730/2014: novita` sulla tassazione dei fabbricati nel quadro B

Carmela Di Rosa - Copyright Wolters Kluwer Italia s.r.l.
MODELLO 730/2014
730/2014: novità sulla tassazione
dei fabbricati nel quadro B
Saverio Cinieri
- Dottore commercialista e pubblicista
FISCO
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ADEMPIMENTO "
Il Quadro B del Mod. 730/2014 permette ai contribuenti che possiedono uno o più
fabbricati, di dichiarare i relativi redditi fondiari.
NOVITA’ "
1) Opzione per la cedolare secca: è ridotta dal 19 al 15% la misura dell’aliquota
agevolata prevista per i contratti di locazione a canone concordato sulla base di
appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, relativi
ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative e negli altri
comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere (codice
8 o 12 nella colonna ‘‘Utilizzo’’ della Sezione I del Quadro B).
2) Fabbricati concessi in locazione: è ridotta dal 15 al 5% la deduzione forfetaria del
canone di locazione, prevista in assenza dell’opzione per il regime della cedolare secca.
3) Reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso comune nel
quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU:
concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali
nella misura del 50%.
4) Abitazione principale e relative pertinenze non di lusso: non è dovuta l’IMU, pertanto il relativo reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini
IRPEF, ma spetta una deduzione di pari importo.
RIFERIMENTI "
– Agenzia delle Entrate, Provvedimento 15 gennaio 2014
SOGGETTI
INTERESSATI "
Soggetti che posseggono l’immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento (superficie, usufrutto, uso e abitazione).
SOGGETTI
ESCLUSI "
– il comodatario
– il contribuente che ha un reddito complessivo a cui risultino concorrere solo redditi
fondiari, in misura non eccedente i 500 euro
– chi possiede costruzioni rurali, al verificarsi di determinate condizioni
– i condomini che posseggono, pro-quota per un ammontare di reddito non superiore
a 25,82 euro, unità immobiliari di proprietà condominiale
– chi possiede immobili, anche diversi da abitazione, per i quali sono state rilasciate
licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per la durata di tali provvedimenti e sempre che gli immobili
non vengano utilizzati
– chi possiede immobili adibiti esclusivamente all’esercizio del culto, nonché a monasteri e loro pertinenze, sempre che non siano locati, e a sedi aperte al pubblico di
musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche.
PROCEDURE "
– I redditi dei fabbricati, intesi come unità immobiliari e in assenza di contratti di
locazione, sono determinati con un sistema forfettario, basato su tariffe d’estimo.
– Adempimenti del contribuente: nel Quadro B, indicare i dati di tutti gli immobili
posseduti (salvo i casi di immobili non produttivi di reddito fondiario).
– Adempimenti di chi presta assistenza fiscale: calcolare il reddito dei fabbricati
tenendo conto esclusivamente degli immobili concessi in locazione ed indicare il
relativo reddito nel Mod. 730-3.
SCADE "
– 30 aprile 2014: presentazione al sostituto d’imposta
– 3 giugno 2014: presentazione al CAF o professionista abilitato (il termine originario
del 31 maggio viene prorogato in quanto cade di sabato).
Pratica Fiscale e Professionale
n. 11 del 17 marzo 2014
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ADEMPIMENTO "
In cosa consiste
A partire dal 2012, l’IMU ha sostituito l’IRPEF e le relative addizionali (regionali e comunali)
dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito.
Successivamente, tale principio è stato parzialmente attenuato. Infatti, è stato previsto
che, a partire dal 2013, il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello
stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati
ad IMU, concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali
nella misura del 50% (art. 1, comma 717, Legge di stabilità 2014).
Inoltre, occorre tener conto che, sempre nel 2013, sono cambiate le regole IMU per le
abitazioni principali e, di conseguenza, è cambiata anche l’applicazione del suddetto
principio.
Infatti, nel 2013:
– non è dovuta l’IMU per l’abitazione principale e le relative pertinenze: il relativo
reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF ma è prevista
una deduzione dal reddito complessivo di un importo fino all’ammontare della rendita
catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze (in pratica si ritorna alle
vecchie regole ‘‘ante 2012’’);
– è dovuta l’IMU per le abitazioni principali, e pertinenze, classificate nelle categorie
catastali A/1, A/8 e A/9 (‘‘abitazioni di lusso’’): in tal caso non sono dovute IRPEF e
addizionali e, poiché il reddito dell’abitazione principale non concorre al reddito complessivo, non spetta la relativa deduzione.
Va però ricordato che se si tratta di fabbricati esenti dall’IMU, anche se non locati, si
applicano le consuete regole, per cui sarà dovuta sia l’IRPEF che le addizionali regionali e
comunali.
Adempimenti del contribuente e di chi presta assistenza fiscale
Dal punto di vista operativo:
– il contribuente, nel Quadro B, deve indicare i dati di tutti gli immobili posseduti (salvo i
casi di immobili non produttivi di reddito fondiario - vedi Istruzioni di compilazione del
Mod. 730);
– chi presta assistenza fiscale deve calcolare il reddito dei fabbricati tenendo conto
esclusivamente degli immobili concessi in locazione (cfr. Schemi di sintesi seguenti)
ed indicare il relativo reddito nel Mod. 730-3.
NOVITÀ "
SCHEMA DI SINTESI
Le novità del quadro B del Modello 730/2014 sono tante e traggono origine, principalmente,
dalle modifiche che si sono susseguite, nel 2013, sulla disciplina IMU, con evidenti ripercussioni sul principio di alternatività tra tale imposta e l’IRPEF.
Tipologia di immobile
IMU
IRPEF/Addizionali (5)
NO
SI (2)
Fabbricati ad uso abitativo non locati situati nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale
SI
SI (3)
Fabbricati ad uso abitativo non locati situati in un comune diverso da quello in cui si trova l’abitazione principale
SI
NO
Fabbricati locati per i quali non si è optato per la cedolare secca
SI
SI
Fabbricati locati per i quali si è optato per la cedolare secca
SI
NO (4)
Abitazione principale e relative pertinenze (1)
Note:
(1) Se si tratta di immobili ‘‘di lusso’’ e cioè di immobili accatastati nelle categorie catastali A/1, A/8 e
A/9 non si applica l’IRPEF in quanto tali immobili sono assoggettati a IRPEF
(2) Il reddito concorre a formare il reddito complessivo ma spetta una deduzione fino all’ammontare
della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze.
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(3) Il reddito concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella
misura del 50%.
(4) Il canone di locazione viene tassato con imposta sostitutiva del 21% (15% se si tratta di contratti
a canone concordato).
(5) Se si tratta di fabbricati esenti dall’IMU, anche se non locati, sono dovute sia l’IRPEF che le
addizionali regionali e comunali.
SOGGETTI
INTERESSATI "
I redditi fondiari prodotti dai fabbricati sono attribuibili ai soggetti che posseggono l’immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale.
In dettaglio, sono tenuti alla compilazione del Quadro B:
– i proprietari di fabbricati situati nello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel
catasto dei fabbricati come dotati di rendita
– i titolari dell’usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato
italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita
– i soci di società semplici e di società ad esse equiparate, che producono reddito di
fabbricati
– i soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi mediante
verbale di assegnazione della cooperativa, anche se non ancora titolari di mutuo individuale
– gli assegnatari di alloggi a riscatto o con patto di futura vendita da parte di Enti (IACP,
ex INCIS ecc.).
SOGGETTI ESCLUSI "
Non sono tenuti a dichiarare i redditi dei fabbricati e a compilare il Quadro B:
– il locatario
– il comodatario (l’obbligo ricade sul comodante)
– il contribuente che ha un reddito complessivo a cui risultino concorrere solo redditi
fondiari, in misura non eccedente i 500 euro
– chi possiede costruzioni rurali, al verificarsi di determinate condizioni
– i condomini che posseggono, pro-quota per un ammontare di reddito non superiore a
25,82 euro (non derivante da canoni di locazione e per immobili diversi da negozi), unità
immobiliari di proprietà condominiale con rendita autonoma o attribuibile (ad esempio,
locali per la portineria o alloggio del portiere, ecc.)
– chi possiede immobili, anche diversi da abitazione, per i quali sono state rilasciate
licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per la durata di tali provvedimenti e sempre che gli immobili non
vengano utilizzati
– chi possiede immobili adibiti esclusivamente all’esercizio del culto, nonché a monasteri e
le loro pertinenze, sempre che non siano locati, e a sedi aperte al pubblico di musei,
biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche. In tale ultimi casi, perché valga l’esclusione è necessario che al possessore non pervengano redditi dalla loro utilizzazione e che
sia fatta una denuncia all’Agenzia delle entrate entro 3 mesi dall’inizio dell’utilizzo.
PROCEDURE "
Abitazione principale e pertinenze
Le prime importanti novità riguardano l’abitazione principale e le relative pertinenze.
Si ricorda che nel 2012 non erano dovute IRPEF e addizionali sulle abitazioni principali (e
relative pertinenze) in quanto sostituite dall’IMU.
Invece, nel 2013 la situazione è cambiata in quanto non è stato richiesto il pagamento
dell’IMU sulle abitazioni principali e relative pertinenze, a meno che non si trattasse di
immobili ‘‘di lusso’’ e cioè quelli censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (D.L. n. 102/
2013 e D.L. n. 133/2013).
Di conseguenza, ai fini IRPEF, per il 2013, le regole sono le seguenti:
– abitazioni principali classificate nelle categorie A/1, A/8 o A/9 (abitazioni di lusso):
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sono soggette ad IMU e, pertanto, in applicazione del principio di alternatività IMUIRPEF, continuano a non concorrere al reddito imponibile IRPEF (l’importo va indicato
nel Rigo 148 del Mod. 730-3)
– abitazioni principali classificate in categorie diverse da A/1, A/8 o A/9 (abitazioni non
di lusso): non sono soggette ad IMU e, pertanto, in applicazione del principio di alternatività IMU-IRPEF, il reddito concorrere alla formazione reddito imponibile IRPEF (va
riportato nel Rigo 7 del Mod. 730-3), ma spetta una deduzione di pari importo (da indicare
nel Rigo 12 del Mod. 730-3).
In conseguenza delle modifiche sopra esposte, nei casi di abitazioni principali non di
lusso (cioè quelle inquadrate in categorie catastali diverse da A/1, A/8 o A/9), torna applicabile la disciplina, in vigore sino al 2012, relativa alla deduzione prevista per abitazioni
principali.
Pertanto, compete una deduzione dal reddito complessivo fino all’ammontare della rendita
catastale dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e delle relative pertinenze
(art. 10, comma 3-bis, TUIR).
Immobili a disposizione
Nel caso di abitazioni possedute in aggiunta all’abitazione principale del titolare o dei
suoi familiari e non utilizzate come beni strumentali all’esercizio di arti, professioni, imprese,
che sono utilizzate direttamente come residenze secondarie o sono comunque tenute a
propria disposizione del possessore, non sono dovute IRPEF e addizionali in quanto sostituite dall’IMU.
Dal 2013, però, è stata introdotta un’eccezione: è stato previsto che il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso comune nel quale si trova l’immobile
adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU, concorre alla formazione della base
imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50% (art. 1, comma 717, legge
27 dicembre 2013, n. 147); pertanto, nella Colonna 12 è stato previsto il nuovo Codice ‘‘3’’
da utilizzare per permettere, a chi presta assistenza fiscale, di determinare correttamente il
reddito del fabbricato.
Si ricorda che per le abitazioni a disposizione è previsto che il reddito venga aumentato di
un terzo (art. 40 TUIR).
Immobili locati senza opzione per la cedolare secca
Nel caso in cui l’immobile sia locato con contratto libero (art. 2, comma 1, legge n. 431/
1998) o in regime di patti in deroga (legge n. 359/1992), per determinare il reddito imponibile, occorre confrontare la rendita catastale rivalutata con il reddito effettivo (dato dal
canone di locazione meno una deduzione pari al 5% del canone stesso) e dichiarare il
maggiore dei due (art. 37, comma 4-bis, TUIR).
La riduzione forfetaria del 5% è stata introdotta, a decorrere dal 2013 (art. 4, comma 74,
legge 28 giugno 2012, n. 92). Infatti, sino al 2012, la riduzione è stata pari al 15%.
Nell’ipotesi in cui il fabbricato sia sito nella città di Venezia centro e nelle isole della
Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione rimane confermata al 25%.
Immobili locati con opzione per la cedolare secca
Sulle aliquote, con decorrenza dal 2013, si registrano importanti novità (art. 4 D.L. 31 agosto
2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124). Infatti, è
stata ridotta l’aliquota della cedolare secca per gli immobili locati con contratti a canone
concordato, portandola dal 19% al 15%. È rimasta invece ferma al 21% l’aliquota appli-
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MODELLO 730/2014
cabile sugli immobili locati con contratto a canone libero. Pertanto, con riferimento al Mod.
730/2014, la cedolare secca, è fissata in misura pari a:
– 21% sui canoni di locazione a regime ordinario
– 15% per quelli a regime concordato (indicati, nella Colonna 2, con il Codice 8).
ESEMPIO
Si supponga che il dichiarante, che ha l’abitazione principale a Gallipoli (Codice catastale
D883), detenga, nello stesso comune, un’altra abitazione a disposizione, con rendita
catastale di 1.000 euro.
Non è prevista alcuna esenzione IMU.
L’IMU versata nel 2013 è stata pari 1.781 euro (aliquota deliberata 1,06%).
La compilazione del Quadro B avviene come segue:
Compila
L’intero reddito dell’abitazione a disposizione e della pertinenza, essendo situato nello
stesso comune dell’abitazione principale (Colonna 12, Codice 3), è tassato ai fini IRPEF in
misura pari al 50%.
Calcola
SCADE "
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Pertanto, chi presta assistenza fiscale effettuerà i seguenti calcoli:
– Reddito abitazione a disposizione (aumentato di un terzo): (1.000 x 1,05 x 100% x 365/
365) x 4/3= 1.400,00;
– Reddito tassato IRPEF: 1.400,00 x 50% = 700,00 (da indicare nel Mod. 730-3 al Rigo 3).
I termini per la presentazione sono:
– 30 aprile 2014, se il modello è presentato al sostituto d’imposta
– 3 giugno 2014, se il modello è presentato al CAF o a un professionista abilitato.
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