ALLEGATO 2 - Perizia rivalutata (aprile 2010)

Comune di Quartu Sant’Elena
Provincia di Cagliari
SETTORE URBANISTICA EDILIZIA PRIVATA
Prot. n°
Quartu Sant’Elena, lì
AL SIG. SINDACO
DOTT. LUIGI RUGGERI
SEDE
OGGETTO: Valutazione dell'immobile destinato ad attività commerciale sito
nella lottizzazione “La collina”
Facendo seguito alla richiesta del Sig. Sindaco, il sottoscritto Geom. Cappai Giovanni,
nella sua qualità di dipendente di Codesta Amministrazione, redige la seguente relazione tecnica
relativa al calcolo del valore venale dell'immobile sito nella lottizzazione “La collina”, destinato
ad attività commerciale di proprietà del Comune di Quartu Sant'Elena.
Ad espletamento dell’incarico ricevuto si è dato corso a tutti gli accertamenti tecnico
economici al fine di rendersi edotto sullo stato dei luoghi, di ciò si da conto nella seguente
relazione che si articola nei seguenti paragrafi:
1)
§ ACCERTAMENTI TECNICI
2)
§ DESCRIZIONE GENERALE DEI FABBRICATI
3)
§ CRITERIO DI STIMA
4)
§ CONCLUSIONI
1)
§
ACCERTAMENTI
TECNICI
L'immobile in oggetto è ubicato in località Foxi, e ricade, secondo il P.U.C. in zona
C.F all'interno della lottizzazione “La Collina” regolarmente convenzionata in data
23/06/1971 con atto rep. n° 61.
Sulla base di quanto disposto dall'art. 4 della convenzione, la Soc. Cooperativa La
Collina, si impegnava a cedere, in piena proprietà al Comune di Quartu Sant'Elena al prezzo
simbolico di L. 100, sia l'area distinta in Catasto al Fg 56 mappali 362 di mq. 3460, mappale
360 sub h di mq. 352, mappale 362 sub m di mq. 40, della superficie complessiva di mq.
3852, sia il Minimarket che la Cooperativa si impegnava a costruire.
La realizzazione del Minimarket, doveva avvenire entro tre anni dalla data di stipula
della convenzione, e allo scadere di quindici anni dalla data di collaudo, la proprietà
suddetta, veniva ceduta libera da vincoli al Comune di Quartu Sant'Elena.
In data 17/11/1971 è stata rilasciata al Sig. Soucup Antonio nella sua qualità di
presidente della Cooperativa “La Collina” la Licenza Edilizia n° 416, per la costruzione del
citato minimarket, ed in data 11/12/1975 è stato rilasciato il relativo certificato di abitabilità,
e pertanto in base a quanto stabilito nella convenzione, a far data dal 11/12/1990 l'immobile
di cui trattasi è di esclusiva proprietà del Comune di Quartu Sant'Elena.
Dagli accertamenti effettuati presso l'Agenzia del Territorio di Cagliari, l'immobile in
oggetto è censito al N.C.E.U. a nome della Società Cooperativa Edilizia a r.L. “La Collina”
in base ad un accatastamento d'ufficio, come segue:
1)
Fg. 56 mappali 714 sub 1 cat. C/1 cl. 4 mq. 208 R.C. 3.620,16 dest. Bar
2)
Fg. 56 mappali 714 sub 2 cat. C/1 cl. 4 mq. 124 R.C. 2.158,17 dest. Supermarket
3)
Fg. 56 mappali 714 sub 3 cat. C/1 cl. 4 mq. 41 R.C.
713,56 dest. Negozio
4)
Fg. 56 mappali 714 sub 4 cat. C/3 cl. U mq. 41 R.C.
211.75 dest. Lavanderia
5)
Fg. 56 mappali 714 sub 5 cat. C/3 cl. U mq. 37 R.C.
191.09 dest. Idraulico
6)
Fg. 56 mappali 714 sub 6 cat. D/7
mc.
9 R.C. 46.481,21 dest. Cab. Enel
2) § DESCRIZIONE GENERALE DEI FABBRICATI
Il fabbricato in oggetto è ubicato lungo la strada provinciale 74, asse di collegamento
tra il Comune di Quartu Sant'Elena ed il Comune di Villasimius, in località Foxi, e dista dal
centro di Quartu circa 4.50 Km., ricade secondo il P.U.C. in zona Cf ex zone “F turistico
residenziale”.
Tutta la zona è servita regolarmente da pullman di linea, e nelle immediate vicinanze
sono ubicati edifici scolastici, impianti sportivi, luoghi di culto,.
La destinazione residenziale delle abitazioni, ormai non più case per vacanze ma
prime abitazioni, l'alta densità di popolazione presente, fanno si che la zona possa essere
assimilata ai fini della perizia in oggetto al centro abitato periferico della città di Quartu .
Il fabbricato è stato edificato sulla base della Licenza Edilizia n° 416 del 17/11/1971,
rilasciata a nome del Sig. Soucup Antonio nella sua qualità di presidente della Cooperativa
edilizia a r. L. “La collina”, e prevedeva la realizzazione di un fabbricato della superficie
complessiva di mq. 521, da edificarsi su un'area della superficie di mq. 4030 suddiviso in
10 unità destinate a negozio, ognuna fornita di bagno, antibagno, e retrobottega, era inoltre
prevista la realizzazione di una cabina Enel da realizzarsi in luogo del retrobottega
dell'ultimo negozio.
L'edificio ha forma rettangolare ed è realizzato in modo che ogni unità prospetti sia
con la vetrina che con la porta di ingresso la S.P. 74 Quartu Villasimius.
La struttura portante è realizzata in blocchetti di cemento poggianti su fondazioni
continue di calcestruzzo, il solaio è piano e impermeabilizzato con materiali idonei. Inoltre
sul fronte del fabbricato è realizzata una pensilina larga mt. 1.80 a protezione sia degli
ingressi che delle persone.
L'area antistante il fabbricato è bitumata e destinata a parcheggi pubblici, mentre la
restante area cortilizia è sistemata a verde.
Durante il sopralluogo effettuato al fine di verificare lo stato dei luoghi, è emerso che
alcuni negozi, come d'altronde risulta anche dall'accatastamento, sono stati nel tempo
accorpati tra loro, in particolare risultano accorpate tre unità destinate a bar, edicola, e
ricevitoria del lotto, due destinate a deposito, altre tre destinate a supermarket, mentre
risultano attualmente chiusi i due locali destinati in precedenza ad attività di lavanderia e
idraulico.
Lo stato di manutenzione del fabbricati locati, considerato la vetusta dello stesso è
buona, infatti nel corso degli anni sono stati eseguiti regolari interventi di manutenzione sia
sulle murature che sugli infissi, sono stati sostituiti i pavimenti, e adeguati gli impianti.
Conseguentemente all'accorpamento dei singoli locali, sono stati anche demoliti parte
dei tramezzi che delimitavano i retrobottega, comportando così un aumento della superficie
utile dei locali commerciali.
Essendo ubicato in una zona residenziale, altamente abitata, prospettando la strada
provinciale n° 74 Quartu Villasimius, che nel periodo estivo sopporta un traffico di turisti
particolarmente elevato, avendo un ampio parcheggio, ed essendo facilmente raggiungibile,
considerate le dimensioni e lo stato d'uso, lo rendono particolarmente interessante da un
punto di vista economico finanziario, infatti sin dalla sua realizzazione è sempre stato
adibito ad attività di ristoro e commerciale.
3) § CRITERIO DI STIMA
Dovendo procedere alla determinazione del valore venale degli immobili di cui
trattasi, ovvero dell’entità in moneta che avrebbero gli stessi se immessi in commercio,
appare adeguato allo scopo della stima la adozione del criterio così detto “a valore di
mercato”, poiché tale criterio fonda la sua attendibilità su elementi di valutazione la cui
concretezza scaturisce direttamente dall’andamento del mercato locale.
A tal fine il sottoscritto ha provveduto ad eseguire una indagine presso le numerose
agenzie immobiliari di Quartu S.E., finalizzata a verificare i più attendibili valori di mercato
riferiti al mq. commerciale e relativi ad immobili similari, sia per destinazione che per
superficie, tale indagine è stata inoltre rivolta verso immobili che ricadevano all'interno di
lotti di terreno di superfici abbastanza ampie come quella in oggetto, dall'indagine sono stati
esclusi ovviamente tutti i valori ritenuti eccezionali sia in aumento che in diminuzione.
Altro parametro di valutazione è stata la vetustà e lo stato di manutenzione degli
immobili, in quanto i locali dati in locazione e più precisamente il locale destinato a bar,
edicola, ricevitoria lotto, locale di deposito e il supermarket, sono in buono stato di
manutenzione e conservazione, mentre i locali un tempo destinati a lavanderia e idraulico
sono attualmente liberi e non in buono stato di manutenzione, pertanto è opportuno valutare
separatamente i locali in funzione del loro stato d'uso.
Mediante l’applicazione di detti valori alle unità immobiliari in oggetto, si può
desumere direttamente il valore venale dell'immobile in questione.
Pertanto gli indici di mercato accertati, relativamente a fabbricati similari considerato
anche la maggiore incidenza dovuta alla superficie del terreno sono stati i seguenti:
1)
Fabbricati commerciali utilizzati e in buono stato di manutenzione
€ 1.800,00 – 2,400,00
2)
Fabbricati commerciali non utilizzati e in precario stato di manutenzione
€ 1.300,00 – 1.700.00
Dalla media dei valori trovati scaturisce il valore medio a mq da applicare al fine del
calcolo del valore venale cercato.
Pertanto si assume come valore medio relativamente ai locali utilizzati € 2.100,00
mentre per i locali non utilizzati € 1.500,00
Calcolo delle superfici commerciali
1)
Locali commerciali destinati a bar - supermarket ecc. mq. 408.00
2)
Pensilina mq 72 .00 x 0.30 = mq. 21.60
Totale
Locali non utilizzati
mq. 21.60
mq. 429.60
mq. 100.20
4)
A dedurre cabina Enel
mq.
9.00
5)
Pensilina 18.00 x 0.30 = mq.
mq.
5.40
Totale
mq. 96.60
Dalla moltiplicazione tra tali valori scaturisce il valore venale del locale commerciale
in oggetto
mq. 429.60 x 2.100,00 = € 902.160,00
mq. 96.60 x 1.500,00 = € 144.900,00
Complessivamente
€ 1.047.060,00
4) § CONCLUSIONI
Per quanto su esposto il sottoscritto Geom. Cappai Giovanni avendo assolto l’incarico
affidatogli rassegna la presente relazione dalla quale si evidenzia che il valore venale
dell'immobile di proprietà del Comune di Quartu Sant'Elena sito in località Foxi
lottizzazione “La collina” destinato ad attività commerciale è pari a € 1.047.060,00
Il Tecnico