newsletter n.16 – agosto 2009

Insights
dal mercato mutui
inglese
Supporti di Business Intelligence
NEWSLETTER N.16 – AGOSTO 2009
Supporti di Business Intelligence
NEWSLETTER N.16 – AGOSTO 2009
Contenuti
● Market Commentary di agosto
pag.3
● Mercato
dei
mutui
verso
la
stabilizzazione ma siamo ancora lontani
dalla “normalità”
pag.5
● Erogato Mutui: crescita del 26% a luglio
pag.7
● Prezzi degli immobili: si torna a
pag.8
crescere
● Confische in calo ma i mutuatari in
arretrato con le rate aumentano
pag.8
● La Vetrina dei Nuovi Prodotti dal
mercato
pag.9
Il Market Commentary di agosto
Il mercato immobiliare è andato migliorando
gradualmente nelle recenti settimane, dal
momento che le attività si sono un po’ riprese
dai livelli così bassi di inizio anno.
Tuttavia, come ha reso noto Bank of England, lo
scenario economico resta ancora sfidante e una
ripresa del mercato immobiliare è ancora
debole. Si potrà assistere ancora ad una
modesta flessione verso la fine dell’anno per
fattori critici stagionali.
Ma non è per tutti così e il mercato rimane infatti
piuttosto opaco.
Nel secondo trimestre arrivano delle notizie
incoraggianti dal Council of Mortgage Lenders:
sono meno i clienti che stanno combattendo
contro i ritardi nei pagamenti delle rate di
mutuo e contro le confische delle proprie case.
E le banche intanto pare aiutino la maggior
parte di loro. Storicamente bassi tassi di
interesse hanno creato un’area di respiro
maggiore per molti clienti che si trovano a
dover lottare. E la Banca ha suggerito
all’interno del proprio report che i tassi
resteranno ai livelli attuali per un po’ di tempo.
Tuttavia ci aspettiamo anche che ci sia un
aumento nel numero dei fallimenti nel regolare
pagamento delle rate di mutuo dal momento
che il mercato del lavoro resta debole.
Intanto Bank of England ha reso noto che ci sono
stati alcuni segni incoraggianti: la situazione sui
mercati finanziari è andata migliorando e il
funding per le banche è migliorato un po’, anche
se resta fragile.
Mentre il report periodo di Bank of England mostra
risultati misti e controversi, sul mercato si
suppone in genere che il peggio debba ormai
essere passato. I mercati dei capitali sono
cresciuti leggermente negli ultimi tempi come
speranza di una ripresa in tempi brevi.
Una debole ripresa
Gli sviluppi dell’ultimo mese sono stati pari allo
scenario atteso. I segnali del mercato
immobiliare e dei mutui ha mostrato un
generale miglioramento sia nella percezione del
mercato sia nel sentiment sia concretamente
nelle attività.
La maggior parte degli indici mostrano che i prezzi
delle case sono aumentati lentamente nei mesi
estivi. L’erogato mutui a luglio secondo il CML
pare abbia raggiunto quota £16 mld vale a dire il
livello più alto negli ultimi 9 mesi e questo
consiste in un aumento nella concessione di
finanziamenti.
Una panoramica dei recenti trends di mercato è
comunque possibile. La stima iniziale per il
secondo trimestre, mostrando una contrazione
pari allo 0,8%, contrasta con le prospettive di
crescita di alcune altre economie come Francia,
Germania e Giappone. L’UK ora è un’economia
particolarmente lenta. Mentre Bank of England
ritiene che l’economia possa ora cominciare a
crescere, la caduta nell’output è stata maggiore
rispetto a come si credeva all’inizio e la difficoltà
delle banche nell’estendere credito a una quota
maggiore dell’economia resta un ostacolo
significativo alla crescita.
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
-0,50%
1°
1°
1°
1°
1°
Trim
Trim
Trim
Trim
Trim
-1,00% 2005
2006
2007
2008
2009
-1,50%
-2,00%
-2,50%
Fonte: Council of
Mortgage Lenders
-3,00%
NEWSLETTER N.16 – AGOSTO 2009
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Riflettendo su questi fattori, Bank of England ha
pensato di affrontare la situazione con una
politica di erogazione pari a £50 mld.
Questo ha colto i mercato impreparati, ma forse
non sorprende più di tanto data la natura della
manovra senza precedenti.
Il Council of Mortgage Lenders condivide la
cautela di Bank of England secondo cui la ripresa
del mercato immobiliare sarebbe piuttosto
debole. E’ difficile intravedere un forte recupero
nel breve periodo. La disoccupazione è ora pari al
7,8% e ci si aspetta possa crescere ancora, mentre
l’industria delle erogazioni continua ad essere
compressa seguendo la scia della perdita di
fiducia conseguenza del credit crunch. Mervyn
King ha descritto il bisogno delle banche di
ristrutturare i bilanci come “una parte necessaria
del processo di cura.”
In molti credono che ci vorrà però tempo prima
che questo processo avvenga.
I tassi d’interesse più bassi aiutano i mutuatari
In molti hanno applaudito alla notizia diffusa dal
Council of Mortgage Lenders secondo cui nel
secondo trimestre 2009 le persone in arretrato con
la rata del mutuo sarebbero stazionarie mentre il
numero delle confische sarebbe invece in caduta
libera. In effetti quelli che sono in ritardo con i
pagamenti non sono cresciuti tanto quanto si
temeva in origine, dato il progressivo aumento del
livello di disoccupazione. I tassi di interesse
particolarmente bassi hanno concesso una boccata
d’ossigeno ai mutuatari che altrimenti si
sarebbero trovati costretti a lottare – la
componente interesse secondo l’indice dei prezzi
al consumo di luglio mostrava una riduzione pari al
45% nel costo del debito rispetto ad un anno fa!
E le banche hanno dichiarato di aver aiutato la
maggior parte di quelli che hanno cercato in tutti
i modi di rimanere nelle loro case con mille
difficoltà.
Comunque il Report sull’inflazione ha suggerito
che i tassi rimarranno ai livelli attuali o
comunque vicino per un po’ di tempo dato che la
recessione ha generato anche una capacità di
spesa maggiore nell’economia. L’indice dei
prezzi del consumo (IPC) a luglio pari a 1,8% era
ad un livello più alto rispetto a quanto atteso dal
mercato e alcuni interpretano questo come un
anticipo per quando la politica monetaria
potrebbe essere più stringente.
Ma la nostra visione è che un aumento nei tassi
d’interesse ufficiali resta ancora lontano. Questo
aiuterà a contenere ancora le persone che sono
in arretrato con le rate ma pare non sia possibile
risolvere tutti i problemi soprattutto per chi ha
perso il lavoro o per chi ha visto ridursi il reddito
per periodi estesi.
La previsione del Council of Mortgage Lenders di
65.000 case di proprietà confiscate nel 2009 e
360.000 mutuatari in arretrato alla fine dell’anno,
potrebbe ora dimostrarsi pessimistica. Ma è
importante non gioire troppo presto, non siamo
ancora usciti dal tunnel. L’impatto peggiore
conseguente alla crescita della disoccupazione e
ai redditi più bassi è probabile che torni a farsi
sentire.
Ci aspettiamo che ci sia un sostegno maggiore
all’attuale stato del mercato. Ma una
significativa ripresa economica è probabile che
incontri non pochi ostacoli. E’ probabile che ci
sarà un rallentamento stagionale nei volumi di
erogato
e
nelle
transazioni
immobiliari
nell’ultima parte dell’anno e la situazione
generale è quella di un mercato più lento ma più
stabile.
Quale scenario economico nei prossimi mesi?
Fonte: Council of Mortgage Lenders – 20 agosto
2009
NEWSLETTER N.16 – AGOSTO 2009
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Mercato dei Mutui verso la stabilizzazione
ma siamo ancora lontani dalla “normalità”
I nuovi dati resi noti dal Council of Mortgage
Lenders
mostrano
evidenti
segnali
di
stabilizzazione sul fronte dei mutui ma le
transazioni appaiono ancora deboli su base
storica.
Le erogazioni per acquisto casa e le
rinegoziazioni sono cresciute a giugno, anche se
prima erano a livelli molto bassi.
A giugno sono stati 45.000 i mutui primo
acquisto sottoscritti, per un valore totale pari a
£5.9 mld mentre a maggio erano stati appena
36.500. Comunque questo dato è meno della
metà del numero medio di mutui concessi nel
mese di giugno negli ultimi 7 anni.
In totale sono stati 116.700 i mutui acquisto
sottoscritti
nel
secondo
trimestre
di
quest’anno, ciò vale a dire +50% rispetto ai tre
mesi precedenti ma -22% dal secondo trimestre
del 2008.
Numero Mutui
primo acquisto
Valore Mutui
acquisto £mil
Numero Mutui
rinegoziati
Valore Mutui
rinegoziati
Giugno 2009
45.000
5.900
34.000
4.200
Variazione da
maggio 2009
23%
26%
13%
14%
Variazione da
giugno 2008
-6%
-17%
-55%
-60%
Tabella 1. Mutui Acquisto e Rinegoziazione
Il numero di mutui rinegoziati è aumentato del
13% da maggio per arrivare a 34.000 a giugno.
Ma i bassi tassi d’interesse hanno compresso la
domanda di rinegoziazioni nel secondo
trimestre con 96.000 mutui rinegoziazione in
totale e una caduta del 21% da 122.000 del
trimestre precedente.
I prodotti a tasso fisso sono aumentati nel
secondo trimestre dell’anno e a giugno hanno
rappresentato il 78% di tutta la nuova
produzione, ciò significa la quota più alta da
giugno 2007. Questa tendenza sembra essere
dovuta a come va l’offerta e riflette infatti la
maggiore disponibilità di prodotti a tasso fisso
sul mercato.
NEWSLETTER N.16 – AGOSTO 2009
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Numero Mutui
Valore dei mutui
£mil
LTV medio
Multiplo del
reddito medio
Quota di reddito
spesa per pagare
gli interessi
Giugno 2009
17.200
1.900
75%
3,08
14,90%
Variazione da
maggio 2009
26%
27%
75%
3,04
14,90%
Variazione da
giugno 2008
-7%
-21%
87%
3,33
19,80%
Tabella 2. Mutuatari Primo Acquisto, Volumi di erogato e Accessibilità
Sono stati in totale 17.200 i mutui primo
acquisto del valore di £1.9 mld, mentre a
maggio erano appena 13.700 e a giugno
dell’anno scorso invece 18.400.
E per chi cambia casa, i finanziamenti hanno
raggiunto quota 27.800 per un valore pari a £4
mld, mentre a maggio erano stati appena
22.700 mentre a giugno dell’anno scorso
29.500.
Numero di mutui
Valore dei mutui
£mil
LTV medio
Multiplo del
reddito medio
Quota di reddito
spesa per pagare
gli interessi
Giugno 2009
27.800
4.000
69%
2,76
11,30%
Variazione da
maggio 2009
22%
25%
69%
2,74
11,40%
Variazione da
giugno 2008
-6%
-17%
72%
2,94
17,10%
Tabella 3. Mutui cambio casa, volumi di erogato e accessibilità
La possibilità di accedere al Le possibilità di
accedere al credito sono state piuttosto
stazionarie nel mese di giugno, è anche vero
però che le restrizioni dovute al credit crunch
ormai sono finite. I tipici mutui primo acquisto
richiedono un deposito pari a 25%, percentuale
invariata da febbraio. Chi ha cambiato casa ha
di solito preso a prestito il 69% del valore della
proprietà, quota invariata da aprile.
L’indice che misura il multiplo del reddito ha
cominciato di nuovo a salire anche se di poco.
Il tipico cliente al primo acquisto prende a
prestito 3,08 volte il proprio reddito, mentre a
maggio era pari a 3,04. Chi invece cambia casa
prende a prestito tipicamente 2,76 volte il
proprio reddito mentre a maggio era 2,74.
Paul Samter, economista del CML ha così
commentato l’attuale situazione economica del
mercato dei mutui: “Bassi tassi d’interesse e
realistici prezzi di vendita hanno contribuito a
far aumentare di nuovo le transazioni. Ma non
siamo ancora tornati alla normalità, c’è ancora
molta strada da fare”.
“Ci sono timidi segnali che i criteri per
l’erogazione dei mutui stanno migliorando, ma
la domanda di rinegoziazioni è probabile che
rimarrà contenuta dal momento che i tassi
d’interesse rimangono ai livelli attuali”.
Fonte: Council of Mortgage Lenders
– 11 Agosto 2009
NEWSLETTER N.16 – AGOSTO 2009
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Erogato Mutui: crescita del 26% a
luglio
Complessivamente l’erogato mutui ha raggiunto
quota pari a £16 mld nel mese di luglio, ciò
significa un aumento pari al 26% da £12.7 nld di
giugno ma -36% rispetto a £24.9 mld di luglio
2008. E’ quanto emerge dai dati riportati dal
Council of Mortgage Lenders.
C’è stata una forte ripresa stagionale tipica dei
mesi estivi. L’aumento è probabile che sia stato
guidato soprattutto da un aumento nell’attività
di acquisto degli immobili, piuttosto che dalle
rinegoziazioni, dal momento che i tassi di
ritorno così bassi continuano a limitare
l’attrattività delle rinegoziazioni.
Quanto accade è prova di un modesto
miglioramento del mercato che c’è stato
durante
l’estate
dopo
un
inverno
straordinariamente debole. Comunque l’attività
risulta essere ancora compressa in un confronto
su base storica, si tratta infatti del luglio con
l’erogato più basso dal 2001 e £11 mld in meno
rispetto a ai risultati medi di luglio degli ultimi
7 anni pari a circa £27 mld.
I volumi di erogato restano complessivamente in
linea con le previsioni di £145 mdl di erogato
totale per quest’anno.
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Gennaio
Marzo
2007
Maggio
2008
Luglio
Settembre
Novembre
2009
Fonte: Council of Mortgage Lenders – 20 Agosto 2009
NEWSLETTER N.16 – AGOSTO 2009
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Prezzi degli immobili: si torna a
crescere
I prezzi delle case sono saliti dell’1,1% da
giugno a luglio, secondo quanto riportato
dall’indice dei prezzi al consumo (IPC) di
Halifax.
“Una domanda maggiore combinata con bassi
livelli di immobili a disposizione stimola
l’attività di vendita che è a livelli molto bassi e
sostiene i prezzi degli ultimi mesi”.
La banca ha dichiarato che i prezzi medi sono
cresciuti da £157.713 di giugno a £159.623 di
luglio, si tratterebbe del secondo aumento in
tre mesi.
E secondo Nationwide, i prezzi
base annuale si sono ridotti
momento che le case in UK con
apprezzate di valore per il
consecutivo.
I prezzi in tre mesi sono cresciuti di 0,8%
rispetto ai tre mesi precedenti e sono calati di
meno dell’1% quest’anno.
I prezzi a luglio erano invece più bassi di 12,1%
rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.
Martin
Ellis,
economista
della
sezione
economica di Halifax ha dichiarato:”La
domanda di immobili è salita, anche se il livello
era molto basso, dall’inizio dell’anno, guidata
da miglioramenti nell’accessibilità e da bassi
tassi d’interesse”.
delle case su
del 2,7% dal
agosto si sono
quarto anno
Nell’ultima indagine sui prezzi degli immobili,
Nationwide Building Society ha reso noto che i
prezzi delle case sono cresciuti di 1,6% ad
Agosto, rallentando così il declino da -6,2% a 2,7%. Il prezzo medio di una casa ora si aggira
intorno a £160.224.
Fonte: elaborazione NMG su Moneymarketing –
agosto 2009
Confische in calo ma i mutuatari in
arretrato con le rate aumentano
Il numero di immobili confiscati è sceso
drasticamente del 10% nel secondo trimestre
dell’anno, secondo l’ultimo resoconto del
Council of Mortgage Lenders.
CML ha dichiarato che le case confiscate sono
state 11.400 nel secondo trimestre, erano state
12.700 nel primo trimestre dell’anno.
Ma i dati del CML mostrano però anche che il
numero di mutuatari in arretrato con i
pagamenti continua ad aumentare.
A fine giugno quelli in arretrato per tre mesi o
più erano 270.400, mentre nel primo trimestre
2009 erano 264.700, un livello molto più alto
rispetto allo stesso periodo del 2008.
Il CML ha reso noto che il decremento di
confische è dovuto ad una combinazione di
bassi tassi di interesse e banche che cercano di
lavorare con i mutuatari per aiutarli a gestire i
ritardi nei pagamenti delle rate.
Il numero di immobili Attenzione però: se
l’economia resta debole e la disoccupazione
continua a crescere, sia gli arretrati che le
confische aumenterebbero nella seconda metà
dell’anno.
Jackie Bennett ha dichiarato: “Con la crescita
della disoccupazione e l’economia che resta
debole, la visione del mercato resterà incerta
per il resto di quest’anno e per tutto il 2010.
Ma i dati di oggi mostrano che gli istituti di
credito devono aiutare i mutuatari a gestire i
problemi di pagamento anche temporaneo e
versare le rate di mutuo in tempo, evitando se
possibile la confisca della casa.
“Chiaramente i bassi tassi d’interesse aiutano i
mutuatari che lavorano a risolvere il problema
delle rate in arretrato del mutuo, pagando
quanto possono e quando possono e
mantenendo un livello di buona comunicazione
con la loro banca”.
Fonte: Moneymarketing – 14 Agosto 2009
NEWSLETTER N.16 – AGOSTO 2009
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La Vetrina dei nuovi prodotti
- Mutuo Offset a Tasso Fisso
Tasso Dovuto: 4,79%
Scadenza: 30 settembre 2011
Finanziamento Minimo: £1.000
Finanziamento Massimo: fino al 75% del valore per un massimo di £1mil
Altre Condizioni: rimborso del capitale fino al 5% per un anno senza penali, perizia gratuita sugli
immobili fino a un valore di £640, nessuna spesa legale, interessi calcolati giornalmente
Costo per il cliente: £800 + £199 di costo prenotazione
Costo di riscatto: 4% del valore del mutuo per i primi 2 anni
Guadagno per l’intermediario: dipende dalla banca
Fonte: Moneymarketing – 20 Agosto 2009
- Mutuo a Tasso Fisso
Tasso dovuto: 5,99%
Durata del Tasso Fisso: fino al 30 Settembre, 2014
Durata del Tasso Tracker: per tutta la durata del mutuo
Finanziamento Minimo: £1.000
Finanziamento Massimo: fino al 75% del valore dell’immobile con un limite massimo di £1mil
Altre Condizioni: restituzione del capitale fino al 10% per anno senza penale, perizia gratuita
dell’immobile fino a £640, nessuna spesa di rinegoziazione o £200 di contributo come costo legale
Costo per il cliente: £800 + £199 di costo di prenotazione
Costo di riscatto: 4% dell’ammontare ripagato nei primi 5 anni
Guadagno per l’intermediario: soggetto a negoziazione
Fonte: Moneymarketing – 20 Agosto 2009
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Supporti di Business Intelligence
NEWSLETTER N.16 – AGOSTO 2009
Per informazioni contattare:
Alessandro Bey
NMG Financial Services Consulting
Tel. +39 02 76317567
Email: [email protected]