Perizia - ISVEG Istituto Vendite Giudiziarie | Benvenuti

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NZ
E
TRIBUNALE DI FIRENZE
Accertamento tecnico e di stima nell’esecuzione immobiliare iscritta al
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
RE
n°61/2010 Ruolo Generale vertente tra:
XXXXXXXXXXXX e XXXXXXXXXXXXXXX
Giudice Esecutore Dott. Domenico Ammirati
Attore
Convenuti
FI
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RELAZIONE DEL C.T.U.
Indice:
Premesse............................................................................................................. pag.01;
2)
Descrizione ed individuazione dei beni.............................................................. pag.04;
3)
Provenienza........................................................................................................ pag.13;
4)
Trascrizioni, iscrizioni, vincoli, oneri, ecc. pregiudizievoli............................... pag.14;
5)
Giudizio di divisione tra i proprietari, e di divisibilità e possesso dei beni........ pag.17;
6)
Accertamenti regolarita’ edilizia e urbanistica, Legge 47/85 e Legge 724/94.... pag.19;
7)
Certificazione energetica.................................................................................... pag.22;
IS
VE
G
1)
8)
Valutazione e regime impositivo della vendita................................................... pag.22;
9)
Sommaria descrizione dei beni............................................................................ pag.26;
10) Allegati............................................................................................................... pag.28.
***
1)
PREMESSE
Il sottoscritto Geometra PIERO SELMI, con studio professionale in
Fucecchio V.le G.Carducci 60-62, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Firenze
al n°3026/11, nominato C.T.U. nella procedura esecutiva intestata, nell’udienza del
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28.01.2011 riceveva dal Sig. Giudice i seguenti quesiti “Provveda a:
1) identificare il/i bene/i oggetto del pignoramento, con precisazione
-
dei confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel
pignoramento; ove occorra deve essere provveduto all’aggiornamento anche
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mediante le necessarie denunce catastali; sottoscrivendole anche surrogandosi alla
proprietà, anche nel caso di comproprietà;
-
riporti gli estremi dell’atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la
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proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o
altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto);
-
indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando eventuali
G
acquisti mortis causa non trascritti;
(vedasi Punto 2 e 3 dell’indice)
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2) a fornire una sommaria descrizione del/i bene/i; (vedasi Punto 9 dell’indice)
3) provveda a riferire sullo stato di possesso dell’/gli immobile/i, con indicazione - se
occupato/i da terzi – del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica
attenzione all’esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in
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particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la
data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale
disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso
per il rilascio; (vedasi Punto 5 dell’indice)
4) a verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare:
-
domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni;
-
debiti per spese condominiali ex art.63 comma 2 d.att. c.civ.;
-
atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione;
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-
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con
precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione;
-
altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni, propter rem, servitù, uso,
abitazione) (vedasi Punto 4 dell’indice)
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5) a verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale
gravanti del bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), che
saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della
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vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura; (vedasi Punto 4
dell’indice)
6) a verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l’esistenza della
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dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche,
edilizie e catastali. Ove consti l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull’eventuale
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sanabilità ai sensi delle leggi n.47/85 e n.724/94 e sui relativi costi. Fornisca le notizie di
cui all’art.40 della L. 47/85 ed all’articolo 46 del D.Lvo 378/01: indichi in particolare gli
estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della
eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero
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dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967; (vedasi Punto 6
dell’indice)
7) ad indicare il valore dell’immobile sia libero che occupato indicando:
a) il valore di mercato
b) il prezzo a base d’asta
(vedasi Punto 8 dell’indice)
8) ad indicare, in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso:
a) il valore come al punto 7 che precede sia dell’intero che della quota/e pignorata/e;
b) se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue caratteristiche e
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tenuto conto del numero delle quote da considerare non divisibile in natura;
c) distinguere i valori ai fini fiscali dei terreni e dei fabbricati, onde evitare la tassazione
dell’intera base imponibile con l’aliquota più elevata del 15%.
(vedasi Punto 5 e 8 dell’indice)
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9) ad indicare il regime impositivo della vendita; (vedasi Punto 8 dell’indice)
10) a provvedere, ove necessario, ai sensi dell’art. 6 d.lgs. 192/05, come modificato dal d.lgs.
311 /06, ad acquisire, ove esistente, la relativa documentazione energetica prevista dalla
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normativa su indicata. Laddove mancante, detrarre, dal prezzo base asta, la somma di
3.000,00 euro, ponendo all’acquirente l’onere di dotare l’immobile acquistato
dell’attestato di qualificazione energetica; (vedasi Punto 7 dell’indice)
G
11) ad effettuare un riepilogo in caso di più lotti.” (vedasi Punto 5 dell’indice)
NB. - in grassetto note del consulente.
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Il sottoscritto accettava l’incarico riservandosi di rispondere con relazione
scritta da depositare almeno 45 giorni prima della data fissata per l’udienza di vendita.
Ciò premesso ed in relazione all’incarico ricevuto il sottoscritto, dopo aver
compiuto gli accertamenti dovuti, espone quanto segue.
DESCRIZIONE
ED
INDIVIDUAZIONE
DEI
BENI
OGGETTO
DEL
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2)
PIGNORAMENTO
Da quanto risulta dagli atti della procedura esecutiva, dall’esito delle ricerche
effettuate presso i competenti per territorio Agenzia del Territorio (conservatoria RR.II. di
Firenze e Catasto di Firenze), Uffici Tecnici Comunali di Dicomano (FI), nonché dallo stato
dei luoghi risultante all’atto del sopralluogo effettuato dal sottoscritto in data 31 (trentuno)
Marzo 2011, gli immobili oggetto della presente sono costituiti da:
2a) - Proprietà XXXXXXXXXXXXXXX posta in Comune di Dicomano Fraz.. Frascole 2a-1) Quota pari a ½ di proprietà indivisa su porzione di fabbricato per abitazione
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con annesso resede, posta in Comune di Dicomano Frazione Frascole Località Casa
Nuova Via Vicinale e più esattamente dall’unità d’abitazione più piccola di un più
vasto fabbricato (comprendente un totale di due abitazioni), posta a destra del
fabbricato tutto medesimo guardando da detta Via Vicinale, ed ubicata su due piani, in
RE
parte da terra a tetto; quanto sopra è ubicato in una zona collinare scarsamente edificata
fuori dal centro abitato a circa 3,5 km. dal centro storico comunale, con accesso
garantito dalla citata pubblica viabilità vicinale costituita da strada bianca.
FI
Sono comunque compresi nel presente i diritti di proprietà in ragione della parte
considerata, su tutte le parti o servizi che siano comuni per Legge e/o consuetudine o
che lo siano per destinazione, e di cui in particolare quelli sui muri a comune di
G
confine, strutture orizzontali e verticali, copertura, ecc., servitù attive e passive, ecc., il
tutto per come acquistato e/o edificato e denunciato all’Agenzia del Territorio Ufficio
VE
Provinciale di Firenze con le sotto indicate planimetrie.
L’abitazione ubicata per come suddetto fa parte di un più vasto fabbricato urbano per
abitazioni di non recente epoca di costruzione originaria, ma di recentissima completa
ristrutturazione (ancora non completamente ultimata prevalentemente per la parte
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impiantistica e scale interne), che attualmente, sia come contesto generale che
particolare per la porzione in oggetto, si trova in ottimo stato di conservazione e
manutenzione; l’abitazione presenta anche un buon grado di rifinizione; le strutture
portanti verticali sono realizzate presuntivamente in muratura di pietrame intonacate
solo internamente, ma non esternamente, con intonaco del tipo civile; le strutture
portanti orizzontali sono costituite da travi e travicelli in legno e mezzane in cotto o
tavolato in legno, così come la struttura di copertura.
L’appartamento di abitazione con corte annessa, considerato ha una suddivisione degli
spazi interni conforme agli attuali canoni abitativi ed è così composto: al piano terra
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ampio locale ad uso camera e bagno; al piano primo ingresso, ampio soggiorno, cucina,
bagno ed accessori quali un forno, disimpegno e soffitte.
Le pavimentazioni per l’intera abitazione risultano essere prevalentemente in
ammattonato di cotto (vedi foto 6, 9, 10, 13, 14 e 16 della documentazione fotografica
RE
allegata sotto la lettera “A”) di qualità media ed in buono stato di conservazione. I
rivestimenti sono presenti nella zona cucina, e nei bagni al piano primo e terra in
mattonelle di ceramica formato 15x15 montate a correre di colore chiaro e fascia verde
FI
di decoro, fino all’altezza di ml. 2,00 circa (vedi foto 13 per il bagno al piano primo e
foto 17 e 18 per quello al piano terra) il tutto di qualità e stato di conservazione buoni.
Le pareti sono intonacate con intonaco del tipo civile irregolare in normale stato di
G
conservazione, e tinteggiate anche se in modo non perfetto; mentre i soffitti sono
costituiti dai solai aventi struttura portante lignea a vista. L’impianto elettrico è del tipo
VE
sotto traccia probabilmente sfilabile, con un numero di punti presa e luce sufficienti
all’uso cui è destinato l’immobile, ma non ultimato in quanto privo anche delle
placche, non è inoltre presente l’impianto citofonico. Risultano presenti l’impianto
telefonico e quello Tv probabilmente funzionanti ma da verificare. L’impianto termico
IS
non è ancora ultimato in quanto manca la caldaia, sono invece presenti le tubazioni
sotto intonaco di mandata e ritorno acqua agli elementi radianti verniciati di colore
bianco ancora non messi in opera (vedi foto 7, 9 e 14). L’impianto idraulico principale
è costituito da tubazioni sotto intonaco per la cucina ed i bagni con fornitura di acqua
calda sanitaria, probabilmente proveniente dalla caldaia una volta messa in opera. Il
servizio igienico al piano primo di cui sopra è corredato di tutti gli apparecchi sanitari
in ceramica di colore bianco, quali lavabo, wc., bidet e doccia a pavimento (vedi foto
13) di media qualità, ed in buono stato; il bagno al piano terra non risulta ultimato in
quanto gli apparecchi sanitari, benché presenti nel locale, non sono stati messi in opera
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(vedi foto 17). L’immobile è fornito di porte interne in legno di qualità economica,
mentre la porta di accesso dall’esterno risulta essere in legno massello e vetro (vedi
foto 6). Le finestre sono in legno e vetro doppio di media qualità e in buono stato di
conservazione, complete di persiane in legno verniciato di colore verde anch’esse in
in cotto.
RE
buono stato. Nei locali e porzioni di essi privi di rivestimento è presente un battiscopa
La piccola corte esterna di pertinenza esclusiva dell’abitazione risulta avere
FI
destinazione a giardino (vedi foto 3, 4 e 5).
All’atto del sopralluogo quanto sopra descritto, nel suo complesso, risulta avere un
buon grado di rifinitura e stato di conservazione e manutenzione, il tutto è
G
complessivamente distribuito in modo funzionale visto l’uso che ne viene fatto, come
risulta anche dalla planimetria indicativa scala 1:100 allegata sotto la lettera “B” con
VE
bordatura di colore giallo della porzione d’interesse.
La porzione di fabbricato ad uso abitazione considerata ha una superficie lorda di mq.
101,00 circa oltre soffitte per una superficie di mq. 22,68 circa.
All’Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Firenze il bene in esecuzione risulta
IS
censito al Catasto dei Fabbricati del Comune di Dicomano, correttamente cointestato
all’esecutato per la quota di possesso di ½, descritto e rappresentato nel Foglio di
Mappa 54 Particella 158 Sub. 500 Categoria A/3 Classe 4 Vani 4 e Rendita Euro
216,91, dati derivanti da Variazione nel Classamento del 27.06.2008 n.16263.1/2008
in atti dal 27.06.2008 (protocollo n.FI0311116) - Variazione di Classamento.
Allegata sotto la lettera “C” la visura riguardante la descrizione suddetta, ed allegata
sotto la lettera “D” la planimetria scala 1:200 relativa, il tutto rilasciato dall’Agenzia
del Territorio sopra citata.
L’immobile, previa descrizione fattane, è individuabile nella documentazione
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fotografica di cui all’allegato “A” nelle esposizioni dal numero 1 al numero 5 per
l’esterno e dal numero 6 al numero 18 per l’interno ad uso abitazione.
Per ciò che riguarda i confini della porzione d’immobile considerata, non è stato
possibile accertarli, in quanto sconosciuti al sig. XXXXXXXXXXXXXX delegato dal
RE
sig. XXXXXXXXXXXX a presenziare alla visita dell’immobile da parte del
sottoscritto e suoi collaboratori (delega allegata sotto la lettera “E”).
2a-2) Quota pari a ½ di proprietà indivisa su appezzamento di terreno agricolo,
FI
contiguo alla suddetta porzione di fabbricato di cui al precedente Punto “2a-1”, della
superficie catastale complessiva di mq. 23.395=(ventitremilatrecentonovantacinque)=,
posto in Comune di Dicomano Frazione Frascole Località Casa Nuova attraversato da
G
Via Vicinale della Cella che risulta essere una strada bianca. Quanto sopra è ubicato in
una zona collinare scarsamente edificata fuori dal centro abitato a circa 3,5 km. dal
VE
centro storico comunale, ha un’esposizione verso Ovest ed accesso garantito dalla
citata pubblica viabilità vicinale.
Sono comunque comprese nel presente le servitù attive e passive, ecc., il tutto per come
acquistato e denunciato all’Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Firenze.
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Le colture presenti sul terreno all’atto del sopralluogo risultano essere a bosco (vedi
foto 20 della documentazione fotografica sopra citata allegata sotto la lettera “A”) la
porzione a monte della suddetta Via Vicinale che taglia in due l’appezzamento di
terreno e in parte ad oliveto ed in parte incolto (vedi foto 21 e 22) la restante porzione
a valle della medesima via. Su detto appezzamento di terreno risultano erette una
tettoia ed una capanna (vedi foto 19) delle dimensioni indicative rispettivamente di ml.
8,70 per ml. 3.05 con H. ml. 2,07 media e di ml. 4,60 per ml. 4,85 con H. ml. 2,30
media, ma detti manufatti non risultano in regola con le necessarie autorizzazioni
edilizie urbanistiche (vedi successivo paragrafo relativo).
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Il suddetto terreno è inserito negli strumenti urbanistici comunali vigenti ed approvati
per come segue:
Strumento Urbanistico Generale tra le “Aree Agricole – Categoria A”;
Piano Strutturale in parte tra le “Terre di Mezzo” ed in parte “Bosco”;
RE
il tutto come da certificazione rilasciata dal Responsabile del Servizio Urbanistica
Edilizia e Progettazione del Comune di Dicomano in data 31.03.2011, allegata alla
presente sotto la lettera “.
FI
All’Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Firenze il bene in esecuzione risulta
censito al Catasto dei Fabbricati del Comune di Dicomano, correttamente cointestato
all’esecutato per la quota di possesso di ½, descritto e rappresentato nel Foglio di
G
Mappa 54:
Particella 196 Porzione AA Qualità Prato Classe 1 mq. 1.900 e Redditi Dominicale
VE
Euro 6,38 Agrario Euro 3,43 e Porzione AB Qualità Seminativo Classe 4 mq. 1.070 e
Redditi Dominicale Euro 1,66 Agrario Euro 1,66;
Particella 641 Qualità Uliveto Vigneto Classe 2 mq. 13.285 e Redditi Dominicale
Euro 44,60 Agrario Euro 51,46;
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Particella 639 Qualità Castagneto Frutto Classe 2 mq. 5.980 e Redditi Dominicale
Euro 7,72 Agrario Euro 3,09;
Particella 96 Qualità Seminativo Arborato Classe 4 mq. 1.160 e Redditi Dominicale
Euro 1,80 Agrario Euro 1,50.
Allegato sotto la lettera “G” il fascicolo delle visure riguardanti la descrizione suddetta
e l’estratto dal Foglio di Mappa relativo in scala 1:2000 con evidenziato con bordatura
di colore verde il terreno in oggetto, il tutto rilasciato dall’Agenzia del Territorio sopra
citata.
Per ciò che riguarda i confini dell’immobile considerato, non è stato possibile
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accertarli, in quanto sconosciuti al sig. XXXXXXXXXXX delegato dal sig. XXXXXX
XXXX a presenziare alla visita dell’immobile da parte del sottoscritto e suoi
collaboratori (delega allegata sotto la lettera “E”).
2b) - Proprietà XXXXXXXXXXXXXXX posta in Comune di Dicomano Via V.Veneto -
RE
Quota pari a 2/3 di piena proprietà e quota pari a 1/3 di nuda proprietà entrambe
indivise su porzione di fabbricato per abitazione con annesso resede, posta in Comune
di Dicomano Via V.Veneto n.c. 145 e più esattamente dall’unità d’abitazione facente
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parte di un più vasto fabbricato per abitazioni di due piani fuori terra con tipologia a
schiera con altri fronteggianti la suddetta via. Detta abitazione occupa l’intero piano
terra, porzione fronte-retro, del fabbricato tutto medesimo. Il tutto è ubicato in una
G
zona pianeggiante abbastanza edificata all’interno del centro storico comunale, con
accesso garantito dalla citata pubblica viabilità costituita da strada asfaltata.
VE
Sono comunque compresi nel presente i diritti di proprietà in ragione della parte
considerata, su tutte le parti o servizi che siano comuni per Legge e/o consuetudine o
che lo siano per destinazione, e di cui in particolare quelli sui muri a comune di
confine, strutture orizzontali e verticali, copertura, ecc., servitù attive e passive, ecc., il
IS
tutto per come acquistato e/o edificato e denunciato all’Agenzia del Territorio Ufficio
Provinciale di Firenze con la sotto indicata planimetria.
L’abitazione ubicata per come suddetto fa parte di un più vasto fabbricato urbano per
abitazioni di non recente epoca di costruzione originaria, ma recentemente sono state
eseguite opere per modifiche interne, che attualmente, sia come contesto generale che
particolare per la porzione in oggetto, si trova in ottimo stato di conservazione e
manutenzione; l’abitazione presenta anche un buon grado di rifinizione; le strutture
portanti verticali sono realizzate presuntivamente in muratura intonacate, sia
internamente che esternamente, con intonaco del tipo civile; le strutture portanti
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orizzontali sono costituite da solai in laterizio armato, mentre la struttura di copertura
sembra essere un solaio con struttura portante lignea per quanto è stato possibile
verificare dal basso.
L’appartamento di abitazione considerato, con piccola corte annessa sul retro, ha una
RE
suddivisione degli spazi interni conforme agli attuali canoni abitativi ed è così
composto da ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno notte, due camere e bagno.
Le pavimentazioni per l’intera abitazione risultano essere prevalentemente in
FI
ammattonato di cotto (vedi foto dalla 7 alla 13 della documentazione fotografica
allegata sotto la lettera “H”), fatta eccezione per il bagno che risultano essere in
mattonelle di ceramica formato 20x20 montate in diagonale di colore chiaro (vedi foto
G
14), il tutto di qualità media ed in buono stato di conservazione. I rivestimenti sono
presenti nella zona cucina in mattonelle di ceramica formato 20x25 montate a correre
VE
di colore chiaro fino all’altezza di ml. 1,45 circa (vedi foto 11), e nel bagno in
mattonelle di ceramica formato 20x20 montate a correre di colore chiaro e fascia in
tinta di decoro, fino all’altezza di ml. 2,00 circa (vedi foto 14), il tutto di qualità e stato
di conservazione buoni. Le pareti e i soffitti sono intonacati con intonaco del tipo civile
IS
in normale stato di conservazione, tinteggiati e con la stessa in buono stato. L’impianto
elettrico è del tipo sotto traccia probabilmente sfilabile, con un numero di punti presa e
luce sufficienti all’uso cui è destinato l’immobile, con placche Marca “Ticino”, non è
presente l’impianto citofonico. Risultano presenti l’impianto telefonico e quello Tv
molto probabilmente funzionanti. L’impianto termico si compone di caldaia murale
alimentata a gas metano, posta sul retro rispetto alla via pubblica (vedi foto 4 e 6), con
le tubazioni sotto intonaco di mandata e ritorno acqua agli elementi radianti in ghisa
verniciati di colore bianco (vedi foto 8). L’impianto idraulico principale è costituito da
tubazioni sotto intonaco per la cucina ed il bagno con fornitura di acqua calda sanitaria,
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probabilmente proveniente dalla caldaia suddetta. Il servizio igienico è corredato di
tutti gli apparecchi sanitari in ceramica di colore bianco, quali lavabo, wc., bidet e
vasca (vedi foto 14) di media qualità ed in buono stato. L’immobile è fornito di porte
interne in legno massello a bozze di buona qualità e stato (vedi foto 8, 9 e 14), così
RE
come la porta di accesso dall’esterno, anch’essa in legno massello a bozze con sopra
luce in legno e vetro (vedi foto 3 e 7). Le finestre sono in legno e vetro semplice di
media qualità e in buono stato di conservazione, prive di paramento esterno, ma con
FI
inferriate, il tutto in buono stato (vedi foto 2, 4 e 6). Nei locali e porzioni di essi privi
di rivestimento è presente un battiscopa in pietra.
La piccola corte esterna di pertinenza esclusiva dell’abitazione risulta essere
G
pavimentata con un semplice battuto di cemento, da distinguersi con l’altra porzione di
corte, fino ad arrivare alla ringhiera di recinzione, che risulta essere di altra proprietà
VE
(vedi foto 5).
All’atto del sopralluogo quanto sopra descritto, nel suo complesso, risulta avere un
buon grado di rifinitura e stato di conservazione e manutenzione, il tutto è
complessivamente distribuito in modo funzionale visto l’uso che ne viene fatto, come
IS
risulta anche dalla planimetria indicativa scala 1:100 allegata sotto la lettera “I”.
La porzione di fabbricato ad uso abitazione considerata ha una superficie lorda di mq.
112,61 circa.
All’Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Firenze il bene in esecuzione risulta
censito al Catasto dei Fabbricati del Comune di Dicomano, correttamente cointestato
all’esecutato per la quota di possesso di 2/3 dell’intera proprietà e di 1/3 della nuda
proprietà, descritto e rappresentato nel Foglio di Mappa 28 Particella 116 Sub. 1
Categoria A/4 Classe 3 Vani 4,5 e Rendita Euro 220,79, dati derivanti da Variazione
del 25.05.2004 n.9173.1/2004 in atti dal 25.05.2004 (protocollo n.FI0132520) –
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Rettifica Num P.lla Ist.30473/98.
Allegata sotto la lettera “L” la visura riguardante la descrizione suddetta, ed allegata
sotto la lettera “M” la planimetria scala 1:200 relativa, il tutto rilasciato dall’Agenzia
del Territorio sopra citata.
RE
L’immobile, previa descrizione fattane, è individuabile nella documentazione
fotografica di cui all’allegato “H” nelle esposizioni dal numero 1 al numero 6 per
l’esterno e dal numero 7 al numero 14 per l’interno ad uso abitazione.
FI
Per ciò che riguarda i confini della porzione d’immobile considerata, non è stato
possibile accertarli, in quanto sconosciuti all’esecutato.
N.B. - Lo stato dei luoghi corrisponde esattamente a quanto indicato nel verbale
G
di pignoramento del 20.01.2010 rep. 1057/2010 a favore della Banca Monte dei Paschi di
Siena S.p.a. con sede in Siena cf. 00884060526, trascritto il 16.02.2010 al n. 3482 Reg. Part.
VE
e successiva istanza di vendita immobiliare della parte attrice, per quanto riguarda entrambe
le proprietà suddette per le quote citate loro spettanti.
3)
PROVENIENZA.
I beni tutti descritti al precedente Punto “2” risultano pervenuti agli esecutati:
IS
3a) - Proprietà XXXXXXXXXXXXXX posta in Comune di Dicomano Fraz.. Frascole Quota pari a ½ di proprietà indivisa, per entrambi i beni sopra indicati ai punti “2a1” e
“2a2”, per compravendita dai sigg. XXXXXXXXX nato a Firenze il XX.XX.19XX cf.
XXXXXXXXXXXXXXXX e XXXXXXXXXX nata a Milano il XX.XX.19XX cf.
XXXXXXXXXX, con atto rogato dal Notaio Vincenzo Persiani di Figline Valdarno il
22.10.2007 repertorio n.17805 raccolta n.5012, trascritto a Firenze il 29.10.2007 al
n.27956 reg. part. (qui allegato in copia sotto la lettera “N”).
Ai danti causa dell’esecutato i beni pervennero, per maggior consistenza, per
compravendita dalla sig.ra XXXXXXXXXXXXXXX nata a XXX il XX.XX.19XX cf.
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XXXXXXXXXXXXXXX, con atto rogato dal Notaio Maria Teresa Fasulo di Signa il
26.05.1995 repertorio n.17991 raccolta n.3988, trascritto a Firenze il 31.05.1995 al
n.9691 reg. part. (qui allegato in copia conforme sotto la lettera “O”).
Alla sig.ra XXXXXXXXXX i beni pervennero ante ventennio.
RE
3b) - Proprietà XXXXXXXXXXXXXXX posta in Comune di Dicomano Via V.Veneto -
Quota pari a 2/3 di piena proprietà e quota pari a 1/3 di nuda proprietà entrambe
indivise per compravendita dai sigg. XXXXXXXXX nato a XXXXX il XX.XX.19XX
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cf. XXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX nato a XXXXXXXX il XX.XX.19XX cf.
XXXXXXXXXXXXXX e XXXXXXXXXX nato a XXXXXXX il XX.XX.19XX cf.
XXXXXXXXXXX, con atto rogato dal Notaio Gabriele Carresi di Borgo San Lorenzo
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il 05.11.1998 repertorio n.168.657 raccolta n.12.523, trascritto a Firenze il 16.11.1998
al n.21928 reg. part. (qui allegato in copia sotto la lettera “P”).
VE
Ai danti causa dell’esecutato i beni pervennero per successione del padre XXXXXXX
XXXX nato a XXXXXXXXX il XX.XX.19XX e deceduto il XX.XX.19XX, denuncia
di successione registrata all’Ufficio del Registro di XXXX il XX.XX.19XX n.XX
vol.XXX trascritta a Firenze il 07.08.2008 al n. 22048 reg. part., e successiva denuncia
IS
rettificativa presentata il XX.XX.19XX al n.XX vol. XXX trascritta a Firenze il
13.08.2008 al n. 22502 reg. part.; e successiva accettazione tacita con atto rogato
Notaio Gabriele Carresi di Borgo San Lorenzo il 05.11.1998 repertorio n.168.657
suddetto.
Al sig. XXXXXXXXX i beni pervennero ante ventennio.
4)
TRASCRIZIONI, ISCRIZIONI, VINCOLI, ONERI, ECC. PREGIUDIZIEVOLI
Preso atto della certificazione storica ipotecaria già in atti, completata con le
visure eseguite dal sottoscritto in data 03 Maggio 2011 (situazione aggiornata al
03.05.2011), presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Firenze contro gli esecutati,
14
NZ
E
è risultato che i beni suddetti sono gravati dalle seguenti trascrizioni ed iscrizioni
pregiudizievoli:
-
Iscrizione n. 7551 del 17.11.1998, a favore della Cassa di Risparmio di Firenze S.p.A.
sede Firenze cf. 04385190485 per la somma di complessive Lire 220.000.000= di cui
RE
Lire 110.000.000= per capitale, in forza di atto di mutuo Notaio Gabriele Carresi di
Borgo San Lorenzo del 05.11.1998 rep. n. 168655, contro XXXXXXXXXXXXXX
(esecutato - per la quota di sua spettanza) sui beni di cui al precedente punto “2b”;
Iscrizione n. 11567 del 29.10.2007, a favore di Credito Artigiano S.p.A. sede Milano
FI
-
cf. 0077450051 per la somma di complessivi Euro 252.000,00= di cui Euro
140.000,00= per capitale, in forza di atto di mutuo Notaio Vincenzo Persiani di Figline
G
Valdarno del 22.10.2007 rep. n. 17806/5013, contro XXXXXXXXX (esecutato - per la
quota di sua spettanza) sui beni di cui ai precedenti punti “2a-1” e 2a-2”;
Trascrizione n. 21997 del 07.08.2008, a favore e contro XXXXXXXX e XXXXXXX,
VE
-
in forza di atto di costituzione fondo patrimoniale Notaio Marta Renieri di Firenze del
05.08.2008 rep. n. 2720/1102, sui beni di cui al solo precedente punto “2a-1” e altri
beni non ricompresi nell’esecuzione di cui alla presente;
Iscrizione n. 8671 del 30.10.2008 di ipoteca giudiziaria, a favore di Banca di Credito
IS
-
Cooperativo del Chianti Fiorentino Soc. Coop. a R.L. sede San Casciano in Val di Pesa
(FI) cf. 00635540487 per la somma di complessivi Euro 150.000,00= di cui Euro
131.051,35= per capitale, in forza di Atto Giudiziario del Tribunale di Firenze del
10.10.2008 rep. n. 5912/2008, contro XXXXXXXXXX (esecutato - per la quota di sua
spettanza) sui beni di cui ai precedenti punti “2a-1” e 2a-2” e XXXXXXXXXXXXX
(esecutato - per la quota di sua spettanza) sui beni di cui al precedente punto “2b”;
-
Iscrizione n. 10199 del 23.12.2008 di ipoteca giudiziaria, a favore di Banca Toscana
S.p.A. sede Firenze cf. 05272250480 per la somma di complessivi Euro 230.000,00=
15
NZ
E
di cui Euro 200.930,40= per capitale, in forza di Atto Giudiziario del Tribunale di
Firenze del 22.12.2008 rep. n. 18883/2008, contro XXXXXXXXXX (esecutato - per la
quota di sua spettanza) sui beni di cui ai precedenti punti “2a-1” e 2a-2”;
-
Iscrizione n. 9859 del 12.12.2008 di ipoteca giudiziaria, a favore della Cassa di
RE
Risparmio di Volterra S.p.A. sede Volterra (PI) cf. 01225610508 per la somma di
complessivi Euro 100.000,00= di cui Euro 68.075,57= per capitale, in forza di Atto
Giudiziario del Tribunale di Firenze sede distaccata di Empoli del 10.12.2008 rep. n.
FI
1509/2008, contro XXXXXXXXXXX (esecutato - per la quota di sua spettanza) sui
beni di cui al precedente punto “2b”;
-
Iscrizione n. 10200 del 23.12.2008 di ipoteca giudiziaria, a favore di Banca Toscana
G
S.p.A. sede Firenze cf. 05272250480 per la somma di complessivi Euro 230.000,00=
di cui Euro 196.376,17= per capitale, in forza di Atto Giudiziario del Tribunale di
VE
Firenze del 22.12.2008 rep. n. 18883/2008, contro XXXXXXXXXX (esecutato - per la
quota di sua spettanza) sui beni di cui al precedente punto “2b”;
-
Iscrizione n. 10424 del 30.12.2008 di ipoteca giudiziaria, a favore di Banca Monte dei
Paschi di Siena sede Siena cf. 00884060526 per la somma di complessivi Euro
IS
225.000,00= di cui Euro 185.121,44= per capitale, in forza di Atto Giudiziario del
Tribunale di Firenze del 23.12.2008 rep. n. 19470/2008, contro XXXXXXXXXXXXX
(esecutato - per la quota di sua spettanza) sui beni di cui ai precedenti punti “2a-1” e
2a-2” e XXXXXXXXXXX (esecutato - per la quota di sua spettanza) sui beni di cui al
precedente punto “2b”;
-
Iscrizione n. 160 del 12.01.2009 di ipoteca giudiziaria, a favore della Cassa di
Risparmio di Volterra S.p.A. sede Volterra (PI) cf. 01225610508 per la somma di
complessivi Euro 100.000,00= di cui Euro 68.075,57= per capitale, in forza di Atto
Giudiziario del Tribunale di Firenze sede distaccata di Empoli del 10.12.2008 rep. n.
16
NZ
E
1509/2008, contro XXXXXXXX (esecutato - per la quota di sua spettanza) sui beni di
cui ai precedenti punti “2a-1” e 2a-2”;
-
Iscrizione n. 694 del 05.02.2009 di ipoteca giudiziaria, a favore della Cassa di
Risparmio di S.Miniato sede San Miniato (PI) cf. 01217600509 per la somma di
RE
complessivi Euro 65.000,00= di cui Euro 57.214,76= per capitale, in forza di Atto
Giudiziario del Tribunale di Pisa del 29.01.2009 rep. n. 174, contro XXXXXXXXXX
(esecutato - per la quota di sua spettanza) sui beni di cui ai precedenti punti “2a-1” e
precedente punto “2b”;
-
FI
2a-2” e XXXXXXXXXXX (esecutato - per la quota di sua spettanza) sui beni di cui al
Trascrizione n. 3482 del 16.02.2010, per verbale di pignoramento immobiliare del
G
20.01.2010 rep. n. 1057/2010 notificato dall’Ufficiale Giudiziario di Firenze, a favore
della Banca Monte dei Paschi di Siena sede Siena cf. 00884060526, contro
VE
XXXXXXX (esecutato - per la quota di sua spettanza) sui beni di cui ai precedenti
punti “2a-1” e 2a-2” e XXXXXXXXX (esecutato - per la quota di sua spettanza) sui
beni di cui al precedente punto “2b”.
Inoltre, per quanto è stato possibile accertare, non esistono formalità, vincoli o
IS
oneri anche di natura condominiale, gravanti sui beni che resteranno a carico dell’acquirente.
Infine, sempre per quanto è stato possibile accertare, non esistono formalità,
vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sui beni che saranno cancellati o
comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con i relativi
oneri di cancellazione a carico della procedura.
5)
GIUDIZIO DI DIVISIONE TRA I PROPRIETARI, E DI DIVISIBILITA’ E
POSSESSO DEI BENI
Per i beni non si configura la possibilità di divisione, anche se necessiterebbe in
quanto gli stessi non sono di titolarità dei soli proprietari esecutati che ne detengono solo le
17
NZ
E
quote di proprietà sopra citate e le stesse ricadono interamente nell’atto di pignoramento che
ha dato origine all’esecuzione a cui la presente è allegata, ma vale quanto al successivo
capoverso.
I beni medesimi descritti al punto “2” generale e segnatamente ai punti “2a-1”,
RE
2a-2” e “2b” sono convenientemente divisibili in più lotti, e più esattamente rispettivamente
in LOTTO “A”, LOTTO “B” e LOTTO “C”, in quanto trattasi appunto di due unità
immobiliari per abitazione e un appezzamento di terreno, già fisicamente distinti tra loro.
FI
A ulteriore dimostrazione di quanto sopra c’è da evidenziare che anche da un
punto di vista di possesso ed utilizzo i beni risultano occupati o utilizzati:
5a) - Proprietà XXXXXXXXXXXXXX posta in Comune di Dicomano Fraz.. Frascole -
G
5a-1)Porzione di fabbricato per abitazione con annesso resede, posta in Comune di
Dicomano Frazione Frascole Località Casa Nuova Via Vicinale (Quota pari a ½ di
VE
proprietà indivisa);
occupata dall’esecutato come propria residenza, per come mi dichiara il sig. XXXXXX
XXXXXX (XXXXXX dell’esecutato) delegato dall’esecutato stesso a presenziare alla
visita dell’immobile da parte del sottoscritto e suoi collaboratori (delega allegata sotto
IS
la lettera “E”).
5a-2)Appezzamento di terreno agricolo della superficie catastale complessiva di mq.
23.395=, posto in Comune di Dicomano Frazione Frascole Località Casa Nuova
attraversato da Via Vicinale della Cella (Quota pari a ½ di proprietà indivisa);
occupato dall’esecutato, per come mi dichiara il sig. XXXXXXXXXXXXX (XXXXX
dell’esecutato) delegato dall’esecutato stesso a presenziare alla visita dell’immobile da
parte del sottoscritto e suoi collaboratori (delega allegata sotto la lettera “E”).
5b) - Proprietà XXXXXXXXXXXXXXX posta in Comune di Dicomano Via V.Veneto Porzione di fabbricato per abitazione con annesso resede, posta in Comune di
18
NZ
E
Dicomano Via V.Veneto n.c. 145 (Quota pari a 2/3 di piena proprietà e quota pari
a 1/3 di nuda proprietà entrambe indivise);
occupata dall’esecutato e dal sig. XXXXXXXXXXXXX (titolare della quota di 1/3
29.03.2001 ed allegata sotto la lettera “Q”.
6)
RE
dell’usufrutto), come da certificazione rilasciata dal Comune di Dicomano datata
ACCERTAMENTI REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA (anche in
ordine alla Legge 47/85 e Legge 724/94).
FI
Dalle visure effettuate presso gli archivi comunali del Comune di Dicomano per
gli immobili in esecuzione, con i dati a disposizione del sottoscritto, risultano presentate e/o
rilasciate le seguenti pratiche edilizie o di sanatoria edilizia e i seguenti permessi di
G
abitabilità.
6a) - Proprietà XXXXXXXXXXXXXX posta in Comune di Dicomano Fraz.. Frascole -
VE
6a-1)Porzione di fabbricato per abitazione con annesso resede, posta in Comune di
Dicomano Frazione Frascole Località Casa Nuova Via Vicinale:
la costruzione del fabbricato originario, del quale l’unità immobiliari esecutata per
quota fa parte, è iniziata in data anteriore al 01.09.1967;
IS
per il cambio di destinazione d’uso di alcuni locali è stata rilasciata dal Comune di
Dicomano la Concessione edilizia in Sanatoria n.41 del 14.05.1991 qui allegata in
copia sotto la lettera “R”;
per alcuni lavori di modiche interne è stata presentata al Comune di Dicomano la
Comunicazione Art.26 Legge 47/1985 prot. n.10810 del 01.12.1994 qui allegata in
copia sotto la lettera “S”;
per varianti interne è stata presentata al Comune di Dicomano la D.I.A. n.42/2002 e
Variante D.I.A. prot. 9831 del 04.09.2003 (non reperite dal sottoscritto negli archivi
comunali);
19
NZ
E
per alcuni lavori interni e cambio d’uso di alcuni locali è stata presentata al Comune di
Dicomano la D.I.A. prot. n.5132 oppure 5131 (non si legge) del 18.05.2002 pratica
edilizia n.2002/51 qui allegata in copia sotto la lettera “T”;
Certificato di Conformità assunto agli archivi comunali con prot. n.6791 del
RE
30.05.2005 qui allegato in copia sotto la lettera “U”;
per il frazionamento in due unità immobiliari abitative è stata presentata al Comune di
Dicomano la D.I.A. prot. n.4727 del 05.04.2007 pratica edilizia n.2007/32 qui allegata
FI
in copia sotto la lettera “V”;
Certificato di Abitabilità Prot. n. 11409 del 06.09.2007 qui allegato in copia sotto la
lettera “Z”.
G
Dal confronto tra gli elaborati grafici allegati alle suddette pratiche, specificatamente
con quella della ultima D.I.A. del 2007, e lo stato di fatto si riscontrano alcune
VE
difformità, tra le quali al piano terra chiusura di due aperture verso l’esterno e
modifiche alla scala in legno di accesso al piano soprastante, e al piano primo non
esiste la scala di accesso alle soffitte dalla cucina e piccole modifiche al disimpegno
con il bagno. Dette difformità, benché assolutamente non sostanziali, fanno si che il
IS
bene in esecuzione abbisogna di una sanatoria edilizia (visto che per lo stesso è già
stata dichiarata l’abitabilità di cui sopra attestando anche la fine dei lavori), che
potrebbe concretizzarsi nel richiedere un accertamento di conformità in base alla
vigente Normativa Urbanistica Regionale (art.140 L.R. 1/2005) pagando una sanzione
all’Amministrazione Comunale (che va da un minimo di Euro 516,00= ad un massimo
di Euro 5.164,00=) che a parere del sottoscritto potrebbe concretizzarsi intorno alla
somma di Euro 1.000,00=(Mille/00)=. Al successivo punto “8a1” per la valutazione si
terrà conto di una detrazione da apportare al valore dei beni di Euro
2.500,00=(duemila/00)= comprendente la suddetta sanzione e le spese tecniche per
20
NZ
E
l’espletamento della pratica presso la Pubblica Amministrazione.
Pertanto detto immobile non è comunque da considerare conforme alla vigente
normativa urbanistica, anche se non sostanzialmente.
6a-2)Appezzamento di terreno agricolo della superficie catastale complessiva di mq.
attraversato da Via Vicinale della Cella:
RE
23.395=, posto in Comune di Dicomano Frazione Frascole Località Casa Nuova
su detto appezzamento di terreno risultano erette una tettoia ed una capanna delle
FI
dimensioni precedentemente indicate al punto “2a2”, ma detti manufatti non risultano e
ne potranno risultare in regola con le necessarie autorizzazioni edilizie urbanistiche e
pertanto deve essere prevista la loro completa demolizione. Al successivo punto “8a2”
G
per la valutazione si terrà conto di una detrazione da apportare al valore dei beni di
Euro 3.000,00=(tremila/00)= comprendente tutte le spese anche tecniche da sostenere.
VE
6b) - Proprietà XXXXXXXXXXXXXXX posta in Comune di Dicomano Via V.Veneto Porzione di fabbricato per abitazione con annesso resede, posta in Comune di
Dicomano Via V.Veneto n.c. 145:
la costruzione del fabbricato originario, del quale l’unità immobiliari esecutata per
IS
quota fa parte, è iniziata in data anteriore al 01.09.1967;
per alcuni lavori di opere interne è stata presentata al Comune di Dicomano la
Comunicazione Art.26 Legge 47/1985 prot. n. 8042 del 14.10.1988 qui allegata in
copia sotto la lettera “AA”;
per la realizzazione di opere interne di modifica all’abitazione è stata presentata al
Comune di Dicomano la D.I.A. prot. n.6021 del 13.06.2002 pratica edilizia n.2002/43
qui allegata in copia sotto la lettera “BB”.
Pertanto detto immobile è comunque da considerare sostanzialmente conforme alla
vigente normativa urbanistica.
21
NZ
E
Si precisa infine che tutti i suddetti beni oggetto di pignoramento per quota non
sono sottoposti al regime di cui al D.Lgs. n. 490/99 sui Beni Culturali, che ha sostituito la
Legge n. 1089/39.
7)
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
RE
Per le porzioni di fabbricato oggetto della presente di cui ai precedenti punti
“2a1” e “2b” non è stato possibile reperire alcun attestato di “certificazione energetica” ai
sensi dell’art. 6 d.lgs. 192/05, come modificato dal d.lgs. 311 /06, in quanto, con ogni
FI
probabilità, inesistente.
Pertanto si provvederà a detrarre, dal prezzo base asta, la somma di Euro
3.000,00 per ciascun lotto d’abitazione, ponendo all’acquirente l’onere di dotare l’immobile
G
acquistato dell’attestato di qualificazione energetica suddetto (così come indicato dal sig.
Giudice al punto 10 dei quesiti ricevuti dal sottoscritto).
VALUTAZIONE E REGIME IMPOSITIVO DELLA VENDITA
VE
8)
Premesso tutto quanto sopra esposto e considerato in precedenza, nulla escluso
ed eccettuato, e in special modo tenendo in giusta considerazione la peculiarità dei beni
stessi, nonché l’ubicazione nel contesto urbano e non circostante, la loro conformazione
IS
fisica oltre che la relativamente modesta consistenza, fanno sì che i beni risultino accessibili
ad un’ampia fascia sociale; ciò premesso e confortato da una attenta e capillare indagine sui
prezzi correnti sul mercato locale in contrattazioni immobiliari “similari”, esitati o
recentemente compravenduti, nonché considerando le particolari peculiarità con cui
avvengono le acquisizioni di beni immobili con decreto di trasferimento del Tribunale, non
ultimi i tempi e le imposte da pagare conseguentemente al prezzo indicato sul decreto stesso,
mi sono accinto ad esprimere il giudizio di stima richiesto secondo il valore di mercato e il
prezzo a base d’asta, e che sono concretizzabili con quelli unitari prudenzialmente
considerati di:
22
NZ
E
8a) - Proprietà XXXXXXXXXXXXXX posta in Comune di Dicomano Fraz.. Frascole -
8a1) Quota pari a ½ di proprietà indivisa su porzione di fabbricato per abitazione
con annesso resede, posta in Comune di Dicomano Frazione Frascole Località Casa
Nuova Via Vicinale;
RE
Euro 1.400,00/mq.=(Millequattrocento/00 al mq.) per il valore di mercato,
deducendo poi dal valore complessivo trovato (moltiplicando il valore unitario per la
superficie lorda ragguagliata di cui sotto) prima un importo di Euro 2.500,00= per le
FI
sistemazioni da operare per come indicato al precedente punto “6a1” penultimo
capoverso, e poi una percentuale pari al 10%=(dieci per cento), tenendo così conto
dei meccanismi d’asta, per calcolare il prezzo a base d’asta stesso, da cui andrà detratto
G
infine l’importo di Euro 3.000,00= come indicato al precedente Punto “7” vista la
carenza dell’attestato di qualificazione energetica;
VE
e pertanto dopo aver calcolato e ragguagliato le superfici delle singole parti che nel
loro insieme concorrono a costituire il bene oggetto della presente perizia, effettuando
le necessarie operazioni matematiche qui di seguito riportate :
101,00
superficie ratizzata soffitte..........mq.22,68 x 0,40 = mq.
9,07
IS
superficie abitazione.......................................……. mq.
e quindi per sommatoria.......................……........... mq.
110,07
ed applicando a detta superficie lorda ragguagliata il valore di mercato unitario e la
detrazione entrambi suddette (mq.110,07 x Euro 1.400,00/mq – Euro 2.500,00), ho
potuto
fissare
il
valore
di mercato
del bene
esecutato
in complessivi
Euro=151.598,00= (Centocinquantaunomilacinquecentonovantaotto/00)======== per
l’intera proprietà e quindi Euro=75.799,00===============================
(Settantacinquemilasettecentonovantanove/00)= per la quota pari a ½ di proprietà
indivisa e applicando a detto valore la percentuale di detrazione e la detrazione stessa
23
NZ
E
entrambe suddette (Euro 75.799,00 - 10% - Euro 3.000,00), ho potuto fissare il prezzo
a
base
d’asta
del
bene
esecutato
in
complessivi
Euro=65.219,10=(Sessantacinquemiladuecentodiciannove/10)=======, arrotondato
a Euro=65.000,00=(Sessantacinquemila/00)=== per la quota pari a ½ di proprietà
RE
indivisa;
8a-2) Quota pari a ½ di proprietà indivisa su appezzamento di terreno agricolo della
superficie catastale complessiva di mq. 23.395, posto in Comune di Dicomano
FI
Frazione Frascole Località Casa Nuova attraversato da Via Vicinale della Cella;
Euro 3,00/mq.=(Tre/00 al mq.) per il valore di mercato, deducendo poi dal valore
complessivo trovato (moltiplicando il valore unitario per la superficie catastale
G
suddetta) prima un importo di Euro 3.000,00= per le sistemazioni da operare per come
indicato al precedente punto “6a2” ultimo capoverso, e poi una percentuale pari al
VE
10%=(dieci per cento), tenendo così conto dei meccanismi d’asta, per calcolare il
prezzo a base d’asta stesso;
e pertanto applicando a detta superficie del terreno il valore di mercato unitario e la
detrazione entrambi suddette (mq. 23.395 x Euro 3,00/mq – Euro 3.000,00), ho potuto
IS
fissare il valore di mercato del bene esecutato in complessivi Euro=67.185,00=
(Sessantasettemilacentoottantacinque/00)======== per l’intera proprietà e quindi
Euro=33.592,50= (Trentatremilacinquecentonovantadue/50)= per la quota pari a
½ di proprietà indivisa e applicando a detto valore la percentuale di detrazione
suddetta (Euro 33.592,50 - 10%), ho potuto fissare il prezzo a base d’asta del bene
esecutato in complessivi Euro=30.233,25=(Trentamiladuecentotrentatre/25)====,
arrotondato a Euro=30.000,00=(Trentamila/00)=== per la quota pari a ½ di
proprietà indivisa;
8b) - Proprietà XXXXXXXXXXXXXXX posta in Comune di Dicomano Via V.Veneto -
24
NZ
E
Quota pari a 2/3 di piena proprietà e quota pari a 1/3 di nuda proprietà entrambe
indivise su porzione di fabbricato per abitazione con annesso resede, posta in
Comune di Dicomano Via V.Veneto n.c. 145
Euro 1.500,00/mq.=(Millecinquecento/00 al mq.) per il valore di mercato della piena
RE
proprietà, da cui andrà dedotto il valore della quota di 1/3 dell’usufrutto spettante al
sig. XXXXXXXXXXX nato il XX.XX.19XX (anni 67 al mese di Maggio 2011) pari a
Euro 1.500,00/mq : 3 x 42,75% = Euro 213,75/mq. deducendola poi dal suddetto
FI
valore e fissando quindi in Euro 1.286,25/mq.= (Milleduecentoottantasei/25 al mq.)
il valore della quota pari a 2/3 di piena proprietà e quota pari a 1/3 di nuda
proprietà, calcolandone così il valore complessivo (moltiplicando il valore unitario
G
per la superficie lorda ragguagliata di cui sotto), e deducendo poi una percentuale pari
al 10%=(dieci per cento), tenendo così conto dei meccanismi d’asta, per calcolare il
VE
prezzo a base d’asta stesso, da cui andrà detratto infine l’importo di Euro 3.000,00=
come indicato al precedente Punto “7” vista la carenza dell’attestato di qualificazione
energetica;
e pertanto dopo aver calcolato e ragguagliato le superfici delle singole parti che nel
IS
loro insieme concorrono a costituire il bene oggetto della presente perizia:
superficie abitazione.......................................……. mq.
ed applicando a detta superficie lorda ragguagliata
112,61
il valore di mercato unitario
suddetto (mq.112,61 x Euro 1.286,25/mq.), ho potuto fissare il valore di mercato del
bene esecutato in complessivi Euro=144.844,61==========================
(Centoquarantaquattromilaottocentoquarantaquattro/61)= per la quota pari a 2/3
di piena proprietà e quota pari a 1/3 di nuda proprietà entrambe indivise e
applicando a detto valore la percentuale di detrazione e la detrazione stessa entrambe
suddette (Euro 144.844,61 - 10% - Euro 3.000,00), ho potuto fissare il prezzo a base
25
del
bene
esecutato
NZ
E
d’asta
in
complessivi
Euro=127.360,15=(Centoventisettemilatrecentosessanta/15)=======, arrotondato a
Euro=125.000,00=(Centoventicinquemila/00)== per la quota pari a 2/3 di piena
proprietà e quota pari a 1/3 di nuda proprietà entrambe indivise.
RE
Tutto quanto suddetto ed indicato inteso come più probabili valori e prezzi degli
immobili considerati, perdurando l’attuale situazione di mercato e ferma restando la fiducia
nell’Amministrazione dello Stato.
9)
FI
Si precisa inoltre che le vendite non saranno soggetta ad Iva.
SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI
9a) - Proprietà XXXXXXXXXXXXXX posta in Comune di Dicomano Fraz.. Frascole -
G
9a1) LOTTO “A” - Quota pari a ½ di proprietà indivisa su porzione di fabbricato
per abitazione con annesso resede, posta in Comune di Dicomano Frazione Frascole
VE
Località Casa Nuova Via Vicinale, ubicata su due piani, in parte da terra a tetto, di un
più vasto fabbricato.
L’abitazione risulta composta al piano terra ampio locale ad uso camera e bagno; al
piano primo ingresso, ampio soggiorno, cucina, bagno ed accessori quali un forno,
IS
disimpegno e soffitte.
All’abitazione si accede dalla citata pubblica viabilità vicinale costituita da strada
bianca.
All’Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Firenze il bene in esecuzione risulta
censito al Catasto dei Fabbricati del Comune di Dicomano nel Foglio di Mappa 54
Particella 158 Sub. 500.
L’immobile risulta occupato dall’esecutato.
Prezzo basa d’asta Euro =65.000,00= per la quota di 1/2 della proprietà indivisa.
9a2) LOTTO “B” - Quota pari a ½ di proprietà indivisa su appezzamento di terreno
26
NZ
E
agricolo della superficie catastale complessiva di mq. 23.395, posto in Comune di
Dicomano Frazione Frascole Località Casa Nuova attraversato da Via Vicinale della
Cella.
Il terreno risulta ubicato in zona collinare con esposizione verso ovest, coltivato in
RE
parte a bosco, in parte oliveto ed in parte incolto.
Al terreno si accede dalla citata pubblica viabilità vicinale costituita da strada bianca.
All’Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Firenze il bene in esecuzione risulta
FI
censito al Catasto dei Terreni del Comune di Dicomano nel Foglio di Mappa 54
Particella 196, Particella 641, Particella 639 e Particella 96.
L’immobile risulta occupato dall’esecutato.
G
Prezzo basa d’asta Euro =30.000,00= per la quota di 1/2 della proprietà indivisa.
9b) - Proprietà XXXXXXXXXXXXXXX posta in Comune di Dicomano Via V.Veneto -
VE
LOTTO “C” - Quota pari a 2/3 di piena proprietà e quota pari a 1/3 di nuda proprietà
entrambe indivise su porzione di fabbricato per abitazione con annesso resede, posta in
Comune di Dicomano Via V.Veneto n.c. 145 ubicata al piano terra di un più vasto
fabbricato.
IS
L’abitazione risulta composta da ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno notte, due
camere e bagno.
All’abitazione si accede direttamente dalla pubblica viabilità costituita da strada
asfaltata.
All’Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Firenze il bene in esecuzione risulta
censito al Catasto dei Fabbricati del Comune di Dicomano nel Foglio di Mappa 28
Particella 116 Sub. 1.
L’immobile risulta occupato dall’esecutato e dall’avente diritto alla restante quota di
1/3 dell’usufrutto.
27
NZ
E
Prezzo basa d’asta Euro =125.000,00= per la quota pari a 2/3 di piena proprietà e
quota pari a 1/3 di nuda proprietà entrambe indivise.
10) ALLEGATI :
“A”
documentazione fotografica composta da n. 22 viste esterne/interne – Lotti “A”
RE
e “B”;
planimetria indicativa1:100 abitazione – Lotto “A”;
“C”
visura Agenzia del Territorio Ufficio di Firenze abitazione – Lotto “A”;
“D”
planimetria 1:200 Agenzia Territorio Ufficio di Firenze abitazione – Lotto “A”;
“E”
delega del proprietario esecutato;
“F”
certificato destinazione urbanistica terreno Comune di Dicomano – Lotto “B”;
“G”
fascicolo visure ed estratto di mappa terreno - Lotto “B”;
“H”
documentazione fotografica composta da n. 14 viste esterne/interne – Lotto “C”;
“I”
planimetria indicativa1:100 abitazione – Lotto “C”;
VE
G
FI
“B”
visura Agenzia del Territorio Ufficio di Firenze abitazione – Lotto “C”;
“M”
planimetria 1:200 Agenzia Territorio Ufficio di Firenze abitazione – Lotto “C”;
“N”
atto rogato Notaio Persiani del 22.10.2007 - Lotti “A” e “B”;
“O”
atto rogato Notaio Fasulo del 26.05.1995 - Lotti “A” e “B”;
IS
“L”
“P”
atto rogato Notaio Carresi del 05.11.1998 – Lotto “C”;
“Q”
certificato stato di famiglia del 29.03.2011 – Lotto “C”;
“R”
concessione edilizia in sanatoria n.41/1991 – Lotto “A”;
“S”
comunicazione opere interne prot. n.10810/1994 – Lotto “A”;
“T”
denuncia inizio attività prot. n.5132/2002 – Lotto “A”;
“U”
certificato conformità prot. n.6791/2005 – Lotto “A”;
“V”
denuncia inizio attività prot. n.4727/2007 – Lotto “A”;
“Z”
abitabilità prot. n.11409/2007 – Lotto “A”;
28
NZ
E
“AA” comunicazione opere interne prot. n.8042/1998 – Lotto “C”;
“BB” denuncia inizio attività prot. n.6021/2002 – Lotto “C”;
“CC” Avvisi di ricevimento delle raccomandate di inizio delle operazioni peritali;
“DD” Copia semplice della presente;
RE
“EE” Documentazione informatica composta da n.1 dischetti, contenente la perizia
epurata dei dati sensibili per la normativa sulla privacy, le foto e le planimetrie
per ciascun lotto;
FI
“FF” Attestazioni di invio di una copia della presente ai creditori procedenti, agli
eventuali creditori intervenuti e al debitore, ove non inviata per posta
elettronica.
G
Con quanto sopra il sottoscritto ritiene di aver fedelmente assolto l’incarico
ricevuto e, rimanendo a disposizione del Sig. Giudice per ogni eventuale ulteriore
VE
chiarimento in merito, si sottoscrive.
Fucecchio, lì 09.05.2011
Unitamente alla presente si restituisce la documentazione ricevuta all’atto del
IS
N.B. -
Il C.T.U. Geometra Piero Selmi
giuramento per accettazione dell’incarico.
29