L`acquisto nella massima tranquillità.

L’acquisto nella
massima tranquillità.
Vademecum
GRUPPO IMMOBILIARE
Fare la giusta scelta?
Con noi è facile
I prezzi delle case scenderanno? I tassi saliranno? Meglio acquistare
o affittare? Nuovo oppure usato?
Sono numerosi gli interrogativi che si presentano a chi deve comprare
casa, in un periodo in cui predominano l’incertezza e l’emotività. Tanto
che molti si domandano se comprare casa sia, almeno in questo
momento, la mossa giusta.
A dispetto della grande enfasi mediatica riservata a fenomeni come
la crisi dei mutui Subprime (negli Usa), la risposta è sì: acquistare
un immobile, anche facendo un mutuo, continua a essere un buon
investimento, a condizione di saper scegliere bene.
E, soprattutto, rimandare l’acquisto – in attesa di un eventuale
“momento giusto” – potrebbe essere la decisione sbagliata.
Nelle pagine che seguono vi spieghiamo il perché, cercando di
chiarire alcuni fenomeni, di rispondere alle domande che in questi
giorni tutti si pongono e, soprattutto, di indicare le “mosse” per una
scelta di valore.
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I consulenti della
casa
Quello che ci spinge oggi, ad affacciarci sul mercato immobiliare,
potrebbe essere, come per tutti, il profitto. Purtroppo però, quest’ultimo
è andato troppe volte a discapito dell’acquirente. Ci siamo quindi
affacciati su questo mercato in un’ottica differente, qualitativa,
professionale; abbiamo così deciso di divenire consulenti, non semplici
costruttori.
Il nostro impegno va oltre alla costruzione, va oltre la vendita.
Seguiamo passo per passo il cliente per alleggerirlo da tutte le
questioni burocratiche, che rendono il percorso di acquisto, in un
percorso tortuoso e complicato.
Con noi avrai sempre al tuo fianco un consulente, pronto a seguirti in
tutte le questioni burocratiche, manageriali, contrattuali.
Uno staff dedicato al tuo acquisto!
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5 buone regole per
una scelta di valore
Servizi, mezzi pubblici, verde, risparmio
energetico, futuro sviluppo possibile: ecco
alcuni punti su cui riflettere per fare una scelta
che mantenga il suo valore nel tempo!
Che si viva in città o che si scelgano i comuni
dell’hinterland, alla ricerca di una migliore qualità
della vita, è sempre fondamentale scegliere una
località che consenta di raggiungere il posto di
lavoro in tempi ragionevoli.
Per questo una casa ben servita dai mezzi pubblici
e con infrastrutture stradali importanti vale molto
di più.
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due
il verde
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uno
le infrastrutture
La presenza di spazi verdi diventa sempre più un
elemento irrinunciabile nella scelta di un’abitazione.
È quasi scontato dire che una casa immersa nel
verde, vicino a parchi e giardini, manterrà un valore
più alto nel tempo.
Inoltre la presenza di aree verdi garantisce una
maggiore refrigerazione durante la stagione estiva,
nel modo più naturale ed economico possibile.
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5 buone regole per
una scelta di valore
Il verde e i trasporti sono importanti. Ma non basta.
Una casa deve essere situata in una zona che
garantisca la presenza di strutture per il tempo
libero: palestre, centri sportivi, asili per i bambini,
piste ciclabili e manifestazioni culturali che
diventano occasione di svago e ricreazione.
Senza dimenticare l’importanza di un Comune
efficiente, sempre aperto alle richieste dei residenti.
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quattro
il risparmio
energetico
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tre
i servizi
Abitare in una palazzina di classe B significa che
l’immobile consuma la minor energia possibile e
questo, oltre a tradursi in benefici per l’ambiente,
garantisce un sicuro risparmio a chi ci abita. Questi
risultati si raggiungono attraverso un migliore
isolamento termico e strumenti di riscaldamento
più avanzati ed efficienti.
C’è un motivo molto semplice per cui il valore di
una casa di nuova costruzione rimane costante
nel tempo: la manutenzione.
Infatti una casa di nuova costruzione e di qualità
non avrà bisogno di lavori di manutenzione per
molti anni, e sarà dunque più appetibile rispetto
a una casa che necessita di interventi strutturali
onerosi.
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cinque
la manutenzione
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Tassi in discesa?
analizziamo
Storicamente parlando, in realtà, l’accostamento e la scelta
del mutuo negli anni è cambiata: motivo? Se teniamo conto del
periodo storico, i tassi sono scesi rispetto a solo 10 anni fa.
A questo, l’arresto dell’aumento del costo d’acquisto, fa si che
renda questo momento, uno dei periodi più favoreli per l’acquisto
di una casa
il picco più alto mai registrato avviene nel 1981, i
tassi infatti toccano la punta del 18,5%
1981
tasso record
Nel 1987, i tassi scendono di pochissimi punti
percentuale e sono circa al 16%. Sono gli ultimi
anni dei tassi a doppia cifra, per fortuna ora
appartengono al nostro passato!
1987
doppia cifra
Nel 2000, con l’ingresso del nostro paese nella
zona Euro, il costo del denaro è in linea con quello
dei paesi più industrializzati. I tassi toccano il 7%,
l’inizio della discesa percentuale.
2000
stabilizzazione
Nel 2003 il costo del denaro è al 2%. In quest’anno
crescono i mutui e i prestiti, mai stati così
vantaggiosi prima d’ora.
2003
costo zero
Oggi i tassi sono più o meno del 4%, confermando
così da alcuni anni che l’innalzamento degli anni
80 è ormai solo un ricordo.
2010
oggi?
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Tassi in discesa?
analizziamo
I preferiti dagli italiani, inguaribili ottimisti.
Il tasso varia in base al costo del denaro, registrato dal parametro
Euribor. Non ci sono limiti contrattuali all’escursione dei tassi,
mentre ce ne sono di fisiologici. Si ritiene cioè che il sistema
dell’Euro sia abbastanza stabile da originare tassi compresi tra
il 3% e l’8%. Esistono garanzie assolute.
mutui
a
tasso
variabile
VANTAGGI
E’ il mutuo favorito nella gara al risparmio, anche perché
all’inizio, costa sempre meno degli altri.
In virtù del minor tasso l’ammortamento del capitale avviene
più in fretta.
SVANTAGGI
In caso di tensione sui mercati la rata è suscettibile di incremento,
anche rilevante.
La tranquillità innanzitutto.
E’ il mutuo più semplice che esiste, non cambia mai e le rate
sono identiche dalla prima all’ultima.
Privilegiando la sicurezza, la convenienza diviene un aspetto
secondario che tuttavia può prendere anche forma quando le
proposte si avvicinano alla soglia del 5%.
VANTAGGI
mutui
a
tasso
fisso
Totale serenità. Nulla può incidere sulla rata. Il costo complessivo
è certo. Si possono contrarre serenamente altri debiti senza
correre il rischio di trovarsi in affanno in caso di tensioni sui tassi.
SVANTAGGI
La garanzia di stabilità ha un prezzo, così questo mutuo costa
sempre un po’ di più.
In caso di estinzione anticipata sia il capitale residuo che
l’incidenza della penale saranno maggiori.
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Le risposte a tutte le
vostre domande
Ecco alcuni piccoli spunti che potranno esservi utile
per mettere a fuoco, i punti salienti che vi garantiranno
un’acquisto sicuro, veloce e senza nessuna sorpresa!
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UN CONTRATTO CHIARO
Spesso i contratti di mutuo sono di difficile comprensione. Questo in parte è
dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili; in parte tuttavia
il problema potrebbe essere superato con uno sforzo di semplificazione che
garantirebbe un rapporto più chiaro tra banche e utenti. E’ consigliabile avere in
anticipo il testo del contratto e, soprattutto, delle “condizioni generali” proposte
dalla banca. Se si incontrano difficoltà nella comprensione e se le risposte date
dai funzionari non sono soddisfacenti ci si può rivolgere sia alle associazioni
dei consumatori, sia al notaio, che daranno le spiegazioni del caso anche prima
della stipulazione del mutuo. La poca chiarezza del contratto può anche essere
indizio di scarsa qualità del prodotto, la qual cosa rende consigliabile rivolgersi
a un altro istituto di credito.
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Le risposte a tutte
le vostre domande
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IL TASSO
E’ generalmente l’elemento principale o esclusivo nella valutazione di un
mutuo. E’ invece importante approfondire altri fattori, qui sotto elencati, prima di
effettuare la scelta, in quanto è opportuno valutare il peso complessivo che le
rate del mutuo avranno sul bilancio familiare. E’ necessario pertanto informarsi
sulla differenza tra tasso d’ingresso, più basso per le prime semestralità, e
tasso a regime, nonché valutare la differenza tra tasso fisso e tasso indicizzato,
poiché ad esempio un basso tasso di ingresso può essere allettante ma
riservare la sgradita sorpresa di tassi a regime molto alti, mentre un tasso
fisso oggi conveniente puo’ diventare oneroso in poco tempo. Inoltre, nella
formazione della rata mensile, al tasso di interesse si aggiungono altre spese
che è necessario conoscere per tempo.
SPESE ACCESSORIE
Qui si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi
opportuno esaminare con attenzione e comparare le tasse sul mutuo, le spese
di perizia e di istruttoria, le assicurazioni - più o meno imposte - con le quali la
banca si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell’immobile o morte
del mutuatario. E’ bene inoltre informarsi preventivamente sulle spese notarili
che, per diverse ragioni, possono variare a parità di somma mutuata.
PENALE PER ESTINZIONE ANTICIPATA
E’ opportuno individuare nel contratto il costo per l’estinzione anticipata del
mutuo. Spesso le banche - ma non tutte - richiedono una percentuale rilevante
del capitale residuo (persino superiore al 2%) per accettare che il mutuatario si
liberi in anticipo del debito. Ciò può rendere assai gravoso vendere la casa prima
di quanto programmato, in particolare nel caso di mutui agevolati o stipulati in
base a convenzioni particolari, che non consentono il trasferimento del mutuo
al nuovo acquirente.
TEMPI DI ISTRUTTORIA
Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve
pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la
concessione del mutuo possono costare cari. Di regola 60 giorni sono più che
sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario.
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Le risposte a tutte
le vostre domande
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TASSO DI MORA PER RITARDATO PAGAMENTO
Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovarsi nelle condizioni
di non poter pagare puntualmente le rate, è necessario valutare attentamente
anche questa eventualità per evitare che circostanze sfavorevoli e impreviste
producano pericolosi effetti a catena.
MODALITÀ DI EROGAZIONE
Poiché l’ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell’apposito
ufficio, e ciò può esser fatto solo dopo la stipula del mutuo, spesso la banca
trattiene la somma mutuata sino a quando la pratica sia stata espletata, il che
significa dover aspettare due o tre settimane prima di poter disporre del denaro
ottenuto in prestito. Nel caso di una compravendita immobiliare il venditore dovrà
di conseguenza attendere alcuni giorni per essere pagato. Bisogna informarsi
presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per
evitare questa attesa, alcune banche mettono subito a disposizione la somma
mutuata a titolo di prefinanziamento, nel qual caso è opportuno verificare quali
siano gli interessi che la banca richiede.
In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con
il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere
opportunamente garantito. E’ compito del notaio proporre e spiegare alle parti
le diverse soluzioni possibili.
LA DETRAIBILITA’ FISCALE
La legge prevede la detraibiltà fiscale di una parte degli interessi passivi e relativi
oneri accessori pagati per mutui ipotecari stipulati per l’acquisto di immobili e/o
per interventi di recupero edilizio. Questa possibilità di abbattimento dell’onere
fiscale va dunque esaminata con attenzione, eventualmente con l’aiuto di un
esperto, per valutare la sua incidenza sul costo complessivo del mutuo.
L’IMPORTO DELL’IPOTECA
L’ipoteca è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente
il proprio credito quando il debitore non paga. Al debito principale (capitale)
debbono essere aggiunti gli interessi stabiliti per il mutuo, quelli per il ritardo,
le spese della procedura per la vendita all’asta della casa. Per questa ragione
l’ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quello del mutuo. Ciò
significa che sino a quell’importo il valore della casa è riservato alla banca e
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Le risposte a tutte
le vostre domande
che un eventuale altro mutuo - che tuttavia non sempre le banche concedono potrà essere richiesto solo sul valore residuo dell’immobile.
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LA CANCELLAZIONE DELL’IPOTECA
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I LIMITI ALLA FACOLTA’ DI VENDERE
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LE GARANZIE SUPPLEMENTARI
Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata. L’ipoteca che lo
garantisce, invece, rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent’anni dalla
sua costituzione, in pratica da quando il mutuo è stato concesso. Per i mutui
di durata inferiore ai vent’anni, perciò, vi è un periodo di tempo in cui l’ipoteca
esiste anche se non ha più alcuna utilità. In questi casi non conviene chiedere
alla banca di cancellare l’ipoteca salvo che si debba vendere la casa. E’ bene
ricordare che la cancellazione di un’ipoteca richiede sempre alcuni mesi e che il
suo costo non è trascurabile (circa 1.000 euro per un’ipoteca di 300.000 euro).
Alcuni contratti di mutuo prevedono che l’utente non possa vendere la casa
prima di aver finito di pagare il mutuo, obbligandolo in caso contrario a estinguere
anticipatamente il debito e a far fronte quindi anche all’eventuale penale. Clausole
di questo tipo non devono essere sottovalutate perché possono creare un serio
intralcio nel momento in cui si volesse cambiare casa.
Non tutte le banche le impongono: si potrà chiederne la soppressione oppure
cambiare banca. In ogni caso il divieto di vendere la casa deve essere contenuto
entro ragionevoli limiti di tempo (ad esempio cinque anni).
Nel concedere un mutuo la banca deve valutare non solo il valore della casa
offerta in garanzia, ma anche la capacità del debitore di pagare le rate del
mutuo. Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di
un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio).
Questa prassi bancaria è corretta purché siano determinati i limiti di importo e
la durata della fideiussione. E’ invece da respingere l’eventuale richiesta della
banca (più spesso sono le finanziarie a seguire questa prassi) di una procura a
vendere la casa nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo.
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le vostre domande
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LA RINEGOZIAZIONE
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LE CLAUSOLE VESSATORIE
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RECUPERO 36% AUTORIMESSE PERTINENZIALI
La discesa dei tassi di interesse che si è verificata ultimamente ha reso
possibile “cambiare in corsa” le condizioni dei mutui. La rinegoziazione può
essere considerata una conquista di uso generale, ma dipende dalla volontà
delle parti (banca - mutuatario).
La rinegoziazione può essere relativa solo al tasso o alla durata, ovvero
comportare la chiusura del vecchio mutuo e l’apertura di uno nuovo con
i conseguenti costi, che devono essere attentamente valutati in relazione al
vantaggio che deriva dalla diminuzione degli interessi.
Gli abusi talvolta subiti dai consumatori nella stipulazione di un mutuo per
l’acquisto di un immobile, quali penali molto onerose in caso di rimborso
anticipato, limiti alla facoltà di vendere il bene ipotecato trasferendo il mutuo a
terzi, oggi possono essere combattuti anche grazie alla nuova disciplina delle
clausole abusive. Proprio le clausole vessatorie-abusive sono state uno degli
aspetti più problematici sui quali sono intervenute l’Associazione Bancaria
Italiana e le associazioni dei consumatori firmatarie di questo Vademecum,
nella ridefinizione del giusto equilibrio di diritti-doveri tra cliente e banca.
L’utente deve innanzitutto pretendere che le clausole contrattuali proposte dalla
banca siano sempre comprensibili e gli siano comunicate con sufficiente anticipo.
Qualora alcuni termini del contratto determino uno squilibrio di diritti e obblighi a
carico del consumatore, i medesimi possono essere automaticamente ritenuti
inefficaci. Le associazioni a difesa dei consumatori possono citare in giudizio gli
istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere
al giudice che ne vieti l’uso.
L’art. 1, comma 1, della legge 27 dicembre 1997, n. 449, e successive
modificazioni, riconosce, in favore di coloro che realizzano autorimesse o posti
auto pertinenziali anche a proprietà comune, una detrazione d’imposta, ai fini
dell’Irpef, in misura pari al 36 per cento della spesa sostenuta. Sono ammessi
a beneficiare della detrazione d’imposta sopra citata anche gli acquirenti di
box e posti auto pertinenziali già realizzati, per le sole spese imputabili alla
realizzazione e a condizione che le stesse siano comprovate da apposita
attestazione rilasciata dal venditore. In tal caso è consentito, tra l’altro, inviare
la comunicazione al Centro Operativo di Pescara anche successivamente alla
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Le risposte a tutte
le vostre domande
data di inizio lavori, purché entro i termini di presentazione della dichiarazione
dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui s’intende fruire della detrazione.
Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate, con circolare 10 giugno 2004, n. 24, punto
n. 1.2, ha chiarito che acquistando contemporaneamente casa e box, con
unico atto notarile indicante il vincolo di pertinenza del box con la casa, può
essere operata la detrazione relativamente alle spese di realizzazione del box
pertinenziale, il cui ammontare deve essere specificamente documentato. Con
circolare 20 giugno 2002, n. 55, punto n. 1, è stato precisato che, qualora l’atto
definitivo di acquisto del box pertinenziale sia stipulato successivamente al
versamento di eventuali acconti, la detrazione d’imposta compete in relazione
ai pagamenti in acconto effettuati con bonifico, fino a concorrenza del costo di
costruzione del box dichiarato dalla ditta costruttrice, a condizione che vi sia un
compromesso di vendita regolarmente registrato dal quale risulti la sussistenza
del vincolo pertinenziale tra l’edificio abitativo e il box.
Per completezza, l’Agenzia delle Entrate fa presente, altresì, che, in linea
generale, in relazione alla detrazione d’imposta in discorso, anche con riferimento
ad altre fattispecie (es: acquisto di immobili ristrutturati), è stata sempre ribadita
la necessità di un preliminare di vendita regolarmente registrato al fine di poter
beneficiare della detrazione per importi versati in acconto.
L’Agenzia delle Entrate ritiene che i contribuenti, in assenza di un preliminare
di vendita regolarmente registrato da cui risulti la destinazione funzionale del
box a servizio dell’immobile, non possano essere ammessi a beneficiare della
detrazione d’imposta di cui all’art. 1 della legge n. 449 del 1997, per la parte di
spesa relativa alla realizzazione dei box.
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