
Nel maggio 2007 l’amministrazione Comunale ha approvato il nuovo Piano per la casa per
la città di Milano (Piano straordinario come previsto dalla legge n.9/2007 – Interventi per la
riduzione del disagio abitativo per particolari categorie sociali).
Il Piano costituisce un programma complessivo per la casa volto all’incremento del patrimonio
abitativo di Milano, con particolare riferimento a quello in locazione, a partire dalla riqualificazione del patrimonio esistente e dalla rivitalizzazione dei quartieri di edilizia residenziale pubblica, e alla riduzione del disagio abitativo. Il Piano, predisposto insieme ad ALER in seguito
ad un Protocollo di Intesa, si inserisce in un quadro di rinnovata attenzione delle istituzioni ai
problemi della casa ed in particolar modo alle problematiche dell’emergenza abitativa.
Il Piano è articolato secondo diverse modalità di intervento. Si parte con la razionalizzazione
ed il recupero degli spazi caratterizzati da abbandono o degrado, per proseguire con la rivitalizzazione dei quartieri di edilizia residenziale pubblica con azioni di valorizzazione degli
spazi a scopo sociale, ricreativo e aggregativo, per chiudere con la sperimentazione nei campi
tecnologico ed ambientale, con particolare riguardo al risparmio energetico e alla sostenibilità
ambientale. Il patrimonio residenziale pubblico a Milano ammonta a 72.240 alloggi di cui
30.740 di proprietà del Comune, che dal 1° ottobre 2009 sono stati affidati ad ALER e 41.500 di
proprietà dell’ALER. Gli alloggi attualmente in fase di realizzazione sono 1.522.
Nei programmi di edilizia residenziale sociale in locazione a Milano rientra anche la possibilità
di utilizzare terreni di proprietà dell’Amministrazione Comunale, oggi destinati a standard dal
Piano Regolatore generale, che vengono identificati quali ambiti idonei all’assegnazione del diritto di concessione novantennale delle superfici per la realizzazione degli interventi previsti. In
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questo programma di interventi è prevista una quota minima del 25% di alloggi da destinare a
locazione (comprensiva della quota destinata a canale sociale e moderato), mentre la restante
parte riguarderà la costruzione di alloggi di edilizia convenzionata, i cui prezzi di cessione non
potranno superare determinati costi al metro quadro.
Nel dicembre del 2008 il Consiglio Comunale ha apportato delle revisioni alle politiche urbanistiche comunali al fine di favorire la produzione di edilizia abitativa sociale nell’ambito dei Programmi Integrati di Intervento. Nello specifico, si è sollecitato la compresenza, nel medesimo
programma integrato, di destinazioni diverse, anche se appartenenti alla medesima categoria
urbanistica generale. Così, nell’ambito della categoria residenziale, si promuove la produzione
di edilizia libera, convenzionata, in vendita e in locazione, a canone sociale, a canone moderato, a canone concordato.
È inoltre consentito un incremento volumetrico pari a 0,35 mq/mq (bonus) da sommare al
tradizionale indice di utilizzo territoriale pari a 0,65 mq/mq per le operazioni che prevedono al
loro interno housing sociale.
Nel corso del 2009 sono stati presentati in Comune 20 Piani, 16 dei quali prevedono l’utilizzo
del bonus. Questa forma di incentivazione è stata poi inserita nel nuovo Piano di Governo del
Territorio, il nuovo strumento urbanistico comunale in fase di approvazione. Coerentemente
con questo indirizzo lo scorso ottobre la Giunta del Comune di Milano ha approvato il documento che disciplina gli accordi convenzionali del Comune sul tema dell’abitare sociale. Il documento fissa le regole per le nuove convenzioni di social housing che consentiranno, ad ogni
operatore, di vedere incrementati i propri diritti edificatori, a patto che il bonus sia destinato a
tipologie abitative sostenibili. Il premio volumetrico è riservato a chi costruirà alloggi a meno
di 2.000 euro al metro quadrato o desidera costruire alberghi low cost che possano offrire una
sistemazione temporanea a chi resta in città per periodi limitati. Con questa nuova strategia il
Comune conta di sviluppare un reale mercato della casa a prezzi contenuti e, grazie all’introduzione della formula del riscatto, renderà possibile per gli inquilini di trasformare il canone
d’affitto in una rata per l’acquisto dell’alloggio.
1. Progetto: Programma di riqualificazione del patrimonio pubblico e interventi per la riduzione
del disagio abitativo
Beneficiari: nuclei familiari in condizione di maggior disagio abitativo e con particolari condizioni di fragilità (anziani, malati, disabili, bambini).
Obiettivi: risanamento dei quartieri di edilizia sociale con il fine di adeguare gli immobili
alle normative vigenti sotto il profilo strutturale, impiantistico e tipologico dimensionale,
incrementando la disponibilità di alloggi di edilizia sociale. Rivitalizzazione dei quartieri
di edilizia residenziale pubblica, mediante l’integrazione sociale e la diversificazione delle
funzioni, per dare risposta ad una domanda abitativa di alloggi in affitto a canoni accessibili
rispetto al mercato, ed il miglioramento della qualità della vita nei quartieri.
Soggetto promotore: Comune di Milano.
Partner: ALER.
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Descrizione progetto: interventi in corso di programmazione con le risorse di cui al D.M. 16
marzo 2006: Via Tofano, Quarto Oggiaro, Via Solari, Via De Lemene, Via Scaldasole. Recupero dell’esistente attraverso interventi di risanamento/ristrutturazione riguardanti edifici
e/ o alloggi inagibili, alloggi inidonei all’assegnazione, alloggi sottosoglia, unità abitative
da frazionare in quanto sottoutilizzate, ricostruzione di edifici demoliti, recupero dei sottotetti.
Risorse finanziarie: per la realizzazione del programma è indispensabile convogliare tutte
le risorse pubbliche e private; mettere a punto strumenti finanziari innovativi; individuare
misure fiscali agevolative. I costi del piano complessivo degli interventi su base quinquennale ammontano a 1.513 milioni di euro e interessano circa 10.000 alloggi, così ripartiti: 40
milioni per interventi di recupero in corso di programmazione, 394 milioni recupero dell’esistente, 1.078 milioni per l’integrazione dei quartieri esistenti, riconversione a fini abitativi
di edifici.
2.Progetto: Valorizzazione del patrimonio immobiliare comunale attraverso un processo di dismissione del proprio portafoglio immobiliare
Beneficiari: nuclei familiari in condizione di maggior disagio e nuovi bisogni emergenti,
giovani coppie e studenti.
Obiettivi: individuare concretamente fonti e modalità virtuose di reperimento di risorse attraverso il ricorso a strumenti di finanza immobiliare (fondi immobiliari ad apporto pubblico). Le risorse finanziarie saranno destinate all’attuazione di progetti di riqualificazione del
patrimonio di edilizia residenziale, con particolare riguardo ai quartieri di edilizia sociale da
rivitalizzare, alle infrastrutture da riqualificare e a progetti speciali.
Soggetto promotore: Comune di Milano, ALER Milano.
Partner: Cassa Depositi e Prestiti per lo studio delle opzioni strategiche relative alla valorizzazione del patrimonio immobiliare; BNL Fondi immobiliari SGR, società gestione Fondo
comune investimento immobiliare; Unicredit Corporate banking SpA, banca finanziatrice del
Fondo immobiliare.
Descrizione del progetto: il piano generale di sviluppo, approvato dal Consiglio Comunale il
28/07/06, ha formalmente adottato la scelta della valorizzazione del patrimonio comunale
come leva per lo sviluppo della città.
La valorizzazione dei beni immobiliari permetterà la liberazione di risorse finanziarie da
utilizzare per la realizzazione di investimenti, tra cui gli interventi di riqualificazione del
patrimonio di edilizia residenziale pubblica, estremamente necessari, e opere pubbliche.
Il Comune di Milano ha individuato nella CDP il partner in grado di garantire la professionalità specialistica necessaria a sviluppare il progetto. Il gruppo di lavoro Comune/CDP ha
identificato quale strumento più idoneo, il Fondo comune di investimento immobiliare ad
apporto. Nel Piano di valorizzazione, che non va a toccare gli immobili di edilizia economica
popolare, sono stati individuati gli immobili da inserire nel fondo. Il portafoglio di immobili
è costituito da 76 lotti ed è composto per il 30% da immobili residenziali occupati, il 20%
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da immobili residenziali liberi, il 35% da immobili ad uso diverso (commerciali, magazzini,
uffici) e la quota restante da box e autorimesse.
Stato di attuazione: nell’ottobre del 2007 avvio della procedura di evidenza pubblica per
l’individuazione della società di gestione del risparmio volta a gestire il Fondo comune di
investimento; 10 dicembre 2007 selezionato BNL Fondi Immobiliari quale società aggiudicataria; 28 dicembre 2007 sottoscrizione dell’atto di apporto tra Comune e BNL FI, nel quale
l’Ente apporta al Fondo la prima porzione del proprio portafoglio; 30 aprile 2008 i contratti
di apporto e compravendita degli immobili, inseriti nel piano di valorizzazione sono a tutti
gli effetti operativi.
Nel giugno 2008 e nel settembre 2008 il Comune ha incassato la prima e la seconda tranche
di pagamento del prezzo di trasferimento. Nel novembre 2008 sono iniziate le attività di
dismissione degli immobili, mediante evidenza pubblica.
Risorse finanziarie: la struttura dell’operazione prevede che gli immobili vengano trasferiti
al fondo secondo due modalità:
1)una prima porzione del portafoglio sarà trasferita al Fondo sulla base di un contratto di
apporto a fronte di una sottoscrizione, da parte del Comune, di quote di classe A e di quote
di classe B emesse dal Fondo stesso;
2)la restante porzione verrà trasferita al Fondo, a fronte del pagamento di un corrispettivo in
denaro.
Le quote di classe A sottoscritte dal Comune saranno poi collocate presso investitori qualificati da uno o più intermediari specializzati appositamente individuati dal Comune con
procedura di evidenza pubblica.
Le quote di classe B saranno conservate dal Comune e incorporeranno diritti patrimoniali e
diritti di governance finalizzati ad assicurare il rispetto dei vincoli di salvaguardia e garanzia
sociali previste.
Osservazioni: il Comune di Milano, con questo progetto, avvia un processo innovativo che
consente di recuperare risorse attraverso la valorizzazione che non è, come in passato, solo
un processo di vendita, ma un processo di finalizzazione sociale delle risorse ricavate e di
attenzione per chi occupa il patrimonio edilizio dell’Amministrazione Comunale e prefigura
una gestione economicamente equilibrata dei beni pubblici. Questo primo provvedimento
utilizza il patrimonio immobiliare che rende meno e costa di più per l’Amministrazione.
3.Progetto: concessione di 11 aree in diritto di superficie per realizzare nuovi quartieri al fine di
soddisfare la domanda di alloggi sociali sul territorio cittadino
Beneficiari: nuclei familiari non in grado di sostenere canoni a prezzi correnti nel libero mercato, e persone con esigenze abitative di tipo temporaneo collegate con esigenze di lavoro
e di studio. Nei bandi sono espressamente indicate le tipologie alle quali gli interventi di
housing sociale sono destinate.
Obiettivi: realizzazione di 3.380 alloggi sostenuti ed integrati da servizi per favorire l’integrazione sociale e culturale. Realizzare, quindi, piccoli quartieri diffusi ed integrati, dove
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sviluppare il senso di appartenenza al quartiere ed evitare la ghettizzazione.
Soggetto promotore: Comune di Milano.
Partner: Fondazione Cariplo e Fondazione Housing Sociale finalizzata allo sviluppo di edilizia residenziale sociale, attraverso il fondo immobiliare etico “Fondo Abitare Sociale 1”, ed
altre realtà del mondo imprenditoriale, individuate mediante regolare procedura di gara.
Descrizione del progetto: 3 aree sono state destinate ad operatori della finanza etica per
realizzare interventi di edilizia residenziale sperimentale in locazione a canone sociale, calmierato e convenzionato. Le rimanenti 8 aree sono state oggetto di un bando pubblico per la
concessione, in diritto di superficie, delle aree di proprietà comunale per la realizzazione di
interventi di edilizia residenziale, a canone di locazione sociale, moderato e, convenzionato
e/o in godimento d’uso, e con prezzo di cessione convenzionato.
Stato di attuazione: nel giugno 2004 si costituisce la Fondazione Housing Sociale, con la
partecipazione della Regione Lombardia e dell’ANCI Lombardia. Nel luglio 2005 la Banca
d’Italia autorizza il Fondo Abitare Sociale 1, primo fondo immobiliare etico dedicato all’housing sociale, gestito da POLARIS SGR. Nel 2005, si assiste alla sottoscrizione di un Protocollo d’Intesa con il Comune di Milano per la cessione di 3 aree comunali in diritto di superficie per la realizzazione di circa 580 alloggi. Nel 2006 aderiscono al Fondo, la Fondazione
Cariplo, la Regione Lombardia, Banca Intesa, Banca Popolare di Milano, Generali, Cassa
Geometri, Pirelli Real Estate, Telecom.
La società di gestione del Fondo, Polaris Investment Italia SGR, prmuove due concorsi di
progettazione internazionale per realizzare due interventi di edilizia sociale nelle aree di via
Cenni e di via Rasario a Milano
Delle restanti 8 aree solo 6 sono state affidate a consorzi di imprese e cooperative. Sulle aree
verranno realizzati 1.700 alloggi, il 25% dei quali destinati all’affitto e la rimanente quota alla
proprietà. L’avvio dei cantieri è previsto per il 2011 con completamento dei lavori nel 2014.
Risorse finanziarie: le risorse finanziarie per sostenere l’iniziativa sono ripartite tra:
• Regione Lombardia, con un finanziamento di 30 milioni di euro finalizzato alla realizzazione
degli alloggi a canone sociale e moderato;
• Comune di Milano, che mette a disposizione le aree gratuitamente per la quota di edilizia
in affitto a canone di locazione sociale e moderato, oltre ad un finanziamento di 20 milioni
finalizzato all’abbattimento degli oneri finanziari;
• la parte restante, necessaria alla realizzazione dell’intervento, a carico dell’operatore.
Osservazioni: la problematica maggiore nella costruzione della proposta è stata la sostenibilità economico-finanziaria degli interventi da parte degli operatori, anche per la difficoltà
contingente di accesso al credito. Elementi positivi e di maggior significato sono stati, il
coinvolgimento dei privati nella costruzione del mix sociale e l’offerta degli alloggi in cessione a prezzo convenzionato, e l’affitto a canone calmierato per alcune categorie che non
possono rivolgersi al libero mercato per i costi elevati.
Particolare attenzione è stata posta, infine, all’aspetto gestionale dei progetti presentati e selezionati.
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4.Progetto: recupero alloggi sfitti
La Giunta comunale, lo scorso novembre, ha approvato il progetto definitivo per l’adeguamento normativo di alloggi di edilizia popolare attualmente sfitti stanziando, in totale, 10
milioni di euro.
Gli interventi programmati, con il sistema degli appalti aperti, consentiranno di recuperare
tempestivamente gli alloggi attualmente liberi per utilizzarli anche per i piani di mobilità e
per la rotazione degli assegnatari in graduatoria.
Tra questi appartamenti – quasi tutti costruiti prima degli anni Sessanta – molti sono “sotto
standard”, ovvero hanno una superficie inferiore ai 36 mq. La disposizione degli appartamenti verrà rivista e adeguata alle nuove esigenze abitative, nella logica di aumentare il
numero degli alloggi disponibili, rendendoli nel contempo perfettamente a norma.
Nel 2008 furono recuperati circa 200 appartamenti; con gli attuali 10 milioni se ne potranno
recuperare altri 800.
Lo stock è costituito da alloggi lasciati liberi in base al normale turn-over degli inquilini
(circa 700 alloggi all’anno), che viene affrontato con il sistema degli appalti aperti previsti
nel Piano delle Opere Pubbliche e seguiti dall’Area Tecnica del Comune, e da alloggi sottosoglia. Per questi ultimi si tratta di accorpare gli alloggi ’sottosoglia’ – come è in corso a
Quarto Oggiaro – risanare interi edifici, come il quartiere di via Feltrinelli, fino al punto di
demolirli e ricostruirli, come per le Torri di via Tofano.
Comune di Bologna
Indirizzi
La questione abitativa a Bologna tende, da un lato, a rafforzare le stesse caratteristiche strutturali osservabili su scala nazionale e sovranazionale legate in particolare alle difficoltà delle
famiglie di fare fronte all’alto costo degli affitti e dei mutui per l’acquisto delle case, dall’altro
si caratterizza a partire da alcuni fenomeni di particolare rilevanza sociale: lo sviluppo dell’immigrazione extracomunitaria, il progressivo invecchiamento della popolazione, con un significativo aumento della fascia dei molto anziani, la presenza massiccia di studenti e l’incremento
delle situazioni di emergenza abitativa per le fasce deboli della società.
Il Comune di Bologna ha inteso intraprendere un percorso che conduca verso l’innovazione
delle politiche abitative, con particolare riferimento alla razionalizzazione dell’uso del patrimonio pubblico e alla valorizzazione delle possibilità di utilizzo del patrimonio privato disponibile.
1. Progetto: Agenzia metropolitana per l’affitto (AMA)
Beneficiari: nuclei familiari che hanno capacità economica ma che hanno difficoltà a stare
sul mercato libero degli alloggi, soprattutto quelli inseriti nelle graduatorie per l’assegnazione di alloggi a canone calmierato.
Obiettivi: aumentare gli alloggi privati destinati alla locazione permanente a canone calmie-
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rato che vanno ad aggiungersi agli alloggi pubblici destinati alla locazione a canone concordato, garantendo alla proprietà immobiliare il pagamento dell’affitto, il rimborso delle
spese legali, il ripristino dell’alloggio rispetto ad eventuali danni. Calmierare il costo degli
affitti nella città e contrastare la pratica degli affitti irregolari, soprattutto per gli studenti ed
i giovani lavoratori.
Soggetto promotore: AMA, Comune di Bologna.
Partner: Provincia di Bologna ed i Comuni dell’area metropolitana, Acer, le Associazioni di
proprietari e quella degli inquilini.
Descrizione del progetto: AMA intende promuovere l’utilizzo del contratto a canone concordato da parte dei proprietari di alloggi situati nel territorio della provincia di Bologna. La sua
operatività è indirizzata a facilitare l’accesso al mercato dell’affitto per quei cittadini che si
trovano nella fascia di reddito troppo elevata per accedere all’edilizia residenziale pubblica.
L’Agenzia ha il compito di minimizzare i rischi per i piccoli proprietari che possono affittare
un immobile in tutta tranquillità, minimizzando i rischi connessi alla selezione degli affittuari e all’eventuale mancato pagamento del canone di locazione pattuito.
Scopo dell’Agenzia è far conoscere e facilitare l’uso del contratto a canone concordato sul
libero mercato. L’Agenzia cura il rapporto con i proprietari degli alloggi e fa da tramite tra
loro ed il Comune che detiene le graduatorie per l’individuazione dell’inquilino. Grazie ad
un Fondo di garanzia inizialmente costituito con finanziamenti erogati dalla Fondazione
Carisbo e Del Monte, l’Agenzia offre ai proprietari la garanzia di copertura di un’eventuale
morosità e/o danni.
Stato di attuazione: AMA si è costituita nel novembre 2007 e i primi sportelli si sono aperti
nel 2008.
In città la diffusione dello strumento del canone concordato risulta, ad oggi, ancora sottodimensionata rispetto alle esigenze di sostegno palesate dalla domanda del segmento
locativo.
Si stima, infatti, che i contratti a canone concordato stipulati a Bologna non raggiungano
le 4 mila unità, con un’incidenza sul totale delle locazioni in essere, inferiore al 10%. A
penalizzare la diffusione dei contratti a canone concordato è principalmente la ritrosia dei
proprietari, che continuano massicciamente a prediligere altre forme contrattuali.
Risorse finanziarie: le risorse di AMA provengono dal contributo annuale delle Fondazioni
(125.000 euro) a cui si aggiungono il 3% dell’affitto degli appartamenti locati decurtato dalle
spese di gestione del contratto.
Osservazioni: il delicato equilibrio che regola il funzionamento dello strumento del canone
concordato rende oltremodo difficile ipotizzare iniziative che ne favoriscano la diffusione.
Al di là della sensibilizzazione all’utilizzo e ad una semplificazione degli aspetti burocratico
amministrativi, l’aspetto cruciale riguarda l’ampliamento dell’offerta oggi disponibile. Le
previsioni contenute nella nuova legge urbanistica regionale (Legge n. 6/2009) in materia di
interventi di edilizia residenziale sociale potrebbero concorrere all’incremento dello stock a
disposizione del Comune da destinare alla locazione permanente a canone concordato.
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2.Progetto: Recupero del patrimonio di edilizia pubblica
Il programma “Contratti di quartiere II” rappresenta per Bologna una delle esperienze più
significative di recupero di immobili di edilizia residenziale pubblica, realizzata con l’obiettivo prioritario di migliorare la qualità dell’abitare, coniugando la ristrutturazione edilizia con
la forte attenzione all’impatto ambientale e sociale degli interventi.
I Contratti di Quartiere sono uno strumento per promuovere la riqualificazione di aree cittadine che presentano elementi di criticità ambientale e sociale, da realizzarsi con la sinergia
di risorse pubbliche e private, e con un forte coinvolgimento dei cittadini nella definizione
degli interventi.
Le proposte di programma, presentate dai Comuni a seguito dei bandi pubblici, vengono
selezionate da una specifica commissione formata da rappresentanti del Ministero e della
Regione.
Il bando della Regione Emilia-Romagna ha destinato il 60% dei contributi pubblici a interventi di edilizia residenziale, riservando fino ad un quarto di tale importo per opere a
carattere sperimentale finalizzate ad innalzare i livelli qualitativi dell’abitare, sotto il profilo
sociale, del risparmio energetico, dell’efficienza nella gestione e nella manutenzione delle
strutture abitative.
Il Comune di Bologna ha ottenuto l’assegnazione delle risorse dei “Contratti di Quartiere II”
per un valore di 32 milioni di euro, per tre diverse aree della città, per oltre 160 appartamenti,
da completare entro il 2013.
Obiettivo dei Contratti di Quartiere del Comune di Bologna è quello di valorizzare e rendere
di nuovo agibili parti dei fabbricati per le fasce deboli della popolazione, e potenziare così
l’offerta di alloggi a prezzi calmierati in città.
3.Progetto: Dalla rete al co-housing
È un progetto, presentato dal Comune di Bologna e finanziato dal Ministero della Gioventù,
che prevede tre azioni che favoriscono l’accesso alla casa per i giovani al di sotto dei 35
anni. Nel dicembre del 2007 il Ministero delle Politiche Giovanili e le Attività Sportive aveva
indetto un bando per la selezione di progetti volti a incrementare la disponibilità di alloggi
da destinare ai giovani nelle città metropolitane.
Nel 2008 il Comune di Bologna ha partecipato al bando con il progetto “Dalla rete al cohousing”. La graduatoria delle città vincitrici, stilata nel febbraio del 2009, assegnava a
Bologna il 4° posto con un finanziamento di 1.406.600 euro.
Il Progetto in essere è stato presentato alla città nel dicembre del 2009.
Sono previste tre azioni:
• la prima iniziativa del Comune è “Cercare casa” con le nuove tecnologie e prevede la creazione di un portale dedicato al tema dell’accesso alla casa per i giovani, con una sezione
“domanda-offerta”;
• la seconda iniziativa promossa dal Comune di Bologna riguarda l’abbattimento dei costi
d’entrata e la costituzione di un fondo di rotazione.
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Verrà costituito con i finanziamenti del Ministero della Gioventù e del Comune di Bologna
un fondo di 400mila euro per coprire i depositi cauzionali dei contratti a canone concordato stipulati da giovani tra i 25 e i 35 anni. Il fondo avrà una natura rotativa. Le risorse
economiche, infatti, al termine di un contratto verranno assegnate ad altri destinatari;
• la terza ed ultima iniziativa promossa dal Comune di Bologna riguarda la sperimentazione di nuovi modelli di co-residenza.
Il progetto in essere del Comune di Bologna prevede la ristrutturazione dello stabile, di
proprietà dell’ASP IRIDeS, che si trova in via del Porto, 15: raddoppio della superficie a
disposizione per gli alloggi e conseguente aumento dei possibili destinatari; recupero
dell’immobile, anche sotto il profilo dei consumi energetici; realizzazione di 14 mini appartamenti con ampie zone comuni per tutti i 4 piani del palazzo; gli appartamenti saranno di circa 45 mq con circa 25 mq di spazi comuni per un totale di 40 posti letto; i lavori
saranno eseguiti nei prossimi tre anni.
4.Progetto: Autorecupero
Il progetto di autorecupero in corso a Bologna consiste nella ristrutturazione, in autocostruzione, di circa 43 alloggi suddivisi in 9 immobili di proprietà del Comune di Bologna.
La partecipazione al progetto comporta l’impegno a lavorare nei cantieri negli orari extralavorativi e nei giorni festivi, mettendo a disposizione almeno 16 ore di lavoro gratuito settimanale per ogni nucleo familiare e un impegno di tipo economico proporzionato all’ampiezza dell’alloggio e pari al 100% dei costi. Il Comune ha individuato, tramite procedura ad
evidenza pubblica, il soggetto incaricato della realizzazione dell’intervento, rappresentato
da un’Associazione Temporanea di Scopo composta da soggetti con competenze diverse.
L’Associazione Xenia (soggetto capofila) si farà carico dell’accompagnamento alla casa e
della mediazione sociale, il Consorzio ABN di Perugia si occuperà degli aspetti tecnicoedilizi, sociali e finanziari, la Coop.sociale ABCittà di Milano curerà i processi partecipativi
per un coinvolgimento consapevole dei beneficiari, del futuro vicinato e dei territori. Questo
partenariato consente di mettere in campo competenze diverse negli ambiti tecnico edilizio,
sociale e della comunicazione.
Comune di Firenze
Indirizzi24
L’art. 23 lettera e) delle Norme di attuazione del Piano Strutturale, adottato con deliberazione
consiliare n.59/39 del 20 aprile 2004, recita: “[La pianificazione operativa] prevede, per tutti gli
interventi di nuova edificazione o di recupero da realizzare attraverso la ristrutturazione urbanistica o la sostituzione edilizia che superino la soglia dei 2.000 metri quadrati di superficie
24 Comune di Firenze, Regolamento per l’applicazione del disposto di cui all’art. 23, lettera e), nonché della salvaguardia prevista dall’art. 27, quarto comma, delle Norme di attuazione del Piano Strutturale adottato con deliberazione n. 59/39 del 20 aprile 2004.
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utile lorda e ricadano nell’ambito di zone ove la residenza sia tra le destinazioni ammesse,
l’obbligo che una quota non inferiore al 20% in termini di S.u.l. sia destinata alla residenza nelle forme dell’affitto permanente o in altra forma di edilizia convenzionata, sulla base di accordi
con l’Amministrazione Comunale, tramite apposito regolamento”.
Il Comune di Firenze, con separato provvedimento, istituisce un Fondo per lo sviluppo della
residenza in affitto, la cui dotazione ordinaria è costituita:
• dai contributi versati dagli operatori in esecuzione del Regolamento;
• dai titoli edificatori conferiti al Comune in esecuzione del Regolamento.
La dotazione potrà essere incrementata:
• con stanziamenti specifici;
• con il conferimento di titoli edificatori altrimenti posseduti dal Comune;
• con eventuali finanziamenti concessi dallo Stato o dalla Regione per le finalità del Fondo.
Con la dotazione, il Fondo attribuisce contributi finanziari e incrementi volumetrici agli operatori che, non essendovi tenuti ai sensi dell’art. 23, lettera e), delle Norme del Piano Strutturale,
si propongano come realizzatori di residenze destinate alla locazione permanente.
A tal fine, con cadenza biennale, il Fondo bandisce una selezione pubblica degli operatori interessati a tale modalità di intervento.
1. Progetto: Residenza in affitto
Destinatari: nuclei familiari che hanno un reddito basso tale da non potersi permettere di
pagare un affitto a prezzi di mercato, o un reddito troppo elevato per essere ammessi alle
graduatorie dell’edilizia residenziale pubblica o residenze sociali.
Obiettivi: far fronte all’esigenza abitativa di tutte le fasce sociali ed in particolar modo far
accedere al godimento dell’abitazione anche le categorie economico-sociali che non potrebbero farlo sul mercato libero.
Soggetto promotore: Comune di Firenze.
Descrizione del progetto: le norme di attuazione del Piano strutturale prevedono che nei
nuovi interventi venga riservata una quota non inferiore al 20% da destinare alla residenza
nella forma dell’affitto permanente o in altra forma di edilizia convenzionata.
Stato di attuazione: ad ora sono stati realizzati con questa formula perequativa circa 120
alloggi. Con la definizione del RUC (Regolamento Urbanistico Comunale), in attuazione del
Piano strutturale approvato, si potranno verificare maggiormente i risultati a regime e/o
l’attivazione di altre forme di perequazione già previste dal Piano Strutturale.
Comune di Roma
INDIRIZZI
Con la delibera quadro numero 23 di marzo 2010 sono stati approvati dal Consiglio Comunale
gli “Indirizzi per il Piano Casa del Comune di Roma”.
Il Piano Casa del Comune di Roma è stato dimensionato sull’obiettivo iniziale di 25.700 alloggi
di cui 6.000 (pari al 23,34% della manovra complessiva) da destinare ad alloggi di edilizia re-
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sidenziale pubblica sovvenzionata (obiettivo da sottoporre a successive e periodiche verifiche,
nel dimensionamento tendenziale e nella composizione sociale).
Per perseguire tale obiettivo sono state individuate le seguenti azioni:
• reperimento e acquisizione di nuove aree edificabili da destinare ad alloggi sociali ed edilizia
residenziale pubblica;
• densificazione di aree già edificabili, riservando l’edificabilità aggiuntiva in prevalenza alla
realizzazione di alloggi sociali;
• modifica delle destinazioni d’uso di zone urbanistiche o di fabbricati non residenziali, per
consentire la realizzazione di alloggi sociali;
• acquisizione di alloggi da destinare all’housing sociale e all’edilizia residenziale pubblica
sovvenzionata;
• utilizzazione delle residue aree residenziali disponibili nell’ambito del Programma SDO;
• reperimento di aree e fabbricati demaniali (caserme dismesse, etc.) prevedendo, alternativa-
mente, o l’utilizzazione dei compendi sopra richiamati, ovvero la possibilità di destinare una
quota delle eventuali valorizzazioni patrimoniali degli stessi per l’acquisizione, la manutenzione e la nuova realizzazione di alloggi ERP;
• destinare interamente il ricavato della vendita degli alloggi di edilizia residenziale pubblica
all’acquisizione, la manutenzione e la nuova realizzazione di alloggi ERP;
• monitorare lo stato di attuazione dei seguenti strumenti urbanistici: gli “Ambiti per i Pro-
grammi integrati della Città da ristrutturare e della Città della trasformazione”, le “Centralità
urbane e metropolitane” ed i “Nuclei di edilizia ex-abusiva da recuperare” (c.d. toponimi), al
fine di prevedere l’utilizzo di quote di S.U.L. da destinare ad interventi di housing sociale.
1. Progetto: Piani di Zona
Il Campidoglio nel gennaio del 2010 ha avviato l’iter procedimentale di 29 Piani di zona (aree
167) che porteranno alla realizzazione di circa 9.000 alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP). Il Consiglio Comunale ha approvato le tre delibere, la 143, la 144 e la 176/2009,
che danno il via libera alle varianti urbanistiche dei 29 Piani di zona. Ora, a seguito della
conclusione dell’iter burocratico, il Campidoglio dovrà procedere con l’approvazione della
convenzione integrativa e della delibera di assegnazione della realizzazione degli alloggi alle
varie cooperative e imprese della graduatoria già formulata dalla Regione Lazio. Tra le novità
stabilite, quella che prevede che, invece di espropriare le aree di realizzazione di alloggi ERP,
il Campidoglio concederà un premio cubature del 30% alle imprese e alle cooperative incaricate di costruire gli alloggi. In questo modo i Piani di zona saranno densificati e, rispetto ai
circa 6.000 appartamenti che dovevano essere realizzati in base ai finanziamenti regionali,
ne saranno costruiti circa 9.000.
2.Progetto: Programma di Riqualificazione Immobili Agricoli (PRIA)
Destinatari: agricoltori ed eventuali nuclei familiari con alloggi a canone contenuto.
Obiettivi: il programma punta a riqualificare le aziende agricole dell’agro romano, suppor-
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tandole in questo sforzo finanziario con alcune opportunità, ma anche a reperire alloggi
in affitto a canone basso all’interno degli edifici attualmente inutilizzati presenti nelle aree
agricole.
Soggetto promotore: Comune di Roma.
Descrizione del progetto: il degrado che coinvolge la campagna della fascia periferica romana
generato dalla grave crisi delle aziende agricole, ha portato all’abbandono di manufatti edificati in passato e non più funzionali all’attività produttiva. Il Comune di Roma, dopo una prima
fase di studio per individuare un meccanismo di messa in sicurezza degli immobili abbandonati (che sono migliaia), ha individuato un meccanismo incentivante perché tale iniziativa
si realizzi a cura dei privati proprietari di tali manufatti. Il PRIA dovrebbe fornire tangibili risultati soprattutto su: messa in sicurezza delle aziende attraverso sistemi di anti-intrusione e
videosorveglianza; restauro conservativo dei casali storici; alloggi a canone contenuto che gli
agricoltori si impegneranno a promuovere attraverso la riqualificazione delle loro proprietà.
Stato di attuazione: delibera della Giunta Comunale n.288 del 23 settembre 2009, per la
Promozione del PRIA. In data 2 novembre è stato emanato il bando per la manifestazione di
interesse alla formazione del PRIA, per conseguire gli elementi di valutazione delle reciproche convenienze ad attuare un esteso intervento di riqualificazione.
Il bando è lo strumento per verificare la disponibilità degli agricoltori a partecipare al programma, e testarne la fattibilità, i costi/benefici economici, l’impatto sulla struttura urbana
e territoriale.
3. Progetto: Bando “relitti urbani”
Si tratta di un vasto programma di riqualificazione di fabbriche e capannoni dismessi per
ottenerne insediamenti e infrastrutture. Circa 440 aree, 1.130 ettari in totale.
Possono aderire i proprietari di edifici di non meno di 10mila metri cubi e di aree non
edificate di almeno 2 ettari, per realizzare alloggi di “housing sociale” (20% della superficie
fondiaria edificabile) ma anche teatri, auditorium, musei.
Sono previsti interventi di ristrutturazione, demolizione e ricostruzione, ampliamento delle
volumetrie (incrementi dal 35% al 50% a seconda dei casi), nuova edificazione, nuova ubicazione di strutture demolite, cambi di destinazione d’uso (rispettando le quote residenziali
preesistenti). Un’apposita commissione valuterà i progetti presentati, poi sarà il Consiglio
Comunale a decidere sulle varianti urbanistiche. I criteri di valutazione: qualità architettonica e ambientale del progetto; dimensione e qualità di infrastrutture e servizi offerti; integrazione con il contesto urbano; potenzialità insediative delle aree proposte.
4. Progetto: Bando “F555”, il nuovo quartiere di Pietralata
Il bando si chiama “F555” e prevede la costruzione di 555 nuove case di housing sociale a
Pietralata, su un’area ex Sdo. Un piccolo quartiere con palazzine di quattro-cinque piani, una
piazza centrale con fontana monumentale e negozi, giardini e una scuola materna. Le case
saranno in parte di edilizia popolare e in parte di edilizia sovvenzionata, da affittare a canone
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agevolato per 25 anni, da affittare a riscatto finale oppure da vendere a prezzo calmierato.
L’area di intervento ha una superficie totale di 7,3 ettari, sui quali si andranno a sviluppare
circa 120 mila metri cubi a uso residenziale e più 5 mila metri cubi a uso commerciale.
Sono previsti 80 alloggi popolari da un minimo di 38 a un massimo di 62 metri quadri:
almeno 50 alloggi da dare in affitto per 25 anni a canone mensile di 6 euro al metro quadro;
almeno 150 case in affitto con riscatto finale (canone mensile, 8 euro a metro quadro; saldo
finale a prezzo convenuto); almeno 275 alloggi da vendere a prezzo calmierato (massimo
2.400 euro al metro quadro).
I destinatari degli alloggi sono famiglie a basso reddito (anche “monoparentali” e monoreddito), giovani coppie, anziani, studenti. Diritto di prelazione per le famiglie allontanate
dalle residenze d’origine a causa dei programmi d’intervento nell’ex Sistema Direzionale
Orientale (Sdo).
L’avvio dei lavori è previsto a trenta giorni dalla stipula delle convenzioni mentre l’assegnazione degli alloggi all’inizio del 2013. Il costo totale delle opere è stato stimato in 69 milioni
di euro.
5.4.2 Le Regioni
Regione Lazio
Indirizzi
Programma regionale per l’housing sociale di 70 milioni di euro (febbraio 2010).
Nel Programma regionale di housing sociale sono compresi:
a)Interventi di costruzione, recupero e/o acquisto di alloggi;
b)Agevolazioni finalizzate a favorire la locazione a canone concordato da parte dei privati, attraverso intese con i Comuni, per riduzioni dell’I.C.I. sulle seconde case, anche attraverso “sportelli” che favoriscono l’incontro tra proprietari e inquilini, supportandone, se del caso, i relativi
rapporti contrattuali con un fondo di garanzia;
c)Interventi di auto recupero.
Tenuto conto della diversa rilevanza sociale di queste categorie di intervento, nonché della loro
possibile programmazione esecutiva, le risorse disponibili sono state ripartite tra i suddetti interventi come segue: sub a) 65 milioni di euro; sub b) 2 milioni di euro; sub c) 3 milioni di euro.
Nello schema di avviso pubblico predisposto ai fini della presentazione delle proposte di intervento, particolare attenzione è richiesta nella progettazione di abitazioni di qualità, in grado di
garantire efficienza energetica e sostenibilità ambientale, contenendo i prezzi.
Tra le iniziative recenti, approvate dalla Giunta Regionale (febbraio 2010), si cita il "Progetto Mutuo Sostenibile" che modifica l’accesso all’edilizia agevolata, allargando il diritto alla casa a numerosi nuovi soggetti. L’erogazione di 15.000 € a fondo perduto viene sostituita dalla concessione di
un mutuo agevolato di 100.000 € all’1% di interesse: con 316 € al mese per 30 anni si acquisterà
una casa di 50 mq. Un provvedimento indirizzato a chi ha un reddito inferiore ai 47.000 € lordi
che sblocca 500 milioni di € di fondi già stanziati. In questo modo si supera la vecchia regola
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dellérogazione dei prestiti poi pagati dai costruttori con la riscossione degli affitti. Tramite la holding Sviluppo Lazio saranno, infatti, attivate le garanzie verso gli istituti di credito che potranno
così stanziare le cifre necessarie all’edificazione degli alloggi. La Regione garantirà per gli inquilini,
liberi di scegliere se diventare proprietari o rimanere locatari e far subentrare nell’acquisto la Regione, attraverso lístituto Ater.
Regione Toscana
Indirizzi
È stato approvato nel luglio 2009 dalla Giunta Regionale Toscana il pacchetto di misure straordinarie sulla casa per 143 milioni di euro (deliberazione n.43 del 29 luglio 2009).
Le misure straordinarie sono articolate su 5 diverse azioni:
1)ripristino e riqualificazione di alloggi di edilizia popolare pubblica con interventi per 25 milioni
di euro;
2)alloggi pubblici a canone sociale, con interventi per 50 milioni di euro;
3)contributi per la costruzione di alloggi da destinare in affitto a canone sostenibile, in questo
caso per 50 milioni;
4)contributi individuali volti a favorire l’insediamento o il mantenimento della residenza in comuni disagiati;
5)interventi pilota di bioarchitettura e bioedilizia e strutture plurifamiliari per alloggi temporanei.
Gli interventi di nuova costruzione sono vincolati a parametri di efficienza energetica superiori
del 30% rispetto a quelli previsti dalla legge nazionale.
I fondi saranno ripartiti nel seguente modo:
• Locazione a termine con vincolo alla locazione di almeno 15 anni: 28% del costo dell’intervento;
• Canone pari al 3,2% del costo dell’intervento.
La Regione intende creare un Fondo di garanzia regionale per gli affitti.
Oltre a queste misure straordinarie sono stati riprogrammati interventi per 186 milioni di euro,
ottenuti a seguito di una più efficiente gestione del patrimonio ERP. Con questi fondi si rendono
disponibili oltre 3.000 nuovi alloggi, dei quali 680 alloggi Erp non utilizzati perché degradati e
inagibili.
Regione Liguria
Indirizzi
La Giunta Regionale, con deliberazione n.1082 del 31 luglio 2009, ha approvato l’avviso per la
presentazione dei Programmi Locali per la Casa (PLC) di social housing, con cui invita le Amministrazioni Comunali a definire, nei rispettivi ambiti territoriali, tali Programmi.
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Per partecipare al Programma, le Amministrazioni Comunali interessate possono presentare proposte finalizzate all’individuazione di una serie coordinata di interventi, volti ad incrementare, nel proprio territorio, il patrimonio di edilizia residenziale sociale da destinare alla
locazione, in risposta al fabbisogno specifico rilevato e/o stimato per ciascuna delle diverse
tipologie di offerta sociale di casa.
I PLC riferiti agli ambiti territoriali, e ai Comuni in essi compresi, possono essere presentati
da un Comune capofila dell’ambito territoriale singolarmente o in forma congiunta ad altri
Comuni.
Le proposte di intervento oggetto del Programma devono essere prioritariamente indirizzate
verso il recupero edilizio e/o urbanistico dell’esistente, anche attraverso l’acquisto di immobili
con o senza recupero edilizio, o nuova edificazione anche mediante sostituzione edilizia, eventualmente anche con ampliamenti e adeguamenti funzionali.
Possono partecipare ai PLC anche gli operatori privati, previa intesa con l’Amministrazione
Comunale proponente.
A seguito dell’istruttoria, la Regione Liguria, per ogni Programma, localizza le risorse sugli
interventi ritenuti ammissibili.
Regione Umbria
Indirizzi
Il secondo Piano Triennale per l’Edilizia Residenziale 2008-2010 è stato approvato con
Deliberazione del Consiglio Regionale 16/09/2008, n. 257.
Il Piano Triennale prevede la realizzazione di:
• alloggi da concedere in affitto a canone sociale e a canone concordato. È prevista sia la
locazione permanente (50% di contributi per la nuova costruzione e 60% di contributi per
recupero o acquisto/recupero) che la locazione a termine (30-40% di contributo per recupero o acquisto e recupero e 25-35% di contributo per la nuova costruzione);
• alloggi da destinare a residenze per anziani e per studenti universitari;
• alloggi costruiti con sistemi di bioarchitettura e risparmio energetico da destinare, sia alla
locazione, che all’acquisto.
Regione Emilia Romagna
Indirizzi
Con la Legge Regionale del 6 luglio 2009, n. 6 ”Governo e Riqualificazione solidale del territorio”, la Regione promuove la riqualificazione del territorio con un’attenzione particolare alla solidarietà alle persone con più difficoltà a risolvere il problema abitativo. Ogni intervento previsto
nei “programmi di riqualificazione urbana”, infatti, dovrà garantire una quota di edilizia residenziale sociale non inferiore al 20%, per giovani coppie, studenti, portatori di handicap, cittadini
stranieri. Inoltre, per abbattere i costi delle abitazioni, verranno istituiti demani comunali di aree
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edificabili per edilizia sociale, ceduti dai nuovi interventi su aree di espansione. A questo scopo
sono previste specifiche risorse regionali in favore dei Comuni.
Tra i progetti/programmi di edilizia residenziale sociale si cita:
1. il Piano di recupero degli alloggi sfitti. È stato avviato, con risorse regionali, il programma di
recupero di 1.830 alloggi sfitti pubblici in regione attraverso accordi con gli enti locali.
2.La Riqualificazione urbana. Al centro degli interventi dei Contratti di Quartiere III (sono gli
interventi previsti dal bando regionale “Programmi di riqualificazione urbana per alloggi a
canone sostenibile”) si colloca l’edilizia residenziale pubblica. Quasi 27 milioni di euro per
riqualificare i centri urbani realizzando alloggi di edilizia residenziale sociale, con una particolare attenzione ai piccoli Comuni.
3. Il Programma “Una casa alle giovani coppie”. La Regione Emilia Romagna aiuta le giovani
coppie ad acquistare la proprietà della prima casa con patto di futura vendita, dopo un
periodo di locazione o assegnazione in godimento di massimo 4 anni al canone mensile
non superiore a 400 euro. Sono 703 gli alloggi messi a disposizione dai privati in Emilia-Romagna e destinati alle giovani coppie che desiderano acquistare una casa con il contributo
della Regione, che ammonta complessivamente a 13,3 milioni di euro (il contributo unitario
ammonta a 10.000-13.000€).
Regione Lombardia
Indirizzi
Programma Regionale per l’Edilizia Residenziale Pubblica (Prerp) 2007 – 2009. Secondo Piano Annuale – anno 2009.
Il Piano prevede lo stanziamento di complessivi 327 milioni di euro per l’Edilizia Residenziale
Pubblica, ai quali si sono aggiunti 9 milioni di euro, con delibera approvata dalla Giunta regionale nell’ottobre del 2009, ad integrazione del Prerp 2007/2009. Le misure riguardano:
• Fondo sostegno affitti (51 milioni di euro per il 2008 e altrettanti per il 2009);
• Interventi per agevolare l’acquisto della prima casa;
• Servizi Abitativi a Canone Convenzionato (SACC);
• Riqualificazione del patrimonio immobiliare pubblico.
Tra le iniziative recenti avviate dalla Regione Lombardia alla voce “Programmi di Housing Sociale” si menzionano le seguenti:
1. Al fine di sviluppare un modello di housing sociale lombardo, la Regione Lombardia con decreto del 18 novembre 2009, ha dato avvio ad una procedura conoscitiva (attraverso una
Manifestazione di Interesse) circa possibili idee progettuali presenti sul territorio in materia
di fondi immobiliari, coerenti con il quadro nazionale del SIFI (Sistema Integrato nazionale
e locale di Fondi Immobiliari – DPCM 16 luglio 2009). L’iniziativa è finalizzata ad acquisire
idee progettuali per lo sviluppo di programmi di housing sociale sul territorio lombardo realizzati attraverso modalità finanziarie innovative, quali i fondi immobiliari sostenuti anche da
strumenti complementari quali, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, fondi di garanzia,
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fondi di finanziamento in pool, piani di risparmio casa che favoriscano il riscatto a medio
termine degli alloggi. Ciò per dare risposta e cogliere le occasioni offerte dall’art. 11 punto
del DPCM 16 luglio 2009 che sottolinea la necessità per il SIFI di una forte integrazione
con le politiche pubbliche locali, evidenziata dal coordinamento con i programmi regionali
e comunali per l’edilizia sociale, con i programmi di riqualificazione trasformazione urbana,
con la realizzazione di infrastrutture locali strategiche per il territorio, nonché con i piani di
valorizzazione del patrimonio pubblico. 2.Il Programma Regionale per l’emergenza casa è nato per soddisfare in tempi brevi il bisogno
abitativo di quei soggetti, o nuclei familiari, che hanno una condizione economica tale da poter accedere all’assegnazione di unità abitative in locazione a canone sociale, canone moderato
o in locazione con patto di futura vendita, agevolando in tal modo anche la ripresa delle attività
imprenditoriali di settore. Nell’ottobre del 2009 è stato approvato l’elenco delle proposte
presentate in risposta al “Bando Emergenza Casa”, individuando quelle ritenute ammissibili,
quelle ritenute non ammissibili e quelle ritenute cofinanziabili.
3. La Regione Lombardia è in procinto di varare un fondo per consentire l’affitto degli immobili
rimasti invenduti fuori dalle grandi città. Questi immobili saranno offerti a canone sociale
con possibilità di riscatto dopo 20 anni. Si tratta di uno dei tanti provvedimenti che la Regione sta mettendo in campo per realizzare il Piano Casa.
Regione Piemonte
Indirizzi
La Giunta regionale nel marzo 2010 ha approvato, su proposta dell’Assessore alle Politiche
territoriali ed edilizie, il Protocollo di Intesa che sarà sottoscritto dalla Regione e dai soggetti
attuatori e gestori degli interventi sperimentali di social housing (appartamenti, mini-alloggi,
microcomunità e residenze collettive destinati alle fasce più deboli). Si tratta di una significativa
integrazione fatta al “Programma Casa: 10.000 alloggi entro il 2012”, emanato dalla Regione,
con l’intento di realizzare 112 alloggi, sei appartamenti destinati alla coabitazione e 11 residenze
collettive/microcomunità, per oltre 6.200 metri quadrati di superficie. Il contributo concesso,
quasi 13 milioni di euro, è parte di un investimento complessivo di oltre 46 milioni di euro.
Gli interventi, delineati da apposite Linee guida, riguardano la realizzazione di alloggi sociali
per la locazione temporanea o permanente con possibilità di riscatto, ma anche di mini-alloggi,
microcomunità, residenze collettive o appartamenti in coabitazione destinati alla locazione
temporanea. Le azioni di valenza temporanea offrono le prime risposte a situazioni di difficoltà
conseguenti alla perdita del lavoro o della casa o alla frattura del nucleo familiare, oppure determinate da esigenze di mobilità per studio, precarietà lavorativa, salute.
Le azioni, di natura permanente, arricchiscono invece l’offerta di abitazioni sociali prevista dal
Programma Casa, collocandosi come fascia “cerniera” verso il libero mercato.
La caratteristica saliente del social housing si ritrova nella proposizione di nuove forme gestionali
finalizzate a sostenere la coesione sociale, in aderenza alle indicazioni dell’Unione europea, che
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possono essere svolte da soggetti no profit del terzo settore.
Altri obiettivi consistono nella ricerca di un adeguato mix sociale, nella preferenza di inserimento dei casi pilota in più ampi interventi di riqualificazione urbana o di recupero di aree degradate
e in una progettazione ispirata a criteri di compatibilità ambientale. I canoni di affitto sono
contenuti e sono rapportati alla composizione e alla capacità economica del nucleo familiare. I
contributi regionali sono diversificati a seconda della tipologia di intervento e compresi tra un
massimo dell’80% del costo di realizzazione, per gli alloggi destinati all’inclusione sociale delle
categorie più deboli, e un minimo del 15%, per gli alloggi in locazione permanente destinati a
nuclei familiari in possesso dei requisiti per accedere all’edilizia agevolata in proprietà. I progetti presentati per l’inclusione sociale riguardano situazioni di debolezza accentuata e a elevata
necessità di tutela, e sono rivolti a donne sole con bimbi o vittime di violenza, a giovani adulti e
a persone senza fissa dimora i cui stili di vita marginali non sono ancora del tutto consolidati. La
maggior parte degli interventi si caratterizza per la presenza di locali e spazi comuni a supporto
della residenza, destinati ai futuri inquilini, ma anche aperti alla comunità esterna per favorire
le occasioni di socializzazione. In alcuni è prevista anche la realizzazione di alloggi e locali
commerciali autofinanziati dal soggetto attuatore che, a sostegno dell’obiettivo di raggiungere
un più ampio mix sociale, li ha finalizzati alla vendita o alla locazione a libero mercato. I progetti
inerenti la gestione degli interventi ammessi, sono di tipo solidale, con forme di intervento modellate a livello individuale in relazione alla vulnerabilità sociale del nucleo familiare. È inoltre
prevista l’attivazione di reti articolate di collaborazione che vedranno impegnati soggetti diversi
dai servizi sociali comunali.
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6.
Evoluzione normativa recente
in materia di Edilizia Sociale
6.1 Le tradizionali politiche abitative e i nuovi orientamenti
Il sistema dell’Edilizia Residenziale Sociale ha come finalità quella di soddisfare
il diritto all’abitazione, anche con nuovi modelli di finanziamento, e con attori che
gestiscano le politiche abitative secondo criteri e modalità innovative rispetto a
quelle tradizionalmente utilizzate.
Gli interventi devono essere finalizzati ad incrementare in maniera consistente,
sia lo stock di alloggi disponibili sul mercato della locazione a canone agevolato,
sia lo stock di alloggi in proprietà per particolari categorie sociali, sia lo stock di
alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Quando si parla di Edilizia Residenziale Sociale (ERS) si parla di qualcosa di
diverso dall’Edilizia Residenziale Pubblica e si vuole comprendere le numerose
variegate esperienze promosse dai Comuni che hanno sperimentato nuove procedure per sostenere l’offerta di alloggi in affitto. I punti di maggiore divergenza, rispetto alle tradizionali politiche abitative che hanno preso il via con la legge 167/62
e riformate con la legge 865/71, sono il venir meno dello strumento dell’esproprio
– sostituito da modalità di perequazione urbanistica (aree pubbliche disponibili
per la trasformazione) –, del modello dei quartieri ERP – la tendenza dell’ERS
è quella di inserirsi come componente all’interno di trasformazioni urbanistiche
non specializzate –, degli alloggi in affitto a canone sociale – si propone una vasta gamma di articolazione del canone –, della natura prevalentemente pubblica
dell’investimento – si cercano di coinvolgere risorse private.
A questo proposito, le più recenti esperienze di edilizia sociale in Italia sono
nate dalle opportunità generate dalle nuove forme di rapporto pubblico-privato
attraverso soluzioni tipo, l’offerta di suoli o di diritti urbanistici pubblici, l’impegno
del Comune come garante nei confronti degli affittuari, il carattere misto degli
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interventi con la possibilità di realizzare una quota di alloggi per la vendita ad
integrazione dell’intervento di alloggi sociali in locazione.
Edilizia Sovvenzionata
Finanziamento: esclusivamente o prevalentemente pubblico e varia da un massimo pari al
100% ad un minimo pari al 60%.
Operatori: IACP/Aziende casa o Comuni.
Modalità di selezione: bandi regionali riservati ad operatori specifici (pubblici).
Obbligo di servizio:
- alloggi in locazione permanente (salvo leggi specifiche che autorizzino la vendita);
- canoni sociali definiti dalle Regioni (> 100 euro/mese media nazionale);
- patrimonio non disponibile;
- assegnazioni gestite dai Comuni.
Edilizia Agevolata
Finanziamento: pubblico che può arrivare ad un massimo del 50%.
Operatori: IACP, Cooperative, imprese private, fondazioni.
Modalità di selezione: bandi regionali (concorrenza sulla base della qualità del progetto e della
disponibilità dell’area).
Obbligo di servizio:
- alloggi in locazione o in vendita a prezzi convenzionati con il Comune (inferiori al mercato
regolamentato);
- tetti di reddito degli utenti definiti da Regione o Comune.
Edilizia Convenzionata
Aiuto: area in concessione 99 anni e riduzione su oneri concessi.
Operatori: imprese private.
Obbligo di servizio: canoni di affitto o prezzi di vendita convenzionati con il Comune.
Molto interesse suscitano, nelle Amministrazioni Comunali, i programmi in grado di attrarre capacità finanziarie e gestionali private che, congruamente remunerate, realizzino abitazioni in locazione a canoni calmierati.
Va detto che la più recente normativa esprime, tra l’altro, la volontà di promuovere la formazione di nuovi soggetti imprenditoriali interessati alla remunerazione
dell’investimento ma con rientri prolungati nel tempo, costituiti da canoni e da
misure compensative fino al conseguimento di un “ragionevole utile”.
Se, come abbiamo cercato di evidenziare, sono diverse le modalità di produzione
di edilizia sociale rispetto alla tradizionale edilizia pubblica, sono simili le finalità.
Ricordiamo, infatti, che gli interventi di “edilizia residenziale pubblica” consistono
complessivamente nell’acquisto, nella realizzazione e nel recupero di alloggi con
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6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia Sociale | 151
risorse integralmente o parzialmente pubbliche, da assegnare in locazione, in godimento o in proprietà. Si parla di edilizia sovvenzionata quando gli interventi sono
attuati da enti pubblici e sono diretti alla costruzione o al recupero. Si definisce edilizia agevolata quella realizzata dai privati e dalle cooperative edilizie che fruiscono
di credito agevolato, o di contributi in conto capitale e di esenzioni fiscali. L’edilizia
convenzionata, infine, comporta la stipulazione di accordi con i Comuni volti ad
assicurare varie misure di favore per la realizzazione di abitazioni. Gli accordi sono
regolati tramite convenzione, stipulata dai soggetti attuatori con il Comune sede
dell’intervento che, tra l’altro, deve prevedere le caratteristiche tipologiche degli
alloggi, il prezzo di cessione, il valore massimo dei canoni di locazione.
Rispetto al passato è però necessaria una precisazione.
L’Edilizia Residenziale Sociale si distingue dall’Edilizia Residenziale Pubblica
perché, non si basa necessariamente sull’esproprio delle aree, bensì su aree acquisite consensualmente attraverso la perequazione, ovvero aree già pubbliche
disponibili per la trasformazione urbanistica, ed è finalizzata a produrre alloggi
in affitto, non solo a canone sociale, ma su una vasta gamma di articolazioni
del canone e, cerca di coinvolgere risorse private nell’investimento immobiliare
remunerato con i rendimenti da affitto, sostenendo la nascita di nuovi soggetti
economici ed etici.
In sintesi, rispetto al passato, l’edilizia sociale comprende l’edilizia sovvenzionata e la cooperazione a proprietà indivisa così come l’edilizia convenzionata ed
agevolata orientata alla vendita, anche se in parte minoritaria, e si apre a nuovi
modelli di cooperazione pubblico/privato.
6.2 L’introduzione, nell’ordinamento italiano,
della definizione di Alloggio Sociale
La necessità di definire il settore dell’Edilizia Residenziale Sociale origina dalla
disciplina comunitaria. Infatti, essendo l’edilizia un settore produttivo, per consentire che esso possa usufruire di sovvenzioni pubbliche con finalità sociali, è
necessario che venga delimitato giuridicamente il campo dell’edilizia residenziale
sociale. A questo proposito, al fine di ottemperare a quanto previsto in materia
di aiuti di Stato a favore degli alloggi sociali (decisione 2005/842/CE, della Commissione europea, del 28 novembre 2005), la legge 9/2007 ha affidato al Ministro
delle infrastrutture, di concerto con i Ministri della solidarietà sociale, delle politiche per la famiglia, per le politiche giovanili e le attività sportive e d’intesa con la
Conferenza Stato-Regioni, il compito di definire le caratteristiche e i requisiti degli
alloggi sociali esenti dall’obbligo di notifica degli aiuti di Stato.
Il 22 aprile del 2008, con Decreto Ministeriale, è stato definito l’alloggio sociale,
le sue caratteristiche e i requisiti per accedervi. Di seguito presentiamo in sintesi il
contenuto del decreto.
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•
Definizione di sistema di edilizia residenziale sociale
(art. 1, comma 2) – L’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie, di cui l’alloggio sociale è un elemento essenziale.
• Definizione di servizio di edilizia residenziale sociale
(art. 1, comma 4) – Servizio erogato da operatori pubblici e privati per l’offerta di
alloggi in locazione (priorità delle risorse), ma anche per il sostegno all’accesso
alla proprietà della casa, che persegue l’integrazione di diverse fasce sociali e
concorre al miglioramento delle condizioni di vita dei destinatari.
• Definizione di Alloggio sociale
- L’alloggio sociale (art. 1, comma 2) è l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente (gli operatori pubblici sono individuati
come soggetti erogatori del servizio di edilizia sociale in locazione permanente
sulla base delle vigenti normative; art.2 comma 4);
- L’alloggio sociale (art. 1, comma 3) è l’alloggio realizzato o recuperato da
operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche
– quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree od immobili, fondi di garanzia,
agevolazioni di tipo urbanistico – destinato alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà (operatori pubblici e privati selezionati – mediante procedimento di evidenza pubblica per la realizzazione degli
alloggi destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla
proprietà; art. 2, comma 4).
- L’alloggio sociale (art. 1, comma 5) è da considerarsi servizio di interesse
economico generale (ciò implica che esso costituisce standard urbanistico aggiuntivo25 da assicurare mediante cessione gratuita di aree o di alloggi, sulla
base e con le modalità stabilite dalle normative regionali).
- L’alloggio sociale (art. 2 comma7) deve essere adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate
agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457. L’alloggio sociale deve essere
costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico,
utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative. Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani
abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare – e
comunque non superiore a cinque – oltre ai vani accessori quali bagno e cucina.
25 All’articolo 1 comma 258 della legge 244/2007 si legge: “Fino alla definizione della riforma organica del governo del territorio, in aggiunta alle aree necessarie per le superfici minime di spazi pubblici
o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi di cui al decreto del Ministro dei lavori
pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e alle relative leggi regionali, negli strumenti urbanistici sono definiti
ambiti la cui trasformazione è subordinata alla cessione gratuita da parte dei proprietari, singoli o in
forma consortile, di aree o immobili da destinare a edilizia residenziale sociale, in rapporto al fabbisogno locale e in relazione all’entità e al valore della trasformazione. In tali ambiti è possibile prevedere,
inoltre, l’eventuale fornitura di alloggi a canone calmierato, concordato e sociale”.
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Accesso agli alloggi sociali e livello dei canoni
(art. 2, comma 1) – Le Regioni, in concertazione con le Anci regionali, definiscono i requisiti per l’accesso e la permanenza nell’alloggio sociale e il livello dei
canoni.
• Canone di locazione per gli affittuari
(art. 2, comma 2) – Il canone è definito in relazione alle diverse capacità economiche degli aventi diritto, alla composizione del nucleo familiare e alle caratteristiche dell’alloggio. Con riferimento all’alloggio sociale di cui all’ art. 1, comma
3, il canone di locazione dell’alloggio sociale non può superare quello derivante
dai valori risultanti dagli accordi locali (legge 9 dicembre 1998, n. 431, e successive modificazioni ed integrazioni) ovvero, qualora non aggiornati, il valore
determinato ai sensi dell’art. 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350,
e può essere articolato in relazione alla diversa capacità economica degli aventi
diritto, alla composizione del nucleo familiare e alle caratteristiche dell’alloggio.
• Canone di locazione per gli operatori/gestori
(art. 2, comma 2) – Il canone deve comunque coprire i costi fiscali, di gestione e
di manutenzione ordinaria del patrimonio tenuto conto, altresì, della funzione
sociale dell’alloggio, come definito dal presente decreto.
• Canone di locazione per i promotori
(art. 2, comma 4) – Nel caso di promotori pubblici individuati come soggetti
erogatori del servizio di edilizia sociale in locazione permanente e di operatori
pubblici e privati selezionati mediante procedimento di evidenza pubblica per
la realizzazione degli alloggi in locazione temporanea per almeno otto anni ed
anche alla proprietà, spetta una compensazione.
• La misura della compensazione
(art. 2, comma 4) – La compensazione è costituita dal canone di locazione e dalle
eventuali diverse misure stabilite dallo Stato, dalle Regioni e Province autonome
e dagli Enti Locali. Tale compensazione non può eccedere quanto necessario per
coprire i costi derivanti dagli adempimenti degli obblighi del servizio nonché
un eventuale ragionevole utile. In relazione a particolari programmi d’intervento,
gli enti locali possono stabilire specifici canoni, criteri di accesso e permanenza,
assumendo a proprio totale carico i costi delle compensazioni spettanti agli operatori, da coprire anche attraverso valorizzazioni premiali di tipo urbanistico (art. 2,
comma 6).
• Accesso alla proprietà
(art. 2, comma 5) – Le Regioni, in concertazione con le Anci regionali, fissano
i requisiti per beneficiare delle agevolazioni per l’accesso alla proprietà e stabiliscono modalità, criteri per la determinazione del prezzo di vendita, stabilito
nella convenzione con il Comune, per il trasferimento dei benefici agli acquirenti, anche successivi al primo, tenuto conto dei diversi sussidi accordati per
l’acquisto, la costruzione o il recupero.
•
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Nella definizione di alloggio sociale vanno comprese le «residenze d’interesse
generale destinate alla locazione». Si tratta di fabbricati situati nei Comuni ad alta
tensione abitativa composti da case di abitazione non di lusso sulle quali grava
un vincolo di locazione ad uso abitativo per un periodo non inferiore a 25 anni
(articolo 2, comma 285, della legge del 24 dicembre 2007 n. 244, Legge Finanziaria
2008).
Le residenze d’interesse generale, che concorrono ad incrementare il patrimonio
immobiliare destinato alla locazione di edilizia abitativa a canone sostenibile, sono
state oggetto di un apposito decreto del Ministro delle infrastrutture, del 26 marzo
2008, con cui è stato adottato il “Programma di riqualificazione urbana per alloggi a canone sostenibile”, che prevede il recupero o la realizzazione di alloggi di
edilizia residenziale sociale – mediante iniziative poste in essere sia da operatori
pubblici che da operatori privati – da destinare, oltre che alle fasce sociali che possono accedere al sistema dell’edilizia residenziale pubblica, anche alle categorie di
cittadini che, pur escluse dall’accesso all’edilizia residenziale pubblica, si trovano
comunque in condizioni di disagio abitativo.
Tale decreto è stato emanato a seguito dell’annullamento, da parte del Tar del
Lazio, del decreto concernente il «Completamento del programma innovativo in
ambito urbano Contratti di quartiere II». Le risorse non utilizzate sono state fatte
convergere in questo nuovo programma che prevede:
• il recupero o la realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale mediante
iniziative attivate sia da operatori pubblici (Comuni ed ex Iacp comunque denominati) che da operatori privati (imprese, cooperative, fondazioni, ecc.), destinando una quota non inferiore al 50% del costo complessivo di ciascuna proposta;
• l’incremento della dotazione infrastrutturale dei quartieri degradati mediante la
realizzazione di urbanizzazioni secondarie a servizio delle unità abitative, da realizzare o recuperare;
• gli alloggi realizzati o recuperati da operatori privati andranno locati a canone
agevolato, che dovrà risultare non superiore al 70% del canone concordato e comunque non inferiore al canone di edilizia pubblica, vigente in ciascuna regione
e provincia autonoma, per una durata non inferiore a 25 anni;
• gli alloggi da realizzare o da recuperare devono raggiungere un comportamento
prestazionale, in termini di rendimento energetico, superiore almeno del 30% di
quello previsto dalla vigente normativa.
In sintesi, la risposta data dal legislatore alla richiesta espressa dalla disciplina
comunitaria inserisce importanti innovazioni nelle modalità attuative della tradizionale politica abitativa italiana: il servizio abitativo, incluso nella categoria di
“alloggio sociale”, dà una risposta articolata in rapporto ai diversi tipi di domanda;
per il promotore privato, scelto con procedura di evidenza pubblica, sono previste
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forme di compensazione per il conseguimento del profitto, anche attraverso valorizzazioni premiali di tipo urbanistico; la disponibilità di aree per l’edilizia sociale è
resa possibile assimilando l’alloggio sociale a standard urbanistico aggiuntivo.
Da segnalare come, nel recente Piano Nazionale di Edilizia Abitativa, introdotto
dalla legge 133/08 (legge di conversione del decreto 112/08 recante Disposizioni
urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione
della finanza pubblica e la perequazione tributaria) e attuato dal decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 16 luglio 2009, si parla di Alloggi sociali (così come
definiti dal decreto del 22 aprile 2008) all’articolo 11 comma 2, Sistema integrato
di fondi immobiliari, che cita: “I fondi immobiliari di cui al comma 1 dovranno essere
dedicati allo sviluppo di una rete di fondi o altri strumenti finanziari che contribuiscano
ad incrementare la dotazione di alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle
infrastrutture di concerto con i Ministri della solidarietà sociale, delle politiche per la famiglia, e per le politiche giovanili e le attività sportive del 22 aprile 2008 pubblicato nella
Gazzetta Ufficiale del 24 giugno 2008, n.146”.
6.3 Il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa (decreto del
Presidente del Consiglio dei Ministri del 16 luglio 2009)
Nel luglio del 2009 è stato emanato il Decreto del Presidente del Consiglio dei
Ministri che approva il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa, in attuazione dell’articolo 11 del decreto-legge del 25 giugno 2008 n.112, convertito con modificazioni
dalla legge n.133 del 6 agosto del 2008.
La finalità del Piano è quella di garantire, su tutto il territorio nazionale, i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo per il pieno sviluppo della persona umana.
A questo scopo vengono promossi interventi di realizzazione, acquisizione o
recupero di alloggi che saranno offerti in locazione a canone sostenibile, anche
trasformabile in riscatto; alloggi locati per una durata superiore a 25 anni; alloggi
di edilizia residenziale pubblica a canone sociale; alloggi sociali in locazione permanente, in locazione temporanea e in proprietà.
Gli strumenti messi a disposizione per il conseguimento dello scopo di cui sopra sono quelli dei fondi immobiliari, delle forme innovative di investimento (a
titolo esemplificativo, ma non esaustivo, sono i fondi di garanzia, le forme di finanziamento in pool, i piani di «risparmio casa» che favoriscano il riscatto a medio
termine degli alloggi anche in collaborazione con istituti bancari), dell’impiego di
risorse finanziarie dello Stato, delle Regioni, delle Province Autonome, degli Enti
Locali e di altri Enti Pubblici (comprese le risorse derivanti da alienazioni), del
project financing, dell’attività delle cooperative di abitazioni, degli interventi già
programmati con il precedente Piano Nazionale (2007).
Sono stati perciò introdotti alcuni dei più recenti strumenti finanziari per dare
soluzione al disagio abitativo, al fine di fronteggiare il problema della scarsità del-
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le risorse pubbliche e della maggiore complessità della domanda di residenzialità, rispetto al recente passato. Tra di essi, la costituzione di riserve fondiarie da
destinare all’edilizia pubblica e all’edilizia sociale coinvolgendo tutti gli operatori
proprietari di aree oggetto di futura trasformazione, così come la promozione di
strumenti finanziari immobiliari innovativi, cosiddetti social housing, quali l’istituzione di fondi immobiliari per la residenza sociale, il ricorso al project financig, alle
società di progetto, alla locazione finanziaria. Il Piano nazionale di edilizia abitativa verte su tre grandi piloni:
1.Sistema Integrato di Fondi Immobiliari;
2.Programma coordinato;
3.Interventi già compresi nel Piano Straordinario di Edilizia Residenziale Pubblica
del 18 dicembre 2007.
1. Sistema Integrato di Fondi Immobiliari (SIFI)
Finalità: il SIFI dovrà promuovere lo sviluppo di una rete di fondi, o di altri strumenti finanziari, che contribuiscano ad incrementare la dotazione di alloggi sociali
sul territorio nazionale, attraverso la mobilitazione di consistenti capitali privati e
pubblici.
Sottoscrittori: investitori istituzionali di lungo termine (Società di investimento
di emanazione bancaria, Fondi chiusi di diritto italiano, Fondi chiusi di diritto estero ed altri operatori internazionali, Finanziarie di partecipazione di emanazione
privata ed industriale, Società di investimento di emanazione pubblica).
Iter: il gruppo di lavoro, istituito presso il Ministero, ha approvato, nel gennaio
del 2010, lo schema di regolamento del Sistema Integrato dei Fondi.
Il 3 giugno del 2010 è stato pubblicato il Bando di gara per l’individuazione,
mediante due distinti lotti, di due SGR che dovranno gestire per 30 anni i Fondi ai
quali attribuire il capitale pubblico di 70 milioni di euro ciascuno. La data di scadenza per la presentazione delle domande è stata fissata al 20 agosto 2010.
Disponibilità finanziarie e modalità di impiego: la dotazione finanziaria prevista dal Piano per questa iniziativa è di 150 milioni di euro, che è stata successivamente ridimensionata a 140 milioni, avendo sottratto 10 milioni per finanziare
altre iniziative26. Le disponibilità del Fondo nazionale vanno investite in quei fondi
locali o, altri strumenti finanziari, che attivano interventi con alto grado di fattibilità e di convenienza economica, in grado di rendere disponibili alloggi da destinare
alla locazione a canone sostenibile in quote significative, anche facendo ricorso
26 Primari istituti di credito e assicurazioni, oltre a casse di previdenza, stanno concordando con il
governo l’impegno a finanziare il fondo dei fondi con ulteriori 1,5 miliardi di euro (per ora solo annunciati) oltre ad 1 miliardo di euro già deliberato dalla Cassa Depositi e Prestiti Investimenti SGR.
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alle opportunità di leva urbanistica consentite dalle normative nazionali e regionali vigenti in materia. Un intervento sarà significativo, e pertanto ammissibile
all’istruttoria del Fondo, se consente la realizzazione di un numero di alloggi sociali superiore a quello che un investimento pubblico di pari valore avrebbe generato
qualora effettuato direttamente mediante corresponsione di un contributo pari al
30% del costo di realizzazione o recupero degli alloggi.
Requisiti del Regolamento di gestione del Fondo nazionale27 (in corsivo sono
riportati, in sintesi, i requisiti essenziali richiesti dallo schema di Regolamento del Fondo
nazionale presentato lo scorso 20 gennaio 2010 dal gruppo di lavoro istituto dal Ministro
delle Infrastrutture, che precisa i dettami contenuti all’articolo 11 comma 4 del Piano
nazionale di edilizia abitativa):
a) dimensione obiettivo pari a 3 miliardi di euro e ammontare minimo del Fondo
di 1 miliardo di euro (il patrimonio potrà essere raggiunto anche mediante emissioni
di quote successive alla prima);
b) durata non inferiore a 25 anni (la durata del Fondo nazionale è fissata in 30 anni
con una proroga massima di tre anni da richiedere alla Banca d’Italia);
c) rendimento obiettivo in linea con quello di strumenti finanziari comparabili
presenti sul mercato (il rendimento obiettivo del fondo nazionale viene indicato nella misura del 2% oltre l’indice dei prezzi al consumo);
d) adeguata diversificazione territoriale degli investimenti (il regolamento del Fondo
nazionale deve contenere i principi sulla cui base verrà garantita un’ampia diffusione
degli investimenti sul territorio nazionale);
e) composizione degli organi del Fondo tale da assicurare un’adeguata rappresentatività agli investitori (il fondo nazionale è istituito dalla SGR il cui Consiglio di
Amministrazione è responsabile dell’attività gestionale. Il Ministero delle Infrastrutture, primo investitore, partecipa alla governance del Fondo. Il Consiglio di Amministrazione potrà avvalersi di un Comitato consultivo);
27 La Regione Lombardia, attraverso una Manifestazione di Interesse, lo scorso novembre, ha avviato una procedura conoscitiva circa possibili idee progettuali presenti sul territorio coerenti con il
quadro nazionale del SIFI.
Può essere interessante passare in rassegna i criteri qualificanti richiesti ai progetti al fine di poterli
ritenere coerenti con l’impianto normativo nazionale: sostenibilità economico finanziaria; dimensione
significativa degli interventi (almeno 100 alloggi); efficace strategia di risposta al fabbisogno abitativo; classificazione del fabbisogno abitativo del Comune in cui l’iniziativa è realizzata; valore aggiunto in termini di
alloggi sociali (dizione allargata che va dal canone sociale alla convenzionata) rispetto al bisogno territoriale
di disponibilità di aree comunali; supporto di partenariato pubblico; integrazione con le politiche pubbliche
locali e con i programmi comunali per edilizia sociale, programmi di riqualificazione trasformazione urbana,
realizzazione di infrastrutture locali strategiche per il territorio nonché piani di valorizzazione del patrimonio
pubblico; apporto di contributi privati; processo di investimento che riduca i rischi di ritardata realizzazione
degli interventi immobiliari; contenuto innovativo dell’iniziativa; contenuto tecnologico dell’iniziativa attraverso l’utilizzo di tecnologie di prodotto e di processo adeguate a obiettivi di sostenibilità ambientale e di
riduzione dei tempi e dei costi di costruzione; replicabilità per la disseminazione a scala regionale; recupero di
quartieri in forte degrado sociale e abitativo; tempistica di attivazione del progetto.
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f) criteri di partecipazione agli investimenti locali, acquisendo partecipazioni di minoranza fino a un limite massimo del 40%, sulla base, fra gli
altri, dei seguenti elementi: f.1) strategia di investimento; f.2) rendimento
obiettivo in linea con quello di strumenti finanziari comparabili presenti
sul mercato; f.3) sostenibilità economico-finanziaria del piano di attività o
previsione di adeguati presidi in tal senso; f.4) onorabilità e professionalità, esperienza dei promotori e delle società di gestione locali; f.5) modalità di diversificazione e mitigazione dei rischi; f.6) dimensione significativa
degli interventi; f.7) durata e modalità di dismissione a scadenza della
partecipazione detenuta dal fondo nazionale; f.8) regole di governo che
consentano al fondo nazionale un efficace monitoraggio e partecipazione
alle procedure d’investimento; f.9) un’efficace strategia di risposta al bisogno abitativo locale attraverso la realizzazione di interventi sostenibili
dal punto di vista economico, sociale, ambientale ed energetico; f.10) l’integrazione con le politiche pubbliche locali, evidenziata dal coordinamento con programmi regionali e comunali per l’edilizia sociale (piani casa
regionali e comunali), programmi di riqualificazione o trasformazione
urbana, realizzazione di infrastrutture locali strategiche per il territorio,
nonché piani di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico; f.11)
l’eventuale apporto di contributi pubblici o privati, ad esempio attivati da
amministrazioni locali, dallo Stato o dall’Unione europea compresi quelli
di cui all’art. 44 del regolamento (CE) n. 1083/2006 del Consiglio dell’11
luglio 2006 sui fondi strutturali e quelli in cui può intervenire il Fondo
Europeo per gli Investimenti; f.12) l’eventuale coinvolgimento di più comunità locali; f.13) un processo di investimento che minimizzi i rischi di
ritardata realizzazione degli interventi immobiliari, anche con riferimento
al loro percorso economico, tecnico e amministrativo di attuazione (gli
investimenti locali dovranno presentare le seguenti caratteristiche: accrescere
la disponibilità di alloggi da destinare all’affitto a canoni più bassi di mercato;
essere orientati verso quegli interventi che non richiedono ulteriore consumo di
nuovo territorio e raggiungono elevate prestazioni di sicurezza, energetiche e
di sostenibilità ambientale. A parità di rendimento “sociale”, economico, urbanistico, dovrebbero essere preferiti gli interventi di recupero-ristrutturaizone e
quelli realizzati su aree destinate alla riqualificazione urbana);
g) previsione della possibilità di investire fino ad un massimo del 10% del proprio ammontare, sottoscritto in iniziative locali, anche in deroga al limite
massimo del 40% sopra indicato, nel rispetto degli altri criteri indicati ed in
particolare del rendimento obiettivo del Fondo nazionale (il Fondo può esercitare tale diritto).
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2. Programma Coordinato
Finalità: le Regioni, d’intesa con gli enti locali interessati, propongono al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, un programma coordinato volto ad incrementare, in risposta alle diverse tipologie di fabbisogno abitativo, il patrimonio
di edilizia residenziale, anche sociale, per le categorie sociali così definite (art.11
comma 2 legge 133/08):
a) nuclei familiari a basso reddito, anche monoparentali o monoreddito;
b) giovani coppie a basso reddito28;
c) anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate;
d) studenti fuori sede;
e) soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio29;
f) altri soggetti in possesso dei requisiti di cui all’articolo 1 della legge 8 febbraio
2007, n. 930;
28 La delibera del CIPE dell’8 maggio 2009 ha richiesto al Ministero di formulare una proposta volta
ad individuare un parametro omogeneo tra le Regioni per l’accesso al beneficio abitativo da parte
dei nuclei familiari a basso reddito, una soglia di reddito anche per gli studenti fuori sede e per i
soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio, nonché i limiti anagrafici per le giovani coppie e
gli anziani. Per i soggetti sottopoststi a sfratto l’art. 1 della legge 9/2007, sospende le procedure nei
confronti di conduttori con un “reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro”.
Per quanto riguarda la categoria degli “anziani” l’art. 1 del decreto-legge 261/2006 ha innalzato,
rispetto a precedenti provvedimenti d’urgenza, il requisito dell’età di cinque anni (da 65 a 70 anni),
mentre con la citata legge 9/2007 si è tornati al requisito dei 65 anni.
29 Può essere utile richiamare i due distinti filoni normativi ai quali è riconducibile la tematica del
blocco degli sfratti:
• il differimento delle esecuzioni di rilascio per immobili abitativi previsto dall’art. 6 della legge n.
431 del 1998, che si applica ai soli contratti regolati dalla legge sull’equo canone e da quella sui patti
in deroga e ai soli comuni ad alta tensione abitativa;
• la sospensione delle esecuzioni di rilascio per immobili abitativi prevista – solo per finita locazione
e non per morosità – per determinate categorie di conduttori dall’art. 80, comma 22, della legge
388/2000. Anche in questo caso, la disposizione di sospensione è comunque limitata agli immobili
ubicati in Comuni ad alta tensione abitativa.
Tutti i decreti-legge adottati nella XIV e XV legislatura vanno collegati al secondo di tali filoni normativi. Da ultimo, nella XVI legislatura, con il decreto-legge 158/2008 si è provveduto alla sospensione
fino al 30 giugno 2009 – poi prorogata al 31 dicembre 2009 dal decreto legge 2009 – delle procedure
esecutive di sfratto limitatamente ai Comuni capoluogo di quattordici aree metropolitane (Torino,
Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Bari Napoli, Palermo, Messina, Catania, Cagliari,
Trieste) e ai Comuni ad alta tensione abitativa con essi confinanti. Il blocco delle procedure esecutive
di sfratto riguarda i conduttori in condizioni di particolare disagio. 30 Art. 1 (Sospensione delle procedure esecutive di rilascio) comma 1, legge 9/2007. Al fine di contenere
il disagio abitativo e di favorire il passaggio da casa a casa per particolari categorie sociali, soggette a procedure esecutive di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso di abitazioni
e residenti nei Comuni capoluoghi di provincia, nei Comuni con essi confinanti con popolazione
superiore a 10.000 abitanti e nei Comuni ad alta tensione abitativa di cui alla delibera CIPE n. 87/03
del 13 novembre 2003, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 40 del 18 febbraio 2004, sono sospese, a
decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge per un periodo di otto mesi, le esecuzioni
dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso di abitazioni, nei con-
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g) immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni nel territorio
nazionale, ovvero da almeno cinque anni nella medesima regione.
La genesi del Programma coordinato: le Regioni, attraverso procedure di evidenza pubblica, promuovono e valutano, ai fini dell’ammissibilità, le proposte di
intervento candidate all’inserimento nel programma coordinato che pervengono
dai soggetti pubblici, dagli ex Iacp comunque denominati, e dai privati interessati.
Se, ai fini dell’ammissibilità, si rende necessario la contestuale definizione o variazione di più atti di programmazione economico-finanziaria e di pianificazione
territoriale di competenza di amministrazioni diverse, la Regione promuove una
apposita Conferenza di Servizi, cui partecipano tutti i soggetti interessati al rilascio
di atti di assenso comunque denominati (art.8).
Successivamente il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti promuove, con
le Regioni ed i Comuni, la sottoscrizione di appositi Accordi di Programma (in
alternativa si può ricorrere alle procedure previste dal codice degli appalti) al fine
di concentrare gli interventi, attraverso la realizzazione di programmi integrati
di promozione di edilizia residenziale anche sociale e di riqualificazione urbana,
caratterizzati da elevati livelli di vivibilità, salubrità, sicurezza e sostenibilità ambientale ed energetica, anche attraverso la risoluzione di problemi di mobilità, promuovendo e valorizzando la partecipazione di soggetti pubblici e privati (art. 4).
Gli interventi oggetti degli accordi, saranno selezionati secondo i seguenti
criteri (art.9):
a) soddisfacimento del fabbisogno abitativo riferito ai soggetti di cui all’art.11
comma 2 legge 133/08;
b) apporto di risorse aggiuntive, con particolare riferimento a quelle di provenienza privata;
c) incidenza del numero di alloggi a canone sociale e sostenibile in rapporto al
totale degli alloggi;
d) fattibilità urbanistica e rapida cantierabilità;
e) perseguimento di livelli elevati di efficienza energetica e sostenibilità ambientale secondo le migliori tecnologie disponibili;
f) provvedimenti mirati alla riduzione del prelievo fiscale o degli oneri di costruzione di pertinenza comunale.
Ripartizione delle risorse: nel Piano possono essere ammessi interventi che
non richiedono risorse pubbliche, per i quali continuano a valere le procedure e le
agevolazioni previste (Conferenze di Servizi e Accordi di Programma) (art.12).
fronti di conduttori con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro, che siano
o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori
di handicap con invalidità superiore al 66 per cento, purché non siano in possesso di altra abitazione
adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza. La sospensione si applica, alle stesse condizioni, anche ai conduttori che abbiano, nel proprio nucleo familiare, figli fiscalmente a carico.
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I programmi coordinati dovranno pervenire al Ministero delle infrastrutture e
dei trasporti entro 180 giorni dall’entrata in vigore del decreto che ripartisce le
risorse residue (il decreto in oggetto è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.
104 del 6 maggio 2010 e ripartisce tra le Regioni euro 377.885.27031; art.9). In caso
di ritardi il Ministero esercita poteri sostituitivi (art.10).
Poiché le risorse finanziarie sono poche è importante trovare il modo di massimizzare gli effetti concentrandoli nel campo dell’edilizia sociale, per realizzare il
più elevato numero di alloggi. L’effetto moltiplicatore che sarà possibile ottenere
sarà tanto maggiore quanto più ampio sarà il ventaglio dei soggetti coinvolti nei
contenuti dell’Accordo di Programma.
A vigilare sull’attuazione del Piano verrà istituito, per decisione del Ministero
delle infrastrutture, il Comitato paritetico per il monitoraggio del Piano nazionale
di edilizia abitativa (art.14).
3. Piano Straordinario di Edilizia Residenziale Pubblica
Si tratta degli interventi, già oggetto del Programma straordinario di ERP, regolarmente inoltrati al Ministero, caratterizzati da immediata fattibilità, ai quali è
stato attribuito un ordine di priorità, ubicati nei Comuni con elevata domanda di
alloggi sociali. L’immediata fattibilità viene accertata dal Ministero, attraverso la
documentazione sullo stato delle procedure tecnico-amministrative di realizzazione di ogni singola opera, che le Regioni dovranno inoltrare entro 30 giorni dall’entrata in vigore del decreto che da attuazione al Piano nazionale di edilizia abitativa.
Le Regioni sono state dotate di una scheda informativa, finalizzata all’acquisizione
di un quadro omogeneo delle comunicazioni effettuate dalle Regioni. La scheda
contiene le seguenti informazioni: fattibilità tecnico-amministrativa; livello di progettazione raggiunto; titoli abilitativi; procedura di affidamento lavori; tempi di
realizzazione previsti; esecuzione dei lavori; impegni giuridici assunti; prezzo di
acquisto; contratto di locazione.
Nel corso del mese di novembre del 2009 si è conclusa la fase di istruttoria dei
progetti finanziabili, a seguito della quale è stata stilata una graduatoria, approvata
con il decreto ministeriale del 18 novembre 2009 e, successivamente, dalla Corte
dei Conti il 4 dicembre 2009 (tav. 6.1). Le risorse disponibili sono complessivamente pari a 197.663.998,83. Il primo anticipo è stato trasferito alle Regioni nel mese
di dicembre 2009 e successive tranche saranno attribuite in relazione allo stato di
avanzamento dei lavori o alla conclusione degli atti di acquisto o di affitto.
Il Ministero stima che questi finanziamenti rendano disponibili 5.088 alloggi,
31 La graduatoria dei fondi erogati vede la Lombardia al primo posto, con 55 milioni di euro. Seguono Campania, Lazio e Piemonte, con finanziamenti oscillanti tra i 41 e i 32 milioni di euro. In fondo
alla graduatoria si collocano, Basilicata, Molise e Valle d’Aosta, quest’ultima con meno di 1 milione
di euro.
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dei quali 4.200 (per 127 milioni di euro) ottenuti attraverso interventi di recupero
e di manutenzione dell’esistente. Le nuove costruzioni si stima ammontino a 500
unità abitative.
Tavola 6.1. Piano Straordinario di Edilizia Residenziale Pubblica del 18 dicembre 2007.
Allegato 1 – Ripartizione della disponibilità di € 197.663.998,83
Regioni e Province
autonome
Coefficiente
(%)
Importo
(in euro)
Piemonte
8,2
Valle d’Aosta
0,4
16.353.389,05
889.081,53
Lombardia
21,3
42.223.714,07
Trento
2,7
5.482.811,66
Bolzano
0,0
0,00
Veneto
10,5
20.828.452,80
Friuli Venezia Giulia
4,3
8.580.991,72
Liguria
5,6
11.115.991,38
Emilia Romagna
9,1
18.138.215,38
Toscana
5,2
10.344.075,17
Umbria
3,3
6.644.241,22
Marche
1,7
3.422.171,52
Lazio
8,5
16.953.640,97
Abruzzo
0,1
233.195,46
Molise
0,9
1.920.894,14
Campania
8,9
17.625.333,22
Puglia
2,0
4.115.610,27
Basilicata
2,4
4.751.037,66
Calabria
0,1
219.499,21
Sicilia
1,1
2.293.400,96
Sardegna
Totale
2,7
5.528.251,43
100,0
197.663.998,83
Fonte: Decreto Ministeriale del 18 novembre 2009. Allegato 1.
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Finalità
Acquisizione e realizzazione
di immobili per l’edilizia
residenziale
Valorizzazione e incremento
dell’offerta di edilizia abitativa in
locazione
Incremento del patrimonio di
edilizia residenziale pubblica
Incremento del patrimonio di
edilizia residenziale pubblica
Incremento del patrimonio
rivolto a soddisfare il
fabbisogno transitorio di
abitazioni
Strumenti
Sistema integrato nazionale e
locale di fondi immobiliari (art.
1, comma 1a)
Strumenti finanziari immobiliari
innovativi, con la partecipazione
di soggetti pubblici e/o privati
(art. 1, comma 1a)
Impiego delle risorse dello Stato,
delle Regioni, delle Province
autonome, degli Enti Locali e
di altri Enti Pubblici, comprese
quelle derivanti dall’alienazione
(art. 1, comma 1b)
Promozione finanziaria, anche
ad iniziativa di privati, di
interventi in project financing
(art. 1, comma 1c)
Agevolazioni riservate a
cooperative edilizie costituite
tra i soggetti destinatari degli
interventi (art. 1, comma 1d)
Il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa in sintesi:
Il decreto del Ministero
Infrastrutture dell’8 marzo 2010
(pubblicato in GU n.104/2010)
destina 377,8 milioni di euro da
ripartire tra le Regioni
Sino all’importo massimo di 150
milioni di euro (art. 2)
Dotazione finanziaria
Contributo statale (art. 5)*.
Le agevolazioni sono di tipo
amministrativo o di durata di
partecipazione
Contributo statale (art. 5)*
Tipo di contributo
Segue
Gli strumenti finanziari
immobiliari innovativi a
titolo esemplificativo, ma
non esaustivo sono: fondi di
garanzia, forme di finanziamento
in pool, piani di «risparmio
casa» che favoriscano il riscatto
a medio termine degli alloggi,
anche in collaborazione con
istituti bancari
Partecipazioni di minoranza,
fino a un limite massimo del
40%, da parte della SGR che
gestirà il Fondo nazionale
Note
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Il DM del 4 dicembre 2009
destina 197.663.998,83 di euro
da ripartire tra le Regioni
Il DM dell’8 marzo 2010
(pubblicato in GU n.104/2010)
destina 377,8 milioni di euro da
ripartire tra le Regioni
Promozione di edilizia
residenziale, anche sociale.
Gli alloggi realizzati o recuperati
andranno locati per una durata
non inferiore a 25 anni,
ad un canone non superiore
a quello concordato (legge
431/98). Nel caso di alloggi in
locazione con patto di promessa
di vendita, la durata della
locazione può essere inferiore
ai 25 anni ma comunque
non inferiore ai 10 anni, e il
canone non superiore a quello
concordato (legge 431/98); art. 6
Interventi finalizzati al recupero
e all’adattamento funzionale di
alloggi di proprietà degli ex Iacp
o dei Comuni, non occupati,
all’acquisto o alla locazione di
alloggi, nonché all’eventuale
costruzione di alloggi, da
destinare prioritariamente a
soggetti sottoposti a procedure
esecutive di rilascio in possesso
dei requisiti.
Dotazione finanziaria
Finalità
Contributo statale (art. 5)*.
Tipo di contributo
Si privilegiano i Comuni dove
la domanda di alloggi sociali
risultante dalle graduatorie e’
più alta.
La disponibilità finanziaria
complessiva era pari ad
543.955.500€ destinata al
programma straordinario di
edilizia residenziale pubblica di
cui all’art. 21 del decreto-legge 1°
ottobre 2007, n. 159, convertito,
con modificazioni, dalla legge 29
novembre 2007, n. 222.
Al termine del periodo di
locazione a canone agevolato gli
alloggi potranno essere alienati
secondo le seguenti modalità:
a) offerta in prelazione agli
inquilini, in forma collettiva;
b) offerta in prelazione agli
inquilini, in forma individuale;
c) cessione degli alloggi
sul mercato, con offerta in
prelazione agli inquilini; d)
offerta al Comune ed agli ex
IACP comunque denominati
(art. 7)
Note
* In relazione a ciascun intervento (escluso quello dei Fondi) l’onere a carico dello Stato non può essere superiore al 30% del costo di realizzazione, acquisizione o recupero degli alloggi che
saranno offerti in locazione a canone sostenibile, anche trasformabile in riscatto, alle categorie individuate dall’art.11 comma 2 legge 133/08. Per gli alloggi locati, ai sensi del comma 1 dell’art.
6, per una durata superiore a 25 anni, l’onere a carico dello Stato non può essere superiore al 50% del predetto costo. Nel caso invece di alloggi di edilizia residenziale pubblica a canone sociale
l’onere a carico dello Stato può essere pari al costo di realizzazione.
Interventi di competenza degli
ex IACP o dei Comuni, già
ricompresi nel Programma
straordinario di edilizia
residenziale pubblica, approvato
con Decreto Ministeriale del
Ministro delle infrastrutture del
18 dicembre 2007, regolarmente
inoltrati al Ministero delle
infrastrutture e dei trasporti,
caratterizzati da immediata
fattibilità (da verificare da parte
del Ministero) (art. 1, comma1f)
Programmi integrati (art. 1,
comma 1e)
Strumenti
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6.4 Nuove opportunità dai fondi FESR
Oltre ai fondi stanziati dallo Stato per fare fronte all’emergenza abitativa si possono programmare anche quote dei fondi FESR da destinare alla riqualificazione e
sostituzione del patrimonio abitativo pubblico.
A questo proposito si cita la recente adozione (seduta dell’8-11 febbraio 2010),
da parte del Parlamento Europeo, di un testo di compromesso negoziato con il
Consiglio, che modifica il regolamento (n.1080/2006) sul Fondo europeo di sviluppo regionale (FESR) al fine di estendere, a tutti gli Stati membri, la possibilità di
ricorrere ai finanziamenti UE per ristrutturare, rinnovare o sostituire le abitazioni
esistenti delle comunità emarginate che vivono nelle zone urbane o rurali. Questa
possibilità era finora riservata ai 12 Stati membri che hanno aderito all’UE nel 2004
e nel 2007.
Gli aiuti, che possono essere destinati a tutte le tipologie di interventi previsti dal
paragrafo 2 dell’articolo 7 del regolamento 1080/2006, per l’edilizia abitativa non
possono superare il 3% della dotazione del FESR destinata ai programmi operativi interessati, ovvero, al 2% della dotazione totale del FESR. Le spese potranno
essere destinate al rinnovo delle parti comuni in alloggi multifamiliari esistenti, al
rinnovo e cambio d’uso di edifici di proprietà di autorità pubbliche o di operatori
senza scopo di lucro, da destinare a famiglie a basso reddito o a persone con esigenze particolari.
Nei “vecchi” Stati membri, gli interventi potranno così comprendere il rinnovo e
la sostituzione degli edifici esistenti, purché in un programma integrato che comprenda azioni, in particolare, nei settori dell’istruzione, della salute, del contesto
sociale, dell’occupazione, della sicurezza e della integrazione.
Il regolamento n. 397 del 6 maggio 2009 aveva già ampliato l’ambito di intervento del FESR al settore dell’edilizia abitativa includendo, tra le spese ammissibili
al finanziamento del fondo, gli investimenti per migliorare l’efficienza energetica
(per questa linea di azione è possibile impiegare fino al 4% dello stanziamento
complessivo del FESR) e l’utilizzo delle energie rinnovabili negli alloggi esistenti.
6.5 L’alloggio sociale e le politiche di sviluppo urbano
Il recente dibattito sul Piano Nazionale di Edilizia Abitativa, e la necessità di
avviare un piano per risolvere l’emergenza abitativa in Italia, hano rilanciato la
discussione sul tema dell’alloggio sociale e le sue interconnessioni con altri temi
di sviluppo urbano: la riqualificazione delle periferie, l’inclusione delle fasce più
deboli della popolazione, l’integrazione degli immigrati nelle aree urbane e la riqualificazione energetica degli edifici pubblici e privati. Un nuovo orientamento,
che è emerso nella prassi, e che si può scorgere anche nelle indicazioni date dal
legislatore in materia di “programma coordinato” da predisporre da parte delle
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Regioni, è l’intreccio tra politiche abitative, integrate nelle politiche urbane, che
confluiscono nelle azioni di riqualificazione urbana, superando così il tradizionale
orientamento settorializzato tipico delle politiche di ERP.
Ad aprire la strada, i Programmi Integrati di Intervento introdotti nell’ordinamento italiano dalla legge 179/92 detta “Ferrarini Botta”. All’articolo 16 i Programmi vengono definiti come “un insieme di interventi coordinati tra di loro, caratterizzati da una pluralità di funzioni e di soggetti attuatori”. Da tempo, infatti, era
maturata l’esigenza di allargare il concetto di “abitazione” al contesto ambientale
in cui è inserita, in modo da evitare la costruzione dei quartieri “ghetto”, che sono
stati spesso fonte di degrado a causa della concentrazione di famiglie toccate da
problemi economici e sociali. Per fronteggiare l’emergenza casa nelle aree metropolitane, era maturata la consapevolezza che la soluzione dovesse essere ricercata nella capacità dei Comuni di varare programmi integrati di riqualificazione urbana,
finanziati con consistenti risorse pubbliche per garantire una quota adeguata di
abitazioni sociali. Poi, con l’esaurimento dei fondi ex-Gescal, vengono a mancare
i finanziamenti per la costruzione di abitazioni sociali. Si apre la stagione dei programmi complessi con l’integrazione delle azioni sul territorio e la negoziazione
tra gli stakeholder.
Ne sono un esempio i Contratti di quartiere, istituiti a cavallo di un processo di
profonda revisione dei meccanismi di finanziamento delle politiche abitative, che
costituiscono un’interessante e innovativa procedura di riqualificazione urbana
«condivisa». Per la prima volta in forma esplicita, risorse del settore residenziale
sono utilizzate per risanare quartieri significativi della città, coniugando iniziative di riqualificazione edilizia con azioni di superamento del degrado sociale. In
questa azione sono chiamati in causa, non solo i tradizionali attori di edilizia residenziale pubblica, ma anche gli abitanti, i soggetti sociali e gli operatori privati
in grado di accompagnare, con interventi aggiuntivi, processi di trasformazione
urbana «partecipata».
Altro esempio sono i cosiddetti “programmi innovativi in ambito urbano” introdotti con la legge 21/2001. All’articolo 4 si legge “Il Ministero dei lavori pubblici
promuove, coordinandolo, con programmi di altre amministrazioni dello Stato già dotati
di autonomi finanziamenti, un programma innovativo in ambito urbano finalizzato prioritariamente ad incrementare, con la partecipazione di investimenti privati, la dotazione
infrastrutturale dei quartieri degradati di comuni e città a più forte disagio abitativo ed
occupazionale e che preveda, al contempo, misure ed interventi per incrementare l’occupazione, per favorire l’integrazione sociale e l’adeguamento dell’offerta abitativa”.
Infine, la politica comunitaria, che è intervenuta affinché le tematiche correlate
allo sviluppo urbano venissero integrate in tutti i programmi regionali e nazionali
sostenuti dai Fondi strutturali e dal Fondo di coesione. In Italia ha preso avvio la
fase attuativa dei programmi integrati urbani finanziati con i fondi POR 20072013. Le risorse sono ingenti e ammontano a 3,3 miliardi di euro nei POR delle
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cinque “Regioni convergenza” (quelle che prevedono la maggior parte dei fondi
europei). Se poi a questi si aggiungono i “piani città” delle altre 16 Regioni, si può
arrivare ad una stima di 5 miliardi di euro per le città e lo sviluppo urbano.
6.6 I Piani Casa regionali
Per rilanciare un settore chiave dell’economia, quale è l’edilizia, il Presidente del
Consiglio ha presentato il 6 marzo del 2009 (a margine di un Consiglio dei Ministri) la proposta di un “Piano Casa” consistente in due progetti: il primo prevede la
possibilità, da parte del singolo cittadino, di effettuare interventi di ampliamento
e/o ricostruzione della propria abitazione; il secondo, riguarda la semplificazione
delle procedure burocratiche inerenti lavori di edilizia.
Sul primo progetto è intervenuto l’Accordo tra Stato e Regioni sottoscritto il 31
marzo del 2009, in base al quale le Regioni si sono impegnate ad approvare proprie leggi in materia urbanistica contenenti eventuali aumenti di volumetria e/o la
possibilità di demolizione e ricostruzione.
La casistica della produzione normativa generata dall’accordo Stato-Regioni risulta essere piuttosto articolata e riconducibile alle seguenti macro-categorie:
• Regioni che si sono limitate a varare norme a sostegno dell’edilizia, così come
previsto dall’Accordo (Veneto, Toscana, Valle d’Aosta, Abruzzo, Liguria e Sicilia);
• Regioni che hanno introdotto nelle leggi attuative di tale Accordo alcune disposizioni volte a favorire e incentivare, mediante il riconoscimento di maggiori
incrementi volumetrici, da un lato interventi di riqualificazione del patrimonio
immobiliare pubblico e, dall’altro lato, la possibilità di incremento dello stesso (Piemonte, Marche, Lombardia, Puglia, Sardegna e bozza legge per la Calabria);
• Regioni che hanno recepito l’Accordo all’interno della nuova norma di “governo
del territorio” che disciplina anche l’ERS (Emilia Romagna, Umbria);
• Regioni che hanno declinato l’Accordo riservando ampio spazio a indirizzi e politiche a sostegno degli interventi di ERS (Lazio, Basilicata, Campania, Molise);
• Regioni che hanno recepito l’Accordo all’interno della nuova normativa sull’edilizia (Friuli Venezia Giulia).
Da un esame della normativa emerge come la nuova politica per l’edilizia residenziale pubblica trovi la propria declinazione in molte delle legislazioni regionali
del cosiddetto “Piano Casa”.
A questo proposito si ricorda che, nell’intesa sottoscritta in data 31 marzo 2009
in sede di Conferenza Stato-Regioni ed Enti Locali, erano stati espressamente e
integralmente confermati gli impegni relativi al sostegno dell’edilizia sociale, assunti nel precedente Accordo firmato tra le parti il 5 marzo 2009. Oltre alle dispo-
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sizioni volte a favorire e incentivare interventi di riqualificazione del patrimonio
immobiliare pubblico, alcune Regioni hanno introdotto vere e proprie norme programmatorie valevoli per l’intero settore degli immobili ERP, nella sua accezione
più ampia di ERS.
Sul secondo progetto il “Piano Casa” prevedeva un decreto legge di semplificazione e un disegno di legge per la delega al Governo della revisione del testo
Unico dell’Edilizia. Nel mese di maggio del 2010 è stato convertito in legge (L. n.
73 del 22/5/2010) il DL 40/2010 che eroga incentivi ai settori industriali in crisi e liberalizza alcuni interventi edilizi, andando a modificare l’articolo 6 del Testo Unico
dell’Edilizia (Dpr 380/2001) relativo alle attività di edilizia libera. Nello specifico di
seguito sono elencati gli interventi che la norma ha esentato dalla presentazione
di un titolo abitativo:
a) gli interventi di manutenzione ordinaria;
b) gli interventi di manutenzione che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;
c) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che
alterino la sagoma dell’edificio;
d) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere
geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
e) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola
e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici
agrari;
f) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad
essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro
un termine non superiore a novanta giorni;
g) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo
svolgimento dell’attività agricola;
h) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta,
che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento
urbanistico comunale;
i) i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a
servizio degli edifici, da realizzare al di fuori delle zone di tipo A;
j) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Presentiamo di seguito, in forma sintetica, le leggi regionali che hanno recepito
l’Accordo sul Piano Casa, indicando il riferimento normativo, gli obiettivi della
norma e, là dove sono previste, le disposizioni in materia di social housing.
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I Piani Casa Regionali
Piano Casa Abruzzo
Riferimento normativo: Legge regionale n. 16 del 19 agosto 2009, Intervento regionale a sostegno del settore edilizio. Successivamente, con la legge regionale 10/2010, sono stati posticipati i
tempi per la presentazione delle istanze da parte dei Comuni, al 31 luglio del 2010.
Obiettivi: la legge della Regione Abruzzo si prefigge l’obiettivo di promuovere le misure per il
rilancio dell’economia e per il sostegno del settore edilizio. Per raggiungere questi obiettivi la
legge disciplina gli interventi straordinari finalizzati al miglioramento della qualità architettonica, energetica ed abitativa, per preservare e riqualificare il patrimonio edilizio esistente nel
rispetto dell’ambiente, dei beni storici culturali e paesaggistici e nel rispetto della normativa
sismica.
Social Housing: non sono previste disposizioni specifiche per il patrimonio ERP o per altre
forme di edilizia residenziale sociale (la normativa della Regione Abruzzo riserva alla materia
dell’edilizia residenziale pubblica un unico articolo che consiste in una norma di interpretazione in materia di alienazione di alloggi Erp).
Piano Casa Basilicata
Riferimento normativo: Legge regionale n. 25 del 7 agosto 2009, Misure urgenti e straordinarie
volte al rilancio dell’economia e alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.
Obiettivi: la legge della Regione Basilicata è volta a promuovere misure per il sostegno al
settore edilizio attraverso interventi straordinari finalizzati a migliorare la qualità abitativa, ad
aumentare la sicurezza del patrimonio edilizio esistente, a favorire il risparmio energetico e a
ridurre il consumo dei suoli attraverso il riuso del patrimonio edilizio esistente. Disciplina gli
interventi straordinari di ampliamento e di demolizione e ricostruzione.
Social Housing: la legge regionale prevede anche disposizioni in materia di edilizia residenziale
sociale. In particolare, l’articolo 4 stabilisce che la Regione, attraverso procedure ad evidenza
pubblica, può promuovere e valutare proposte di programmi integrati di intervento di edilizia
residenziale che prevedano la realizzazione o il recupero di alloggi sociali nella misura non
inferiore al 40% della volumetria destinata alla residenza. Nella selezione dei programmi sarà
data priorità alle proposte che prevedono la riqualificazione urbana e il riuso del patrimonio
edilizio esistente, rispetto alle nuove costruzioni.
Per favorire il coinvolgimento dei privati, la legge regionale prevede, inoltre, che le proposte di
programmi integrati di edilizia residenziale e di riqualificazione urbana possano essere presentati alla Regione dai privati senza ricorso a risorse pubbliche di qualsiasi natura.
Gli interventi di nuova costruzione e di recupero edilizio previsti nei programmi integrati di
edilizia residenziale devono rispettare le norme vigenti per le costruzioni in zone sismiche e
prevedere il miglioramento della prestazione energetica dell’edificio. La legge regionale subor-
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dina, poi, gli interventi di edilizia residenziale sociale all’utilizzo di tecniche costruttive della
bioedilizia nonché di impianti fotovoltaici.
Gli alloggi sociali realizzati o recuperati nell’ambito dei programmi integrati di edilizia residenziale e di riqualificazione urbana, destinati alla locazione permanente e quelli destinati alla
locazione temporanea, per un periodo non inferiore a otto anni, andranno locati ad un canone
non superiore a quello definito nel Decreto del Ministero delle Infrastrutture del 22 aprile del
2008 con il quale è stato introdotto il concetto di alloggio sociale.
Al termine del periodo di locazione gli alloggi potranno essere alienati secondo modalità e
prezzi di cessione, che la Giunta regionale dovrà definire. La realizzazione di alloggi sociali
può essere promossa anche attraverso interventi straordinari di riuso del patrimonio edilizio
esistente.
Piano Casa Provincia di Bolzano
Riferimento normativo: Delibera di giunta n. 1609 del 15 giugno 2009.
Obiettivi: il piano casa della provincia di Bolzano promuove iniziative volte al rilancio dell’economia e per introdurre misure di semplificazione procedurale nell’attività edilizia. L’ampliamento è consentito per edifici esistenti che alla data del 12 gennaio 2005 avevano una cubatura
fuori terra legalmente esistente o concessionata di almeno 300 mc, destinata in misura superiore al 50% a scopo abitativo.
L’ampliamento deve essere destinato interamente per le destinazioni d’uso abitazione o abitazione convenzionata. L’ampliamento non è ammesso in caso di demolizione e ricostruzione.
Social Housing: qualora venga ampliata un’abitazione già convenzionata oppure agevolata
secondo la legge sull’edilizia abitativa agevolata, si applicano all’abitazione ampliata gli stessi obblighi vigenti per l’abitazione esistente in relazione al convenzionamento di cui all’articolo 79 della legge urbanistica provinciale e alla salvaguardia della funzione sociale ai sensi
dell’articolo 62 della legge sull’edilizia abitativa agevolata, compresa la durata di questi vincoli.
Qualora venga realizzata un’abitazione a sé stante, l’ampliamento è soggetto all’obbligo del
convenzionamento ai sensi dell’articolo 79 della legge urbanistica.
Piano Casa Calabria
Riferimento normativo: Legge regionale n. 5 dell’11 febbraio 2010, Attuazione dell’intesa sancita
in data 1 Aprile 2009, tra Stato, Regioni ed Autonomie locali, concernenti misure per il rilancio dell’economia attraverso l’attività edilizia.
Obiettivi: la legge è finalizzata a contrastare la crisi economica e a migliorare, dal punto di vista
energetico e strutturale, il patrimonio residenziale esistente.
Social Housing: sono previste misure volte ad incrementare il patrimonio ERP, avviando un
processo di riqualificazione di aree urbane degradate o esposte a particolari rischi ambientali
e sociali.
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6. Evoluzione normativa cecente in materia di Edilizia
Parte 1.Sociale
I temi | 171
Piano Casa Campania
Riferimento normativo: Legge regionale n.19 del 28 dicembre 2009, Misure urgenti per il rilancio
economico, per la riqualificazione del patrimonio esistente, per la prevenzione del rischio sismico e
per la semplificazione amministrativa.
Obiettivi: a) contrasto della crisi economica e tutela dei livelli occupazionali, attraverso il rilancio delle attività edilizie; b) favorire l’utilizzo di fonti di energia rinnovabile ed al miglioramento strutturale del patrimonio edilizio esistente e del suo sviluppo funzionale nonché alla
prevenzione del rischio sismico e idrogeologico; c) incrementare, in risposta anche ai bisogni
abitativi delle famiglie in condizioni di particolare disagio economico e sociale, il patrimonio
di edilizia residenziale pubblica e privata anche attraverso la riqualificazione di aree urbane
degradate o esposte a particolari rischi ambientali e sociali, assicurando le condizioni di salvaguardia del patrimonio storico, artistico, paesaggistico e culturale; d) abbattimento delle
barriere architettoniche.
Social Housing: possono essere individuati dalle Amministrazioni Comunali, anche su proposta dei proprietari, singoli o riuniti in consorzio, con atto consiliare in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, ambiti la cui trasformazione urbanistica ed edilizia è subordinata alla
cessione da parte dei proprietari, singoli o riuniti in consorzio, e in rapporto al valore della
trasformazione, di aree o immobili da destinare a edilizia residenziale sociale, in aggiunta
alla dotazione minima inderogabile di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde
pubblico o a parcheggi.
In tali ambiti, al fine di favorire la sostituzione edilizia nelle aree urbane da riqualificare, anche
in variante agli strumenti urbanistici vigenti, è consentito l’aumento, entro il limite del 50%,
della volumetria esistente per interventi di demolizione, ricostruzione e ristrutturazione urbanistica degli edifici residenziali pubblici.
Se non sono disponibili aree destinate a edilizia residenziale sociale, le Amministrazioni Comunali, anche in variante agli strumenti urbanistici vigenti, possono individuare gli ambiti
contenenti aree da utilizzare per edilizia residenziale sociale, da destinare prevalentemente a
giovani coppie e nuclei familiari con disagio abitativo.
Gli immobili dismessi, con dimensione di lotto non superiore a quindicimila metri quadrati
alla data di entrata in vigore della presente legge, in deroga agli strumenti urbanistici generali,
sono consentiti interventi di sostituzione edilizia a parità di volumetria esistente, anche con
cambiamento di destinazione d’uso, che prevedano la realizzazione di una quota non inferiore
al 30% per le destinazioni di edilizia sociale.
Piano Casa Emilia Romagna
Riferimento normativo: Legge regionale n. 6 del 6 luglio 2009, Governo e riqualificazione solidale
del territorio.
Obiettivi: il provvedimento – che ridisegna nuove regole urbanistiche per il territorio emilianoromagnolo – raccorda, armonizza e aggiorna due precedenti leggi regionali (la n. 19 del 1998 e
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n. 20 del 2000) e rivede il sistema della tutela e governo del territorio. All’interno del provvedimento, la Regione Emilia-Romagna ha inserito, tra l’altro, il recepimento dell’ “Intesa tra Stato,
Regioni e gli Enti locali”, per individuare misure che contrastino la crisi economica mediante
il riavvio dell’attività edilizia” (siglata il 1° aprile 2009). Su questa parte sono state previste
norme acceleratorie dei processi edilizi, tenendo conto del sistema delle regole e dei processi
di pianificazione in essere.
Social Housing: il testo promuove la riqualificazione solidale del territorio con un’attenzione
particolare al problema abitativo. Ogni intervento previsto nei “programmi di riqualificazione
urbana” dovrà garantire una quota di edilizia residenziale sociale non inferiore al 20%, per
giovani coppie, studenti, portatori di handicap, cittadini stranieri. Inoltre, per abbattere i costi
delle abitazioni, verranno istituiti demani comunali di aree edificabili per edilizia sociale ceduti dai nuovi interventi su aree di espansione. A questo scopo sono previste specifiche risorse
regionali in favore dei Comuni.
In particolare, l’art. 7 bis stabilisce che la pianificazione territoriale e urbanistica concorre alla
realizzazione delle politiche pubbliche per la casa attribuendo al Piano Strutturale Comunale
(PSC) la responsabilità di definire il fabbisogno complessivo di alloggi da destinare ad edilizia
residenziale sociale. In particolare, è stabilita la quota del 20% di alloggi di edilizia residenziale
sociale, riferita al dimensionamento complessivo dei nuovi insediamenti residenziali previsti
dalla pianificazione comunale.
L’art. A-6-ter specifica, poi, le misure di attuazione degli interventi di edilizia residenziale sociale e gli incentivi messi a disposizione per stimolare la realizzazione del fabbisogno complessivo di alloggi di edilizia residenziale sociale. In particolare, si prevede che tali interventi
comportino:
a)la cessione al Comune, a titolo gratuito, di una quota di aree definita dal Piano Operativo
Comunale (POC), pari al 20% delle aree destinate a nuove costruzioni, nel caso di nuovi
insediamenti residenziali. Il POC riconosce alle aree oggetto della cessione una propria
capacità edificatoria, che è utilizzata dal Comune per la realizzazione di alloggi in locazione
permanente. In conformità alle indicazioni del PSC sui fabbisogni di edilizia residenziale
sociale, il POC può altresì prevedere che una quota delle medesime aree sia destinata alla
realizzazione di altre tipologie di interventi di edilizia residenziale sociale;
b)il riconoscimento a favore del Comune di un contributo alla realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale, definito dal POC, nel caso di interventi di riqualificazione nonché
nel caso di nuovi insediamenti ricreativi, ricettivi, direzionali, commerciali, industriali, artigianali e per il commercio all’ingrosso. Il contributo non è dovuto per l’ampliamento in aree
limitrofe agli insediamenti esistenti.
Il comma 2 dell’articolo A-6-ter stabilisce, inoltre, che il Comune può favorire il concorso dei
soggetti privati nella realizzazione dei necessari interventi di edilizia residenziale sociale, attraverso la finalità della finanza di progetto e attraverso il ricorso ad appositi incentivi, permute
ovvero ad altre misure compensative. Nel caso di delocalizzazione di insediamenti produttivi,
il contributo alla realizzazione degli alloggi di edilizia residenziale sociale è soddisfatto con
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l’impegno assunto dal privato interessato a cedere al Comune, in tutto o in parte, gli immobili
sedi delle attività produttive dismesse o da dismettere.
Il Comune, allo scopo di promuovere la realizzazione degli interventi di edilizia residenziale
sociale con il concorso di operatori privati, può conferire agli stessi, in diritto di superficie, le
aree acquisite per la realizzazione di interventi volti al soddisfacimento di alloggi di edilizia
residenziale sociale, secondo criteri di concorrenzialità e trasparenza.
Piano Casa Friuli Venezia Giulia
Riferimento normativo: Legge regionale n. 19 del 11 novembre 2009, Codice regionale dell’edilizia.
Obiettivi: la legge accorpa in modo sistematico tutti gli interventi straordinari previsti dall’Accordo Stato-Regioni in materia di piano casa nell’ambito del più complesso testo di legge
relativo alla normativa nel campo dell’edilizia.
forme di edilizia residenziale sociale (a tale riguardo non può non osservarsi che l’incentivo
alla realizzazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica studiato dal legislatore regionale,
non appare particolarmente significativo dal momento che si risolve in una minore richiesta di
spazi a parcheggio ma non porta vantaggi significativi per un operatore privato).
Piano Casa Lazio
Riferimento normativo: Legge regionale n. 21 dell’11 agosto 2009, Misure straordinarie per il
settore edilizio ed interventi per l’edilizia residenziale sociale.
Obiettivi: la presente legge disciplina: a) misure straordinarie ed urgenti nel settore edilizio,
finalizzate a contrastare la crisi economica ed a favorire l’adeguamento del patrimonio edilizio
esistente alla normativa antisismica, il miglioramento della qualità architettonica e la sostenibilità energetico-ambientale del patrimonio stesso, secondo le tecniche, le disposizioni ed
i principi della bioedilizia; b) misure urgenti per incrementare e sostenere l’offerta di edilizia
residenziale sovvenzionata e sociale; c) modalità di coordinamento e di integrazione delle
misure straordinarie ed urgenti nell’ambito di programmi integrati di riqualificazione urbana,
di promozione dell’edilizia residenziale sociale, di ripristino ambientale e di risparmio energetico; d) lo snellimento delle procedure in materia urbanistica.
Social Housing: per quanto riguarda gli interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale,
la normativa regionale se ne occupa al capo III. In particolare, la legge della Regione Lazio
prevede diverse linee di intervento per rispondere al fabbisogno abitativo. Esse includono i
tradizionali strumenti di sostegno all’affitto e all’acquisto della prima casa, alla realizzazione,
recupero e riqualificazione di aree destinate all’edilizia residenziale sociale. In pratica vengono
ampliate le possibilità di intervento da parte della Regione che non si limiterà più all’edilizia
agevolata (ad esempio le cosiddette zone 167) e all’edilizia sovvenzionata (case popolari), ma
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potrà proporre interventi di edilizia residenziale sociale volti ad aumentare la disponibilità di
alloggi posti in affitto a canone sostenibile o con diritto di riscatto (articolo 15).
Specificamente, con l’articolo 12 la Regione si impegna a promuovere sul proprio territorio
l’edilizia sociale, intesa come disponibilità di alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici o privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche quali esenzioni fiscali, assegnazioni di aree od immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico, destinati alla
locazione permanente a canone sostenibile o a riscatto.
Secondo la legge regionale rientra altresì nell’edilizia residenziale sociale l’albergo sociale,
consistente in una struttura residenziale in grado di fornire una sistemazione alloggiativa temporanea con servizi e spazi comuni.
Nell’offerta di edilizia sociale, la Regione promuoverà altresì il concorso di enti locali, aziende
pubbliche, fondazioni no profit, imprese sociali, banche etiche e altri soggetti senza scopo di
lucro, nonché delle imprese di costruzioni e delle cooperative di abitazione. Nella promozione
di edilizia residenziale sociale la Regione si avvarà altresì delle ATER, per la definizione di tutti
i rapporti funzionali, le prestazioni economiche e finanziarie, soprattutto nelle aree ad alta tensione abitativa e in relazione alle fasce di popolazione più esposte al disagio abitativo.
Analizzando nel dettaglio le diverse linee di intervento per la politica della casa, la legge regionale prevede, innanzitutto, contributi regionali, mutui agevolati e fondi di garanzia per chi
intende acquistare o costruire la prima casa. Sono previste misure analoghe per sostenere
i progetti di autorecupero (articolo 14). I contributi previsti potranno essere richiesti da nuclei familiari con reddito ISEE fino a 40 mila euro. Viene introdotta, inoltre, una quota che
i proprietari delle aree interessate da varianti urbanistiche dovranno cedere ai Comuni nella
misura minima del 20 per cento della superficie fondiaria edificabile. Viene lasciata ai Comuni
la discrezionalità di aumentare tale percentuale ai fini di soddisfare il fabbisogno di edilizia residenziale sociale (articolo 18). Almeno il 50% delle quote di area fondiaria edificabile destinata
all’edilizia residenziale sociale sarà destinato alla realizzazione di interventi di edilizia residenziale sovvenzionata, ovvero case popolari. Il Comune può altresì assegnare, con procedure ad
evidenza pubblica, quota-parte delle aree acquisite, destinandole ad edilizia libera residenziale
destinata ad affitti a canone concordato o alle altre forme stabilite dalle vigenti disposizioni in
materia di edilizia residenziale pubblica e sociale.
I Comuni, poi, avranno la possibilità di aumentare la previsione edificatoria nelle zone già
destinate a edilizia residenziale pubblica, fermo restando il rispetto degli standard urbanistici.
L’eventuale eccedenza di tali standard potrà essere convertita in edilizia sociale.
I Comuni, infine, potranno variare le destinazioni del proprio strumento urbanistico generale
vigente, nel limite massimo del 10% delle destinazioni stesse, nel caso di interventi volti alla
dotazione di edilizia residenziale sociale per le categorie degli anziani in condizioni economiche svantaggiate e degli studenti fuori sede.
Infine, la legge regionale prevede un iter semplificato per il cambio di destinazione d’uso se
questo riguarda immobili ad uso non residenziale di proprietà dell’Ater, in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici vigenti o adottati o ai regolamenti edilizi. L’Ater avrà, poi, la
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possibilità di realizzare alloggi accessibili ai disabili utilizzando il piano terra delle case popolari (articolo 16).
In materia di social housing, va poi notata la lettera dell’articolo 8 della legge regionale, dedicato
ai programmi integrati per il riordino urbano e delle periferie. L’articolo stabilisce, infatti, che
tali programmi possano prevedere interventi di sostituzione edilizia, modifiche di destinazione d’uso di aree e di immobili e l’incremento fino ad un massimo del 40% della volumetria
o superficie demolita, a condizione che la ristrutturazione urbanistica preveda una dotazione
straordinaria degli standard urbanistici e delle opere di urbanizzazione primaria, nonché una
quota destinata ad edilizia residenziale sociale.
Anche le misure straordinarie di sostituzione previste all’articolo 4 hanno implicazioni per
l’edilizia sociale. Il comma 6 stabilisce, infatti, che nei Comuni destinatari del fondo regionale
per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione, l’intervento di sostituzione edilizia, se
volto alla realizzazione di ulteriori unità immobiliari, è subordinato all’obbligo di destinare il
25% delle unità immobiliari aggiuntive alla locazione a canone concordato per un periodo non
inferiore a otto anni.
Infine, la Giunta regionale si impegna ad adottare, entro 90 giorni dall’entrata in vigore della
legge, un regolamento per la disciplina dei criteri di attuazione e gestione degli interventi di
edilizia residenziale sociale, dei requisiti per l’accesso e la permanenza nella stessa, dei criteri per la determinazione del canone sostenibile e dei criteri e delle modalità per l’iscrizione
all’elenco dei gestori dell’edilizia residenziale sociale. La legge regionale definisce, infatti, il
profilo di tali gestori come i soggetti, pubblici e privati, che gestiscono alloggi di edilizia residenziale sociale di proprietà pubblica.
I beneficiari dei finanziamenti regionali per l’edilizia residenziale pubblica, ivi compresa l’edilizia agevolata-convenzionata, devono curare la redazione del fascicolo di fabbricato. L’assenza
dello stesso non consente l’erogazione a saldo del contributo regionale e la conclusione del
procedimento relativo all’intervento finanziato.
Piano Casa Liguria
Riferimento normativo: Legge regionale n. 49 del 3 Novembre 2009, Misure urgenti per il rilancio dell’attività edilizia e per la riqualificazione del patrimonio urbanistico-edilizio.
Obiettivi: la legge disciplina interventi atti a promuovere la riqualificazione funzionale, architettonica e statica degli edifici, anche attraverso l’ampliamento dei volumi esistenti, nel contesto
di un più generale rinnovo del patrimonio edilizio esistente in condizioni di obsolescenza e
degrado, attraverso l’applicazione di nuove tecnologie per la sicurezza antisismica, l’efficienza
energetica e la sostenibilità ambientale degli edifici.
forme di edilizia residenziale sociale.
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Piano Casa Lombardia
Riferimento normativo: Legge regionale n.13 del 16 luglio 2009, Azioni straordinarie per lo sviluppo e la qualificazione del patrimonio edilizio ed urbanistico della Lombardia.
Obiettivi: la legge regionale persegue l’obiettivo di promuovere e sostenere il rilancio edilizio,
così come concordato nell’intesa siglata dalla Conferenza Unificata Stato-Regioni-Enti locali
nel marzo scorso. Specificamente, secondo quanto si legge nell’articolo 1 del provvedimento,
il piano della Regione Lombardia mira a conseguire la massima valorizzazione e utilizzazione del patrimonio urbanistico ed edilizio del territorio, a rispondere ai bisogni abitativi delle
famiglie e al rilancio del comparto economico dell’edilizia. Nel fare ciò, il piano casa si basa
sulla stretta collaborazione con il terzo settore. La legge specifica, infatti, promuove un’azione
straordinaria dei soggetti pubblici e privati.
Social Housing – Articolo 4: Riqualificazione dei quartieri di edilizia residenziale pubblica: il
Piano Casa della Regione Lombardia è primariamente orientato all’ampliamento dell’offerta
di residenziale pubblica.
La legge regionale prevede, infatti, la possibilità di ampliare gli edifici di edilizia residenziale
pubblica o convenzionata, ovvero di realizzare nuove unità residenziali. In particolare, l’articolo 4 attribuisce ai soggetti pubblici proprietari, all’interno di quartieri di ERP esistenti alla
data del 31 marzo 2005, la possibilità di realizzare, anche in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici vigenti, nuova volumetria da destinare a edilizia residenziale pubblica, anche
convenzionata. Il limite massimo dell’ampliamento previsto è fissato al 40% della volumetria
complessiva destinata a edilizia residenziale pubblica esistente nel quartiere. La nuova volumetria può essere ceduta, in tutto o in parte, ad altri operatori che si impegnano a realizzare gli
interventi di edilizia residenziale pubblica o convenzionata. Al fine di autorizzare gli interventi
di ampliamento, la legge regionale identifica specifici requisiti di efficienza energetica. Secondo
una valutazione effettuata dalla Regione in collaborazione con le Aler, le stime degli interventi
sui quartieri di edilizia residenziale pubblica, per i quali è consentito un ampliamento fino al
40% della volumetria esistente, indicano la possibilità di una realizzazione di circa 3000 nuovi
alloggi, per un importo di investimento totale pari a circa 420 milioni di euro corrispondenti a
280 milioni di euro di cofinanziamento pubblico. Al fine di ridurre finanziariamente il relativo
onere la Regione ipotizza il recupero di quote parti dei proventi derivanti dalla vendita degli
alloggi in “convenzionata” ovvero l’attivazione di fondi immobiliari integrati.
Piano Casa Marche
Riferimento normativo: Legge regionale n. 22 dell’ 8 ottobre 2009, Interventi della Regione per
il riavvio delle attività edilizie al fine di fronteggiare la crisi economica, difendere lóccupazione,
migliorare la sicurezza degli edifici e promuovere tecniche di edilizia sostenibile.
Obiettivi: come esplicitato nel titolo della legge, la normativa regionale prevede una serie di
interventi per il riavvio delle attività edilizie al fine di fronteggiare la crisi economica, difendere
l’occupazione, migliorare la sicurezza degli edifici e promuovere tecniche di edilizia sostenibile.
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Social Housing: l’articolo 3 della legge regionale disciplina gli interventi sulle opere pubbliche
e sul patrimonio immobiliare della Regione, degli enti locali e degli ERAP. Specificamente si
prevede che gli interventi di ampliamento e di sostituzione sono consentiti anche per gli edifici
destinati a opere pubbliche o di pubblica utilità, compresi gli edifici di edilizia residenziale
pubblica, nonché per gli immobili di proprietà della Regione, degli enti locali e delle aziende del
servizio sanitario regionale inseriti nel piano delle alienazioni e valorizzazioni.
Questa tipologia di interventi deve in ogni caso prevedere il miglioramento dell’efficienza
energetica e l’utilizzazione di fonti energetiche rinnovabili, nonché il miglioramento o l’adeguamento della sicurezza antisismica degli edifici. Il comma 4 dell’articolo 3 consente, poi,
previo accordo di programma tra gli ERAP ed i Comuni interessati, la possibilità di effettuare
interventi di demolizione anche integrale e ricostruzione di immobili di edilizia residenziale
pubblica di proprietà degli ERAP o dei Comuni, con eventuale ampliamento nel limite del 50%
della volumetria esistente.
Piano Casa Molise
Riferimento normativo: Legge regionale 11 dicembre 2009, n. 30, Intervento regionale straordinario volto a rilanciare il settore edilizio, a promuovere le tecniche di bioedilizia e l’utilizzo di fonti
di energia alternative e rinnovabili, nonché a sostenere l’edilizia sociale da destinare alle categorie
svantaggiate e l’edilizia scolastica.
Obiettivi: la Regione promuove misure straordinarie per il sostegno del settore edilizio, attraverso interventi finalizzati al miglioramento della qualità abitativa, per preservare, mantenere,
ricostruire e rivitalizzare il patrimonio edilizio esistente, promuovere l’edilizia economica per
le giovani coppie e le categorie svantaggiate e meno abbienti e l’edilizia scolastica nonché
per migliorare le caratteristiche architettoniche, energetiche, tecnologiche e di sicurezza dei
fabbricati.
Social Housing: nei Comuni sprovvisti di aree libere destinate all’edilizia economica o convenzionata o agevolata o che non ne dispongano in misura sufficiente, in via straordinaria è
consentita la presentazione, da parte di imprese, di consorzi o di privati riuniti in cooperativa,
di programmi costruttivi di nuove abitazioni, da destinare alle giovani coppie ed alle categorie
sociali disagiate (cd. edilizia sociale). I programmi costruttivi sono localizzati, oltre che nelle
zone destinate a servizi, anche nelle zone agricole, ricomprese nei singoli territori comunali
e vicine alle zone residenziali esistenti e saranno valutati ed approvati con la procedura del
programma integrato di intervento.
Sono inoltre previsti incrementi premiali di volumetria nel caso di interventi per studentati.
Inoltre, tutti gli interventi di edilizia pubblica devono prevedere il risparmio idrico, con il rispetto di salvaguardia igienico-sanitario
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Piano Casa Piemonte
Riferimento normativo: Legge regionale 9 luglio 2009, Snellimento delle procedure in materia di
edilizia ed urbanistica (Piano Casa).
Obiettivi: obiettivo della legge regionale è quello di sostenere il rilancio dell’economia attraverso gli interventi edilizi, favorendo la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente dal punto
di vista della qualità architettonica e dell’efficienza energetica, nonché migliorando la sicurezza
delle strutture e l’accessibilità degli edifici.
Social Housing: Articolo 3 – Interventi di ampliamento in deroga: negli edifici esistenti di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata sono consentiti interventi di ampliamento nel limite
del 20% della volumetria esistente volti al miglioramento della qualità architettonica e ambientale, della sicurezza delle strutture e dell’accessibilità degli edifici attraverso l’eliminazione delle barriere architettoniche, anche in deroga alle previsioni quantitative degli strumenti
urbanistici, vigenti o adottati, e ai regolamenti edilizi, a condizione che, fermo restando il
rispetto delle disposizioni regionali in materia di rendimento energetico nell’edilizia, per la
realizzazione si utilizzino tecnologie per il raggiungimento di una qualità ambientale ed energetica degli interi edifici.
Piano Casa Puglia
Riferimento normativo: Legge regionale n. 14 del 30 luglio 2009, Misure straordinarie e urgenti
a sostegno dell’attività edilizia e per il miglioramento della qualità del patrimonio edilizio residenziale.
Obiettivi: la legge regionale è finalizzata al rilancio dell’economia attraverso gli interventi edilizi, favorendo la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente dal punto di vista della qualità
architettonica e dell’efficienza energetica, nonché migliorando la sicurezza delle strutture e
l’accessibilità degli edifici, approva le disposizioni di cui alla presente legge. In quest’ottica,
la legge disciplina l’esecuzione di interventi di ampliamento e di demolizione e ricostruzione,
anche in deroga alla pianificazione urbanistica locale.
Social Housing: le disposizioni sull’edilizia residenziale pubblica sono contenute nell’articolo
7-bis recante il titolo ’Interventi di riqualificazione edilizia attraverso la delocalizzazione delle
volumetrie’. Il comma 1 dell’articolo stabilisce che i Comuni possono individuare edifici, anche
con destinazione non residenziale, legittimamente realizzati o per i quali sia stata rilasciata sanatoria edilizia, da rimuovere in quanto contrastanti, per dimensione, tipologia o localizzazione, con il contesto paesaggistico, urbanistico e architettonico circostante. A tal fine, i Comuni
possono approvare piani urbanistici esecutivi che prevedono la demolizione e ricostruzione in
area o aree diverse, individuate anche attraverso meccanismi perequativi. Per incentivare questa tipologia di interventi, il piano urbanistico esecutivo può prevedere, come misura premiale,
il riconoscimento di una volumetria supplementare nel limite massimo del 35% di quella preesistente, purché vengano rispettate le condizioni elencate nella legge regionale. Le condizioni
per l’ottenimento della misura premiale sono semplificate qualora gli interventi di demolizione
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e ricostruzione siano promossi da comuni o istituti autonomi case popolari (IACP).
Il limite massimo della misura premiale è innalzato al 45% della volumetria preesistente qualora l’intervento di demolizione o di ricostruzione sia contemplato in un programma integrato
di rigenerazione urbana o, nell’ipotesi di interventi su immobili residenziali, qualora gli edifici
ricostruiti siano destinati, per una quota minima pari al 20% della loro volumetria ad edilizia
residenziale sociale
Piano Casa Sardegna
Riferimento normativo: Legge regionale n. 4 del 23 Ottobre 2009, Disposizioni straordinarie per
il sostegno dell’economia mediante il rilancio del settore edilizio e per la promozione di interventi e
programmi di valenza strategica per lo sviluppo.
Obiettivi: la legge regionale mira a favorire gli interventi diretti alla riqualificazione ed al miglioramento della qualità architettonica e abitativa, della sicurezza strutturale, della compatibilità
paesaggistica e dell’efficienza energetica del patrimonio edilizio esistente nel territorio regionale, anche attraverso la semplificazione delle procedure.
Social Housing: l’articolo 6 della legge regionale non contiene una previsione di dettaglio con
riferimento agli immobili ERP ma stabilisce che, al fine di una riqualificazione del patrimonio
immobiliare di proprietà pubblica, è ammesso un incremento del 20% della volumetria esistente, anche in deroga agli indici massimi di edificabilità previsti dagli strumenti urbanistici
vigenti. L’incentivazione aumenta fino a un massimo del 30% qualora l’intervento riguardi
immobili pubblici non in uso per carenze funzionali e strutturali e sia volto a recuperarne l’utilizzo migliorando sia la qualità architettonica sia la sicurezza e l’accessibilità dei fabbricati.
Sebbene, come detto, la norma regionale consenta di procedere in deroga ai parametri ediliziourbansitici vigenti nel territorio comunale, viene stabilito un limite di esclusione della disciplina per quegli edifici che si trovano nella fascia di 300 metri dalla battigia (ridotta a 150 metri
per le isole minori), salvo che gli interventi consistano nella demolizione dei volumi incongrui
e successivo trasferimento, in questo caso con relativo incremento, oltre la fascia medesima.
Piano Casa Sicilia
Riferimento normativo: Legge regionale n. 6 del 23 Marzo 2010, Norme per il sostegno dell’attività edilizia e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente (Piano Casa).
Obiettivi: la proposta di Legge propone di promuovere interventi edilizi per migliorare la qualità abitativa e favorire la diffusione di soluzioni tecnologiche ecosostenibili, nonché la riduzione
del rischio sismico ed idrogeologico.
4-11-2010 15:15:10
Piano Casa Toscana
Riferimento normativo: Legge regionale n. 24 dell’8 maggio 2009, Misure urgenti e straordinarie
volte al rilancio dell’economia e alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.
Obiettivi: la legge della Regione Toscana mira a rilanciare l’economia e a rispondere alle esigenze abitative delle famiglie attraverso la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.
La legge toscana, che di fatto si applica solo fuori dai grandi centri abitati, è una tra le più
restrittive tra quelle regionali finora adottate perché richiede interventi di risparmio ed efficienza energetica piuttosto onerosi. La legge, infatti, persegue l’obiettivo di favorire gli interventi
edilizi diretti a migliorare la qualità architettonica, la sicurezza, la compatibilità ambientale,
l’efficienza energetica degli edifici e la fruibilità degli spazi per le persone disabili. Nel caso di
interventi di demolizione, invece, la legge prescrive consumi energetici del 50% più bassi di
quelli tollerati per le nuove costruzioni.
Piano Casa Umbria
Riferimento normativo: Legge regionale n. 13 del 26 giugno 2009, Norme per il governo del territorio e la pianificazione e per il rilancio dell’economia attraverso la riqualificazione del patrimonio
edilizio esistente.
Obiettivi: la legge disciplina i rapporti tra Regione, Province e Comuni nella pianificazione (tutela, valorizzazione ed uso del territorio), per assicurare un sistema di “governo multilivello”
coordinato e integrato, che attui la copianificazione secondo criteri di sussidiarietà, integrando
la programmazione territoriale di natura economica con la pianificazione, strategica e di qualità, nelle sue valenze paesaggistiche, naturalistiche e culturali.
Al Titolo II, Capo II sono previsti interventi su edifici abitativi, produttivi e pertinenziali finalizzati al rilancio dell’economia e alla riqualificazione architettonica, strutturale ed ambientale
degli stessi edifici. Tali disposizioni sono redatte in applicazione dell’intesa raggiunta tra Governo, Regione ed enti locali in data 31/3/2009 c.d. “Piano casa”. Social Housing: nel caso di demolizione e ricostruzione di edifici residenziali, almeno il 50%
della nuova superficie sarà destinata alla realizzazione di abitazioni di dimensioni non inferiori
ai 60 mq da locare a canone concordato ai sensi della legge 431/98, per almeno 8 anni.
Piano Casa Valle d’Aosta
Riferimento normativo: Legge regionale n. 24 del 4 agosto 2009, Misure per la semplificazione
delle procedure urbanistiche e la riqualificazione del patrimonio edilizio in Valle d’Aosta/Vallée d’Aoste. Modificazioni alle leggi regionali 6 aprile 1998, n. 11, e 27 maggio 1994, n. 18.
Obiettivi: la legge prescrive misure di semplificazione delle procedure vigenti per la realizzazione degli interventi sul patrimonio edilizio. Essa disciplina altresì le incentivazioni volte
4-11-2010 15:15:10
a favorire il miglioramento della qualità degli edifici, l’efficienza energetica, la sostenibilità
ambientale e l’utilizzo di fonti di energia alternative e rinnovabili.
Piano Casa Veneto
Riferimento normativo: Legge regionale n. 14 dell’8 luglio 2009, Intervento regionale a sostegno
del settore edilizio e per favorire l’utilizzo dell’edilizia sostenibile e modifiche alla legge regionale 12
luglio 2007, n. 16 in materia di barriere architettoniche.
Obiettivi: la legge regionale persegue l’obiettivo di promuove misure per il sostegno del settore edilizio attraverso interventi finalizzati al miglioramento della qualità abitativa per preservare, mantenere, ricostituire e rivitalizzare il patrimonio edilizio esistente, nonché per favorire
l’utilizzo dell’edilizia sostenibile e delle fonti di energia rinnovabili.
6.7 Rassegna delle esperienze innovative in tema di Social Housing
Nel corso del periodo dicembre 2009-giugno 2010 Nomisma ha raccolto e sistematizzato, in forma di tavola sinottica, i principali progetti e programmi di interevento in Italia in materia di Social Housing (schemi 1, 2 e 3).
Gli elementi innovativi e ricorrenti, che si ritrovano nella rassegna presentata di
seguito, si possono ricondurre ai seguenti:
• la partecipazione di nuovi soggetti che arricchiscono la filiera dei protagonisti dei
servizi all’abitare;
• l’integrazione con le politiche sociali;
• la promozione di progetti inclusivi delle diverse categorie sociali che vivono un
territorio;
• l’attenzione verso la qualità dell’abitare;
• la finanza di progetto nella costruzione dell’impianto finanziario delle iniziative
di housing sociale.
Nel complesso, si stanno delineando nuovi modelli di offerta che traggono origine dall’evolversi della domanda, e che necessitano di essere inseriti all’interno
di una strategia nazionale che governi e agevoli queste nuove forme di welfare
dell’abitare.
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La tipologia di ERS oggetto di intervento.
La tipologia di affitto con la più forte valenza sociale è quella riferita all’affitto
permanente di alloggi di proprietà pubblica a canone sociale, i cosiddetti alloggi
ERP. Ma, se ci si fermasse a questa definizione, si escluderebbero altre forme di
locazione, pure di grande rilevanza sociale, che si sono diffuse nelle molteplici
iniziative in corso. In tutte queste iniziative il Comune, direttamente o attraverso convenzioni con i privati, definisce le finalità, la durata, gli obblighi ed i
limiti, in rapporto agli obiettivi che intende conseguire, per garantire l’accesso
alla casa.
Un primo criterio di tipicizzazione degli alloggi sociali è quello che richiama
l’impianto finanziario:
• alloggi ERP a canone sociale, realizzati da soggetti pubblici su aree di cessione
dei comparti perequati e finanziati con fondi pubblici;
• alloggi a canone moderato, realizzati da privati su aree di cessione dei comparti
perequati, con le risorse derivanti dalla trasformazione urbana;
• alloggi a canone convenzionato, realizzati da privati su aree in diritto di superficie, con eventuale patto di futura vendita.
Un secondo criterio richiama la rilevanza sociale degli interventi:
alloggi per l’inclusione sociale (micro comunità protette, pensioni e alberghi sociali), finalizzati a target specifici (immigrati e rifugiati, persone in emergenza
a causa di uno sfratto o di un rottura nei rapporti familiari, familiari di malati
ricoverati lontano da casa, ...);
• residenze con servizi di tipo comunitario in co-housing (miniappartamenti con
servizi comuni destinati alla socializzazione, alla cura degli ambienti domestici,
all’assistenza domiciliare, ad esempio destinati a persone anziane o a donne sole
con bambini);
• alloggi in autocostruzione associata, dove le persone e le famiglie, nel comune
intento di costruire la propria abitazione, si impegnano a mettere a disposizione
ore di lavoro manuale, consentendo così di dimezzare i costi di costruzione;
• residenze temporanee da locare a basso costo (alberghi low-cost);
• residenze convenzionate per studenti universitari;
• alloggi per categorie sociali con bassa capacità di spesa.
•
Si tratta di progetti abitativi che puntano sul coinvolgimento diretto e attivo dei
residenti, nella fase di progettazione e realizzazione, così come nella manutenzione e nel mantenimento (progetti di autocostruzione, di auto recupero, di cohousing). Protagonisti di queste esperienze sono, in prevalenza, i soggetti del Terzo
settore, in partenariato con gli Enti locali.
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L’impianto finanziario degli interventi di ERS
La tendenza in atto è quella di sviluppare partnership pubblico-private, all’interno delle quali le amministrazioni locali creano il sistema delle convenienze per il
privato, ricorrendo a strumenti urbanistici (quali aree a basso costo, premi volumetrici o altre incentivazioni urbanistiche), a fronte della cessione di alloggi di edilizia
sociale, con particolare attenzione al numero di alloggi concessi e alla loro qualità
progettuale e costruttiva.
Il modello di riferimento è quello della finanza di progetto in cui l’operatore realizza gli alloggi recuperando i costi attraverso la riscossione dei canoni. Il punto di
equilibrio è assai differente a seconda della collocazione geografica del territorio e,
di conseguenza, della remuneratività del mercato. A questo proposito, ci possono
essere territori in cui il ricavo dell’affitto sociale non raggiunge l’equilibrio rispetto
all’investimento, territori in cui lo raggiunge in tempi troppi lunghi per interessare
gli operatori privati e territori in cui, invece, lo si raggiunge in tempi interessanti
per gli operatori privati, individuabili in un periodo massimo trentennale.
È piuttosto frequente che, per consentire l’investimento privato, si siano rese necessarie politiche pubbliche compensative del disavanzo. Nella casistica a disposizione si verificano situazioni in cui vengono messe a disposizione dell’operatore,
in aggiunta all’ERS da locare:
• quote di edilizia convenzionata per garantire l’equilibrio dell’investimento per
l’ERS;
• quote di edilizia alienabile al libero mercato, cedendo al privato parte dell’edificabilità pubblica definita dal Piano urbanistico. In questo caso l’interesse pubblico sta nel finanziare l’ERS qualora accada che la maggior risorsa generata dalla
vendita al libero mercato consenta di realizzare un maggior numero di alloggi
ERS, rispetto al vincolo del prezzo convenzionato;
• consentire all’operatore privato di realizzare parte della quantità edificabile pubblica sul proprio terreno convenzionandone l’uso per finalità ERS;
• promuovere la costruzione di ERS, non solo destinata alla locazione permanente ma, anche alla locazione di lunga durata, almeno trentennale, consentendo
all’operatore privato di capitalizzarne il valore.
Uno strumento mutuato dal mercato finanziario, come quello rappresentato dal
fondo di investimento immobiliare, destinato a promuovere l’offerta residenziale
sociale, analogamente ad alcune esperienze del Centro e del Nord Europa (Gran
Bretagna, Germania, Olanda, Francia), rappresenta uno degli elementi di maggiore originalità e al tempo stesso, di discontinuità, nel panorama nazionale.
Tale strumento presuppone un’alleanza di natura etica e finanziaria tra soggetti istituzionali tradizionalmente impegnati nella produzione di edilizia abitativa
sociale e nuovi operatori (fondazioni, no profit, gestori sociali). A promuovere il
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primo fondo immobiliare di Social Housing in Italia è stata la Fondazione Cariplo, attraverso la costituzione della Fondazione Housing Sociale, partecipata dalla
Regione Lombardia e dall’Associazione dei Comuni Lombardi. “Abitare sociale
1” è un Fondo Immobiliare chiuso rivolto esclusivamente ad investitori istituzionali e gestito dalla SGR Nextra Investment Management (Banca Intesa) che ha
in progetto, su aree di proprietà del Comune di Milano e messe gratuitamente a
disposizione, la realizzazione di circa 1.000 residenze al costo di 1.100-1.300 €/mq.
Il Fondo rimarrà proprietario delle abitazioni per 15 anni, trascorsi i quali, gli inquilini potranno riscattare gli appartamenti che, diversamente, verranno acquisiti
da un gestore sociale che continuerà ad affittarli a canoni calmierati.
Anche se le prime esperienze di Fondi Immobiliari rivolti all’housing sociale propendono per iniziative di nuova edificazione, il meccanismo finanziario adottato
mostra di possedere notevoli potenzialità anche per interventi di riqualificazione
urbana.
I Fondi Immobiliari presentano un elevato grado di flessibilità e di adattabilità a
diverse esigenze. Inoltre il trattamento fiscale fornisce, fino ad ora, buone prospettive di redditività e rende possibili investimenti di breve-lungo periodo, altrimenti
poco redditizi, anche per residenze da offrire a canoni calmierati.
A ciò si aggiungano le opportunità offerte dal Sistema Integrato dei Fondi previsto dal Piano Nazionale di Edilizia Abitativa, che sono riconducibili alle facilitazioni al credito, a seguito della forte capitalizzazione del progetto (l’equity è costituito
dalle aree comunali e dalle risorse del fondo nazionale) e al basso rischio amministrativo, conseguente al coinvolgimento in prima persona del Comune.
Gli strumenti a sostegno di partnership pubblico-private si possono così riassumere:
• le procedure perequative e compensative, come mezzi per contenere il peso della rendita fondiaria e assicurare aree a basso prezzo per l’edilizia sociale;
• l’individuazione, nelle nuove aree di trasformazione urbanistica, di quote di
alloggi sociali, come obbligo convenzionale di gestione per gli attori delle trasformazioni, ovvero come obbligo di cessione al Comune (Legge Finanziaria
2008);
• l’uso di strumenti urbanistici che consentano un aumento di volumetria premiale in coerenza con le politiche abitative locali (Legge Finanziaria 2008);
• l’acquisizione gratuita dei suoli subordinata al loro utilizzo tramite la finanza di
progetto;
• la costituzione di partnership fra Comuni, Aziende per la Casa, Istituti di credito,
Fondazioni bancarie, cooperative, per realizzare alloggi in affitto;
• la costituzione di partnership fra Comuni, Università, Associazioni imprenditoriali, Istituti di credito, Fondazioni bancarie, cooperative, per realizzare alloggi in
affitto per particolari categorie di utenti, quali gli studenti e i lavoratori.
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La leva urbanistica della perequazione negli interventi di ERS
L’urbanistica perequativa è uno strumento per riconoscere, a tutti i terreni chiamati ad usi urbani, un diritto edificatorio la cui entità sia indifferente alla destinazione d’uso, ma dipenda invece, dallo stato di fatto e di diritto in cui essi si trovano
al momento della formazione del piano regolatore, e la cui finalità è di ridistribuire,
in maniera equilibrata, i vantaggi economici dell’edificabilità impressa alle aree
dotate di eguale potenzialità edificatoria.
La filosofia della perequazione è quella che tecnicamente si chiama “indifferenza della proprietà dei suoli rispetto all’edificazione”. Secondo questo modello chi
vuole costruire più di quanto preveda l’indice edilizio, deve acquistare altri terreni
(le cosiddette aree di edificabilità teorica o di decollo degli indici perequati), cederli
al Comune e trasferire i diritti edificatori sul proprio terreno iniziale (chiamato area
effettivamente edificabile o di atterraggio della volumetria teorica).
La perequazione è praticata da molti Comuni italiani e può essere di due tipi:
perequazione allargata, estesa a tutto il territorio comunale; perequazione ristretta,
riferita ai comparti oggetto degli strumenti urbanistici attuativi.
Una primordiale forma di perequazione ristretta è stata disciplinata fin dalla
legge 765/1967 attraverso la previsione della convenzione urbanistica a corredo
dei piani attuativi, per reperire le aree a standard. Successivamente l’istituto si è
evoluto e sono intervenute alcune leggi regionali per colmare la lacuna e mettere
i Comuni nella condizione di legittimità rispetto alle previsioni di carattere perequativo dei piani urbanistici. Oltre al meccanismo della “circolazione dei titoli” è
praticato quello della “compensazione” e dell’”incentivazione”.
La compensazione è il meccanismo in base al quale, in sede di pianificazione generale del territorio, l’amministrazione locale riconosce una compensazione
(aree in permuta o diritti edificatori da utilizzare in altre aree) al privato, che sia
proprietario di aree destinate alla realizzazione di opere pubbliche e/o di servizi, a
fronte della loro cessione.
L’incentivazione è un meccanismo premiale riconosciuto in capo al proprietario, che realizza interventi di riqualificazione urbana oppure elimina elementi di
degrado o opere incongrue. La premialità può consistere nel riconoscimento, al
proprietario dell’area, di crediti edificatori supplementari.
Non esiste invece una disciplina statale della perequazione estesa a più vaste
aree del territorio comunale se non le disposizioni, limitate al settore dell’edilizia
sociale, contenute nella legge 133/2008.
La norma, nel contesto della previsione di interventi volti a incrementare l’offerta di abitazioni di edilizia sociale, prevede la possibilità del trasferimento di diritti
edificatori in favore dei promotori degli interventi. Inoltre prevede anche la cessione, in tutto o in parte, dei diritti edificatori come corrispettivo della realizzazione
anche di unità abitative di proprietà pubblica, da destinare alla locazione a canone
4-11-2010 15:15:11
calmierato, ovvero da destinare alla alienazione in favore delle categorie sociali
svantaggiate.
Gli operatori con finalità sociali negli interventi di ERS
I soggetti della filiera della promozione, costruzione e gestione di abitazioni sociali si possono identificare nei seguenti:
• le imprese di costruzione e loro consorzi;
• le cooperative edilizie di abitazione e loro consorzi;
• le fondazioni di origine bancaria;
• le imprese/organizzazioni no profit;
• le cooperative/imprese sociali di servizi;
• gli enti territoriali;
• gli istituti di credito;
• le società di venture capital specializzate in investimenti sociali.
Presentiamo di seguito i profili di alcuni di questi che, per tradizione o per innovatività, rivestono un ruolo importante nel nuovo settore dell’edilizia sociale.
Le cooperative di abitazione
Attualmente le cooperative di abitazione possono essere:
a proprietà divisa (assegna la casa ai soci in proprietà);
• a proprietà indivisa (assegna ai soci un diritto di godimento della casa, che rimane di proprietà della cooperativa).
•
Si stanno diffondendo anche altri modelli di cooperative di abitazione:
• per l’affitto, semplice o con patto di futura vendita, a prezzo e scadenze prefissate, particolarmente adatto alle giovane copie;
• per servizi all’abitare, tra i quali le manutenzioni, sia delle parti comuni che degli
interni, la gestione dei servizi di pertinenza, quali impianti sportivi, parcheggi,
etc.
Le cooperative di abitazione, in questo caso dette di servizi all’abitare, oltre che
gestire gli alloggi dati in locazione possono, secondo le richieste dei soci, effettuare
ogni lavoro od attività connessa all’alloggio: gestione condominiale, realizzazione
di parcheggi pertinenziali, di attrezzature od impianti sportivi.
In Italia, le maggiori associazioni di cooperative e di consorzi di abitazioni sono
rappresentate da:
• Federabitazione, organizzazione che associa oltre 2.600 cooperative e consorzi
del settore abitazione di Confcooperative;
• Legacoop Abitanti – Associazione nazionale cooperative di abitanti (Ancab), as-
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sociazione sindacale di rappresentanza e tutela delle cooperative socie, dei loro
consorzi e degli Enti aderenti, che organizza circa 2.000 cooperative.
Le cooperative associate a Legacoop Abitanti e Federabitazione dispongono di
un patrimonio di circa 50.000 alloggi in locazione a canoni calmierati ed hanno in
corso di realizzazione numerosi programmi di nuova Ediliza Residenziale Sociale.
Da una indagine condotta in Regione Emilia Romagna, nell’ambito dell’Osservatorio sul sistema abitativo regionale, tra gli assegnatari 2007/2008 di alloggi in
locazione di cooperative di abitazione, risulta quanto segue:
• la tipologia degli assegnatari spazia dai giovani, agli adulti, agli ultrasessantenni;
• prevale la fascia di reddito di 25.000 € annui (46% dei casi), seguita da quella dei
15.000€ annui (29%).
Nel caso della proprietà indivisa, la mobilità per le nuove assegnazioni è del
3,3% (si ricorda che per l’ERP è in media del 2,5%); gli assegnatari sono prevalentemente lavoratori, dipendenti o con contratti atipici, e pensionati; il canone
medio è dell’ordine dei 250€ al mese per alloggi che hanno una dimensione media
compresa tra i 60-80 mq.
Le cooperative/imprese sociali di servizi
Il tentativo di coniugare aspetti immobiliari con problematiche di natura sociale, che origina dal concetto di abitazione come insieme di servizi all’abitare, ha
favorito in Italia l’affermarsi del “gestore sociale”, quale soggetto indipendente
privato ma con una missione di interesse pubblico. Il gestore sociale rappresenta
gli interessi di una comunità di abitanti e partecipa, dove è possibile, alla gestione
dei servizi.
Nel caso del Fondo AS1 della Fondazione Social Housing della Cariplo il gestore sociale sottoscrive un contratto di global service sulla base del quale svolge le
attività connesse alla gestione degli immobili e della comunità (relazione con gli
inquilini, incasso dei canoni, gestione dell’abitato, intesa come valorizzazione del
luogo e delle relazioni con l’ambiente circostante).
Le fondazioni di origine bancaria
Le 88 fondazioni di origine bancaria presenti in Italia intervengono in vari settori
coprendo un ventaglio ampio ed eterogeneo di tematiche e attività appartenenti
alla sfera del sociale. Le fondazioni tendono ad avere un elevato grado di specializzazione settoriale (almeno il 50% delle risorse sono destinate ad un solo settore).
Al quinto posto nella graduatoria degli impieghi c’è il settore “sviluppo locale” per
un totale di 177,6 milioni di euro impiegati nel 2007 a fronte di 1.508 iniziative.
All’interno di questo settore sono comprese iniziative volte ad attivare o rafforzare
processi di sviluppo complessivo del territorio facendo leva sulle sue componenti
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strutturali. Tra queste vi è il settore dell’“edilizia popolare” al quale sono stati destinati 11,2 milioni di euro. Gli interventi sono prevalentemente attuati attraverso
finanziamenti a fondo perduto, rivolti a soddisfare il fabbisogno abitativo di particolari categorie sociali svantaggiate. Storicamente si trattava di interventi puntuali poi, recentemente, si sono diffusi i bandi e i programmi di housing sociale che
hanno consentito di accompagnare interventi anche molto significativi nelle aree
ad alta tensione abitativa. Ne sono un esempio i progetti finanziati da Compagnia
di San Paolo, Fondazione Cariparma, Fondazione Cariparo, Fondazione Cariplo,
Fondazione Carisbo, Fondazione Cassa di Risparmio di Forlì, Fondazione Cassa di
Risparmio di Modena, Fondazione Monte dei Paschi di Siena.
A margine dell’attività di erogazione a fondo perduto si è sviluppata l’attività di
investimento di risorse patrimoniali, rivolta ad offrire soluzioni abitative stabili alla
cosiddetta “fascia grigia” a cui si rivolge il social housing in Italia. Si è così inaugurata
la fase di investimento attraverso la partecipazione a fondi immobiliari operanti
nell’edilizia sociale.
Le imprese di venture capital sociale
Si tratta di un operatore con scarsa diffusione sul nostro territorio, che potrebbe
offrire uno strumento finanziario innovativo a supporto del sociale (capitale di rischio e finanziamenti, ma anche know-how in ambito sociale), finanziando e sostenendo la nascita di imprese capaci di coniugare sostenibilità economica e valore
sociale. Tali imprese si rivolgono all’area grigia del disagio sommerso e della fragilità
socio-economica caratterizzata da disagio abitativo, precarietà lavorativa, solitudine, emarginazione. In questo modo viene data l’opportunità agli investitori di finanziare il sociale, non attraverso la filantropia tradizionale, ma attraverso investimenti
nel capitale di rischio di aziende impegnate nell’innovazione in questo settore.
In Italia la società di venture capitale attiva nel Social Housing è Oltre Venture
che nasce dall’esperienza di Fondazione Oltre, la prima Fondazione italiana di
Venture Philantropy promossa nel 2002 con l’obiettivo di sostenere e rafforzare le
organizzazioni non profit attraverso un contributo non solo economico, ma anche
organizzativo e strategico. A seguito del lancio di Oltre Venture, avvenuto nel novembre 2006, la Fondazione si pone come “incubatore” di impresa nei confronti
di organizzazioni o persone che propongono un’idea imprenditoriale innovativa
in ambito sociale. Oltre Venture è promotore, assieme alla Fondazione Sviluppo
e Crescita – CRT e alla cooperativa sociale D.O.C. del “Progetto Sharing – Casa
Albergo Residenza Sociale” a Torino.
La Cassa Depositi e Prestiti Investimenti SGR
La Cassa Depositi e Prestiti è una società per azioni a controllo pubblico destinata a finanziare lo sviluppo del Paese.
La Banca d’Italia ha approvato, il 12 marzo del 2010, il regolamento del Fondo
4-11-2010 15:15:11
Investimenti per l’Abitare della Cassa Depositi e Prestiti riservato a investitori qualificati, dalla stessa promosso e gestito.
Con l’approvazione del regolamento si è concluso l’iter autorizzativo e si è dato
avvio all’operatività di CDP Investimenti SGR, costituita nel febbraio 2009 da CDP
(70%) insieme ad ABI e ACRI (15% ciascuna), per dare impulso anche in Italia al
settore dell’edilizia privata sociale. Il Fondo, che ha una durata di 30 anni ed un
capitale iniziale di almeno 1 miliardo di euro, ha la finalità istituzionale di incrementare l’offerta sul territorio di alloggi sociali a supporto e integrazione delle
politiche di settore dello Stato e delle Regioni.
La partecipazione in fondi immobiliari e altri veicoli di investimento locali avverrà nel limite del 40% del capitale di ciascuna iniziativa. Per il 10% delle proprie risorse il Fondo potrà investire in iniziative locali anche in deroga al limite del 40%.
CDP opera nel social housing dal 2007 in quanto principale investitore del primo
fondo immobiliare etico italiano “Abitare Sociale 1”.
Casse di previdenza di categoria
Le Casse si stanno rivolgendo sempre più spesso ai fondi immobiliari, sia per
conferire immobili da dismettere, sia per continuare ad investire, attraverso lo
strumento dei fondi, nel settore immobiliare. L’efficienza fiscale, i vantaggi sulla
redditività, la gestione degli immobili più snella e la liquidazione più rapida, sono
i motivi principali che spingono le casse di previdenza di categoria ad investire
nei fondi immobiliari. Ci sono già esperienze in corso e altre in fase di studio che
vedono coinvolti di Enti di previdenza in progetti e programmi di investimento
immobiliare di interesse pubblico o di carattere sociale. Ne sono un esempio la
Cipag (Cassa dei Geometri), che ha investito 10 milioni di euro nel fondo Immobiliare etico Abitare Sociale 1 – con la prospettiva che siano proprio i giovani
professionisti iscritti alla Cassa ad essere i beneficiari degli alloggi che si andranno
a costruire con il fondo – e l’Inpdap (Istituto nazionale di previdenza per i dipendenti dell’amministrazione pubblica), promotore del Fondo Aristotele che, con un
capitale iniziale di 630 milioni di euro, investe in residenze universitarie, laboratori
di ricerca e strutture mediche specialistiche.
Gli organi di sorveglianza previdenziale del Ministero del lavoro hanno pubblicamente dichiarato di vedere con favore il ricorso delle Casse di Previdenza a tali
strumenti di investimento.
4-11-2010 15:15:11
Città
Alessandria
Ancona
Bologna
Nome progetto
Oikos 2006
Piazza Aldo
Moro
Co-housing
Il progetto del Comune di Bologna
prevede la ristrutturazione dello
stabile, di proprietà dell’ASP IRIDeS,
che si trova in via del Porto, 15
con il raddoppio della superficie
a disposizione per gli alloggi e
conseguente aumento dei possibili
destinatari; recupero di un immobile
degradato del centro storico, per
realizzare 14 mini appartamenti con
ampie zone comuni per tutti i 4 piani
del palazzo. Gli appartamenti saranno
di circa 45 mq con circa 25 mq di spazi
comuni per un totale di 40 posti letto;
i lavori saranno eseguiti nei prossimi
tre anni
Si tratta di un programma di
riqualificazione ambientale e sociale
dell’area interna al tessuto storico
di Ancona, con la realizzazione di
144 alloggi di edilizia sociale, sia
sovvenzionata che agevolata. Peculiarità
dell’intervento è il perseguimento della
sostenibilità ambientale
Il progetto prevede la realizzazione
di due lotti per un totale di 54
appartamenti da locare a canone
calmierato. L’elemento peculiare
dell’iniziativa è l’opportunità offerta agli
inquilini di divenire nel lungo termine
proprietari delle unità immobiliari, in
quanto l’affitto versato dal conduttore
non è solo un canone calmierato, ma
una rata di mutuo senza anticipo
Descrizione
In corso di realizzazione
Progettato
In corso. Il primo lotto è
già stato ultimato
Status progetto
Comune di
Bologna
ERAP Provincia
di Ancona
Promotori
Schema 1. Rassegna dei progetti e programmi di Edilizia Sociale in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010)
Ministero delle
Politiche Giovanili,
Comune di Bologna
e ASP IRIDeS
(partner)
Comune, Provincia,
Regione
Soggetti Coinvolti
Investimento
complessivo di 1,9
milioni di euro
Finanziamento Legge
560/93:
6,3 milioni di euro
Edilizia sovvenzionata;
0,9 milioni di euro
Edilizia
convenzionata; 2,6 di
euro mutuo edilizia
convenzionata;
2 milioni di euro
Comune
5 milioni di euro da
parte di OIKOS e aree
del Comune valutate a
prezzo di mercato
Risorse finanziarie
4-11-2010 15:15:12
Città
Bologna
Bologna
Bologna
Nome progetto
Agenzia
Metropolitana
per l’affitto
Autorecupero
Area ex
Mercato
Ortofrutticolo
Cessione di aree comunali a prezzi
simbolici per realizzare 345 alloggi in
locazione permanente
Il progetto di autorecupero in corso a
Bologna consiste nella ristrutturazione
in autocostruzione, di circa 43 alloggi
suddivisi in 9 immobili di proprietà
del Comune di Bologna. Il Comune
ha individuato, tramite procedura ad
evidenza pubblica, il soggetto incaricato
della realizzazione dell’intervento,
rappresentato da un’ Associazione
Temporanea di Scopo (ATS) composta
da soggetti con competenze diverse.
L’Associazione Xenia (soggetto capofila)
si farà carico dell’accompagnamento
alla casa e della mediazione sociale, il
Consorzio ABN di Perugia si occuperà
degli aspetti tecnico-edilizi, sociali e
finanziari, la Coop.sociale ABCittà di
Milano curerà i processi partecipativi
per un coinvolgimento consapevole
dei beneficiari, del futuro vicinato e dei
territori
Scopo dell’Agenzia è far conoscere e
facilitare l’uso del contratto a canone
concordato sul libero mercato.
L’Agenzia cura il rapporto con i
proprietari degli alloggi e fa da tramite
tra loro ed il Comune che detiene
le graduatorie per l’individuazione
dell’inquilino. Grazie ad un Fondo di
garanzia inizialmente costituito con
finanziamenti erogati dalla Fondazione
Carisbo e Del Monte. l’Agenzia offre ai
proprietari la garanzia di copertura di
un’eventuale morosità e/o danni
Descrizione
In corso
In corso di realizzazione.
Sono 351 i nuclei familiari
che hanno manifestato
l’interesse rispondendo al
bando emanato nel luglio
2009
Operativa
Status progetto
Comune di
Bologna
Comune di
Bologna
Comune di
Bologna
Promotori
CME Consorzio
imprenditori edili di
Modena
Soggetto incaricato
alla realizzazione
individuato con
procedura di
evidenza pubblica
Provincia di
Bologna ed i
Comuni dell’area
metropolitana,
ACER, le
associazioni di
proprietari e quella
degli inquilini
Soggetti Coinvolti
Aree comunali cedute
a prezzi simbolici Immobili di proprietà
del Comune di
Bologna inutilizzati
perché in stato di
degrado
Fondazione Carisbo e
Fondazione
Del Monte
Risorse finanziarie
4-11-2010 15:15:12
Città
Bologna
Brescia
Nome progetto
Servizi abitativi
temporanei per
lavoratori
San Polo
Nuovo
Si tratta di un progetto di edilizia
sociale che, nel volgere dei prossimi
5-7 anni, incrementerà il patrimonio di
edilizia sociale esistente per soddisfare
le esigenze abitative delle fasce più
deboli della popolazione
Il Comune di Bologna mette a
disposizione le aree e le conferisce
al soggetto attuatore e gestore che
realizza gli interventi e gestisce l’utenza
indicata dal Comune per il periodo di
ammortamento dei costi d’intervento
Descrizione
In fase di attuazione
edificio di 110 camere per
3.000 mq di slp.
Status progetto
ALER e
Comune di
Brescia
Promotori
Associazioni locali
imprenditoriali
rappresentative
del comercio e
dell’artigianato e
delle associazioni
del terzo settore
Protocollo di
intesa Comune di
Bologna, ACER,
Fondazione Cassa
di Risparmio
in Bologna e
Fondazione del
Monte di Bologna e
Ravenna
Soggetti Coinvolti
Ministero
Infrastrutture e
Regione Lombardia
Il Comune di Bologna
si impegna a mettere
a disposizione delle
Fondazioni Cassa
di Risparmio e del
Monte l’area mediante
concessione a tempo
determinato e a titolo
gratuito del diritto di
superficie; la durata
della concessione del
diritto di superficie
è stabilita in 40
anni a partire dalla
data di delibera da
parte del Consiglio
Comunale; al termine
della concessione, il
Comune di Bologna
e le Fondazioni
valuteranno se
trasferire la proprietà
dell’immobile al
Comune di Bologna
o, in alternativa,
trasferire la proprietà
dell’area alle
Fondazioni, dietro
pagamento di un
congruo corrispettivo.
Le Fondazioni
si impegnano a
finanziare l’opera
(3,3 milioni di euro)
incaricando l’Acer
dell’attuazione e
successiva gestione
Risorse finanziarie
4-11-2010 15:15:12
Città
Forlì e
provincia
Milano
Milano
Nome progetto
I territori dell’
accoglienza
Programma
strategico
per l’edilizia
residenziale
pubblica
Residenze
temporanee
Offrire una sistemazione abitativa
dignitosa a persone che altrimenti non
riuscirebbero a trovare una soluzione
autonoma sul libero mercato. In questo
ambito una attenzione particolare
viene prestata alle persone immigrate,
al fine di facilitare il loro percorso di
inserimento sociale e di stabilizzazione
economica. La permanenza delle
persone nelle strutture di accoglienza
abitativa, compresi gli appartamenti, è
temporanea. L’offerta di un alloggio è
una parte di un intervento più vasto di
accompagnamento sociale, sostenuto
anche da altri strumenti (lavoro,
credito, ecc.), per renderlo più efficace
e risolutivo
Il programma strategico per l’edilizia
residenziale pubblica approvato con
Delibera C.C. n. 26 del 16.5.2005 mette
a disposizione 46 aree di proprietà
comunale per 1.200.000 mq per la
realizzazione di edilizia residenziale
suddivisa in diverse tipologie: edilizia
a canone sociale, a canone moderato/
convenzionato/speciale e/o in
godimento d’uso. Le aree possono
rimanere di proprietà comunale
oppure essere cedute ad un prezzo di
cessione convenzionato. Le aree messe
a disposizione sono aree a standard di
proprietà comunale, consentito dalla
legge regionale n.8/2005
Il progetto prevede la realizzazione di
89 alloggi in 8 comuni del territorio
Descrizione
Operativo
Status progetto
Fondazione
San Carlo
Comune di
Milano
Fondazione
Cassa dei
Risparmi di
Forlì
Promotori
Servizi sociali
comunali
Costruttori edili,
cooperative, Aler
e operatori della
finanza etica
Soggetti Coinvolti
Si tratta di abitazioni
rilevate in condizioni
precarie e ristrutturate
a spese della
Fondazione per farle
tornare nuovamente
utilizzabili. In questo
modo si sono resi
disponibili alloggi
a costi di locazione
sostenibili anche da
famiglie e persone
bisognose a reddito
limitato
Cessione di aree a
standard di proprietà
comunale
Risorse finanziarie
4-11-2010 15:15:12
Città
Milano
Milano
Nome progetto
Social Main
Street
Cohousing
Le comunità di co-housing combinano
l’autonomia dell’abitazione privata con
i vantaggi di servizi, risorse e spazi
condivisi (micronidi, laboratori per
il fai da te, auto in comune, palestre,
stanze per gli ospiti, orti e giardini...)
con benefici dal punto di vista sia
sociale che ambientale. Tipicamente
consistono in un insediamento di 20-40
unità abitative, per famiglie e single,
che si sono scelti tra loro e hanno
deciso di vivere come una “comunità di
vicinato” per poi dar vita – attraverso
un processo di progettazione
partecipata – alla realizzazione di un
’villaggio’ dove coesistono spazi privati
(la propria abitazione) e spazi comuni
(i servizi condivisi). La progettazione
partecipata riguarda sia il progetto
edilizio vero e proprio sia il progetto
di comunità: cosa e come condividere,
come gestire i servizi e gli spazi
comuni. Le motivazioni che portano
alla co-residenza sono l’aspirazione
a ritrovare dimensioni perdute di
socialità, di aiuto reciproco e di buon
vicinato e contemporaneamente il
desiderio di ridurre la complessità della
vita, dello stress e dei costi di gestione
delle attività quotidiane
Si tratta di un’offerta di appartamenti
in social housing in zona Bicocca
realizzati a costi sostenibili e di alta
qualità. Realizzazione di circa 100
appartamenti e due piani interrati di
box per le auto. L’area dove sorgerà
SMS è stata concessa dal Comune a
costo zero, in applicazione della LR
14/2007, in quanto destinata a funzione
d’interesse generale. I futuri beneficiari
sono studenti, ricercatori, lavoratori con
contratti a termine, come infermieri e
addetti all’edilizia, giovani coppie
Descrizione
GreenHouse, quartiere
Lambrate, oggi oggetto
di un ampio piano di
recupero e riqualificazione.
Sarà pronto entro il
2012 e sarà realizzato in
cooperativa. Urban VillageBovisa, in un ex-opificio sta
nascendo una comunità
in co-housing di 33 unità
abitative
Il progetto tecnico, nato
dalla collaborazione di
diversi partner, è stato
presentato nel settembre
2009
Status progetto
Cooperative di
abitanti
Compagnia
dell’Abitare
(promossa
dalla
Compagnia
delle Opere),
insieme a
Dante Benini
& Partner
Architects e
Urbam
Promotori
La Cooperativa
La Ringhiera,
Comune di Milano,
Banca Popolare di
Cremona
Soggetti Coinvolti
Private
Il finanziamento del
progetto è avvenuto
tramite un mutuo
ordinario della Banca
Popolare di Cremona
Risorse finanziarie
4-11-2010 15:15:12
Città
Provincia di
Bologna
Nome progetto
Alloggi a
canone
contenuto
La Provincia di Bologna ha promosso
la sottoscrizione di due Accordi
di Programma con i Comuni della
Provincia, la Fondazione Cassa di
Risparmio in Bologna e l’ACER di
Bologna, finalizzati alla realizzazione
di alloggi da destinare alla locazione
permanente a canone contenuto
Descrizione
Il secondo Accordo
è in fase avanzata di
attuazione. Esso prevede la
realizzazione/recupero di
240 alloggi
Status progetto
Provincia di
Bologna
Promotori
Comuni della
Provincia, la
Fondazione Cassa
di Risparmio in
Bologna e l’ACER di
Bologna
Soggetti Coinvolti
Il Comune interessato
dall’intervento mette
a disposizione
un’area edificabile di
proprietà e ne realizza
le urbanizzazioni; la
Fondazione eroga
un finanziamento a
fondo perduto pari
a circa il 20 % del
costo di costruzione
e si fa garante nei
confronti della Cassa
di Risparmio in
Bologna riguardo
all’erogazione di
un prestito a tasso
agevolato; l’ACER è
titolare del prestito
bancario, attuatore del
progetto ed introita
i proventi dei canoni
di locazione per il
periodo di tempo utile
ad ammortizzare i
costi di costruzione;
gli inquilini vengono
selezionati con
procedure ad
evidenza pubblica
sulla base del reddito
e sulla capacità a
pagare un canone
concordato. Alla fine
dell’ammortamento
dei costi, gli alloggi
diventano di proprietà
del Comune
Risorse finanziarie
4-11-2010 15:15:12
Città
Reggio Emilia
Regione
Campania
Regione
Emilia
Romagna
Nome progetto
Riqualificazione
dei quartieri
Il Programma
Più Europa
& co
Una casa alle
giovani coppie
Gli alloggi sono a messi a disposizione
da operartori economici privati,
attraverso la partecipazione ad un
bando di gara regionale, destinati alla
locazione o assegnazione in godimento
per un periodo massimo di 4 anni, con
proprietà differita. La Regione eroga un
contributo variabile tra i 10.000-13.000
euro per alloggio
Il Programma prevede interventi
integrati di sviluppo urbano in 19 città
medie. Oltre le risorse comunitarie,
la Regione Campania mette a sistema
risorse regionali, nazionali e private per
interventi di riqualificazione urbana e
territoriale
Si tratta di tre interventi di
riqualificazione del patrimonio Acer
attraverso i quali è stato aumentato
il numero di alloggi ERP e a canone
calmierato. In alcuni casi l’intervento
in questione ha comportato la
demolizione integrale dei palazzi
del quartiere e la loro ricostruzione
migliorando le condizioni di salubrità e
sicurezza e di efficienza energetica
Descrizione
Si è chiuso il bando per il
reperimento degli alloggi,
mentre si è aperto il bando
per l’assegnazione
In corso di realizzazione/
progettazione
Realizzato
Status progetto
Regione Emilia
Romagna
Regione
Campania
Acer Reggio
Emilia
Promotori
Regione e operatori
economici privati
Comuni, operatori
profit e non profit
Soggetti Coinvolti
Un contributo
regionale di 10.00013.000 euro per
alloggio
Finanziamenti
regionali su fondi
provenienti da UE e
Governo
Finanziamento
regionale vincolato
per legge, Comune,
Acer
Risorse finanziarie
4-11-2010 15:15:12
Città
Regione
Lombardia
Regione
Toscana
Nome progetto
Autocostruzione
“a proprietà differita”
Bando
regionale per la
costruzione di
appartamenti
destinati
all’affitto
a canone
sostenibile e a
canone sociale
4 bandi rivolti alle amministrazioni
comunali. La Regione stanzia fondi per
la ristrutturazione e riqualificazione
alloggi (misura A), per la costruzione
di appartamenti destinati all’affitto a
canone sostenibile e a canone sociale
(misura B e C). Nel primo caso viene
previsto il coinvolgimento dei soggetti
attuatori privati. Nel secondo caso si
tratta di case popolari che potranno
nascere anche dalla decisione del
Comune di acquistare alloggi già
disponibili rimasti invenduti
Regione Lombardia ha scelto di
sperimentare sul proprio territorio una
soluzione diversa da quella utilizzata
in altre realtà locali. Invece di divenire
da subito proprietarie degli alloggi
che hanno costruito, le Cooperative di
autocostruttori lo diventano dopo 10
anni, durante i quali sono affittuarie a
canone moderato degli alloggi. Durante
questo periodo, le abitazioni restano di
proprietà di un Ente Attuatore (Comune
o ALER), e vengono riscattate dai soci
al decimo anno ad un prezzo definito
e fissato in partenza all’interno del
contratto di affitto
Descrizione
Bandi di gara
In Lombardia sono aperti
cantieri per l’edificazione di
56 case a Trezzo sull’Adda,
Paderno, Dugnano, Besana
Brianza, Pieve Emanuele
Status progetto
Comuni
Comuni
Promotori
Soggetti gestori
Case popolari per la
misura A, Soggetti
privati per misura
BeC
I Comuni
contribuiscono
alla promozione
del progetto in
ambito territoriale,
definiscono i criteri
ed i requisiti minimi
per l’ingresso
in graduatoria
dei partecipanti
alla formazione
delle cooperative,
semplificano
le procedure
amministrative per
il rilascio dei titoli
di costruzione,
stipulano l’atto
di cessione
e la relativa
convenzione
Soggetti Coinvolti
Finanziamento della
Regione di 25 milioni
di euro per misura A,
di 100 milioni di euro
per misura B e C.
Finanziamento
regionale previsto
nell’ambito della
programmazione
triennale (PRERP)
Risorse finanziarie
4-11-2010 15:15:13
Città
Regione
Umbria
Regione
Umbria
Nome progetto
Un tetto per
tutti
Bioarchitettura
e Social
Housing
Piano triennale Edilizia residenziale
(legge n. 23/03) che prevede
la realizzazione di interventi di
edilizia residenziale finalizzati alla
sperimentazione di sistemi innovativi
nel campo della bioarchitettura e del
risparmio energetico. Dal 2006 ad oggi
finanziati 270 alloggi
Progetto di autocostruzione. Nel
processo di produzione i futuri
proprietari realizzano materialmente
le proprie abitazioni, all’interno di
un gruppo organizzato (nel quale
operano progettisti e consulenti vari).
La finalità è quella di soddisfare il
bisogno abitativo di nuclei familiari
a basso reddito, a costi accettabili
(la prestazione d’opera degli
autocostruttori abbatte notevolmente
il costo di costruzione), ma al tempo
stesso di promuovere la convivenza
tra le componenti etniche presenti
nel paese (quella italiana compresa)
e garantirne la coesione sociale. 27
unità abitative delle 97 programmate
sono attualmente già abitate dai soci
delle Cooperative di Marsciano. Sono
in fase di ultimazione le 24 case della
cooperativa 48 Mani di Gabelletta a
Terni. È avanzata anche la costruzione
delle 46 case della Cooperativa Tutti per
uno di Sant’Enea a Perugia
Descrizione
In corso
Status progetto
Regione
Umbira
Cooperativa
Alisei
Promotori
Coinvolgimento
degli enti locali, ed
in particolare dei
Comuni, sia per
la concessione a
prezzo calmierato
di terreni adibiti
ad edilizia
popolare, che per
le concessioni
edilizie, che per
fornire le garanzie
di pagamento
alle banche che
concedono i mutui
Soggetti Coinvolti
Fondi regionali
provenienti
dall’Accordo
di Programma
con Ministero
Infrastrutture. Sono
circa 11 milioni di euro
per il triennio 2008-10
Finanziamenti
regionali, terreni a
prezzo calmierato,
garanzie per
l’accensione di mutui
Risorse finanziarie
4-11-2010 15:15:13
Città
Torino
Torino
Nome progetto
Coabitazione
Solidale
Condomini
solidali
Si tratta di un intervento di edilizia
residenziale pubblica, rivolto a genitori
soli con figli minori in uscita da percorsi
di reinserimento sociale, persone
diversamente abili e neo maggiorenni
in uscita da comunità di accoglienza
per minori
Le coabitazioni solidali nascono dal
“Programma per la realizzazione del
mix sociale negli alloggi E.R.P” voluto
dal Comune di Torino, attraverso
l’emanazione di tre bandi di gara
per individuare il soggetto per la
realizzazione e gestione di coabitazioni
solidali in quartieri pubblici. I beneficiari
saranno giovani tra i 18 e i 30 anni
che, in cambio di 40 ore di lavoro
volontario al mese, potranno godere
dell’abbattimento del canone di affitto
del 90%
Descrizione
In fase di attuazione
Il progetto è stato
articolato in tre fasi: la
prima fase per l’anno
2009 si è chiusa con
l’assegnazione di 30
alloggi; la fase due, in
corso, riguarda 11 alloggi;
la fase tre, prevista per il
2011, conta 9 alloggi
Status progetto
Comune di
Torino
Comune di
Torino
Promotori
Partecipano al
progetto l’Agenzia
Territoriale per la
Casa (ATC) e la
Compagnia San
Paolo. La gestione
del progetto di
integrazione sociale
è stato affidato
all’Associazione
Giovanile Salesiana
per il territorio
(AGS)
Agenzia Territoriale
per la Casa (ATC)
e Associazione
Acmos
Soggetti Coinvolti
Fondi ordinari
dell’ERP, fondi
propri del Comune e
contributo Compagnia
San Paolo
Il Comune mette a
disposizione propri
edifici di edilizia
residenziale in aree
urbane degradate o a
rischio.
Risorse finanziarie
4-11-2010 15:15:13
Città
Torino
Torino
Torino
Nome progetto
Progetto
Sharing –
Casa Albergo
Residenza
Sociale
LO.CA.RE.
StessoPiano
StessoPiano è un progetto che
intende promuovere la coabitazione
giovanile attraverso un servizio di
intermediazione immobiliare e sociale
espressamente dedicato
Centro servizi che il Comune di Torino
ha costituito per favorire l’incontro tra
domanda e offerta sul mercato della
locazione
La Fondazione Sviluppo e Crescita –
CRT ha partecipato e vinto – insieme
con un Raggruppamento Temporaneo
di Impresa cui fanno parte la società
Oltre Venture e la cooperativa sociale
D.O.C. di Torino – un Avviso Pubblico
emanato dalla Città di Torino in data 8
giugno 2008 relativo alla selezione di
un soggetto disponibile all’acquisto di
un immobile – sito a Torino in via Ivrea
24 – e alla realizzazione e gestione di
una casa-albergo residenza sociale. Il
progetto prevede la trasformazione in
casa albergo e residenza sociale, con
costi di affitto contenuti e parametrati al
reddito degli utenti. Beneficiari: coppie
separate, mamme sole con bambini,
immigrati, studenti lavoratori fuori
sede. Sono previste 180 unità abitative
Descrizione
In corso
Status progetto
Programma
Housing,
Compagnia
San Paolo
Comune di
Torino
Comune
di Torino,
Fondazione
Sviluppo e
Crescita CRT,
Oltre Venture
e Cooperativa
sociale D.O.C.
Promotori
Associazione Ylda;
Cooperativa sociale
Tenda Servizi
Associazioni
di proprietari
immobiliari,
associazione degli
amministratori
di condominio,
associazioni
di volontariato
rivolte al sostegno
delle famiglie
in emergenza
abitativa, sindacato
inquilini
A realizzare
l’operazione è
la società per
azioni ’Ivrea 24
abitare sostenibile’
costituita per
l’occasione dalla
Fondazione
Sviluppo e
Crescita-CRT, che
sosterrà il 91%
dell’investimento, e
da ’Oltre Venture’,
società italiana
di venture capital
specializzata in
investimenti sociali
Soggetti Coinvolti
Finanziamenti annuali
da parte del Comune
e stanziamento di
1,6 milioni di euro da
parte della Regione
Fondazione Sviluppo
e Crescita CRT 13,4
milioni di euro, Oltre
Venture 1,2 milione
di euro e una quota
residuale D.O.C.
cooperativa sociale
Risorse finanziarie
4-11-2010 15:15:13
Città
Venezia
Venezia
Nome progetto
Una casa a
riscatto
Caserma
Manin
Realizzazione di uno studentato nella
caserma di proprietà del Comune
con 180 posti letto, in camere e
miniappartamento e 30 alloggi di
superficie media da affittare a canone
sociale
Offrire una casa e una vita indipendente
a persone senza fissa dimora: e’
l’obiettivo del progetto ’’Una casa a
riscatto”, l’intervento di inserimento
abitativo a favore di un gruppo di ospiti
delle strutture di prima accoglienza
gestite dalla Fondazione Casa
dell’Ospitalità
Descrizione
L’inizio dei lavori è previsto
per maggio-giugno e la loro
conclusione entro l’estate
2013
Status progetto
Comune di
Venezia
Fondazione
Casa
dell’Ospitalità
con il
sostegno della
Fondazione di
Venezia
Promotori
Numerosi gli
enti coinvolti. Il
Comune di Venezia,
proprietario
dell’immobile
dagli anni ’80,
lo ha concesso
in diritto d’uso
per 40 anni alla
Fondazione IUAV
e all’Immobiliare
Veneziana, per
la parte dedicata
al social housing.
La Fondazione
di Venezia ha
finanziato le
spese per la
progettazione,
il Ministero per
l’Istruzione e la
Regione Veneto,
d’intesa con l’ESU,
hanno concesso
i finanziamenti
per coprire i costi
relativi alla casa
dello studente
Soggetti Coinvolti
Il costo dell’intera
operazione è stato
stimato in 22 milioni
di euro
Risorse finanziarie
4-11-2010 15:15:13
Venezia
Housing
sociale affidato
ad una società
di scopo
Fonte: Nomisma.
Città
Nome progetto
La Immobiliare Veneziana (IVE) è
impegnata nella creazione di un
consistente patrimonio residenziale,
caratterizzato da alta qualità urbanistica
ed architettonica, ma accessibile ad
una fascia di popolazione – sempre più
larga – che si pone a livello intermedio
tra la ricchezza e l’indigenza. Il compito
di IVE è quello di realizzare alloggi
da affittare a canone concordato o da
vendere a prezzi confrontabili con quelli
dell’edilizia convenzionata. I principali
interventi prevedono la realizzazione
di 1.150 nuove abitazioni, in quattro
aree di Mestre che si estendono per
una superficie territoriale di circa
170.000 mq, per una superficie lorda di
pavimento pari a circa 77.000 mq
Descrizione
In corso
Status progetto
Comune di
Venezia
Promotori
Immobiliare
Veneziana
Soggetti Coinvolti
A valere su aree
comunali la IVE
attiva partnership
con operatori privati
che ricevono da
IVE le aree a fronte
della retrocessione
di alloggi sociali (la
procedura di selezione
del partner, a evidenza
pubblica, massimizza
il numero degli alloggi
retrocessi e la qualità
degli interventi). A
marzo del 2009,
con l’assegnazione
del concorso di
idee per le ultime
due aree, l’IVE ha
completato, almeno
dal punto di vista
della progettazione,
l’incarico sul social
housing affidatogli dal
Comune di Venezia
nel luglio del 2007
Risorse finanziarie
4-11-2010 15:15:13
Firenze
Italia
Fondo
Aristotele
LOCALIZZAZIONE
Fondo
immobiliare
città di
Firenze
Nome
progetto
Fondo immobiliare riservato ad
investitori istituzionali, dedicato
prevalentemente agli investimenti
immobiliari nei settori
dell’Università e della Ricerca e
della Sanità. L’85% del capitale
investito è impiegato in residenze
universitaire, istituti di ricerca,
edilizia universitaria, residenze
per anziani
Il Comune di Firenze intende
verificare la disponibilità di
soggetti privati e pubblici di
investire in strumenti finanziari
innovativi al fine di incrementare
lo stock di alloggi sociali nel
territorio comunale. Gli strumenti
in oggetto sono i fondi immobiliari
sostenuti anche da strumenti
complementari, quali ad esempio
fondi di garanzia, fondi di
finanziamento in pool, piani di
risparmio casa che favoriscano
il riscatto a medio termine degli
alloggi
Descrizione
Operativo, in fase di
investimento. La messa
a reddito è prevista
tra il 2011-2013. Tra
gli investimenti
attuati: residenza per
studenti universitari
di Tor Vergata per
1.500 posti letto ed
un investimento di
70 milioni di euro;
Politecnico di Bari,
600 posti letto per
36 milioni di euro;
sede della facoltà di
Lettere, Università di
Siena, per 74 milioni di
euro. E ancora, edilizia
universitaria a ModenaReggio e a Napoli
Manifestazione
di interesse per la
costituzione di un
fondo immobiliare
per la realizzazione di
interventi di housing
sociale (scaduto il 29
marzo 2010)
Status progetto
INPDAP
Comune di
Firenze
Promotori
Fabrica Sgr
Hanno potuto presentare idee progettuali:
le imprese di costruzione e loro consorzi,
le cooperative edilizie di abitazione e loro
consorzi, le Fondazioni, le Associazioni
imprenditoriali, le cooperative aventi
fra gli scopi statutari la realizzazione
di interventi di housing sociale, gli enti
pubblici proprietari di aree e/o immobili
nel territorio del Comune di Firenze,
società di consulenza con comprovata
esperienza nel settore del social housing,
soggetti già attivi nell’ambito dell’alloggio
sociale in locazione nell’area fiorentina
Soggetti Coinvolti
Fondo
lanciato nel
2005 da
INPDAP con
un capitale
iniziale di
630 milioni di
euro
Risorse
finanziarie
Schema 2. Rassegna dei Fondi Immobiliari rivolti all’edilizia sociale che impiegano risorse pubbliche e private, in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010)
4-11-2010 15:15:13
Fondo Senior
Immobiliare
Nome
progetto
Italia
LOCALIZZAZIONE
Fondo immobiliare riservato ad
investitori qualificati. Il fondo
è focalizzato su investimenti
e sulla gestione di iniziative di
carattere sociale incentrate o
collegate al settore immobiliare e
dedicate a pesone di età superiore
ai 65 anni. Sono tre le linee di
azione: 1. acquisto di immobili
ad uso residenziale ceduti in
nuda proprietà agli Over 65;
2. acquito e/o realizzazione di
abitazioni dedicate agli Over 65
autosufficienti; 3. sostegno dei
prestiti vitalizi non rimborsabili
agli Over 65
Descrizione
Operativo. In
programma l’avvio
in tre anni di almeno
3.000 residenze
di qualità tra i 4070 mq per anziani
autosufficienti
Status progetto
FIMIT Sgr
Promotori
Soggetti Coinvolti
Intesa San
Paolo
Risorse
finanziarie
4-11-2010 15:15:14
Fondo Abitare
Sociale 1
Nome
progetto
Milano e
Crema
LOCALIZZAZIONE
Obiettivo del Fondo è sviluppare
interventi sperimentali di edilizia
sociale che massimizzino la quota
di alloggi in locazione a canone
calmierato/moderato ed attivino
rapporti di partenariato con gli enti
locali. Il “programma sperimentale
di edilizia sociale” attivato dal
Progetto prevede che si realizzino
villaggi urbani integrati, delle
dimensioni di almeno 100 alloggi,
all’interno dei quali promuovere
mix di residenti e di funzioni
studiati in modo da assicurare
la loro sostenibilità, nonché
interventi di edilizia residenziale
universitaria per ospitare gli
studenti fuori sede e promuovere i
temi della formazione del capitale
umano
Descrizione
Operativo –
Completato
l’intervento a Crema.
L’investimento
complessivo
nell’intervento di
Crema è stimato in
circa 11 milioni di euro;
i canoni di locazione
mediamente pari a 60
euro / anno / mq (500
euro al mese per un
appartamento di 100
mq, incluso un posto
auto coperto). A Milano
è stato aggiudicato il
concorso di idee per
via Cenni (130 alloggi),
mentre per l’area di
Figino sta proseguendo
la selezione dei
concorrenti alla gara
indetta da Polaris Sgr.
Tutte le aree sono state
assegnate dal Comune
con un bando riservato
ad iniziative no profit
Status progetto
Fondazione
Housing
Sociale della
Fondazione
Cariplo
Promotori
Il Fondo viene gestito da Polaris
Sgr (società di gestione partecipata
dalla Fondazione Cariplo), mentre la
Fondazione Housing Sociale è il
soggetto istituzionalmente preposto alla
promozione dei contenuti sociali delle
iniziative
Soggetti Coinvolti
Polaris Sgr
gestirà un
capitale
iniziale di 45
mln di euro
che potranno
arrivare a
100mln di
euro, per
reperire sul
mercato
immobili
a basso
costo o da
realizzare su
aree cedute
dal Comune
di Milano
in diritto di
superficie.
La durata del
fondo e’ di 30
anni
Risorse
finanziarie
4-11-2010 15:15:14
Fondo Parma
Social House
Nome
progetto
Parma
LOCALIZZAZIONE
Il Comune cederà ad un fondo
immobiliare aree in diritto di
superficie per la durata del
fondo (25 anni). L’obiettivo è
quello di realizzare gli alloggi
di edilizia residenziale sociale
previsti dal POC. Si tratta di
un progetto di riqualificazione
che prevede la realizzazione di
nuove unità abitative. Il progetto
Parma Social House aumenta
dal 5% al 50% l’offerta di alloggi
in locazione, offre un sistema
integrato di servizi di comunità
a livello di singoli edifici e di
complessi insediativi che consenta
di realizzare gli obiettivi di
coesione sociale, mix abitativo,
accompagnamento sociale e
soddisfa i requisiti di socialità,
sostenibilità e affidabilità della
futura gestione degli alloggi
Descrizione
Idea progettuale
Status progetto
Buia Nereo srl,
Coop. Bruno
Buozzi Scrl,
CME soc. coop.
edile artigiana
Sc, Cooperativa
Edilizia Case
Popolari Scrl,
La Nuova
Speranza Scrl,
Parma 80 Sc,
Residence Scrl
Promotori
I partner strategici: Finabita, Fondazione
Housing Sociale. I partner finanziari:
Cariparma e Credit Agricole; Advisor
Legale: Nctm. Investitori: Fondazione
Cariparma e Comune di Parma
Soggetti Coinvolti
132 milioni
di euro che
verranno
sottoscritti da
Fondazione
Cariparma,
Comune,
Privati, CDP e
Regione
Risorse
finanziarie
4-11-2010 15:15:14
Fondo
“Abitare
Sostenibile in
Piemonte”
Nome
progetto
Regione
Piemonte
LOCALIZZAZIONE
Realizzazione di alloggi in affitto
in tre fasce di reddito con tre
livelli di canone differenziati
(ad esempio -10%, -30%, -50%
rispetto al libero mercato). Due
le tipologie di contratto previste:
locazione di lunga durata con
canone differenziato a seconda
del reddito e locazione mirata
all’acquisto futuro, nella quale
si pagherà una quota finalizzata
al riscatto dell’immobile dopo
almeno 12 anni
Descrizione
Si sta costituendo
la SGR per la quale
si sta attendendo
l’autorizzazione
della Banca d’Italia.
Operatività prevista
entro il 2010
Status progetto
Compagnia
di San Paolo,
Fondazione
CRTorino,
Fondazione
CRCuneo,
Fondazione
CRT Asti,
Fondazione
CR Biella,
Fondazione
CR Fossano,
Fondazione CR
Alessandria,
Fondazione
CRSaluzzo,
Fondazione
CRVercelli
Promotori
Le Fondazioni, la Regione Piemonte e
la CDP
Soggetti Coinvolti
Le Fondazioni
investono
circa 45
milioni di
euro con la
possibilità di
aprire ad altri
investitori
(l’obiettivo è
0raggiungere
i 100 milioni
di euro). Gli
interventi
saranno
effettuati su
aree/edifici
o ceduti
gratuitamente
(o a valori
bassi) in
diritto di
superficie
o d’uso da
Enti locali
o apportati
al fondo.
Avrà durata
30-ennale
Risorse
finanziarie
4-11-2010 15:15:14
Fondo
immobiliare
housing
cooperativo
di Roma
Nome
progetto
Roma
LOCALIZZAZIONE
Fondo immobiliare promosso
dal mondo cooperativo per
incentivare l’offerta di alloggi in
affitto a valori inferiori a quelli
di mercato. Il Fondo avrà durata
di 20 anni e sarà gestito da
Polaris SGR. Il progetto prevede
l’attivazione di 6 fondi immobiliari
etici che avranno sede a Roma,
Firenze, Parma, Pesaro, Milano e
Torino e potranno consentire la
realizzazione di circa 3.000 alloggi
Descrizione
Ricevuta
l’autorizzazione della
Banca d’Italia
Status progetto
Cooperhousing
– Fondazione
per l’housing
sociale di
Legacoop (oltre
a Legacoop
e ad Ancab
ne sono
soci il fondo
mutualistico
Coopfond, la
Fondazione
Unipolis e le
Associazioni
delle
cooperative
di produzione
e lavoro e di
servizi)
Promotori
Polaris SGR gestore Fondo
Soggetti Coinvolti
Valore fondo
di 70-75
milioni di
euro
Risorse
finanziarie
4-11-2010 15:15:14
Fondo Social
& Human
Purpose
Nome
progetto
Torino
LOCALIZZAZIONE
Si tratta di un fondo immobiliare
chiuso ispirato alla strategia
del cosiddetto social venture
philantrophy che consiste
nell’applicazione di modelli tipici
del venture capital al mondo
degli operatori non-profit. Il
fondo prevede un investimento
complessivo di 110 milioni di
euro e finanzierà anche interventi
destinati alla realizzazione di
abitazioni in affitto a canone
calmierato. Nello specifico, il
Fondo Social & Human Purpose è
suddiviso in tre diversi comparti:
immobiliare sociale ad uso
collettivo, rigenerazione urbana
e housing sociale temporaneo e
presidi socio sanitari, che saranno
oggetto di collocamento presso
investitori qualificati al fine di
raccogliere le risorse necessarie
per finanziare progetti di sviluppo
con finalità sociali
Descrizione
Il Fondo è stato
interamente collocato
a Fondazioni bancarie
piemontesi
Status progetto
Fondazione
Cassa di
Risparmio di
Torino
Promotori
REAM Sgr (partecipata dalla Fondazione
cassa di risparmio di Alessandria e Asti,
Gruppo Norman e Fondazione cassa di
risparmio di Torino)
Soggetti Coinvolti
Valore del
fondo di 110
milioni di
euro
Risorse
finanziarie
4-11-2010 15:15:14
Veneto
LOCALIZZAZIONE
Fonte: Nomisma.
Fondo Veneto
Casa
Nome
progetto
L’iniziativa ha visto la costituzione
di un fondo immobiliare etico
(sia per cassa che ad apporto),
’Veneto Casa’, che ha aggregato
capitali pubblici e privati nella
messa a disposizione di alloggi a
canone calmierato, con l’obiettivo
di contribuire a risolvere il
problema abitativo di quei soggetti
(giovani coppie, anziani, studenti
e immigrati) che non riescono
a soddisfare il proprio bisogno
abitativo sul mercato e non hanno
nemmeno i requisiti per accedere
all’ERP. Il Fondo Veneto Casa
prevede la costruzione di circa 800
unità abitative, realizzate secondo
criteri di eco-sostenibilità e di
efficienza energetica
Descrizione
In corso
Status progetto
Regione
Veneto,
Fondazione
Cassa di
Risparmio
di Padova
e Rovigo,
Fondazione di
Venezia
Promotori
Beni Stabili Gestioni Sgr
Soggetti Coinvolti
Fondazione
Cassa di
Risparmio
di Padova
e Rovigo,
(5 milionidi
euro),
Regione
Veneto
(5 milioni di
euro),
Fondazione
di Venezia
(2,5 milioni di
euro),
Intesa
Sanpaolo
(5 milioni di
euro),
Obiettivo di
raccolta: 50
milioni di
euro
(con un
potenziale di
investimento
fino ad un
massimo di
100 milioni di
euro).
Risorse
finanziarie
4-11-2010 15:15:14
Città
Milano
Milano
Nome progetto
Fondo
Immobiliare
Comune di
Milano 1
Fondo
Immobiliare
Comune di
Milano II
Il portafoglio individuato è stato
inserito nel ’Piano delle Alienazioni
e delle Valorizzazioni immobiliari
(ex art. 58 DL 112/2008 convertito
in Legge 133/2008)’ approvato dal
Consiglio comunale assieme al bilancio
di previsione 2009 e avrà un valore
di circa 100 milioni di euro, come
stimato dall’Agenzia del Territorio. Si
tratta di immobili collocati al di
fuori dei confini comunali, di unità
immobiliari non residenziali in edifici
cielo/terra e unità immobiliari in
condomini
È un fondo immobiliare chiuso di
diritto italiano (ex art. 12 bis), che
nasce dalla volontà del Comune di
Milano di valorizzare, attraverso
un processo di dismissione, parte
del proprio portafoglio immobiliare
prevalentemente ubicato in città.
La prerogativa del fondo sarà
quella di procedere in tempi brevi,
dopo una attività di valorizzazione
di alcuni asset, alla dismissione
dell’intero portafoglio immobiliare
conferito / ceduto. Per compiere
questa operazione, si è ipotizzato un
orizzonte temporale massimo di 5
anni. Il portafoglio degli immobili è
costituito da 76 lotti ed è composto per
circa il 30% da immobili residenziali
occupati; per circa il 20% da immobili
residenziali liberi; per circa il 35% da
immobili ad uso diverso (commerciali,
magazzini, uffici) e per la quota
restante da box e autorimesse. In
relazione al portafoglio immobiliare,
è stato stimato un valore preliminare
minimo di alienazione di 255.000 euro
Descrizione
Delibera di
Giunta del 23
ottobre 2009
Procedure d’aste
in corso
Status progetto
Comune di
Milano
Comune di
Milano
Promotori
BNL Fondi
Immobiliari
SGR p.A.
BNL Fondi
Immobiliari
SGR p.A.
Soggetti
Coinvolti
Il valore del portafoglio apportato
è stato di 102 milioni di euro, 153
quello conferito con uno sconto
medio di portafoglio pari al 25%.
Alla data del 30 giugno 2009 la
stima del portafoglio immobiliare
è pari a circa euro 329 milioni, al
netto delle vendite già effettuate per
un controvalore di circa 13 milioni
di euro. Sulla base e nel rispetto
delle garanzie sociali indicate
dall’Amministrazione Comunale, il
Fondo ha anche definito le modalità
di dismissione degli immobili che
consentiranno agli inquilini, in
possesso di regolare contratto ed in
regola con il pagamento dei canoni,
di acquistare le unità immobiliari
attualmente utilizzate. L’attività di
dismissione ha dunque avuto inizio,
sia per le unità occupate, che per
gli immobili liberi, tramite apposite
aste competitive
Risorse finanziarie
Schema 3. Rassegna dei Fondi immobiliari ad apporto, di enti pubblici, con finalità di cassa, in Italia (periodo dicembre 2009-giugno 2010)
4-11-2010 15:15:15
Città
Palermo
Roma
Nome progetto
FIPRS-Fondo
Immobiliare
Pubblico
Regione
Siciliana
Fondo
Immobiliare
del Comune di
Roma
Il Comune di Roma intende puntare
sul miglioramento della gestione
del proprio consistente patrimonio
immobiliare, anche attraverso la
costituzione di un fondo immobiliare
per la valorizzazione del patrimonio. Il
progetto prevede il conferimento di un
pacchetto di beni immobili del Comune
a un fondo immobiliare, costituito da
una Società di Gestione del Risparmio.
Il Comune, quindi, affiderebbe
a un operatore specializzato la
valorizzazione, la gestione ed
eventualmente la parziale alienazione
dei propri beni immobili, ricevendo
in cambio quote di partecipazione
al fondo (destinate a produrre utili
e plusvalenze nonché a garantire la
governance del fondo), che potranno
essere in parte anche collocate sul
mercato
Il Fondo è stato costituito mediante
l’apporto e la vendita da parte della
Regione e di alcuni enti regionali di
34 immobili strumentali a prevalente
destinazione uffici, con un valore di
trasferimento pari a 263 milioni di euro
Descrizione
Indirizzo
contenuto
nel DPF
(Documento di
Programmazione
Finanziaria)
2010-2012,
approvato dalla
Giunta del
Comune di Roma
(ottobre 2009)
Operativo
Status progetto
Comune di
Roma
Regione Sicilia
Promotori
Pirelli RE SGR
con il supporto
di RREEF
Opportunities
Management
srl.
Soggetti
Coinvolti
Il valore del Fondo Immobiliare
Pubblico Regione Siciliana, la cui
durata prevista è di 15 anni, è pari
a 105 milioni di euro, come risulta
dal valore di trasferimento al netto
dell’indebitamento finanziario
assunto dal fondo stesso, pari a
circa 158 milioni di euro, interamente
garantito dagli immobili. Il fondo è
partecipato dalla Regione Siciliana
con una quota di maggioranza
relativa pari al 35%, da RREEF Global
Opportunities Fund II per il 33% e
da Pirelli RE per il 22%; RREEF ha
inoltre sottoscritto il restante 10%
che collocherà presso investitori
istituzionali internazionali
Risorse finanziarie
4-11-2010 15:15:15
Città
Torino
Nome progetto
Fondo città di
Torino
Con delibera del 18 giugno 2007 il
Comune ha stabilito di affidare ad un
fondo immobiliare la valorizzazione
del proprio patrimonio immobiliare.
Il fondo nasce con una dotazione
iniziale di 19 immobili, per un totale
di oltre 80 mila metri quadrati
commerciali, a prevalente destinazione
d’uso residenziale e terziaria. Il
fondo prevede strategie di intervento
differenziate in base alle potenzialità
di sviluppo di ciascun edificio: dal
restauro conservativo alla realizzazione
di progetti innovativi anche sotto il
profilo dell’eco sostenibilità. Alcuni
immobili saranno messi in vendita
nello stato di fatto in cui si trovano;
sei edifici saranno interessati da lavori
di restauro; quattro saranno le nuove
costruzioni
Descrizione
Sono iniziati
a febbraio del
2010 i lavori di
riqualificazione
del portafoglio
immobiliare del
Fondo Città di
Torino. Entro la
fine del 2010, è
previsto l’avvio di
altri tre interventi
di sviluppo e
restauro
Status progetto
Comune di
Torino
Promotori
36% Pirelli
RE; 35% Città
di Torino;
29% Equiter
(Gruppo Intesa
Sanpaolo)
Soggetti
Coinvolti
Portafoglio di 19 immobili non
strumentali apportati dal Comune
di Torino per un valore di circa 132
milioni di euro. 3 linee strategiche:
cessione in blocco (9 immobili
per circa 19.000 mq); restauro (6
immobili per circa 35.000 mq);
sviluppo (4 nuovi immobili per circa
30.000 mq). Il Regolamento del
Fondo prevede una durata di 5 anni
prorogabile a un massimo di 11 (più
3 anni di periodo di garanzia)
Risorse finanziarie
4-11-2010 15:15:15
Venezia
Fondo
Immobiliare
città di Venezia
Fonte: Nomisma.
Città
Nome progetto
Il portafoglio dei 18 complessi trasferiti
al Fondo, il cui valore è stato stimato
in 82 milioni di euro, è costituito in
prevalenza da edifici non residenziali
che hanno cessato (o cesseranno
a breve) il loro uso pubblico, tra
cui alcuni di rilevante prestigio o
strategici per lo sviluppo della città,
e da terreni dove sono previsti
interventi residenziali di elevata qualità
urbanistica
Descrizione
È stata
selezionata la
SGR. Ad inizio
gennaio, con la
stipula dell’atto
di apporto di
7 immobili in
cambio di quote,
ha preso il via
l’operatività del
Fondo
Status progetto
Comune di
Venezia
Promotori
EstCapital SGR,
con l’appoggio
di Unicredit
corporate
banking
Soggetti
Coinvolti
Con il finanziamento bancario
ottenuto, il fondo acquisterà
per cassa il 50% del portafoglio
immobiliare trasferitogli,
apportando 42 milioni di risorse
alle casse comunali con le quali
verrà assicurata la copertura
finanziaria di buona parte del Piano
Investimenti 2009, garantendo così
il proseguimento degli interventi
di riqualificazione e manutenzione
della città. Il residuo 50% degli
immobili sarà conferito al fondo
in cambio di quote dello stesso
e sarà monetizzato dal Comune
con un incasso complessivo che
alla fine dell’operazione dovrebbe
superare il valore di 82 milioni di
euro del patrimonio trasferito. Primo
esempio in Italia di utilizzo della
variante urbanistica consentita dalla
legge 133/08 per le operazioni di
valorizzazione e alienazione degli
immobili pubblici
Risorse finanziarie
4-11-2010 15:15:15
6.8 Quali gli orientamenti e gli insegnamenti da trarre dalle
esperienze in corso
Vi sono diversi modi di intendere il social housing oggi in Italia:
una definizione che include nel Social Housing tutto l’insieme degli interventi di
sostegno pubblico all’abitare (mutuata da quella europea del Cecodhas);
• una definizione che individua nel Social Housing un’area di politica abitativa non
ricompresa nella tradizionale edilizia residenziale pubblica e che da questa si differenzia per la flessibilità, per il target (non i più poveri, ma una fascia più ampia
di persone in difficoltà), e per i soggetti coinvolti (non solo gli attori pubblici, ma
anche il privato e il non profit);
• una definizione che identifica con il termine Social Housing una modalità di partenariato tra soggetti pubblici e privati per l’investimento di risorse a favore della
riqualificazione urbana e della realizzazione di nuovi interventi edilizi;
• una definizione che classifica come Social Housing l’insieme delle iniziative volte
a promuovere un’offerta abitativa per target specifici, nell’ambito di una più ampia politica di coesione sociale.
•
Al di là del tipo di offerta abitativa sostenuta, ciò che differenzia l’housing sociale
rispetto alle tradizionali politiche abitative, è la volontà di fornire soluzioni abitative (non solo case) a coloro che, sia per ragioni economiche che per l’assenza di
un’offerta adeguata, non riescono a soddisfare il proprio bisogno sul mercato.
Il ventaglio degli obiettivi dichiarati dalle politiche, dalle azioni e dagli interventi,
raccolti ed elaborati dal Cecodhas nei diversi Paesi europei, è particolarmente ampio: l’housing sociale fa dell’integrazione tra ambiti diversi la propria caratteristica
principale. Una delle voci più consistenti riguarda il miglioramento dello stock esistente, così come la promozione del mix sociale e dell’obiettivo dell’elaborazione
di risposte abitative che rispettino i criteri per la sostenibilità energetica.
Figura 6.1. Gli obiettivi dell’Housing Sociale
Gestione della partecipazione locale
Contenimento dei consumi energetici
Servizi a particolari gruppi
Promozione della coesione sociale
Integrazione con il recupero
e la riqualificazione urbana
Promozione del mix sociale
Miglioramento dello stock esistente
0
20
40
60
80
100
Fonte: elaborazioni IRER.
4-11-2010 15:15:15
Gli interventi avviati in Italia si possono ricondurre alle seguenti categorie:
interventi di housing sociale condotti da soggetti privati e privati/sociali che tendono a focalizzarsi su situazioni di disagio solvibili, relative ad utenti che non
riescono a sostenere un affitto di mercato ma che possiedono comunque una
moderata capacità di reddito, condizione che generalmente li esclude dall’ERP;
• interventi di housing sociale condotti da privati e privati/sociali rivolti a fasce di
disagio estremo, meno frequenti e legati alla disponibilità delle risorse e alla
sostenibilità dei progetti;
• interventi di housing sociale condotti da soggetti del terzo settore, spesso sostenuti dagli enti locali e dalle fondazioni bancarie, che richiedono finanziamenti a
fondo perduto per attivare agenzie per l’affitto, residenze per l’inclusione sociale, residenze di tipo comunitario.
•
Sempre prendendo spunto dalle esperienze avviate in Italia le leve utilizzate per
la promozione di interventi di housing sociale si possono così riassumere:
• Urbanistica: accesso ad aree a costi calmierati; perequazione e diritti edificatori;
norme della pianificazione territoriale;
• Finanziaria: canali di finanziamento agevolato; finanziamenti a fondo perduto;
concorso dei privati; fondi di garanzia; projcet financing;
• Normativa: definizione del settore; introduzione di nuovi strumenti; sistema
delle convenienze;
• Welfare: coesione sociale; servizi all’abitare; comunità sostenibili; partecipazione;
• Fiscale: imposte dirette; regime IVA speciale.
A proposito della leva finanziaria va detto che l’attivazione di risorse pubbliche,
anche se scarse, hanno spesso fatto da volano per l’avvio di iniziative private. Il
reperimento di risorse finanziarie attraverso una collaborazione pubblico-privato
rappresenta una leva fondamentale per l’avvio di interventi, anche di significative
dimensioni, puntando sulle sinergie dei diversi attori a supporto degli enti competenti, che da soli non potrebbero affrontare l’emergenza casa.
A supporto di ciò intervengono, il recente regolamento adottato dal Parlamento
Europeo – che permette alle comunità di tutti gli Stati membri di beneficiare dei
fondi europei FESR per la ristrutturazione, il rinnovo o la sostituzione delle loro
abitazioni (seduta 8-11 febbraio 2010) – e le potenzialità offerte dal Fondo JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas) – iniziativa
di coesione che affianca i Fondi Strutturali per tutto il periodo 2007-2013. Jessica
è l’acronimo inglese dell’iniziativa congiunta a favore dello sviluppo urbano sostenibile della Commissione europea e della Banca europea per gli investimenti
(BEI), in collaborazione con la Banca di sviluppo del Consiglio d’Europa (CEB). Le
parti coinvolte si sono impegnate a collaborare strettamente con la Commissione
4-11-2010 15:15:16
nell’ambito dei nuovi programmi del FESR per lo sviluppo urbano. L’obiettivo è
quello di mettere insieme le sovvenzioni destinate ai programmi di riqualificazione
e sviluppo urbano, con i prestiti e le capacità delle banche.
In base alle nuove procedure, gli Stati membri hanno la facoltà di scegliere di
utilizzare parte degli stanziamenti dei Fondi strutturali per effettuare investimenti
rimborsabili a favore di progetti inseriti in un Piano integrato per lo sviluppo urbano
sostenibile. Gli investimenti in questione, che possono assumere la forma di fondi
propri, prestiti e/o garanzie, sono effettuati attraverso Fondi di sviluppo urbano e,
se necessario, attraverso Fondi di partecipazione (schema 4).
Schema 4. Flusso dei finanziamenti generati dal Fondo di sviluppo urbano
Come vengono convogliati i fondi JESSICA?
COMMISSIONE EUROPEA
Sovvenzioni dei Fondi strutturali
ALTRI INVESTITORI
STATI MEMBRI o REGIONI
(settore pubblico e privato)
tramite un’Autorità di gestione designata
Investimenti
CITTÀ
(Fondi propri, prestiti o garanzie)
Fondo di partecipazione
FONDO DI SVILUPPO URBANO
Prestiti
Compresi
apporti
sotto forma
di terreni e
(Facoltativo)
Istituzioni
internazionali/
Banche
Progetti inseriti in un Piano
integrato per lo sviluppo
urbano sostenibile
Fonte: BEI.
Un Piano integrato per lo sviluppo urbano sostenibile è un sistema di interventi
interconnessi, dove l’abitare riveste un ruolo importante, finalizzati a migliorare
stabilmente le condizioni economiche, fisiche, sociali e ambientali di una città o di
un quartiere. La chiave per la riuscita di questo processo è «l’integrazione»: le politiche, i progetti e le proposte devono essere esaminate nella loro interrelazione.
In questo senso, le sinergie tra le componenti del Piano devono far sì che lo stesso,
nel suo insieme, dia risultati superiori alla somma che darebbero le singole parti
realizzate individualmente.
In questa direzione, connotata dall’integrazione e dalla complementarietà delle
azioni, si stanno orientando le più recenti esperienze di housing sociale avviate in
Italia.
4-11-2010 15:15:16
Altre informazioni, sulle nuove pratiche italiane in materia di edilizia residenziale sociale, si possono ricavare dall’esame della rassegna degli 86 progetti presentati
al Social Housing Exhibition, un’area espositiva all’interno di EIRE 2010 (Expo Italia Real Estate, il salone dedicato al mercato immobiliare e al real estate italiano e
dell’area mediterranea).
I promotori dei progetti sono riconducibili alle seguenti categorie:
Enti pubblici territoriali;
• Aziende Casa
• Società cooperative e imprese di costruzioni, sotto forma di imprese consortili o
associazioni temporanee di imprese;
• Fondazioni bancarie;
• Produttori di materiali per l’edilizia.
•
Gli stessi rivestono, spesso, anche il ruolo di gestori degli interventi.
La ricerca di innovazione, nei materiali e nei processi di produzione, si ritrova
anche nella pratica, piuttosto diffusa, della promozione di concorsi di idee per la
progettazione di interventi di social housing. La ricerca di format tipologici destinati alla residenza specialistica è oggetto di sperimentazione che vede come
protagonisti i progettisti, i produttori di materiali per l’edilizia, ma anche le cooperative sociali che contribuiscono alla formazione di comunità sostenibili ed
equilibrate.
Si propone di seguito una classificazione degli obiettivi e delle strategie perseguite dai promotori degli interventi presentati nel corso della rassegna espositiva,
riconducibili a 5 macrocategorie:
Concezione architettonica
•
Tipologia costruttiva flessibili in grado di dare risposte a categorie sociali con diverse necessità: famiglie mono-genitori; famiglie monoreddito; giovani; militari;
persone in mobilità lavorativa; single.
• Concept architettonico: spazio che accoglie un insieme integrato di attività caratterizzate dall’agire in network di istituzioni, enti privati, realtà del terzo settore.
• Modello di “abitare sociale” in cui la residenza è supportata da una forte struttura di spazi pubblici e di servizi che creano nuove sinergie con il quartiere esistente e contribuiscono al corretto inserimento della nuova comunità all’interno
del quartiere.
• Sostenibilità architettonica e ambientale, mix sociale e funzionale, rigenerazione
urbana, partecipazione abitanti.
• Housing sociale temporaneo con offerta di servizi di integrazione e promozione
sociale, sia per gli inquilini, che per gli abitanti del quartiere.
4-11-2010 15:15:17
Valenza Urbana
•
Dare vita ad una vera e propria comunità di residenti capace di valorizzare l’ambito sociale non solo del condominio, ma anche del quartiere e dell’intera città.
• Realizzare un insieme di alloggi e di servizi che contribuisca alla formazione di
una comunità sostenibile ed equilibrata.
• Promuovere un paesaggio urbano attraverso le relazioni tra interno/esterno,
pubblico/privato, specifico/generico.
• Processo integrato di social housing: dalla scelta del sito, alla costruzione e all’accompagnamento della nuova comunità di abitanti.
Accessibilità al bene casa
•
Ridurre i costi di gestione della casa attuando soluzioni abitative a basso fabbisogno energetico ed impatto ambientale.
• Partenariato pubblico-privato al fine di garantire una funzione di tipo sociale agli
interventi di housing ed il riconoscimento della casa come ”servizio”.
• Realizzare abitazioni a basso costo, eco-compatibili, estetiche, attraverso processi produttivi innovativi, tecnologie energetiche all’avanguardia, architettura
essenziale.
• Costruzioni ad elevato grado di qualità (finiture e risparmio energetico) ma economicamente accessibili.
• Costi contenuti (1000€/mq) attraverso: tempi di realizzazione brevi, ottimizzazione distributiva senza rinunciare alla qualità delle finiture e dotazione impiantistiche; massima manutenibilità.
Sostenibilità ambientale ed efficienza energetica
•
Edificio in classe energetica A (29kWh/mq/anno) o GOLD (ZERO/kWh/mq/
anno).
• Classe energetica A e B
• Attenzione all’esposizione solare e alla ventilazione incrociata.
• Raggiungimento di classe energetica A con l’utilizzo di energie derivanti da fonti
rinnovabili.
• Sostenibilità ambientale, certificazione energetica, contenimento costi di costruzione, flessibilità, versatilità, riduzione costi di gestione.
• Innovazione tecnologia: geotermia, fotovoltaico.
• Progettazione ecocompatibile basata sulla ricerca del contenimento dei consumi
energetici e sull’impiego di materiali riciclabili da utilizzare, sia per le parti edili,
che per l’arredo.
• Innovazione tecnologia: teleriscaldamento, isolamento termico e acustico, impianto di ventilazione meccanica controllata, progettazione del verde in modo
da valorizzare il rapporto con l’ambiente. Progettazione dell’involucro in modo
da ridurre la dispersione di calore invernale e le rientranze termiche estive.
4-11-2010 15:15:17
Innovazione tecnologica
•
Sistema misto cemento/legno
Sistema costruttivo industrializzato che permette una grande flessibilità tipologica, e favorisce l’impiego di differenti soluzioni tecnologiche di produzione
industriale, garantendo qualità certificata a monte del progetto specifico.
• Metodo di costruzione denominato “Sistema Abruzzo” che prevede la realizzazione in loco di strutture in cemento armato monolitico, utilizzando speciali
casseformi, le cui pareti sono in polistirolo e contengono una struttura in ferro.
• Moduli abitativi rapidamente assemblabili per dare risposta ai bisogni primari di
casa.
• Sistemi di prefabbricazione leggera, con impiego di materiali riciclabili.
• Edificio realizzato con sistema industrializzato: kit di componenti modulari ed
interfacciabili che, a seconda delle esigenze (utenza, costi, caratteristiche ambientali), possano essere messi in opera senza ricorrere ad una ulteriore fase
progettuale.
• Gli edifici e gli alloggi sono realizzati con un sistema di componenti modulari
prefabbricati, studiati per consentire una notevole quantità di varianti nella composizione e personalizzazione degli spazi domestici.
• Moduli costruttivi e funzionali da catalogo di classe energetica A. Unità minima
di 28 mq.
• Il sistema di industrializzazione consente una riduzione fino al 40% circa dei
tempi esecutivi tradizionali e una riduzione dei costi di esecuzione e di gestione.
• Progetti di industrializzazione edilizia, basati su di una serie di componenti atti a
garantire una ricca flessibilità realizzativa in funzione della più diversificata domanda residenziale. La classe energetica A è il risultato della forte integrazione
tra edificio e impianto.
• Utilizzo, nella fase costruttiva, di bioedilizia, materiali riciclati.
• Cantiere realizzato completamente “a secco”, tempi di costruzione ridotti del
50% rispetto al cantiere tradizionale.
• Struttura, involucro e impianti sono realizzati separatamente per essere poi assemblati in sito, consentendo una riduzione dei tempi di costruzione fino al 50%
con un costo sotto i 1000€/mq.
•
In sintesi, l’innovazione è nelle tecnologie e nei materiali utilizzati, nel gioco di
flessibilità e di serialità, di ripetizione nel progetto delle residenze, per soddisfare
variazioni nel tempo della domanda abitativa. Ma anche, nella sostenibilità ambientale degli edifici e nella qualità architettonica a basso costo.
La progettualità in corso sembra dimostrare che anche con un budget ridotto sia
possibile realizzare interventi di qualità – spaziale e concettuale – creando ambienti piacevoli da vivere.
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6.9 Condizioni per favorire la diffusione degli interventi di
Housing Sociale in Italia
Per soddisfare un fabbisogno di abitazioni espresso da una domanda con ridotte
capacità di spesa, diviene prerogativa indispensabile, un avveduto controllo dei
costi.
Partendo dai progetti presentanti a EIRE/2010 e, rassegnati, si ottiene un’indicazione sintetica circa il canone medio offerto negli interventi di edilizia sociale
localizzati in differenti ambiti urbani.
Tavola 6.1. Canoni di locazione di un selezionato gruppo di progetti di Housing Sociale
Localizzazione
(in ordine crescente dei canoni)
Canone
(€/mese/mq)
Canone abitazione
di 80 mq (€/mese)
Parma
3,9
308
Fano
3,9
309
Fano
3,9
314
Fano
4,0
320
Milano
4,1
331
Milano
4,7
379
Fano
5,0
400
Torino
5,2
418
Milano
5,3
426
Cormano
5,4
433
Fano
5,4
434
Milano
5,5
439
Parma
5,5
440
Fano
5,7
459
Milano
5,8
467
Milano
5,9
473
Fano
6,2
498
Milano
6,2
499
Milano
6,3
500
Parma
6,9
555
Fano
7,0
560
Milano
7,5
600
Fonte: elaborazioni Nomisma su Rassegna Progetti EIRE 2010.
Il canone medio è di 435 €/mese per un’abitazione sociale di 80 mq.
La distribuzione dei canoni è compresa in un range che ha come estremo inferiore e superiore rispettivamente poco più di 300 €/mese a Parma e a Fano, e 600€/
mese a Milano.
Il nuovo Piano di Edilizia Abitativa (legge 133/2008) destina i finanziamenti statali agli alloggi realizzati o recuperati, che andranno locati per una durata non
inferiore ai 25 anni, e ad un canone non superiore a quello derivante dai valori
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risultanti dagli accordi locali sottoscritti ai sensi della legge 431/98. Ora, anche solo
con riferimento ai mercati di Milano e di Parma, dove il canone concordato medio
di un alloggio di 80 mq si aggira attorno ai 500 €/mese, si può osservare che i progetti in corso offrono soluzioni abitative in affitto in linea con i canoni concordati,
quando invece ci si attendeva uno scarto maggiore. Risulta, invece significativo
lo scarto dai valori medi praticati sul libero mercato, come si evince dalla tavola
seguente.
Tavola 6.2. Canone medio mensile praticato sul libero mercato, dicembre 2009
(media semplice tra le diverse tipologie)
Comune
Abitazioni
(IN EURO)
Abitazioni
con garage
(IN EURO)
Abitazioni
arredate
(IN EURO)
Ancona
524
594
564
Aosta
463
559
540
Bari
524
615
586
Bologna
561
612
600
Cagliari
538
626
587
Campobasso
410
454
447
Catanzaro
399
443
451
Firenze
680
730
727
Genova
576
611
613
Milano
983
1.112
1.083
Napoli
586
660
650
Palermo
563
608
657
Perugia
444
473
471
Potenza
448
496
498
Roma
954
1.051
1.049
Torino
473
543
519
Trento
556
604
638
Trieste
568
602
614
Venezia
680
731
720
Fonte: Solo Affitti.
Una politica di contenimento dei costi, diventa presupposto indispensabile per
garantire il profitto agli operatori privati che intervengono nei programmi di ERS.
Va in questa direzione la creazione di demani comunali di aree edificabili per l’edilizia residenziale sociale, prevista nella nuova generazione delle leggi urbanistiche
regionali.
Annullare il costo dell’area (che si aggira attorno al 40%) potrebbe divenire equivalente al contributo finanziario che viene erogato dalle politiche pubbliche per la
realizzazione di alloggi pubblici. Ma, si può intervenire sulla catena di formazione
del costo dei servizi abitativi attraverso l’attivazione di diversi strumenti.
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Schema 5. Modalità di calmieramento dei costi negli interventi di Edilizia sociale in corso in Italia
Fonte: Nomisma.
Così come la percezione che il settore dell’edilizia sociale sia un settore ad alta
componente di rischio per l’imprenditore è piuttosto diffusa. Ora, i nuovi orientamenti, frutto delle esperienze e delle recenti norme che regolamentano il settore,
concorrono a mitigare i rischi.
Schema 6. Rischi ed elementi di mitigazione dei rischi negli interventi di Edilizia sociale in corso in Italia
Fonte: Nomisma.
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In materia di housing sociale l’Italia ha avviato un processo di innovazione che
coinvolge la fase costruttiva, l’impianto normativo e finanziario e la variegata sfera
dei soggetti che operano nel sociale. Ma, soprattutto, ha favorito la diffusione di
investimenti sul territorio che potrebbero svolgere una funzione calmieratrice sul
mercato delle locazioni, incentivare la produzione di case a basso costo e promuovere nuove forme di servizi all’abitare.
Nel complesso si stanno delineando nuovi modelli di offerta che traggano origine dall’evolversi della domanda e che, necessitano, di essere inseriti in una strategia complessiva, dal ”centro” sino alle ”periferie”. Una strategia che governi e
agevoli queste nuove forme di welfare dell’abitare che, soprattutto, devono poter
superare la fase prototipale per divenire procedure diffuse e dimensionalmente
rilevanti dell’offerta complessiva.
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http://www.mit.gov.it/mit/site.php
www.agci.it
www.agenziaterritorio.it
www.anci.it
www.bancaditalia.it
www.cassaddpp.it/cdp/Infrastruttureeimprese/CDPInvestimentiSGR/index.htm
www.cecodhas.org
www.cittalia.it
www.federabitazione.confcooperative.it
www.federcasa.it
www.gazzettaufficiale.it
www.governo.it/GovernoInforma/Dossier/casa piano/
www.inu.it
www.legacoopabitanti.coop/
www.nomisma.it
www.sicet.it
www.sunia.it
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Regioni e Comuni
http://ermes.regione.emilia-romagna.it/
www.comune.alessandria.it
www.comune.bologna.it
www.comune.firenze.it
www.comune.milano.it
www.comune.torino.it
www.comune.venezia.it
www.regione.lazio.it
www.regione.liguria.it
www.regione.lombardia.it
www.regione.piemonte.it
www.regione.toscana.it
www.regione.umbria.it
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| 231
Normativa
Leggi Regionali “Piano Casa”
Abruzzo
Basilicata
Calabria
Campania
Emilia-Romagna LR n. 16 del 19/8/2009 BUR n. 45 del 28/08/2009
LR n. 25 del 7/8/2009 BUR n. 34 del 7/08/2009
LR n. 5 dell’11/2/2010 BUR n. 3 del 16/2/2/2010
LR n. 19 del 28/12/2009 BUR n. 80 del 29/12/2009
LR n.6 del 6/7/2009 (Titolo III artt. 51-56) BUR n. 116 del
7/7/2009
Friuli-Venezia Giulia LR n.19 dell’11/11/2009 1° S.O. n. 23 del 18/11/2009
LR n. 21 del 11/08/2009 S.O. n. 142 al BUR n. 31 del
Lazio
21/08/2009
LR n. 49 del 3/11/2009 BUR n.19 del 4/11/2009
Liguria
LR 13 del 16/7/2009 2° S.O. al BUR n.28 del 17/7/2009
Lombardia
LR n. 22 dell’8/10/2009 BUR n. 96 del 15/10/2009
Marche
LR n. 30 dell’11/12/2009 BUR n.30 del 16/12/2009
Molise
LR n. 20 del 14/7/2009 BUR n. 28 del 16/7/2009
Piemonte
LR n. 14 del 30/07/2009 BUR n. 119 del 3/08/2009 Avviso
Puglia
di rettifica: BUR n.150 del 24/9/2009 LR n. 18 del 7/10/09
proroga termini
LR n. 4 del 23/10/2009 BUR n. 35 del 31/10/2009.
Sardegna
LR n. 6 del 23/3/2010 BUR n. 14 del 26/3/2010
Sicilia
LR n. 24 dell’8/5/2009 BUR n. 17 del 13/5/2009
Toscana
LR n. 13 dell’26/6/2009 (Titolo II, Capo II artt. 33-38)
Umbria
BUR n. 29 del 29/6/2009
LR n. 24 del 4/08/2009 BUR n. 33 del 18/08/2009
Valle d’Aosta
LR n. 14 dell’8/7/2009 BUR n. 56 del 10/7/2009 mod. da
Veneto
LR n. 26 del 9/10/2009
DGR n.1609 del 15/6/2009 BUR n. 28 del 7/7/2009
Prov. Bolzano La condizione abitativa 2.indd 231
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Principali norme citate nel testo
Legge 18 aprile 1962 n. 167 – Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree
fabbricabili per l’edilizia economica e popolare (legge ponte).
Legge dello Stato 22/10/1971 n. 865 (Gazzetta ufficiale 30/10/1971 n. 276) –
Programmi e coordinamento di edilizia residenziale pubblica; norme di espropriazione di pubblica utilità; modifiche alle leggi 1150/1942; 167 del 1962; 847/1964;
autorizzazione di spesa e interventi straordinari nel settore dell’edilizia residenziale
agevolata o convenzionata.
Legge dello Stato 17/02/1992 n. 179 (Gazzetta ufficiale 29/02/1992 n. 50) – Norme per l’edilizia residenziale pubblica. (Legge Botta,Ferrini).
Legge dello Stato 24/12/1993 n. 560 (GU 15 gennaio 1994) – Norme in materia
di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Misure di razionalizzazione della finanza pubblica.
Decreto Ministeriale 22/10/1997 (Gazzetta ufficiale 30/01/1998 n. 24) – Approvazione del bando di gara relativo al finanziamento di interventi sperimentali nel
settore dell’edilizia residenziale sovvenzionata da realizzare nell’ambito di programmi di recupero urbano denominati “Contratti di quartiere”.
Decreto Legislativo 31/03/1998 n. 112 (Suppl. ordinario G.U. 21/04/1998 n. 77)
– Conferimento di funzioni e compiti amministrativi dello Stato alle regioni ed agli
enti locali, in attuazione del capo I della legge 15 marzo 1997, n.59.
Legge dello Stato 09/12/1998 n. 431 (Suppl. ordinario G.U. 15/12/1998 n. 203/L)
– Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.
Legge dello Stato 30/04/1999 n. 136 (Suppl. ordinario G.U. 18/05/1999 n. 114)
– Norme di sostegno e di rilancio dell’edilizia residenziale pubblica e per interventi
in materia di opere di carattere ambientale.
Legge dello Stato 08/02/2001 n. 21 (Gazzetta ufficiale 23/02/2001 n. 45) – Misure per ridurre il disagio abitativo ed interventi per aumentare l’offerta di alloggi
in locazione.
Decreto Ministeriale 27/12/2001 (Gazzetta ufficiale 12/07/2002 n. 162) – Disagio abitativo – Programmi innovativi in ambito urbano.
Decreto Ministeriale 08/03/2006 (Gazzetta ufficiale 14/03/2006 n. 61) – Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – Completamento del Programma innovativo in ambito urbano – Contratti di quartiere II.
Decreto Legge 29/09/2006 n. 261 (Gazzetta ufficiale 29/09/2006 n. 227) – Interventi urgenti per la riduzione del disagio abitativo in favore di particolari categorie
sociali.
Legge dello Stato 08/02/2007 n. 9 (Gazzetta ufficiale 14/02/2007 n. 37) – Interventi per la riduzione del disagio abitativo per particolari categorie sociali.
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Normativa | 233
Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 1° ottobre 2007, n. 159,
recante interventi urgenti in materia economico-finanziaria, per lo sviluppo e l’equità sociale (Suppl. Ordinario n.249).
Decreto Ministeriale 26/03/2008 (Gazzetta ufficiale 17/05/2008 n. 115) – Ministero delle Infrastrutture – Programma di riqualificazione urbana per alloggi a
canone sostenibile.
Decreto Ministeriale 22/04/2008 (Gazzetta ufficiale 24/06/2008 n. 146) – Ministero delle Infrastrutture – Definizione di alloggio sociale ai fini dell’esenzione
dall’obbligo di notifica degli aiuti di Stato, ai sensi degli articoli 87 e 88 del Trattato
istitutivo della Comunità europea.
Conversione in legge del decreto legge 25 giugno 2008, n. 112, recante disposizioni
urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria (Suppl. Ordinario n. 196).
Decreto Pres. Cons. Min. 16/07/2009 (Gazzetta ufficiale 19/08/2009 n. 191) –
Piano nazionale di edilizia abitativa.
Decreto Ministeriale 08/03/2010 n. (Gazzetta ufficiale 06/05/2010 n. 104) – Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – Riparto delle risorse del piano nazionale
di edilizia abitativa.
Legge dello Stato 22/05/2010 n. 73 (Gazzetta ufficiale 25/05/2010 n. 120) – Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 25 marzo 2010, n. 40, recante
disposizioni urgenti tributarie e finanziarie in materia di contrasto alle frodi fiscali
internazionali e nazionali operate, tra l’altro, nella forma dei cosiddetti «caroselli»
e «cartiere», di potenziamento e razionalizzazione della riscossione tributaria anche
in adeguamento alla normativa comunitaria, di destinazione dei gettiti recuperati
al finanziamento di un Fondo per incentivi e sostegno della domanda in particolari
settori.
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Agci Abitazione
AGCI Abitazione è l’organismo di settore al quale aderiscono tutte le cooperative di abitazione e/o
loro Consorzi iscritti all’Associazione. Esso ha il compito di fornire una risposta concreta al fabbisogno abitativo soprattutto di quelle fasce di cittadini che non sono in grado di soddisfare la necessità
di un alloggio adeguato per il proprio nucleo familiare: il settore indirizza la sua attività, negli ultimi
tempi, alla costruzione di alloggi da assegnare in locazione, prevedendo canoni congrui rispetto alle
capacità delle famiglie, nonché al recupero del patrimonio edilizio esistente, nell’intento di preservare
dalla cementificazione parte del territorio per destinarlo ad una fruizione più rispettosa dell’ambiente.
Viene inoltre dedicata particolare attenzione agli anziani, alle giovani coppie, agli extra-comunitari ed
agli studenti universitari, favorendo l’avvio di programmi abitativi che comprendano anche queste
tipologie di soggetti. Un ulteriore ambito di intervento è quello legato alla qualità, con particolare riferimento ai temi della sostenibilità urbana ed edilizia, con progetti mirati nel campo della bioedilizia
e della bioarchitettura.
I programmi edilizi promossi e sostenuti dal settore si indirizzano concretamente anche al risparmio energetico ed all’utilizzazione di fonti di energia alternativa e rinnovabile. L’Associazione rappresenta e tutela le cooperative aderenti nei rapporti istituzionali con lo Stato e con le Pubbliche
Amministrazioni, in particolare con le Regioni, favorisce la costituzione di consorzi e società di
servizio fra associate, promuove iniziative, progetti e piani programmatici in collaborazione con le
Istituzioni, con le altre Organizzazioni cooperative, con l’imprenditoria privata e con altri enti.
Organizzazione
COMITATO DI PRESIDENZA
Presidente: Alessandro Giaconi
Vice Presidente Vicario: Franco Ottolini
Componenti: Aldo Carbone, Paolo Cristoni, Duilio D’Ascenzo, Giuseppe Di Giugno, Delio Padovani,
Alfredo Viganò
COMITATO DIRETTIVO:
Antonio Basile, Brenno Begani, Edoardo Bertaglia, Stefano Burattini, Francesco Capocasale, Michele Cappadona, Aldo Carbone, Adino Cisilino, Paolo Cristoni, Duilio D’Ascenzo, Agostino De Fenza,
Giuseppe Di Giugno, Alessandro Giaconi, Fulvio Giorgi, Giordano Girovaghini, Luigi Lorenzin, Antonio Lucidi, Mario Mariani, Tommaso Marinelli, Franco Ottolini, Delio Padovani, Valentino Rocchi,
Donato Semeraro, Fabio Vallorini, Alfredo Viganò, Giorgio Zaramella
Segreteria: Carla Rezzi
Referente: Stefano Pasqualini
00153 Roma - Via Angelo Bargoni, 78
Tel. 06-58327.214 - [email protected]
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Federabitazione
Federabitazione è l’organizzazione di rappresentanza politico-sindacale delle Cooperative di Abitazione aderenti a Confcooperative.
Socio fondatore di Cecodhas Housing Europe (Comitato Europeo di Coordinamento dell’Alloggio
Sociale), Federabitazione associa oltre 2.600 Cooperative e Consorzi, distribuiti sull’intero territorio
nazionale e operanti nel settore dell’alloggio sociale.
Le Cooperative di Federabitazione sono formate da oltre 180.000 soci, occupano più di 1.000 addetti, realizzano ogni anno circa 12.000 alloggi con un fatturato che supera i 3 miliardi di Euro.
Attraverso il Piano strategico “Qualità e Sostenibilità” di Federabitazione, attuato con il coordinamento e il supporto tecnico-scientifico del Consorzio Nazionale CasaQualità, è stata raccolta l’esigenza di introdurre all’interno del sistema Cooperativo elementi innovativi e di sviluppo in grado
di elevare il livello qualitativo dei servizi, la qualità dell’abitare sostenibile, di realizzare interventi
integrati per accrescere la qualità, il confort abitativo e ambientale, il risparmio energetico, l’utilizzo
razionale delle risorse naturali, di soddisfare la crescente domanda di servizi, di migliorare l’efficacia delle attività manutentive e incrementare il valore degli immobili.
Con le azioni sviluppate nei vari Progetti, i concetti di “Qualità” e di “Sostenibilità”, sia per le specialità espresse dalla formula cooperativa, sia per le scelte strategiche di Federabitazione, assumono
particolari caratterizzazioni, assicurando, non solo soluzioni finalizzate ad una gestione efficiente
delle risorse ambientali ma anche sostenibilità all’intero ciclo di gestione dell’edificio, degli spazi e,
soprattutto, dei servizi alle persone.
Il Consorzio Nazionale CasaQualità (CasaQualità), costituito nel 1991, associa le principali strutture
consortili aderenti a Federabitazione , è lo strumento tecnico-scientifico della medesima Federazione, è partner tecnico di CECODHAS (Comitato Europeo di Coordinamento dell’Alloggio Sociale) ed
è iscritto all’Albo Nazionale degli Istituti di Ricerca.
CasaQualità si propone quale strumento a servizio della Cooperazione di Abitazione e dei suoi partners (Studi tecnici e di Progettazione, Imprese operanti nel settore edilizio, Società di Servizi), per
elaborare strategie ed individuare soluzioni in grado di “leggere” in maniera dinamica i bisogni e le
aspettative che emergono dalla società in trasformazione, di “mettere in campo” rinnovate capacità
imprenditoriali, sia per soddisfare le mutate esigenze abitative dei cittadini, sia per contribuire fattivamente alla realizzazione di un nuovo sviluppo delle città e del territorio.
Il Consorzio Italiano Casa (Con.It.Casa), costituito nel 1979, associa Cooperative e Consorzi di Abitazione e si propone: di fornire ai propri soci ogni assistenza amministrativa, legale, tecnica, fiscale
ed organizzativa richiesta; di acquistare complessi edilizi realizzati per assegnare gli alloggi alle
Cooperative associate o direttamente ai loro soci, sia in proprietà, sia in locazione semplice ovvero
in affitto con patto di futuro riscatto od anche in diritto d’uso.
Il Consorzio è particolarmente impegnato in progetti di dismissione di grandi patrimoni immobilia-
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ri. Questa attività, che trova le proprie origini nelle previsioni del Dlgs. 104/96 modificato per effetto
della cosiddetta”cartolarizzazione” dal Decreto Legge n. 351 del 2001, attribuisce al Consorzio una
forte valenza sociale, talvolta di supplenza alla funzione dell’Ente Pubblico.
L’acquisto di immobili dismessi degli Enti Previdenziali è, per migliaia di famiglie, un’importante
opportunità che consente di risolvere definitivamente e concretamente la loro condizione abitativa;
a loro Con.It.Casa offre una serie di soluzioni in grado di soddisfare completamente le esigenze
rappresentate.
Oggi il Consorzio aggrega gruppi di inquilini in Cooperative di Abitazione, capaci di negoziare alla
pari con i proprietari di grandi patrimoni immobiliari (Enti Pubblici, ma anche Banche, Assicurazioni e Fondazioni) per realizzare programmi di dismissione convenienti e solidali.
Le modalità con le quali il Consorzio opera nel settore immobiliare, che sono improntate alla mutualità ed ai servizi alla persona, sono fortemente differenziati rispetto al modello tipico delle società di trading immobiliare.
Con.It.Casa, infatti, procede all’attuazione di programmi di dismissione immobiliare, mediante la
logica di successione di fasi, specificatamente previste e strutturate per la particolare forma associativa che caratterizza la base di riferimento della sua azione.
I servizi organizzati da Con.It.Casa nell’ambito delle attività connesse con le dismissioni immobiliari, comprendono:
Servizi alla gestione delle fasi di dismissione
• organizzazione degli inquilini;
• predisposizione degli atti di acquisto;
• supervisione coordinamento della procedura di acquisto;
Servizi tecnici
• eventuali rilievi grafico dimensionali;
• elaborazione della documentazione necessaria per le pratiche di mutuo;
• cura delle incombenze tecnico edilizie e procedurali eventualmente necessarie;
• relazioni tecniche;
Servizi di consulenza finanziaria
• negoziazione delle migliori condizioni di mutuo;
• cura delle pratiche relative alla domanda di mutuo, con particolare attenzione alle esigenze individuali;
• elaborazione di piani finanziari personalizzati per ogni inquilino;
Consulenze legali e amministrative
• analisi e consulenze generiche e specialistiche, in grado di rispondere alle specifiche esigenze
degli acquirenti.
00193 Roma - Via Borgo S.Spirito, 78
Telefono 06/68000464 - Telefax 06/68134057
E-Mail [email protected]
4-11-2010 15:15:19
Associazione Nazionale Cooperative di Abitanti
Costituita nel 1961, organizza circa 2.000 cooperative (di cui circa 1.000 iscritte all’Albo nazionale
delle Cooperative Edilizie) che hanno realizzato circa 390.000 alloggi, distribuiti sull’intero territorio
nazionale e una base sociale formata da oltre 400.000 soci. Attualmente sono in corso importanti
processi di fusione tra le cooperative, finalizzati ad incrementare ed assicurare i rispettivi patrimoni
puntando ad avere, sul territorio, strutture omogenee e di forte caratterizzazione imprenditoriale
e sociale. È un’associazione sindacale di rappresentanza e tutela delle cooperative socie, dei loro
consorzi e degli Enti aderenti. Le cooperative di abitanti associate a Legacoop Abitanti, promuovono
la formazione di programmi edilizi, direttamente o con altri partner, per consentire ai loro soci sia
l’accesso alla casa in proprietà (cooperative a proprietà individuale o divisa), sia alla casa in locazione (cooperative a proprietà indivisa). Le iniziative sono rivolte sia al campo della nuova costruzione
che a quello del recupero edilizio ed urbano.
Tra le attività innovative promosse dall’Associazione ci sono quelle legate a programmi edilizi rivolti
alle giovani coppie, agli anziani, agli studenti e agli immigrati, attività che puntano a dare una risposta nuova, di carattere anche sociale, alle esigenze di queste categorie emergenti di cittadini.
Un altro campo di attività è quello riferito alla sostenibilità edilizia ed urbana. Le maggiori cooperative aderenti all’Associazione stanno ormai applicando questi sistemi innovativi per un corretto
impatto ambientale, attraverso una progettazione ecosostenibile e un approccio ecocompatibile ai
temi del costruire.
La missione della Legacoop Abitanti si articola su alcuni punti essenziali:
• rispondere ai bisogni abitativi delle fasce più deboli e/o emergenti dai processi economici e sociali (reddito, occupazione e struttura del mercato del lavoro, immigrazione, ecc.) utilizzando in
modo più competitivo, rispetto ad altri soggetti, l’intervento pubblico (finanziamenti e aree);
• offrire al mercato, promuovendo l’associazionismo degli utenti e gli appositi investimenti, prodotti immobiliari vantaggiosi per rapporto qualità/prezzo;
• gestire l’intero processo immobiliare e realizzarlo in condizioni di trasparenza e chiarezza tali da
consentire la massima tutela del socio/acquirente;
• contribuire, attraverso le proprie realizzazioni, a rispettare e migliorare l’ambiente urbano e a
produrre un valore durevole e incrementabile nel tempo del patrimonio.
Legacoop Abitanti
00161 Roma - Via G.A.Guattani, 9
Tel. e Fax: +39 06 8540927 Email: [email protected]
Web: www.legacoopabitanti.coop
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Prelios
Prelios (già Pirelli RE), quotata presso Borsa Italiana dal 2002 – codice <PRS> - è uno dei principali
gestori nel settore immobiliare in Italia e a livello europeo; è attivo in Italia, Germania e Polonia.
Prelios valorizza e gestisce portafogli immobiliari per conto di investitori terzi, attraverso un modello distintivo basato sull’integrazione dei servizi specialistici (Agenzia e Property Management)
funzionali alle attività di gestione (Fund & Asset Management).
A seguito del risposizionamento avviato nel 2009, Prelios ha adottato un modello di business che la
qualifica come “gestore puro”: mentre in passato assumeva partecipazioni di minoranza qualificata
nelle iniziative d’investimento gestite, con l’obiettivo di coglierne le opportunità di rivalutazione,
oggi, Prelios continua a svolgere l’attività di individuazione e gestione delle opportunità di investimento per conto di investitori terzi, con l’obiettivo di ridurre progressivamente le partecipazioni di
capitale ancora in portafoglio.
Il patrimonio complessivo oggi in gestione (c.d. Asset under Management o AuM) è pari a circa 15,6
miliardi di euro (Market value 30 Giugno 2010).
Di questi, il patrimonio immobiliare raggiunge i 14,1 miliardi di euro, mentre la restante parte (1,5
miliardi di euro) è costituita da Non Performing Loans (gestione giudiziale e stragiudiziale per il
recupero di crediti in sofferenza per conto di banche e investitori).
Per quanto concerne la ripartizione geografica degli asset immobiliari, circa 7,3 miliardi di euro
sono situati in Italia, principalmente gestiti attraverso fondi immobiliari (circa 6 miliardi di euro attraverso 21 fondi immobiliari) dalla controllata Prelios SGR (già Pirelli RE SGR), leader del mercato
domestico con una quota di circa il 16%.
La restante parte del portafoglio è localizzata in Germania (6,6 miliardi di euro) e in Polonia (0,2
miliardi di euro in progetti di sviluppo).
A giugno 2010, Prelios può contare su circa 1000 risorse. Una struttura estremamente qualificata, con profonde competenze settoriali interdisciplinari e un track record d’eccellenza maturato
nel contesto competitivo internazionale; ne è l’esempio la specializzazione nel settore dell’ecosostenibilità (EcobuildingTM), sia per nuovi sviluppi e per la riqualificazione e valorizzazione degli
immobili esistenti.
Prelios Press Office:
Tel. +39/02/8535.4270
[email protected]
Sitoweb Corporate: www.prelios.com
4-11-2010 15:15:20
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| 241
Pubblicazioni Nomisma (1982-2010)
RAPPORTI ANNUALI
- Nomos & Khaos. Rapporto Nomisma sulle prospettive economico-strategiche. A.G.R.A. (Roma) dal
2005.
- Rapporto sull’agricoltura Italiana, Il Mulino (Bologna) dal 1992 al 1994. A.G.R.A. (Roma) dal 1995
al 1997, Il Sole 24 Ore (Milano) dal 1999 al 2003, A.G.R.A. (Roma) 2005, Il Sole 24 Ore (Milano)
2008.
- Rapporto sull’industria Italiana, Il Mulino (Bologna) dal 1991 al 1995.
- Rapporto sulla filiera del tabacco (dal 1995).
- Scenari dei trasporti. L’internazionalizzazione del trasporto: la posizione dell’impresa italiana. Nomisma per Federtrasporto (dal 1999).
- Rapporto sul mercato immobiliare degli uffici (dal 2006).
- Rapporto sulla Finanza immobiliare (dal 2008). A.G.R.A. (Roma).
RIVISTE
- Rivista Acquisizioni Fusioni Concorrenza (semestrale dal 1988 al 2001).
- Rivista Materie Prime (dal 1982 al 1990).
- Rivista Moct/Most (dal 1990 al 1994).
- Rivista Osservatorio sul Mercato Immobiliare (quadrimestrale dal 1988).
- Rivista Osservatorio sul Mercato Ortofrutticolo (dal 1989 al 1993).
- Rivista POE (Piccoli Operatori Economici) (dal 2004).
- Rivista Produttività e Competitività (dal 1983 al 1990).
PUBBLICAZIONI
2010
- La business intelligence in Italia – Dinamica di mercato nelle Piccole e Medie Imprese
Vincoli e opportunità nella Pubblica Amministrazione. A.G.R.A. (Roma).
- La professione medico veterinaria. Condizioni e prospettive nei primi 10 anni di attività. A.G.R.A.
(Roma).
2009
-
-
-
-
Distretti Commerciali in Italia – Il Centergross un patrimonio che cresce. A.G.R.A. (Roma).
L’immigrazione in Italia tra identità e pluralismo culturale. DDE Editrice (Roma).
Gioco & Giovani. A.G.R.A. (Roma).
Marketing dei Prodotti Tipici – La valorizzazione dei prodotti agroalimentari “del terrirorio”: criticità, prospettive e rapporti con la Grande Distribuzione. A.G.R.A. (Roma).
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- La professione docente – Valore e rappresentanza. A.G.R.A. (Roma).
- Osservatorio sulla cooperazione agricola italiana – Rapporto 2006-2007. A.G.R.A. (Roma).
2008
- European Agriculture of the Future, The Role of Plant Protection Products – Part II, Nomisma per
Bayer Crop Science e Syngenta.
- Fostering the social dimension of the migration-development nexus in Albania: inputs for action, Nomisma per la Regione Emilia-Romagna.
- La piattaforma logistica Italia. Infrastrutture, Imprese, Istituzioni. A.G.R.A. (Roma).
- Portability of Pension Benefits as a Means to Foster Trans-National Labour Mobility. ��
Critical recommendations on the Italy – Albania case, Nomisma per Regione Emilia-Romagna.
- Quale Made in Italy. Norme, profili e performance dell’agroalimentare italiano nei mercati esteri.
A.G.R.A. (Roma).
- Quale Made in Italy. Un modello di eccellenza dell’agroalimentare italiano: l’analisi del caso veronese.
A.G.R.A. (Roma).
- Wine Marketing – Scenari, mercati internazionali e competitività del vino italiano. A.G.R.A. (Roma).
- Il valore delle garanzie immobiliari – Basilea 2 tra vincolo e opportunità. A.G.R.A. (Roma).
- Centrali a carbone suolo e agricoltura. A.G.R.A. (Roma).
- Non solo nero – Immigrazione straniera e trasformazioni dell’economia italiana. A.G.R.A. (Roma).
2007
- 2° Workshop sul Mercato Immobiliare degli Uffici. Nomisma per FIMAA.
- 3° Rapporto Turistico sul mercato immobiliare turistico italiano. Nomisma per FIMAA.
- Arezzo 2015. Competitività e sostenibilità: quali strategie per i sistemi produttivi locali. Nomisma per
Istituzione dei Distretti Industriali della Provincia di Arezzo. A.G.R.A. (Roma).
- Commercio dei beni artistici. Rapporto 2006. A.G.R.A. (Roma).
- Comportamenti finanziari e creditizi della società multietnica. Nomisma per Unioncamere.
- European Agriculture of the Future, The Role of Plant Protection Products – Part I, Nomisma per
Bayer Crop Science e Syngenta.
- Grappa e consumatore. Nomisma per Centro Documentazione Grappa L. Bonollo. A.G.R.A. (Roma).
- I valori del sigaro italiano. La rilevanza socioeconomica e culturale della filiera del sigaro prodotto in
Italia: punti di forza, criticità, scenari evolutivi e percorsi di valorizzazione. A.G.R.A. (Roma).
- Indagine sulla comunità albanese in Emilia-Romagna: dinamiche abitative, mobilità, lavoro, trasferimento e utilizzo delle rimesse, Nomisma per la Regione Emilia-Romagna.
- L’allevamento e il rilancio dell’ippica. Nomisma per Associazione Nazionale del Cavallo Trottatore.
- L’incidenza dell’emigrazione sul tessuto sociale e sulle prospettive di sviluppo delle comunità di origine. Indagine sulle famiglie di Tirana e di Elbasan con familiari all’estero, Nomisma per la Regione
Emilia-Romagna.
- La competitività dei mercati immobiliari urbani. Edizione 2007. Nomisma per Gabetti.
- La condizione abitativa in Italia. Fattori di disagio e strategie di intervento. Nomisma per Ministero
delle Infrastrutture. A.G.R.A. (Roma).
- Le rimesse dei migranti per lo sviluppo locale, Nomisma per la Regione Veneto.
- Migration, Remittances and their Impact on Human Development in Albania. ��
A study on the variations of householdsí patterns of expenditures at the receipt of remittances, Nomisma per la Regione
Emilia-Romagna.
- Rapporto sul settore vitivinicolo 2007. Nomisma per Istituto Tagliacarne.
- Studio di impatto socio-economico del rigassificatore di Brindisi, Nomisma per Brindisi LNG.
- Uno standard italiano per la misurazione delle superfici di immobili non residenziali. Nomisma per IPD.
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Pubblicazione Nomisma | 243
- Uno standard italiano per la misurazione delle superfici: uffici, negozi, retail warehouse, immobili industriali e per la logistica. Nomisma per IPD.
2006
- 2° Rapporto Turistico sul mercato immobiliare turistico italiano.
- An insight on the relation between migrant mobility and patterns of economic development. Labour
migration and migrant entrepreneurship between the Italian of Veneto and countries in South and
East Europe: Poland, Slovakia, Hungary, Romania, Serbia, Nomisma per Veneto Lavoro.
- Fattori di competitività e linee di sviluppo del territorio del Comune di Ravenna.
- Il ruolo socioeconomico dei prodotti DOP e IGP per lo sviluppo delle aree rurali.
- Innovare competere produrre, Frammenti di 25 anni (e oltre) di economia reale scelti dai ricercatori di
Nomisma. A.G.R.A. (Roma).
- Linee guida per la valutazione immobiliare. Nomisma per IPD.
- Prospects in the Italian Real Estate Market.
2005
- Banca dati immobiliare Nomisma/IPD: performance immobiliare 2004. Nomisma per IPD.
- Continuità e innovazione. Rapporto annuale dell’Osservatorio permanente sulla cooperazione agroalimentare. Nomisma per MIPAF.
- Grappa e mercato. Nomisma per Centro Documentazione Grappa L. Bonollo. A.G.R.A. (Roma).
- Libro bianco della professione veterinaria in Italia. A.G.R.A. (Roma). Nomisma per FNOVI.
- Non solo Cina. Le imprese italiane sullo scacchiere globale. A.G.R.A. (Roma).
- Originale italiano. Rapporto INDICOD/ECR sull’agroalimentare italiano. ��
A.G.R.A. (Roma). Nomisma per Indicod, ECR.
- Prospects in the Italian Real Estate Market.
- Study on the economics and politics of East Asia Cooperation and in particular China’s role in this
process: Challenges and Opportunities for EU policy, Nomisma per European Institute for Asian
Studies.
- Tecnologie dell’informazione e delle imprese. Rapporto Nomisma sulla domanda e offerta di informazione pubblica online in Italia. A.G.R.A. (Roma).
2004
- Cervelli digitali. Il ruolo delle Ict nello sviluppo delle imprese e della società. Il Sole 24 Ore.
- Demand and Supply of Public Information Online for Business in Italy: a Comparison with EU Countries and the USA, in Traunmueller R. (ed.), Electronic Government, Third International Conference, eGOV 2004, Zaragoza, Spain, Proceedings, Springer.
- Essere o non essere Italia? Eccellenze manifatturiere e competizione globale. A.G.R.A. (Roma).
- Il sistema ippica in Italia.
- La valutazione economica delle località interessate da ripascimenti costieri. Rapporto finale.
- Le reti di Prometeo. Il ruolo delle reti per lo sviluppo socioeconomico. Il Sole 24 Ore.
- Sistemi territoriali e sanità. F. Angeli (Milano). Nomisma per Fondazione Pfizer.
2003
Administrative Capacity Study, Nomisma per la DG Enlargement della Commissione Europea.
L’azienda come luogo dello sviluppo sociale. Competenze sociali delle Rsu.
L’impatto economico del credito al consumo in Italia. Nomisma per Crif.
La qualità per competere. Primo rapporto Indicod nuove sfide per l’agroaliimentare italiano. A.G.R.A.
(Roma) Nomisma per INDICOD.
- Wine marketing. Il marketing del vino in Europa: consumi, canali, distributori e importatori. A.G.R.A.
(Roma).
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2002
- Foreign Direct Investment in Developing Countries, Nomisma per il Parlamento Europeo.
2001
- Gli investimenti diretti esteri in Italia: il merger & acquisition come strumento di investimento diretto.
Nomisma per CNEL-Consiglio Nazionale dell’Economia e del Lavoro.
- La spesa degli italiani per l’automobile. I diversi oneri derivanti dalla fiscalità e dai costi di acquisto e
di uso del mezzo, Fondazione Filippo Caracciolo (Roma). Nomisma per Fondazione Filippo Caracciolo (Centro Studi).
- Migliorare le reti di fornitura. Franco Angeli (Milano).
- Punto e a capo. Economia 2002: gli scenari oltre la crisi. Il Sole 24 Ore (Milano).
2000
- Brianza globale: i percorsi dello sviluppo, Associazione Industriali di Monza e Brianza (Monza).
Nomisma per Associazione Industriali di Monza e Brianza.
- Rapporto sui servizi pubblici locali in Italia. Conferenza nazionale energia e ambiente. ENEA (Roma). Nomisma per Enea.
- Rete logistica regionale del Veneto. Nomisma per Regione del Veneto.
- Sviluppo locale e ruolo del commercio. L’esperienza Coop in Puglia.
- Un futuro senza piombo. Approfondimenti sulla Direttiva 98/70/Ce. Nomisma per Fondazione Filippo Caracciolo.
1999
- Il dettaglio triestino. Caratteri, criticità, scenari. Nomisma per Comune di Trieste.
- La gestione dei conflitti locali nelle opere infrastrutturali: il caso dei trasporti.
- Solidità organizzativa e posizionamento competitivo dei gruppi di imprese di piccole e medie dimensioni in Italia. Nomisma per Mediocredito Centrale (Quaderni di Politica Industriale).
- Trasporti e ambiente nell’Unione Europea. Nomisma per Parlamento Europeo.
1998
- Innovating SME business practice. The compete methodology and tools, Edizioni Pendragon (Bologna).
1997
- Analisi comparata dei bilanci degli enti locali italiani. I comuni capoluogo di Regione. Nomisma per
Tamburi Associati.
- Liberalizzazione e privatizzazione nelle ferrovie europee, Vallecchi Editore (Firenze).
- The impact of transborder co-operation on the use and diffusion of science and technology in Central
and Eastern Europe, Nomisma per European Commission Forward Studies Unit.
1996
- La competitività della frutticoltura italiana.
1995
- Líagricoltura bolognese e le nuove sfide del mercato. Scenari e ipotesi di sviluppo, Provincia di Bologna
(Bologna), Nomisma per il Divulgatore.
- Regole e istituzioni per un mercato efficiente. La forma cooperativa fra antiche esperienze e nuovi
bisogni, Editrice Emilia Romagna (Bologna). Nomisma per Lega Nazionale Cooperative e Mutue.
1994
- Rapporto Algeria, Nomisma. Nomisma per CR Roma Trading Service.
4-11-2010 15:15:20
Pubblicazione Nomisma | 245
- The world cashew economy, L’inchiostroblu (Bologna).
- Traiettorie di sviluppo della Repubblica di San Marino. Nomisma per Dicastero dell’Industria, Artigianato e Cooperazione Economica.
1993
- Agricoltura italiana: il momento delle scelte difficili, Il Mulino (Bologna).
- L’impatto economico delle spese militari in Emilia Romagna. Nomisma per Centro Militare di Studi
Strategici.
- Mutamenti del contesto internazionale e ruolo delle città snodo. Le sfide per Verona fra esperienze
maturate ed esigenze di cambiamento. Nomisma per CCIAA di Verona, Banca Popolare di Verona,
Fondazione Cassa di Risparmio Verona, Vicenza, Belluno, Ancona.
1992
- I servizi finanziari alle imprese artigiane in Emilia Romagna, Maggioli Editore (Rimini).
- La città di Cesena e il suo comprensorio. Lo scenario economico-sociale e le opportunità di investimento nell’area cesenate. Nomisma per Cassa di Risparmio di Cesena.
- Le politiche pubbliche per lo sviluppo della montagna. Nomisma per Ministero Agricoltura e Foreste (Corpo Forestale dello Stato).
1991
- Economicità dei trasporti idroviari. Fattibilità del collegamento Milano Ravenna. Nomisma per Fondazione Giulio Onesti.
- L’industria agro-alimentare nel Mezzogiorno: i fattori di debolezza e le potenzialità di sviluppo. Il caso
Puglia. Nomisma per Fiera del Levante, CIHEAM.
- L’industria bresciana tra presente e futuro. Nomisma per Associazione Industriale Bresciana.
- Sport ed economia. Nomisma per Fondazione Giulio Onesti.
- Strategie e valutazione nella politica industriale. Esigenze, proposte, esperienze a livello locale,
Franco Angeli (Milano). Nomisma per ENEA.
1990
- L’infrastruttura delle telecomunicazioni: una riflessione sulla politica regionale per il consolidamento e
la qualificazione del tessuto produttivo. Nomisma per Regione Emilia Romagna.
1989
- Costo del lavoro e competitività dell’industria italiana. Nomisma per Confindustria.
- Il grano duro e la qualità. Nomisma per Banco di Sicilia, Barilla.
- Imprenditoria e associazionismo come innovazione. Nomisma per Associazione Industriali di Monza e Brianza.
- Opportunità uguali come misure di civiltà: il ruolo dell’informatica. Nomisma per ASPHI.
- Oro: storia, protagonisti, problemi, Newton Compton Editori / Istituto per l’Enciclopedia della
Banca e della Borsa (Roma).
1988
-
-
-
-
Il sistema fieristico italiano. Il Sole 24 Ore (Milano).
Industria e aeroporto a Bologna. Nomisma per Associazione Industriali provincia di Bologna.
L’agricoltura italiana in un mercato meno protetto. Risultati del 1987 e tendenze attuali.
The Agro-Tecnological System Towards 2000, North Holland (Amsterdam).
1987
- La produttività agricola in Italia. Il Sole 24 Ore (Milano). Nomisma per INSOR.
- La produttività dell’economia italiana (Rapporto al Consiglio Nazionale Economia e Lavoro). Il
Sole 24 Ore (Milano).
- La produttività nel commercio e nel turismo. Il Sole 24 Ore (Milano). Nomisma per ISCOMCE-
4-11-2010 15:15:21
SCOM.
- La produttività nella pubblica amministrazione. Il Sole 24 Ore (Milano) Nomisma per FORMEZ.
- La produttività nelle aziende di credito. Un’analisi su dati di bilancio (Rapporto al Consiglio Nazionale Economia e Lavoro). Il Sole 24 Ore (Milano).
- Le operazioni relative all’oro: i più recenti sviluppi della disciplina nazionale e comunitaria.
- The World Cashew Economy. L’Inchiostroblu (Bologna).
1986
- L’emissione di una nuova moneta aurea.
- La struttura economico-produttiva della Provincia di Ravenna, Nomisma per Provincia e Comune
di Ravenna.
1984
- Innovazioni tecnologiche e struttura produttiva: la posizione dell’Italia. Il Mulino (Bologna).
1983
- Como distretto tessile 1983, Edizioni Consulenze Industriali (Como). Nomisma per Unione Industriali di Como.
- I costruttori italiani all’estero e l’economia nazionale.
- Innovazioni tecnologiche e struttura produttiva: la posizione dell’Italia, (Conferenza internazionale,
Milano 2-3 dicembre 1983).
- L’elettrosiderurgia italiana negli anni ’80. Situazione e prospettive.
- L’industria delle piastrelle di ceramica nel mondo. I principali Paesi produttori, Edizioni Edi. cer (Sassuolo-Mo). Nomisma per Ente Autonomo per le Fiere di Bologna.
- L’industria italiana delle macchine agricole: linee evolutive e confronti internazionali. Unacoma (Roma).
1982
- The Gold Problem. Economic Perspectives, (Proceedings of the World Conference on Gold, Roma).
4-11-2010 15:15:21
4-11-2010 15:15:21
4-11-2010 15:15:21
4-11-2010 15:15:21
456%*3*$&3$)&
Il primo Rapporto sui “fattori di disagio e le strategie di intervento”, del 2007,
faceva il punto sulla dimensione e le caratteristiche che aveva assunto il disagio
abitativo, in particolare il disagio delle numerose famiglie locatarie, fornendo
ampia documentazione ed evidenze empiriche. Al contempo venivano delineate
una serie di strategie di intervento possibili.
Con quel primo Rapporto tornava al centro del dibattito, dopo molti anni di
assenza, la “questione della casa”.
Da allora, nonostante che non sia trascorso molto tempo, il quadro è decisamente
cambiato.
Si stanno delineando nuovi modelli di offerta che traggono origine dall’evolversi
della domanda e che necessitano di essere inseriti all’interno di una strategia
complessiva, dal“centro“sino alle“periferie”. Una strategia che governi e agevoli
queste nuove forme di welfare dell’abitare che, soprattutto, devono poter superare
la fase prototipale per divenire procedure diffuse e dimensionalmente rilevanti
dell’offerta complessiva.
A tre anni di distanza dalla pubblicazione del Rapporto“La condizione abitativa in
Italia: fattori di disagio e strategie di intervento” abbiamo realizzato questo secondo
Rapporto “Dalle esperienze di housing sociale alla risposta del Piano Nazionale
di Edilizia Abitativa e del Piano Casa” che si propone come l’aggiornamento del
primo alla luce dei tanti fatti nuovi intercorsi.
In assenza di una evoluzione in tal senso è evidente che lo iato fra domanda e
offerta non potrà neppure essere avvicinato.
2010
Senza titolo-1 2
6-12-2010 13:43:18

in Italia

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