“PORTABILITA`” DEI MUTUI. Qualche chiarimento. La

“PORTABILITA’” DEI MUTUI. Qualche chiarimento.
La "portabilità” del mutuo secondo la legge Bersani bis ha creato una
situazione di incertezza tra gli operatori. Capita frequentemente che si parli
impropriamente di "rinegoziazione" o di "trasferimento" o di "nuovo mutuo",
piuttosto che di "surrogazione". Le singole situazioni devono invece essere ben
distinte, giacché a ciascuna compete una diverso trattamento , anche sotto il
profilo dell'intervento del notaio.
E' interesse di tutti gli operatori che la scelta del tipo di atto avvenga con la
consapevolezza dei vantaggi e dei costi connessi a ciascuna pratica.
Sinteticamente, le operazioni che si prospettano al debitore che voglia
modificare le modalità di rimborso del suo finanziamento sono:
a) negoziare la modifica delle condizioni con la banca originaria
("rinegoziazione").
E' la soluzione più semplice e certamente più economica, perché non si
procede ad alcuna annotarezione dell’ipoteca originaria. e perciò l’intervento del
notaio in questi casi può essere richiesto dalle parti ma non è indispensabile.
Non v’è decadenza da agevolazione nella detrazione degli interessi passivi,
né nuova imposta sostitutiva.
Le parti del contratto originario di mutuo concordano la variazione di
talune condizioni; la banca deve considerare attentamente la possibilità che le
modifiche del rapporto contrattuale comportino una novazione, che può
compromettere la tenuta dell'ipoteca.
Provocano "novazione" le variazioni:
- dell'importo originario del mutuo
- dell'importo della garanzia ipotecaria
- dell'immobile ipotecato.
Sono invece considerate modificabili senza necessariamente essere motivo
di novazione (che verrebbe valutata dal giudice, pur in presenza di accordo tra le
parti che espressamente escluda la novazione):
- l'allungamento della durata dell'ammortamento (che potrà comportare
alla scadenza del ventennio la rinnovazione dell'ipoteca);
- la diversa indicizzazione del tasso variabile;
- la conversione da tasso variabile a tasso fisso.
b) stipulare un nuovo mutuo con la banca originaria (con nuova ipoteca).
Potrebbe capitare che la "rinegoziazione" non sia possibile nel caso
concreto. La banca che ha inizialmente finanziato il mutuatario potrebbe
considerare eccessivo il rischio di novazione, oppure il debitore potrebbe aver
bisogno di un importo maggiore di quanto deve ancora rimborsare.
La legislazione non consente di "ricaricare" l’'ipoteca per una somma più
alta di quella residuata, o di "gonfiare" l'iniziale importo dell'ipoteca. In questo
caso, si potrebbe procedere alla stipulazione di un nuovo contratto, con nuova
iscrizione di ipoteca.
Il costo dell'atto notarile dipenderà dalla richiesta della banca di avere una
relazione notarile (che aggiornerebbe la precedente relazione definitiva).
c) "surrogare nell’ipoteca" una nuova banca
Il debitore potrebbe trovare più conveniente cambiare la banca, reperendo
condizioni migliori di quelle ottenute inizialmente. In questo caso il debitore paga
il debito verso la prima banca mediante un nuovo mutuo con altra banca, che
utilizza l'ipoteca esistente senza nuova iscrizione (art. 1202 c.c.).
I costi dell’atto notarile dipendono dalla decisione della nuova banca di
surrogarsi nel credito garantito, senza richiedere nuova istruttoria con relazione
ventennale. Il nuovo mutuo deve essere dichiaratamente “di scopo” e non può
oltrepassare per importo il debito relativo al mutuo precedente.
L'ipotesi comporta il riutilizzo dell’ipoteca per importi inferiori a quelli
iniziali/potenziali. Nessun riutilizzo è possibile se il debito precedente sia già
completamente estinto, o conveniente se quasi estinto (quindi si è lontani
dall’ipotesi di una ipoteca “ricaricabile”). Questo ostacolo non è superabile, in
quanto la surrogazione presuppone il pagamento di un debito precedente: un
mutuo di importo superiore non sarebbe pertanto “coperto” dalla garanzia
ipotecaria.
Altri limiti del nuovo mutuo sono connessi alle caratteristiche dell’ipoteca
che deve restare sostanzialmente invariata: altrimenti non si avrebbe una
surrogazione in una ipoteca esistente, ma una nuova ipoteca.
La scelta tra ciò che può modificarsi e ciò che deve rimanere invariato, in
mancanza di ogni riferimento normativo, deve costituire un ragionevole
compromesso tra esigenze sistematiche e finalità operative. Devono, quindi,
ritenersi certamente immodificabili il bene concesso in garanzia e l’importo di
iscrizione. In particolare quest’ultimo non può variare a tutela dell’affidamento di
coloro che siano divenuti creditori del debitore successivamente all’iscrizione di
ipoteca, ed in mancanza di una norma di deroga espressa, quale quella disposta,
in tema di Credito Fondiario, dall’art. 39, terzo comma con riguardo alle clausole
di indicizzazione degli interessi. Saranno, invece, ovviamente modificabili il tasso
di interesse, sia nella quantità che nel tipo, ed il tempo di esigibilità: quest’ultimo
anche oltre il termine ventennale di prescrizione decorrente dalla iscrizione
originaria, con l’ordinaria annotazione di rinnovazione.
Di tali modifiche sarà opportuno dare atto, insieme al subentro del nuovo
creditore, nella annotazione prevista dall’art. 2843 c.c.
d) stipulare nuovo mutuo con una nuova banca (con nuova ipoteca)
Si tratta del caso che più frequentemente ricorreva in passato.
I costi dell’atto notarile dipenderanno anche dal fatto che il mutuo
precedente sia stato ricevuto dallo stesso notaio (che riduce i costi di istruttoria) e
dalla necessità di predisporre una nuova relazione ventennale (potrebbe essere
sufficiente l'aggiornamento della ventennale esistente, se accettata dalla nuova
banca).
P.S. : Una compiuta trattazione della materia si trova nello studio
di Pier Luigi Fausti, Mutui e clausole vessatorie, in Notariato, 5/2007
pagine 509 - 548, dal quale sono tratte alcune delle considerazioni che
riportiamo.