DOCUMENTO DESCRITTIVO Centro Ricerche e Alta Formazione

DOCUMENTO DESCRITTIVO
Centro Ricerche e Alta Formazione
CREAF S.r.l.
PROCEDURA DI GARA
PER LA CONCESSIONE PER LA REALIZZAZIONE E GESTIONE DI UN
PARCO SCIENTIFICO E TECNOLOGICO (PST)
DOCUMENTO DESCRITTIVO
La società CREAF S.r.l. intende realizzare, mediante affidamento in concessione, la
realizzazione e gestione di un Parco Scientifico e Tecnologico (PST), inteso quale integratore tra
i bisogni di crescita innovativa del sistema delle imprese ed il patrimonio di conoscenza
espresso dalle Università, dai Poli di eccellenza Tecnologica e Scientifica e dai Centri di Ricerca.
Il ruolo del Parco Scientifico e Tecnologico di Prato va visto come snodo tra il mercato e la
produzione di conoscenza, come strumento in grado di facilitare, abbreviare e rendere meno
costoso il percorso tra bisogni di sostegno all'innovazione e soluzioni possibili, in funzione di un
effettivo incremento del dialogo e una "fertilizzazione incrociata" tra ricerca scientifica e
produzione di beni e servizi.
All'interno del PST dovranno essere presenti anche servizi ed infrastrutture d'incubazione per
la nascita e di accelerazione dello sviluppo di nuove imprese a base innovativa, funzionalmente
e strutturalmente integrati con il Parco, dove le idee innovative provenienti dall'eccellenza
scientifica trovano un habitat naturale per trasformarsi in impresa.
Il Parco sviluppa attività che, in molti casi, rappresentano componenti fondamentali delle
funzioni necessarie alle attività dei distretti tecnologici, presidiando specificamente la funzione
di "sollecitatore" della domanda di innovazione da parte delle PMI e di aggregazione
dell'offerta tecnologica per soddisfare tale domanda.
1. Inquadramento territoriale e socio-economico dell’area oggetto dell’intervento
1.1 Contesto generale
L’area metropolitana di Firenze-Prato-Pistoia presenta caratteristiche decisamente peculiari
rispetto al rimanente territorio regionale. Non solo si tratta di un territorio in cui viene
prodotta circa la metà del prodotto lordo regionale (IRPET), ma anche di un territorio in cui
l’economia sta subendo ormai da alcuni anni una profonda trasformazione, con un insieme di
servizi che comincia ad avere dimensioni e caratteristiche paragonabili alle grandi realtà
urbane italiane ed europee.
La popolazione residente nell'area Firenze-Prato-Pistoia è superiore a 1.500.000 abitanti
suddivisi in 73 Comuni su una superficie complessiva di 4.844 kmq.
La forte concentrazione di attività di natura intellettuale (un grande Ateneo nazionale, alcune
sedi principali del CNR, istituti di ricerca, società di ingegneria e studi associati, aziende di
informatica, finanziarie ecc.) rendono l’area metropolitana uno dei principali centri della
ricerca della regione, nonché un importante centro nazionale.
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All’interno di questo sistema più vasto, l’area territoriale della provincia di Prato corrisponde
ad un unico SEL1, il numero 8 “Area Pratese”, ai sensi della Deliberazione del Consiglio
Regionale n. 219 del 26 luglio 1999, rientra nel distretto industriale pratese, così come
individuato dalla Delibera del Consiglio Regionale della Toscana n. 69 del 21 febbraio 2000.
Tale delibera individua il distretto di Prato con specializzazione nel settore tessile
abbigliamento, comprendendo in esso anche i Comuni di Agliana e Montale che insistono nella
provincia di Pistoia e Calenzano e Campi Bisenzio che appartengono alla provincia di Firenze.
Il territorio provinciale è quindi fortemente connotato dall’appartenenza al distretto
industriale tessile, nonostante siano in atto fenomeni di diversificazione economica, il
comparto tessile rimane dominante nella struttura produttiva e le sue trasformazioni
condizionano non solo il settore economico ma anche sociale ed ambientale.
Il tessuto produttivo del distretto economico pratese, con poche eccezioni, è formato da
piccole e piccolissime aziende. Il tasso di innovazione del sistema, espresso in termini di
innovazione tecnologica nei prodotti, ma anche in termini di innovazione gestionale che
consenta aumenti di produttività tali da consentire il mantenimento di una competitività del
sistema sul mercato globale, è ancora limitato ma, se adeguatamente supportato, ha spazi per
aumentare la sua espansione.
1.2 Contesto specifico
La valorizzazione ed il trasferimento al mondo dell’impresa dei risultati scientifici e tecnologici
sviluppati nelle università, nei laboratori e nei centri di ricerca (TT - Technology Transfer)
riveste un ruolo fondamentale in termini di sviluppo economico e ad oggi è considerata una
delle principali direttrici per accompagnare la transizione da un tessuto produttivo
“manifatturiero” alla cosiddetta economia basata sulla conoscenza, che evidenzia appunto i
legami tra i processi di apprendimento, innovazione e competitività di un territorio e
rappresenta una priorità per l’Europa.
In un’economia basata sulla conoscenza, nella quale la competitività delle imprese dipende
sempre più da risorse intangibili, la tecnologia e l’innovazione assumono un ruolo strategico.
Il trasferimento tecnologico può essere definito come l’insieme delle attività finalizzate a
valorizzare, disseminare e sfruttare il know-how ed i risultati della ricerca in applicazioni
industriali innovative.
La centralità del trasferimento tecnologico come strumento per promuovere collaborazione e
innovazione delle imprese, fa sì che le strutture di Ricerca e Sviluppo (R&S) si trovino a
ricoprire un ruolo preminente nel processo di sviluppo economico e divengano partner
strategici nel supportare la competitività del sistema industriale. Lo sviluppo del TT si realizza
quindi all’interno di un sistema in cui strutture di R&S e mondo imprenditoriale si trovano a
convergere supportati e sostenuti da politiche mirate a sviluppare forme di collaborazione
efficace.
1
Sistema Economico Locale
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Per quanto riguarda le imprese, uno dei limiti del TT è rappresentato dalla struttura stessa del
contesto produttivo locale, in particolare:

Scarsa propensione ai temi legati all’innovazione da parte delle imprese che non
riescono a valutarne le reali opportunità. Ciò è dovuto essenzialmente alla dimensione
ridotta del tessuto imprenditoriale locale, alla frammentazione e alla ridotta cultura
manageriale oltre che alla scarsa liquidità delle imprese stesse;

Scarsa cultura della progettazione industriale nelle PMI, basata prevalentemente su
competenze artigianali;

Limitata percezione da parte delle PMI delle proprie criticità e potenzialità in termini di
innovazione (mancanza di un audit tecnologico che possa far emergere la domanda di
innovazione da parte delle PMI);

Scarsa conoscenza da parte delle imprese dei risultati della ricerca scientifica e
tecnologica e limitato accesso ai bacini della conoscenza e ai poli della ricerca.
In questa realtà, nell’ambito di diversi studi specifici sulle necessità di innovazione del sistema
locale, risulta evidente la grande importanza dell’intervento delle istituzioni. È difficile infatti
realizzare i cambiamenti che servono per sopravvivere alle sfide della competizione
internazionale quando questi riguardano non solo la singola impresa, ma l'ambiente e le
risorse collettive dove questa si trova ad operare.
L’esigenza di un intervento degli Enti pubblici risulta pertanto essenziale per rilanciare la
competitività dei distretti e di conseguenza sostenere il complesso degli intrecci istituzionali,
sociali, ambientali che da esso sono strettamente influenzati.
Gli enti pubblici giocano nei distretti il ruolo decisivo di creazione di economie esterne, di cui le
imprese hanno oggi più di ieri un’assoluta necessità. Una parte delle economie esterne si
concretizza nella disponibilità di servizi che le imprese singolarmente non sarebbero capaci di
produrre o alle quali non sarebbero in grado di accedere, se non a costo molto elevato.
Le piccole aziende a carattere artigianale, d’altra parte, non hanno le potenzialità per seguire
con la necessaria attenzione i processi innovativi ed usufruiscono solo limitatamente dei
trasferimenti tecnologici, che spesso recepiscono solo quando la tecnologia diventa
consolidata, a basso costo ed accessibile a tutti.
Appare quindi importante promuovere sul territorio una struttura che possa erogare servizi
tecnologici e formazione e che, nel contempo, possa funzionare da “antenna tecnologica”,
trasferendo in tempo reale e con modalità di facile accesso le innovazioni e le normative
tecniche.
1.3 Analisi dell’impatto socio-economico con riferimento al contesto produttivo e
commerciale esistenti
Da tempo le associazioni imprenditoriali, i principali produttori di conoscenza attivi sul
territorio e gli altri stakeholders, hanno manifestato l’esigenza di un luogo di aggregazione
delle diverse istanze e delle diverse esperienze, di cui molte di alta qualità, già operanti
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nell’ambito della Provincia di Prato, nonché di una struttura in grado di rilanciare
creativamente nuove opportunità, al di fuori e in aggiunta ai percorsi già intrapresi. Sia a livello
delle singole imprese, sia a livello delle organizzazioni imprenditoriali, sono infatti molteplici le
esperienze di ricerca ed innovazione condotte sul territorio, ma tali esperienze risultano spesso
scollegate tra loro.
Il PST dovrà quindi proporsi come il soggetto in grado di “ascoltare” le esigenze di innovazione
del sistema produttivo locale e tradurle in servizi reali alle imprese e in proposte progettuali
verso i centri di ricerca e le amministrazioni pubbliche, svolgendo pertanto un ruolo forte di
agenzia per l’innovazione del territorio.
2. L’analisi della domanda e dell’offerta attuale e di previsione con riferimento:
2.1 al bacino d’utenza
Sulla base di vari documenti finalizzati alla definizione dell’ipotesi gestionale del PST, elaborati
da esperti in materia, per conto della Provincia di Prato e della società CREAF S.r.l., sono stati
intervistati i principali attori del mondo produttivo pratese, per realizzare un’analisi della
richiesta del tessuto imprenditoriale locale, con particolare attenzione al settore del tessile e a
tutti i segmenti della filiera. Dalle interviste emerge che le imprese di Prato – che come già
evidenziato, sono prevalentemente PMI - hanno bisogno di servizi funzionali a:
- migliorare la qualità del prodotto
- migliorare l’accesso al credito
- aumentare l’automazione della produzione
- migliorare i rapporti e le connessioni con altri partners privati e pubblici
- far crescere la competitività e i margini.
Oggi le imprese di Prato hanno difficoltà a diversificarsi in quei settori dove ci sono più spazi e
possibilità di ricavi ma che richiedono una maggiore strutturazione di impresa. La richiesta è
quella di focalizzare in modo oculato gli investimenti su quei settori o produzioni di nicchia che
hanno reali possibilità di generare ricchezza nel tempo.
2.2 alla stima dei bisogni dell’utenza
I soggetti territoriali del futuro PST si aspettano che questo non sia la duplicazione di strutture
analoghe presenti nel comprensorio pratese e nelle Province confinanti, o peggio
un’alternativa ai centri di servizio delle Associazioni di Categoria, ma una struttura nuova e
realmente innovativa nell’approccio e nei servizi.
Ci si attende cioè che il PST offra servizi, risorse ed opportunità finalizzate al rilancio del
comprensorio pratese, ed in specie:
- competenze professionali e strumenti per la comprensione dello scenario competitivo e
l’assistenza all’ingresso in nuovi mercati;
- monitoraggio e supporto all’espressione delle esigenze strategiche delle imprese di minori
dimensioni;
- azione di raccordo e facilitazione delle relazioni con centri di ricerca e di eccellenza
tecnologica;
- stimolo e supporto dell’innovazione di prodotto;
- attivazione di progetti per lo sviluppo di impresa e di reti di impresa;
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ambiente che attragga competenze pregiate ed esperienze internazionali per rivitalizzare
il tessuto industriale ed indirizzarlo verso mercati più profittevoli;
polo di ascolto delle voci qualificanti del territorio e di elaborazione di proposte per le
politiche di sviluppo locale;
eventi ed attività per lo sviluppo della cultura imprenditoriale.
Tra gli ambiti di intervento sul quale dovrà agire l’avvio del PST, si sottolineano in particolare:
 Sviluppo di nuova imprenditorialità:
- dare impulso e sostenere progetti diretti alla creazione di nuove imprese, derivanti anche
da spin-off di attività di ricerca, o al rafforzamento su base tecnologica di imprese
esistenti;
- favorire, anche indirettamente, la costituzione e la gestione di fondi di seed capital, startup e venture capital, anche di soggetti terzi.
 Trasferimento tecnologico:
- realizzare e gestire infrastrutture immobiliari e tecnico-scientifiche, dotate di servizi
comuni, destinate all’uso da parte di centri di ricerca pubblici e privati, laboratori,
imprese;
- elaborare linee strategiche di indirizzo per le attività di ricerca ed innovazione condotte
dai soci e finalizzate ad accrescere il livello tecnologico delle imprese del distretto pratese,
attraverso la conduzione di studi di trend tecnologici e di identificazione dei settori a più
alto potenziale di sviluppo;
- diffondere le principali conoscenze tecnologiche per l’innovazione di prodotto, di
processo ed organizzativo-gestionale presso le aziende operanti nell’area del distretto
pratese.
 Ricerca industriale e creazione di reti:
- promuovere progetti di ricerca industriale e di innovazione tecnologica, da realizzare in
collaborazione con imprese;
- svolgere attività di assistenza e supporto tecnico-scientifico ed amministrativo in materia
di ricerca, innovazione, formazione ed internazionalizzazione dei sistemi produttivi locali.
 Rafforzamento dei centri di competenza tecnologica
- realizzare corsi di formazione per ricercatori, tecnici ed operatori del settore high-tech in
generale e del settore tessile in particolare, attraverso le strutture del PST o di altre
primarie istituzioni;
- organizzare e realizzare iniziative ed eventi finalizzati a promuovere le attività di ricerca ed
innovazione del distretto pratese e ad attrarre l’insediamento di nuovi centri di ricerca e
formazione nell’area.
 Promozione di collaborazioni tra centri di ricerca, università e PMI:
- creare sinergie tra le attività di ricerca ed innovazione condotte sul territorio pratese;
- promuovere progetti di ricerca industriale e di innovazione tecnologica, da realizzare in
collaborazione con università, centri di ricerca pubblici e privati, parchi scientifici e
tecnologici;
- attrarre nell’area nuove strutture di ricerca e sviluppo facenti capo ad università, enti
pubblici ed imprese nazionali ed estere;
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promuovere l’attrazione di investimenti che consentano l’insediamento di nuove imprese,
l’aumento della presenza di ricercatori e studenti e il conseguente incremento
dell’indotto, per servizi ed attività nell'intero settore artigianale ed industriale.
2.3 all’individuazione, in termini quantitativi e di gradimento, dell’offerta attuale e di quella
prevista nei medesimi settori dell’intervento
I principali attori che operano lungo la catena del valore del Trasferimento Tecnologico (TT) in
Toscana sono i Centri di Competenza ed i Poli di Innovazione presenti sul territorio, che da
tempo la Regione ha individuato e supportato per stimolare l’innovazione e la ripresa
economica.
I Centri di Competenza sono strutture pubblico-private che hanno nella propria mission il
trasferimento tecnologico e la fornitura di servizi ad altro contenuto di conoscenza in grado di
soddisfare i bisogni delle imprese del territorio. Possono essere strutture di ricerca, laboratori,
centri servizi alle imprese.
I Poli di Innovazione sono network che aggregano imprese del territorio in base al settore di
appartenenza ed alla tecnologia sviluppata, permettendo loro di mettere a sistema una rete di
rapporti e relazioni che ne garantisce la crescita economica. In Toscana riguardano diversi
settori di specializzazione, da quelli più innovativi (robotica, scienza della vita, optoelettronica
e spazio, energie rinnovabili e risparmio energetico, nanotecnologie) a quelli più tradizionali
ma rivolti all’implementazione di nuove tecnologie (moda, lapideo, cartaceo, meccanica,
nautica, beni culturali).
I Centri operano come facilitatori del lavoro dei Poli di Innovazione: infatti laddove già sono
strutturate le azioni dei Poli, questi aggiungono la disponibilità di laboratori, attrezzature,
personale scientifico-tecnico, per fornire servizi e condurre progetti condivisi con i Poli e le
imprese del territorio.
In tutto ciò si inserisce anche l’offerta delle Università e dei loro laboratori presenti sul
territorio. Nel territorio pratese e nell’area metropolitana Firenze-Prato-Pistoia sono presenti
l’Università di Firenze (con la sede del Polo pratese), il Polo di Innovazione della moda (tessile,
orafo, pelletteria, accessori), società e laboratori di ricerca sulla salubrità dei materiali e per la
certificazione dei materiali.
È quindi obiettivo primario quello di razionalizzare ed implementare tale offerta di centri,
laboratori e Poli, in una struttura integrata e modulare che consenta il comune utilizzo di
competenze, spazi, facilities ed infrastrutture tecnologiche e di ricerca, diversificando la
collaborazione con le realtà esistenti a seconda delle specifiche competenze dei vari soggetti
ed evitando quindi sovrapposizioni.
3. La struttura disponibile
Il PST trova naturale ed idonea allocazione presso un immobile di proprietà di CREAF S.r.l. con
le seguenti caratteristiche.
Trattasi di un vasto complesso immobiliare costituito da vari corpi di fabbrica la cui costruzione
è avvenuta verosimilmente in epoche diverse comprese fra gli anni ’50 e ’80 del secolo scorso.
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Il complesso immobiliare nasce come edificio produttivo nel quale per lunghi anni ha trovato
sede un’attività industriale nel settore tessile fino alla sua definitiva dismissione. Attualmente
si compone di due lotti funzionalmente connessi fra loro.
A. 1° LOTTO (lungo via Galcianese)
Il primo lotto, di maggiori dimensioni, ha ingresso dalla via Galcianese in corrispondenza del
civico 34. La superficie coperta totale è pari a circa mq 7.400 mentre quella lorda distribuita sui
tre livelli è pari a circa mq 10.100,00. Il lotto è costituito da vari corpi di fabbrica posti intorno
ad un cortile centrale avente una superficie di circa mq. 2.450 al quale si accede dalla pubblica
via attraverso un passo carrabile coperto.
Il corpo di fabbrica lungo via Galcianese è sostanzialmente disposto su due livelli fuori terra, ad
eccezione di una piccola parte centrale ove insiste anche un terzo livello. Gli altri corpi di
fabbrica sono tutti dislocati su un solo livello fuori terra ad eccezione di una piccola porzione,
sul lato nord, sulla quale insiste anche un secondo livello. Il tutto è completato da una porzione
immobiliare, collocata all’interno della corte centrale, adibita a locali tecnici ed uffici, di un solo
piano fuori terra.
L’immobile è suddiviso in vari spazi. Ogni ambiente è dotato di servizi igienici propri o in
comune. Completano l’immobile una serie di spazi comuni di servizio.
Nell’ambito del progetto è prevista, al secondo piano dell’immobile descritto, una zona
destinata agli uffici della stazione appaltante che l’aggiudicatario della concessione deve
impegnarsi a mantenere nella disponibilità della società proprietaria a titolo gratuito, sia per
quanto riguarda la fruizione dei locali che i consumi ed i costi relativi a riscaldamento,
condizionamento e spese comuni (condominiali). Oltre a ciò l’aggiudicatario della concessione
deve impegnarsi a mettere nella disponibilità della società proprietaria dell’immobile spazi ed
aree comuni (auditorium, aule didattiche, etc,) a semplice richiesta della stessa e senza
aggravio economico se non il semplice rimborso delle spese di pulizia dei locali.
Il fabbricato si presenta con struttura portante in cemento armato, solai in latero-cemento e
tamponamenti in muratura coibentata. Le strutture di copertura sono caratterizzate
prevalentemente da volte tipiche dell’architettura industriale pratese degli anni ‘60/’70 del
secolo scorso. Le pavimentazioni interne sono in ceramica commerciale nelle zone direzionali,
di servizio e/o di relazione nonché di tipo industriale e in alcuni casi in ceramica commerciale
nei laboratori.
Nel Lotto 1, a seguito del collaudo e dei sopralluoghi successivamente intervenuti per la
verifica dello stato del Lotto, è stata rilevata la necessità di interventi di ripristino di cui esiste
una stima effettuata dai tecnici della società e che tuttavia, rimanendo i relativi costi a totale
carico del gestore, dovranno essere riperiziati a totale cura ed onere dello stesso ed inseriti
nella proposta progettuale che sarà presentata. La stima dei tecnici della società sarà resa
disponibile nella fase di Data Room.
Per permettere l’utilizzo degli spazi del I° Lotto la proprietà ha inoltre presentato un progetto
alla Regione Toscana (c.d. Bando FIPRO), per il quale è previsto un cofinanziamento regionale a
fondo perduto oltre a cofinanziamenti dei soci CREAF (DGR 292 del 26 gennaio 2015), a
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copertura del completamento di alcune opere edili, degli impianti elettrici, termici e di
raffrescamento.
I vari impianti sono stati progettati in modo che i locali possano essere gestiti da soggetti
differenti e pertanto sono stati frazionati attraverso contabilizzatori di zona.
Inoltre sono previste modeste opere edili e di razionalizzazione degli ambienti.
Nel dettaglio, sono stati progettati i seguenti interventi:
Opere edili
 tramezzature interne in cartongesso con pareti a doppia lastra in grado di assicurare i
requisiti di progetto relativi all’abbattimento acustico ed alla protezione al fuoco degli
ambienti;
 controsoffitti in cartongesso in grado di assicurare i requisiti di progetto relativi
all’abbattimento acustico;
 griglie di areazione;
 tinteggiature interne ed esterne;
 infissi REI con grado di protezione conforme ai requisiti dell’immobile.
Impianti meccanici
 impianto di riscaldamento;
 impianto di raffrescamento estivo.
Impianti elettrici
 impianto di forza motrice per prese ed interruttori;
 impianto di illuminazione;
 impianto telefonico;
 impianti di rilevazione fumi;
 impianto di diffusione sonora.
Ulteriori dettagli saranno resi disponibili nella fase di Data Room.
La proprietà intende quindi completare le dotazioni impiantistiche di tutti i locali del
complesso immobiliare, salvo che il candidato, nella propria proposta progettuale, non decida
di realizzare tutti i lavori impiantistici in proprio e con totali oneri a proprio carico.
B. 2° LOTTO (lungo via Giuseppe Dossetti)
Il secondo lotto, di dimensioni più contenute rispetto al primo lotto, ha potenzialmente
ingresso dalla via Giuseppe Dossetti, ma attualmente accessibile solo da sottopasso
pedonale/carrabile che lo collega con il lotto che precede; esso è costituito da un unico corpo
di fabbrica disposto su due livelli fuori terra. La superficie coperta totale è pari a circa mq
1.300,00, mentre quella lorda distribuita sui due livelli è pari a circa mq 2.600,00.
Il 2° lotto è collegato funzionalmente con quello che precede e praticamente ne completa ed
amplia le funzionalità secondo lo stesso schema distributivo interno e le stesse destinazioni
d’uso.
Infatti esso presenta una serie di spazi di pezzatura più omogenea distribuiti sui due livelli
dotati di servizi igienici comuni, completi di spogliatoi e docce, dislocati al piano. L’immobile è
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completato da spazi di collegamento e relazione interni, locali tecnici e due piccoli alloggi uso
foresteria.
Il fabbricato si presenta con struttura portante in cemento armato, solai in latero-cemento e
tamponamenti in muratura coibentata. Le strutture di copertura sono caratterizzate da
strutture in acciaio tamponate con pannelli sandwich.
Le dotazioni impiantistiche sono presenti e sono di caratteristiche medie con predisposizioni
per dotazioni impiantistiche più particolari.
In particolare si evidenzia che il 2° lotto, sulla copertura del fabbricato esiste la predisposizione
per un impianto fotovoltaico progettato per una potenza di 79,12 kw.
3.1 Localizzazione dell’immobile e caratteristiche della zona.
Il complesso immobiliare in questione, è posto in una zona semi-periferica della città, con
destinazione prevalente produttiva/commerciale/direzionale.
La zona, posta a ovest del centro cittadino e non distante da esso, è mediamente ben
apprezzata dal mercato immobiliare cittadino, perché posta in posizione strategica e di facile
raggiungibilità, anche dai centri urbani vicini alla città di Prato, vista l’estrema vicinanza con
l’asse viario della Declassata che peraltro collega i due caselli autostradali pratesi
dell’autostrada A11 – Firenze/Mare.
La dotazione di servizi pubblici e di servizi in genere è buona.
La viabilità della zona è caratterizzata da un sostenuto traffico veicolare, soprattutto lungo la
via Galcianese. Il parcheggio degli autoveicoli è agevole grazie a parcheggi esterni e ad uno
interno prospicente il secondo lotto; inoltre la struttura è dotata di vasti piazzali usufruibili per
il carico/scarico.
La scala territoriale e le relative rappresentazioni fotografiche sono reperibili sul sito internet
della società.
Il complesso del fabbricato di cui fa parte l’immobile oggetto del presente progetto è inserito
nel Regolamento Urbanistico vigente del Comune di Prato ed appartiene al sistema della
produzione – sub sistema P2 “le aree della mixitè”.
Non sussistono vincoli né criticità ambientali.
CREAF S.r.l. ha altresì realizzato un parcheggio a raso adiacente all’immobile, di 50 posti auto,
ceduto gratuitamente al Comune di Prato in data 19 dicembre 2011.
Sarà messa a disposizione dei concorrenti in sede di Data Room tutta la documentazione
tecnica e urbanistica riferita all’immobile. In particolare saranno resi disponibili (oltre a
planimetrie c.d. as-built aggiornate dell’intero immobile, piante e quant’altro), i collaudi del 1°
e del 2° lotto, l’agibilità del 2° lotto, copia del certificato di destinazione urbanistica.
4. Contenuti progettuali
Nell'ambito del quadro di riferimento individuato nel presente documento e sulla base delle
statuizioni contenute negli ulteriori documenti di gara, le ipotesi progettuali per la
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realizzazione e gestione del PST di Prato dovranno emergere nel corso della procedura di
dialogo competitivo, ritenuta quale più idonea modalità di individuazione del contraente per
l'affidamento della concessione di cui trattasi.
Il presente affidamento difatti, per la propria spiccata componente di novità e di tecnicità, si
caratterizza come particolarmente complesso, non potendosi previamente definire i mezzi
tecnici atti a soddisfare le reali necessità del PST e conseguentemente dettagliare,
preventivamente, in ogni aspetto, l'impostazione giuridica o finanziaria del progetto
medesimo. Tale approfondimento non potrà avvenire se non previo confronto e
coinvolgimento dei potenziali soggetti attuatori.
Dovranno pertanto emergere, in sede di procedura di dialogo competitivo, le soluzioni
funzionali, tecniche, gestionali ed economico-finanziarie idonee al soddisfacimento dei bisogni
descritti nel presente documento, attraverso l'analisi dello stato di fatto e di diritto
dell'intervento anche nelle sue eventuali componenti storico-artistiche, architettoniche,
paesaggistiche, di sostenibilità ambientale, socio-economiche, amministrative e tecniche.
Il progetto in ogni caso dovrà tener conto dei vincoli di destinazione d’uso dell’intero
complesso che è stato realizzato con il preciso scopo di accogliere strutture di ricerca,
laboratori, imprese e organizzazioni, private, pubbliche e miste, le cui attività possano essere
definite di ricerca, di carattere innovativo ovvero high-tech. Tutti i soggetti da insediare
dovranno avere la caratteristica di “laboratorio aperto”, intendendo con ciò che la loro attività
dovrà essere disponibile per i committenti che ne facciano richiesta e non esclusiva propria. I
soggetti da selezionare e insediare all’interno del PST potranno essere italiani, europei ed extra
europei.
Nel progetto dovranno essere indicati i servizi di base offerti alle imprese da insediare, ed i
servizi avanzati offerti sia alle imprese insediate che ad altri soggetti che ne facciano richiesta
quali, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, servizi e attività di internazionalizzazione,
ricerca di finanziamenti (bandi, fondi di seed, etc.), supporto nella redazione delle domande e
nelle rendicontazioni, predisposizione di business plan, nonché altre attività rivolte a start-up,
accelerazione delle imprese, et alia.
Oltre a questo il progetto dovrà trattare delle attività, iniziative e programmi per favorire il
trasferimento tecnologico, per l’offerta di servizi funzionali e per il rilancio dell’economia del
comprensorio pratese, come indicato di ai punti 2.1 e 2.2 che precedono, oltre a quanto
richiamato al punto 5.2.
5. Attività del soggetto gestore
5.1 Interventi per l’operatività della struttura:
Fermo restando che lo stato di fatto è quello sopra descritto, il gestore dovrà proporre un
progetto per il completamento e messa in funzione della struttura che intende realizzare e che
sarà oggetto di valutazione secondo le regole della Lettera di Invito alla Procedura.
La manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile saranno a carico del soggetto gestore.
5.2 Servizi per gli utilizzatori - Linee generali
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La Regione Toscana ha approvato già da qualche anno e recentemente aggiornato (D.D.R. n.
4983 del 5.11.2014) il “Catalogo dei servizi avanzati e qualificati per le imprese toscane”,
contenente l’elenco dei servizi che le imprese toscane possono attivare e per i quali possono
richiedere un sostegno finanziario alla Regione Toscana.
In questo contesto, il Catalogo viene preso come base per identificare i servizi che il soggetto
gestore dovrebbe garantire.
I servizi avanzati e qualificati in esso presenti, infatti, intendono rafforzare il posizionamento
competitivo delle imprese, sostenendo il processo di innovazione derivante sia da attività di
ricerca e sviluppo con una valenza applicativa e market oriented, sia da un’innovazione più
comunemente definita “incrementale”, in quanto tesa al miglioramento della produttività
delle imprese e quindi non solo tecnologica ma anche organizzativa.
La gamma e le tipologie di servizi individuati nell’ambito del Catalogo che possono essere usate
come riferimento per le attività del soggetto gestore riguardano le seguenti Aree tematiche:
a) Servizi qualificati di accompagnamento – primo sostegno per l’innovazione
b) Servizi qualificati specializzati di consulenza e sostegno all’innovazione
Ovviamente, il soggetto gestore non è tenuto ad offrire tutti i servizi elencati, ma sicuramente
quelli evidenziati in neretto (nel testo a seguire).
a) Servizi qualificati di accompagnamento – primo sostegno per l’innovazione
I servizi qualificati di primo livello sono finalizzati ad aiutare le imprese a mettere a fuoco la
propria posizione competitiva, tecnologica, organizzativa, gestionale e sociale, con una
valutazione del proprio potenziale e primi studi di fattibilità.
Si rivolgono quindi soprattutto alle imprese che non hanno ancora chiarito completamente il
proprio fabbisogno e non hanno un’attitudine consolidata a servirsi di servizi esterni a causa
dell’eccessiva incertezza delle proprie prestazioni e dei propri risultati.
Si tratta essenzialmente di servizi di audit e assessment del potenziale e dell’impatto sociale e
di supporto alla redazione di studi di fattibilità.
Per i dettagli sui contenuti dei servizi, si rimanda comunque al “Catalogo”.
b) Servizi qualificati specializzati di consulenza e sostegno all’innovazione
Si tratta di servizi più specifici ed a più alto contenuto innovativo e tecnologico, rivolti quindi
alle imprese che hanno già identificato il proprio posizionamento e che vogliono migliorare la
competitività.
Riguardano:
-
Servizi qualificati di supporto alla ricerca e sviluppo ed alla innovazione di prodotto e/o
processo (nuovi prodotti, progettazione, sperimentazione e test, brevettazione, ecc.);
-
Servizi qualificati di supporto all’innovazione organizzativa e alla conseguente
introduzione di tecnologie dell’informazione e della comunicazione (ICT), alla
sperimentazione di pratiche di innovazione sociale (supporto al cambiamento
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DOCUMENTO DESCRITTIVO
Centro Ricerche e Alta Formazione
CREAF S.r.l.
organizzativo, miglioramento efficienza, certificazione avanzata, efficienza energetica,
ecc.);
-
Servizi qualificati di supporto all'innovazione commerciale per il presidio strategico dei
mercati (relazioni con i clienti, reti distributive e promozione dei prodotti, valorizzazione
proprietà intellettuale);
-
Servizi qualificati specifici per la creazione di nuove imprese e nuove imprese innovative
(pre-incubazione, incubazione, accompagnamento e accelerazione);
-
Servizi qualificati specifici finalizzati allo sviluppo di processi di innovazione diffusa nelle
filiere e nei sistemi produttivi (marchi, certificazioni, logistica, reti, tracciabilità ecc.).
Per i dettagli sui contenuti dei servizi, si rimanda al “Catalogo” reperibile sul sito al seguente
indirizzo web della Regione Toscana:
http://www301.regione.toscana.it/bancadati/atti/Contenuto.xml?id=5091393&nomeFile=Dec
reto_n.4983_del_06-11-2014-Allegato-A
(Short link: http://bit.ly/1OuO0yk)
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