Codice - Tecnoborsa

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Codice - Tecnoborsa

2nd Edition Seconda edizione
Codice delle Valutazioni Immobiliari
Codice delle
Valutazioni Immobiliari
e 52,00
Codicedelle
Valutazioni
Italian Property
Valuation Standard Immobiliari
Il presente lavoro è stato promosso
dalla Tecnoborsa in collaborazione
con: ABI Associazione Bancaria
Italiana, Censis, Confedilizia,
Consiglio Nazionale degli Architetti,
Consiglio Nazionale degli Ingegneri,
Consiglio Nazionale dei Geometri,
Consiglio Nazionale delle Borse
Immobiliari Italiane, Federazione
Italiana Agenti Immobiliari
Professionali, Geo.Val. Esperti, INU
Istituto Nazionale di Urbanistica,
Ministero dell’Economia e delle
Finanze, Agenzia del Territorio e
Dipartimento del Tesoro, Poste
Italiane, UNI Ente Nazionale Italiano
di Unificazione, Unioncamere,
Università Bocconi - Newfin,
Università LUISS - Guido Carli
Codice
delle Valutazioni
Immobiliari
Italian Property Valuation Standard
Seconda edizione
Second Edition
Codice
delle Valutazioni
Immobiliari
Italian Property Valuation Standard
Seconda edizione
2nd Edition
ALDO DE MARCO
Supervisione
GIAMPIERO BAMBAGIONI
Coordinatore Responsabile
STEFANO STANGHELLINI
Direttore Scientificio
Il presente lavoro è stato promosso dalla
Tecnoborsa in collaborazione con:
ASSOCIAZIONE BANCARIA ITALIANA,
C ENSIS, CONFEDILIZIA,
C ONSIGLIO NAZIONALE DEGLI ARCHITETTI,
CONSIGLIO NAZIONALE DEGLI INGEGNERI,
C ONSIGLIO NAZIONALE DEI GEOMETRI,
CONSIGLIO NAZIONALE DELLE BORSE
IMMOBILIARI ITALIANE,
FEDERAZIONE ITALIANA
AGENTI IMMOBILIARI PROFESSIONALI,
ISTITUTO NAZIONALE DI URBANISTICA,
MINISTERO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE
– AGENZIA DEL TERRITORIO
E D IPARTIMENTO DEL T ESORO ,
POSTE ITALIANE, UNI E NTE ITALIANO
NAZIONALE DI UNIFICAZIONE,
UNIONCAMERE,
UNIVERSITA’ BOCCONI - NEWFIN,
UNIVERSITA’ LUISS GUIDO CARLI.
Prima Edizione: luglio 2000
Seconda Edizione: maggio 2002
© Copyright 2000-2002
Tecnoborsa S.c.p.a.
Consorzio per lo Sviluppo del
Mercato Immobiliare, Roma
La traduzione, la riproduzione
con qualsiasi mezzo (compresi
i microfilm, i film, le fotocopie), la
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sono riservati per tutti i Paesi.
È consentita la citazione a
condizione che siano specificati
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Progetto grafico e impaginazione
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Stampa
Union Printing S.p.A.- Roma
Maggio 2002
Al fine di facilitare il recepimento del presente lavoro anche da parte di operatori
dell’Unione Europea, ovvero di tutti i soggetti interessati in ambito internazionale, la
sezione I “Codice delle Valutazioni Immobiliari” è stata tradotta in inglese da esperti
madrelingua. Nel caso in cui dovessero ravvisarsi non corrispondenze di testo, ovvero
incertezze interpretative, farà fede esclusivamente la versione in lingua italiana.
L’editore e gli autori della presente pubblicazione non possono assumere alcuna
responsabilità conseguente a perdite subite
da terzi in quanto derivate dall’uso o dal
mancato uso dei testi o del materiale ivi contenuto.
In order to facilitate the acceptance of this
work on the part of operators in the European Union and also of all those international organizations or individuals having
an interest in this field, Section I, “The Italian Property Valuation Standard,” has been
translated into English by native speaking
experts. In the event of any differences
between the texts or doubts over interpretation, the Italian version will be authoritative.
The publisher and authors of this work cannot assume any liability regarding losses
suffered by third parties deriving from the
use or failure to make use of the information
or material contained herein.
COMITATO TECNICO SCIENTIFICIO DELLA TECNOBORSA
Le integrazioni e le modifiche apportate
al volume Codice delle Valutazioni
Immobiliari – Italian Property Valuation Standard, costituiscono le risultanze di un lavoro collettivo coinvolgente le istituzioni e gli enti componenti
il Comitato Tecnico Scientificio della
Tecnoborsa, realizzato sotto la Supervisione di Aldo De Marco, Giampiero
Bambagioni Coordinatore Responsabile
(e co-redattore dei testi), Stefano
Stanghellini Direttore Scientifico; con
la collaborazione, nella stesura della
presente edizione, dei ricercatori dell’Istituto Nazionale di Urbanistica Giuliano Marella, Ezio Micelli, Antonella
Faggiani, Laura Gabrielli, Tecla Mambelli.
ABI Associazione Bancaria Italiana
Bruno De Gasperis
CENSIS Centro Studi Investimenti Sociali
Giuseppe Roma, Direttore Generale
CONFEDILIZIA
Confederazione Italiana della Proprietà Edilizia
Giorgio Spaziani Testa, Segretario Generale
CONSIGLIO NAZIONALE DEGLI ARCHITETTI,
PIANIFICATORI, PAESAGGISTI E CONSERVATORI
Daniele Cario, Consigliere
CONSIGLIO NAZIONALE DEGLI INGEGNERI
Renato Buscaglia, Consigliere
CONSIGLIO NAZIONALE DEI GEOMETRI
Antonio Benvenuti, Consigliere
CONSIGLIO NAZIONALE DELLE BORSE
IMMOBILIARI ITALIANE
Antonio Nori, Presidente
FIAIP Federazione Italiana
Agenti Immobiliari Professionali
Rocco Attinà, Vice Presidente Centro Nord
GEO.VAL. Esperti
Benito Virgilio, Presidente
INU Istituto Nazionale di Urbanistica
Paolo Avarello, Presidente
Stefano Stanghellini
Agenzia del Territorio
Giuseppe Montagna, Direttore
Gianni Guerrieri, Direttore
Dipartimento del Tesoro
Marcello Visca
POSTE ITALIANE
Anna Pasquali
UNI Ente Nazionale Italiano di Unificazione
Fabio Mastantuono
UNIONCAMERE
Unione Italiana delle Camere di Commercio
Giuseppe Tripoli, Segretario Generale
UNIVERSITA’ BOCCONI - Newfin
Roberto Bottiglia
UNIVERSITA’ LUISS Guido Carli
Bruno Capponi
TECNOBORSA
Giampiero Bambagioni, Vice Presidente
Coordinatore del Comitato
____________________________ R I C E R C A T O R I ____________________________
Limitatamente alla sezione II del volume (Qualità delle informazioni e delle valutazioni nel settore immobiliare)
oltre allo staff della Tecnoborsa, hanno collaborato nella stesura dei testi base - in parte ripresi dalla prima edizione – peraltro oggetto di integrazioni/modifiche da parte del Comitato Tecnico Scientifico: Giuliano Marella
(Gli International Valuation Standards), Ezio Micelli (Le esperienze internazionali per l’armonizzazione delle
valutazioni), Tecla Mambelli (Le fonti informative del mercato immobiliare italiano), Antonella Faggiani (La terminologia e le convenzioni usate in Italia), Laura Gabrielli (l’Appendice: commento esplicativo dei valori di
stima richiamati nel Codice), Fabrizio Duranti (Gli Interntational Accounting Standard e le definizioni di valore
del Comitato di Basilea per la Vigilanza Bancaria, nonché parte de: Le fonti informative del mercato immobiliare italiano e Le misure di consistenza impiegate nel mercato italiano).
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PRESENTAZIONE
pag.
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Ringraziamenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
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INTRODUZIONE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
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SEZIONE I - CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI
”
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CAPITOLO 1 - QUALITÀ TOTALE E VALUTAZIONI IMMOBILIARI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
1.1. La struttura del sistema qualità quale chiave interpretativa del Codice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
1.2. I diversi approcci alle specifiche del servizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
1.2.1. L’approccio legato al prodotto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
1.2.2. L’approccio legato al processo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
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CAPITOLO 2 - IL CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI. ARICOLAZIONE . . . . . . . . . . . . . ”
2.1. Glossario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
2.1.1. Le misure di consistenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Norma UNI ISO 9836 “Norme prestazionali in edilizia- Definizioni
e calcolo degli indicatori di superficie e di volume” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Dpr 23 marzo 1998, n. 138 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Norma UNI 10750 “Servizi - Agenzie immobiliari - Requisiti del servizio” . . . . . . . ”
2.1.2. I valori di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Valore di mercato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Valore di libero mercato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Valore di realizzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Valore di liquidazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Valore di costo di riproduzione deprezzato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Valore complementare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Valore di trasformazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Valore di libro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Valore di locazione di libero mercato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Valore di locazione futura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
2.1.3. I procedimenti di valutazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Procedimenti per confronto diretto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Procedimenti per capitalizzazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Procedimenti basati sull’analisi dei flussi di cassa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Procedimenti secondo il costo di riproduzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
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2.2. Specifiche del servizio di valutazione immobiliare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.
2.2.1. Incarico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
2.2.2. Informazioni generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
2.2.3. Identificazione del bene, profili giuridico ed urbanistico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
2.2.4. Profilo tecnico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
2.2.5. Stima del bene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
2.2.6. Conclusioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
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CAPITOLO 3 - CODICE DEONTOLOGICO DEL VALUTATORE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
3.1. Principi generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
3.2. Sui rapporti con gli Ordini, i Collegi, i Ruoli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
3.3. Sui rapporti con i Colleghi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
3.4. Sui rapporti con il Committente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
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CAPITOLO 4 - SCHEMA DI PERIZIA DI RIFERIMENTO PER LA VALUTAZIONE
DI IMMOBILI CON DESTINAZIONE RESIDENZIALE E COMMERCIALE
.............................
”
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
Soggetto incaricato della perizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Incarico. Informazioni generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Documentazione e accertamenti espletati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Oggetto della perizia (identificazione del bene, profilo giuridico e urbanistico) . . . . . . . . . . . ”
4.4.1. Ubicazione e accessibilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
4.4.2. Caratteri generali e tipologici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
4.4.3. Estremi catastali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
4.4.4. Proprietà . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
4.4.5. Vincoli e ipoteche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
4.4.6. Situazione e rispondenza alla normativa urbanistica e edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
4.5. Profilo tecnico dell’immobile oggetto di valutazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
4.5.1. Struttura e finiture . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
4.5.2. Impianti tecnologici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
4.5.3. Conservazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
4.5.4. Consistenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
4.6. Stima del bene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
4.6.1. Indagini di mercato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
4.7. Conclusioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Appendice: Commento esplicativo dei valori di stima richiamati nel Codice
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”
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1. Il valore di mercato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
2. Il valore di libero mercato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
3. Il valore di realizzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
4. Il valore di liquidazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5. Il valore di costo di riproduzione deprezzato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
6. Il valore di locazione di libero mercato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
7. Il valore di locazione futura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
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66
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70
7
Indice
SEZIONE II – QUALITA’ DELLE INFORMAZIONI E DELLE VALUTAZIONI
NEL SETTORE IMMOBILIARE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.
CAPITOLO 5: GLI ORGANISMI DEL COMITATO TECNICO SCIENTIFICO
DELLA TECNOBORSA E LE CAMERE DI COMMERCIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1. Gli organismi del Comitato Tecnico scientifico della Tecnoborsa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1.1 Associazione bancaria italiana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1.2. Centro studi investimenti sociali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1.3. Confederazione italiana della proprietà edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1.4. Consiglio nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori . . . ”
5.1.5. Consiglio nazionale degli Ingegneri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1.6. Consiglio nazionale dei Geometri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1.7. Consiglio nazionale delle Borse immobiliari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1.8. Federazione italiana agenti immobiliari professionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1.9. Geo.Val Esperti (Associazione Geometri Valutatori) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1.10. Istituto nazionale di urbanistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1.11. Agenzia del Territorio del Ministero dell’Economia e delle Finanze . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1.12.Poste italiane Spa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1.13.Tecnoborsa Scpa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1.14.Ente nazionale italiano di unificazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1.15.Unioncamere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1.16.Università Bocconi – Newfin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.1.17.Università Luiss Guido Carli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.2. Le Camere di Commercio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
5.2.1. Il caso della Camera di Commercio di Roma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
CAPITOLO 6 – GLI INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS (IAS 16 E 40).
LE DEFINIZIONI DI VALORE DEL COMITATO DI BASILEA PER LA VIGILANZA BANCARIA.
GLI INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS (IVSC 2001) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
6.1. Gli International Accounting Standards e le iniziative del Parlamento Europeo
approva l’uso delle Norme Contabili Internazionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
6.2. Le definizioni di valore del Comitato di Basilea per la vigilanza Bancaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
6.3. Gli International Valuation Standards . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
6.3.1. I valori di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
6.3.2. I procedimenti di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
6.3.3. La relazione di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
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105
CAPITOLO 7 - LE ESPERIENZE INTERNAZIONALI PER L’ARMONIZZAZIONE
DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI
..............................................................................
”
7.1. Una rassegna critica delle norme internazionali per la valutazione dei beni immobili . ”
7.1.1. Norme internazionali e manuali nazionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
7.1.2. Le guide per le valutazioni immobiliari: due modelli a confronto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
7.1.3. I valori di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
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Indice
7.1.4. Le misure di consistenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.
7.1.5. I metodi di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
7.1.6. La scelta delle specifiche del servizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
7.2. Il Red Book per le valutazioni dei beni immobili nel Regno Unito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
7.2.1. Le azioni e i soggetti: i principali termini di base del Red Book . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Le tipologie di stima e le indagini conoscitive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
I soggetti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
7.2.2. I valori di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
I valori di mercato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il valore di realizzo e di liquidazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il valore di costo di riproduzione deprezzato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
I valori di locazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
La superficie esterna lorda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
La superficie interna lorda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
La superficie interna netta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
7.2.4. I metodi di valutazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il metodo comparativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il metodo per capitalizzazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il metodo del costo di riproduzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il metodo del valore residuo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il metodo del profitto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
7.2.5. Il rapporto di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
7.3. La Charte de l’expertise en valuation immobilière per le valutazioni in Francia . . . . . . . . . ”
7.3.1. I valori di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il valore di mercato e gli altri valori patrimoniali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il valore di costo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
I valori reddituali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
I tassi impiegati nelle stime . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
La superficie definita dal legislatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Le unità di consistenza impiegate dal mercato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
7.3.3. I metodi di valutazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
I metodi diretti ed indiretti di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
I metodi basati sui costi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il metodo del bilancio del promotore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
I metodi indiziari e professionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
7.3.4. Il rapporto di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
7.4. Il Codice delle Valutazioni Immobiliari e le esperienze internazionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
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124
124
CAPITOLO 8 - LE FONTI INFORMATIVE DEL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO
153
153
173
............
”
8.1. Le caratteristiche delle principali fonti informative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
8.2. Una lettura comparativa delle fonti informative: limiti ed opportunità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
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9
Indice
CAPITOLO 9 - LA TERMINOLOGIA E LE CONVENZIONI USATE IN ITALIA
9.1. I valori di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
9.1.1. Il valore di mercato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il valore di mercato nelle valutazioni immobiliari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il valore di mercato nell’estimo aziendale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il valore corrente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il valore di libro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il valore di liquidazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il valore assicurabile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il valore ipotecabile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il valore cauzionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
9.1.2. I valori legati al costo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
9.1.3. I valori derivati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il valore di trasformazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il valore complementare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il valore di surrogazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
9.1.4. I valori convenzionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
9.2. I valori di reddito e di rendimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
9.2.1. Il reddito lordo e netto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
9.2.2. I tassi di capitalizzazione e di rendimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il saggio di capitalizzazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il tasso di attualizzazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
Il tasso di rendimento interno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
9.3. I procedimenti di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
9.3.1. I procedimenti sintetici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
9.3.2. Il procedimento per capitalizzazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
9.3.3. Il procedimento del costo di riproduzione deprezzato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
9.3.4. Il procedimento che impiega il valore di trasformazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
9.4. Le misure di consistenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
9.4.1. Le misure impiegate nel mercato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
9.4.2. Le misure nei processi amministrativi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
La consistenza ai fini tributari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
I parametri urbanistici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
I parametri per l’edilizia residenziale pubblica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
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205
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Riferimenti bibliografici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ”
217
....................
pag.
10
Presentazione
Presentazione
La seconda edizione del Codice delle Valutazioni Immobiliari/Italian Property
Valuation Standard - nato dall’analisi dei nuovi scenari delineatisi a partire dal trattato di Maastricht e in particolare di quelli conseguenti all’introduzione dell’Euro
- costituisce, a due anni di distanza dalla prima edizione, un ulteriore importante
contributo alla trasparenza e alla modernità dell’economia immobiliare italiana e
alla sua piena integrazione con gli altri paesi dell'Unione Europea.
In un quadro socio-economico quale quello italiano, in cui circa l'80% delle famiglie è proprietaria di immobili, è infatti di fondamentale importanza poter usufruire
di uno strumento affidabile e innovativo che consenta di valutare tipologie e valori,
quali un Codice degli standard che possa costituire per tutti un punto di riferimento
scientificamente ed economicamente valido.
Inoltre, l'accresciuta dinamicità del mercato immobiliare italiano e la congiuntura
internazionale, hanno accentuato la vivacità del mercato nazionale, già caratterizzato da una certa mobilità dettata da motivi ora sociali, ora professionali, ora finanziari, ora turistici, ora culturali e ha reso necessario un adeguamento e un ampliamento della passata edizione per coniugare al meglio qualità della proprietà immobiliare, economicità di gestione e redditività.
A tal fine, il Comitato Tecnico-Scientifico di Tecnoborsa ha inteso coinvolgere i
maggiori soggetti rappresentativi del mercato immobiliare italiano, istituzioni
comprese: il volume è pertanto il frutto di un lavoro di confronto e di sinergia volto
alla stesura di un Codice che sia al tempo stesso sintesi delle diverse scuole di pensiero - da quella anglosassone a quella francese sino alle diverse metodologie di
valutazione in uso in Italia - e strumento di lavoro per tutti gli operatori del settore,
dai proprietari ai valutatori, dalle famiglie a tutti i protagonisti immobiliari, italiani
e stranieri, per ogni tipologia di immobili, residenziali e non.
Certi che la presente opera persegua l’obiettivo di “risolvere l’antinomìa tra la
necessaria astrazione delle leggi scientifiche e la complessa concretezza dei fenomeni reali”, per citare Vilfredo Pareto, il sistema economico-professionale nazionale può avvalersi oggi di un Codice delle Valutazioni Immobiliari basato su una
metodologia di valutazione condivisa, aggiornata sulla base degli standard internazionali, univoca e agevolmente applicabile. Inoltre, questa edizione è stata arric-
11
Presentazione
chita del Codice deontologico del valutatore che definisce comportamenti etici ma
anche regole certe da assumere a base delle proprie scelte, andando incontro alle
più recenti istanze di etica che vanno emergendo dai mercati e dal mondo finanziario; infine, per la prima volta è stato studiato appositamente uno Schema di perizia quale strumento di riferimento e di supporto per le transazioni immobiliari.
Non bisogna infatti dimenticare che il mercato - sia che si intenda come "locus
naturalis", quindi senza regole, sia che si intenda come "locus artificialis", quindi
regolato - è innanzi tutto il luogo nel quale è essenziale valutare le opportunità e i
rischi e per poterlo fare è necessario averne i mezzi, ma è anche il luogo della percezione di alti valori etici e regole certe, che sono il presupposto per poter attuare
libere scelte. Ed è per raggiungere tale obiettivo, di valenza strategica per il sistema
Paese, che Tecnoborsa ha coinvolto una molteplicità di istituzioni ed enti cui va ora
il nostro ringraziamento: Abi, Censis, Confedilizia, Consiglio Nazionale degli
Architetti, Consiglio Nazionale degli Ingegneri, Consiglio Nazionale dei Geometri, Consiglio Nazionale delle Borse Immobiliari Italiane, Fiaip, Geo.Val, Inu,
Poste Italiane, Uni, Unioncamere, Università Bocconi - Newfin, Università Luiss Guido Carli, insieme all’Agenzia del Territorio e al Dipartimento del Tesoro del
Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Un riconoscimento particolare va al Coordinatore responsabile del Codice, Giampiero Bambagioni che ha indicato le linee di sviluppo dei contenuti, indirizzato i
lavori e redatto i testi in sinergia con lo staff di Tecnoborsa e l’Unità di ricerca dell’Istituto Nazionale di Urbanistica - incaricata di collaborare nella ricerca per l’ampliamento dei contenuti - costituita da Giuliano Marella ed Ezio Micelli con i ricercatori Antonella Faggiani, Laura Gabrielli e Tecla Mambelli, con la direzione
scientifica del professor Stefano Stanghellini.
Concludendo, il Codice delle Valutazioni Immobiliari, quale sintesi di “un sapere
che nasce dalla ricerca e dall'esperienza", costituisce un ulteriore fattore di regolazione e di sviluppo per l'economia immobiliare italiana.
Aldo De Marco, Presidente Tecnoborsa
12
Ringraziamenti
Ringraziamenti
Rappresentanti delle istituzioni e degli enti
del Comitato Tecnico Scientifico della
Tecnoborsa
Maurizio Sella (ABI, Presidente)
Mario Picardi (Agenzia del Territorio,
Direttore)
Andrea Mondello (Camera di Commercio di
Roma, Presidente)
Giuseppe Roma (Censis, Direttore Generale)
Corrado Sforza Fogliari (Confedilizia,
Presidente)
Raffaele Sirica (Consiglio Nazionale degli
Architetti, Presidente)
Sergio Polese (Consiglio Nazionale degli
Ingegneri, Presidente)
Piero Panunzi (Consiglio Nazionale dei
Geometri, Presidente)
Antonio Nori, (Consiglio Nazionale delle
Borse Immobiliari, Presidente)
Romolo Ferrario (Fiaip, Vicepresidente)
Paolo Avarello (INU, Presidente)
Mario Arcelli (LUISS Guido Carli, Rettore)
On Maria Teresa Armosino (Ministero
dell’Economia e Finanze, Sottosegretario di
Stato)
Corrado Passera (Poste Italiane,
Amministratore Delegato)
Paolo Scolari (UNI, Presidente)
Carlo Sangalli, (Unioncamere, Presidente)
Carlo Secchi (Università Luigi Bocconi,
Rettore)
Esperti
Fabrizio Autieri (Camera di Commercio di
Roma, Segretario Generale)
Paolo Garonna (UNECE United Nations
Economic Commission for Europe, Vice
Segretario Esecutivo)
Giacomo Elias (ISO International
Organization for Standardization, Past
President)
Piero Carrer (Università di Firenze)
Paolo Abbozzo (Università di Perugia)
Gino Alisi (Progetto Europa Consultants,
Direttore)
Marco Ancora (C.I.S.I.)
Rocco Attinà (Fiaip, Responsabile
Osservatorio)
Marcello Bambagioni (Immobilcredit,
Vicepresidente)
Livio Barnabò (Progetto Europa Consultants,
Amministratore Delegato)
Antonio Benvenuti (Consiglio Nazionale dei
Geometri)
Roberto Bottiglia, (Università L. Bocconi)
Renato Buscaglia (Consiglio Nazionale degli
Ingegneri)
Daniele Cario (Consiglio Nazionale degli
Architetti)
Gianni Chessa (Tecnoborsa - Osservatorio
Nazionale sul Mercato Immobiliare)
Filippo Crocè (Borsa Immobiliare di Roma)
Fabrizio Dell’Aria (Ministero delle Attività
Produttive)
Mauro Danielli (Caam – Fimaa, Presidente)
Bruno De Gasperis (Associazione Bancaria
Italiana)
Candido De Vito (Camera di Commercio di
Roma)
Leonardo Di Paola (Università La Sapienza,
Facoltà di Architettura)
Fabrizio Duranti (Valutatori Immobiliari
Italiani)
Piero Fenizi (Borsa Immobiliare di Roma)
Annibale Feroldi (Borsa Immobiliare di
Brescia, Direttore)
Luigi Ferro (Luiss, Libera Università
Internazionale Guido Carli)
Gianni Guerrieri (Agenzia del Territorio,
Direttore centrale Osservatorio Mercato
Immobiliare)
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Ringraziamenti
Osvaldo Grandin (Network 50, European
Property Services)
Geoffrey Hamilton (UN/ECE United Nations
Economic Commission for Europe, Regional
Advisor)
Giuliano Marini (Borsa Immobiliare di
Brescia)
Fabio Mastantuono (UNI Ente Nazionale
Italiano di Unificazione)
Giuseppe Montagna (Agenzia del Territorio,
Direttore centrale Consulenze e Stime)
Paolo Morelli (UNI, Direttore Generale)
Mario Lavarra (Borsa Immobiliare di
Vicenza)
Algeo Marcozzi (Camera di Commercio di
Ascoli Piceno, Vicepresidente)
Luigi Marinangeli (Alleanza Gestione
Immobiliare)
Massimo Massinelli (Acta Engineering
Consulting, Presidente)
Giancarlo Morghen (Consiglio Nazionale
delle Borse Immobiliari Italiane)
Alviero Moretti (Camera di Commercio di
Perugia, Presidente)
Patrizia Nicolini (Borsa Immobiliare
dell’Adriatico)
Luigi Novelli (Borsa Immobiliare
dell’Adriatico)
Simone Ombuen (Fondazione Astengo)
Anna Pasquali (Poste Italiane)
Vittorio Pattumelli (Servizi Immobiliari
Banche, Presidente)
Luigi Romiti (Camera di Commercio di
Roma)
Gianluca Sambucini (UN/ECE REAG - Real
Estate Advisory Group delle Nazioni Unite,
Segretario)
Stefano Sampaolo (Censis)
Domenico Santececca (Associazione Bancaria
Italiana, Direttore Centrale)
Lucilla Scelba (Tecnoborsa)
Marco Simonotti (Università di Palermo)
Giorgio Spaziani Testa (Confedilizia,
Segretario Generale)
Lorenzo Tagliavanti (Borsa Immobiliare di
Roma, Presidente)
Benito Virgilio (Geo.Val, Presidente)
Marcello Visca (Dipartimento del Tesoro del
Ministero dell’Economia e delle Finanze)
Carlo Ventura (Borsa Immobiliare di Roma)
Ettore Troiani (Tecnoborsa, Direttore)
15
Introduzione
Introduzione
Nell’introdurre il Codice delle Valutazioni Immobiliari merita richiamare l’attenzione sui concetti essenziali della “qualità”, e sul significato che essi possono assumere in relazione allo specifico ambito di interesse della presente pubblicazione,
per quanto concerne le informazioni e delle valutazioni nel settore immobiliare.
E’ noto come il concetto di “qualità” abbia seguito nel tempo un percorso di progressiva estensione e maturazione, fino all’attuale accezione di “qualità totale”.
Tale percorso può essere schematizzato in tre fasi: 1) qualità del prodotto o servizio; 2) qualità del processo produttivo; 3) qualità totale.
Le norme relative alla qualità furono originariamente rivolte al prodotto o al servizio destinato al mercato, con particolare riguardo alla tutela dell’utente o consumatore. La crescente consapevolezza che la qualità del prodotto o servizio si
genera nei processi, portò ben presto all’estensione dell’orizzonte delle norme ai
processi produttivi. Infine, più recentemente maturato il concetto di Qualità Totale,
che si riferisce all’estensione dell’approccio qualitativo a tutti i livelli, settori, processi aziendali, anche quelli che non generano prodotti o servizi per il mercato.
La progressiva estensione del concetto di qualità è strettamente connessa con la
parallela estensione dell’orizzonte dei soggetti interessati, dall’ottica dell’acquirente all’ottica del fornitore o produttore. Dapprima la qualità (di prodotto) è stata
orientata prevalentemente alla soddisfazione del cliente. Poi, la qualità (di processo
e totale), mirando al miglioramento dell’efficienza, alla riduzione dei tempi, alla
minimizzazione dei costi, è stata orientata anche alla soddisfazione del produttore.
L’evoluzione segnata dai tre gradi predetti è puntualmente rispecchiata dall’evoluzione della normativa. Dapprima le norme sono state concepite nell’ottica della
tutela del cliente nei confronti del fornitore, al fine di garantire standard qualitativi
minimi del servizio. Più recentemente, l’attività normativa ha imboccato anche una
diversa direzione, che viene pienamente recepita dalla norma ISO 9004. Si tratta di
una guida alla costruzione della qualità concepita nell’ottica del fornitore, intenzionalmente svincolata dal rapporto contrattuale fornitore acquirente, che pone
l’accento sul primo piuttosto che sul secondo.
Per quanto riguarda lo specifico ambito di interesse del presente contributo, si
osserva che nel settore delle informazioni e delle valutazioni immobiliari, fino ad
oggi, l’approccio legato alla qualità non ha ancora raggiunto un sufficiente livello
di diffusione. Da un lato, infatti, la definizione di standard minimi per la qualità del
servizio (informazione o valutazione) appare ancorata ad iniziative circoscritte ad
ambiti settoriali ed ancora non sufficientemente diffuse (ad esempio, la Norma
UNI 10750 “Agenzie immobiliari - Requisiti del servizio”). Dall’altro, la diffusione dei concetti della Qualità Totale all’interno delle strutture deputate alla raccolta e all’elaborazione delle informazioni immobiliari non è ancora pervenuta,
16
Introduzione
nella maggior parte dei casi, ad un sufficiente grado di maturazione.
In una prospettiva di superamento dei limiti sopra esposti, con il “Codice delle
valutazioni immobiliari” si pongono le basi per l’evoluzione di due settori di attività:
1. la valutazione, ovvero la redazione di stime e perizie relative a beni immobili;
2. l’informazione, ovvero la raccolta, elaborazione e restituzione di dati di mercato
primari (valori, redditi, ecc.).
Mentre il primo settore di attività viene integralmente interessato dal Codice, il settore relativo all’informazione viene coinvolto limitatamente all’interfaccia tra
informazione e valutazione. In altri termini, si intende definire quali siano i requisiti qualitativi ai quali deve rispondere l’attività di informazione perchè i relativi
output possano essere impiegati a fini valutativi.
L’utilizzazione del Codice non è cogente, ma volontaria. Può risultare di ausilio al
riconoscimento della attendibilità delle informazioni immobiliari e delle strutture
che le elaborano, in base al codice di autodisciplina che potrà essere adottato dai
soggetti interessati, in un’ottica di trasparenza del mercato e di armonizzazione
delle procedure.
Le attività in esame (informazione e valutazione) vengono svolte nell’ambito di
strutture caratterizzate da elevata complessità gestionale, molteplicità di servizi e
attività correlate (ad esempio: istituti di credito, Borse immobiliari, centri di
ricerca, associazioni di categoria). Le attività di informazione e valutazione rappresentano, tuttavia, solo un segmento del complesso delle attività svolte in tali
strutture. Pertanto, l’applicazione delle presenti linee guida deve intendersi finalizzata a costituire un valido ausilio interpretativo, nella specificità italiana, dell’applicazione del Sistema Qualità Totale concernente le attività informative e/o valutative in ambito immobiliare.
17
Sezione 1
Sezione I
Codice delle valutazioni immobiliari
19
Capitolo 1
Capitolo 1
Qualità totale
e valutazioni immobiliari
1.1. La struttura del sistema qualità quale chiave interpretativa
del Codice
Il Sistema o Sottosistema Qualità (SQ) comprende la struttura organizzativa, le
attività, i programmi e le azioni tendenti ad assicurare che un prodotto, un processo o un servizio sia conforme agli obiettivi finali e agli scopi per cui deve
essere utilizzato.
La struttura di un SQ si articola in più processi. Si definisce processo una attività
organizzata che, utilizzando i necessari input, genera output prestabiliti per utenti
definiti. In generale, il SQ si articola in tre principali processi:
1. il processo di ricerca di mercato;
2. il processo di progettazione del servizio;
3. il processo di realizzazione (o fornitura) del servizio.
Tali processi concorrono alla realizzazione del servizio, e possono essere rappresentati come parti del “cerchio della qualità”, del quale la norma UNI EN 290042 fornisce una efficace schematizzazione grafica (figura 1.1).
Il processo di progettazione prevede l’elaborazione di documenti scritti, che consistono in tre livelli di specifiche:
a) specifiche del servizio;
b) specifiche per la realizzazione del servizio;
c) specifiche per il controllo della qualità.
Con riferimento al settore delle valutazioni immobiliari, scopo principale del
Codice è quello di fornire un supporto alla redazione di specifiche del primo livello
(specifiche del servizio), delineando un modello applicabile ad una pluralità di casi
diversi. Le specifiche del secondo e terzo livello, invece, difficilmente possono
essere ricondotte ad un modello di validità generale, poichè richiedono di essere
riferite alla reale configurazione di uno specifico soggetto valutatore (ad esempio:
ufficio tecnico di ente pubblico, società di servizi immobiliari, studio professio-
20
Capitolo 1
nale, ecc.). Comunque, l’organica stesura di specifiche del servizio contenuta nel
Codice può agevolare anche la redazione di specifiche per la realizzazione del servizio e per il controllo della qualità.
Figura 1.1 - “Cerchio della qualità sei servizi” secondo la norma UNI EN 29 004-2.
Di seguito, vengono esplicitate le caratteristiche salienti dei tre livelli di specifiche.
a)
Specifiche del servizio (UNI EN 29004 6.2.3.).
Sono finalizzate alla descrizione completa e precisa delle caratteristiche del prodotto/servizio offerto e delle relative condizioni di accettabilità (requisiti minimi).
In particolare, il “Codice delle valutazioni immobiliari” intende fornire un supporto in merito a:
- la definizione della terminologia e delle convenzioni da adottare (Capitolo 2.1.
Glossario);
- la definizione dei requisiti minimi per quanto riguarda i contenuti sia economici
che tecnici (Capitolo 2.2. Specifiche del servizio di valutazione immobiliare).
b)
Specifiche per la realizzazione del servizio (UNI EN 29004 6.2.4.).
Contengono le procedure per la realizzazione del servizio, con la descrizione delle
21
Capitolo 1
modalità da seguire nel processo di realizzazione del servizio. Definiscono i mezzi
e i metodi utilizzati per offrire il servizio. In particolare, le specifiche per la realizzazione di valutazioni immobiliari possono riguardare:
- la definizione del livello di competenza professionale richiesto, delle norme
deontologiche, dei criteri comportamentali;
- l’individuazione dei requisiti minimi per la scelta dei subfornitori (informazioni
di mercato). L’importanza di tale aspetto viene sottolineata con forza dalla
Norma UNI EN 29004: “I prodotti e i servizi acquistati possono essere determinanti per la qualità, i costi, l’efficienza e la sicurezza dei servizi forniti da
un’organizzazione di servizi. [...] I requisiti per gli approvvigionamenti dovrebbero almeno riguardare [...] la selezione di subfornitori qualificati”.
c)
Specifiche del controllo qualità (UNI EN 29004 6.2.5).
Definiscono le procedure per la valutazione e il controllo delle caratteristiche del
prodotto/servizio e della sua erogazione. Tali procedure si concretizzano in check
list che consentono di verificare la completezza dell’elaborato e la sua rispondenza
alle specifiche elencate nei punti precedenti.
1.2. I diversi approcci alle specifiche del servizio
Per quanto riguarda la possibilità di definire un insieme di specifiche atte a governare
il processo di stima e il relativo prodotto, ovvero la perizia di stima, è necessario
prendere l’avvio da un’analisi dei principali approcci già in uso, reperibili su fonti
nazionali ed internazionali, siano esse di natura operativa o tecnica - come i manuali
che alcuni enti hanno prodotto per uso interno dei propri uffici tecnici - o piuttosto di
natura scientifica - come parte dei contributi reperibili nella letteratura settoriale.
Già ad un primo esame, è possibile ricondurre la totalità degli approcci a due principali categorie, che possono essere così sinteticamente definite:
- l’approccio legato al prodotto, che consiste nel definire le specifiche della valutazione in termini di articolazione del contenuto della perizia finale. Si tratta
dell’approccio di gran lunga più diffuso, essenzialmente grazie alla sua elasticità, poiché le specifiche che ne derivano prescindono dalle caratteristiche dell’organismo o soggetto valutatore, e conseguentemente possono essere adottate
ed applicate ad una pluralità di soggetti diversi.
- l’approccio legato al processo, che consiste nel definire le specifiche della valutazione in termini di articolazione (generalmente cronologica) delle attività o
azioni che il soggetto valutatore deve compiere nel corso del processo di valutazione.
22
Capitolo 1
1.2.1. L’approccio legato al prodotto
L’approccio legato al prodotto trova applicazione in numerosi manuali di specifiche elaborati, per uso interno, da enti e istituzioni. Trova inoltre riscontro negli
standard definiti da organismi e categorie professionali che effettuano valutazioni,
in ambito nazionale e internazionale. L’esempio più rappresentativo di questo
approccio è l’Appraisal and Valuation Manual del Royal Institute of Chartered
Surveyors (meglio noto come Red Book), importante riferimento del presente
lavoro.
Con riferimento a quest’ultimo esempio, è utile evidenziare alcune peculiarità che
possono essere sintetizzate nelle seguenti proprietà: elasticità, responsabilità, trasparenza.
- Per elasticità si intende che le specifiche non costringono il perito ad aderire a
schemi e metodi rigidi e prefissati. Si veda il caso relativo all’aspetto economico: il perito può scegliere una delle definizioni contenute nel Red Book; tuttavia qualora per particolari ragioni ritenesse opportuno adottarne un’altra,
potrà farlo, purché espliciti e motivi adeguatamente la scelta. Dunque, non si
tratta di restringere il campo di azione del perito, quanto di favorire la chiarezza
e la trasparenza del metodo.
- La responsabilità è costiuita dal fatto che il modello delineato nell’Appraisal
and Valuation Manual spinge il perito a dichiarare i limiti del proprio operato,
e conseguentemente il livello di responsabilità nei confronti del committente ed
eventualmente di soggetti terzi. In particolare, viene posto l’accento sulle fonti,
sui limiti della loro attendibilità e sulla natura delle informazioni sulle quali si
è fatto affidamento. Il valutatore dovrà chiarire se alcuni aspetti della perizia
necessitano di ulteriori approfondimenti, o se gli sia stato precluso l’accesso ad
informazioni essenziali.
- La trasparenza è un’altra significativa caratteristica del Red Book. Questo
manuale infatti vuole rendere trasparente il processo di stima, per evitare qualunque ambiguità o equivoco da parte dei soggetti che faranno uso della perizia. Tutto deve essere chiaramente dichiarato e definito: i soggetti, le ipotesi
assunte, le fonti utilizzate e quant’altro opportuno.
Le peculiarità del quadro delle specifiche contenute nel Red Book emergono con
maggiore evidenza confrontando tale modello con quelli, meno avanzati, diffusi in
Italia, rinvenibili nelle pubblicazioni di settore e nei manuali (per uso interno) promossi da enti o istituzioni che, a vario titolo, svolgono attività di valutazione
immobiliare. Un esempio è costituito dallo “Schema unificato per la redazione
delle perizie di stima” elaborato dall’Enel nel 1990. Si tratta di un approccio legato
al prodotto, finalizzato essenzialmente a stabilire l’articolazione dei contenuti delle
perizie, il quale può essere impiegato sia come traccia per la redazione di perizie,
23
Capitolo 1
che come check list per verificare la completezza dei contenuti. Lo “Schema unificato” si articola in sei punti:
1. premesse e scopo della stima;
2. descrizione generale dell’immobile;
3. relazione tecnica;
4. valutazione;
5. conclusioni e indicazione del valore del bene;
6. elenco degli allegati.
Si tratta di uno schema di specifiche di servizio in senso stretto, che regola puntualmente il contenuto del prodotto finale, ma elude alcuni aspetti essenziali emersi dall’analisi del Red Book, quali i limiti delle fonti e delle responsabilità del valutatore.
1.2.2. L’approccio legato al processo
L’approccio legato al processo è più raro, anche se da tempo è ben presente agli
studiosi della disciplina estimativa ed ai valutatori più aggiornati. Già negli anni
sessanta, Enzo Di Cocco articolava il giudizio di stima in tre momenti, prestando attenzione più all’articolazione logica in fasi successive del processo,
che ai contenuti dell’elaborato finale. Secondo tale autore, i principali momenti
del giudizio sono:
I. l’interpretazione dei rapporti economico-giuridici intercorrenti fra cose e fatti
da stimare e persone implicate; l’individuazione del tipo economico del valore
da stimare e dei suoi particolari attributi;
II. il riconoscimento di più procedimenti idonei a ricostruire il tipo economico
voluto; la scelta di uno o più procedimenti di stima;
III. l’individuazione delle condizioni di fatto; la definizione delle condizioni ipotetiche; l’individuazione dei dati elementari di fatto necessari; l’individuazione
dei dati elementari ipotetici necessari.
Operazioni successive, ma non più unicamente mentali, sono: la misura (o conteggio o accertamento) dell’entità dei dati elementari di fatto; la stima dei dati ipotetici; l’esecuzione dei calcoli previsti nel procedimento.
Sulla base della linea tracciata dal Di Cocco, alcuni anni più tardi Grillenzoni e
Grittani hanno formalizzato un modello grafico del processo di valutazione. Si
tratta di uno schema diagrammatico piuttosto complesso, in cui le diverse attività
sono collegate da linee direzionali a tratto continuo (fasi obbligatorie) ovvero tratteggiate (fasi possibili e, quindi, facoltative).
24
Capitolo 1
Figura 1.2 - Sintesi del processo di valutazione secondo Grillenzoni e Grittani (1994).
Più recentemente, anche Cesare Ferrero, Lucrezia Sondini e Virginia Tirri hanno
proposto una sistematizzazione del processo di valutazione, che potrebbe articolarsi in tre macrofasi.
Nella fase preliminare il valutatore identifica l’oggetto, lo scopo ed il momento
della stima, e individua la categoria di valore da determinare. In conseguenza degli
elementi definiti in precedenza, procede quindi alla selezione del criterio o dei criteri di valutazione da applicare. Il primo compito del valutatore consiste, cioè, nella
25
Capitolo 1
chiara definizione del problema sottoposto alla sua attenzione dal cliente o committente, e dunque nella identificazione precisa degli elementi che originano il quesito di valutazione e ne consentono la risoluzione.
Nella fase operativa si procede alla raccolta ed analisi di dati ed informazioni rilevanti, all’applicazione dei criteri e delle tecniche di valutazione ed infine alla elaborazione dei risultati finali.
Nell’ultima fase del processo valutativo si procede alla verifica conclusiva dei
risultati e alla stesura della relazione finale.
Dalla disamina dei risultati ai quali sono pervenuti gli studiosi citati in precedenza,
emerge come i tentativi di sistematizzazione del processo di valutazione nascano,
sovente, in ambito scientifico, ancorché in assenza di un legame diretto, di natura
operativa, con le esigenze di controllo della qualità.
Inevitabilmente, qualora non siano riferiti a specifici soggetti valutatori, i modelli
di processo scontano una certa genericità. Non risulta possibile, infatti, individuare
ed articolare compiutamente un insieme di attività finalizzate alla valutazione, prescindendo dall’analisi dell’organizzazione del soggetto che compie la valutazione
stessa. Perciò si ritiene opportuno proporre, nel Codice delle Valutazioni Immobiliari, un modello di specifiche del servizio di valutazione immobiliare legato essenzialmente al prodotto (perizia di valutazione), come avviene del resto nel caso del
Red Book; senza tuttavia trascurare alcuni rilevanti nodi relativi al processo, anche
quando questi non hanno riflessi diretti sul prodotto, come nel caso - ad esempio della modalità e forma dell’incarico.
27
Capitolo 2
Capitolo 2
Il Codice delle Valutazioni
Immobiliari.
Articolazione
Il Codice delle Valutazioni Immobiliari si articola in due parti. La prima parte è
costituita dal “Glossario” ed è strutturata in tre sezioni: le misure di consistenza; i
valori di stima; i procedimenti di valutazione. In questa parte del Codice - che individua e definisce le principali terminologie e convenzioni da adottare - vengono
censite e razionalizzate le definizioni in uso in Italia, aggiornate ed armonizzate
rispetto alle esperienze ed agli standard europei. Le definizioni ruotano essenzialmente attorno a tre nuclei, riferiti alle modalità di misura della consistenza degli
immobili, alle diverse accezioni di valore, e ai procedimenti di stima.
La seconda, denominata “Specifiche del servizio di valutazione immobiliare”, è
dedicata alla definizione delle specifiche e delle procedure: incarico; informazioni
generali; identificazione del bene e profili giuridico e urbanistico; profilo tecnico;
stima del bene; conclusioni.
Integrano il Codice delle Valutazioni Immobiliari il “Codice deontologico del valutatore” e lo “Schema di perizia di riferimento per la valutazione di immobili con
destinazione residenziale e commerciale”.
Il Codice è strutturato con riferimento a obiettivi di flessibilità, per essere applicato
da soggetti anche di natura diversa, che svolgono attività di valutazione immobiliare. In un’ottica di Qualità Totale, è concepito con finalità prevalente di specifica
di servizio, ma può costituire anche una base utile per delineare specifiche per la
realizzazione del servizio e per il controllo della qualità in relazione ai diversi
modelli organizzativi e ai diversi scopi perseguiti dai soggetti che effettuano valutazioni immobiliari.
28
Capitolo 2
2.1. Glossario
2.1.1. Le misure di consistenza
Il valutatore, per quanto concerne la misura della consistenza del bene immobile a
fini estimativi, farà.preferibilmente riferimento ad una delle seguenti norme o convenzioni:
- Norma ISO 9836 “Norme prestazionali in edilizia – Definizioni e calcolo degli
indicatori di superficie e di volume”, pubblicata dall’UNI in recepimento della
norma internazionale;
- Dpr 23 marzo 1998, n.138 “Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d’estimo (...)”;
- Norma UNI 10750 “Servizi - Agenzie immobiliari - Requisiti del servizio”.
Di seguito, si riporta una selezione delle definizioni consigliate, desunte dalle fonti
citate a cui si rinvia per eventuali integrazioni. Qualora il valutatore, in ragione
delle finalità della valutazione e della disponibilità di dati, ritenesse opportuno
adottare altre misure di consistenza, le espliciterà.compiutamente.
Norma UNI ISO 9836 “Norme prestazionali in edilizia- Definizioni e calcolo degli
indicatori di superficie e di volume”
La norma UNI ISO 9836 costituisce l’adozione nazionale, in lingua italiana, della
norma internazionale ISO 9836 (edizione giugno 1992) elaborata dal Comitato
Tecnico.ISO /TC 59 “Building Construction”.
La norma UNI ISO 9836 è stata giudicata dalla Commissione “Processo Edilizio”
dell’UNI.rispondente da un punto di vista tecnico alle esigenze nazionali. La versione italiana è stata pubblicata il 1° febbrio 2001, successivamente all’approvazione da parte della Commissione Centrale Tecnica dell’UNI intervenuta il 23
novembre 1999 ed al provvedimento di ratifica intervenuto con delibera del Presidente dell’UNI in data 24 gennaio 2001. Pertanto, dalla data della pubblicazione,
è vigente la norma UNI ISO 9836 in recepimento della norma internazionale.
La normativa internazionale UNI ISO 9836 definisce gli indicatori di superfici e
volumi per misurare diversi livelli di prestazione degli edifici, anche come ausilio
all’attività.di progettazione.
Superfici – Principi di calcolo
Le superfici orizzontali e verticali sono misurate in base alle loro dimensioni effettive. I piani inclinati sono misurati in base alla loro proiezione verticale su un piano
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Capitolo 2
orizzontale (immaginario).
Le misure di superficie sono espresse in metri quadrati con due difre decimali.
Superficie coperta
La superficie coperta è la superficie del terreno coperta dai fabbricati finiti. La
superficie coperta è determinata in base alla proiezione verticale delle dimensioni
esterne del fabbricato sul terreno. Non sono compresi i seguenti elementi:
- costruzioni o parti di costruzione che non si proiettano sulla superficie del terreno;
- componenti secondari, per es. scale esterne, rampe esterne, pensiline, tettoie
orizzontali, aggetti di gronda, illuminazione stradale;
- le superfici di strutture esterne quali per es. serre e annessi.
Superficie pavimentata totale
La superficie pavimentata totale di un fabbricato è la superficie totale di tutti i piani
che possono essere completamente o parzialmente interrati, fuori terra, attici, terrazze, terrazze a tetto, piani di servizio o piani di sgombero. Occorre distinguere
tra:
a) superfici pavimentate cinte da elementi perimetrali verticali e coperte su tutti i lati;
b) superfici pavimentate che non sono cinte da elementi perimetrali verticali su
tutti i lati per l’intera altezza, ma che sono coperte, come i balconi rientrati;
c) superfici pavimentate che sono racchiuse all’interno di componenti (per es.
parapetti, fasce, corrimano), ma che non sono coperte, come per esempio i balconi aperti.
La superficie pavimentata totale di ogni livello si ottiene considerando le dimensioni
esterne degli elementi perimetrali verticali al livello del pavimento. Questi elementi
comprendono le finiture, i rivestimenti e i parapetti. Le rientranze e le sporgenze realizzate per scopi strutturali o estetici e i profili non sono compresi se non alterano la
superficie pavimentata netta. Le superfici pavimentate coperte che non sono cinte da
elementi perimetrali verticali oppure che lo sono parzialmente e che sono prive di
elementi perimetrali (per es. le superfici conformi al punto b) si calcolano in base alla
proiezione verticale del limite esterno dei componenti di copertura.
La superficie pavimentata netta non viene determinata per i seguenti spazi:
- vuoti tra il terreno e la superficie inferiore del fabbricato, per es. cunicoli;
- spazi all’interno di tetti ventilati;
- tetti non soggetti a calpestio se non per interventi di manutenzione.
La superficie pavimentata totale viene calcolata separatamente per ciascun piano.
Anche le superfici con piani ad altezza variabile facenti parte di uno stesso piano
(per es. grandi atri, auditorium) vengono calcolate separatamente.
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Capitolo 2
Se si sommano le superfici pavimentate, i rapporti tra le diverse superfici devono
essere distinguibili allo scopo di consentire la valutazione, il confronto e il calcolo
separato dei volumi.
La superficie pavimentata totale è costituita dalla superficie pavimentata netta e
dalla superficie occupata dalla struttura.
Superficie intra-muros
La superficie intra-muros è la superficie pavimentata totale meno la superficie
occupata dalle pareti esterne.
La superficie intra-muros viene determinata separatamente per ciascun piano. Si applicano i
principi di calcolo definiti per la superficie pavimentata totale e per la superficie occupata dalle
pareti esterne. La superficie intra-muros si ottiene sottraendo dalla superficie pavimentata
totale la superficie occupata dalle pareti esterne.
La superficie intra-muros comprende la superficie pavimentata netta e la superficie occupata dalle pareti interne.
Superficie pavimentata netta
La superficie pavimentata netta è la superficie compresa tra gli elementi perimetrali verticali.
La superficie pavimentata netta viene determinata separatamente per ciascun piano e suddivisa secondo quanto indicato ai punti a), b) e c) della superficie pavimentata totale.
Si calcola sulla base delle dimensioni libere del fabbricato finito all’altezza del
pavimento; sono esclusi battiscopa in marmo, soglie, ecc.
Le superfici pavimentate coperte che non sono cinte da elementi perimetrali verticali, oppure che lo sono solo parzialmente e che sono prive di elementi perimetrali
(superfici pavimentate coperte di cui al punto b) della superficie pavimentata totale
si misurano con la proiezione verticale del limite esterno dei componenti di copertura. Le superfici con piani ad altezza variabile facenti parte di uno stesso piano
(per es. grandi atri, auditorium) vengono calcolate separatamente.
Sono compresi nella superficie pavimentata netta anche componenti smontabili
quali tramezzi, tubi e condotti.
Le superfici pavimentate degli elementi strutturali, dei recessi di porte e finestre e
delle nicchie dei recessi negli elementi perimetrali verticali degli spazi non sono
incluse nella superficie pavimentata netta.
La superficie pavimentata netta si divide in:
- superficie utile;
- superficie dei servizi;
- superficie di circolazione.
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Capitolo 2
Superficie degli elementi strutturali
La superficie degli elementi strutturali è la superficie compresa all’interno della
superficie pavimentata netta (su una sezione orizzontale a livello del pavimento)
degli elementi perimetrali verticali (per es. pareti portanti esterne e interne) e la
superficie di colonne, pilastri, contrafforti, camini, tramezzi, ecc. non accessibili.
La superficie degli elementi strutturali viene determinata separatamente per ciascun piano e, se necessario, suddivisa secondo quanto indicato ai punti a), b) e c)
della superficie pavimentata totale. Si calcola sulla base delle dimensioni del fabbricato finito all’altezza del pavimento, esclusi battiscopa, soglie, plinti, ecc.
Nella superficie degli elementi strutturali sono comprese anche le superfici pavimentate dei recessi delle porte e quelle dei recessi e delle nicchie degli elementi
perimetrali verticali.
La superficie degli elementi strutturali può anche essere calcolata come differenza
tra la superficie pavimentata totale e la superficie pavimentata netta.
Superficie utile
La superficie utile è quella parte della superficie pavimentata netta che corrisponde
alla destinazione d’uso del fabbricato.
La superficie utile viene determinata separatamente per ogni piano e suddivisa
secondo quanto indicato ai punti a), b) e c) della superficie pavimentata totale.
Le superfici utili vengono classificate secondo la destinazione del fabbricato e
l’uso per le quali sono previste. Generalmente, si dividono in superfici utili principali e superfici utili secondarie.
La classificazione in superficie utile principale e superficie utile secondaria
dipende dalla destinazione d’uso del fabbricato.
Superficie dei servizi
La superficie dei servizi è la superficie pavimentata netta nella quale sono alloggiati gli impianti tecnici come per esempio:
a) gli impianti e le tubazioni per lo smaltimento delle acque usate;
b) l’alimentazione e la distribuzione dell’acqua;
c) gli impianti del riscaldamento e dell’acqua calda;
d) gli impianti per il gas (esclusi quelli di riscaldamento) e gli impianti per i liquidi;
e) l’alimentazione di energia elettrica, generatori;
f) gli impianti di ventilazione, condizionamento d’aria e raffreddamento;
g) gli apparecchi di commutazione telefonica;
h) gli ascensori, scale mobili e nastri trasportatori;
32
Capitolo 2
i) qualsiasi altro impianto di servizio centrale.
La superficie dei servizi viene determinata separatamente per ciascun piano e, se
necessario, suddivisa secondo quanto indicato ai punti a), b) e c) della superficie
pavimentata totale.
Le superfici pavimentate degli spazi destinati agli impianti di servizio principali, i
fusti di alimentazione e i condotti ad altezza d’uomo e i piani di servizio sono
inclusi nella superficie dei servizi.
Superficie di circolazione
La superficie di circolazione è la superficie netta per la circolazione all’interno dell’edificio (per es. la superficie di vani scala, corridoi, rampe interne, superfici di
attesa, balconi di sicurezza).
La superficie di circolazione viene determinata separatamente per ogni piano e suddivisa secondo quanto indicato ai punti a), b) e c) della superficie pavimentata totale.
Le superfici con piani ad altezza variabile facenti parte di uno stesso piano vengono calcolate separatamente.
Anche le superfici pavimentate nette dei fusti di sollevamento e le superfici pavimentate degli impianti di distribuzione incorporati per la circolazione generale (per
es. le scale mobili) su ciascun piano sono incluse nella categoria della superficie di
circolazione.
Superficie dell’involucro dell’edificio
La superficie dell’involucro dell’edificio si ottiene sulla base dei fabbricati o delle
parti di fabbricato che sono cinte da elementi perimetrali verticali su tutti i lati e
coperte, comprese quelle parti della struttura che si trovano al di sopra del livello
superiore del terreno e quelle che si trovano al di sotto.
Occorre compiere una distinzione tra i seguenti elementi, nell’ordine di seguito
specificato:
a) superficie delle fondazioni;
b) superficie delle pareti esterne interrate;
c) superficie delle pareti esterne fuori terra;
d) superficie del tetto.
Le superfici finestrate sono specificate separatamente come parti delle superfici
delle pareti esterne o del tetto.
I seguenti elementi non sono inclusi nella superficie considerata:
- componenti del fabbricato che si trovano al di sotto del piano più basso (per es.
parti delle fondazioni);
- rientranze e sporgenze realizzate per scopi estetici, lucernari carrabili, scale
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Capitolo 2
esterne, rampe esterne, pensiline, tettoie orizzontali, aggetti di gronda, lanterne,
gole di camino, ecc. La superficie delle fondazioni di un fabbricato è la superficie totale della base del piano più basso.
Volumi – Principi di calcolo
Il volume lordo di un fabbricato si ottiene sulla base dei lati esterni di delimitazione.
Occorre compiere una distinzione tra i seguenti elementi, nell’ordine di seguito
specificato:
a1) volume lordo dei fabbricati o di parti di fabbricato cinte da elementi perimetrali verticali e coperte su tutti i lati;
b1) volume lordo di parti di fabbricato che non sono cinte da elementi perimetrali
verticali per tutta l’altezza su tutti i lati, ma che sono coperte;
c1) volume lordo di fabbricati e parti di fabbricato cinte da componenti (per es.
parapetti, fasce, corrimano), ma non coperte.
Il volume netto di un fabbricato si ottiene sulla base dei lati interni di delimitazione. Occorre compiere una distinzione tra i seguenti elementi, nell’ordine di
seguito specificato:
a2) volume netto sopra la superficie pavimentata netta:
• volume netto dei piani completi;
• volume netto dei piani interrati;
• volume netto di altri piani incompleti;
b2) volume netto sopra la superficie intra-muros;
c2) volume netto sopra la superficie utile;
d2) volume netto sopra la superficie dei servizi;
e2) volume netto sopra la superficie di circolazione.
Questi tipi di volume netto possono essere ulteriormente suddivisi, per analogia,
con quanto sopra indicato ai punti a1), b1) e c1).
I volumi sono espressi in metri cubi, con due cifre decimali. Le basi per il calcolo
dei volumi sono le superfici come in precedenza indicate e le altezze sopra le
superfici (vale a dire l’altezza del fabbricato, l’altezza dei piani, l’altezza dei vani,
l’altezza degli elementi perimetrali verticali. Nel caso di fabbricati o parti di fabbricati delimitati da lati che non sono né verticali né orizzontali, i volumi vengono
calcolati con le formule appropriate. Le rientranze e le sporgenze realizzate per
scopi strutturali ed estetici, i profili e altri componenti secondari (per es. scale
esterne, rampe esterne, pensiline, tettoie orizzontali, aggetti di gronda, gole di
camino, arredo urbano, ecc.) non sono compresi.
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Capitolo 2
Volume lordo di fabbricati o parti di fabbricato cinti da elementi perimetrali verticali e coperti su tutti i lati
Il volume lordo dei fabbricati o di parti di fabbricato cinte da elementi perimetrali
verticali e coperti su tutti i lati è dato dal prodotto della superficie pavimentata
totale e dell’altezza appropriata se questa non è calcolata in conformità al calcolo
dei volumi, come riportato alla voce precedente.
L’altezza applicata è la seguente:
a) per le superfici interrate:
• la distanza tra la parte sottostante della costruzione che sostiene il terreno e la
superficie del pavimento del piano soprastante (le fondazioni, gli strati di
massicciata, ecc. non sono inclusi);
b) per le superfici di piani normali fuori terra:
• la distanza tra la superficie del pavimento e il soffitto (superficie del pavimento del piano di sopra);
c) per le superfici dei piani in cui il soffitto costituisce anche la facciata esterna o
il piano del tetto (per es. piano sopra un pavimento di intercapedine, attico):
• la distanza tra la superficie del pavimento e la superficie del tetto o della terrazza;
d) per le superfici dei piani in cui la parte inferiore fa anche da facciata esterna (per
es. un piano sopra un piano a intercapedine):
• la distanza tra questa parte inferiore e la superficie del pavimento del piano
soprastante.
Volume lordo di fabbricati o parti di fabbricato che non sono cinti da elementi
perimetrali verticali a tutta altezza su tutti i lati ma che sono coperti
Il volume lordo dei fabbricati o di parti di fabbricato che non sono cinti da elementi
perimetrali verticali a tutta altezza su tutti i lati ma che sono coperti è dato dal prodotto della superficie pavimentata totale e dell’altezza appropriata.
a) per le superfici interrate coperte da un piano cinto da elementi perimetrali verticali su tutti i lati (es. l’atrio di ingresso aperto di un edificio senza scantinato):
• la distanza tra la parte inferiore della costruzione che sostiene il terreno e la
parte inferiore del piano soprastante (le fondazioni, gli strati di massicciata,
ecc. non sono inclusi);
b) per le superfici tra piani cinti da elementi perimetrali verticali e coperti su tutti
i lati (per es. l’atrio di ingresso aperto di un edificio con scantinato, piano a
intercapedine):
• la distanza libera tra la superficie del pavimento e la parte inferiore del piano
di sopra;
35
Capitolo 2
c) per le superfici sotto un piano che non è cinto da elementi perimetrali verticali
su tutti i lati oppure per superfici di piani il cui soffitto fa anche da superficie
esterna oppure da superficie per il tetto (per es. loggia, corridoio esterno, piano
aperto in un parcheggio a più piani, terrazza sul tetto coperta):
• la distanza tra la superficie del pavimento e la superficie del tetto o del soffitto;
d) per le superfici sotto un piano che non è cinto da elementi perimetrali verticali
su tutti i lati e la cui parte inferiore fa anche da superficie esterna (per es. corridoio esterno più basso):
• la distanza tra questa parte inferiore e la superficie del componente di copertura;
e) per fabbricati o parti di fabbricato a un solo piano (per es. stazioni di rifornimento di carburanti, corridoi di collegamento coperti, spazi ricreativi aperti):
• la distanza tra la parte inferiore della costruzione che regge il terreno e la
superficie del tetto (le fondazioni, gli strati di massicciata, ecc. non sono
inclusi).
Volume lordo di fabbricati o parti di fabbricato cinti da componenti perimetrali
verticali ma non coperti
Il volume lordo dei fabbricati e di parti di fabbricato che sono cinti da componenti
perimetrali (per es. parapetti, fasce, corrimano) ma che non sono coperti è dato dal
prodotto della superficie pavimentata totale e dell’altezza appropriata.
a) per le superfici sopra un piano (per es. terrazza sul tetto):
• la distanza tra la superficie di questo piano e il bordo superiore dei componenti perimetrali verticali;
b) per le superfici dei componenti sporgenti:
• la distanza tra la parte inferiore di questo componente e il bordo superiore dei
componenti perimetrali verticali.
Volume netto
Il volume netto è il prodotto della superficie pavimentata netta e dell’altezza tra la
superficie del pavimento e la parte inferiore del soffitto.
Occorre compiere una distinzione tra i seguenti elementi, nell’ordine specificato:
a) volume netto di piani completi fuori terra;
b) volume netto di piani interrati;
c) volume netto di piani incompleti.
Il volume netto può essere suddiviso ulteriormente per analogia con i punti a1), b1)
e c1) indicati nei principi di calcolo del volume lordo.
36
Capitolo 2
Volume netto sopra la superficie intra-muros
Il volume netto sopra la superficie intra-muros è il prodotto della superficie intramuros e dell’altezza tra la superficie del pavimento e la parte inferiore del soffitto.
Il volume netto sopra la superficie intra-muros viene determinato separatamente
per ciascun piano.
Volume netto sopra la superficie utile
Il volume netto sopra la superficie utile è il prodotto della superficie utile e dell’altezza tra la superficie del pavimento e la parte inferiore del soffitto.
Il volume netto sopra la superficie utile viene determinato separatamente per ciascun piano.
Volume netto sopra la superficie dei servizi
Il volume netto sopra la superficie dei servizi è il prodotto della superficie dei servizi e dell’altezza appropriata. L’altezza da applicare è la distanza tra la superficie
del pavimento e la parte inferiore del soffitto successivo, indipendentemente dalla
loro posizione nel fabbricato (per es. fusti a più piani).
Volume netto sopra la superficie di circolazione
Il volume netto sopra la superficie di circolazione è il prodotto della superficie di
circolazione e dell’altezza appropriata. L’altezza applicata è la distanza tra la
superficie del pavimento e la parte inferiore del soffitto successivo, indipendentemente dalla loro posizione nel fabbricato (per es. scale a più piani, fusti di sollevamento).
Dpr 23 marzo 1998, n. 138
Il primo comma del Dpr 23 marzo 1988, n.138, afferma che “l’unità di consistenza
delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all’allegato B, il metro quadrato di superficie catastale” (art.3) precisando che i criteri di determinazione di tale superficie sono descritti nell’allegato
C del regolamento stesso.
L’allegato C del regolamento precisa i criteri generali e quelli degli specifici gruppi
(R, P, T) di unità immobiliari.
37
Capitolo 2
Metro quadrato di superficie catastale
Per quanto concerne i criteri generali, l’allegato C riporta i punti seguenti:
1. Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati
per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione
nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm.
2. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero delle loro porzioni,
aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie
catastale.
3. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro
proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
4. La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene
arrotondata al metro quadrato.
Per quanto riguarda i criteri per i gruppi R (unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari) e P (unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo), l’allegato C riporta le
seguenti modalità di computo:
1. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi R e P, la superficie catastale è data dalla somma:
a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di
quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali,
quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 25 per cento
qualora non comunicanti;
c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella
singola unità immobiliare, computata nella misura: del 30 per cento, fino a
metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette
pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del
15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente
qualora non comunicanti. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P la superficie di queste pertinenze è computata nella misura
del 10 per cento;
d) della superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del
38
Capitolo 2
10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 per cento per
superfici eccedenti detto limite. Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di unità immobiliari di categoria R/2, la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente
il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a). Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P dette pertinenze non sono
computate.
2. La superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di
categoria R/4 è computata nella misura del 50 per cento.
3. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli
principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo
della superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei
vani di cui alla lettera a) del comma 1.
Infine, i criteri per il gruppo T (unità immobiliari a destinazione terziaria) sono i
seguenti:
1. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo T, la superficie
catastale è data dalla somma:
a) della superficie dei locali aventi funzione principale nella specifica categoria
e dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali;
b) della superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali
computata nella misura: del 50 per cento, se comunicanti con i locali di cui
alla precedente lettera a); del 25 per cento se non comunicanti;
c) della superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10
per cento;
d) della superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del
10 per cento, ovvero, per le unità immobiliari di categoria T/1, nella misura
del 20 per cento.
2. Per le unità immobiliari appartenenti alla categoria T/1, la superficie dei locali
accessori a servizio diretto di quelli principali di cui alla lettera a) del precedente comma 1, è computata nella misura del 50 per cento.
39
Capitolo 2
Norma UNI 10750 “Servizi - Agenzie immobiliari - Requisiti del servizio”
La norma UNI 10750 è stata elaborata dall’UNITER, ente federato all’UNI, ed è
stata approvata della Commissione Centrale Tecnica il 26 marzo 1998. Lo scopo
del documento è di “definire i requisiti caratteristici dei servizi forniti da un’agenzia immobiliare”. Di seguito si riportano i criteri di computo della “superficie commerciale” indicati:
Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato
ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) l’agente deve considerare:
- la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle
superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
- le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
- le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti
e scoperti, box, ecc.).
Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:
a) 100% delle superfici calpestabili;
b) 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
c) 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.
Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto
c) deve essere considerata al 100%.
Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10%
della somma di cui ai punti a) e b).
Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di
ponderazione:
- 25% dei balconi e terrazze scoperti;
- 35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati);
- 35% dei patii e porticati;
- 60% delle verande;
- 15% dei giardini di appartamento;
- 10% dei giardini di ville e villini.
Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell’immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo
stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non possono
eccedere il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o
decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale.
40
Capitolo 2
2.1.2. I valori di stima
Valore di mercato
Nella definizione dell’International Valuation Standards Committee (Ivsc), successivamente recepita dalla Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics) e dal
Tegova nei suoi Valuation Standards, “il valore di mercato (Market Value) corrisponde alla somma di denaro a cui il bene potrebbe essere compravenduto, al
momento della stima, fra un compratore e un venditore entrambi interessati alla
transazione, in assenza di interessi particolari, dopo un’adeguata commercializzazione, assumendo che entrambe le parti agiscano liberamente, prudentemente ed in
modo informato.”
(Rics Appraisal and Valuation Manual, The Royal Institution of Chartered Surveyors; Approved European Property
Valuation Standards, Tegova; nostra traduzione).
Tale definizione appare significativamente analoga a quella fornita dalla Banca d’Italia nella Lettera della Banca d’Italia n. 60299 del 18 marzo 1999, in cui si
afferma che per “valore di mercato si intende il prezzo al quale il bene immobile
potrebbe essere venduto alla data della stima mediante contratto privato tra un venditore ed un acquirente tra loro indipendenti, assumendo che l’immobile sia offerto
pubblicamente sul mercato e che le condizioni del mercato ne consentano l’ordinata alienazione nel periodo di tempo normalmente necessario per negoziare la
vendita, tenuto conto della natura dell’immobile.”
Valore di libero mercato
Il valore di libero mercato (Open Market Value) è il miglior prezzo, ottenibile, alla
data della stima, dalla libera vendita di un bene immobiliare, assumendo che:
- vi sia un proprietario effettivamente orientato alla vendita;
- il bene sia stato oggetto di una adeguata commercializzazione prima della data
della stima;
- non si tenga conto dell’eventualità che un acquirente con interessi particolari
possa formulare una offerta;
- entrambe le parti contraenti agiscano liberamente, prudentemente ed in modo
informato;
- vi sia più di un soggetto interessato all’acquisto.
(Rics Appraisal and Valuation Manual, The Royal Institution of Chartered Surveyors; Approved European Property Valuation Standards, Tegova; nostra traduzione).
41
Capitolo 2
Valore di realizzo
Il valore di realizzo (Estimated Realisation Price) è la previsione della somma di
denaro, al lordo delle spese di vendita, che può essere ragionevolmente prevista
dalla libera vendita di un bene in una futura trattativa, al momento della valutazione, assumendo:
- un venditore interessato alla vendita;
- che la compravendita abbia luogo in una data futura specificata dal valutatore,
tale da consentire un ragionevole lasso di tempo per una adeguata commercializzazione del bene (avendo riguardo sia della natura del bene che dello stato
del mercato);
- che non sia considerata nessuna offerta da parte di un compratore con interessi
particolari;
- che entrambe le parti agiscano liberamente, prudentemente ed in modo informato.
Valore di liquidazione
Il valore di liquidazione (Estimated Restricted Realisation Price) è la previsione
della somma di denaro, al lordo delle spese di vendita, che può essere ragionevolmente prevista dalla libera vendita di un bene in una futura trattativa, assumendo:
- che la compravendita abbia luogo in una data futura specificata dal cliente (e
riportata nella perizia), tale da non consentire un ragionevole lasso di tempo per
una adeguata commercializzazione del bene (avendo riguardo sia della natura
del bene che dello stato del mercato);
- che non sia considerata nessuna offerta da parte di un compratore con interessi
particolari;
Valore di costo di riproduzione deprezzato
Il costo di riproduzione deprezzato (Depreciated Replacement Cost) è la somma
del valore del terreno e del costo di ricostruzione degli immobili, quest’ultimo
opportunamente deprezzato in funzione dell’età, delle condizioni generali del
42
Capitolo 2
bene, dell’obsolescenza funzionale, economica o ambientale e di altri fattori considerati rilevanti.
Il valore del costo di riproduzione deprezzato è utilizzato per stimare il valore dell’immobile nel suo impiego attuale nel caso di immobili speciali o privi di un mercato significativo.
Valuation Standards, Tegova; nostra traduzione)
Valore complementare
Il valore complementare trova riscontro nella letteratura tecnica internazionale
sotto forma di principle of contribution. Tuttavia nella manualistica di riferimento
viene semplicemente considerato una fattispecie del valore di mercato: si assume
infatti che, nel caso sussista una relazione sinergica fra beni (o parti di essi), il valutatore debba necessariamente tenerne conto e stimare il valore alla luce di tale
peculiare relazione.
Poiché il valore complementare è considerato fra i valori dell’estimo nella letteratura tecnica e scientifica italiana, di seguito se ne riporta la definizione:
- se dall’impiego congiunto di più beni economici si può conseguire un apprezzamento del mercato maggiore della somma dei singoli apprezzamenti di ciascuno dei beni, ne risulta una complementarietà tra ciascun bene e il complesso
di beni congiunti; può quindi definirsi valore complementare il valore che
assume un singolo bene nei confronti di un complesso di beni ai quali può congiungersi.
Valore di trasformazione
Analogamente a quanto considerato per il valore complementare, non esiste nella
manualistica di riferimento una specifica definizione del valore di trasformazione.
Nella fattispecie, la stima del valore di mercato deve già tenere nella debita considerazione le possibili trasformazioni del bene immobile.
L’International Valuation Standard 2001 dell’IVSC – International Valuation Standards Committee, indica la correlazione fra Market Value e Highest and Best Use,
come il più idoneo utilizzo di un bene immobile, che sia tecnicamente possibile,
giustificato nei modi appropriati, legalmente permesso, finanziariamente fattibile,
a condizione che la trasformazione conduca al suo più elevato valore.
La letteratura tecnica e scientifica italiana considera il valore di trasformazione fra
i valori dell’estimo, pertanto si ritiene opportuno riportarne di seguito la definizione:
43
Capitolo 2
- il valore di trasformazione rappresenta la differenza attualizzata tra il prezzo di mercato del prodotto della trasformazione ed il costo di produzione di quest’ultima.
Valore di libro
Il valore di libro, anche chiamato valore contabile o valore di carico, è il valore di
un bene, o di un gruppo di beni, iscritto ad una certa data nello stato patrimoniale
di una società.
Secondo il disposto dell’art. 2426 C.C. (criteri di valutazione), comma 1, numeri
1), 2) e 3), nelle valutazioni devono essere osservati i seguenti criteri:
- le immobilizzazioni sono iscritte a costo di acquisto o di produzione. Nel costo
di acquisto si computano anche i costi accessori. Il costo di produzione comprende tutti i costi direttamente imputabili al prodotto. Può comprendere anche
altri costi, per la quota ragionevolmente imputabile al prodotto, relativi al
periodo di fabbricazione e fino al momento dal quale il bene può essere utilizzato; con gli stessi criteri possono essere aggiunti gli oneri relativi al finanziamento della fabbricazione, interna o presso terzi;
- il costo delle immobilizzazioni, la cui utilizzazione è limitata nel tempo, deve
essere sistematicamente ammortizzato in ogni esercizio in relazione con la loro
residua possibilità di utilizzazione. Eventuali modifiche dei criteri di ammortamento e dei coefficienti applicati devono essere motivate nella nota integrativa;
- l’immobilizzazione che, alla data della chiusura dell’esercizio, risulti durevolmente di valore inferiore a quello determinato secondo i numeri 1) e 2) deve
essere iscritta a tale minor valore; questo non può essere mantenuto nei successivi bilanci se sono venuti meno i motivi della rettifica effettuata. (…)
Valore di locazione di libero mercato
Il valore di locazione di libero mercato (Open Market Rental Value) è il migliore
affitto al quale la locazione di un bene immobiliare può essere realizzata assumendo che:
- vi sia un proprietario effettivamente orientato all’affitto;
- vi sia un ragionevole lasso di tempo per un’azione di marketing, la negoziazione dell’affitto e la definizione delle condizioni di stipula dell’atto;
- non si tenga conto dell’eventualità che un possibile affittuario con interessi particolari possa formulare un’offerta;
- la durata del contratto e le altre condizioni stabilite non siano eccezionalmente
onerose o vantaggiose in considerazione del tipo e della categoria del bene
44
Capitolo 2
oggetto di stima;
- non vi sia alcun premio particolare ed il periodo di sfitto sia limitato al tempo
necessario all’affittuario per rendere il bene immobiliare idoneo alla locazione;
informato.
Valore di locazione futura
Il valore di locazione futura (Estimated Future Rental Value) è l’importo della
locazione dell’immobile che, in data futura, può essere realizzato assumendo che:
- la durata del contratto e le altre condizioni stabilite non siano eccezionalmente
onerose o vantaggiose in considerazione del tipo e della categoria del bene
oggetto di stima;
- non vi sia alcun premio particolare ed il periodo di sfitto sia limitato al tempo
necessario all’affittuario per rendere il bene immobiliare idoneo alla locazione;
informato.
(Rics Appraisal and Valuation Manual, The Royal Institution of Chartered Surveyors; Approved European Property Valuation Standards, Tegova; nostra traduzione).
2.1.3. I procedimenti di valutazione
I procedimenti di stima possono essere classificati in quattro gruppi:
- i procedimenti per confronto diretto;
- i procedimenti secondo il reddito;
- i procedimenti di tipo finanziario;
- i procedimenti secondo il costo di riproduzione.
Procedimenti per confronto diretto
I procedimenti per confronto diretto hanno il loro principale fondamento nel market comparison approach. Essi procedono alla stima del valore mediante comparazione del bene oggetto di stima con transazioni recentemente avvenute relative a
beni analoghi sotto il profilo tipologico, costruttivo, manutentivo, posizionale e
produttivo.
45
Capitolo 2
Tale definizione appare coerente con la seguente fornita dalla Banca d’Italia nel
Regolamento recante disposizioni per le società di gestione del risparmio (G.U. n.
230 del 30 settembre 1999): “ove siano disponibili informazioni attendibili sui
prezzi di vendita praticati recentemente per immobili simili a quello da valutare, il
valore del bene può essere determinato tenendo conto dei suddetti prezzi di vendita
e applicando le rettifiche ritenute adeguate, in relazione alle caratteristiche morfologiche del cespite, allo stato di manutenzione, alla redditività, alla qualità dell’eventuale conduttore e ad ogni altro fattore ritenuto pertinente.”
Procedimenti per capitalizzazione
I procedimenti per capitalizzazione stimano il valore del bene tramite la capitalizzazione del suo reddito ad un determinato saggio di fruttuosità. In tali procedimenti, si assume che vi sia equivalenza tra il valore di mercato di un bene e la
somma dei suoi redditi ordinari scontati all’attualità. Si assume inoltre la possibilità di stimare i redditi futuri costanti generati dal cespite e il saggio di sconto.
Di norma, i redditi futuri sono considerati illimitati: in tal caso la stima del valore
del bene coincide con il calcolo del rapporto fra il suo reddito e il saggio di sconto.
Il reddito e il saggio possono essere considerati al netto oppure al lordo delle spese
di pertinenza della proprietà immobiliare; possono inoltre riferirsi a redditi ordinari
di mercato oppure al reddito effettivo generato dall’immobile.
La Banca d’Italia nel Regolamento recante disposizioni per le società di gestione
del risparmio (G.U. n. 230 del 30 settembre 1999) assume la possibilità di stimare
il valore di mercato di un immobile tramite “l’attualizzazione dei flussi di reddito
ordinari attesi”, chiarendo che “il tasso di attualizzazione va individuato considerando il valore di rendimento reale delle attività finanziarie a basso rischio a
medio-lungo termine a cui si applica una componente rettificata, in aumento
ovvero in diminuzione, che tenga conto delle caratteristiche del cespite. Per i beni
immobili dati in affitto il valore corrente tiene conto del reddito riveniente dal contratto in relazione alla data di scadenza del contratto medesimo, alle eventuali clausole di revisione del canone e alle ipotesi di revisione dello stesso.”
Procedimenti basati sull’analisi dei flussi di cassa
I procedimenti basati sull’analisi dei flussi di cassa stimano il valore dell’immobile
o dell’investimento immobiliare tramite l’attualizzazione dei flussi netti di cassa.
Tali procedimenti assumono l’esistenza di redditi netti futuri la cui somma attua-
46
Capitolo 2
lizzata determina il valore del cespite oppure dell’investimento immobiliare. Rappresentano pertanto un affinamento dei procedimenti per capitalizzazione.
Nell’analisi dei flussi di cassa (Discounted Cash Flow Analysis) i flussi sono rappresentati dalla differenza, per ogni periodo temporale considerato, tra le entrate
derivanti dai ricavi (affitti o vendite) e le uscite derivanti dai costi di realizzazione
e/o gestione. I flussi possono essere considerati al netto o al lordo sia degli oneri
finanziari che delle tasse.
Il principale indicatore finanziario impiegato per la stima del valore è rappresentato
dal valore attuale netto, eguale alla somma attualizzata dei benefici netti del cespite
e del valore residuo del bene debitamente attualizzato. Il tasso di rendimento
interno, ovvero il saggio che rende nullo il valore attuale netto del progetto, può
essere altresì impiegato per la sima della redditività complessiva dell’investimento.
Procedimenti secondo il costo di riproduzione
Il costo di riproduzione di un immobile rappresenta la stima del valore di mercato
del suolo e del valore di costo di ricostruzione degli edifici oggetto di stima.
Il costo di riproduzione si può calcolare in due modi diversi:
- come “costo di riproduzione” di un bene a nuovo: si tratterà in questo caso della
somma del valore di mercato del terreno e del costo delle costruzioni;
- come “costo di riproduzione deprezzato”: si tratterà in questo caso della somma
del valore di mercato del terreno e del costo delle costruzioni, deprezzate in funzione del loro grado di obsolescenza.
Qualora si consideri il solo costo di costruzione dei fabbricati, senza considerare il
valore del terreno, la stima determina il “valore a nuovo” della costruzione.
47
Capitolo 2
2.2. Specifiche del servizio di valutazione immobiliare
Le specifiche del servizio di valutazione immobiliare costituiscono un percorso procedurale che può essere intrapreso dal perito secondo tre diversi livelli di adesione,
in base alle finalità della perizia nonché alla disponibilità di dati, di tempi e di risorse.
Tali livelli sono i seguenti: piena adesione, rispetto dei requisiti minimi, adesione
condizionata.
a) Piena adesione
Il servizio di valutazione immobiliare e il relativo elaborato sono compiuti
rispettando integralmente le specifiche del servizio di valutazione immobiliare
del Codice.
b) Rispetto dei requisiti minimi
Il servizio di valutazione immobiliare e il relativo elaborato sono compiuti
rispettando i requisiti minimi previsti dalle specifiche del servizio di valutazione immobiliare del Codice, che consistono nelle parti contrassegnate con un
asterisco del Codice stesso.
c) Adesione condizionata
A causa di particolari ragioni, inerenti il quesito di stima o il bene oggetto di
stima o altro, il perito non ritiene opportuno adottare integralmente le specifiche e/o i requisiti minimi. Precisa perciò quali requisiti non sono rispettati e per
quale motivo.
Nella esposizione delle specifiche che segue, le voci che costituiscono requisito
minimo sono contrassegnate con un asterisco (*), mentre le voci che rimandano al
Glossario sono contrassegnate con la lettera (G).
2.2.1. Incarico
Identificazione del perito (*). Generalità dell’autore o degli autori dell’elaborato,
titolo di studio e/o qualifica, estremi dell’iscrizione al ruolo (Ordine, Collegio o
Ruolo Periti Esperti), indirizzo completo dello studio professionale ovvero indirizzo completo della società di valutazione incaricata.
2.2.2. Informazioni generali
Identificazione del committente (*). Generalità e indirizzo del committente.
Estremi dell’incarico (*). Data e forma dell’incarico (scritta o verbale).
48
Capitolo 2
Quesito e scopo della stima (*). Compravendita, successione, divisione, apporto,
espropriazione per pubblica utilità, costituzione o trasferimento di diritto reale
diverso dalla proprietà (usufrutto, diritto di superficie, ecc.), mutuo ipotecario,
assicurazione, altro.
Termine dell’incarico. Eventuale termine assegnato per l’adempimento dell’incarico.
Aspetto economico o valore (*) (G). L’aspetto economico o valore va individuato
tra quelli definiti nel Glossario, ai quali è possibile fare esplicito riferimento. Qualora tuttavia, per circostanze particolari, fosse necessario ricorrere ad una diversa
accezione di valore, è necessario esplicitarla dettagliatamente.
Data di riferimento della stima (*). Qualora sia diversa dalla data in cui viene concluso e sottoscritto l’elaborato (da indicare in calce), deve essere esplicitata. Ciò
può avvenire per stime di capital gain, per perizie giudiziarie o altro.
Documenti utilizzati e accertamenti espletati (*). Indicazione della documentazione messa a disposizione dal committente e quella che è stata acquisita dal perito.
Indicazione delle date nelle quali sono stati compiuti sopralluoghi presso il bene
oggetto di valutazione ed eventuali indagini presso pubblici uffici o altre fonti.
2.2.3. Identificazione del bene, profili giuridico ed urbanistico
Ubicazione (*). Provincia, Comune, località o frazione, via, numero o numeri civici.
Caratteri generali e tipologici (fabbricato o unità immobiliare) (*). Tipologia (a
blocco, a schiera, in linea, a torre, altro), epoca di costruzione, numero di piani,
consistenza complessiva, destinazioni d’uso.
Caratteri generali e tipologici (area edificabile o con suscettività edificatoria) (*).
Conformazione planoaltimetrica, utilizzo attuale.
Caratteri generali e tipologici (terreno agricolo) (*). Natura del suolo, conformazione planoaltimetrica, sistemazioni idraulicoagrarie, qualità di coltura in atto.
Confini e accessibilità (*). Descrizione delle strade o degli immobili che delimitano i confini del bene. Descrizione delle possibilità di accesso pedonale e veicolare attuali e potenziali.
49
Capitolo 2
Estremi catastali (*). Identificazione completa, sotto il profilo catastale, del bene.
Per ciascuna unità immobiliare, dovranno essere riportati i seguenti elementi identificativi: Comune (*), foglio di mappa (*), mappale (*), subalterno (*), indirizzo,
piano, zona censuaria, categoria, classe, consistenza, classe, rendita, eventuali
denunce di variazione.
Proprietà (*). Generalità dei proprietari (ovvero denominazione e codice fiscale
dell’impresa proprietaria).
Vincoli e ipoteche. Estremi di registrazione e sintesi dei contenuti di eventuali contratti di locazione in corso. Eventuali vincoli locativi di cui alla legge n. 392/1978
(locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso dall’abitazione) con particolare riferimento all’art.38 (diritto di prelazione); ovvero relativi al D. Lgs. n.
490/1999 (disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo). Vincoli di cui al D. Lgs n. 490/1999 (testo unico delle disposizioni legislative in materia di beni culturali e ambientali). Vincolo idrogeologico di cui art. 4
della legge 1684/1962 (relativo a terreni franosi). Vincolo sismico, ovvero vincoli
di altra natura. Particolari diritti reali gravanti sull’immobile (servitù, abitazione,
uso, usufrutto, area gravata da diritto di superficie, proprietà superficiaria, o altro).
Ipoteche. Azioni legali pendenti. Il valutatore specificherà se le informazioni relative a tali aspetti siano state fornite dal committente o da terzo soggetto, con esclusione di responsabilità del perito per omissioni o inesattezze, o se abbia svolto specifiche indagini presso i pubblici uffici competenti.
Situazione urbanistica (*). Estremi degli strumenti urbanistici in vigore, destinazioni d’uso previste, possibilità di edificazione, ampliamento, cambiamento di
destinazione d’uso, ristrutturazione, ecc. Eventualmente allegare certificato di
destinazione urbanistica del bene. La descrizione dettagliata della situazione urbanistica costituisce requisito minimo (*) per i beni suscettibili di trasformazione in
grado di mutarne significativamente il valore, quali le aree edificabili.
Rispondenza alla normativa edilizia ed urbanistica. Estremi della concessione edilizia e dell’abitabilità o agibilità. Il perito specificherà se è stato incaricato o meno
di verificare l’eventuale presenza di irregolarità di natura edilizia o urbanistica; in
caso affermativo, segnalerà se ve ne siano e se siano o meno sanabili.
Verifica delle informazioni (*). Viene precisato se i dati e le informazioni che costituiscono la base della presente sezione sono stati integralmente acquisiti presso il
committente; in tal caso il perito non assume responsabilità in ordine all’esattezza,
alla completezza e alla veridicità degli stessi. Se invece alcuni di essi sono stati
50
Capitolo 2
verificati o acquisiti presso altre fonti, viene specificato di quali dati o informazioni
si tratta e quali sono le fonti.
2.2.4. Profilo tecnico
Struttura e finiture (*). Descrivere compiutamente il tipo di struttura portante dell’edificio (telaio in c.c.a., muratura portante, ecc.), il tipo di copertura, di finiture,
di pavimenti, di serramenti, ecc.
Impianti tecnologici (*). Descrivere compiutamente le dotazioni impiantistiche
dell’edificio (impianti elettrico, idro-termo-sanitario, ascensore, ecc.). Il perito
indicherà se è stato incaricato o meno di verificare la rispondenza dell’impiantistica alla normativa vigente, ad esempio controllando l’eventuale presenza di
dichiarazione di conformità alla legge 46/1990. Nell’eventualità la verifica potrà
essere effettuata sommariamente, con il solo fine di cogliere evidenti non conformità, demandando ad un’analisi specialistica ulteriori approfondimenti.
Conservazione (*). Valutazione dello stato di conservazione del bene, sia complessivo che per singole parti o impianti, con eventuale indicazione del livello di
intervento di recupero necessario per riportare l’edificio ad una piena funzionalità.
Consistenza (*) (G). Misura della consistenza del bene. Il perito indicherà quale
criterio di misurazione ha adottato, facendo riferimento ad una delle definizioni
contenute nel Glossario. Qualora ritenesse opportuno adottare una diversa convenzione, espliciterà compiutamente le ragioni della scelta e le modalità di misurazione adottate.
2.2.5. Stima del bene
Scelta dell’aspetto economico o “valore” (*) (G). In funzione del quesito, verrà
scelto il valore (o i valori) più idonei, individuato tra quelli definiti nel glossario.
Qualora ritenesse opportuno adottare una diversa convenzione, il perito espliciterà
compiutamente le ragioni della scelta e la natura del valore adottato.
Scelta del procedimento di stima (*) (G). In ragione della disponibilità di dati, del
livello di approssimazione richiesto e della natura del bene oggetto di stima, verrà
scelto uno o più procedimenti tra quelli indicati nel Glossario. Qualora ritenesse
opportuno adottare un diverso procedimento, il perito espliciterà compiutamente le
ragioni della scelta e la natura del procedimento adottato.
51
Capitolo 2
Indagini di mercato (*). Verrà espressamente indicata la natura delle fonti impiegate per acquisire i dati di mercato necessari alla stima (listini prezzi per compravendite rilevate dalle Borse immobiliari, valori accertati dalle Agenzie locali del
Territorio, colloqui con operatori del settore, altro). Nel caso di impiego di banche
dati, verrà accordata preferenza a quelle che rispondono ai seguenti requisiti:
- nel caso vengano indicati valori unitari (ad esempio euro/metro quadro),
dovrebbe essere possibile risalire alle modalità di misura della consistenza
adottate dal subfornitore;
- qualora i valori siano articolati per zone (ad esempio: centro, zona di pregio,
semicentro, periferia, ecc.) dovrebbe essere possibile comprendere, in linea di
massima, i criteri di zonizzazione adottati;
- nel caso i valori siano articolati per epoca di costruzione (ad esempio: nuovo,
usato, recente, vecchio, da ristrutturare, ecc.) dovrebbe essere possibile comprendere l’esatta scansione cronologica impiegata (ad esempio: recente, indica fabbricati costruiti o ristrutturati anche nelle parti comuni da non più di dieci anni);
- il subfornitore dovrebbe dichiarare il tipo di fonti che ha impiegato per realizzare la banca dati, ad esempio: testimoni privilegiati, listini prezzi di Borse
immobiliari, prezzi di compravendite concluse, ecc.
2.2.6. Conclusioni
Risposta (*). In termini sintetici, il valutatore dà risposta al quesito di stima, al quale
possono essere affiancati anche altri elementi di rilievo esposti nell’elaborato.
Livello di adesione al Codice (*). Il valutatore specifica il livello di adesione dell’elaborato alle specifiche previste dal “Codice delle Valutazioni Immobiliari”,
secondo uno dei tre livelli precedentemente descritti (piena adesione, rispetto dei
requisiti minimi, adesione condizionata).
Data (*). Data nella quale è stato concluso l’elaborato.
Firma (*). Firma del valutatore, ovvero del perito e del legale rappresentante della
società di valutazione incaricata.
Allegati. Sono allegati alla perizia i documenti necessari per l’identificazione dell’immobile quali il rilievo fotografico (*), l’estratto di mappa catastale (*), i rilievi
grafici, ecc. nonché l’ulteriore la documentazione ritenuta utile in ragione della
natura dell’immobile e delle finalità della valutazione.
53
Capitolo 3
Capitolo 3
Codice deontologico
del valutatore
Le valutazioni immobiliari sono utilizzate in tutte le attività economiche, finanziarie, governative, legali e sociali.
Il Comitato Tecnico Scientifico della Tecnoborsa ritiene necessaria ed auspica la
più alta competenza professionale dei valutatori e sostiene attivamente gli istituti
universitari affinché forniscano il necessario background accademico sia agli aspiranti periti, sia ai valutatori qualificati che desiderino aggiornare ed ampliare le
proprie abilità professionali attraverso corsi di specializzazione o master.
L’obiettivo di questo codice etico è quello di stabilire una serie di principi morali
che governano l’attività del valutatore nelle molteplici casistiche e nelle complesse
procedure professionali. Al riguardo, affermazioni di principio e codici deontologici adottati da parte di Consigli di ordini e collegi possono risultare generici per
applicazioni specifiche nel settore valutativo.
L’eventuale elusione delle regole previste dal presente codice etico non potrà costituire il presupposto per procedimenti o cause civili con supposizione o prova che
sia stato violato un dovere legale, né daranno vita a rapporti particolari tra il valutatore e terzi.
Questo Codice è stato definito per costituire una guida etica e fornire riferimenti
comportamentali per l’attività professionale dei valutatori.
3.1. Principi generali
3.1.1. L’attività di valutatore deve essere esercitata nel rispetto delle leggi dello
Stato e costituisce attività di interesse generale. Il valutatore deve ritenersi direttamente responsabile della propria opera sia nei riguardi della committenza che
nei riguardi della collettività.
3.1.2. Chiunque eserciti l’attività di valutatore in Italia, ancorché cittadino
estero o Società di valutazione con sede in altro stato, deve ritenersi eticamente
54
Capitolo 3
impegnato a rispettare e far rispettare il presente codice di comportamento finalizzato alla tutela della dignità ed al decoro della professione.
3.1.3. I presenti principi etico-deontologici si applicano alle attività valutative
rese sia in maniera continuativa che occasionale.
3.1.4. Il valutatore deve adottare, quale base essenziale della propria attività
professionale, le linee guida definite nel Codice delle Valutazioni Immobiliari
con particolare riferimento alle “Specifiche del servizio di valutazione immobiliare”.
3.1.5. Il valutatore adempie agli impegni assunti con cura e diligenza, non
svolge prestazioni professionali in condizioni di incompatibilità con il proprio
stato giuridico, né quando il proprio interesse o quello del committente siano in
contrasto con i suoi doveri professionali. Il valutatore rifiuta di accettare incarichi per i quali ritenga di non avere adeguata preparazione e/o quelli per i quali
ritenga di non avere adeguata potenzialità per l’adempimento degli impegni
assunti.
3.1.6. Il valutatore sottoscrive solo le prestazioni professionali che ha personalmente svolto e/o diretto. Il valutatore sottoscrive prestazioni professionali
in forma collegiale solo quando siano rispettati e specificati i limiti di competenza professionale e di responsabilità dei singoli membri del gruppo di
valutazione o dell’organizzazione. Tali limiti dovranno essere dichiarati sin
dall’inizio della collaborazione.
3.1.7. Il valutatore deve costantemente migliorare ed aggiornare la propria abilità a soddisfare le esigenze dei singoli committenti e della collettività per raggiungere il miglior risultato correlato ai costi e alle condizioni di attuazione.
3.2. Sui rapporti con gli Ordini, i Collegi, i Ruoli
3.2.1. L’appartenenza del valutatore a ordini, collegi o ruoli professionali comporta il rispetto delle relative norme.
3.2.2. Il valutatore inoltre è tenuto ad adeguarsi alle deliberazioni del Consiglio
dell’ordine o del collegio se assunte nell’esercizio delle relative competenze
istituzionali.
55
Capitolo 3
3.3. Sui rapporti con i Colleghi
3.3.1. Ogni valutatore deve improntare i suoi rapporti professionali con i colleghi alla massima lealtà e correttezza allo scopo di affermare una comune cultura e identità professionale.
3.3.2. Tale forma di lealtà e correttezza deve essere estesa e pretesa anche nei
confronti dei colleghi ed in particolar modo verso tutti coloro che hanno connessioni con la professione del valutatore.
3.3.3. Il valutatore deve astenersi da critiche denigratorie nei riguardi di colleghi e se ha motivate riserve sul comportamento professionale di un collega deve
informare il presidente dell’ordine, del collegio o del ruolo di appartenenza ed
attenersi alle disposizioni ricevute.
3.3.4. Il valutatore che sia chiamato a subentrare in un incarico già affidato ad
altri, potrà accettarlo soltanto dopo che il Committente abbia comunicato al
primo perito incaricato il definitivo esonero.
3.3.5. Il valutatore deve astenersi dal ricorrere a mezzi incompatibili con la propria dignità per ottenere incarichi professionali, in particolare deve astenersi
dalla denigrazione del lavoro altrui, dall’esaltazione delle proprie qualità,
ovvero fornire vantaggio assicurazioni esterne al rapporto professionale.
3.4. Sui rapporti con il Committente
3.4.1. Il rapporto con il committente è di natura fiduciaria e deve essere improntato alla massima lealtà, chiarezza e correttezza.
3.4.2. Il valutatore è tenuto al segreto professionale; non può quindi, senza
esplicita autorizzazione della committenza, divulgare quanto sia venuto a conoscere nell’espletamento delle proprie prestazioni professionali.
3.4.3. Il valutatore deve definire preventivamente e chiaramente con il committente, nello spirito guida del presente Codice, i contenuti ed i termini degli incarichi professionali conferitigli.
3.4.4. Il valutatore è compensato per la propria attività valutativa equamente: nel
caso in cui sussistano tariffe predefinite dagli ordini o collegi che costituiscono
minimi inderogabili è tenuto a rispettare tali indirizzi, fatte salve le eccezioni pre-
56
Capitolo 3
viste dalla legge.
3.4.5. Il valutatore non può accettare da terzi compensi diretti o indiretti oltre a
quelli dovuti dal committente senza comunicarne a questi la natura, il motivo e
l’entità, ed averne ricevuto autorizzazione scritta alla riscossione.
3.4.6. Il valutatore è tenuto, inoltre, ad informare il committente in tutti i casi di
potenziale conflitto d’interessi ovvero nelle circostanze in cui l’attività svolta
possa ingenerare sospetti di parzialità professionale o di violazione di norme
etico deontologiche.
57
Capitolo 4
Capitolo 4
Schema di perizia di riferimento
per la valutazione di immobili
con destinazione residenziale
e commerciale
Lo schema di perizia che segue è finalizzato alla determinazione del valore di mercato
(come da definizione cfr. il par. 2.1 del Codice delle Valutazioni Immobiliari) sulla
base del procedimento per confronto diretto con riferimento ai prezzi unitari desunti
da indagini di mercato e dalle risultanze dei sopralluoghi in comparazione con il
valore di capitalizzazione dei redditi percepiti ovvero con il valore di locazione futura.
L’adozione da parte del valutatore delle specifiche di servizio definite nel Codice
delle Valutazioni Immobiliari e la redazione della relativa perizia estimativa
potranno avvenire indipendentemente dall’utilizzo del presente schema di riferimento, che – coerentemente con quanto specificato nel precedente 2.2.6 (livello di
adesione al Codice) - ha carattere non vincolante.
4.1. Soggetto incaricato della perizia
-
Nome e Cognome ..................................................................................................................................................................................
Qualifica.............................................................................................................................................................................................................
Studio professionale/Società di valutazioni..........................................................................................................
Sede..........................................................................................................................................................................................................................
4.2. Incarico. Informazioni generali
- Committente dell’incarico (Sig./Ditta) .......................................................................................................................
- Data dell’incarico ...................................................................................................................................................................................
- Finalità dell’incarico (compravendita/divisione/mutuo ipotecario/ecc.) .........................
........................................................................................................................................................................................................................................
58
Capitolo 4
- Termine dell’incarico (data ultima/oppure nel più breve tempo utile) ..............................
........................................................................................................................................................................................................................................
4.3. Documentazione e accertamenti espletati
- Documentazione messa a disposizione dal committente (specificare quale)............
........................................................................................................................................................................................................................................
- Documentazione reperita direttamente .......................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Accertamenti presso il bene in oggetto (specificare quali) ..............................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Sopralluoghi effettuati......................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Indagini presso pubblici uffici (quali) .........................................................................................................................
4.4. Oggetto della perizia (identificazione del bene, profilo
giuridico e urbanistico)
- Caratteristiche del bene oggetto di valutazione (unità singola/porzione di
fabbricato) ......................................................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
4.4.1. Ubicazione e accessibilità
- Il bene situato in Via ..........................................................................................................................................................................
Città ...............................................................................................Provincia ..............................................................................................
Comune ....................................................................................Località ..................................................................................................
- Zona (centrale/periferica/altro) ...........................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Principali servizi e linee di trasporto pubblico urbano ..........................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Viabilità (sintetica descrizione del contesto viario)...................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Aree di parcheggio pubblico adiacenti .......................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
59
Capitolo 4
4.4.2. Caratteri generali e tipologici
- Caratteristiche e tipologia dell’eventuale fabbricato in cui è inserito.................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Epoca di costruzione dell’immobile...............................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Tipologia dell’immobile ................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Destinazione d’uso ...............................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
4.4.3. Estremi catastali
-
L’immobile è censito al Catasto Edilizio Urbano di .................................................................................
Comune di .......................................................................................................................................................................................................
Foglio di mappa........................................................................................................................................................................................
Mappale ..............................................................................................................................................................................................................
Subalterno ........................................................................................................................................................................................................
Indirizzo .............................................................................................................................................................................................................
Piano .......................................................................................................................................................................................................................
Zona censuaria ...........................................................................................................................................................................................
Categoria ...........................................................................................................................................................................................................
Classe .....................................................................................................................................................................................................................
Consistenza.....................................................................................................................................................................................................
Rendita .................................................................................................................................................................................................................
L’immobile è/non è stato oggetto di denuncia di variazione (specificare le motivazioni della Denuncia/il numero/la data) ............................................................................................................
4.4.4. Proprietà
- Intestatario del bene (Sig./Sigg./Società/Ente) ..................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Estremi del rogito notarile di compravendita .....................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Altro atto di provenienza del bene (donazione/successione/asta pubblica) ...............
........................................................................................................................................................................................................................................
- Estremi dell’atto di provenienza .........................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
60
Capitolo 4
Con riferimento a quanto sopra indicare se le informazioni sono state fornite dal
committente o da soggetti terzi sulla base di documentazione oggettiva, con conseguente esclusione per il medesimo valutatore di responsabilità per omissioni ed inesattezze, oppure specificare se si sono svolte indagini presso i pubblici uffici competenti.
4.4.5. Vincoli e ipoteche
Indicare l’eventuale sussistenza di vincoli locativi o comodato e riportare la data
del contratto e gli estremi della registrazione; l’eventuale sussistenza di vincoli
ambientali o di altra natura; l’eventuale sussistenza di diritti reali quali servitù
attive o passive, usufrutto, diritto di abitazione o altro; eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli; azioni legali pendenti...
Con riferimento a quanto sopra indicare se le informazioni sono state fornite dal committente o da soggetti terzi sulla base di documentazione oggettiva, con conseguente
esclusione per il medesimo valutatore di responsabilità per omissioni ed inesattezze,
oppure specificare se si sono svolte indagini presso i pubblici uffici competenti.
4.4.6. Situazione e rispondenza alla normativa urbanistica ed edilizia
Ai sensi della ex lege 47/1985 e successive modifiche e integrazioni indicare se
l’immobile risulta essere in regola.
Con riferimento a quanto sopra indicare se le informazioni sono state integralmente
fornite dal committente, con conseguente esclusione per il medesimo valutatore di
responsabilità per omissioni ed inesattezze, oppure se e per quali egli abbia svolto specifiche indagini presso i pubblici uffici competenti.
4.5. Profilo tecnico dell’immobile oggetto di valutazione
4.5.1. Struttura e finiture
- Caratteristiche architettoniche dell’immobile ....................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Caratteristiche della struttura portante dell’edificio...................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Tipo di copertura .....................................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
61
Capitolo 4
- Distribuzione degli spazi e finiture .................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Locali accessori ........................................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
4.5.2. Impianti tecnologici
- Descrizione analitica dell’impianto elettrico.......................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Descrizione analitica dell’impianto idrico-termo-sanitario ..............................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Eventuale ascensore ............................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Altro ........................................................................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
Indicare se l’incarico prevede di verificare la rispondenza dell’impiantistica alla
normativa vigente, ad esempio controllando l’eventuale sussistenza della dichiarazione di conformità alla legge 46/1990. Nell’eventualità la verifica potrà essere
effettuata sommariamente, con il solo fine di cogliere evidenti non conformità,
demandando ad un’analisi specialistica ulteriori approfondimenti.
4.5.3. Conservazione
- Stato di conservazione dell’immobile e del fabbricato in cui è inserito
(buono/mediocre/alto) ......................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- Necessità/non necessità di interventi di manutenzione ordinaria/straordinaria
(ove siano necessari interventi specificare quali)..........................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
4.5.4. Consistenza
- Riportare di seguito i dati relativi alla superficie, arrotondati al metro quadrato:
1. superfici principali.........................................................................................................................................................................
2. superfici di locali accessori (cantina, soffitto) ...........................................................................................
3. superfici scoperte (giardino, terrazze, balconi).........................................................................................
62
Capitolo 4
Per la misura della consistenza indicare quale criterio di misurazione si è adottato
facendo riferimento ad una delle definizioni contenute nel glossario (capitolo 2.1)
del Codice delle Valutazioni Immobiliari. Qualora si adotti una diversa convenzione esplicitare compiutamente le ragioni della scelta e le modalità di misurazione
adottata.
4.6. Stima del bene
4.6.1. Indagini di mercato
Per ciascuna delle seguenti voci specificare la fonte informativa o il sistema di
valutazione utilizzato:
- riferimento territoriale ......................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- scala dei prezzi (range di oscillazione) o distribuzione di frequenza relativamente alla tipologia immobiliare oggetto di valutazione: abitazioni, uffici,
negozi, ecc. .....................................................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- prezzo medio della tipologia immobiliare oggetto di valutazione (abitazioni,
uffici, negozi, ecc.) ...............................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- canoni di locazione realmente percepiti, ovvero, scala dei canoni di locazione
(range di oscillazione) o distribuzione di frequenza relativamente alla tipologia
immobiliare oggetto di valutazione.................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
- determinazione del saggio medio di investimento immobiliare (ovvero il tasso
lordo di capitalizzazione) .............................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
4.7. Conclusioni
In relazione al complesso delle informazioni raccolte ed evidenziate nella perizia:
- indicare il più probabile valore di mercato dell’immobile secondo il criterio sintetico-comparativo (tenuto conto delle caratteristiche urbanistico-ambientali peculiari della zona e dell’immobile in esame);
- determinare inoltre il più probabile valore di mercato dell’immobile, sulla base
della capitalizzazione dei redditi percepiti ovvero di quelli che possano ritenersi
ordinariamente e continuamente realizzabili;
- effettuare la comparazione tra i due metodi di stima al fine della verifica della
coerenza dei valori attribuiti all’immobile sia in termini capitali che reddituali alla
63
Capitolo 4
data di redazione della presente perizia.
Si specifica che il presente elaborato aderisce in maniera integrale (oppure rispetta
i requisiti minimi) delle specifiche del servizio definite nel Codice delle Valutazioni Immobiliari medesimo.
Data, ...........................................................
IL VALUTATORE
65
Appendice
Appendice
Commento esplicativo
dei valori di stima richiamati nel Codice.
Il commento che segue è meramente finalizzato ad ampliare i concetti di valore desunti
dalla manualistica internazionale in quanto riportati nel Codice delle Valutazioni Immobiliari. Il commento, pertanto, chiarisce i tratti distintivi di ciascuno, anche sotto il profilo
delle reciproche differenziazioni. Per quanto concerne i valori consolidati nella letteratura
estimativa italiana, si rimanda ai successivi capitoli il compito di richiamarne i caratteri.
1. Il valore di mercato
Il valore di mercato (Market Value) corrisponde alla somma di denaro a cui il bene
dovrebbe essere compravenduto, al momento della stima, assumendo che:
- vi siano un compratore effettivamente orientato all’acquisto ed un venditore effettivamente orientato alla vendita;
- né il compratore né il venditore abbiano interessi particolari;
- il bene sia già stato oggetto di una adeguata commercializzazione al momento della
stima;
- entrambe le parti contraenti agiscano liberamente, prudentemente ed in modo informato.
Il termine “somma di denaro” sta a significare che il valore di mercato è espresso in termini monetari (normalmente in moneta locale). Il valore di mercato rappresenta quindi il
più probabile prezzo al quale il bene dovrebbe essere compravenduto al momento della
stima.
La data della stima deve essere specificata nella relazione di stima. Poiché le condizioni di
mercato potrebbero mutare, il valore di mercato stimato per altri momenti (per esempio, nel
futuro) potrebbe non essere corretto o risultare privo di significato. La stima dovrà riflettere le condizioni di mercato presenti al momento della stima, senza considerare condizioni
passate o possibili mutamenti che si potrebbero verificare nel futuro.
Rilevante è la posizione rispetto alla stima dei soggetti coinvolti nella compravendita. Si
assume infatti che l’acquirente sia effettivamente orientato all’acquisto, e cioè che la stima
si riferisca ad un acquirente motivato e non condizionato. Nello stesso tempo si assume che
il soggetto acquirente non sia disposto a comperare a qualsiasi prezzo, ma acquisti il bene
alle nomali condizioni di mercato.
66
Appendice
L’ipotesi di un proprietario effettivamente intenzionato alla vendita sta a significare che il
venditore di riferimento è un soggetto seriamente orientato alla vendita, intenzionato a vendere al miglior prezzo di mercato che egli è in grado di ottenere dopo una opportuna commercializzazione del bene, qualsiasi sia il prezzo che in quel momento restituirà il mercato.
Le condizioni soggettive del venditore non devono essere prese in considerazione. Pertanto
la stima del valore di mercato prescinde dalla particolare condizione di un venditore costretto
a vendere o disposto a vendere a qualsiasi prezzo. Inoltre, sono escluse tutte le condizioni particolari che possono condurre alla formulazione di un valore speciale, laddove per valore speciale si intende un valore straordinario e superiore al valore di mercato. La stima esclude
infine particolari condizioni di inflazione o deflazione, atipiche condizioni finanziarie e contratti di vendita particolari.
La compravendita avviene tra due parti che non hanno alcuna relazione (ad es., familiari o
professionali) e tra soggetti che agiscono in totale indipendenza l’uno dall’altro. Nella
stima del “valore di mercato”, a differenza della stima del “valore di realizzo” successivamente esaminata, al momento della stima il bene è già stato oggetto di un “opportuno
periodo di commercializzazione”, ossia è stato commercializzato per il tempo necessario
per ottenere il miglior prezzo dallo specifico tipo di mercato cui appartiene. La durata di
tale periodo dipende dalle condizioni di mercato e deve essere sufficiente per raccogliere
gli interessi di un adeguato numero di potenziali acquirenti. Il valore di mercato stimato
non prende pertanto in considerazione né le spese di commercializzazione, né le tasse o le
imposte.
La definizione di valore di mercato sottolinea infine come, nella sua stima, si assuma che
le parti agiscano liberamente, cioè senza essere forzate o costrette da particolari condizioni,
prudentemente ed in modo informato, ossia siano informate circa la natura e le caratteristiche del bene, il suo uso attuale e futuro e le condizioni di mercato al momento della stima.
2. Il valore di libero mercato
Il “valore di libero mercato” (Open Market Value) è il miglior prezzo, ottenibile, alla data
della stima, dalla libera vendita di un bene immobiliare, assumendo che:
- vi sia un proprietario effettivamente orientato alla vendita;
- il bene sia stato oggetto di una adeguata commercializzazione prima della data della
stima;
- non si tenga conto dell’eventualità che un acquirente con interessi particolari possa formulare una offerta;
Il principale carattere distintivo del “valore di libero mercato” è la sua identificazione nel
“miglior prezzo” che il perito ritiene possa essere realizzato al momento della vendita nel
libero mercato. Il “valore di libero mercato” si differenzia quindi dal “valore di mercato”,
che invece esprime il più probabile valore di mercato. Come nel valore di mercato, si ipotizza che la data della compravendita del bene coincida con quella della stima.
Il valore in esame comprende elementi soggettivi legati alla natura del venditore e alle
67
Appendice
caratteristiche del mercato. Nella valutazione inoltre devono essere contemplati possibili
usi alternativi del bene o una possibile unione del bene con beni ad esso complementari.
Per quanto riguarda il possibile uso alternativo del bene oggetto di stima, è necessario bisogna formulare ipotesi realistiche e ragionevoli.
Poiché il valore stimato è il miglior prezzo che il venditore può ottenere, nella stima del
“valore di libero mercato” di rilevante importanza è il comportamento del venditore. L’ipotesi del proprietario effettivamente orientato alla vendita assume un soggetto che non
subisce costrizioni, non è riluttante alla vendita e non è preparato a vendere ad un prezzo
prestabilito.
Come nella stima del valore di mercato, si assume che il proprietario sia effettivamente
intenzionato alla vendita e che la compravendita sia preceduta da un adeguato periodo di
commercializzazione. Il perito deve pertanto formulare delle ipotesi su ciò che egli considera un “adeguato periodo di commercializzazione”, fornendone una logica e ragionevole
spiegazione. Il bene oggetto di stima deve essere commercializzato in modo appropriato,
con i canali commerciali ritenuti idonei al mercato a cui appartiene.
È di fondamentale importanza che durante il periodo di commercializzazione si raggiunga un
numero appropriato di potenziali acquirenti. Tali acquirenti debbono avere il tempo di acquisire le informazioni necessarie relative al bene al fine di formulare una adeguata proposta di
acquisto che, se accettata, dà luogo alla compravendita.
3. Il valore di realizzo
Il valore di realizzo (Estimated Realisation Price) è la previsione, in una futura trattativa,
della somma di denaro che ci si può ragionevolmente attendere dalla libera vendita di un
bene da effettuarsi entro una data specificata dal valutatore.
Nella stima del valore di realizzo si assume che:
- vi sia un venditore effettivamente orientato alla vendita;
- la vendita avvenga entro una data futura specificata dal perito;
- vi sia un lasso di tempo, definito dal valutatore, sufficiente per consentire la commercializzazione del bene;
- non si tenga conto dell’eventualità che un acquirente con interessi particolari possa formulare un’offerta;
- entrambe le parti contraenti agiscano liberamente, prudentemente ed in modo informato;
- il valore stimato sia considerato al lordo delle commissioni di vendita.
A differenza del “valore di mercato”, il “valore di realizzo” è espresso da una stima riferita
ad una compravendita ipotizzata in una data futura, dopo che il bene sarà stato oggetto di
una adeguata commercializzazione (senza prendere in considerazione l’eventualità di
offerte provenienti da acquirenti con interessi particolari).
Spetta dunque al valutatore il compito di formulare una ipotesi circa il periodo necessario,
a partire dalla data della stima, per commercializzare il bene al fine di raggiungere il
miglior prezzo, senza tuttavia estendere tale periodo all’attesa di una modifica nelle condizioni di mercato. Il valutatore deve argomentare le ipotesi che formula nella stima ed indicare la data ipotizzata per la futura compravendita.
68
Appendice
Il perito potrà esprimere il proprio parere circa i cambiamenti che possono avvenire nel
mercato nel periodo che intercorre tra la data della stima e quello della compravendita.
Durante questo periodo potrebbero verificarsi infatti dei cambiamenti relativamente ai tassi
di interesse, alle condizioni locative, all’ambiente circostante, ed altro ancora.
Il “valore di realizzo”, conseguentemente, è stimato al lordo delle spese di commercializzazione, escluse invece dalla stima del “valore di mercato”.
4. Il valore di liquidazione
Il valore di liquidazione (Estimated Restricted Realisation Price) consiste nella previsione
della somma di denaro, al lordo delle spese di vendita, che ci si può ragionevolmente attendere dalla vendita del bene in una futura trattativa, assumendo che:
- vi sia un venditore orientato alla vendita;
- la vendita avvenga entro una data futura stabilita dal committente;
- il periodo stabilito dal committente non consenta un’adeguata commercializzazione del
bene;
- non si tenga conto dell’eventualità che un acquirente con interessi particolari possa formulare un’offerta;
- che entrambe le parti contraenti agiscano liberamente, prudentemente ed in modo informato;
- il valore stimato sia considerato al lordo delle commissioni di vendita.
La caratteristica distintiva del “valore di liquidazione” rispetto al “valore di realizzo” è che la
data di riferimento per la futura vendita è fissata dal committente. Di conseguenza il periodo
di commercializzazione non è stabilito dal perito in ragione dell’obiettivo di ottenere il
miglior prezzo, ma è determinato dal committente sulla base di proprie considerazioni.
5. Il valore di costo di riproduzione deprezzato
Il costo di riproduzione deprezzato (Depreciated Replacement Cost) è la somma del valore
del terreno (o del prezzo di acquisto di un analogo terreno nella stessa località) e del costo
di ricostruzione degli immobili, opportunamente deprezzato in funzione dell’età, delle loro
condizioni generali, dell’obsolescenza funzionale, economica o ambientale e di tutti gli
altri fattori di vetustà considerati rilevanti.
Il valore di un bene immobile può identificarsi nel “valore di costo di riproduzione deprezzato” quando non esiste un mercato di beni analoghi e il suo valore può essere espresso
attraverso il costo attuale di ricostruzione, ovvero il costo che si dovrebbe sostenere per
costruire un fabbricato di analoga utilità e medesime caratteristiche. Tale costo deve essere
diminuito in considerazione dei fattori incidenti sul valore degli immobili, quali il deterioramento fisico, l’obsolescenza funzionale, economica ed ambientale.
Il valore in esame, che si riferisce ad immobili utilizzabili alla data della stima, in genere è
impiegato per la valutazione di immobili a destinazione speciale. Nella stima del costo di
ricostruzione deprezzato bisogna ipotizzare non solo che la ricostruzione sia possibile, ma
anche che esista già il permesso di ricostruzione o sostituzione degli edifici esistenti.
Il procedimento consiste nella stima del valore terreno ed in quella del costo di ricostru-
69
Appendice
zione deprezzato degli immobili, e quindi nella somma delle due grandezze monetarie così
ottenute.
Si può stimare il valore del suolo nell’uso attuale riferendosi al costo di acquisizione di un
terreno simile, posto nella stessa località e con identica destinazione d’uso. Il bene considerato avrà analoghe caratteristiche fisiche e localizzative del terreno da stimare.
Se parte del terreno può essere separata e venduta senza pregiudicare la destinazione d’uso
della parte esistente, il valutatore deve definire, congiuntamente al proprietario, come tale
porzione di terreno debba essere considerata nella stima.
Nella stima è opportuno verificare come il terreno è stato edificato, come gli edifici sono
stati disposti all’interno del lotto e se la realizzazione degli immobili ha permesso di sfruttare per intero le sue potenzialità. Infatti il valore di un terreno non edificato, ma su cui è
possibile edificare in ragione delle sue potenzialità, potrebbe essere superiore al valore di
un terreno edificato in modo non coerente con la sua destinazione d’uso. Il valutatore dovrà
considerare anche l’effetto generato sul valore del terreno dall’obsolescenza e dalla vetustà
degli immobili.
Per quanto concerne gli edifici, il perito deve stimare – in caso avvalendosi di una specifica consulenza – i costi necessari per la loro ricostruzione. Questa stima deve comprendere
il costo di ogni lavorazione necessaria per permettere la ricostruzione completa degli edifici e per renderli idonei ad essere occupati con gli usi attuali.
Il deprezzamento del costo di costruzione è operato attraverso opportuni coefficienti riduttivi. Nella stima dei coefficienti di deprezzamento, il valutatore deve considerare:
- l’obsolescenza tecnologica, vale a dire l’invecchiamento delle strutture, degli impianti
e delle finiture dell’immobile, e quindi il costo delle future manutenzioni in rapporto ai
costi di manutenzione di edifici moderni;
- l’obsolescenza funzionale, cioè la convenienza o meno ad utilizzare l’immobile nell’uso attuale da parte del soggetto, ad esempio un’impresa, che lo occupa; il ciclo di
vita utile degli edifici può infatti variare in ragione della destinazione d’uso;
- i fattori ambientali, poiché la destinazione d’uso attuale deve essere considerata in relazione all’ambiente circostante e in relazione alle politiche urbanistiche e ambientali a
livello locale e nazionale.
Nella pratica estimativa, con riferimento agli edifici industriali, il deprezzamento D è stimato in percentuale sul “valore a nuovo” utilizzando la seguente formula:
D=
(A+20)2
– 2,86
140
nella quale A rappresenta l’età dell’edificio in percentuale sulla sua vita utile.
In una ipotesi di deprezzamento lineare la formula dianzi esposta si ridurrebbe al calcolo
di:
D=
(U – R)
U
ove U è la vita utile e R è la vita residua dell’edificio.
70
Appendice
6. Il valore di locazione di libero mercato
Il valore di locazione di libero mercato (Open Market Rental Value) è il migliore affitto al quale
la locazione di un bene immobiliare può essere realizzata assumendo che:
- vi sia un ragionevole lasso di tempo per un’azione di marketing, la negoziazione dell’affitto e la definizione delle condizioni di stipula dell’atto;
- non si tenga conto dell’eventualità che un possibile affittuario con interessi particolari
possa formulare un’offerta;
- la durata del contratto e le altre condizioni stabilite non siano eccezionalmente onerose
o vantaggiose in considerazione del tipo e della categoria del bene oggetto di stima;
- non vi sia alcun premio particolare ed il periodo di sfitto sia limitato al tempo necessario all’affittuario per rendere il bene immobiliare idoneo alla locazione;
Il principale carattere distintivo del “valore di locazione di libero mercato” è la sua identificazione nel “miglior affitto” che il perito ritiene possa essere realizzato dal bene oggetto
di stima, in modo analogo a quanto considerato nell’analisi del Open Market Value.
7. Il valore di locazione futura
Il valore di locazione futura (Estimated Future Rental Value) è l’importo della locazione
dell’immobile che, in data futura, può essere realizzato assumendo che:
- la durata del contratto e le altre condizioni stabilite non siano eccezionalmente onerose
o vantaggiose in considerazione del tipo e della categoria del bene oggetto di stima;
- non vi sia alcun premio particolare ed il periodo di sfitto sia limitato al tempo necessario all’affittuario per rendere il bene immobiliare idoneo alla locazione;
Il valore in esame viene utilizzato nella stima del valore di locazione di un bene per il quale
deve essere stipulato un nuovo contratto di affitto, e non rinnovato il contratto precedente. Il
“valore di locazione futura”, a differenza del “valore di locazione di libero mercato”, rappresenta quindi il più probabile importo al quale il bene potrebbe essere affittato in data
futura. La stima esclude l’esistenza di ipoteche od obbligazioni finanziarie che possono gravare sull’immobile a meno che il perito non le ritenga indispensabili per una corretta formulazione della stima.
Il valutatore potrà formulare specifiche ipotesi sul futuro qualora le circostanze presenti al
momento della stima non siano le stesse che si prevedono per l’avvenire. Il perito potrà in
particolare esprimere il proprio parere circa i cambiamenti che possono intervenire nel bene
(atti vandalici, modifiche di carattere definitivo, sfitti, ecc.). È opportuno considerare nella
stima anche i rischi connessi all’esistenza di danni ambientali, contaminazioni del sito o
danneggiamenti presenti nell’edificio.
71
Sezione II
Sezione II
Qualità delle informazioni e delle
valutazioni nel settore immobiliare
73
Capitolo 5
Capitolo 5
Gli organismi del Comitato
tecnico scientifico della Tecnoborsa
e le Camere di commercio
Il Comitato Tecnico Scientifico della Tecnoborsa è costituito da istituzioni, centri
di ricerca, associazioni di categoria ed altri organismi che, nell’ambito delle loro
attività, allestiscono banche dati di natura immobiliare, promuovono pubblicazioni
di settore o, comunque, raccolgono, elaborano ed utilizzano informazioni provenienti dal mercato immobiliare.
La conoscenza del mercato immobiliare posseduta da questi organismi risponde a
varie esigenze: per alcuni l’esigenza è connaturata alla propria finalità istituzionale, che richiede la disponibilità di specifiche informazioni, per altri è di ordine
sociale e consiste nel fornire un servizio ai propri associati, per altri ancora, infine,
rappresenta l’apertura di un nuovo ambito di attività oppure è un’attività complementare a quella principale.
Il Comitato Tecnico Scientifico della Tecnoborsa è costituito dai seguenti organismi:
- Abi, Associazione bancaria italiana;
- Censis, Centro studi investimenti sociali;
- Confedilizia, Confederazione generale della proprietà edilizia;
- Consiglio nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori;
- Consiglio nazionale dei Geometri;
- Consiglio nazionale degli Ingegneri;
- Consiglio Nazionale delle Borse immobiliari italiane;
- Fiaip, Federazione italiana agenti immobiliari professionisti;
- Geo.Val. Esperti, Associazione Geometri valutatori esperti;
- Inu, Istituto nazionale di urbanistica;
- Ministero dell’Economia e delle Finanze: Agenzia del Territorio; Dipartimento
del Tesoro;
- Poste italiane Spa;
- Tecnoborsa Scpa;
74
Capitolo 5
-
Uni, Ente nazionale italiano di unificazione;
Unioncamere, Unione italiana delle Camere di commercio;
Università Bocconi – Newfin;
Università Luiss Guido Carli.
Figura 5.1 L’articolazione dei soggetti componenti il Comitato Tecnico Scientifico della
Tecnoborsa.
Comitato
Tecnico
Scientifico
Enti e istituzioni
Associazioni di categoria
(ed organismi affini)
OSSERVATORIO
NAZIONALE SUL
MERCATO
IMMOBILIARE
Società ed enti privati
operanti nel settore
Di tali organismi vengono di seguito esposti la struttura organizzativa, il ruolo esercitato nell’ambito del mercato immobiliare e le attività svolte.
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Capitolo 5
5.1. Gli organismi del Comitato Tecnico Scientifico della Tecnoborsa
5.1.1. Associazione bancaria italiana
L’Abi, Associazione bancaria italiana, costituita a Milano il 13 aprile del 1919, è l’associazione rappresentativa di tutti gli operatori bancari e finanziari operanti in Italia.
Aderiscono all’Abi banche e intermediari finanziari che rappresentano, direttamente o indirettamente, la totalità delle aziende di credito italiane operanti in Italia e la parte più significativa delle società finanziarie.
L’Abi studia i problemi riguardanti l’attività di intermediazione creditizia e finanziaria; svolge attività di informazione, assistenza tecnica e consulenza a favore
degli associati; collabora con amministrazioni ed istituzioni a problematiche inerenti il settore creditizio e finanziario; promuove, ai fini della razionalizzazione dei
servizi e nel rispetto dei principi della libera concorrenza, iniziative di collaborazione fra gli associati. L’Abi rappresenta inoltre il sistema creditizio e finanziario
italiano in tutte le sedi internazionali, tra le quali si segnalano, per continuità di
impegno e completezza di competenza esercitata, la Federazione bancaria europea
e la Federazione ipotecaria europea.
La struttura organizzativa dell’Abi è articolata in cinque aree funzionali:
- l’area normativa, che riunisce i servizi che studiano ed interpretano le norme disciplinanti a livello nazionale, comunitario e comparato l’attività delle banche e degli
intermediari finanziari, fornendo agli associati opportune istruzioni operative;
- l’area sistemi gestionali, che comprende i servizi che analizzano la realtà economica ed operativa delle banche e degli intermediari finanziari, nonché i servizi attraverso i quali l’Abi promuove e coordina le iniziative di sistema per la
disciplina e la razionalizzazione operativa dei servizi comuni;
- l’area studi e tecnologie, che fornisce agli Associati dati, informazioni e analisi
sui principali fenomeni dello scenario italiano ed estero rilevanti per il Sistema
bancario e per i mercati di riferimento e realizza studi mirati nel campo dell’attività economica e finanziaria, della gestione aziendale, dell’innovazione tecnologica e della sicurezza;
- l’area sindacale e del lavoro, che cura la stipulazione dei contratti e degli
accordi con le organizzazioni sindacali dei lavoratori, assistendo gli associati
nella gestione dei rapporti di lavoro e nelle problematiche attinenti al mercato
del lavoro, comprese la previdenza obbligatoria e complementare, l’assistenza,
la prevenzione e la sicurezza;
- l’area finanza, che segue l’evoluzione dell’organizzazione e del funzionamento
dei mercati finanziari, nel cui ambito promuove e gestisce anche iniziative operative di sistema;
- l’area risorse interne, che assicura il funzionamento della struttura associativa
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Capitolo 5
e svolge le attività di supporto logistico e organizzativo funzionali al perseguimento delle finalità sociali.
I soggetti aderenti all’Abi affrontano sotto vari profili problematiche inerenti il
mercato immobiliare, con particolare riferimento al credito fondiario.
Il mercato immobiliare sta diventando un ambito di forte interesse anche per il settore bancario grazie all’azione di intermediari specializzati e di organismi che ne
favoriscono un funzionamento ottimale (Fondi comuni di investimento immobiliare, Fondi pensione, Borse immobiliari, ecc.). La stessa Abi sta intensificando
l’attenzione per il mercato immobiliare a causa dell’importanza che sta acquisendo
negli ultimi anni la gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare.
(www.abi.it)
5.1.2. Centro studi investimenti sociali
Il Censis, Centro studi investimenti sociali, è un istituto di ricerca socioeconomica
fondato nel 1964. A partire dal 1973 è divenuto Fondazione, riconosciuta con Dpr
11.10.1973 n. 12, anche grazie alla partecipazione di grandi organismi pubblici e
privati. Da più di trent’anni svolge una costante attività di studio, consulenza, valutazione e proposta nei settori vitali della realtà sociale, quali lavoro e formazione,
economia territorio ed ambiente, governo pubblico e sviluppo urbano, comunicazione e cultura, welfare.
Il lavoro di ricerca viene svolto prevalentemente nell’ambito di incarichi conferiti
al Censis da ministeri, amministrazioni regionali, provinciali, comunali, Camere di
commercio, associazioni imprenditoriali e professionali, istituti di credito, aziende
private e gestori di rete, organismi comunitari ed internazionali, nonché per lo
svolgimento di programmi e progetti promossi dall’Unione europea.
A partire dalla sua costituzione, il Censis ha orientato la propria attività su due
principi di fondo: la costante adesione ai meccanismi di funzionamento e di evoluzione della realtà sociale italiana entro una cornice internazionale, e il perseguimento di un continuo affinamento degli strumenti e delle metodologie di ricerca e
di presenza culturale.
Quindi l’impegno del Censis è indirizzato principalmente verso i seguenti campi:
- approfondimento di problematiche tipiche della società civile, quale l’evoluzione
della struttura sociale e produttiva, l’andamento dei comportamenti individuali
e collettivi, il protagonismo dei sistemi locali e l’innovazione imprenditoriale;
- supporto al governo dei processi urbani e alla progettazione delle politiche
1
Società di ricerche e servizi immobiliari.
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Capitolo 5
locali, attraverso il coinvolgimento dei soggetti e la creazione di una “cultura di
governo” per l’azione dei poteri istituzionali.
Oltre alle attività di ricerca su committenza esterna, il Censis promuove autonomamente una serie di iniziative fondazionali, attraverso le quali vengono approfondite le linee interpretative che emergono nel lavoro di ricerca, oppure vengono
esplorati nuovi percorsi conoscitivi della realtà socioeconomica italiana. Alcune di
queste attività costituiscono degli appuntamenti annuali con periodicità fissa, altre
rispondono invece ad esigenze congiunturali connesse sia alle attività di ricerca, sia
all’evoluzione sociale ed economica del Paese.
Nell’ambito del panorama descritto, gli studi e le analisi sul mercato immobiliare
rappresentano uno degli ambiti di attività del Centro studi. A questo scopo, dal
1997, il Centro redige la pubblicazione specialistica Monitor immobiliare, in collaborazione con Scenari Immobiliari1. Il rapporto, che ha cadenza annuale, presenta una serie di dati sul mercato immobiliare, accompagnati dall’analisi della
domanda di beni immobiliari, da studi sui futuri scenari economici e sociali ed altre
indagini specifiche. (www.censis.it)
5.1.3. Confederazione italiana della proprietà edilizia
La Confedilizia - Confederazione Italiana Proprietà Edilizia - è un’Associazione di
secondo grado ricostituita nel 1945 da tutte le Associazioni territoriali dei proprietari di casa, diretta erede - caduto l’ordinamento corporativo - della Federazione fra
le Associazioni dei proprietari di casa, costituita fra organizzazioni con primi
nuclei associativi sorti nel 1883.
La Confedilizia è articolata sull’intero territorio nazionale in oltre 190 sedi. Alla
Confedilizia aderiscono proprietari (anche della sola casa di abitazione), condominii, condòmini singoli e investitori istituzionali, quali le compagnie di assicurazione (collettivamente attraverso l’organizzazione di categoria), banche, casse pensioni, istituti previdenziali e società immobiliari di rilevanza nazionale.
Aderiscono alla Confedilizia anche Associazioni di categoria, fra cui l’Adsi-Associazione dimore storiche italiane; l’Ampic-Associazione multiproprietari italiani
Confedilizia; l’Ance-Associazione nazionale costruttori edili; l’Ania-Associazione
nazionale imprese assicuratrici; l’Aspesi-Associazione nazionale tra società di promozione e sviluppo immobiliare; l’Assindatcolf-Associazione sindacale nazionale
datori di lavoro colf; la Confcasalinghe-Confederazione nazionale casalinghe; il
Cnr Casa-Coordinamento nazionale case riscatto edilizia pubblica; la Fiaip-Federazione italiana agenti immobiliari professionali; la Fidaldo-Federazione italiana
datori di lavoro domestico; il Fimpe-Fondo integrativo multiservizi proprietari edilizi. Apposite sezioni della Confedilizia organizzano i trusts immobiliari (Assotrusts-Coordinamento trusts immobiliari Confedilizia) ed i fondi immobiliari
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Capitolo 5
(Cofic-Coordinamento fondi immobiliari Confedilizia).
La Confedilizia stipula il contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti
da proprietari di fabbricati e, tramite l’Assindatcolf, il contratto collettivo nazionale di lavoro per i lavoratori domestici. In quanto firmataria del Ccnl dipendenti
da proprietari di fabbricati in rappresentanza della proprietà edilizia, ha costituito
con Cgil, Cisl e Uil la Cassa Portieri, che eroga servizi assistenziali ai dipendenti
del settore e l’ente Ebinprof, allo scopo - tra l’altro - di provvedere alla formazione
e riqualificazione dei lavoratori interessati al Ccnl anzidetto. Gli amministratori di
immobili, condominiali e non, partecipano alla vita dell’Organizzazione tramite i
Registri Amministratori, istituiti a livello locale.
La Confedilizia ha sottoscritto un protocollo con l’Assocamerestero-Associazione
delle Camere di commercio italiane all’estero, per consulenze a connazionali che
risiedono od operano all’estero, in materia immobiliare, nonché con l’Associazione nazionale fra le banche popolari, e mantiene rapporti di continua consultazione con l’ABI-Associazione Bancaria Italiana. Ha inoltre accordi di collaborazione - tra altri - con la Confagricoltura, la Federazione Nazionale Proprieta’ Fondiaria, l’Anacam (Associazione nazionale imprese di costruzione e manutenzione
ascensori), l’Aniem (Associazione nazionale piccole imprese edili) e l’Assoutenti,
nonché con il suo Comitato Nazionale Difesa Contribuenti Bonifiche.
In sede internazionale la Confedilizia rappresenta l’Italia in seno all’Uipi (Union
Internationale de la Propriété Immobilière, organizzazione accreditata con statuto
consultativo al Consiglio d’Europa, all’Ocse, al Parlamento Europeo e al Comitato
delle abitazioni dell’Onu di Ginevra). In sede di Unione Europea rappresenta il
nostro Paese nell’EPF (European Property Federation).
La Confedilizia viene regolarmente consultata - oltre che dai Ministeri - dalle Commissioni parlamentari di Senato e Camera, dal Cnel, da Regioni ed Enti locali. La
Confedilizia cura il mensile “Confedilizia notizie” (diffuso tramite le Associazioni
territoriali) e pubblicazioni interessanti il settore tramite la Confedilizia Edizioni.
Compiti istituzionali della Confedilizia sono la rappresentanza delle categorie dei
proprietari d’immobili e degl’investitori nei rapporti col Parlamento e col Governo
sui problemi che interessano il comparto immobiliare. (www.confedilizia.it)
5.1.4. Consiglio nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori
Il Consiglio nazionale degli Architetti, pianificatori, paesaggisti e conservatori ha
assunto tale nuova denominazione a decorrere dal 1° settembre 2001 in forza del
Dpr del 6 giugno 2001 n. 328 – cap. III, art. 15, 1° comma.
È un ente pubblico non economico, istituito presso il Ministero della Giustizia.
Il Consiglio Nazionale degli Architetti svolge, istituzionalmente, funzione di organo
79
Capitolo 5
consultivo delle Istituzioni esecutive e legislative riguardo materie che comunque
possono interessare l’esercizio della professione ed, in generale, problemi relativi
all’architettura. L’Ente realizza tale funzione mediante l’elaborazione di pareri su
progetti di legge e regolamenti comunque afferenti la professione.
Il Consiglio Nazionale degli Architetti cura istituzionalmente la rappresentanza degli
interessi rilevanti per l’intera categoria coordinando l’attività degli Ordini provinciali.
Gli Ordini professionali sono titolari di un potere di vigilanza e di disciplina sugli
iscritti al fine di reprimere gli eventuali abusi e mancanze di cui i professionisti si
rendessero responsabili. Gli Ordini, inoltre, sono in continuo contatto con le autorità amministrative locali alle quali possono fornire pareri su argomenti riguardanti
la professione e sollecitare i provvedimenti ritenuti opportuni.
(www.archiworld.it)
5.1.5. Consiglio nazionale degli Ingegneri
Il Consiglio Nazionale Ingegneri è ente un pubblico non economico, istituito con
Regio Decreto 23 ottobre 1925, n. 2537, a cui spetta, istituzionalmente e sul piano
nazionale, presiedere l’ordinamento settoriale della professione di ingegnere. Esso
è posto sotto la vigilanza del Ministero della Giustizia.
Nell’ambito delle attività consultive, istituzionalmente il Consiglio Nazionale
degli Ingegneri svolge funzione di organo consultivo del Potere Esecutivo e Legislativo riguardo materie che comunque possono interessare l’esercizio della professione ed, in generale, problemi ingegneristici. L’Ente realizza tale funzione
mediante l’elaborazione di pareri su progetti di legge o regolamenti comunque
afferenti la professione di ingegnere (art. 14 D. Lgl. 1944, n.382).
Tra le altre attività il Consiglio cura la redazione e divulgazione di una rivista mensile di cultura ed informazione “L’Ingegnere Italiano”. L’inizio delle pubblicazioni
risale al 1952.
L’Ingegnere Italiano si pone come obiettivo precipuo l’informazione sull’attività
svolta dagli organismi rappresentativi (Cni, Ordini, Federazioni); dà ampio spazio
ad articoli tecnico-culturali e di aggiornamento professionale; tratta con la massima attenzione tutti quei provvedimenti normativi che possono riguardare l’attività dell’ingegnere, chiarendone il significato e specificandone gli effetti.
Il Consiglio Nazionale degli Ingegneri, nella sua attuale configurazione giuridica,
istituzionalmente cura la rappresentanza degli interessi rilevanti per l’intera categoria coordinando l’attività dei 100 Ordini provinciali2.
2
Attualmente risultano iscritti agli Albi circa 140.000 ingegneri; di questi alcuni svolgono attività professionale in forma autonoma, altri prestano la loro opera in forma dipendente presso Enti pubblici e privati
80
Capitolo 5
Gli Ordini professionali sono titolari di un potere di vigilanza e di disciplina sugli
iscritti3 al fine di reprimere gli eventuali abusi e mancanze di cui i professionisti si
rendessero responsabili. Gli Ordini, inoltre, sono in continuo contatto con le autorità
amministrative locali alle quali possono fornire pareri su argomenti riguardanti la
professione e sollecitare i provvedimenti ritenuti necessari.
In considerazione dell’importanza che riveste un corretto esercizio della professione
per la collettività e per la categoria, gli Ordini, attualmente, stanno avviando una serie
di corsi di aggiornamento e perfezionamento tecnico culturale degli ingegneri.
Per portare a conoscenza degli iscritti l’attività svolta e permettere loro un intervento attivo nella vita dell’Ordine viene pubblicata una rivista a carattere informativo nella quale sono riportati gli argomenti ritenuti di maggiore interesse.
(www.cni-online.it)
5.1.6. Consiglio nazionale dei Geometri
Il Consiglio nazionale dei Geometri è stato istituito con Regio Decreto dell’11 febbraio 1929, n. 274 e rappresenta la categoria dei geometri liberi professionisti su
tutto il territorio nazionale. È un organo sottoposto alla vigilanza del Ministero
della Giustizia ed ha compiti di coordinamento di direzione dell’attività dei Collegi professionali locali oltre che di rappresentanza dei professionisti iscritti globalmente considerati.
Gli undici componenti il Consiglio Nazionale vengono eletti ogni tre anni dai 108
collegi provinciali. I dirigenti degli Ordini territoriali sono eletti, a loro volta, ogni
due anni dai geometri iscritti.
I Geometri liberi professionisti operano come lavoratori autonomi nel campo
dell‘edilizia, delle valutazioni, dell’ambiente e del rilevamento per la committenza
privata e pubblica ed altresì come consulenti tecnici presso le autorità giudiziarie.
Il Consiglio Nazionale in quanto organo esponenziale ha poteri decisori su tutte le
controversie dei geometri liberi professionisti e rappresenta la più importante funzione istituzionale dell’ente. È un organo collegiale e la sua rappresentanza è conferita al Presidente pro-tempore. Altre cariche istituzionali sono quelle di Segretario e di Vice Presidente.
Persegue finalità non lucrative ed è dotato di una propria specifica organizzazione.
Pubblica periodici che invia a tutti gli iscritti all’albo professionale; organizza convegni ed incontri di lavoro su argomenti specifici attinenti alla professione di geometra.
È componente di vari organismi interprofessionali nazionali, nonché di associazioni internazionali di categoria.
Il Consiglio Nazionale opera in tutto l’ambito economico, sociale, politico e normativo che riguarda la figura del geometra. (www.cng.it)
81
Capitolo 5
5.1.7. Consiglio nazionale delle Borse immobiliari italiane
Il Consiglio nazionale delle Borse immobiliari è stato istituito da Camere di commercio istitutive di Borse immobiliari per coordinare, rappresentare ed assistere il
sistema delle Borse operative sul territorio nazionale. Le Borse immobiliari sono
sottoposte all’amministrazione ed al controllo delle Camere di commercio sulla
base di un regolamento che ne disciplina il funzionamento, gli ambiti operativi e
gli organismi gestionali, e ne garantisce la trasparenza. Giuridicamente possono
essere organizzate in tre distinte forme:
- gestione diretta da parte dell’ente camerale quale “servizio speciale”;
- gestione indiretta, attraverso “aziende speciali”;
- società per azioni o a responsabilità limitata, partecipate dell’ente, a prevalente
capitale pubblico, senza scopo di lucro.
Gli operatori, società e agenzie immobiliari organizzate a livello locale, nazionale
o internazionale, vengono accreditati conseguentemente all’accertamento da parte
dell’apposita Commissione d’ammissione della sussistenza dell’iscrizione al
Ruolo di cui alla legge 3.2.1989 n.39, sulla base del presupposto dell’esperienza e
della correttezza professionale, della solvibilità e di una specifica copertura assicurativa (RC professionale).
Nelle Borse sono trattati i diritti reali ed ogni altro diritto e contratto (incluse le
locazioni) relativo a tutti i tipi di immobili ed aziende con contenuto patrimoniale
immobiliare. Per il pubblico, l’utilità delle Borse immobiliari è costituita dall’ampiezza del numero di offerte disponibili, dalla certezza delle informazioni, dalla
chiarezza degli elementi contrattuali e dalla possibilità di usufruire di qualificati ed
importanti servizi, quali:
- il “servizio di rilevazione statistica” continua dei prezzi e la pubblicazione dei
relativi Listini;
- il “servizio aste immobiliari”;
- il “servizio stime”, certificate dall’apposito Comitato dei periti.
Il servizio di rilevazione statistica favorisce la conoscenza del mercato degli immobili, quale presupposto essenziale per pianificare ed attuare scelte razionali nella
sfera della politica economica, urbanistico-ambientale e creditizia.
Il servizio aste immobiliari, inerente le vendite volontarie con il sistema dell’asta
competitiva, consente agli enti pubblici e privati ed alle imprese di usufruire di un
sistema trasparente di alienazione delle proprietà integrato dalla professionalità
degli operatori nella valorizzazione dei patrimoni immobiliari da dismettere.
Il servizio stime è rivolto sia al grande pubblico che alle istituzioni pubbliche e private. È gestito dalla Direzione di Borsa e si avvale di un pool di periti esperti
(nominati dalla Camera di commercio) che possiedono determinati requisiti ed
un’esperienza professionale di almeno cinque anni. Le relazioni finali, che inten-
82
Capitolo 5
dono assicurare alle stime completezza informativa ed elevata attendibilità, sono
certificate da parte dell’apposito Comitato Stime o per il Listino. In sintesi, il
Comitato stesso esamina il prezzo periziato e ne dà parere di conformità ai valori
di mercato.
Le Borse Immobiliari sono diffuse, ancorché in maniera disomogenea, sull’intero
territorio nazionale. Sono istituite le Borse di Roma (dal 1989) e successivamente
Milano, Umbria-Centritalia (CCIAA di Perugia e Terni), Bari, Brescia, dell’Adriatico (CCIAA di Ascoli Piceno, Ancona e Macerata), Vicenza, Venezia, Pisa, Piacenza, Trieste, Lodi, Pescara, Viterbo, della Toscana (CCIAA di Firenze, Prato e
Pistoia), Catania, ecc. (molte altre sono in fase di attivazione).
L’attività del Consiglio nazionale delle Borse immobiliari è funzionale allo sviluppo dei mercati immobiliari. Questo è evidente anche nei servizi offerti dalle
Borse immobiliari, tra cui si evidenzia il Listino prezzi, il quale può favorire - se
affiancato da altri dati oggettivi quali il numero delle transazioni immobiliari realizzate nelle varie città - un monitoraggio su specifiche realtà economico-immobiliari e contribuire ad una maggiore trasparenza del mercato immobiliare.
(www.borseimmobiliari.com)
5.1.8. Federazione italiana agenti immobiliari professionali
La Fiaip, Federazione italiana agenti immobiliari professionali, è un’associazione
professionale autonoma, senza scopo di lucro, alla quale aderiscono agenti immobiliari e mandatari a titolo oneroso iscritti nel Ruolo istituito presso le Camere di
commercio per lo svolgimento di attività di intermediazione, consulenza, gestione,
promozione e amministrazione immobiliare; nonché mediatori creditizi iscritti ai
sensi dell’art. 16 della legge 118/1996.
Le finalità dell’associazione sono molteplici:
- la tutela ed assistenza ai propri iscritti;
- la promozione di iniziative volte alla formazione e alla difesa degli interessi
della categoria degli agenti immobiliari e dei mandatari a titolo oneroso;
- la rappresentanza degli iscritti presso organismi i cui scopi possono essere collegati a quelli dell’associazione.
In questo quadro la Fiaip ha stipulato il Contratto collettivo nazionale di lavoro con
le rappresentanze sindacali dei lavoratori CgilFilcams, CislFisascat, UilUiltucs.
Inoltre gli obiettivi dell’associazione riguardano anche:
- lo sviluppo del settore turistico extra alberghiero (ambito di attività di una parte
degli iscritti);
- la promozione dell’emanazione di leggi concernenti la professione di agente
immobiliare e mandatario a titolo oneroso ed il mercato immobiliare;
- l’incentivazione della collaborazione tra gli associati e tra questi e i colleghi esteri;
83
Capitolo 5
- la dotazione dei propri associati di strumenti tecnici, legali ed informatici funzionali all’esercizio della professione.
La Fiaip, costituita da 100 Collegi provinciali e regionali, collabora con molteplici
istituzioni bancarie al fine di favorire l’erogazione di finanziamenti finalizzati
all’acquisto della prima casa dei propri clienti. Ha promosso la costituzione del
Formed, ente di formazione professionale al quale partecipano tutti i collegi regionali, quale supporto per l’aggiornamento dei propri associati ed ha attivato un
Osservatorio per il monitoraggio continuo delle quotazioni immobiliari.
La Fiaip è aderente a Confindustria, Confedilizia e Fita-Confindustria; in sede
internazionale rappresenta l’Italia in seno alla Conféderation Européenne de l’Immobilier (CEI) ed alla National Association of Realtors (USA).
La Fiaip, coerentemente con i propri obiettivi, si colloca all’interno del mercato
immobiliare in ragione dell’ambito di attività dei propri associati. L’associazione
opera sul mercato immobiliare rilevando attraverso il proprio Osservatorio i dati
relativi alle compravendite e alle locazioni derivati dalle transazioni effettuate
dagli associati stessi, con lo scopo di promuovere una conoscenza diffusa dell’andamento del mercato immobiliare.
La Fiaip punta alla diffusione delle informazioni raccolte attraverso rapporti periodici a diffusione mirata, tra i quali si segnala la rivista bimestrale “L’Agente immobiliare” ed il proprio sito web che, oltre a costituire un servizio per gli associati,
consente l’accesso attraverso internet ad informazioni sul mercato immobiliare.
(www.fiaip.it)
5.1.9. Geo.Val Esperti (Associazione Geometri Valutatori)
La categoria dei geometri liberi professionisti tradizionalmente esercita la propria
attività professionale nel settore dell’Estimo, dove le proprie competenze sono
state valorizzate dall’approfondita conoscenza del catasto, del territorio, delle
metodologie estimative legate alla consistenza dei beni immobiliari.
Si è considerato che la società ed i mercati esigono maggiore trasparenza, qualità
e professionalità nella valutazione immobiliare; che, l’Europa, e non solo, propone
una regolamentazione ben precisa che tende alla armonizzazione delle procedure
estimative; che è facilmente prevedibile, in un prossimo futuro, l’applicazione
delle norme internazionali di contabilità (International Account Stardas), ovvero di
un sistema di finanziamento che dia maggiori garanzie ai fini creditizi e fiscali.
Il Consiglio Nazionale Geometri, considerando che si tratta di un settore in evoluzione che risente dei cambiamenti derivanti dalla forte finanziarizzazione dell’economia, ha ritenuto di valorizzare al massimo il patrimonio di capacità ed esperienza dei geometri nel campo estimativo favorendo la costituzione di una libera
associazione per i professionisti iscritti nel proprio Albo che intendono adeguare ed
84
Capitolo 5
integrare le tradizionali competenze ed ottenere una qualificazione di livello europeo nel settore dell’estimo immobiliare.
L’Associazione professionale “Geometri Esperti Valutatori” è stata costituita il 13
dicembre 2000 allo scopo di condurre studi e ricerche su tutti gli argomenti concernenti la valutazione dei beni, dei terreni e delle costruzioni, pubblicizzando le
metodologie di stima e le procedure poste in atto dai propri associati.
L’Associazione che ha sede in Roma, presso il Consiglio Nazionale dei Geometri,
riunisce i geometri professionisti che hanno scelto liberamente di svolgere con
continuità e prevalenza la loro attività nell’ambito delle valutazioni immobiliari.
Gli associati, che attualmente sono oltre 1500, suddivisi su tutto il territorio nazionale, aderendo all’associazione si sono impegnati al rispetto delle regole deontologiche ed ai criteri di qualificazione, compreso la formazione permanente, statuiti
dalla stessa associazione.
L’Associazione nel maggio 2001 è entrata a far parte, in qualità di “full member”
del TEGoVA (Gruppo Europeo delle Associazioni dei Valutatori) al fine di costituire un percorso di qualificazione per i geometri professionisti per pervenire alla
certificazione professionale (EN 45013) attraverso la procedura attivata dal
TEGoVA. (www.geoweb.it)
5.1.10. Istituto nazionale di urbanistica
L’Inu, Istituto nazionale di urbanistica, è un ente di diritto pubblico di alta cultura
e di coordinamento tecnico giuridicamente riconosciuto. L’istituto è stato fondato
nel 1930 per promuovere gli studi edilizi e urbanistici, diffondendo i princìpi della
pianificazione.
Negli anni ’30 e ’40 è stato impegnato nella formazione della legge urbanistica
(1942); nel dopoguerra (l’attuale statuto è del 1948) l’impegno si è applicato alla
ricostruzione e poi alla diffusione della pianificazione e alla riforma legislativa.
L’Inu è articolato in diciannove sezioni regionali. Gli enti associati sono Regioni,
Province, Comuni, Iacp, aziende ed enti economici pubblici e privati, dipartimenti
universitari, ordini e albi professionali, imprese, cooperative e loro associazioni,
enti di ricerca, studi professionali, associazioni culturali. I soci (membri effettivi e
soci aderenti) sono docenti e ricercatori, universitari e di altri enti, professionisti,
dirigenti e funzionari delle pubbliche amministrazioni, studenti. Agli architetti,
ingegneri e urbanisti, si affiancano giuristi, economisti, geologi, geografi, agronomi, cartografi, ecologi, archeologi e medici.
L’istituto presta la propria consulenza e collabora con le amministrazioni pubbliche territoriali, centrali e periferiche, nello studio dei problemi urbanistici ed edilizi, sia generali che locali, e cura i rapporti con organizzazioni ed enti similari dei
vari Paesi. Tali ambiti di ricerca giustificano l’interesse dell’istituto per il mercato
85
Capitolo 5
immobiliare italiano ed estero.
L’Inu promuove lo studio e la ricerca, condotti in modo autonomo, pur se con
ampie intersezioni con le università e altri istituti specializzati. Numerose iniziative (seminari, convegni, rassegne, ecc.), le riviste e altre pubblicazioni, contribuiscono alla promozione e alla diffusione culturale. Negli ultimi anni la ricerca dell’Inu è stata organizzata in commissioni di studio e osservatori, i cui approcci “settoriali” trovano per ricomposizione nella visione di insieme delle problematiche
territoriali e ambientali. È appunto all’interno della commissione sul “Regime
degli immobili” che si sviluppano gli studi e le analisi sul mercato immobiliare.
Gli obiettivi e il campo di interesse della commissione, che riguardano la disciplina
dei suoli, le politiche di attuazione dei piani, la fiscalità immobiliare e la riforma
del catasto, lo studio del regime immobiliare con riferimento alla “produzione della
città materializzata”, richiedono lo studio del mercato immobiliare, sia per quanto
riguarda il suo andamento tendenziale che per quanto concerne i valori puntuali.
L’Inu, utilizzando in modo strumentale le informazioni relative al mercato immobiliare, non produce report di semplice diffusione dei valori del mercato immobiliare e del suo trend, quanto piuttosto ricerche che affrontano temi legati alla pianificazione urbana e all’attuazione dei piani in rapporto al mercato immobiliare.
Tali studi vengono diffusi per mezzo delle riviste e delle collane editoriali promosse dall’istituto. Dal 1998 l’Inu offre l’uso del proprio sito web per la pubblicazione di iniziative culturali. (www.inu.it)
5.1.11. Agenzia del Territorio del Ministero dell’Economia e delle Finanze
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze si articola a livello centrale in cinque
Dipartimenti. Al Dipartimento delle Politiche fiscali fanno capo quattro Agenzie,
tra cui quella del Territorio, resa esecutiva dal 1 gennaio 2001, nell’ambito della
Riforma dell’organizzazione del Governo, con dm 28.12.2000 n.1390. L’Agenzia
è quindi subentrata nelle attività e nelle funzioni di competenza del Dipartimento
del Territorio, con esclusione di quelle trasferite all’Agenzia del Demanio.
L’Agenzia del Territorio, ente pubblico dotato di personalità giuridica e ampia autonomia, secondo quanto previsto anche da proprio statuto, continua a svolgere le funzioni ed i compiti in materia di catasto, di servizi geotopocartografici e di registri
immobiliari; può fornire servizi estimativi direttamente sul mercato, nonchè gli altri
servizi tecnici, già di competenza del soppresso Dipartimento del Territorio, a soggetti pubblici e privati anche sulla base di rapporti convenzionali e contrattuali.
Continua a gestire, inoltre, l’Osservatorio del mercato dei valori immobiliari.
L’Agenzia, nell’ambito del processo di decentramento disposto dal D. Lgs.
31.03.1998 n.112, quale organismo tecnico previsto dalla stessa normativa, provvede al coordinamento delle funzioni mantenute allo Stato e di quelle attribuite ai
86
Capitolo 5
comuni e potrà continuare a gestire, sulla base di apposite convenzioni stipulate
con gli stessi o con associazioni di enti locali, i servizi relativi alla tenuta e all’aggiornamento del catasto di competenza degli enti locali.
Tra gli obiettivi fondamentali dell’Agenzia del Territorio, nel rispetto della natura
pubblica del servizio e del processo di decentramento agli enti locali, sono compresi:
- il miglioramento della qualità dei servizi resi all’utenza, attraverso il migliore
utilizzo dell’informatica e la semplificazione delle procedure
- il perseguimento del principio di equità attraverso la costruzione di un catasto
giusto, presupposto indispensabile per una corretta tassazione del patrimonio
immobiliare.
L’Agenzia del Territorio mantiene l’attuale assetto organizzativo caratterizzato
dalla presenza di uffici in ogni capoluogo di provincia, coordinati dalle dieci Direzioni compartimentali, che gradualmente diverranno Regionali. Queste ultime
avranno sede nei capoluoghi di regione ed avranno anche il compito di gestire i
rapporti con il sistema delle autonomie locali e regionali.
L’Osservatorio dei valori immobiliari istituito in attuazione di provvedimenti normativi ed attivato a partire dal 1993, permette di conoscere in tempo reale lo stato
del mercato immobiliare e di custodirne la “memoria storica”.
L’Osservatorio è funzionale all’esercizio dei compiti istituzionali del Ministero.
L’Osservatorio rende disponibili i propri studi sul mercato immobiliare attraverso
varie pubblicazioni. È stato infatti pubblicato un volume che prende in esame i
valori del mercato immobiliare riguardanti i 103 comuni capoluoghi di provincia.
Tale pubblicazione intende essere di supporto ai tecnici degli Uffici erariali nell’espletamento dell’attività estimativa istituzionale, nonché di ausilio ad altre amministrazioni dello Stato e ad altri enti pubblici. Gli utenti esterni possono utilizzare
i dati dell’Osservatorio attraverso la consultazione di due cd rom, editi semestralmente dalla Dei, contenenti rispettivamente i valori immobiliari di circa 8100
comuni e della città di Roma, con possibilità di ricerca per toponimi. (www.agenziaterritorio.it)
5.1.12. Poste Italiane Spa
Poste Italiane garantisce il servizio universale postale e offre servizi finanziari su
tutto il territorio nazionale attraverso una rete di 14.000 uffici postali.
Nel settore dei servizi postali Poste Italiane effettua la raccolta e il recapito delle
lettere ordinarie, delle stampe, delle raccomandate, delle assicurate e dei pacchi, il
servizio telegrammi, il servizio di corriere espresso Postacelere per l’Italia e per
l’estero e il servizio “Postel” di posta elettronica “ibrida”. Poste Italiane svolge
inoltre, in collaborazione con il Ministero delle Comunicazioni, le attività connesse
alla emissione e alla commercializzazione dei francobolli. Il fatturato relativo ai
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Capitolo 5
servizi postali di oltre 8.000 miliardi di lire.
Fanno parte del gruppo Poste Italiane Spa le società SDA, operatore nazionale nel
settore del corriere espresso, che ha un fatturato di circa 250 milioni di Euro; Postel,
leader di mercato nel campo dei servizi di posta elettronica “ibrida”; Poste Vita, che
opera nel mercato delle polizze vita; Postecom che sviluppa e gestisce i servizi online, Europa Gestioni Immobiliari che opera nel campo immobiliare con operazioni
di valorizzazione per la messa a reddito e/o cessione degli assets in portafoglio.
Poste italiane Spa, costituita il 28 febbraio 1998, garantisce il servizio universale
postale e dei pagamenti su tutto il territorio nazionale attraverso una rete di 14.000
uffici postali, occupando circa 180.000 dipendenti. Nel 1997 ha registrato circa
12.000 miliardi di ricavi. A poco più di tre anni dalla trasformazione in società per
azioni, l’azienda sta affrontando un profondo processo di rinnovamento, secondo
le linee tracciate dal Piano d’impresa 1998/2002.
Nel settore dei servizi finanziari, l’offerta di Poste italiane comprende il conto corrente postale, il libretto di risparmio postale, i buoni fruttiferi postali, il vaglia
nazionale e internazionale e il servizio di cambiavalute; a questi servizi si aggiungono quelli di incasso e pagamento per le imprese e la pubblica amministrazione.
Il fatturato dei servizi finanziari di Poste italiane di circa 5.000 miliardi.
Poste italiane si occupa delle tematiche legate al mercato immobiliare in ragione
della gestione del proprio cospicuo patrimonio immobiliare. Infatti essa figura come
uno dei maggiori proprietari immobiliari in ambito nazionale in conseguenza della
rilevante opera di infrastrutturazione realizzata dalla ex amministrazione P.T. fino
agli anni ‘80, caratterizzata da una diffusione capillare su tutto il territorio nazionale
con edifici di varie tipologie. A partire dal ’99 ha attuato un programma di razionalizzazione delle proprie risorse immobiliari, finalizzato ad un efficientamento della
gestione ed alla liberazione di ingenti superfici rese disponibili per il mercato.
Poste italiane è presente ed opera nel mercato immobiliare italiano attraverso la
controllata Europa Gestioni Immobiliare SpA, veicolo tramite il quale effettua
interventi di valorizzazione, vendita e messa a reddito degli assets dismessi dalle
attività istituzionali.
Poste italiane dispone di una Direzione immobiliare, strutturata in un ufficio centrale ed in poli territoriali situati nei capoluoghi regionali, a cui è affidata la
gestione degli immobili strumentali, sia patrimoniale che di terzi.
Una struttura aziendale specializzata è inoltre dedicata alla programma di vendita
degli alloggi patrimoniali liberi in attuazione dell’articolo unico, comma 9, della
legge 560/93 ed alla gestione dei relativi servizi.
Il sito web di Poste Italiane fornisce informazioni sulle attività e sulla ampia rete
dei servizi offerti dalle Società Gruppo. (www.posteitaliane.it)
88
Capitolo 5
5.1.13. Tecnoborsa Scpa
Tecnoborsa Scpa, Consorzio per lo sviluppo del mercato immobiliare, è una società
consortile per azioni di emanazione camerale, fondata nel 1997, per contribuire
allo sviluppo, alla regolazione, alla trasparenza del mercato immobiliare italiano ed
alla sua piena integrazione con quello degli altri Paesi dell’Unione Europea.
La maggioranza del capitale sociale è riservata al sistema camerale per esprimere
e sostenere la vocazione istituzionale della società e per rappresentare gli interessi
del territorio. Fanno parte del capitale sociale anche istituzioni e associazioni che
rappresentano gli interessi dei soggetti coinvolti nel settore.
Attualmente sono soci: la Camera di Commercio Industria Artigianato Agricoluta
di Roma, nonché le Camere di Commercio di Ancona, Ascoli Piceno, Brescia,
Brindisi, Como, Cosenza, Macerata, Novara, Perugia, Pescara, Pisa, Ravenna,
Rimini, Terni. Confedilizia, Confederazione Italiana Proprietà Edilizia; Consiglio
Nazionale delle Borse Immobiliari Italiane; Fiaip, Federazione Italiana Agenti
Immobiliari Professionali; Immobilcredit Srl; Progetto Europa Consultants Srl;
Regione Lazio; Unione Regionale delle Camere di Commercio del Lazio, Unione
Regionale delle Camere di Commercio del Molise.
Tecnoborsa è un ente istituzionale che opera senza fini di lucro e rappresenta il
mezzo per regolare il mercato attraverso lo sviluppo di sistemi strumenti e linee
guida che possano favorire l’interazione tra tutti i soggetti che rappresentano l’intero panorama della domanda e dell’offerta.
Tecnoborsa pianifica e mette in rete servizi di natura strategica informativa e strumentale a tutela degli interessi di tutte le parti coinvolte.
Tecnoborsa è membro dell’UN/ECE REAG (Real Estate Advisory Group delle
Nazioni Unite) con sede a Ginevra, che coinvolge alcune delle principali istituzioni
e importanti organismi internazionali. (www.unece.org)
Organo della Tecnoborsa è il Comitato Tecnico Scientificio, del quale fanno parte
le istituzioni, gli enti pubblici, le organizzazioni di categoria e gli istituti di ricerca
richiamati nel presente capitolo; il Comitato promuove e sviluppa attività di carattere tecnico-scientifico di interesse strategico.
Tecnoborsa, nel quadro delle proprie finalità di promozione dello sviluppo dell’economia immobiliare nazionale, e per favorire la conoscenza e la trasparenza del
mercato, ha istituito l’Osservatorio nazionale sul mercato immobiliare (ONMI) che
si occupa della rilevazione con cadenza periodica di dati attendibili, della loro analisi, elaborazione e diffusione a tutti i soggetti interessati.
L’ONMI elabora trend di marcato ed altri indicatori che possono essere utilizzati
quali benchmark di settore. In particolare Tecnoborsa cura l’Osservatorio Nazionale
dei prezzi degli immobili che rappresenta un impostante strumento di trasparenza
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Capitolo 5
per il pubblico e una preziosa fonte statistica e di studio per gli addetti ai lavori.
Tra le varie attività Tecnoborsa si occupa di Regolazione del mercato, realizzando
servizi di standardizzazione di comportamenti, metodi e strumenti operativi;
Ricerca e informazione, Formazione con iniziative per la crescita professionale
degli operatori; Strumenti innovativi, con attività di supporto per lo sviluppo del
mercato, al servizio del sistema camerale e dalle Borse immobiliari, che di innalzamento degli standard professionali attraverso la promozione della certificazione
di qualità per le imprese del settore. (www.tecnoborsa.it)
5.1.14. Ente nazionale italiano di unificazione
L’Uni, Ente nazionale italiano di unificazione, è una libera associazione senza
scopo di lucro fondata nel 1921 e riconosciuta nel 1955 con il Dpr n.1522 e nel
1983 dalla direttiva Cee 83/189. I soci dell’Uni sono aziende, professionisti, associazioni, istituti economici, tecnici ed educativi, enti pubblici, oltre a 14 enti federati. Il campo di attività dell’Associazione riguarda tutti i settori ad eccezione di
quello elettrico ed elettrotecnico, curato dal Cei (Comitato elettrotecnico italiano).
L’art.1 dello statuto prevede tra gli scopi sociali l’elaborazione di progetti e norme
tecniche, la creazione di archivi per la normativa tecnica nazionale ed estera, la
promozione di attività di certificazione e ricerca relativa alla normazione tecnica,
la collaborazione con gli Enti di Normazione degli altri paesi e con gli organismi
internazionali di normazione tecnica.
La normativa è costituita non da leggi, ma da regolamenti volontari e consensuali per
gli operatori del mercato. L’Uni prepara ed emette norme tecniche attraverso un lavoro
collegiale e trasparente, utilizzando non solo le conoscenze specifiche degli esperti,
ma anche una struttura informatica ben organizzata, che assicura un lavoro rapido
senza costi eccessivi e una grande trasparenza di tutto il processo di elaborazione.
L’Uni gestisce un totale di 702 organi tecnici (a cui vanno aggiunti quelli gestiti dai
14 enti federati), divisi in 58 commissioni tecniche, 161 sottocommissioni, 483
gruppi di lavoro, con 18 segretari tecnici e 7000 esperti che partecipano all’attività
normativa.
I settori principali in cui sono ripartite le commissioni tecniche riguardano:
- Costruzioni (Edilizia, Beni culturali, Comportamento all’incendio, Ingegneria
strutturale, Leganti idraulici, malte, calcestruzzi e cemento armato, Legno,
Mobili, Processo edilizio, Prodotti e sitemi per l’organismo edilizio, Vetro);
- Gestione aziendale (Disegni tecnici e documentazione tecnica del prodotto,
Documentazione, informazione automatica, Micrografia, Informatica e telecomunicazioni, Grafica, Informatica medica, Manutenzione, ecc.)
- Meccanica (Apparecchi di sollevamento, Container, Ergonomia, Gemmologia,
Impianti ascensori, montacarichi, scale mobili, Metalli preziosi, Motori, ecc.)
90
Capitolo 5
- Energia e territorio (Acustica, Ambiente, Ceramiche tecniche avanzate, Costruzioni stradali, ed opere civili delle infrastrutture, Energia nucleare, Geosintetici,
Luce ed illuminazione, ecc)
- Beni di largo consumo (Alimenti e bevande, Apparecchiature laser, Calzature,
Carta, Colorimetria, ecc.)
Un nuovo settore di attività in costante crescita è il settore “servizi”, a cui lavorano
i due organi tecnici dell’Uniter (ente federato all’Uni) e la commissione “servizi”.
In questo ambito va segnalata la pubblicazione delle norme:
- Uni 10719 sull’organizzazione congressuale;
- Uni 10750 sulle agenzie immobiliari;
- Uni 10801 sull’amministrazione condominiale e immobiliare.
Inoltre è stato recentemente costituito un gruppo di lavoro per valutare le possibilità di studio di metodi di misurazione nel campo dei servizi. Questo argomento di
particolare importanza per la crescente necessità di disporre di criteri di riferimento
per valutare la qualità dei servizi erogati.
Le pubblicazioni sono costituite da manuali tecnici, manuali pratici, linee guida per
Iso 9000, rivista e bollettino (oltre a prodotti su supporto informatico quali “Global Service”, “Uniped”, “Uni Edil”, “Uni 626”, “Uni Qualità “, “Macchine sicure”,
“Impresa & Ambiente”).
“U&C Unificazione e Certificazione” è l’unica rivista mensile, in Italia, che tratta
i temi della normazione, della certificazione, dell’accreditamento e della qualità di
prodotti, processi e servizi. È infatti l’organo ufficiale dei due enti normatori italiani Uni e Cei, oltre che del Sinal (Sistema nazionale di accreditamento dei laboratori), del Sincert (Sistema nazionale di accreditamento degli organismi di certificazione), del Cnim (Comitato nazionale italiano per la manutenzione) e, dal 1994,
anche del Cnmr (Centro nazionale materiali di riferimento). Ad integrazione della
rivista esiste il bollettino quindicinale “Uni Notizie”, che aggiorna periodicamente
tutte le notizie relative all’Uni e ai vari settori coinvolti nell’attività di normazione
(www.uni.com). L’Uni Notizie riporta inoltre l’elenco completo dei progetti di
norme nazionali, europei ed internazionali in inchiesta, il recepimento delle norme
EN emesse dal CEN – Comitato Europeo di Normazione (www.cenorm.be) e l’adozione di quelle Iso International Organization for Standardization. (www.iso.ch)
5.1.15. Unioncamere
Unioncamere, Unione italiana delle Camere di commercio industria, artigianato e
agricoltura (Cciaa), è l’ente a cui partecipano per legge le Camere di commercio e
il competente assessorato della Regione autonoma della Valle d’Aosta. Istituita nel
1901 quale Associazione nazionale delle Camere di commercio, sciolta nel 1928 e
ricostituita nel 1946, Unioncamere è stata infatti riconosciuta quale ente di diritto
91
Capitolo 5
pubblico nel 1954, con Dpr n. 709.
La legge n. 580 del 1993 di riforma delle Camere di commercio nel confermare
l’autonomia statutaria e le attribuzioni contenute nello statuto dell’ente, ha precisato ulteriormente all’art. 7 le funzioni di Unioncamere, di rappresentanza degli
interessi generali delle Camere di commercio e di promozione e gestione diretta di
servizi e di attività delle Camere e delle categorie economiche.
Unioncamere, dopo aver adeguato il proprio statuto recependo tutte le innovazioni
introdotte dalla L. 580/93 e dal D. Lgs 29/93, ha provveduto anche ad adeguare la
sua struttura organizzativa e gli strumenti di gestione finanziaria. A partire dal
1995, infatti, è stato messo a punto un bilancio-programma in cui viene esaltata la
progettualità delle diverse aree e funzioni, che si occupano dei seguenti aspetti:
- azioni per l’internazionalizzazione;
- politiche di settore e attività nel campo ambientale;
- servizi promozionali in rete e politiche regionali;
- informazione economica e statistica;
- sviluppo personale, relazioni sindacali e organizzazione.
Le iniziative promosse da Unioncamere nell’area delle politiche settoriali, svolte
in stretto contatto con le associazioni di categoria nazionali, hanno fatto capo principalmente al settore agricolo, al settore dei trasporti, al settore ambientale, alle
politiche per le piccole e medie imprese (Pmi) ed, infine, all’attività degli organismi di comparto (Assonautica, Assicor, ecc.).
È continuata l’attività di ricerca sui prezzi curata dall’Osservatorio dei prezzi, in
collaborazione con le associazioni di categoria e con l’Istat, le cui risultanze, oltre
che riportate dai principali quotidiani nazionali, hanno costituito oggetto di regolare informativa all’Osservatorio prezzi istituito dal Ministero dell’Industria. Inoltre è stata avviata una nuova attività di monitoraggio circa l’andamento dei prezzi
delle tariffe pubbliche soprattutto a livello locale.
Gli ultimi anni hanno visto un’ulteriore crescita di attività dell’Ente nei servizi connessi all’informazione economica e statistica. All’interno di quest’area, infatti, è
stata svolta un’importante azione di assistenza in favore delle Camere di commercio, anche a supporto della nascita dei nuovi consigli (ex lege 580/93).
Tra gli interventi finalizzati allo sviluppo del sistema si collocano invece le iniziative e le attività realizzate con riguardo all’area sviluppo personale, relazioni sindacati e organizzazione. In particolare dal punto di vista progettuale sono state
seguite due azioni: l’implementazione di sistemi di valutazione nelle Camere di
commercio e i servizi in partnership. Con riguardo alle attività di carattere ordinario, i filoni prevalenti hanno riguardato i rapporti con le Camere di commercio per
la gestione del rapporto di lavoro.
A partire dal 1996 Unioncamere ha inoltre intensificato il rapporto di collaborazione con le Commissioni ed i Gruppi della Camera dei Deputati e del Senato della
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Capitolo 5
Repubblica. A tal fine l’ufficio legislativo ha contribuito con un supporto di documentazione agli approfondimenti relativi ai provvedimenti legislativi, inerenti funzioni e competenze delle Camere di commercio.
L’impegno per la realizzazione dei vari progetti è affidato a MediaCamere e
riguarda la pubblicazione del quindicinale “Per l’Impresa”, del supplemento mensile “Istituzioni” e la gestione dell’Agenzia di stampa del sistema camerale. Per
quanto riguarda l’informazione economica è proseguita la pubblicazione del bollettino bimestrale “Tendenze dei prezzi” che sintetizza il lavoro di analisi e di previsione delle tendenze inflattive svolto in collaborazione con l’Irs di Milano.
(www.unioncamere.it)
5.1.16. Università Bocconi – Newfin
L’Università commerciale Luigi Bocconi, prima istituzione in Italia ad elevare alla
laurea gli studi in campo economico, nasce nel 1902 dall’iniziativa privata di Ferdinando Bocconi, come istituzione libera e pluralista.
L’Università Bocconi, in coerenza con i principi e i programmi dei fondatori, si
propone di rispondere alla domanda di formazione e ricerca scientifica che proviene dal sistema economico nazionale, e di agire come parte propositiva di un
continuo processo di avanzamento e integrazione culturale a livello internazionale.
L’Università Bocconi esplica la sua missione attraverso la ricerca e la didattica.
Attraverso la ricerca, sia di base che applicata, la Bocconi offre il suo contributo al
progredire delle scienze economiche, mettendo a disposizione del sistema delle
imprese rigorosi strumenti operativi, grazie anche alla sua intensa attività di scambio e di collaborazione con istituzioni internazionali.
L’attività di ricerca, inoltre, è essenzialmente per alimentare la didattica, contribuendo al suo costante rinnovamento.
La didattica mira a fornire agli studenti una solida formazione culturale di base e
quegli strumenti idonei ad affrontare in modo rigoroso e consapevole il futuro
professionale.
Inoltre si propone di assicurare l’aggiornamento e la qualificazione di quanti gi
operano sul mercato del lavoro con numerose iniziative di formazione avanzata.
Newfin, il Centro di ricerca sulla innovazione finanziaria dell’Università Bocconi
rappresenta da oltre quindici anni un riferimento per chi opera nel campo della
finanza e dell’intermediazione bancaria. Il Centro, creato a febbraio 1984, conduce
ricerche sulle tendenze del mercato e sullo sviluppo di strumenti finanziari e
modelli di intermediazione sia in Italia che all’estero. Il centro supportato finanziariamente da un gruppo di istituti bancari e di intermediazione finanziaria, tra cui
figurano nel 2001 la Banca Carige, la Banca Agricola Mantovana, la Banca di
Roma, la Banca Popolare di Lodi, la Banca Popolare di Milano, Intesa BCI, Bank-
93
Capitolo 5
siel, Monte dei Paschi di Siena, la Sanpaolo Imi, la Parmalat finanziaria, la Sai Società assicuratrice industriale.
Newfin si occupa approfonditamente di analisi per l’innovazione finanziaria e crea
numerose occasioni di dibattito, attraverso la combinazione della ricerca accademica e della domanda proveniente da grosse istituzioni di servizi finanziari. Nei
progetti di ricerca vengono prioritariamente presi in esame gli ambienti finanziari
che hanno provocato l’innovazione, esaminandone poi le modalità di diffusione, i
suoi effetti sulla struttura del mercato, sulla competizione e sulle forme di gestione
del cambiamento. Le competenze utilizzate variano dall’high tech, al management
strategico d’impresa, alla microeconomia. Le ricerche assumono come ambito
d’indagine l’Italia e le più rilevanti esperienze internazionali, grazie anche alla collaborazione con università e centri di ricerca esteri.
Tra le principali attività di Newfin sono compresi studi e progetti su temi collegati
all’evoluzione dei sistemi finanziari italiani ed internazionali, ricerche e analisi di
fattibilità commissionati ad hoc dagli sponsors del Centro, organizzazione di conferenze, seminari, incontri e dibattiti, pubblicazioni periodiche sulla innovazione
finanziaria, rapporti delle indagini di interesse per il mondo accademico e degli
operatori finanziari. (www.unibocconi.it)
5.1.17. Universita’ Luiss Guido Carli
La Luiss Guido Carli ha origine dalla trasformazione strutturale di una istituzione
romana, l’Università Pro Deo, avviata, tra il 1974 ed il 1978, da un gruppo di
imprenditori italiani pubblici e privati. Nel 1974 alcune importanti imprese (Fiat,
IBP, Saras, Liquigas e St. Gobain) si impegnarono a sostenere finanziariamente
l’Università ed a promuovere il rinnovamento dei programmi. Dal 1978 sostenitori
della Luiss Guido Carli divengono, oltre alla Confindustria, importanti aziende di
credito allo scopo di assicurare una base finanziaria adeguata e continuativa all’azione di sviluppo dei nuovi programmi dell’Università.
La Luiss Guido Carli è una struttura autonoma che mira a ridurre il divario tra università e mondo del lavoro attraverso:
- la decisione di operare su un numero programmato di studenti, scelti in base ad
una rigorosa selezione, ai quali si richiede un’assidua frequenza;
- la concretezza degli ordinamenti degli studi, sempre funzionali alle esigenze
della società industriale;
- la severità dell’organizzazione didattica e l’ottimizzazione dei servizi rispetto
agli obiettivi.
Da sempre la Luiss offre un modello formativo avanzato, orientato a trasmettere
non soltanto conoscenze, ma ad allenare alla flessibilità giovani che possano diventare protagonisti del proprio futuro.
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Capitolo 5
Il rapporto forte, quasi di osmosi, con le imprese e le istituzioni avvicina gli studenti alle realtà ed alle esigenze del loro futuro occupazionale. Le attività di orientamento, gli stages ed i tirocini presso enti ed aziende, facilitano l’inserimento dei
laureati Luiss nel mondo del lavoro.
L’Università, inoltre, fornisce ai suoi studenti strumenti e servizi all’avanguardia
nel campo delle nuove tecnologie dove vanta più di un primato europeo. Basti pensare al servizio Luiss-Sms: il nuovo modo di essere informati comunicando con
l’Università tramite messaggi da leggere o spedire da qualsiasi telefono cellulare.
Oppure ai servizi dell’Ateneo disponibili su cellulare wap ed infine a tutti i servizi
on line per evitare file allo sportello e attese burocratiche.
La didattica prevede una serie di punti fermi atti a garantire l’unicità del modello
formativo Luiss. Alcuni di essi sono, ad esempio, il numero programmato di studenti per le tre Facoltà – Economia, Giurisprudenza e Scienze Politiche – la prova
di ammissione all’ingresso, la frequenza obbligatoria a tempo pieno, nonché l’organizzazione didattica su base semestrale. Inoltre, il corpo docente di prestigio proviene non solo dal mondo accademico ma anche da esperienze professionali di alto
livello.
Il diretto collegamento con le imprese è garantito dal Placement Office: servizio di
orientamento e formazione per favorire l’inserimento dei laureandi e dei neolaureati nel mondo lavorativo con seminari, stages e tirocini presso aziende ed istituzioni sia pubbliche che private. Così come sono garantiti gli incontri periodici con
le più importanti multinazionali, banche d’affari, enti ed istituzioni pubbliche e private.
Infine, è stato istituito il Luiss@imprese; il primo network interattivo per facilitare
l’incontro tra studenti laureati Luiss ed il mondo del lavoro.
(www.luiss.it)
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Capitolo 5
5.2. Le Camere di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura
5.2.1. Il caso della Camera di Commercio di Roma
Tra i soggetti istituzionali più sensibili allo sviluppo ed alla crescita dei mercati
locali si rilevano le Camere di Commercio Industria Artigianato ed Agricoltura
che, con l’adozione della legge 29.12.1993, n. 580, hanno assunto un ruolo centrale
anche nel settore dell’economia immobiliare, ricomprendente sia gli operatori professionali iscritti nei Ruoli (Agenti mediatori e Periti esperti) che le imprese di servizi e di industria edilizia del settore, sino alle attività di controllo e di regolazione
del mercato per la salvaguardia dei diritti del consumatore, nonché attività specifica di conciliazione ed arbitrato.
In questa ottica, la Camera di Commercio di Roma3 costituisce un fulgido esempio
di applicazione dello spirito della legge e di interpretazione delle esigenze della
collettività avendo, sin dal 1989 e prima in Italia, istituito la Borsa Immobiliare di
Roma, con la quale ha contribuito in maniera determinate allo sviluppo del mercato immobiliare dell’area metropolitana ed all’evoluzione e qualificazione degli
Operatori immobiliari, peraltro incidendo, indirettamente, sullo standard della professione e sullo sviluppo dei mercati a livello nazionale. E non poteva essere diversamente data l’ampiezza del mercato, l’importanza dell’industria delle costruzioni
ed il valore in termini assoluti delle negoziazioni realizzate nell’ambito del territorio provinciale. (www.rm.camcom.it)
Successivamente, molte altre Camere di Commercio hanno istituito Borse Immobiliari (in ordine cronologico): Milano, Umbria (Cciaa di Perugia e Terni), Bari,
Brescia, dell’Adriatico (Cciaa di Ascoli Piceno, Ancona e Macerata), Vicenza e
Pisa. Successivamente, in tempi diversi: Piacenza, Venezia, Trieste, Lodi, Viterbo,
Pescara, Toscana (Cciaa di Firenze, Prato e Pistoia), Catania, ecc. (con molte altre
in fase avanzata di istituzione).
La necessità di amalgamare e far tesoro delle diverse esperienze realizzate dalle
varie Borse Immobiliari e di dotarle di regole e strumenti standardizzati in grado
di fare sistema, ha comportato l’istituzione del Consiglio Nazionale delle Borse
Immobiliari Italiane, promosso dalle Camere di Commercio di Roma, Milano e
Perugia, successivamente ampliatosi con i rappresentanti di altre Borse. L’orgnismo istituzionale ha sede presso la Camera di Commercio di Roma. (Cfr precedente punto 5.1.7).
Con l’obiettivo di contribuire allo sviluppo strategico del sistema Italia al fine della
piena integrazione con i sistemi economico-finanziari dell’Unione Europea la
3
Della Camera di Commercio Industria Artigianto Agricoltura di Roma è Presidente il Dott. Andrea Mondello,
Segretario Generale il Dott. Fabrizio Autieri.
96
Capitolo 5
Camera di Commercio di Roma ha promosso la costituzione della Tecnoborsa.
Tecnoborsa è stata fondata nel 1997 quale società consortile per azioni; il capitale
sociale è controllato dalla Camera di Commercio di Roma e da altri enti camerali,
con partecipazioni di istituzioni e organizzazioni del mercato immobiliare (Cfr precedente punto 5.1.13).
La missione della Tecnoborsa, quale ente istituzionale che opera senza fini di lucro,
è quella di regolare sviluppare il mercato immobiliare nazionale con il consenso
allargato dei principali soggetti coinvolti nel settore, realizzando le strategie, i piani
e gli strumenti innovativi necessari agli operatori per poter erogare servizi a più
alto valore aggiunto.
A tal fine Tecnoborsa svolge attività informativa, di analisi e di confronto volta a
favorire la trasparenza del mercato; attività formativa diretta o indiretta per preparare quelle figure professionali che il mercato richiede; attività di promozione e
supporto per le strutture camerali per incentivare e accrescere lo sviluppo dei mercati immobiliari locali.
Tra le altre attività promosse dalla Camera di Commercio di Roma attraverso l’azienda speciale che gestisce la Borsa Immobiliare, si segnala il “Rimi” (Rassegna
Italiana del Mercato Immobiliare) che costituisce l’unica consolidata manifestazione del settore con respiro nazionale ed orizzonti europei.
Le azioni, gli strumenti realizzati, le attività promosse nel tempo sia in Italia che
all’estero dai sopra citati organismi, singolarmente o in sinergia tra loro, hanno fortemente contribuito ad un oggettivo sviluppo del mercato immobiliare italiano che,
da mercato poco trasparente, con regole poco chiare e con circoscritte capacità
attrattive degli investitori, è divenuto uno dei più interessanti sino ad essere incluso
oggi, dai medesimi operatori internazionali, tra i mercati più promettenti e dinamici a livello internazionale.
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Capitolo 6
Capitolo 6
Gli International Accounting
Standards (IAS 16 e 40).
Le definizioni di valore del Comitato
di Basilea per la vigilanza Bancaria.
Gli International Valuation
Standards (IVS 2001)
Nelle pagine che seguono sono richiamati i principali standard adottati a livello
internazionale per quanto attiene alla valutazione contabile degli immobili secondo
le norme dell’International Accounting Standards Commettee (www.iasc.org.uk)
riportate nei relativi International Accounting Standards 2000; volume tradotto in
Italia a cura del Consiglio nazionale dei dottori commercialisti come “Principi
Contabili Internazionali IAS 2000” pubblicato da Il Sole 24 Ore. L’importanza
delle IAS è sottolineata dal fatto che costituiscono il riferimento base per la promulgazione di una analoga normativa da parte del Parlamento Europeo.
Sono riportate inoltre le definizioni relative al “valore di mercato” e “valore del
prestito ipotecario” come definite dal Basel Commettee on Banking Supervision
BCBS (Comitato di Basilea per la Vigilanza Bancaria) per quanto attiene le nome e
le enunciazioni sulla valutazione finalizzata al prestito.
Infine, sono richiamati seppure in maniera sintetica, i principali standard (IVS
2001) promulgati dall’International Valuation Standards Commettee
(www.ivsc.org), condivisi dai rappresentanti delle 52 organizzazioni nazionali aderenti al Commettee che costituiscono un qualificato e condiviso riferimento in
ambito internazionale. Uno degli obiettivi dell’IVSC è il sostegno e il completamento di norme emanate da altri organismi internazionali.
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Capitolo 6
6.1. Gli International Accounting Standard e le iniziative
del Parlamento Europeo per l’adozione delle Norme
Contabili Internazionali
Il Parlamento Europeo ha pienamente appoggiato la proposta della Commissione
Europea, secondo la quale tutte le società europee quotate in borsa (comprese banche e società d’assicurazioni) devono seguire le norme internazionali nella stesura
dei rispettivi rendiconti finanziari consolidati, a partire dal 2005 al più tardi; norme
ispirate agli standard adottati dall’International Accounting Valuation Standard
Commettee - IASC (www.ivsc.org.uk). Ad oggi, il Consiglio Europeo ha già espresso
il proprio sostegno alla Regolamentazione proposta nel mese di dicembre 2001 e
la decisione del Parlamento apre la via ad una rapida adozione della Regolamentazione. Il 2005 potrebbe sembrare in un certo senso abbastanza lontano, ma in realtà
l’adeguamento richiederà dei valori comparativi già per il 2004. Inoltre, le società
interessate vorranno disporre dei numeri relativi alle IAS il prima possibile, in
modo da avere più tempo davanti a loro per elaborare il messaggio da trasmettere
e trovare il modo migliore per comunicare la nuova presentazione agli azionisti.
La nuova regolamentazione inoltre, dovrà essere valida anche per i Paesi dell’Area
Economica Europea. Pertanto, anche i tredici Paesi che aspirano a far parte della
Unione Europea dovranno adottare la specifica regolamentazione, quale parte integrante dell’intera legislazione europea. Nel 2002, ad esempio, è entrata in vigore
una nuova legge contabile nella Repubblica Ceca. Tale normativa offre alle società
la possibilità di scegliere tra le norme ceche e le IAS. Si prevede che gran parte delle
maggiori società adotteranno le IAS, per fare in modo che i rispettivi rendiconti
finanziari siano comparabili con il resto dell’Europa. Le società europee si trovano
a dover affrontare un grosso compito. Per la prima volta devono adottare un intero
regime contabile, non dei cambiamenti in un già preesistente corpo normativo.
L’adozione delle IAS, inoltre, comporta molte implicazioni per i professionisti
della valutazione (e per l’industria immobiliare). Avrà delle ripercussioni sulla
valutazione di attività, passività e profitti. Le società che stanno pensando al cambiamento, devono conoscere quali saranno le conseguenze nelle quotidiane operazioni professionali: oggi potrebbero essere in corso delle transazioni, che domani
potrebbero essere valutate, dal punto di vista contabile, in maniera diversa, in base
alle IAS. Se una società ha in programma la locazione di un nuovo grande magazzino per 15 anni, ad esempio, potrebbe dover rivalutare tale idea alla luce delle
nuove norme.
Le IAS saranno introdotte per assicurare un più elevato livello di trasparenza e
comparabilità dei rendiconti finanziari di tutte le società che operano nel mercato
europeo. Per avere una certa concordanza, qualsiasi valutazione consentita o
99
Capitolo 6
richiesta in base alle IAS dovrebbe essere logicamente determinata attendendosi
alle Norme Internazionali di Valutazione piuttosto che a quelle nazionali.
La valutazione delle voci in attivo rappresenta un’opzione in base alle IAS 16,
Property, Plant and Equipment; (Immobili, impianti e attrezzature) sebbene, nonostante si opti per il modello del costo, l’equo valore dovrebbe essere reso noto;
IAS 40, Investment Property (Immobili per investimento); e IAS 20, Government
Grants (Sovvenzioni governative). La valutazione delle voci in attivo è richiesta
in base alle IAS 22, Business Combinations (Fusione di aziende); IAS 19, Employee Benefits (Indennità per il personale); e IAS 36, Impairment of Assets (Svalutazione degli asset).
IAS 16, Immobili impianti e macchinari
La IAS 16, Immobili impianti e macchinari, è operativa – nella vigente formulazione redatta dallo IASC – dal 1° luglio 1999. È previsto che il richiamato principio contabile possa essere applicato per la contabilizzazione di immobili, impianti
e macchinari nei casi in cui non sussistano altri principi contabili internazionali che
richiedano o consentano un trattamento contabile differente. La norma, oltre ad
individuare l’ambito di applicazione e le definizioni relative, stabiliche che: “un
elemento di immobili, impianti e macchinari deve essere rilevato come attività
quando: a) è probabile che i futuri benefici economici riferibili al bene potranno
essere goduti dall’impresa; b) il costo del bene per l’impresa può essere attendibilmente determinato. Al riguardo la norma specifica i criteri di determinazione del
valore, che iniziamente deve essere misurato al costo, le modalità di rilevazione
delle spese incrementative, e la rilevazione del valore successivamente alla rilevazione iniziale, l’ammortamento e la realizzabilità del valore iscritto al fine della
determinazione di eventuali perdite durevoli di valore.
IAS 40, Immobili per investimento
L’adozione della IAS 40, Immobili per investimento, comporterà molti cambiamenti. Fino a poco tempo fa, solo il Regno Unito e l’Irlanda avevano norme contabili nazionali relative agli immobili per investimento. La recente Normativa Contabile Danese, DKA 16 (immobili per investimento), è in vigore per i rendiconti
finanziari annuali dal 1° gennaio 2002. In Olanda, una bozza di linee guida pubblicata per accettare eventuali osservazioni in merito, introduce una nuova valutazione di riferimento per la stima degli investimenti immobiliari: equo valore senza
alcun deprezzamento, è il metodo proposto. Una valutazione alternativa è quella
del costo meno il deprezzamento nel tempo. In Svezia, è stata pubblicata una nuova
legislazione sugli Immobili per Investimento nel luglio 2001.
100
Capitolo 6
6.2. Le definizioni del Comitato di Basilea per la vigilanza Bancaria
In un supplemento al Documento di consultazione del Nuovo Accordo di Basilea
sui Coefficienti Patrimoniali, risalente al gennaio 2001, sviluppato per definire i
“Principi Fondamentali per una Efficace Vigilanza Bancaria” sono state proposte
le definizione di “valore di mercato” e “valore del prestito ipotecario”:
Valore di mercato
Il “valore di mercato” viene definito come “prezzo al quale la proprietà può essere
venduta con contratto privato tra un venditore disposto a vendere e un compratore
disposto a comprare alla data della valutazione, dando per scontato che la proprietà
sia, per pubblico consenso, soggetta al mercato, che le condizioni di mercato permettano la regolare disposizione e che un giusto periodo di tempo, con riguardo
alla natura della proprietà, sia a disposizione per la negoziazione della vendita”.
(nostra traduzione)
Valore del prestito ipotecario
Il “valore di prestito ipotecario” viene definito come segue: “per valore del prestito
ipotecario dovrà intendersi il valore della proprietà come determinato da periti
esterni o interni, estranei alle decisioni delle banche in merito al conferimento del
prestito; da una valutazione prudente e moderata della futura commercializzazione
della proprietà che tenga conto degli aspetti sostenibili a lungo termine della proprietà stessa, delle normali e delle locali condizioni del mercato, dell’uso corrente
e degli usi alternativi della proprietà. Gli elementi speculativi non dovranno essere
presi in considerazione. Il valore del prestito ipotecario dovrà essere documentato
in maniera trasparente e chiara”. (nostra traduzione)
6.3. Gli International Valuation Standards
Tra le esperienze condotte dagli organismi di normazione tecnica volontaria delle
valutazioni, il caso dell’International Valuation Standards Committee (IVSC) ha
assunto un ruolo preminente per autorevolezza ed ampia diffusione a livello internazionale. Le origini dell’istituzione risalgono agli anni Settanta, quando il processo di integrazione dei mercati rese evidente la necessità di poter disporre di definizioni e procedure di stima uniformi nelle transazioni internazionali. A fronte di
tale situazione, alcuni membri di autorevoli associazioni del Regno Unito e statunitensi, diedero avvio ad un dialogo che portò alla fondazione, nel 1981, dell’attuale International Valuation Standards Committee, con sede a Londra, oggi noto
101
Capitolo 6
come IVSC. (www.ivsc.org)
L’IVSC è un organismo che raccoglie associazioni di professionisti nel campo
delle valutazioni di ogni parte del mondo, che si riconoscono in uno statuto. Fondato dai rappresentanti di 20 associazioni nazionali, coinvolge attualmente esponenti di 52 nazioni; è una organizzazione non governativa riconosciuta delle
Nazioni Unite. Opera in collaborazione con importanti organizzazioni internazionali quali la Banca Mondiale, l’Ocse, e l’International Accounting Standards Commettee (www.iasc.org.uk).
Gli obiettivi dell’IVSC sono essenzialmente due:
- la formulazione e la pubblicazione di standard per la stima di beni, e la loro promozione e diffusione nel mondo, con particolare riferimento alle valutazioni di
bilancio e alle esigenze espresse dal mercato immobiliare e dalla comunità
finanziaria internazionale;
- l’identificazione delle principali differenze riscontrabili negli usi locali, al fine di
promuovere l’armonizzazione degli standard a livello internazionale, e la divulgazione tempestiva di eventuali evoluzioni delle definizioni o delle procedure.
Il principale contributo dell’IVSC all’armonizzazione delle procedure di valutazione
consiste nella pubblicazione periodica degli International Valuation Standards
(IVS), la cui prima edizione risale al 1985. Oggi, si è giunti oggi alla quarta revisione
(edizione 2001). La stesura degli IVS è stata guidata da tre principali propositi:
- costituire un supporto allo sviluppo degli scambi internazionali nel settore
immobiliare, promuovendo la trasparenza e l’attendibilità delle valutazioni con
riferimento anche ai settori finanziario e creditizio, ai trasferimenti di diritti
reali, al contenzioso legale e alla fiscalità;
- segnare un benchmark per gli operatori del settore delle valutazioni a livello
internazionale, al fine di metterli in grado di rispondere alle istanze provenienti
dal mercato immobiliare internazionale;
- fornire degli standard di valutazione e analisi finanziaria in grado di rispondere
anche alle esigenze dei Paesi emergenti e in via di sviluppo.
Caratteristica peculiare degli IVS è la chiara e rigorosa definizione della terminologia e dei procedimenti di stima, unita ad un approccio pragmatico e flessibile.
L’obiettivo di armonizzazione ha indotto ad adottare un numero relativamente
limitato di definizioni di valore e di procedimenti di stima, riconoscendo tuttavia
la possibilità di adottare altre e diverse definizioni in rapporto a specifiche esigenze
di stima o a particolari normative vigenti in alcuni paesi. Particolare attenzione è
poi rivolta alla declinazione dei concetti di base in relazione ai diversi scopi per cui
sono richieste le stime, quali le valutazioni di bilancio, le stime ipotecarie, i trasferimenti immobiliari, le controversie giudiziarie e l’imposizione fiscale.
La struttura degli IVS, rispetto ad altre esperienze internazionali, presenta alcuni
caratteri di originalità, poiché in essa è ravvisabile la convergenza di almeno tre
102
Capitolo 6
diverse linee di ricerca, di natura rispettivamente terminologica, deontologica e
procedurale. La puntuale definizione terminologica fa riferimento non solo ai
valori e ai procedimenti di stima, ma anche ai concetti di ordine generale (ad esempio le definizioni di prezzo, costo e valore) e ai beni oggetto di stima (immobili,
mobili, attività e strumenti finanziari). In tale ambito, particolare attenzione viene
data alla proposta di due standards, relativi alla definizione e alla corretta applicazione rispettivamente del valore di mercato e degli altri valori di stima.
La linea deontologica è all’origine del codice di comportamento, che precisa i
requisiti ai quali deve rispondere il valutatore nell’espletamento dell’incarico affidatogli, per quanto concerne, ad esempio, l’integrità, l’imparzialità, la competenza
e la riservatezza.
Per quanto concerne, infine, gli aspetti procedurali, gli IVS propongono due applications relative alle valutazioni di bilancio e alle stime di natura creditizia, e alcune
guidance notes relative a specifici ambiti operativi, quali i beni immobili, le locazioni finanziarie, gli impianti e i macchinari, gli intangibili, l’avviamento, le attività produttive o commerciali, la presenza di sostanze tossiche o pericolose, il
costo di riproduzione deprezzato, le modalità di stesura della relazione di stima e
l’analisi dei flussi di cassa.
Gli IVS offrono un quadro completo di definizioni concernenti il concetto di valore
di stima, riconducibili a tre principali nuclei: il primo relativo a definizioni di carattere generale (prezzo, costo e valore); il secondo incentrato sul valore di mercato
(Market Value) e su altri valori ad esso prossimi (Fair Value); il terzo relativo a definizioni di valori convenzionali diversi da quello di mercato (Non-Market Value).
Prezzo, costo e valore
Negli IVS è ravvisabile una chiara distinzione tra i concetti di prezzo, costo e
valore, perfettamente allineata alla tradizione culturale italiana.
Il prezzo (price) è il termine impiegato per definire l’ammontare della somma
richiesta, offerta o pagata per un bene o un servizio. Il prezzo di compravendita (sale
price) è un dato storico, effettivamente realizzato, e può essere di pubblico dominio
o derivante da fonti confidenziali. In ragione delle capacità finanziarie, delle motivazioni, o di particolari interessi che muovono il venditore o l’acquirente, il prezzo
effettivo di compravendita potrebbe differire dal valore di mercato. In altri termini,
il prezzo costituisce l’indicazione del valore attribuito al bene o servizio dallo specifico acquirente e dallo specifico venditore in precise circostanze.
Il costo (cost) è il prezzo pagato per beni o servizi o l’ammontare della spesa neces-
103
Capitolo 6
saria per produrli. Quando il bene è stato prodotto, il suo costo diviene un dato storico, effettivamente realizzato. Il prezzo pagato è un costo per l’acquirente.
Il concetto di valore (value) può essere ricondotto al più probabile prezzo che
potrebbe essere pattuito (the price most likely to be concluded) tra i potenziali
acquirenti e venditori di beni o servizi immessi sul mercato. Il valore non è un dato
storico, ma una previsione del prezzo realizzabile in un dato momento e secondo
una precisa definizione di valore. Il concetto economico di valore riflette, dal punto
di vista del mercato, il livello di utilità o di benefici ritratti da chi possiede un bene
o riceve un servizio alla data della stima.
Market Value ed altri valori di mercato
In base agli IVS, il valore di mercato (Market Value) è il corrispettivo per la compravendita di un bene, alla data di stima, tra un acquirente ed un venditore entrambi
orientati alla vendita e non mossi da particolari interessi, dopo un sufficiente
periodo di commercializzazione, e nell’ipotesi che entrambe le parti agiscano in
modo informato, prudentemente e liberamente.
Prossimo ma non identico a quello di Market Value è il concetto di Fair Value, utilizzato prevalentemente in ambito contabile. In base agli International Accounting
Standards – ai quali gli IVS fanno diretto riferimento per la definizione – il Fair
Value è il corrispettivo per la compravendita di un bene, nell’ipotesi che le parti
siano informate e orientate alla compravendita, e non siano mosse da particolari
interessi. A differenza del Market Value, il Fair Value non richiama esplicitamente
la possibilità di un adeguato periodo di commercializzazione. In alcuni paesi, la
definizione di Fair Value è utilizzata anche in ambito giuridico, per stabilire un
equo corrispettivo nella composizione di controversie, quando l’uso del Market
Value risulterebbe improprio o inadeguato. Comunque, nella maggior parte dei
casi, il Market Value e il Fair Value possono essere considerati aspetti economici
equivalenti.
Non Market Value
Accanto alla definizione di valore di mercato, gli IVS propongono tredici definizioni di valori diversi da quello di mercato, alcuni dei quali trovano parziale riscontro nella teoria e nella prassi italiana perché fondati su usi o norme di altri paesi.
Tra quelli di maggiore interesse, vi sono il valore di avviamento (Going Concern
Value), il valore assicurabile (Insurable Value), l’imponibile fiscale (Taxable
Value), il costo di sostituzione deprezzato (Depreciated Replacement Cost) e il
valore di liquidazione (Liquidation or Forced Sale Value).
Particolare attenzione viene accordata al costo di sostituzione deprezzato (Depre-
104
Capitolo 6
ciated Replacement Cost) proposto sia come valore autonomo che come procedimento di stima del valore di mercato. Il DRC acquista significato soprattutto con
riferimento a quei beni o fattori della produzione specialistici (specialised assets)
che raramente vengono ceduti separatamente dall’attività o dal processo produttivo
di cui costituiscono parte. Si tratta di beni che afferiscono ad un mercato molto
rarefatto, o in alcuni casi addirittura privi di mercato, in ragione della loro specifica configurazione o possibilità di applicazione. Quando il mercato non fornisce
sufficienti informazioni in merito a tali beni, viene utilizzato l’approccio del costo
di sostituzione deprezzato, che è fondato sulla stima del valore di mercato del
suolo, al quale va sommato il costo di sostituzione di fabbricati e impianti, e apportate le opportune detrazioni relative al deterioramento fisico e all’obsolescenza tecnologica dei manufatti.
Significativa è la distinzione evidenziata dagli IVS tra costo di sostituzione o surrogazione (Replacement Cost) e costo di riproduzione (Reproduction Cost). Il
primo è riferito alla sostituzione del bene, a fini estimativi, con un altro di pari utilità (equally satisfactory substitute). Ad esempio, un fabbricato realizzato con
materiali o tecnologie inconsueti o superati può essere, in determinate circostanze,
sostituito o surrogato da un fabbricato identico per consistenza e impianto distributivo, ma realizzato con tecnologie e materiali abitualmente utilizzati, al
momento della stima, per nuove costruzioni. Il costo di riproduzione, invece, presuppone la realizzazione di una precisa replica del bene oggetto di stima, riproducendolo in ogni dettaglio, materiali e tecnologie incluse.
6.3.2. I procedimenti di stima
I procedimenti di stima (Valuation Approaches or Methods) proposti dagli IVS
sono sostanzialmente riconducibili a tre categorie, fondate rispettivamente sul
costo, sul confronto e sul reddito.
I procedimenti fondati sul costo (Cost Approach) considerano la possibilità che –
in alternativa all’acquisto di uno specifico bene immobile – sia possibile costruirne
uno identico o comunque in grado di fornire la stessa utilità. Si ipotizza che, in un
mercato concorrenziale, nessun soggetto sia disponibile a pagare per un fabbricato
un corrispettivo superiore al costo dell’acquisto di un suolo equivalente, sommato
al costo dell’edificazione di un fabbricato alternativo, considerati i necessari tempi
e rischi. In realtà, l’applicazione del procedimento, nella maggior parte dei casi,
deve confrontarsi anche con la stima del deprezzamento, quando il bene oggetto di
stima non è nuovo o è meno funzionale dell’ipotetico fabbricato equivalente.
I procedimenti fondati sul confronto (Sales Comparison Approach) presuppongono
la disponibilità di prezzi di compravendita di immobili simili. In generale, il bene
oggetto di stima è confrontato con prezzi di compravendita di beni simili, riscon-
105
Capitolo 6
trati sul libero mercato. In base agli IVS, possono essere considerati, oltre ai prezzi
di compravendita, anche listini e prezzi di offerta.
I procedimenti di capitalizzazione (Income Capitalisation Approach) individuano
il valore del bene a partire dall’analisi dei ricavi e delle spese generati dall’immobile, tramite un idoneo saggio di capitalizzazione. Normalmente il reddito capitalizzabile indicato dagli IVS è quello netto. Si ravvisano due principali approcci: la
capitalizzazione diretta (direct capitalisation) e l’accumulazione dei redditi (yield
capitalisation). Il primo utilizza un saggio medio di capitalizzazione, applicato al
reddito netto medio annuo. L’accumulazione dei redditi – la cui espressione più
frequente è l’analisi dei flussi di cassa (cash flow analysis) – prende in considerazione la serie di redditi netti annui presumibilmente generati dall’investimento
immobiliare; tali redditi, a differenza della capitalizzazione diretta, possono essere
variabili di anno in anno.
6.3.3. La relazione di stima
Gli IVS evidenziano l’importanza della corretta impostazione e stesura della perizia o relazione di stima (Valuation Certificate or Report), al fine di consentire al
lettore di comprendere il processo logico e verificare i dati empirici utilizzati per
giungere alle conclusioni. In particolare, la relazione assume un triplice ruolo:
spiegare il processo logico e analitico di stima; presentare le informazioni e i dati
empirici utilizzati; descrivere i risultati della stima.
Per quanto concerne i contenuti minimi della relazione di stima, vengono indicati
dalle Guidance Notes i seguenti nove elementi:
- l’identificazione del soggetto che effettua la valutazione e l’indicazione della
data della stima;
- l’incarico, la data dell’incarico stesso, lo scopo della stima e l’uso che il committente intende farne;
- i concetti di base, incluso il tipo di valore e la sua definizione;
- l’identificazione del bene, del suo assetto proprietario, di eventuali contratti di
locazione (ovvero delle caratteristiche fisiche, legali ed economiche dell’immobile oggetto di stima);
- la data e il livello di approfondimento del sopralluogo;
- qualsiasi ipotesi o condizione restrittiva;
- il riferimento all’applicabilità degli IVS; nel caso in cui il perito si sia discostato
dagli Standards, dovrà essere fornita una chiara spiegazione;
- la firma del valutatore;
- eventuali particolari certificazioni della perizia nelle debite forme, se richiesto
dalla normativa vigente nello Stato nel quale viene effettuata la stima.
Oltre a tali requisiti minimi, gli IVS non prevedono ulteriori aspetti cogenti in
106
Capitolo 6
merito ai contenuti tecnici ed economici della perizia, poiché viene ampiamente
riconosciuto che la tipologia, il contenuto e il livello di approfondimento della
stima possono variare in relazione allo scopo della stima, alla normativa di riferimento, al tipo di immobile, alla natura e alla complessità dell’incarico.
107
Capitolo 7
Capitolo 7
Le esperienze internazionali
per l’armonizzazione
delle valutazioni immobiliari
L’obiettivo delle pagine che seguono è di illustrare le principali esperienze internazionali ed europee in materia di regolazione delle valutazioni immobiliari.
Da alcuni decenni, diversi organismi hanno intrapreso attività rivolte alla armonizzazione e alla trasparenza dei concetti e delle pratiche legate alla valutazione dei
beni immobili. Alcuni organismi operano a scala globale, promuovendo la definizione e l’applicazione di norme e concetti dotati della massima trasparenza affinché a una crescente globalizzazione delle transazioni corrisponda una significativa
convergenza di comportamenti. L’International Valuation Standard Commettee
opera a questo livello: si tratta di un organismo globale che opera ad una scala prettamente internazionale e che lascia ai paesi membri la facoltà di stabilire le più
opportune norme di comportamento professionale a scala nazionale. I corpi professionali nazionali, variamente organizzati, predispongono norme e standard per
la regolazione delle valutazioni immobiliari nel contesto locale con diversi gradi di
formalizzazione.
Il Codice di Tecnoborsa rappresenta un manuale di rango nazionale coerente con
le linee guida stabilite dagli organismi internazionali. L’attenzione è dunque stata
rivolta prioritariamente ai casi di manuali nazionali. I casi selezionati e approfonditi sono quelli del Regno Unito e della Francia. La scelta non è casuale. Per quanto
dissimili siano i riferimenti normativi fra il Regno Unito ed il nostro paese, l’esperienza d’oltremanica incentrata sul Red Book e sulla comunità professionale dei
valutatori organizzata intorno alla Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics)
si rivela come la più stimolante e la più strutturata in Europa e rappresenta un
modello per coloro che si occupano dello sviluppo del settore delle valutazioni. E
ciò vale a maggior ragione se consideriamo la politica di progressiva espansione
delle norme contenute nel Red Book nei paesi del continente – in particolare in
Germania – attraverso l’accreditamento di strutture professionali e accademiche,
108
Capitolo 7
gestito dalla Rics stessa e dalla European Association of Chartered Surveyors
(Eacs). Il caso francese si rivela di grande utilità poiché il contesto normativo francese appare il più prossimo al nostro e il percorso intrapreso oltralpe risulta probabilmente quello maggiormente percorribile anche in Italia.
Il capitolo è articolato in quattro parti. Nella prima viene presentata una rassegna
critica delle esperienze francesi e inglesi, alla luce delle principali norme di carattere internazionale. La seconda parte affronta il caso inglese con l’esame del Red
Book, mentre la terza considera i contenuti della Charte de l’Experitise en Evaluation Immobilière francese. Infine, l’ultima parte del capitolo considera il rapporto
fra le norme del presente Codice e le norme internazionali esaminate.
109
Capitolo 7
7.1. Una rassegna critica delle norme internazionali per la
valutazione dei beni immobili
Un esame critico delle forme di regolazione delle valutazioni immobiliari in
ambito internazionale rappresenta un passaggio cruciale per la predisposizione di
norme che nel nostro paese, nel rispetto dell’ordinamento giuridico, consentano
una progressiva omogeneizzazione delle pratiche professionali nell’ambito delle
valutazioni immobiliari.
Al riguardo, questo paragrafo oltre a considerare il ruolo degli organismi internazionali quali L’International Valuation Standard Commette (IVSC) e del Tegova, si
focalizza sui codici impiegati nel Regno Unito e in Francia ponendo in relazione il
ruolo della comunità professionale e la cogenza delle indicazioni contenute nei
testi di riferimento. Sono quindi considerati i valori oggetto di valutazioni, le
diverse misure di consistenza impiegate a livello europeo, i metodi e i procedimenti impiegati per le valutazioni. Infine, vengono posti a confronto i rapporti di
valutazione proposti dalla letteratura internazionale.
7.1.1. Norme internazionali e manuali nazionali
Il processo di regolazione delle valutazioni immobiliari è guidato da alcuni importanti organismi che a livello internazionale operano per l’armonizzazione e la trasparenza delle norme in materia. Fra essi, il più importante a livello mondiale è
l’International Valuation Standard Commette IVSC. (www.ivsc.org).
L’obiettivo principale dell’Ivsc (vedasi anche il superiore capitolo 6), è di formulare standard di valutazione e guide procedurali per la valutazione di beni per scopi
finanziari e contabili, e di promuoverne l’accettazione e il rispetto in tutto il
mondo. Il secondo obiettivo – intimamente legato al primo – è rappresentato dall’armonizzazione degli standard nell’ambito dei diversi stati aderenti al IVSC e di
evidenziare le differenze fra le varie norme, per favorire la conoscenza di uno standard accettato a livello internazionale che possa costituire un qualificato riferimento per l’integrazione delle attività valutative.
L’appartenenza alla Ivsc avviene attraverso gli organismi e le associazioni professionali nazionali. Per l’Italia, l’organismo professionale aderente è il Consiglio
Nazionale dei Geometri. Tali organismi professionali devono prefiggersi obiettivi
relativi alla valutazione dei beni, e devono riunire un numero sufficiente di membri capace di realizzare tali valutazioni.
I membri dell’Ivsc sostengono gli standard e le linee guida del Commettee e impiegano i loro sforzi per assicurarne il riconoscimento nei rispettivi stati. Ciascuna
organizzazione nazionale membro dell’Ivsc, inoltre, sottopone al Comitato ogni
significativa differenza fra le norme nazionali e gli standard internazionali. Gli
110
Capitolo 7
standard dell’Ivsc costituiscono delle linee guida a cui devono ispirarsi i corpi professionali di ogni paese affinché l’attività valutativa sia soggetta a norme quanto
più possibile omogenee; tuttavia le linee guida riportate nell’International Valuation Standard non hanno carattere cogente a livello nazionale; i valutatori, infatti,
devono operare nel rispetto delle leggi nazionali e soddisfare i requisiti normativi
propri del paese in cui operano.
Gli standard dell’Ivsc vantano il consenso delle Organizzazioni aderenti. Poiché in
questo ambito di attività il cambiamento è inevitabile e continuo, gli standard mutano
nel tempo: qualora un organismo ritenga necessaria una modifica agli standard
vigenti, tale modifica deve essere sottoposta all’attenzione del Commettee affinché
con deliberazione internazionale si proceda alla modifica degli Standard stessi.
I due codici nazionali approfonditi di seguito – il Red Book della Royal Institution
of Chartered Surveyors e la Charte dell’Institut Français de l’Expertise Immobilière – rappresentano codici di regolazione delle valutazione immobiliari pienamente coerenti con le regole dell’Ivsc: entrambe le organizzazioni partecipano del
resto al Comitato in rappresentanza dei loro due paesi di origine.
La European Group of Valuers’ Association (Tegova) rappresenta un’associazione
internazionale di diritto belga che riunisce 38 organismi professionali in rappresentanza di valutatori del settore immobiliare di 27 paesi europei (www.tegova.org).
Sin dalla sua fondazione, avvenuta nel 1977, il suo obiettivo principale è stato di
concordare e di pubblicare standard di stima dei beni immobili che avessero validità a livello internazionale nell’ambito dei paesi membri dell’Unione Europea e in
alcuni paesi dell’Europa centrale e orientale.
Tali standard sono stati concepiti sino alla seconda metà degli anni novanta come
riferimento di ordine sovranazionale per l’attività di professionisti che operassero
internazionalmente. Gli European Property Valuation Standards (Evs) hanno
avuto una funzione analoga a quella svolta dagli Standards dell’Ivsc, rappresentando norme di riferimento di carattere internazionale a cui potevano riferirsi i
diversi organismi professionali nazionali che ne sono membri. Tra l’altro, di
nuovo, troviamo sia l’Institut Français de l’Expertise Immobilière che la Rics fra
i suoi membri.
Nell’autunno del 1998, i membri del Tegova hanno deciso di giungere ad un superiore livello di operatività optando per la certificazione di qualità del valutatore
secondo la norma EN 45013 allo scopo di ridurre l’opacità del mercato e di segnalare gli operatori di maggiore qualità. Un simile processo non sarà promosso autonomamente, ma verrà sviluppato congiuntamente con gli operatori che attualmente
già intervengono nel settore della certificazione. Gli organismi certificatori già
accreditati presso le rispettive autorità nazionali secondo la norma EN 45013 e che
rispondono a specifici requisiti stabiliti dal Tegova possono infatti ottenere uno
specificio riconoscimento e procedere alla certificazione di qualità di studi profes-
111
Capitolo 7
sionali e società.
Pertanto il Tegova con il manuale costituito dall’Evs – articolato in Standard e Guidance Notes, in maniara analoga a quanto avviene per il Red Book della Rics –
indica le linee guida per l’attività dei valutatori, non proponendosi però come operatore globale, bensì come il soggetto in grado di declinare metodologie di riferimento nell’ambito europeo.
Si tratta di un passaggio di rilievo poiché sembrerebbe circoscrivere significativamente il ruolo delle organizzazioni professionali nazionali. E questo proprio mentre alcune importanti organizzazioni, soci esse stesse del Tegova come la Rics,
ambiscono dichiaratamente a divenire global institution, allargando la propria area
di espansione all’esterno del paese di origine.
La fluidità della situazione rende non agevolmente delineabile l’evoluzione dello
scenario internazionale per quanto attiene i rapporti fra organismi certificatori. Tuttavia, appare poco credibile che il ruolo delle organizzazioni nazionali possa essere
soppiantato da organismi promotori di una metodologia europea non armonizzata
con gli ordinamenti giuridici nazionali. Con tutta probabilità, a partire dalle norme
dell’Ivsc si procederà armonizzando le norme nazionali in un costante processo di
convergenza tra i paesi dell’Unione Europea con i paesi dell’Europa centrale e
orientale che oggi rappresentano importanti mercati di espansione. Di qui l’interesse per un approfondimento dei casi di guide di livello nazionale funzionali alla
redazione di un Codice italiano, prestando attenzione alle norme internazionali stabilite dall’Ivsc e ricercando l’armonizzazione, nel rispetto dell’ordinamento giuridico nazionale, con le linee guida proposte da organismi europei.
7.1.2. Le guide per le valutazioni immobiliari: due modelli a confronto
L’analisi comparata delle forme e dei modi in cui si procede alla valutazione degli
immobili appare di grande importanza per la realizzazione di un manuale delle
valutazioni nel nostro paese. Nei due principali paesi europei presi in esame –
Regno Unito e Francia – si sono affermati modelli distinti di articolazione dei rapporti fra i soggetti abilitati a effettuare stime, gli organismi deputati all’eventuale
certificazione di queste ultime e le effettive procedure di valutazione. Di qui l’interesse per un’analisi che, nel considerare le principali caratteristiche dei due
modelli stranieri, consenta già di delineare possibili scenari per il caso italiano.
Nel Regno Unito, l’attività di stima viene effettuata da professionisti che si riconoscono in una specifica associazione e che condividono un insieme di pratiche
stabilite all’interno del manuale del Red Book. Nell’Europa continentale, al contrario, le procedure e le pratiche non risultano codificate da alcuna specifica comunità professionale e la Francia rientra pienamente in questo quadro.
Nel Regno Unito, la Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics) che conta
112
Capitolo 7
attualmente circa 70.000 membri, ha sistematizzato i metodi e le tecniche di valutazione degli immobili entro un unico manuale – il Red Book – che dalla metà degli
anni ’90 assolve la funzione di riferimento per tutti coloro che svolgono delle stime
immobiliari.
La Rics non solo ha prodotto il Red Book integrandolo successivamente con materiali di aggiornamento, ma è divenuta l’associazione privata all’interno della quale
sono riuniti tutti i professionisti che effettuano stime. Periti e soggetti che intendano procedere alla valutazione immobiliare devono essere associati e l’esame di
accesso rappresenta il dispositivo attraverso cui la comunità professionale assicura
alla clientela un adeguato livello di professionalità nelle valutazioni immobiliari.
A fronte di un modello organizzato intorno ad un organismo regolatore esclusivo
di una comunità professionale – la Rics – e ad un manuale che norma dettagliatamente procedure e termini – il Red Book – se ne contrappone un altro, che abbiamo
chiamato modello continentale e di cui la Francia è un buon esempio.
In Francia, nessun organismo – pubblico o privato – si è fatto carico di organizzare
la comunità professionale attraverso un manuale delle procedure che segni il confine tra le pratiche accettate e ritenute conformi a standard di professionalità e quelle
che invece non lo sono. I tentativi non sono mancati, ma rappresentano lo sforzo di
gruppi professionali specifici che riescono a condizionare solo parzialmente il mercato delle stime. L’Institut Français pour l’Evaluation Immobilière ha stilato una
“carta” per la qualità delle stime, sottoscritta dalle più importanti agenzie specializzate in stime, perizie e valutazioni. Quattro sono i punti chiave: le caratteristiche
generali delle stime immobiliari; la guida sui metodi di valutazione; le forme e le
modalità di redazione dei rapporti peritali; il codice professionale e deontologico.
A differenza del manuale inglese, la guida si rivela un documento di orientamento,
con l’obiettivo di fissare i principali schemi dei metodi di valutazione utilizzati e
di armonizzare la terminologia di settore, priva tuttavia di carattere cogente nei
confronti dei professionisti che effettuano valutazioni.
Ciò che appare emergere con chiarezza dai casi europei è la relazione fra l’intensità del processo di armonizzazione delle pratiche di valutazione interne ad un
paese e la capacità di auto-organizzazione di una comunità professionale. Stabilire
le best practice, fissare gli standard professionali di riferimento sono operazioni
significative tanto più si accompagnano alla delimitazione – non in chiave corporativa, bensì sulla base della condivisione di specifiche competenze e di precisi
strumenti – di corpi professionali che in essi si riconoscono.
Le definizioni di valore contenute nel Red Book e nella Charte de l’Expertise en
Evaluation Immobilière dell’Ifei rinviano ad una pluralità di valori, ciascuno carat-
113
Capitolo 7
terizzato da una precisa definizione. In particolare, il Red Book opera alcune distinzioni che nel lettore italiano possono suscitare qualche perplessità.
Quali, infatti, le differenze fra il Market Value, l’Open Market Value, l’Estimated
Realization Price e l’Estimated Restricted Realization Price? La lettura delle
diverse definizioni sembra apparentemente rinviare al medesimo concetto. Tuttavia, l’analisi delle definizioni proposte permette di individuare due elementi discriminanti:
- la fase di commercializzazione e la sua posizione temporale rispetto alla stima;
questi possono riferirsi a prima della stima oppure ad un momento successivo,
condizionando quindi la data della possibile transazione;
- la natura del valore: il valore può riferirsi al miglior prezzo che il venditore può
ottenere dalla vendita del cespite oppure ad un valore atteso.
Il Market value del Red Book viene definito come “the estimated amount for which
an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a
willing seller in arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion”. Dalla definizione si evince che la data assunta a riferimento per la valutazione è la stessa
della transazione. La conferma giunge dal Commentary dello stesso Red Book (Ps
4.1.9) che ribadisce con chiarezza come il periodo per la commercializzazione del
bene deve essere avvenuto precedentemente alla data della valutazione (“the exposure period occurs prior to valuation date”).
Per ciò che concerne la natura del valore, l’espressione “estimated amount” permette di considerare tale valore analogo al valore che, nella letteratura estimativa
italiana, viene denominato il più probabile valore di mercato.
Nel caso dell’Open Market Value, il valutatore esprime un’opinione circa il miglior
prezzo (“an opinion of the best price”) al quale un immobile potrebbe essere compravenduto. In questa definizione, sembra venire meno il problema dell’oggettività
statistica della stima, mentre prevale l’aspetto soggettivo del perito con riferimento
ad uno specifico bene immobile. L’Open Market Value assume, come il Market
Value, la coincidenza fra momento della stima e momento della valutazione.
Diverso è il caso dell’Estimated Realization Price. La definizione indica come sia
possibile effettuare un’opera di corretta commercializzazione del bene immobile a
partire dal momento della stima in poi: il valore stimato assume quindi la possibilità che la data della compravendita e quella della stima non coincidano.
L’Estimated Restricted Realisation Price possiede tutte le caratteristiche dell’Estimated Realization Price salvo distinguersi dalla sua definizione per un aspetto rilevante:
la data entro cui l’immobile deve essere venduto non viene stabilita dal perito in funzione dei tempi di commercializzazione propri del segmento a cui il bene appartiene,
ma viene stabilita dal committente in funzione delle sue specifiche esigenze.
114
Capitolo 7
Più semplificato appare invece il problema dell’analisi del valore di mercato nell’ambito della Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière francese. Il valore
di mercato (Valeur venale) appare il valore di riferimento e di esso viene proposta
una definizione sostanzialmente analoga a quella del Market Value inglese: si
parla, infatti, di una “vente à l’amiable au moment de l’Expertise” assumendo così
l’identità tra il momento della stima e quello della transazione, tratto peculiare del
Market Value. Inoltre, la stima si riferisce ad un valore sul quale ragionevolmente
(“raisonnoblement”) potrebbero accordarsi domanda ed offerta: l’avverbio sembra
quindi far ritenere superiore la coerenza con la definizione di Market Value rispetto
a quella dell’Open Market Value.
Appare interessante confrontare le definizioni proposte dalle due guide con alcune
definizioni proposte da organismi internazionali. Il Market Value definito dal
International Valuation Standards Committee è lo stesso del Red Book. La transazione avviene dunque dopo una opportuna azione di commercializzazione del
bene e il suo valore si riferisce alla data di elaborazione della stima. Il valore non
si riferisce ad un possibile miglior prezzo, ma riflette un valore atteso sotto il profilo statistico. Altri organismi internazionali si sono allineati alla stessa definizione
di valore di mercato: la definizione proposta dal Tegova European Group of
Valuers’ Association dichiara esplicitamente la propria coerenza con quello dell’Ivsc contribuendo a rafforzarne la validità a livello internazionale.
Il Red Book individua un valore peculiare per la stima del bene assumendo la permanenza della destinazione d’uso del fabbricato al momento della stima: l’Existing
Use Value. Quest’ultimo è definito in modo analogo all’Open Market Value, salvo
specificare che “the property can be used for the foreseeable future only for the existing use”. Sembra quindi possibile affermare che l’Euv rappresenta un’anomalia
rispetto a stime che assumono, di norma, la possibilità di una trasformazione della
destinazione d’uso dell’immobile.
A differenza del Red Book, la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière
riduce la portata del rapporto fra il valore del bene e la sua destinazione d’uso. Non
ammette infatti l’esistenza di un valore specificatamente legato al permanere delle
attuali condizioni di impiego dell’immobile, ma si limita a stabilire che “plusieures approches de la Valeur Vénale sont possibles suivant que l’on suppose l’immeuble dans son usage actuel ou dans un autre usage” e che “les conclusions peuvent bien entendu être très différentes en fonction d’usage divers suivant les conditions du marché et le coût de transformation”. In altre parole, il rapporto con la
destinazione attuale deve semplicemente comparire come caratteristica della stima
e consente di declinare con maggiore precisione il valore di mercato del bene,
senza tuttavia condurre a definire specifici valori di stima.
Di nuovo, appare utile effettuare un confronto fra le definizioni proposte dal Red
Book e dalla Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière con gli standard
115
Capitolo 7
internazionali. L’Approved European Property Valuation Standards del Tegova
individua due valori a questo riguardo: il Market Value for Existing Use e l’Alternative Use Value. Il primo riprende la definizione del Market Value, definito dall’Ivsc e dallo stesso Tegova, specificando che la valutazione si basa “on continuation of its existing use”. Ne consegue che qualsiasi valore più elevato legato a possibili modificazioni dell’uso attuale del bene non deve essere considerato. Al contrario, l’Alternative Use Value può essere definito con riferimento al concetto dell’highest and best use diverso da quello corrente dell’immobile.
In sintesi, il rapporto fra destinazione d’uso attuale e futura e valore dell’immobile
costituisce un aspetto problematico nelle diverse tradizioni nazionali e negli standard internazionali. Non è quindi un caso che i Valuation Standards del Tegova
presentino entrambi i valori - il Market Value for Existing Use e l’Alternative Use
Value - differenziandoli dal valore di mercato.
A differenza di quanto avviene nella letteratura estimativa italiana, nel Red Book e
nella Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, il costo di riproduzione
deprezzato viene individuato come specifico valore oggetto di stima. Il Depreciated replacement cost rappresenta il valore “of the land for the existing use or a
notional replacement site in the same locality, and the gross replacement cost of
the buildings and the other site works, from which appropriate deductions may
then be made to allow for the age, condition, economic or functional obsolescence,
environmental and other relevant factors”. La somma del valore del suolo e del
costo di costruzione determinano quindi una misura lorda del costo di riproduzione
a cui deve essere sottratta la quota di deprezzamento legata alle condizioni di obsolescenza fisica, funzionale e ambientale proprie dell’edificio.
Sulla distinzione fra il costo di riproduzione netto e lordo, la Charte de l’Expertise
en Evaluation Immobilière pone maggiore enfasi, distinguendo due specifici
valori: il cout de remplacement brut e il cout de remplacement net.
Ritroviamo in questo caso una significativa differenza con la tradizione estimativa
italiana che non considera il costo di riproduzione deprezzato un valore autonomo
di stima, e ne confina il ruolo a procedimento nel caso i procedimenti di stima tradizionali si rivelino inadeguati rispetto al contesto della stima.
L’analisi comparata dei parametri tecnici dei beni immobili nelle esperienze prese
in esame evidenzia diversi livelli di armonizzazione in corso.
Nel Regno Unito, le misure di consistenza sono state armonizzate nell’abito del
Code of Measuring Practice, elaborato dai principali organismi associativi che
operano in campo estimativo, la Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics),
l’Incorporated Society of Valuers and Auctioneers (Isva) e l’Institute of Revenues
116
Capitolo 7
Rating and Valuation (Irrv).
Il manuale attua una semplificazione delle misure di consistenza proponendo una
doppia articolazione della superficie in superficie lorda (esterna ed interna) e
superficie netta. La differenza tra le due misure lorde riguarda il computo dei muri
perimetrali, esclusi nella superficie interna.
Per quanto riguarda invece la misura netta, essa misura lo spazio utile all’interno
dell’edificio, al netto di tutti i muri e degli spazi di servizio (come, ad esempio, i
pozzi scala, gli ascensori, le aree destinate agli impianti).
La semplificazione proposta dai manuali inglesi trova parziale riscontro nell’esperienza francese. Nella Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière le misure
della superficie sono articolate in 9 definizioni (cfr. figura e paragrafi successivi).
L’analisi comparata delle misure di consistenza in ambito europeo, non può prescindere dalla norma internazionale ISO 9836 e dalle misure di consistenza proposte dall’Approved European Property Valuation Standards, elaborato dal Tegova.
Sulla base della norma Iso, dei testi riconosciuti in ambito nazionale (Red Book,
Code of Measuring Practice, Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière) e
di quelli di carattere europeo (Approved European Property Valuation Standards)
è possibile proporre un quadro complessivo di riferimento delle convergenze e
delle differenze tuttora esistenti in materia di misura della consistenza immobiliare.
Figura 7.1 - Le misure di consistenza nella Charte francese
La superficie pavimentata totale è uno dei parametri tecnici della norma Iso. Le
caratteristiche di questa superficie la rendono analoga al concetto di superficie
esterna lorda inglese (Gross external area). Entrambe infatti misurano la superficie complessiva del fabbricato nel suo insieme. È interessante notare come in Fran-
117
Capitolo 7
cia non esista una misura di consistenza così comprensiva. Infatti, la prima misura
presente nella Charte è la superficie lorda (Surface hors oeuvre brute) esclude dal
computo i vuoti che non costituiscono superfici di pavimento, inclusi invece nelle
altre definizioni.
Analogamente, il concetto di superficie lorda detratta dei muri perimetrali trova
analoga definizione sia nella norma europea Iso (la superficie intra-muros) che nel
Regno Unito (Gross internal area):
- la superficie intra-muros è infatti la superficie pavimentata totale a cui viene
detratta la superficie occupata dalle pareti esterne;
- la Gross internal area è la superficie di pavimento interno misurata a partire
dalle superfici interne dei muri perimetrali dell’edificio.
Per quanto riguarda il concetto di superficie netta - pur con alcune differenze - le
definizioni riportate dalla diverse fonti tendono a convergere:
- la norma Iso identifica la superficie pavimentata netta come la superficie compresa tra elementi perimetrali verticali;
- gli Approved European Property Valuation Standards individua l’Effective floor
area, cioè la sommatoria delle superfici interne comprese tra i muri perimetrali dell’edificio, con l’esclusione dei muri interni, delle superfici destinate ai servizi, ecc.
- il Code of Measuring Practice riporta la definizione di Net internal area, definita come la superficie utile misurata a partire dai perimetri dei muri di ogni
piano del fabbricato;
- nel caso di superfici destinate ad attività produttive, la superficie utile netta
francese (Surface utile nette) è la superficie utile effettivamente utilizzata e si
ottiene deducendo dalla superficie utile lorda le aree destinate alla circolazione
orizzontale, gli spazi comuni ed i servizi; nel caso dell’edilizia residenziale, la
superficie abitabile (Surface habitable) è definita all’articolo R 111-2 del
Codice delle costruzioni e delle abitazioni e misura la superficie costruita da cui
sono detratte le superfici occupate dai muri, armadi, vani scala, rientri di porte
e finestre e le parti il cui soffitto ha un altezza inferiore a 180 cm.
7.1.5. I metodi di stima
Tra i metodi di stima illustrati nel Red Book, nella Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière francese e nei manuali internazionali esiste una significativa
differenza. Mentre nella guida francese le metodologie di stima sono trattate in una
sezione specifica, sia nel Red Book che nel codice del Tegova gli aspetti metodologici della stima non vengono trattati in modo sistematico.
Per quanto concerne i procedimenti di valutazione, la Charte francese li riunisce in
sei gruppi principali:
- i procedimenti per confronto diretto (méthodes par comparaison);
118
Capitolo 7
- i procedimenti che ricorrono al bilancio del promotore (méthode dite du bilan
promoteur);
- i procedimenti che impiegano la capitalizzazione dei redditi (méthodes par le
revenu);
- i procedimenti che ricorrono al costo di riproduzione (méthodes par le cout de
remplacement);
- i procedimenti che scompongono suolo e fabbricati (méthodes dites par sol et
construction);
- i procedimenti indiziari (méthodes professionnelles et indiciaires).
In modo molto simile, a partire dalle informazioni che è possibile ottenere dal Red Book
nei suoi diversi capitoli, i procedimenti estimativi ammessi dalla Rics sono i seguenti:
- i procedimenti per confronto diretto (comparison method);
- i procedimenti che si fondano sul calcolo del valore residuo (residual value
method);
- i procedimenti basati sul profitto (profit based method);
- i procedimenti che procedono per capitalizzazione dei redditi (investiment
method);
- i procedimenti tramite la stima del costo di riproduzione (depreciated replacement cost).
Al di là quindi della diversa rilevanza attribuita ai procedimenti estimativi sotto il
profilo metodologico, le differenze non appaiono importanti. È infatti quello dei
procedimenti l’ambito nel quale minori sono le differenze e le convergenze si rivelano più significative.
I metodi per confronto diretto si basano su comparazioni dei prezzi rilevati sui mercati immobiliari di riferimento, a condizione che esista un campione significativo
di rilevazioni effettuate.
I metodi per capitalizzazione si basano sulla attualizzazione di un reddito – assunto
illimitato e costante - ad un determinato saggio di fruttuosità. A questo proposito,
la Charte dell’Ifei presenta un’articolata gamma di saggi in particolare in funzione
dei redditi che è possibile assumere. Si tratta di una differenziazione di grande interesse soprattutto se confrontata con la tradizione estimativa italiana, ancorata al
saggio di capitalizzazione netto, e che solo in questi ultimi anni si è aperta all’impiego del saggio di fruttuosità lordo.
Del tutto simile nei due paesi e nel codice del Tegova è il procedimento di stima
del costo di riproduzione. Nel Red Book come nella Charte dell’Ifei il costo di
riproduzione rappresenta sia un valore di stima del bene che un procedimento di
stima. L’ambito di applicazione prevalente del procedimento è quello di stime di
immobili che, per caratteristiche funzionali e tipologiche, non possono essere stimati tramite il metodo del confronto diretto.
In tutti i testi, la stima del costo di riproduzione si accompagna alla possibilità di
119
Capitolo 7
deprezzarlo in funzione delle caratteristiche del bene oggetto di stima. È in questa
fase che probabilmente appaiono con maggiore nettezza le aporie metodologiche
relative al procedimento: in nessuno dei testi di riferimento per l’attività di stima vengono presentate metodologie specifiche di stima del coefficiente di deprezzamento.
Il metodo del valore residuo consiste nella stima del valore di trasformazione di un
bene, in relazione ai costi e ai benefici connessi alla trasformazione stessa. Il procedimento appare coerente con le metodologie estimative impiegate nel nostro
paese. Si tratta della stima del valore di trasformazione, saldato con le metodologie di valutazione degli investimenti immobiliari, in modo coerente con quanto già
proposto da alcuni importanti autori italiani – Forte in particolare – relativamente
al passaggio da tale valore di stima alla formulazione di giudizi di convenienza. I
metodi finanziari per la stima del valore entrano così a pieno titolo nelle stime
immobiliari e non casualmente la Charte dell’Ifei inserisce fra i saggi impiegati
dall’estimo il saggio di attualizzazione, tradizionalmente impiegato nella Discounted Cash Flow Analysis.
Se sotto il profilo terminologico lo scarto fra estimo e tecniche finanziarie appare
importante, va comunque sottolineato come sotto il profilo concettuale l’introduzione delle tecniche finanziarie rappresenti uno sviluppo già presente nelle ipotesi
metodologiche dell’estimo urbano. In sostanza, i procedimenti che si riferiscono
alle analisi degli investimenti immobiliari sviluppano la possibilità di procedere
alla stima di un bene a partire dalla sua capacità reddituale, considerando i redditi
anno per anno e dettagliando la loro formazione con riferimento a tutte le voci
attive e passive. Come per tutti i procedimenti reddituali, si pone il problema della
corretta attualizzazione delle voci e quindi dell’impiego degli opportuni strumenti
della matematica finanziaria e di opportuni saggi di sconto.
Il riferimento ai valori reddituali consente inoltre di evidenziare i limiti di simili
tecniche. La stima delle voci attive e negative di reddito è sempre di difficile determinazione in quanto riferita a scadenze future e la stima di tali voci in modo
coerente con il principio dell’ordinarietà appare assai difficile. Ne risultano valutazioni strutturalmente più fragili di quelle ottenute per via sintetica e non è un caso
quindi che il Red Book ritenga preferibile la stima delle aree edificabili per via sintetica piuttosto che per via analitica.
Il metodo del profitto proposto dalla Rics permette la stima di immobili speciali
che - per caratteristiche funzionali, strutturali o tecnologiche - non sono suscettibili
di stime basate sul confronto o sulla capitalizzazione. È il caso di cinema, hotel,
alberghi, teatri, centri sportivi. Il procedimento è simile al méthode professionelle
indicato dalla Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière: al valore di tali
immobili si giunge in entrambi i casi passando da grandezze finanziarie o da indicatori del volume di attività al valore dell’immobile attraverso coefficienti moltiplicatori desunti dal mercato. Nel caso del Red Book, tuttavia, sono previste anche
120
Capitolo 7
metodologie più sofisticate che impiegano le tecniche di analisi degli investimenti
e l’attualizzazione dei flussi di cassa scontati, analoghe a quelle impiegate nel
metodo di stima per il valore residuo.
La differenza più significativa fra l’esperienza inglese e quella francese riguarda il
metodo che divide il suolo dalla costruzione. La Charte francese lo riporta fra i
metodi di stima affermando così la possibilità di procedere attraverso la valutazione separata dei due elementi costitutivi del bene immobile: il suolo e la costruzione. Tuttavia, la Charte stessa evidenzia come si tratti di un metodo derivato,
poiché la valutazione delle due componenti può avvenire con il metodo comparativo oppure con il metodo del cout de remplacement. L’enfasi sulla possibilità di
disgiungere le due parti dell’immobile e determinare quindi uno specifico metodo
di valutazione è contenuta, confermando la sostanziale convergenza tra i procedimenti selezionati in ambito francese e in quello inglese.
Il caso tedesco, che per qualunque dei metodi impiegati (comparativo, per capitalizzazione, tramite il costo riproduzione deprezzato) distingue fra la stima del suolo
e la stima della costruzione appare così isolato nello scenario europeo e assolutamente originale nel quadro delle esperienze continentale. A ulteriore conferma
della peculiarità del caso tedesco, i Valuation Standards del Tegova non attribuiscono alcuna rilevanza specifica a procedimenti che distinguano fra suolo e costruzione, facendoli rientrare nel metodo del Depreciated Replacement Cost.
7.1.6. La scelta delle specifiche del servizio
La qualità delle valutazioni può essere assicurata secondo due metodi distinti. Il
primo è legato alle definizioni specifiche di prodotto e si propone di dettagliare il
contenuto finale del rapporto di stima; il secondo metodo privilegia la formalizzazione del processo che conduce all’elaborazione del rapporto di stima.
La scelta metodologica compiuta dal Red Book e dalla Charte è univoca e mira a
regolare le caratteristiche del prodotto ovvero del rapporto di stima, le cui caratteristiche appaiono molto simili. Entrambi i testi individuano infatti i seguenti elementi del rapporto di stima:
- l’identificazione del cliente;
- l’illustrazione dello scopo della stima, del valore economico di riferimento e
delle ipotesi assunte. Nel Red Book è indispensabile che i valutatori riportino la
definizione completa dell’aspetto economico utilizzato facendo riferimento al
manuale. Nel caso il valutatore inglese voglia adottare definizioni diverse da
quelle indicate nel manuale, deve motivare tale scelta;
- l’identificazione dell’immobile: il valutatore deve redigere un’attenta e dettagliata descrizione dell’immobile considerando:
- le caratteristiche fisiche e tecniche ovvero la natura, l’ubicazione e la consi-
121
Capitolo 7
stenza dell’immobile, fornendo una descrizione generale completa (caratteristiche tecnologiche e distributive, epoca di costruzione, dotazione di servizi
e attrezzature, ecc.);
- la destinazione d’uso attuale e futura, in funzione della normativa esistente e
delle caratteristiche tecniche e funzionali dell’immobile;
- la situazione fiscale, urbanistica e giuridica del bene.
- le procedure di valutazione utilizzate;
- i seguenti riferimenti temporali:
- le date dei sopralluoghi e delle ispezioni effettuate: entrambi i manuali ritengono l’ispezione del bene oggetto di stima un aspetto imprescindibile della
qualità della perizia. Nel caso sia possibile un’ispezione solo parziale del
bene, ciò deve essere riportato nel rapporto;
- la data in cui la valutazione viene effettuata;
- la data a cui la stima fa riferimento.
- le informazioni di cui ci si avvale. Il Red Book specifica che il valutatore deve
dichiarare la propria responsabilità in merito alle informazioni utilizzate indicando
la loro attendibilità e la loro natura;
- l’esplicitazione delle condizioni relative alla confidenzialità delle informazioni
trattate nel rapporto.
Inoltre, il Red Book obbliga i valutatori a dichiarare gli eventuali limiti presenti nei
rapporti di stima. Il valutatore deve sempre evidenziare la sua responsabilità nei
confronti del committente o di altri soggetti coinvolti nella perizia, con riferimento
alle fonti e alla natura delle informazioni consultate nonché ai limiti della loro
attendibilità. Il valutatore deve inoltre chiarire se e quali aspetti della valutazione
necessitano di ulteriori approfondimenti, o se gli sia stato precluso l’accesso ad
informazioni essenziali o ad eventuali sopralluoghi.
In modo analogo, la Charte prevede che qualora l’expert sia incerto circa l’affidabilità e l’esaustività delle informazioni impiegate, deve dichiararlo nel proprio rapporto nella forme di réserves che possono condizionare anche significativamente
le conclusioni dell’expertise.
122
Capitolo 7
7.2. Il Red Book per le valutazioni dei beni immobili nel Regno Unito
La prima edizione dell’Appraisal and Valuation Manual, il Red Book, è il risultato
della revisione e della fusione di due manuali della Royal Institution of Chartered
Surveyors (Rics):
- lo Statements of Asset Valuation Practice and Guidance Notes (il primo Red Book);
- il Manual of Valuation Guidance Notes (il White Book).
Lo Statements of Asset Valuation Practice and Guidance Notes disciplinava le
stime immobiliari di carattere giudiziario. I principi contenuti nel documento erano
obbligatoriamente seguiti da tutti i membri dei principali organismi associativi che
operavano in campo estimativo: la Rics, l’Incorporated Society of Valuers and
Auctioneers (Isva) e l’Institute of Revenues Rating and Valuation (Irrv). Il secondo
manuale, il White Book, conteneva la descrizione delle tecniche e dei criteri utilizzati per le stime e le perizie.
L’esistenza di due manuali ha determinato incertezza nella redazione delle stime.
Per questa ragione, la Rics ha promosso l’edizione di un nuovo manuale, anch’esso
chiamato Red Book, con l’obiettivo di giungere a standard condivisi per la qualità
del servizio di valutazione. La Rics ha ritenuto indispensabile prescrivere i requisiti dei contenuti economici e tecnici delle valutazioni fissando i vincoli che garantiscono le condizioni di accettabilità del servizio e riservandosi di allontanare i
periti che non li osservino.
La nuova edizione del Red Book costituisce così l’unico manuale di riferimento per
tutti i soggetti che si occupano di valutazione immobiliare (periti, banche e società
immobiliari) e al suo interno sono fissati gli scopi ed i criteri di attuazione delle
stime immobiliari.
L’introduzione del Red Book illustra gli scopi del manuale:
- incoraggiare i periti a comprendere ed esplicitare gli obiettivi e le esigenze della
committenza;
- la promozione e la diffusione degli aspetti economici e dei criteri di stima esaminati all’interno del Red Book, in relazione alle diverse finalità delle stime;
- l’ausilio ai periti per giungere ad un alto livello di competenza e correttezza professionale, mediante la definizione di norme deontologiche e di criteri comportamentali;
- la definizione di regole per la redazione di stime comprensibili e chiare, che
assicurino la completezza e la professionalità dell’elaborato.
Il manuale si articola in due sezioni. Nella prima, relativa ai Practice Statements,
sono descritte le procedure e le modalità di esecuzione della stima. Tutti i membri
della Rics, Isva e Irrv sono vincolati al rispetto di tali procedure.
La seconda sezione del manuale, le Guidance Notes, è complementare alla prima
e contiene una serie di note esplicative per la pratica professionale. Le Guidance
Notes non devono essere necessariamente seguite da chi effettua la valutazione, ma
123
Capitolo 7
rappresentano “buone pratiche” di orientamento per il professionista.
7.2.1. Le azioni e i soggetti: i principali termini di base del Red Book
La prima parte del Red Book definisce i termini di base che ricorrono successivamente in tutto il manuale. Le principali definizioni sono di seguito tematizzate con
riferimento alle operazioni professionali e ai soggetti coinvolti.
Le tipologie di stima e le indagini conoscitive
Il Red Book identifica una pluralità di possibili operazioni professionali, di cui le
più significative sono presentate di seguito.
La stima (valuation) è l’opinione formulata in forma scritta dal perito relativa ad
un valore di mercato o un valore d’affitto di un bene.
Con l’espressione “previsione di un valore futuro” (forecast of value) si intende
invece la previsione del valore di un bene immobile entro una data stabilita dal
perito oppure dal cliente, successiva rispetto a quella della redazione della stima.
La previsione del valore può riferirsi ad un valore di realizzo (Estimated Realisation
Price) oppure ad un valore di locazione di realizzo (Estimated Future Rental Value).
La valutazione (appraisal) indica la realizzazione di una stima (valuation) di un
bene, associata ad un’opinione rispetto alla convenienza e/o alla profittabilità sotto
il profilo economico di una certa proprietà rispetto agli scopi e alle esigenze definiti dal committente.
La misura del valore (calculation of worth) stabilisce il valore finanziario netto ad
una certa data in relazione ai benefici e ai costi di una determinata proprietà.
I costi possono riferirsi alla sola attività di costruzione oppure possono riferirsi ai
costi complessivi di una operazione di promozione immobiliare. La considerazione
degli oneri finanziari, delle imposte non recuperabili e dei costi di acquisizione del
suolo dipendono dalla natura della stima e dalle scelte fiscali e contabili del cliente.
Qualora il bene immobile venga commercializzato da una terza parte, si dovranno
includere le spese di commercializzazione e di marketing, le imposte non recuperabili e le altre spese ricorrenti durante il periodo in cui l’immobile rimane sfitto
(spese di assicurazioni, sicurezza e imposte sulla proprietà).
Le indagini (survey) sono le ispezioni dettagliate di un bene immobile (edificio o
terreno) per la raccolta di informazioni in merito alle sue caratteristiche. Il survey
non include, di norma, la formulazione di alcun giudizio di valore.
I soggetti
Con il termine cliente (client), il Red Book definisce le persone fisiche e giuridiche
124
Capitolo 7
che commissionano la stima e che forniscono informazioni ad un valutatore. Il perito
(valuer) è un invece un professionista membro della Rics, dell’Isva o dell’Irrv.
Nell’attività di valutazione, il professionista deve:
- possedere sufficiente conoscenza del mercato locale, nazionale o internazionale
e l’esperienza richiesta per una stima;
- qualora non possieda una specifica conoscenza del mercato, egli dovrà essere
assistito da una o più persone competenti in materia;
- soddisfare ogni richiesta di carattere legale necessaria alla valutazione.
Qualora il perito non sia in grado di conoscere tutti gli aspetti inerenti alla stima
può decidere di avvalersi della consulenza di alcuni esperti come altri valutatori,
oppure tecnici specializzati quali geologi, ingegneri, contabili o avvocati.
Prima di accettare l’incarico, il valutatore deve essere in grado di giudicare la propria conoscenza ed esperienza, alla luce di quanto stabilito nei Practice Statements
del Red Book e delle particolari richieste del cliente.
Nel Red Book, i valutatori sono distinti in:
- valutatori interni: sono i dirigenti o gli impiegati della società committente che
non hanno significativi interessi finanziari in quest’ultima;
- valutatori esterni: si tratta di perito privi di legami o interessi di alcun genere
con il cliente e, nel caso quest’ultima sia un’azienda, non devono avere interessi
nella stessa; a sua volta, il cliente non deve avere alcun interesse finanziario
significativo nell’attività del perito;
- valutatori indipendenti: sono valutatori esterni che non hanno, fatta eccezione
per la valutazione stessa, alcuna relazione professionale – presente o futura –
relativamente al bene oggetto di stima. Inoltre, il valutatore indipendente deve
dichiarare al cliente, in forma scritta, qualsiasi relazione presente o intercorsa
negli ultimi due anni con qualsiasi soggetto coinvolto nella stima in merito al
bene oggetto di stima.
Ogni soggetto che non sia il perito o il cliente è considerato terza parte.
La definizione univoca dei diversi concetti di valore rappresenta uno dei principali
scopi del Red Book. L’identificazione del corretto valore è considerata operazione
fondamentale per procedere ad una stima corretta.
I valori di mercato
La definizione di valore di mercato (Market Value) illustrata nel Red Book riprende
la definizione dell’International Valuation Standards Committee (Ivsc). Il valore di
mercato corrisponde alla somma di danaro a cui il bene dovrebbe essere compra-
125
Capitolo 7
venduto, al momento della stima, assumendo che:
- il bene sia stato oggetto di commercializzazione prima della data della stima;
- vi sia un proprietario effettivamente orientato alla vendita ed un acquirente
effettivamente orientato all’acquisto;
- che entrambe le parti contraenti agiscano liberamente, prudentemente ed in
modo informato.
Figura 7.2 - Le differenze tra il concetti di valore di mercato e di libero mercato
La definizione del valore di libero mercato (Open Market Value) è diversa: si tratta
infatti del miglior prezzo ottenibile dalla libera vendita di un bene immobile, alla
data della stima. Le ipotesi alla base della definizione sono le seguenti:
- vi è un proprietario effettivamente orientato alla vendita;
- il bene è stato oggetto di commercializzazione prima della data della stima;
- non sono tenute in conto le offerte da parte di un acquirente con interessi particolari;
- che entrambe le parti contraenti agiscono liberamente, prudentemente ed in
modo informato.
La diversità quindi risiede nel passaggio da una definizione che prevede il riferimento all’oggettività della stima, requisito della perizia estimativa nella tradizione
scientifica italiana, ad un’altra in cui la soggettività del perito entra in causa attraverso la stima del miglior prezzo che si prevede sarà possibile realizzare dalla commercializzazione del bene.
Qualora si ipotizzi la permanenza della destinazione d’uso di un immobile si dovrà
ricorrere al valore d’uso esistente (Existing Use Value). Esso è il miglior prezzo al
quale la libera vendita di un bene immobiliare può essere realizzata alla data della
stima. Le ipotesi alla base della stima sono le seguenti:
126
Capitolo 7
-
vi deve essere un proprietario effettivamente orientato alla vendita;
il bene è stato oggetto di commercializzazione prima della data della stima;
non sono tenute in conto le offerte di un acquirente con interessi particolari;
che entrambe le parti contraenti agiscano liberamente, prudentemente ed in
modo informato;
- che l’immobile possa essere utilizzato in futuro solamente con la destinazione attuale.
Il valore di realizzo e di liquidazione
Il valore di realizzo (Estimated Realisation Price) è la previsione della somma di
denaro, al lordo delle spese di vendita, che il valutatore può ragionevolmente stimare, al momento della valutazione, in una futura compravendita ipotizzando:
- che la compravendita abbia luogo in una data futura specificata dal valutatore, tale
da consentire un ragionevole lasso di tempo per una adeguata commercializzazione
del bene (avendo riguardo sia della natura del bene che dello stato del mercato);
- che non sia considerata nessuna offerta ulteriore da parte di un compratore con
interessi particolari;
Nell’ERP il lasso di tempo per la commercializzazione è stabilito dal perito di modo
tale da assicurare una adeguata commercializzazione del bene. Se ciò non è possibile per le più diverse ragioni, e il cliente impone una data limite alla negoziazione
con la domanda, sarà necessario impiegare il valore di liquidazione (Estimated Realisation Restricted Price). Tale valore rappresenta la previsione della somma di
denaro, al lordo delle spese di vendita, che il valutatore può ragionevolmente stimare, al momento della valutazione, in una futura compravendita assumendo:
- che la compravendita abbia luogo in una data futura specificata dal cliente (e
riportata nella perizia), tale da non consentire un ragionevole lasso di tempo per
una adeguata commercializzazione del bene (con riguardo alla natura del bene
e alle condizioni del mercato);
- che non sia considerata nessuna offerta ulteriore da parte di un compratore con
interessi particolari;
Il valore di costo di riproduzione deprezzato
Il costo di costruzione di riproduzione deprezzato (Depreciated Replacement Cost)
è la somma del valore del terreno ed del costo di riproduzione degli immobili,
opportunamente deprezzato in funzione dell’età, delle condizioni generali del
127
Capitolo 7
bene, dell’obsolescenza funzionale, economica o ambientale e di tutti gli altri fattori di vetustà rilevanti.
I valori di locazione
Sulla base delle stesse ipotesi dell’Open Market Value è del resto definito il valore
di locazione (Open Market Rental Value): è il migliore affitto al quale la locazione
di un bene immobiliare può essere realizzata assumendo che:
- vi sia un ragionevole lasso di tempo per un’azione di commercializzazione per
la negoziazione del bene;
- non si tenga conto delle offerte di un affittuario con interessi particolari;
- che la durata e le condizioni stabilite dal contratto non siano eccezionalmente
onerose o vantaggiose;
modo informato.
Analogo al valore di realizzo è il valore di locazione futura (Estimated Future Rental Value): esso rappresenta la stima del canone che, alla data della stima, il perito
ritiene possa essere ragionevolmente atteso dalla locazione dell’immobile, assumendo che:
- vi sia un proprietario effettivamente orientato alla locazione;
- che la stipula della locazione abbia luogo in una data futura, stabilita dal perito,
tale da consentire un ragionevole lasso di tempo per la commercializzazione del
bene e per stipula del contratto;
- che non siano prese in considerazione offerte ulteriori promosse da un locatore
con un interesse particolare per il bene;
- che la durata e le condizioni stabilite dal contratto non siano eccezionalmente
onerose o vantaggiose;
modo informato.
Per la definizione delle superfici ed i metodi di misurazione, il manuale di riferimento per i professionisti della Rics è rappresentato dal Code of Measuring Practice realizzato con l’obiettivo di fornire le definizioni dei parametri tecnici da utilizzare in ambito estimativo. Per questa ragione, il Red Book rimanda a questo testo
per la definizione puntuale delle misure di consistenza. Nelle valutazioni si fa riferimento alle unità di misura riportate di seguito.
128
Capitolo 7
La superficie esterna lorda
La superficie esterna lorda degli edifici (Gross External Area, Gea) rappresenta
l’area complessiva dell’edificio misurata al lordo dei suoi muri esterni. La superficie esterna lorda tiene conto degli elementi riportati nella tabella 7.1.
La superficie esterna lorda si utilizza principalmente nei seguenti ambiti:
- nella pianificazione urbanistica, dove la superficie esterna lorda è la misura di
base per l’autorizzazione a edificare, ed è impiegata per il calcolo dell’indice di
edificabilità o di copertura;
- nelle stime fiscali, dove la superficie esterna lorda è la misura di riferimento per
il Council Tax nella tassazione di case, bungalow, magazzini e costruzioni industriali in Scozia;
- nelle stime relative ai costi di costruzione.
Tabella 7.1 - Gli elementi della superficie esterna lorda
Superfici escluse
Superfici incluse
- lo spessore dei muri esterni e le loro proiezioni sul
pavimento;
- le superfici occupate da muri e partizioni interne;
- le superfici occupate da colonne, pilastri, camini, vani
scala, dagli impianti per gli ascensori e simili;
- gli ingressi in doppia altezza misurati alla base del piano;
- i balconi interni;
- le superfici dei vani ascensori, vani per impianti elettrici,
magazzini, locali caldaie, che sono collocati in una
struttura permanente o nel sottotetto;
- i fabbricati esterni che condividono almeno un muro con il
fabbricato principale;
- i montacarichi.
- i balconi aperti;
- le uscite di sicurezza antincendio;
- i passaggi aperti e coperti e gli ingressi minori scoperti;
- gli ingressi scoperti;
- i parcheggi e le terrazze aperte.
La superficie interna lorda
La superficie interna lorda (Gross Internal Area, Gia) è la superficie di pavimento
interno, misurata a partire dal perimetro interno dei muri. Nel calcolo della superficie interna lorda si tiene conto degli elementi riportati in tabella 7.2.
La superficie interna lorda significativamente impiegata per:
- le stime dei costi di costruzione;
- la valutazione di edifici a carattere industriale, negozi o magazzini;
- le stime di carattere fiscale: la superficie interna lorda è la misura di riferimento
in Inghilterra e nel Galles per la tassazione di costruzioni industriali, magazzini
e tutte le categorie di immobili valutati con riferimento al costo di costruzione;
129
Capitolo 7
- infine, la superficie interna lorda è una base di calcolo accettata nella stima di
nuove abitazioni.
Tabella 7.2 - Gli elementi della superficie interna lorda
Superfici incluse
- Le aree occupate da muri interni e partizioni;
- le superfici occupate da colonne, pilastri, camini, vani scala, dagli
impianti per gli ascensori e simili;
- le superfici occupate da colonne, dagli impianti per gli ascensori,
da vani per la localizzazione di caldaie o impianti di
condizionamento, per cisterne, per impianti elettrici, ecc.;
- gli ingressi in doppia altezza misurati alla base del piano;
- i balconi interni aperti e simili;
- i corridoi di uso comune, ad esempio corridoi antincendio e
simili;
- le superfici dei vani ascensori, vani per impianti elettrici,
magazzini, locali caldaie, collocati in una struttura permanente o
nel sottotetto;
- le superfici dei servizi come ad esempio: bagni, antibagni, docce,
ripostigli, armadi a muro, ecc.;
- i vuoti sopra il vano scala, ascensore e le stanze con altezze
inferiori a 1,5 m.
Superfici escluse
- Lo spessore dei muri esterni e le loro proiezioni sul
pavimento;
- i balconi aperti;
- le uscite di sicurezza antincendio;
- i passaggi aperti e coperti e gli ingressi minori
scoperti.
La superficie interna netta
La superficie interna netta (Net Internal Area, Nia, o Effective Floor Area) è rappresentata dalla superficie utile all’interno dell’edificio, misurata a partire dai muri
perimetrali interni. La superficie interna netta tiene conto delle aree riportate nella
tabella 7.3.
130
Capitolo 7
Tabella 7.3 - Gli elementi della superficie netta interna
Superfici incluse
Superfici escluse
- le superfici servite da muri interni non strutturali o partizioni
mobili;
- gli ingressi le cucine e gli armadi a muro;
- i bagni, antibagni e simili;
- le superfici che contengono griglie di ventilazione e
riscaldamento;
- le superfici dei vani ascensori, degli impianti elettrici
e delle caldaie, vani scala, vani ascensori e tutte le
entrate, atri e balconi di uso comune;
- i muri interni, pilastri, colonne, condotte fumarie;
- le superficie con altezze minori di 1,50 m
- le aree di parcheggio.
- i balconi interni aperti e simili;
- le superfici occupate da battiscopa;
- i corridoi e altri spazi di circolazione comuni;
La superficie interna netta è la misura più utilizzata per le stime immobiliari di edifici destinati a terziario e commerciale e per la tassazione di edifici a destinazione
commerciale e terziaria.
7.2.4. I metodi di valutazione
Il Red Book non affronta in modo sistematico il tema dei procedimenti di valutazione. A partire da diversi capitoli del testo è tuttavia possibile identificare seguenti
metodi di stima:
- i metodi per confronto (comparison methods, Guidance Notes 17.1.1);
- i metodi per capitalizzazione del valore locativo (investment method, Gn 9, 17);
- i metodi basati sul costo di riproduzione (depreciated replacement cost, Practice statements 3.5.1, 3.5.2, 4.8, 7.4.5, 7.5.17, 12.2, 12.8, GN 5.3.9, 10.2.2,
10.2.4, 11.9, 11.10);
- i metodi del valore residuo (residual value method, Ps 7.5.23, 8.7.2, Gn 17.1.1,
17.2.4., 17.3, 17.8);
- i metodi basati sul profitto (profit based method, Gn 17.8).
Il metodo comparativo
Il metodo comparativo si basa sulla comparazione quanto più possibile oggettiva
dei prezzi rilevati nel mercato immobiliare. Il confronto è possibile a condizione
che esista un campione significativo di rilevazioni.
I parametri tecnici di superficie più utilizzati sono la superficie esterna lorda, la
superficie interna lorda e la superficie netta interna. L’unità di misura per i terreni
è la superficie dell’area. Il valore di mercato è espresso in sterline per metro quadrato, iarda quadrata, piedi quadrati, ettaro o acro.
131
Capitolo 7
Il metodo per capitalizzazione
Il valore del bene può essere stimato tramite la capitalizzazione ad un opportuno
saggio di fruttuosità. Il reddito è assunto costante e illimitato. Se i redditi non possono essere considerati illimitati, il calcolo del valore di mercato avviene mediante
la stima di un flusso di cassa limitato e scontato all’attualità.
Il metodo del costo di riproduzione
Nella pratica estimativa inglese, la stima del costo di riproduzione ricorre nel caso
di perizie di immobili che, per particolari caratteristiche funzionali o tipologiche,
non presentano un mercato attivo di compravendite, oppure qualora non sia possibile attribuire correttamente loro né un reddito né un saggio di capitalizzazione.
Il costo di riproduzione rappresenta sia un metodo di stima sia un aspetto economico alternativo al valore di mercato. Il campo di applicazione riguarda immobili
che si collocano fuori dal mercato come, ad esempio, raffinerie, industrie chimiche, centrali elettriche. Il costo di riproduzione deprezzato è inoltre utilizzato dalle
compagnie di assicurazione per la stima dei danni in caso di incendio.
Il procedimento si sviluppa a partire dalla stima del valore dell’area e del costo
necessario per la riproduzione del fabbricato, opportunamente deprezzato in funzione della sua obsolescenza e della sua vetustà.
Il Red Book classifica tre tipi di obsolescenza:
- obsolescenza economica, imputabile alla vetustà e alle condizioni generali dell’immobile;
- obsolescenza funzionale, imputabile alla perdita di funzionalità del bene per l’evoluzione delle forme di utilizzo del bene stesso;
- obsolescenza ambientale, imputabile alle trasformazioni urbanistiche esistenti
nella zona.
Il metodo del valore residuo
Il metodo del valore residuo consiste nella stima del valore di trasformazione del
bene, in relazione ai costi e benefici e ai tempi della trasformazione.
Questo metodo è utilizzato frequentemente per stimare il valore di mercato dei terreni edificabili.
Il procedimento si articola in varie fasi:
- la raccolta delle informazioni di base relativamente al mercato immobiliare
locale e alle caratteristiche giuridiche del sito;
- la misurazione del potenziale edificatorio dell’area;
- la stima dei costi di realizzazione delle opere (costi di urbanizzazione e costru-
132
Capitolo 7
zione dei fabbricati, oneri professionali, spese tecniche, spese legali, spese finanziarie, costi di gestione, costi di commercializzazione, interesse, imposte e tasse);
- stima del margine di profitto e del saggio di interesse;
- stima del valore di mercato atteso.
Il procedimento può essere esplicitato anche attraverso una dettagliata valutazione
dei flussi di cassa derivanti dalla trasformazione dell’area: in tal caso il procedimento rinvia alle tecniche di tipo finanziario (Discounted Cash Flow Analysis), le
quali peraltro si limitano sostanzialmente a sviluppare le ipotesi concettuali già
contenute nei tradizionali modelli estimativi.
Il metodo del profitto
Il Red Book identifica alcune categorie di immobili, la cui stima deve essere effettuata con il metodo del profitto. È il caso, ad esempio, di hotel, cinema, teatri, centri sportivi.
Tali beni si distinguono per la loro natura di beni strumentali all’esercizio di attività economiche: la loro valutazione si colloca così a metà strada fra l’estimo
immobiliare e l’estimo aziendale.
I procedimenti normalmente impiegati sono due. Il primo moltiplica il fatturato o
altre grandezze rappresentative del volume di affari per un coefficiente determinato
dal mercato. Il secondo procede invece alla attualizzazione dei benefici futuri attraverso modelli di natura finanziaria. Si procede in questo caso con modelli analoghi
a quelli impiegati nella stime che ricorrono all’analisi dei flussi di cassa scontati.
L’ambito applicativo privilegiato di tali procedimenti è quello relativo ad immobili
che ospitano attività terziarie, come ad esempio farmacie, distributori di carburante, edicole, rivendite di tabacchi: in tutti questi casi si rende necessaria l’adozione di strumenti intermedi tra l’estimo immobiliare e l’estimo aziendale in
ragione della specificità di tali immobili.
Il Red Book, come del resto la Charte francese (cfr. paragrafi successivi) non fornisce chiari riferimenti operativi al perito che debba ricorrere all’impiego di tale
procedimento. Si tratta del resto di metodi e tecniche che si allargano su di un
campo disciplinare diverso – quello dell’estimo aziendale – per il quale il chartered surveyor è solo parzialmente attrezzato.
7.2.5. Il rapporto di stima
Tutti i rapporti di stima, fatta eccezione per quelli il cui formato è fornito dal
cliente, devono riferirsi allo schema illustrato nel Red Book.
Nella tabella successiva sono riportati gli elementi informativi obbligatoriamente
presenti nei rapporti di stima.
133
Capitolo 7
Tabella 7.4 – Gli elementi del rapporto di stima
Committente
La perizia dovrà contenere i nominativi dei committenti, eventualmente con l’indicazione della
loro qualifica nell’ambito della società in cui operano e il loro indirizzo.
Particolarità dell’incarico e Qualunque particolare indicazione data al valutatore, o qualunque ipotesi particolare o inusuale,
delle ipotesi assunte
deve essere esplicitamente indicata.
Scopo della valutazione
Lo scopo della valutazione, come concordato con il cliente, sarà espresso chiaramente ed
inequivocabilmente (ad esempio, per finalità di bilancio societario, per mutuo ipotecario, ecc.).
Data di riferimento
Può trattarsi della stessa data della perizia, o di una data anteriore, ma non di una data futura.
Aspetto economico
Gli aspetti economici, o "valori", sono quelli definiti dallo stesso Red Book. Qualora si intenda
adottare una diversa o particolare accezione o una definizione parziale, si dovranno motivare le
ragioni di tale scelta.
Ipotesi
Dalla perizia dovranno emergere:
- la presenza/assenza di sostanze nocive o dannose nella proprietà, di materiali inusuali e tecniche
realizzative;
- la trasformabilità dell’immobile, l’esistenza di concessioni edilizie, di diritti edificatori, di
vincoli, ecc.;
- la presenza di difetti occulti, ecc..
Ubicazione e identificazione Se la perizia si riferisce a più beni immobili, può essere utile riportare in allegato una serie di
del bene
tabelle riassuntive, delle quali il Red Book fornisce il modello.
Impianti e macchinari (se
presenti)
Il valutatore deve specificare se è stato compiuto un esame tecnico degli impianti e dei macchinari
presenti nell’edificio e i casi nei quali l’ispezione diretta non è stata possibile.
Fonti
Il rapporto deve esplicitare le fonti impiegate e fornire valutazioni in merito alla loro attendibilità. Il
valutatore deve chiarire se la perizia è stata condotta in presenza di tutte le necessarie informazioni
oppure se sono necessarie ulteriori verifiche e/o se informazioni importanti non sono state fornite.
Proprietà e vincoli
Vanno indicate la proprietà ed ogni altro diritto o vincolo gravante sull’immobile.
Sopralluoghi
Indicare la data e la natura dei sopralluoghi. Devono essere evidenziate le parti dell’immobile che non
è stato possibile visitare.
Valutazione del bene
Si procede alla stima del valore di ogni parte del bene immobili.
Tributi e costi di acquisizione Ad esempio, Iva o imposta sui capital gain.
Altre informazioni
Qualunque altra informazione il valutatore ritenga importante per il cliente.
Previsioni
Qualora nella perizia siano contenuti scenari sul più probabile valore di mercato o di locazione in data
futura, precisare le ipotesi assunte.
Terzi
Indicare che la perizia è riservata al committente, con esclusione di responsabilità nei confronti di terzi
soggetti.
134
Capitolo 7
Riferimenti al Red Book
È necessario includere una dichiarazione ove si precisino i riferimenti al manuale di valutazione. Se,
per qualsiasi circostanza, la valutazione non è conforme ai principi del manuale il valutatore deve
giustificare tale scelta.
Divieto di divulgazione
senza consenso
Il valutatore e il cliente specificano le forme di eventuale diffusione del rapporto.
Status del valutatore
Specificare se il valutatore è interno, esterno o indipendente, in base alle definizioni del Manuale.
Il valutatore
Il nominativo, l’indirizzo, la qualifica e la firma del valutatore e dell’organizzazione alla quale
appartiene.
Data della perizia
Il rapporto deve precisare la data della perizia.
Se richiesto, nel rapporto di stima possono essere incluse altre informazioni quali
quelle riportate nella seguente tabella 7.5.
135
Capitolo 7
Tabella 7.5 – Gli elementi aggiuntivi del rapporto di stima
Descrizioni dettagliate
La perizia deve contenere la descrizione dell’area, degli edifici, dei servizi annessi. Si deve
specificare, inoltre, il loro stato di manutenzione. Se esistono impianti e macchinari, essi saranno
identificati mediante la loro descrizione, del numero di serie, della ditta produttrice, della capacità
o dimensione.
Condizione di locazione
Il rapporto deve specificare se il bene oggetto di stima è locato; in questo caso saranno fornite tutte
le informazioni relative al contratto d’affitto, al canone d’affitto, ai locatari, alla suddivisione delle
spese di manutenzione, gestione, assicurazione ecc.
Presenza di macchinari e
impianti
Il rapporto deve riportare la presenza di particolari impianti o macchinari.
Servitù
Nel rapporto devono essere evidenziate la presenza di servitù nel sottosuolo, servitù di passaggio o
altre condizioni che limitano il valore dell’immobile oggetto di stima.
Proprietà estere
Il valutatore deve riportare la presenza di condizioni particolari, aspetti economici o procedure di
stima diverse nel paese estero ove è localizzato il bene.
Licenze o permessi
particolari
Nel rapporto devono essere specificate la presenza di autorizzazione o licenze (ad es., Children Act
1991, Education Act 1981, Fire Regulation Certificates)
Contaminazioni
Il valutatore deve specificare se il bene è stato oppure è soggetto a contaminazioni ambientali.
Stabilità del sito
Deve essere specificato se nel sito vi sono condizioni in grado di mettere in pericolo la stabilità del
terreno (ad es., presenza di miniere o gallerie nel sottosuolo).
Fiscalità immobiliare
Il valutatore deve indicare il regime fiscale a cui è soggetto l’immobile.
Portafoglio
Il rapporto deve indicare se il bene fa parte di un portafoglio immobiliare.
Presenza di acquirenti
particolari
Nel rapporto si deve specificare se una delle parti è motivata da una particolare convenienza
all’acquisto del bene.
Condizioni di mercato
Il valutatore deve esplicitare le ipotesi relative a:
- l’andamento del mercato immobiliare;
- la più probabile categoria di acquirenti;
Incertezze
- il periodo necessario per la vendita del bene.
Il valutatore deve indicare se esistono particolari condizioni di incertezza che determinano un
particolare grado di soggettività nella stima.
136
Capitolo 7
7.3. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière
per le valutazioni in Francia
Nel corso degli anni ottanta, le stime immobiliari sono state oggetto di crescente
interesse da parte del legislatore e dei soggetti professionali in Francia. L’interesse
si è manifestato attraverso una serie di interventi normativi e azioni condotte da
associazioni di categoria volte a promuovere la trasparenza delle stime dei beni
immobili.
Tra i soggetti interessati alla razionalizzazione della valutazione, spiccano quelli
legati al settore assicurativo e creditizio. La valutazione dei beni appartenenti ai
portafogli immobiliari delle compagnie di assicurazioni è regolamentata dal
decreto n. 981 del 5 novembre del 1990. Il regolamento determina gli aspetti economici che devono essere utilizzati per le stime immobiliari e le caratteristiche dei
soggetti professionali che eseguono la perizia. Un successivo decreto - il n. 483 del
9 giugno 1994 - vincola le Sociétés Civiles de Placement Immobilier (Scpi) nelle
procedure di stima dei propri portafogli immobiliari.
Accanto ai provvedimenti normativi, l’esigenza di uniformare le procedure di
stima degli immobili ha spinto l’Institut Francais de l’Expertise Immobilière (Ifei)
a pubblicare una guida metodologica di orientamento per le stime immobiliari in
Francia. La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière ha raccolto gli esiti
di una conferenza organizzata nel 1991 dal Conseil Supérieur de l’Ordre des
Experts Comptables e della Fédération National de l’Immobilier, e successivamente ha sviluppato gli aspetti metodologici ed operativi della stima attraverso
successive edizioni della Charte.
La guida illustra i principi e i metodi che rappresentano le buone pratiche utilizzate
in Francia nell’ambito delle valutazioni immobiliari e rappresenta il testo di riferimento per un ampio numero di associazioni professionali. Tuttavia, a differenza del
caso inglese, la guida non ha carattere vincolante e fornisce solo un supporto – pur
rilevante – a coloro che effettuano stime e valutazioni.
La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière è suddivisa in quattro parti.
La prima illustra i principi e le condizioni generali dell’attività di valutazione. La
seconda parte fornisce le principali definizioni relative ai valori economici, alla
consistenza degli immobili, ai metodi di valutazione, ai redditi e ai tassi di rendimento e di attualizzazione da utilizzare nelle stime: l’obiettivo è la predisposizione di un glossario che introduca omogeneità e trasparenza nella terminologia
impiegata. La terza parte esamina le procedure relative alle valutazioni e individua le caratteristiche delle perizie, i principi e i contenuti che ne governano la
redazione. Infine, la quarta parte illustra i comportamenti e la deontologia professionale.
Le definizioni sono state messe a punto sulla base di quattro categorie di fonti:
137
Capitolo 7
- i testi legislativi e i regolamenti esistenti;
- le definizioni in uso fra i professionisti del settore delle stime;
- le definizioni elaborate dagli organismi rappresentanti gli esperti dei diversi
paesi appartenenti all’Unione Europea;
- gli studi elaborati da gruppi di lavoro legati ad organismi specializzati.
La Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière riporta una molteplicità di valori
oggetto di stima impiegati nella valutazione. Essi possono essere così classificati:
- i valori patrimoniali: il valore di mercato, il valore di utilità, il valore di apporto,
il valore di convenienza particolare e il valore di liquidazione;
- i valori legati al costo: il valore a nuovo, il valore assicurativo, il costo lordo e
netto di riproduzione;
- i valori reddituali: il valore locativo di mercato, il valore locativo netto;
- i tassi di capitalizzazione e di attualizzazione.
Nei paragrafi, tali valori saranno presentati analiticamente e confrontati con le
definizioni e con i procedimenti valutativi impiegati nel nostro paese.
Il valore di mercato e gli altri valori patrimoniali
Il valore di mercato (valeur vénale) corrisponde al prezzo al quale un bene o un
diritto immobiliare può essere ragionevolmente ceduto in caso di vendita consensuale, al momento della perizia. La stima del valore di mercato impone che vengono soddisfatte simultaneamente le seguenti condizioni:
- la liberà volontà di vendere;
- l’esistenza di almeno due potenziali acquirenti interessati all’acquisto del bene;
- l’esistenza di un ragionevole periodo di tempo per la trattativa, tenuto conto
della natura del bene e della situazione di mercato;
- l’esistenza di normali condizioni di messa in vendita e di pubblicità (condizione
di libero mercato);
- che le parti non siano influenzate da interessi specifici.
Possono essere considerati come sinonimi di valore di mercato le espressioni “valore di
mercato”, “prezzo di mercato” (espressione utilizzata nel decreto n. 981 del 5 novembre 1990 relativo alla stima dei beni di proprietà delle compagnie d’assicurazione).
Il valore di mercato di un bene immobile può essere definito sulla base dell’ipotesi
che l’immobile sia libero oppure tenendo conto della presenza di locatori. Esso è
definito al netto delle commissioni spettanti all’agente immobiliare, dell’imposta
sul valore aggiunto e delle spese d’acquisto (pubblicità, spese notarili, onorari).
Di norma, il valore di mercato è determinato per confronto diretto oppure attra-
138
Capitolo 7
verso la capitalizzazione di un reddito teorico o effettivo. Gli altri procedimenti, in
particolare il calcolo del costo di riproduzione, vengono utilizzati meno frequentemente, soprattutto qualora gli altri metodi si rivelino di difficile applicazione.
Il valore d’utilità (valeur d’utilité) rappresenta la somma di denaro che un prudente
e avveduto titolare d’impresa accetterebbe di pagare per disporre di un bene direttamente necessario all’esercizio della propria attività. Talvolta il valore d’utilizzo
è indicato con altre definizioni quali: valore d’uso, valore di utilizzazione, valore
di sfruttamento e può essere confrontato con la nozione di costo di riproduzione o
di valore attuale (valeur actuelle) come definito dal Code de Commerce (“il valore
stimato in funzione del mercato e dell’utilità del bene per l’impresa”). A seconda
della natura del bene, si possono impiegare due procedimenti di valutazione per la
stima del valore di utilità:
- se si tratta di un bene ordinario, il valore d’utilità corrisponde al valore di mercato cui si sommano le imposte, le spese di acquisto e i costi derivanti da eventuali lavori di adattamento o sistemazione;
- se si tratta di un bene particolare senza mercato (per rarità tipologica, strutturale,
dimensionale o altro) sarà utilizzato il procedimento del costo di riproduzione.
Il valore di apporto (valeur d’apport) rappresenta il valore di un bene immobile in
operazioni di conferimento in partecipazione o di trasferimento di attivi. Il valore
è funzione della natura dell’operazione e della destinazione dei beni appartenenti
alle parti. Pertanto il valore di apporto non esiste per sua natura, ma solo nel quadro di una precisa operazione finanziaria. È compito delle parti definire quale tipo
di valore - e quali procedimenti di stima - debbano essere scelti.
Il valore di convenienza particolare (prix de convenance) esprime il valore di vendita di un bene immobiliare in circostanze particolari. Questo valore è il risultato
di una compravendita immobiliare ove una delle parti è motivata da particolari circostanze che falsano la normale interazione fra domanda e offerta.
Il valore di liquidazione (valeur de vente forcée) rappresenta il prezzo di realizzo di
un bene o di un diritto immobiliare in un contesto di esecuzione forzata, qualunque sia
la natura del vincolo posto al venditore (giudiziario, psicologico, finanziario o altro).
Appare opportuno effettuare alcune annotazioni di carattere critico per mettere in
luce elementi di analogia e differenza con la tradizione estimativa scientifica e tecnica del nostro paese.
I valori patrimoniali illustrati dalla Charte articolano il concetto di valore di mercato
– definito in modo coerente rispetto alle norme dell’Ivsc – in funzione di esigenze
operative spesso legate all’estimo aziendale. Tali valori rinviano infatti a specifiche
situazioni di carattere operativo all’interno delle quali il valore del bene può subire
delle variazioni rispetto all’ordinario valore di mercato (si veda ad esempio il valore
di utilità), mentre in altri casi si pone il problema della valutazione in precise situazioni finanziarie (ad esempio, il valore di apporto). La Charte definisce quindi valori
139
Capitolo 7
che tradizionalmente l’estimo urbano non considera, se non marginalmente, e che
invece appaiono di grande rilievo nell’ambito di valutazioni a carattere contabile: si
tratta di una decisione non casuale che trova conferme anche nel resto del manuale.
I valori di costo
La Charte definisce quattro valori riconducibili al valore di costo: il valore a
nuovo, il valore assicurativo, il costo di riproduzione e a nuovo, il costo netto di
riproduzione.
Il valore a nuovo (valeur à neuf) è definito come il costo di ricostruzione di un
immobile. È generalmente determinato sulla base di un preventivo relativo ad un
immobile identico o equivalente.
Impiegato dalle società di assicurazioni, il valore assicurativo (valeur d’assurance)
è il valore per il quale un immobile è assicurato presso una compagnia di assicurazione e viene utilizzato come base di calcolo sia per il versamento di premi
annuali d’assicurazione, sia per l’eventuale importo delle indennità in caso di sinistro. Il valore di assicurazione non si discosta concettualmente dal valore a nuovo
nel caso di un immobile di nuova costruzione, mentre nel caso il valore si riferisca
ad un immobile obsoleto, il perito dovrà procedere alla stima del deprezzamente
mediante un opportuno coefficiente. Merita sottolineare che la stima del valore
assicurativo può essere effettuato solo da un limitato numero di studi professionali,
accreditati presso l’Assemblée Plénière des Sociétés d’Assurance che quindi ha
proceduto ad attuare un meccanismo di selezione dei periti in modo autonomo.
Il valore a nuovo si riferisce alla sola parte della costruzione, a differenza di
quanto invece considerato dai costi di riproduzione. Il costo di riproduzione a
nuovo (cout de remplacement) è rappresentato infatti dalla somma del costo d’acquisto del terreno e del costo di nuova costruzione degli edifici, comprensivo delle
spese, delle tasse, degli onorari e delle imposte non recuperabili. Il costo netto di
riproduzione (cout de remplacement net) è rappresentato dalla differenza fra il
costo a nuovo di riproduzione e un deprezzamento che tiene conto della vetustà e
dell’obsolescenza dell’immobile.
Rispetto a quanto consolidato nella tradizione estimativa italiana, siamo di nuovo
di fronte ad una articolazione assai più accentuata. Se infatti i nostri manuali considerano l’aspetto economico della producibilità a cui si associa il valore di
costo, nella Charte troviamo una presentazione analitica dei valori di costi che
denuncia una maggiore attenzione rispetto alle effettive modalità di impiego di
tali valori nella prassi.
Se sotto il profilo concettuale il quadro appare articolato, è sulla parte dedicata agli
effettivi procedimenti di stima che si notano le maggiori debolezze metodologiche
della Charte. In particolare, non è chiaro come si debba procedere alla stima del
140
Capitolo 7
deprezzamento del capitale edilizio nei valori assicurativi e nel costo di riproduzione deprezzato. Alla ricchezza di riferimenti normativi circa le diverse definizioni proposte non corrisponde infatti un’altrettanto ricca analisi delle possibili
norme in grado di aiutare il perito in questa difficile parte della stima.
I valori reddituali
Tre sono i valori reddituali che la Charte definisce: il valore locativo di mercato, il
valore locativo netto e il cash flow. Una loro definizione appare necessaria prima
di illustrarne alcune caratteristiche problematiche.
Il valore locativo (valeur locative) rappresenta la contropartita per l’uso annuale di
un bene immobile di qualunque natura e viene espresso al netto dei diritti di locazione e dell’imposta sul valore aggiunto. Inoltre, tale valore tiene conto del versamento di somme forfetarie al locatario precedente (diritto di buona uscita) e al proprietario (diritto di buona entrata).
Il valore locativo netto è rappresentato dall’affitto annuale e dagli eventuali altri
redditi generati dall’immobile dai quali si sottrae l’insieme delle spese annuali di
pertinenza del proprietario. Tra le voci da detrarre si possono citare:
- gli onorari o le spese di gestione;
- le assicurazioni degli immobili;
- le imposte;
- gli oneri legati alla manutenzione dell’immobile.
Il cash flow è rappresentato dal flusso annuale dei benefici netti, intesi come differenza tra l’insieme dei redditi generati da un immobile (affitti, locazione di aree
pubblicitarie, rendite finanziarie da depositi di garanzia) e la somma delle spese
sostenute (le imposte sul reddito, gli eventuali rimborsi di prestiti, gli oneri di
gestione dell’immobile, gli oneri finanziari).
I primi due valori sono noti all’estimo urbano che li nomina generalmente reddito
loro e reddito netto. Un elemento di qualificazione risiede nella computazione
degli incentivi che si versano per l’accesso al bene immobile, recependo quindi
pratiche commerciali note, ma che in ambito manualistico non venivano di norma
considerata.
È il terzo elemento – il cash flow – che merita di essere considerato nell’innovazione che introduce. Si tratta del tentativo di inserire una voce tipicamente aziendale all’interno del glossario estimativo, riflesso della volontà – sotto il profilo dei
procedimenti – di acquisire fra le metodologie a carattere reddituale anche la Discounted Cash Flow Analysis. Si tratta di un’innovazione quindi che risponde alla
necessità di adeguare gli strumenti delle stime a carattere reddituale alla crescente
domanda rappresentata dai settori della finanza. Tuttavia, gli elementi introdotti
dalla Charte non hanno carattere di esaustività e guidano solo parzialmente il
141
Capitolo 7
perito che intenda procedere ad una stima basata sui flussi di cassa: ulteriori integrazioni nelle prossime edizioni della Charte si rendono necessarie per un supporto
effettivo al valutatore in questo specifico ambito di stima.
I tassi impiegati nelle stime
La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière individua tre nozioni principali di tasso di rendimento:
- il rendimento sul fronte del venditore: si parlerà allora di tasso di capitalizzazione, che esprime il rapporto percentuale fra il reddito dell’immobile (lordo o
netto) e il suo valore di mercato. Il saggio sarà detto lordo o netto in funzione
del tipo di reddito considerato;
- il rendimento sul fronte dell’acquirente oppure dell’investitore: nella Charte, il
tasso di rendimento esprime in percentuale il rapporto esistente tra il reddito
(lordo o netto) e il capitale investito (somma del prezzo d’acquisto o spese di
acquisizione dell’immobile);
- il rendimento globale che rappresenta la remunerazione dei capitali investiti.
A partire da queste tre nozioni deriva una molteplicità di tassi impiegati nella valutazione per capitalizzazione e nella valutazione finanziaria di beni e progetti.
Il tasso teorico di capitalizzazione (capitalisation) si ottiene dal rapporto fra il
valore locativo di mercato e il valore di mercato dell’immobile. Il tasso di capitalizzazione effettivo esprime il rapporto tra il reddito annuo effettivo (cioè il reddito
rilevabile dal contratto di locazione esistente) ed il valore di mercato dell’immobile stesso.
Il tasso teorico di rendimento (rendement) e il tasso di rendimento lordo effettivo
differiscono ai due tassi precedenti per il solo fatto che al denominatore viene posta
la somma del valore di mercato e di tutte le spese necessarie all’acquisto.
Se al denominatore del rapporto fra reddito e valore si pone il reddito netto e non
il valore locativo teorico o effettivo otteniamo altri due valori di rendimento: il saggio di capitalizzazione e di rendimento effettivi netti.
Il tasso di rendimento interno esprime la redditività dei capitali investiti in un investimento per un determinato periodo. Tale tasso tiene conto del rendimento dovuto
ai redditi e al plusvalore realizzato tra la cifra d’investimento di partenza ed il
valore del bene alla fine del periodo. Se F0, F1, F2….Ft sono i flussi finanziari degli
anni 1, 2, …t, il tasso di rendimento interno (Tri) è il saggio che rende vera la
seguente espressione:
F0 + F1/(1 + Tri) + F2 / (1 + Tri)2 + … + Ft / (1 + Tri)t = 0
Il tasso di attualizzazione è il tasso che permette di convertire in valore attuale una
142
Capitolo 7
somma di flussi finanziari futuri. Il tasso di attualizzazione è di norma utilizzato
nell’analisi dei flussi finanziari e nei business plan.
La rassegna dei tassi da impiegare nelle stime proposti dalla Charte consente
alcune considerazioni sulla possibile evoluzione dei saggi impiegati nelle perizie e
nelle valutazioni, in parte legate all’approfondimento dei tradizionali strumenti
estimativi, in parte legate all’apertura verso nuovi ambiti disciplinari.
Sul primo fronte, della Charte appare interessante una analisi più fine delle diverse
posizioni dell’investitore e soprattutto della considerazione delle spese in detrazione. Il tasso lordo di capitalizzazione viene considerato di importanza analoga
rispetto a quello netto, recependone una tendenza all’impiego che si manifesta
anche nel nostro paese. Sotto il profilo applicativo, appare infatti delicata la stima
delle spese in detrazione per la scarsità delle fonti e degli studi al proposito e per
l’arbitrarietà di alcune stime (cfr. la stima del carico fiscale) rendendo la capitalizzazione al lordo delle spese un’operazione meno aleatoria sotto il profilo operativo.
Il tasso di attualizzazione e il tasso di rendimento interno rivelano il tentativo di
aprire la disciplina estimativa alle tecniche della valutazione finanziaria degli investimenti. Il saggio di attualizzazione consente l’analisi dei flussi di investimenti
immobiliari oppure di modelli finanziari legati al calcolo di beni strumentali (ad es.
suoli, edifici dismessi) attraverso procedimenti analitici analoghi al nostro valore
di trasformazione. Il tasso di rendimento interno si lega invece propriamente alla
valutazione di convenienza economica dei progetti: è infatti il tasso che rende nullo
il Valore attuale netto relativo ad un investimento immobiliare, esprimendone
quindi il rendimento complessivo.
Ancora una volta, la Charte dimostra la volontà di confrontarsi e di internalizzare
gli strumenti della finanza aziendale per rendere più condivisi gli strumenti e i
metodi della stima rispetto a quest’area disciplinare. Come in precedenza, tuttavia,
il limite della Charte è rappresentato dalla debole operatività delle indicazioni formulate che non consentono, allo stato attuale, una traduzione nella pratica delle
definizioni illustrate.
A differenza di quanto emerge dal caso Inglese, in Francia le misure di consistenza
sono ancora numerose ed eterogenee per provenienza. Ad esse, la Charte dedica
una specifica sezione che ne illustra le caratteristiche.
Il confronto fra la complessa interpretazione delle norme francesi e la relativa semplicità delle norme inglesi consentono qualche considerazione sul necessario processo di semplificazione delle unità di consistenza. A tale riguardo, un ruolo decisivo è rappresentato dal legislatore, il quale può assecondare processi di razionalizzazione in atto all’interno del mercato oppure distanziarsene. Il caso francese
143
Capitolo 7
conferma che se il legislatore mantiene valide unità di consistenza diverse da
quelle impiegate dai soggetti del mercato, la complicazione delle fasi di misurazione sarà elevata. Al contrario, qualora il legislatore assuma unità di consistenza
che già si impongono nel mercato, è plausibile ritenere che ciò consenta una significativa semplificazione degli strumenti di misura utilizzati.
Le misure di consistenza francesi sono riportate con riferimento a due grandi
gruppi: il primo contiene le principali definizioni determinate sulla base delle
fonti normative e che sono oggetto di impiego sistematico in tutti i processi in
cui sia coinvolta la pubblica amministrazione; il secondo contiene invece le principali unità di consistenza che il mercato impiega per la valutazione dei beni
immobili.
La superficie definita dal legislatore
La superficie lorda (Surface Hors Oeuvre Brute, Shob) è definita al primo capoverso dell’art. R 112 – 2 del Codice dell’Urbanistica (Code de l’Urbanisme) come
“la superficie lorda di pavimento di una costruzione data dalla somma delle superfici dei pavimenti di ogni livello di costruzione”.
La circolare n. 80 del 12 novembre 1990 del Ministero dei Lavori Pubblici (Ministère de l’Equipment) indica gli elementi compresi nella superficie esterna lorda:
- i pianterreni e gli altri piani (compresi quelli delle costruzioni aperte);
- i livelli intermedi, quali i mezzanini e le gallerie;
- i sottotetti ed i piani interrati;
- i tetti piani (accessibili o meno).
Si tratta di una misura che comprende praticamente tutte le superfici dell’immobile
a cui bisogna sottrarre solo le terrazze non coperte a pianterreno, le tettoie e i vuoti
che non costituiscono delle superfici di pavimento (ad es. gli ascensori), i gradini
delle scale e le rampe di accesso.
La superficie netta (Surface Horse Oeuvre Nette, Shon) è definita dal Codice dell’Urbanistica e si ottiene detraendo dalla Shob le seguenti superfici:
- le superfici dei piani interrati e dei sottotetti delle costruzioni “non utilizzabili
per abitazione o per le attività di carattere professionale, artigianale, industriale
o commerciale”4.
- le terrazze coperte, balconi, logge e superfici non chiuse al pianterreno;
- le aree di sosta dei veicoli5.
La superficie netta rappresenta un parametro tecnico di rilevanza cruciale in ambito
urbanistico. Essa viene infatti utilizzata nelle concessioni edilizie, nella verifica del
rispetto degli indici di edificabilità e nella definizione degli oneri concessori.
Definita all’art. R.112, 2 del Code de l’Architecture, la superficie abitabile (Surface
habitable) è la superficie di pavimento al netto di superfici occupate da muri, gra-
144
Capitolo 7
dini e vani scala, strombature delle porte e delle finestre. Inoltre, nel computo della
superficie abitabile non si tiene conto dei vani con altezza inferiore a 1,80 metri.
È possibile infine ricordare che nelle valutazioni immobiliari può essere impiegata
la superficie catastale (surface cadastrale) definita come la superficie fondiaria
determinata sulla base dei documenti catastali. Essa può essere ottenuta dalla misurazione diretta del terreno oppure dalla misurazione eseguita sulla base della
mappa catastale.
Le unità di consistenza impiegate dal mercato
Quasi in un processo di adattamento e aggiustamento progressivo, gli operatori del
settore immobiliare francese hanno impiegato le unità di consistenza stabilite dal Code
dell’Urbanisme per poi progressivamente adattarle alle loro specifiche esigenze.
La superficie utile lorda (Surface utile brute, Sub) - diffusamente utilizzata nelle
perizie di stima del valore di mercato, del valore di utilità e del valore di locazione
- è uguale alla Shon da cui vengono dedotte le superfici relative agli elementi strutturali (pilastri, muri esterni, muri divisori ecc.) e le superfici impiegate per la circolazione verticale.
La superficie utile lorda può essere scomposta di tre elementi:
- le superfici destinate alla circolazione orizzontale;
- i locali comuni ed i servizi;
- le superfici effettivamente riservate alle specifiche destinazioni d’uso (residenza, uffici, studi, laboratori, ecc.).
La superficie utile netta (Surface utile nette, Sun) è la superficie utile effettivamente riservata alle attività produttive e alla residenza. Essa si ottiene deducendo
dalla superficie utile lorda le aree destinate alla circolazione orizzontale, gli spazi
comuni, quelle per servizi e impianti. La superficie utile netta è comparabile alla
4
Questa detrazione si calcola in base all’altezza dei locali: non sono considerate utilizzabili le parti di pavimenti nei sottotetti e negli interrati di altezza inferiore a 1,80 metri; alla destinazione dei locali: nella superficie netta non vengono considerati i locali in sottotetto o seminterrato, la sala caldaia, le aree per il sistema
d’aria condizionata, per il macchinario degli ascensori, le installazioni telefoniche, ecc. Viceversa, sono
incluse le superfici di lavanderie, sale gioco, guardaroba, essiccatoi o stendibiancheria; alla natura dei locali:
non possono essere considerate utilizzabili le superfici di locali in sottotetto o negli interrati anche se la loro
altezza supera 1,80 metri se privi dei requisiti statici necessari per l’abitabilità dei locali (ad esempio, tali
superfici possono risultare non idonee a sostenere carichi oppure l’ingombro delle travi pregiudica la funzionalità delle superfici).
5
Per completezza, si ricorda che nel calcolo della Shon vanno detratte dalla Shob le superfici di specifiche
costruzioni ad uso agricolo quali quelle destinate alla conservazione dei raccolti, all’allevamento degli animali, al deposito dei macchinari agricoli o le serre di produzione; le superfici occupate da materiali isolanti:
la detrazione avviene in modo forfetario; sono inoltre dedotte dalla superficie, in caso di ristrutturazione di
un immobile ad uso abitazione, e nel limite di 5 mq per alloggio, le aree di pavimento destinate al miglioramento dell’igiene dei locali.
145
Capitolo 7
superficie abitabile definita dal codice dell’urbanistica (nel caso degli alloggi residenziali) o commerciale, nel caso dell’edilizia destinata al terziario.
In quest’ultimo segmento di mercato, troviamo inoltre due ulteriori e specifiche
unità di consistenza. La prima è la superficie lorda di affitto: denominata anche
attraverso la definizione inglese Gross Leasing Area o Gross Lease Area, la superficie lorda d’affitto corrisponde alla superficie netta (Shon) di un immobile commerciale a cui vengono aggiunte pensiline, pianerottoli esterni e superfici destinate
a impianti e detratte le superfici degli spazi comuni di servizio e circolazione.
Infine, la superficie ponderata (Surface pondérée) è calcolata mediante la scomposizione della superficie lorda in zone cui attribuire coefficienti che riflettono il loro
interesse commerciale (superficie di vendita, magazzini, ecc.).
7.3.3. I metodi di valutazione
I metodi di stima illustrati dalla Charte francese possono essere identificati in sei
gruppi:
- i procedimenti per confronto diretto, basati su transazioni effettivamente avvenute nel mercato immobiliare;
- i procedimenti secondo il reddito, quando la stima viene realizzata mediante
capitalizzazione del valore locativo;
- i procedimenti secondo il costo di riproduzione che consistono nel calcolo dei
costi di riproduzione dell’immobile al quale viene eventualmente sottratta una
quota di deprezzamento imputabile alla sua vetustà e obsolescenza;
- i procedimenti legati al bilancio del promotore, prevalentemente utilizzati nella
stima di un’area edificabile eventualmente con l’ausilio di modelli finanziari (Dcf);
- i procedimenti che stimano separatamente il suolo e la costruzione;
- i procedimenti professionali e indiziari.
I metodi di stima, come li chiama esplicitamente la Charte, sono riconducibili in
massima parte a procedimenti noti nell’ambito dell’estimo immobiliare italiano.
Oltre infatti ai procedimenti per confronto diretto, troviamo i procedimenti basati
sul reddito e quindi sulla capitalizzazione dei redditi. Valgono in questa sede le
considerazioni già formulate nei precedenti paragrafi e in particolare circa le definizioni dei reddito e dei saggi che consentono una pluralità di formule possibili, fra
cui la possibilità di procedere a formule di capitalizzazione al lordo delle spese di
pertinenza del proprietario.
Troviamo quindi i procedimenti basati sul costo. Il costo di costruzione e il costo di
riproduzione, eventualmente deprezzati, rappresentano i riferimenti per la stima del
valore dell’immobile a diversi gradi di precisione e di affidabilità in funzione delle
informazioni disponibili. Sempre con una rilevante componente analitico ricostruttiva,
146
Capitolo 7
troviamo il metodo per la stima dei beni strumentali basato sul valore di trasformazione: è in questa sede che è lecito aspettarsi l’impiego operativo – con i limiti prima
delineati circa l’ausilio della stessa Charte – dei metodi finanziari basati sul Dcf.
Infine, la Charte riporta i procedimenti di tipo professionale. Riguardo a tale classe
di procedimenti, deve essere sottolineato quanto già formulato per strumenti analoghi riportati dal Red Book della Rics. Si tratta di procedimenti che, a rigore, non
appartengono più all’estimo immobiliare, ma si fondano più propriamente sull’estimo aziendale: la natura strumentale dell’immobile rispetto all’attività svolta
determina il primato di criteri che si basano su indicatori del fatturato (o di altri
indicatori) per giungere alla stima del bene immobile e dell’attività commerciale
che in esso trova sede. La debole presentazione sotto il profilo dei riferimenti operativi – così come nel caso del Red Book – si giustifica quindi sulla base di riferimenti disciplinari che non appartengono più all’estimo immobiliare, ma attengono
già alla valutazione delle aziende.
I metodi diretti e indiretti di stima
I procedimenti per confronto diretto (méthode par comparaison) si fondano sul
confronto diretto del bene oggetto di stima con transazioni effettuate nel mercato
immobiliare di beni analoghi per caratteristiche intrinseche e localizzazione simili.
I metodi secondo il reddito (méthode par le revenu) sono anche definiti metodi per
capitalizzazione o per analisi del rendimento. Tali metodi consistono nella capitalizzazione di un reddito ad un determinato saggio di fruttuosità. Il reddito può
essere l’effettivo valore di locazione oppure un reddito teorico o potenziale desunto
da indagini di mercato.
I metodi basati sui costi
Il costo di produzione può costituire un valore autonomo (cout de remplacement)
oppure un procedimento. Relativamente al procedimento di stima, il costo di riproduzione di un immobile aggrega il valore del suolo e quello delle costruzioni e
degli impianti connessi.
Il costo di riproduzione si può calcolare in tre modi diversi:
- come “costo di riproduzione di un bene identico”: si tratterà in questo caso del
valore di mercato (valeur vénale) del terreno, aumentato del costo di riproduzione di edifici e di impianti dello stesso tipo, delle spese accessorie all’operazione e delle imposte non recuperabili. Questo tipo di calcolo è poco utilizzato
nella determinazione del valore d’utilità (valeur d’utilité), ma ampiamente
impiegato nella determinazione del valore assicurativo per gli edifici;
- come “costo di riproduzione equivalente”: si considera il valore di mercato del
147
Capitolo 7
terreno, a cui si somma il costo di riproduzione di edifici simili al momento
della stima. Ciò implica che gli edifici che vengono ricostruiti abbiano superficie, materiali e attrezzature differenti dall’edificio esistente considerato;
- come “valore di mercato dell’immobile” preso nel suo insieme, a cui vengono
aggiunte le spese e i diritti d’acquisto, gli eventuali lavori di adattamento per
esercitarvi una precisa attività.
Assimilabile in buona parte al procedimento del costo di produzione, troviamo il
procedimento del somma del suolo e della costruzione (méthode dite par sol et
construction). Tale metodo procede attraverso la separazione del contributo al
valore dei due fattori che compongono l’immobile. In realtà, secondo le modalità
operative con cui esso viene declinato, il metodo si avvicina al metodo comparativo oppure al metodo del costo di riproduzione.
Il metodo del bilancio del promotore
Impiegato per stimare il valore di mercato di terreni edificabili, il metodo del bilancio del promotore (méthode dite du bilan du promoteur) è anche chiamato procedimento di recupero fondiario (compte à rebour) e ricalca sostanzialmente la stima
del valore di trasformazione della tradizione estimativa italiana. Il valore di un’area edificabile si configura quindi come la differenza attualizzata tra il valore di
mercato del prodotto della trasformazione e i costi necessari alla trasformazione
stessa (costo di costruzione, costi tecnici, oneri finanziari e profitto del promotore).
Il valore risultante dalla sottrazione – effettuate le opportune operazioni di sconto
- rappresenta il più probabile valore dell’area edificabile.
I metodi indiziari e professionali
I procedimenti indiziari (méthodes indiciaires) si riferiscono ad un valore storico a cui
viene applicato opportunamente un indice o un coefficiente di variazione. Questi procedimenti sono scarsamente utilizzati poiché non esiste nessun indice generale che permetta di determinare con certezza l’evoluzione dei prezzi di mercato dei beni immobili.
Valutazioni di questo tipo, al contrario, sono impiegate nella stima dei valori di costo.
I procedimenti professionali (méthodes dites professionnelles) sono applicati nei
casi di stima di beni immobiliari con caratteristiche specifiche o ad unica destinazione, come ad esempio alberghi, cinema, ospedali, cliniche. Sono frequentemente
utilizzati nella stima di immobili per il tempo libero e per alcune tipologie di edifici commerciali. Tali procedimenti, analoghi a quelli basati sul profitto definiti dal
Red Book, sono generalmente derivati da quelli per confronto diretto o secondo il
reddito e assumono come valori di riferimento il volume di affari oppure altre
misure finanziarie delle attività svolte.
148
Capitolo 7
7.3.4. Il rapporto di stima
Secondo la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière un rapporto di valutazione immobiliare deve riportare gli elementi della tabella 7.6.
Tabella 7.6 – I contenuti del rapporto di stima
Gli elementi di base
La perizia dovrà contenere le seguenti indicazioni:
- l'identità del cliente;
- gli scopi dell’incarico;
- i beni o i diritti reali da stimare;
- la data a cui si riferisce il valore della perizia;
- la data della stesura della perizia;
- la data dell’ispezione e descrizione;
- le ipotesi di lavoro assunte e il richiamo all’aspetto economico impiegato;
- l'elenco dei documenti e delle informazioni messi a disposizione dal cliente o utilizzati dal
valutatore.
Clausole di non
pubblicazione e di
utilizzazione del rapporto
Sono specificate nel rapporto le clausole relative al possibile utilizzo da parte del cliente della
perizia. Dovrà essere comunque sempre esplicitato che la perizia in nessun modo sarà pubblicata in
parte o nella sua interezza, senza il previo consenso del cliente.
Situazione geografica e
localizzazione del bene
Il rapporto deve contenere una descrizione dell’ubicazione dell’immobile.
Situazione giuridica del bene Il rapporto deve identificare il regime di proprietà o la situazione giuridica del bene o del diritto
immobiliare.
Situazione urbanistica e
amministrativa
Il rapporto deve specificare le indicazioni degli strumenti urbanistici relativamente all’immobile
oggetto di stima.
Descrizione del bene
immobiliare
Il rapporto deve riportare:
- la natura e le consistenza del bene oggetto di stima;
- la destinazione d’uso;
- lo stato di manutenzione del bene.
Situazione locativa
Il rapporto deve specificare la destinazione d’uso dell’immobile; se è occupato a titolo oneroso
oppure gratuito; se è sfitto.
Analisi qualitativa
Il perito deve fornire una valutazione sintetica o dettagliata dei beni rispetto al loro utilizzo e delle
loro condizioni rispetto al mercato immobiliare di riferimento.
Indagini di mercato
Il perito deve effettuare un’indagine di mercato relativamente a beni analoghi. Nel rapporto non
devono essere riportate sistematicamente le transazioni rilevate: di esse il valutatore può riferire
verbalmente al cliente nel rispetto della confidenzialità delle informazioni trasmesse.
Valutazione
Nella valutazione deve essere esplicitato qual è l’aspetto economico e quale metodo di stima è
utilizzato.
Capitolo 7
Conclusioni
Le conclusioni devono riprendere l’identificazione del bene immobiliare oggetto di stima, gli
aspetti economici utilizzati e le procedure di valutazione adottate.
Allegati
Nel rapporto saranno incluse:
- le mappe e la documentazione urbanistica;
- le fotografie del bene immobiliare;
- le condizioni locative ed i contratti d’affitto (ove esistenti);
- le spese locative.
Data della perizia
Nella perizia deve essere riportata la data della stima.
149
150
Capitolo 7
7.4. Il Codice delle Valutazioni Immobiliari e le esperienze
internazionali
Il Codice delle Valutazioni Immobiliari intrattiene un legame stretto con le più
significative esperienze internazionali esaminate. Tale rapporto può essere considerato alla luce dei seguenti cinque aspetti.
Il primo riguarda la relazione con le norme di regolazione delle valutazioni immobiliari di ordine internazionale. Il Codice si ispira al modello sul quale si fondano
i più rilevanti manuali di riferimento europei: si rivela dunque coerente con le
norme internazionali e in particolare con le norme dell’International Valuation
Standard Commettee. Si tratta quindi di un’iniziativa che non stabilisce un insieme
di norme di carattere prettamente locale e nazionale, ma punta a declinare e ad
approfondire nel nostro paese le principali norme internazionale dando loro il
necessario spessore operativo.
Il secondo riguarda la natura delle specifiche adottate. Come considerato nella
prima parte del presente Codice, due sono i possibili approcci alla definizione delle
specifiche delle valutazioni immobiliari: la messa a punto di specifiche di processo
e la predisposizione di specifiche di prodotto. Nel primo caso, si tratta di definire le
specifiche della valutazione in termini di articolazione, generalmente in sequenza
cronologica, delle attività o azioni che il soggetto valutatore deve compiere nell’attività di valutazione. Nel secondo, si procede invece alla definizione delle valutazioni specificandone gli elementi che devono essere presenti nella perizia finale.
Per la sua elasticità, la determinazione di specifiche di prodotto è l’approccio maggiormente seguito e a conferma di questo orientamento è possibile verificare come
sia il Red Book che la Charte francese si attengono a questo orientamento. Il
Codice delle Valutazioni Immobiliari recepisce l’approccio legato alle specifiche
di prodotto uniformandosi quindi alle più significative esperienze europee.
Il terzo aspetto riguarda i valori selezionati e presentati nel glossario del Codice.
Per alcuni di essi, si è proceduto alla traduzione di importanti definizioni ormai
accettate a livello internazionale. È il caso, ad esempio, del valore di mercato, la
cui definizione è del tutto analoga a quella proposta dall’Ivsc, dalla Rics e dal
Tegova. Per altre definizioni, si è proceduto ad impiegare alcuni contributi delle
guide internazionali che rappresentano un riferimento particolarmente efficace. Per
ciò che attiene al valore di realizzo e al valore di liquidazione, il Red Book ha fornito un fondamentale punto di partenza con l’Estimated realisation price e con l’Estimated restricted realisation price. Il valore di costo di riproduzione deprezzato
è stato tratto direttamente dal Depreciated replacement cost presente nel Red Book
e dal Cout de remplacement della Charte francese.
Il Codice propone inoltre delle definizioni tipiche della tradizione scientifica e professionale italiana e alcune definizioni appartenenti all’estimo aziendale. Al primo
151
Capitolo 7
gruppo appartengono il valore di trasformazione e il valore complementare, che rappresentano un contributo consolidato della nostra tradizione scientifica e che non
sono presenti negli altri paesi se non in forme diverse. Nel caso del valore di trasformazione, esso si presenta nei manuali internazionali come procedimento orientato
alla determinazione del valore di mercato, mentre nella letteratura nazionale esso
costituisce un valore autonomo di stima. Il valore complementare appare invece una
peculiarità dell’estimo italiano, con pochi riferimenti in ambito internazionali.
Al secondo gruppo appartengono invece i valori che declinano il valore di mercato in contesti amministrativi e contabili: si tratta, fra gli altri, del valore corrente
e del valore di libro.
Il quarto aspetto riguarda la scelta dei procedimenti di stima. In questo ambito, il
Codice delle valutazioni immobiliari ha effettuato una scelta di omogeneità con le
metodologie impiegate in Europa. In particolare, sono presentati e definiti i procedimenti per confronto diretto e secondo il reddito, a cui si aggiungono i metodi di
tipo finanziario e quelli basati sul costo di riproduzione: tutti tali procedimenti sono
presenti nei testi di riferimento presentati nelle pagine precedenti.
Merita sottolineare come tali ultimi due gruppi di procedimenti siano compresi solo
in parte nella tradizione dell’estimo urbano italiano. I metodi finanziari sono stati in
questi ultimi anni oggetto di particolare attenzione e rappresentano l’avanzamento
con tecniche rinnovate degli approcci basati sul reddito. Il procedimento del costo
di riproduzione deprezzato – di norma riferito alla stima del più probabile valore di
surrogazione – è invece soprattutto impiegato nell’ambito dell’estimo industriale e
trova in questa sede l’occasione per una collocazione disciplinare meglio definita.
L’ultimo aspetto del confronto fra il Codice delle Valutazioni riguarda le misure di
consistenza. In tale ambito, la convergenza fra i diversi paesi europei appare più
delicata: i mercati nazionali convergono assai di più sui concetti economici di fondo
che sulle tecniche operative di misura dei beni immobili. Tuttavia, pur in presenza
di una molteplicità di definizioni e riferimenti nei diversi paesi europei, il Codice
evidenzia alcune linee di possibile convergenza in particolare intorno alle unità che
la norma ISO 9836 chiama superficie pavimentata totale, superficie intra muros e
superficie pavimentata netta. Lo sforzo per un progressivo avvicinamento appare
importante: disporre di unità di misura coerenti e condivise può assicurare al mercato un significativo aumento di trasparenza e di dinamicità, sia con riferimento al
mercato interno (nazionale) dove numerose sono ancora le modalità di misura
impiegate, che nel più ampio scenario del mercato comunitario e internazionale.
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Capitolo 8
Capitolo 8
Le fonti informative
del mercato immobiliare italiano
8.1. Le caratteristiche delle principali fonti informative
Le informazioni disponibili sul mercato immobiliare italiano presentano, sovente,
un elevato grado di dispersione, frammentazione e disomogeneità. Di conseguenza
la loro interpretazione risulta spesso difficoltosa ed incerta.
Una prima causa risiede nella insufficiente trasparenza del mercato immobiliare
italiano. La reperibilità, in forma diretta, dei dati economici elementari, ovvero dei
prezzi di compravendita e dei canoni di locazione delle unità immobiliari, è ostacolata dalla peculiarità della fiscalità immobiliare italiana. Una quota significativa
dei prezzi dichiarati negli atti è infatti inattendibile. Pertanto le banche dati sono
costruite sulla elaborazione di informazioni diverse per origine e per modalità di
raccolta: valori accertati presso le Borse immobiliari, prezzi effettivi, stime
espresse da testimoni privilegiati, ed altro ancora.
Ulteriori cause vanno ricondotte alle diverse finalità (istituzionali, commerciali,
promozionali, fiscali, scientifiche, ecc.) dei molteplici soggetti che raccolgono e
divulgano le informazioni relative al mercato immobiliare, nonché alla diversa diffusione e articolazione territoriale delle strutture organizzative di tali soggetti.
Si ha motivo di ritiene che, nel prossimo futuro, questa insoddisfacente situazione
potrebbe migliorare grazie all’attività della Tecnoborsa e del relativo Comitato
Tecnico Scientifico (Cfr. capitolo 5: Gli organismi del Comitato Tecnico Scientifico della Tecnoborsa).
Con l’ausilio degli organismi che formano il Comitato Tecnico Scientifico, Tecnoborsa si propone di svolgere un ruolo di coordinamento e di indirizzo nel campo
della raccolta ed elaborazione dei dati relativi ai prezzi degli immobili, e quindi
contribuire a rendere più trasparente e dinamico il mercato immobiliare.
Un aspetto particolarmente critico della stima dei beni immobiliari consiste nella disponibilità dei dati economici (prezzi e canoni reali) sui quali basare la previsione del valore
del bene, cioè del suo più probabile prezzo futuro. La modalità di raccolta ed elabora-
154
Capitolo 8
zione statistica dei dati risulta pertanto decisiva per la qualità e l’attendibilità della stima.
La letteratura e la pratica estimativa concordano nel ricorrere alla rilevazione
diretta e alla raccolta puntuale dei prezzi di compravendita e dei canoni di locazione delle singole unità immobiliari “laddove essi si formano” (Simonotti e D’Amato, 2000, p.69), facendo quindi ricorso a fonti informative dirette.
Nelle stime può tuttavia essere utile, a fini orientativi, utilizzare anche quotazioni, cioè prezzi e canoni medi, minimi o massimi, o addirittura valori medi,
ottenuti dalla acquisizione e successiva elaborazione di giudizi da parte di esperti
del mercato immobiliare6. Tali informazioni secondarie, che non esauriscono le
ricerche e le analisi di mercato di carattere puntuale incentrate sulla raccolta
diretta dei prezzi di compravendita, vengono diffuse prevalentemente dalle fonti
informative indirette7. Le fonti di natura indiretta sono costituite generalmente da
banche dati e osservatori che raccolgono ed elaborano sistematicamente dati economici per restituire mappature di valori immobiliari articolati su base territoriale.
Queste, sotto forma di rapporti periodici, ecc., si differenziano dalle fonti dirette
perché riportano non i dati economici elementari, cioè prezzi, canoni e rendimenti
delle singole unità immobiliari, ma informazioni aggregate risultanti dall’elaborazione di dati8 per un determinato segmento di mercato. Quindi le quotazioni possono ad esempio fornire il valore medio di abitazioni nuove o ristrutturate localizzate in una zona semicentrale, oppure i prezzi minimo e massimo di capannoni
6
7
8
La differenza tra prezzo e valore è a fondamento della teoria estimativa: “se il prezzo è un dato storico che
si constata, il valore è un dato ipotetico che si prevede. (…) Nella disciplina estimativa quindi, essendo i
prezzi il fondamento di ogni giudizio di stima, si può definire il valore di un bene economico come previsione della relazione tra il grado di utilità del bene stesso e di una determinata quantità di moneta, ed il prezzo
può definirsi come constatazione di tale relazione tra i due gradi di utilità” (C. Forte e B. De Rossi, Principi
di economia ed estimo, Etas libri, Milano, 1974, pp. 68-69). Il carattere probabilistico della stima presuppone
quindi una tolleranza nella stima. Nel caso di immobili appartenenti ad un mercato diffuso la letteratura estimativa è concorde nell’affermare che uno scostamento inferiore al 10% tra valore stimato e prezzo sia
ammissibile in una stima ben eseguita (cfr. tra gli altri N. Famularo, Lezioni di estimo civile e rurale, Roma,
1945).
Le fonti informative indirette, riportando sia valori sia prezzi medi, offrono agli operatori “quotazioni immobiliari che spesso non si basano sulla rilevazione statistica dei dati immobiliari, ma su informazioni indicative” (M. Simonotti, M. D’Amato, “Qualità delle informazioni e valutazioni immobiliari”, in Diritto ed Economia del Territorio, anno III, n.1, 2000, p.71).
“Dato” è un termine con cui si usa indicare, in generale, il punto di partenza o la base di un’indagine qualsiasi, l’elemento di partenza per risolvere un problema. Il dato ha perciò carattere funzionale: ciò che si
assume come dato per un certo tipo ed ordine di ricerca può essere a sua volta utilizzato per un altro tipo od
ordine di ricerca. Diversamente il vocabolo informazione, derivato dal latino “informare”, “significa mettere
in una forma, in un qualche sistema classificato, alcuni elementi o parti sia materiali che non materiali” (J.
Zeman, “Significato filosofico della nozione di informazione” in Aa.vv., Il concetto di informazione nella
società contemporanea, De Donato, Bari, 1971, p. 214).
155
Capitolo 8
artigianali di una certa dimensione situati in zona periferica con buona accessibilità alle grandi vie di comunicazione, ecc.
Poiché il mercato immobiliare si differenzia dagli altri mercati per la complessità
e la diversificazione dei beni immobiliari e per le caratteristiche del contesto (spaziali, socio-economiche, temporali, ecc.) che lo influenzano9, è necessario identificare e analizzare il sottomercato reale ove ricade l’immobile oggetto di stima,
10
meglio definito come segmento di mercato .
Data la complessità e la differenziazione del mercato immobiliare, numerosi sono
i criteri utilizzati dalle fonti indirette per individuare la sua segmentazione in sottomercati. Per una immediata visualizzazione, si riportano le principali procedure
11
di classificazione indicate da una specifica letteratura estimativa :
- secondo la localizzazione, in mercati urbani (centro, centro storico, semicentro), suburbani (semiperiferia, periferia), extraurbani (zone satelliti) e
rurali;
- secondo la destinazione funzionale, in residenziale, turistica, industriale, artigianale, commerciale, direzionale, ecc.
- secondo la tipologia dell’unità immobiliare, in appartamenti in condominio, case
singole, ville mono e plurifamiliari, garage e box auto, posti auto, negozi, centri
commerciali, uffici, laboratori artigianali, magazzini, depositi, capannoni industriali;
- secondo l’epoca di costruzione, in nuovo, recente o usato, ristrutturato;
- secondo il livello di qualità architettonica, in segmento alto, medio e basso;
- secondo la disponibilità temporale dell’unità immobiliare, in libera o a consegna differita;
- secondo il titolo di possesso, in proprietà indivisa, multiproprietà, diritto di superficie, nuda proprietà, usufrutto, affitto, multilocazione, leasing immobiliare, ecc.
Di seguito vengono analizzate le modalità in cui i prezzi e i canoni di locazione dei
beni immobili vengono rilevati, elaborati e diffusi dalle principali fonti dirette ed
indirette presenti nel panorama nazionale.
9
10
11
Numerosi autori italiani e stranieri hanno messo in evidenza le caratteristiche di opacità e complessità del
mercato immobiliare italiano. Tra gli altri, cfr. Simonotti, 1997, op.cit.; R. Curto, “La quantificazione e
costruzione di variabili qualitative stratificate nella Multiple Regression Analysis (MRA) applicata ai mercati immobiliari”, Aestimum, giugno-dicembre 1994; I. L. M. Van Hees, “The Italian Housing Market: its
Failures and their Causes”, Urban Studies, 28, 1, 1991.
“Un segmento di mercato è individuato quando al suo interno gli immobili presentano un alto grado di sostituibilità, sono locazionalmente e tipologicamente simili, esiste un’interdipendenza tra domanda e offerta, ed
è definita un’unica forma di mercato” (F. Salvo, “L’analisi estimativa del mercato immobiliare urbano”,
Genio rurale n.2, 2001, p.44); M. Simonotti, “I rapporti estimativi e le funzioni di stima”, Genio rurale n.9,
2001.
G. Dandri, Il mercato edilizio, Milano, 1969, pp. 21-27; C. Forte e B. De Rossi, 1974, op. cit. p. 34; Simonotti, 1997, op.cit., p.57, p. 226.
156
Capitolo 8
Esse sono rappresentate sia da enti istituzionali, istituti di ricerca e associazioni di
categoria che coincidono in buona parte con i soggetti aderenti al Comitato tecnico
scientifico della Tecnoborsa (fig. 5.1.). Tali fonti, che costituiscono un importante
riferimento per gli operatori del settore a causa della continuità temporale della
loro presenza sul mercato immobiliare o dalla capillare diffusione nel territorio
nazionale, sono le seguenti:
- Osservatorio sul mercato dei valori immobiliari dell’Agenzia del Territorio
(Ministero dell’Economia e delle Finanze);
- Listini delle Borse immobiliari istituite dalle Camere di Commercio (Roma,
Milano, dell’Umbria-Centroitalia, Brescia, dell’Adriatico, Bari, Pisa, Viterbo,
Vicenza, Venezia, Trieste, Catania, Pescara, della Toscana, ecc.);
- Osservatorio Nazionale sul Mercato Immobiliare (ONMI) della Tecnoborsa;
- Osservatorio immobiliare Fiaip;
Altre fonti sono prodotte da istituti di ricerca e/o Operatori immobiliari, tra i quali:
- Monitor immobiliare (a cura di Censis e Scenari Immobiliari);
- Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma;
- Gabetti Agency;
- Pirelli & C. Real Estate;
- Osservatorio sul mercato fondiario Inea;
- Osservatorio del franchising Tecnocasa;
- Il Consulente Immobiliare de Il Sole 24 Ore.
157
Capitolo 8
Fig. 8.1. - Articolazione dei soggetti e delle fonti informative
L’Osservatorio Nazionale sul Mercato Immobiliare della Tecnoborsa pubblica
dal 1998 un Listino rappresentativo della massa dei valori, rilevati sull’intero territorio nazionale, concernenti le quotazioni immobiliari sia delle località urbane
che turistiche; la pubblicazione evidenzia i prezzi di mercato per immobili a destinazione residenziale in 103 capoluoghi di provincia ed i prezzi di mercato per
negozi e uffici nei capoluoghi regionali.
La diffusione del Listino potrà avvenire, entro breve, anche attraverso il sito web
aziendale. Le quotazioni di mercato per il settore residenziale si differenziano per
la localizzazione e le condizioni manutentive delle unità immobiliari. Per ogni città
capoluogo di provincia vengono individuate quattro zone: centro, semicentro,
prima periferia, estrema periferia. I prezzi sono diversificati anche in ragione della
qualità delle finiture e della dotazione impiantistica, a seconda cioè che l’immobile
sia “nuovo o ristrutturato”, in stato “buono”, in stato “normale” o “da ristrutturare”.
158
Capitolo 8
Tab. 8.1 - Articolazione delle informazioni pubblicate nel Listino nazionale
dell’Onmi Tecnoborsa
Destinazione
Localizzazione
Tipologia
edilizia
Condizioni
manutentive (*)
Disponibilità
temporale
Residenziale
(103 capoluoghi)
Centro, semicentro,
prima periferia,
estrema periferia
Edifici
Unità imm.
libere
intensivi/estensivi
Nuovo o ristrutturato,
buono, normale,
da ristrutturare
Commerciale
(21 capoluoghi)
Centro, semicentro,
periferia
Immobili
commerciali
buono, normale
Unità imm.
libere
Direzionale
(21 capoluoghi)
Centro, semicentro,
periferia
Uffici
buono, normale
Unità imm.
libere
(*) Sotto la dizione “condizioni manutentive” sono comprese la vetustà dell’edificio e la qualità delle finiture e
degli impianti tecnologici.
Per il settore commerciale e terziario le zone prese in considerazione sono: centro,
semicentro e periferia. Anche la qualità dell’immobile viene distinta a seconda che
l’immobile sia nuovo o ristrutturato, in buono stato o in stato normale.
Non è specificata la tipologia edilizia delle unità immobiliari di cui viene riportato
il prezzo.
Le quotazioni sono relative solo a compravendite (in Euro); nel Listinto non sono
quindi riportati canoni di locazione o rendimenti; i prezzi riportati si riferiscono sia
alle compravendite avvenute nell’ultimo semestre all’interno delle Borse immobiliari, sia a contrattazioni perfezionate al di fuori di esse da operatori accreditati
ovvero da altre agenzie immobiliari.
Per l’individuazione del prezzo di mercato si tiene conto della fascia centrale delle
contrattazioni, scartando quotazioni relative a particolari fattispecie di punte minime
e massime. La pluralità di caratteristiche intrinseche ed estrinseche che concorrono
alla determinazione dei prezzi di mercato, trattandosi di un listino, non è esplicitata.
Nell’Osservatorio dei valori immobiliari dell’Agenzia del territorio del Ministero dell’Economia e delle Finanze vengono raccolti valori relativi al mercato
immobiliare per 103 province e per 8.093 comuni, suddivisi in 43.000 zone su tutto
il territorio nazionale. I dati riguardano i settori residenziale, commerciale, direzionale ed industriale. I valori riportati nella pubblicazione e nei cd rom con diffusione semestrale, si riferiscono al mercato delle locazioni e a quello delle compravendite, ed investono le principali tipologie edilizie esistenti12:
- a destinazione residenziale (ville o villini, abitazioni in edifici residenziali
intensivi, abitazioni in edifici residenziali non intensivi, autorimesse o box auto);
- a destinazione commerciale (negozi);
159
Capitolo 8
- a destinazione direzionale (uffici, uffici strutturati);
- a destinazione produttiva (capannoni tipici e industriali, magazzini, laboratori).
A tal fine il territorio urbanizzato di ogni comune è stato preventivamente suddiviso in sei zone o fasce omogenee per condizioni economiche e socio - ambientali
(pregiata, centrale, semicentrale, periferica, suburbana, degradata).
In relazione allo stato funzionale ed al grado di vetustà dell’edificio, gli immobili
sono poi classificati in nuovi o ristrutturati (0-10 anni), recenti (11-40 anni), vecchi (più di 40 anni).
I valori sono espressi per unità di superficie utile netta ovvero di superficie commerciale13.
12
13
Nel glossario compreso nel cd rom semestrale di diffusione dei dati sul mercato immobiliare sono ampiamente definite tutte le tipologie edilizie sotto specificate.
La superficie utile netta è definita come la superficie misurata al netto delle murature perimetrali interne ed
esterne, delle tramezzature interne ed è un parametro di consistenza utilizzato prevalentemente nella locazione di unità immobiliari ad uso residenziale e ad uso commerciale. La superficie commerciale viene definita come la superficie misurata al lordo delle murature perimetrali esterne, delle tramezzature interne e fino
alla mezzeria delle murature perimetrali di divisione con le parti di uso comune. E’ un parametro di consistenza utilizzato prevalentemente nella compravendita di fabbricati ad uso residenziale e ad uso commerciale
(Ministero delle Finanze, Osservatorio dei valori immobiliari, II semestre 2000, Dei multimedia, diffusione
su cd rom).
160
Capitolo 8
Tab. 8.2 - Articolazione delle informazioni nell’Osservatorio del Ministero
dell’Economia e delle Finanze
Destinazione
Localizzazione
Tipologia
edilizia
Condizioni
manutentive (*)
Disponibilità
temporale
Residenziale
(103 capoluoghi,
circa
8100 comuni)
Pregiata, centrale,
semicentrale,
periferica artigianale,
periferica, suburbana,
degradata
Ville e villini,
edifici
plurifamiliari
intensivi e non
intensivi, (box auto)
Abitazioni nuove
o ristrutturate,
recenti,
vecchie
non
specificata.
Commerciale
(103 capoluoghi,
circa
8100 comuni)
Pregiata, centrale
semicentrale,
periferica,
suburbana
Negozi
Non specificata
non
specificata.
Direzionale
(103 capoluoghi,
circa
8100 comuni)
Pregiata, centrale
semicentrale,
periferica, suburbana
Uffici
Non specificata
non
specificata
Produttivo
(103 capoluoghi,
circa
8100 comuni)
Periferica
artigianale,
suburbana
Capannoni tipici
e industriali,
magazzini, laboratori
Non specificata
non
specificata
Oltre ai valori di mercato, espressi in migliaia di lire al metro quadrato, e ai valori
di locazione, espressi in migliaia di lire al metro quadrato per mese, sono indicati
in percentuale il saggio di fruttuosità (redditività al lordo di ogni detrazione) e l’incidenza del costo dell’area sul costo di costruzione dell’immobile. L’Osservatorio
è completato dai dati sui terreni edificabili per i quali sono riportati l’indice di fabbricabilità ed i valori di mercato in metri cubi.
L’Osservatorio individua l’intervallo dei valori immobiliari, di cui riporta il valore
minimo e quello massimo. I valori unitari riportati derivano da rilevazioni d’ufficio e da opportune indagini di natura tecnico-economica. Essi sono aggiornati
semestralmente da una commissione presieduta dal Dirigente dell’Ufficio locale
del Territorio, composta da esperti.
Molteplici Borse Immobiliari (istituite da Camere di commercio, industria, artigianato, agricoltura) tra le quali le Borse di Roma, Milano, Brescia, Umbria-Centritalia,
dell’Adriatico, Bari, Pescara, Viterbo, Vicenza, Venezia, Trieste, ecc., pubblicano
periodicamente le quotazioni immobiliari relative al territorio su cui operano.
Nel Listino della Borsa immobiliare di Roma, la prima istituita a livello nazionale
161
Capitolo 8
sin dal 1989, i valori sono riportati con periodicità quadrimestre, in maniera analitica.
L’area metropolitana è strutturata nei 22 rioni del centro storico, nei 32 quartieri
urbani ed in 6 suburbani. La suddivisione corrisponde con la ripartizione toponomastica e statistica delle amministrazioni locali. Le macrozone sono classificate in:
- rioni del centro storico (22);
- quartieri urbani e suburbi (38);
- zone dell’Agro romano e quartieri marini (59);
- comuni della provincia di Roma (114);
- comune di Roma: terreni edificabili;
- provincia di Roma: terreni agricoli;
- provincie del Lazio: terreni agricoli.
Per quanto attiene la destinazione d’uso e per ogni quartiere o rione, il Listino analizza i sottomercati: residenziale, terziario, commerciale, produttivo, turistico e
quello dei box e posti auto.
Le unità immobiliari residenziali, classificate secondo le condizioni manutentive e
la vetustà dell’edificio, sono distinte in abitazioni nuove o ristrutturate, abitazioni
in stato normale di manutenzione, abitazioni da restaurare o ristrutturare. Le tipologie residenziali prese in considerazione sono “l’appartamento tipo posto ad un
piano intermedio con superficie coperta di 100 metri quadrati circa”14 e le abitazioni in ville e villini15. Gli immobili residenziali sono considerati liberi; qualora
essi siano occupati è specificato un range di decremento del prezzo quotato (dal
20% al 30% in meno).
14
15
Il prezzo riportato in tabella è corretto in ragione del piano in cui è posto l’appartamento nella misura
seguente: -25% per il piano seminterrato, -10% per il piano terra, +20% per l’attico.
Il prezzo è riferito “ad una villa tipo con superficie abitabile di 150 metri quadrati, un seminterrato di 80 metri
quadrati e un giardino di 1000 metri quadrati circa”. Se la superficie del giardino è di 2000 metri quadrati
circa il prezzo subisce un aumento del 10%. Se il giardino è dotato di particolari accessori quali illuminazione, irrigazione, fontane, alberi ad alto fusto e prato, ecc. viene denominato “parco” e il prezzo della villa
subisce un aumento del 15% circa.
162
Capitolo 8
Tab. 8.3 - Articolazione delle informazioni nel Listino della Borsa immobiliare di Roma
Destinazione
Localizzazione
Tipologia edilizia
Condizioni
manutentive (*)
Disponibilità
temporale
Residenziale
(Provincia
di Roma)
Rioni o quartieri
Appartamenti
in condominio,
ville o villini
Nuovo o ristrutturato
in stato normale,
da restaurare
Unità
immobiliari
libere
Commerciale
(Provincia
di Roma)
Rioni o quartieri
Locali in centri
commerciali
specificate
non
specificata
Turistica
(Provincia
di Roma)
Rioni o quartieri
Locali in centri
turistici
specificate
non
specificata
Direzionale
(Provincia
di Roma)
Rioni o quartieri
Uffici in centri
direzionali
specificate
non
specificata
Produttiva
(Provincia
di Roma)
Rioni o quartieri
Locali in zone
artigianali
e industriali
specificate
non
specificata
Le quotazioni degli immobili a destinazione commerciale (centri commerciali e
negozi) tengono conto di incrementi o detrazioni riferiti alle potenzialità commerciali risultanti dalla localizzazione.
Per tutte le destinazioni d’uso sono riportati i prezzi di compravendita (espressi in
migliaia di lire al metro quadrato) e i canoni di locazione (espressi in migliaia di
lire al metro quadrato al mese). Prezzi e canoni oscillano tra minimo e massimo.
Per i valori locativi delle abitazioni si suggerisce di tenere conto della tipologia del
contratto (patti in deroga, uso transitorio, arredato, ecc...).
L’Osservatorio immobiliare Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) rileva i dati concernenti le compravendite e le locazioni immobiliari
relative al segmento residenziale (abitazioni, posti auto e garage), direzionale
(uffici) e commerciale (negozi tradizionali) per 103 capoluoghi di provincia. Per le
abitazioni, gli uffici ed i negozi le quotazioni di compravendita riportano, suddivisi
per quartieri e zone della città, i valori minimi e massimi. Per i parcheggi viene
riportato il valore medio in migliaia di lire riferito all’intera unità immobiliare (un
solo posto auto) per localizzazioni in centro, in semicentro ed in periferia. Nell’Osservatorio viene specificato anche lo stato manutentivo dell’immobile per il
settore residenziale (operando una distinzione tra case nuove ristrutturate, case in
163
Capitolo 8
buono stato e case da ristrutturare) e per il settore direzionale (uffici nuovi o ristrutturati e uffici da ristrutturare), mentre per il settore commerciale la distinzione
riguarda negozi con elevato interesse commerciale e negozi con scarso interesse
commerciale. I valori sono espressi in Euro per metro quadrato. La consistenza è
riferita a tipologie intermedie di largo mercato.
Tab. 8.4 - L’articolazione delle informazioni nell’Osservatorio immobiliare Fiaip
Destinazione
Localizzazione
Tipologia edilizia
Condizioni
manutentive (*)
Disponibilità
temporale
Residenziale
(103 capoluoghi)
Zone e quartieri
Unità immobiliare
in edificio
plurifamiliare
ad un piano
intermedio
Unità immobiliari
nuove o ristrutturate,
abitabili,
in buono stato,
da ristrutturare
Unità immobiliari
libere
Turistica
Posizione centr.
Bilocale
1/5 posti letto
Medie
Periodi
di max 30 gg.
Direzionale
(103 capoluoghi)
Zone e quartieri
non specificata
Uffici nuovi
o ristrutturati,
uffici
da ristrutturare
non specificata
Commerciale
(103 capoluoghi)
Zone e quartieri
non specificata
non specificate
non specificata
I dati riportati (valore minimo e massimo) individuano l’intervallo entro cui ricadono i valori posseduti dagli immobili appartenenti al sottomercato considerato.
Attraverso tali dati vengono anche elaborate stime sull’andamento del mercato.
Nell’Osservatorio Fiaip, oltre alle quotazioni immobiliari suddivise per città e
quartieri, per uffici e negozi viene riportato l’andamento sia dei prezzi di compravendita e dei canoni di locazione, sia del numero di compravendite e locazioni. Per
le abitazioni viene riportato l’andamento dei prezzi, delle offerte (unità immobiliari
in vendita) e del numero di transazioni rispetto al semestre precedente.
L’Osservatorio della Fiaip rileva inoltre:
- il periodo intercorrente tra l’incarico di vendita conferito all’Agenzia immobiliare ed il rogito notarile;
- il divario tra il prezzo richiesto ed il prezzo effettivamente realizzato;
- acquisti effettuati con mutuo per numero di compravendite;
- importo del mutuo rispetto al prezzo di compravendita con relativa durata in
164
Capitolo 8
anni, tipologia, tasso;
- tipologia dell’acquirente o del conduttore per immobile residenziale (italiano,
comunitario, extra comunitario);
Inoltre, l’Osservatorio Fiaip, unico in Italia, rileva i prezzi delle compravendite e delle
locazioni delle case vacanze, riferiti ad alloggi di media superficie (da 1 a 5 posti letto),
in posizione centrale, nelle località di: mare, montagna, laghi e terme, complete di:
- variazioni delle prenotazioni rispetto all’anno precedente;
- previsione delle prenotazioni;
- percentuale positiva/negatia di presenze di italiani/stranieri;
- topologia dei conduttori: nuclei familiari, gruppi di giovani, provenienza degli
stranieri;
- periodo medio di permanenza;
- percentuale di soggetti che prenotano anticipatamente;
- cause positive/negative che influiscono sul mercato.
La Fiaip, in ragione della capillare diffusione sul territorio delle agenzie immobiliari e degli agenti associati, raccoglie i valori immobiliari in modo sistematico e
continuativo. Infatti la struttura centrale elabora i dati di sintesi riscontrati da circa
7.000 imprese immobiliari associate.
Nel Monitor immobiliare, rapporto annuale redatto dal 1997 dal Censis in collaborazione con Scenari Immobiliari16, le quotazioni relative ai prezzi di compravendita ed ai canoni di locazione, raccolti per capoluogo di provincia, sono relativi al
settore residenziale, commerciale (piccola distribuzione) e terziario (uffici). Dal
punto di vista localizzativo, Monitor immobiliare opera una suddivisione in “zone
di pregio”, “zone intermedie” e “zone periferiche” per il sottomercato residenziale
e terziario, in “zone di pregio” e “altre zone” per il sottomercato commerciale. Per
le nove principali città le quotazioni relative a tutti i mercati -abitazioni, uffici,
negozi, laboratori, box auto, capannoni e magazzini- sono articolate in microzone
urbane: 67 a Milano, 49 a Roma, 30 a Bari, 36 a Bologna, 28 a Firenze, a Genova
e a Napoli, 41 a Torino e a Verona.
16
In precedenza analoga pubblicazione veniva redatta da Scenari Immobiliari.
165
Capitolo 8
Tab. 8.5 - L’articolazione delle informazioni riportate in Monitor immobiliare
Destinazione
Localizzazione
Tipologia edilizia
Condizioni
manutentive (*)
Disponibilità
temporale
Residenziale
(103 capoluoghi)
Zone di pregio,
zone intermedie,
zone periferiche
Unità immobiliare
in edificio plurifamiliare
di circa 100
metri quadrati
Buone
condizioni
di manutenzione
Unità
immobiliari
libere
Commerciale
(103 capoluoghi)
Zone di pregio
altre zone
Negozi
(piccola distribuzione)
non specificate
non
specificata
Direzionale
(103 capoluoghi)
Zone di pregio,
zone intermedie,
zone periferiche
Uffici di circa
300 metri
quadrati
Buone
condizioni
di manutenzione
non
specificata
Per quanto riguarda il mercato residenziale, è preso a riferimento un appartamento
di circa 100 metri quadrati, in buone condizioni di manutenzione, non occupato,
situato in un piano intermedio di un condominio a media densità abitativa. Per
quanto riguarda il terziario si fa riferimento ad un ufficio di circa 300 metri quadrati, in buone condizioni di manutenzione.
I prezzi di vendita sono espressi in migliaia di lire al metro quadrato commerciale
ed i canoni di locazione in migliaia di lire al metro quadrato commerciale l’anno.
I canoni di locazione sono da intendersi al lordo delle tasse e al netto delle spese
accessorie.
I dati vengono raccolti utilizzando informazioni di immobili posti sul mercato, per
i quali è stata data comunicazione (attraverso cartelli, inserzioni, pubblicità) al
pubblico. I prezzi di vendita e i canoni di locazione si riferiscono a trattative private effettivamente concluse nell’anno precedente e rilevate direttamente tramite
fonti pubbliche e private.
Al fine di rendere omogenei i dati tra le varie città e tra le diverse zone all’interno
di uno stesso capoluogo vengono esclusi prezzi e canoni che rappresentano le
punte di mercato. Per ogni zona sono riportati i prezzi medi di vendita e i canoni
di locazione, ulteriormente articolati per massima frequenza, minimo e massimo.
Inoltre per ogni città sono riportati il rendimento medio nelle zone di pregio (in
percentuale), i metri quadrati compravenduti e i metri quadrati offerti.
166
Capitolo 8
L’Osservatorio immobiliare di Nomisma diffonde le quotazioni di mercato dal 1988,
con cadenza quadrimestrale. Per quanto riguarda la destinazione d’uso degli immobili,
essa analizza i seguenti sottomercati: residenziale, direzionale, produttivo e commerciale.
Le quotazioni relative al comparto residenziale sono riferite a tredici grandi aree
urbane (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli,
Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia) e ad ulteriori tredici province intermedie (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona). Ogni città è suddivisa in zone di pregio,
centro, semicentro e periferia. I valori sono ulteriormente articolati per abitazioni
“nuove o ristrutturate”, “usate” e “da ristrutturare”. Sono inoltre riportate le quotazioni relative a posti auto e garage in centro, semicentro, periferia.
Il comparto direzionale prende in esame uffici liberi in edifici nuovi o ristrutturati, localizzati in posizioni centrali, semicentrali, in periferie terziarie e in periferie. Il comparto
commerciale fornisce le quotazioni per i negozi tradizionali ben localizzati, suddivise
in ragione dell’appartenenza di tali immobili a zone centrali, semicentrali o periferiche.
Il comparto produttivo, infine, si riferisce a capannoni industriali ben localizzati da
500, 1000 e 3000 metri quadrati.
I dati raccolti riguardano prezzi di compravendita (in migliaia di lire al metro quadrato), canoni di locazione e rendimenti. I prezzi medi di compravendita oscillano
tra valori minimi e valori massimi.
Tab. 8.6 - Articolazione delle informazioni nell’Osservatorio di Nomisma
Destinazione
Localizzazione
Tipologia edilizia
Condizioni
manutentive (*)
Disponibilità
temporale
Residenziale
(13 aree urbane
e 13 province
intermedie)
Zone di pregio,
centro,
semicentro,
periferia
non specificata
Nuovo
o ristrutturato,
usato,
da ristrutturare
Unità
immobiliari
libere
Commerciale (13 aree
urbane e 13 province
intermedie)
Centro,
semicentro,
periferia
Negozi
tradizionali
ben localizzati
Nuovo
o ristrutturato,
buono, normale
Unità
immobiliari
libere
Capannoni
industriali
ben localizzati
non specificate
non specificata
Uffici
Nuovo
o ristrutturato
Unità
immobiliari
libere
Produttivo (13 aree
urbane e 13 province
intermedie)
Direzionale
(13 aree urbane
e 13 province
intermedie)
Centro,
semicentro,
periferia
e periferia terziaria
167
Capitolo 8
Le informazioni vengono raccolte con un’indagine semestrale, realizzata tramite la
somministrazione di un questionario a un panel di esperti. Inoltre l’Osservatorio
contiene indagini congiunturali sul mercato edilizio ed immobiliare e approfondimenti su tematiche di attualità (fiscalità, leasing immobiliare, il mercato dei finanziamenti ipotecari, ecc.).
Il Consulente immobiliare, rivista quindicinale de “Il Sole 24 Ore”, pubblica
semestralmente le quotazioni stimate relative compravendite e canoni di locazione
17
degli immobili a destinazione residenziale, commerciale e produttiva per i 103
comuni capoluoghi di provincia. Per molteplici altri comuni riporta i prezzi di
compravendita e i canoni di locazione per le abitazioni ed i soli prezzi di compravendita per i negozi. Per le principali aree urbane (Milano, Genova, Torino, Brescia, Verona, Bologna, Firenze, Roma, Napoli e Bari) riporta anche le quotazioni
per le locazioni di uffici e negozi (in migliaia di lire per metro quadrato lordo
all’anno)18.
Oltre a tali informazioni, offre la possibilità di desumere le quotazioni per la compravendita di unità immobiliari aventi destinazione diversa (uffici, box, magazzini
e laboratori), attraverso l’applicazione di “coefficienti di destinazione” (riportati in
appendice alla rivista) rispetto alle quotazioni di abitazioni nuove.
Per la localizzazione all’interno del comune le quotazioni per il sottomercato residenziale sono differenziate per zone territoriali omogenee (zone pregiate, semicentro e periferia). Le quotazioni per il sottomercato commerciale si differenziano analogamente per le zone commercialmente più pregiate, i semicentri e le periferie.
Le quotazioni di compravendita si riferiscono ad abitazioni nuove o integralmente
ristrutturate e a negozi in edifici recenti di buona qualità. Le quotazioni di locazione si riferiscono ad abitazioni in edifici moderni di buona qualità.
17
18
Per i negozi sono riportati i soli prezzi di compravendita, per i capannoni sono riportati prezzi e canoni medi
per 93 capoluoghi di provincia.
Per Brescia e Verona sono riportate solamente le quotazioni relative ai negozi, per Milano e Roma sono riportate anche le quotazioni relative a locazioni di uffici con servizi. Le quotazioni sono riferite al canone mensile per ufficio singolo arredato, con servizi di segreteria telefonica e postale in arrivo, incluse spese di luce
e riscaldamento, esclusi servizi speciali, più Iva (Il Consulente immobiliare, anno XLV, 15 dicembre 2001).
168
Capitolo 8
Tab. 8.7 - Articolazione delle informazioni nel Consulente immobiliare
Destinazione
Localizzazione
Tipologia edilizia
Condizioni
manutentive (*)
Disponibilità
temporale
Residenziale
(103 comuni)
Centro
o zone pregiate,
semicentro, periferia
Edifici
plurifamiliari,
ville e villini
isolati
Edifici nuovi
o ristrutturati
(e recenti
per i capoluoghi)
in buono stato
manutentivo
Unità
immobiliari
libere
e rinnovi
al medesimo
inquilino
Commerciale
(103 comuni)
Zone
commercialmente
pregiate, semicentro,
periferia
non specificata
Edifici nuovi
o ristrutturati
in buono stato
manutentivo
Unità
immobiliari
libere
e rinnovi
al medesimo
inquilino
Periferia attigua
a vie di grande
comunicazione
Capannoni
tradizionali
Edifici nuovi
o recenti in buono
stato manutentivo
non
specificata
Produttivo
(93 capoluoghi)
Per i comuni capoluogo di provincia le quotazioni delle compravendite riguardano
alloggi liberi in edifici nuovi o alloggi liberi in edifici recenti (massimo 35 anni),
o negozi liberi in edifici nuovi.
I canoni di locazione sono invece differenziati a seconda che ci si riferisca ad abitazioni libere (cioè a “prime locazioni”) o a proroghe (cioè ai rinnovi di locazioni
al medesimo inquilino conclusi ai sensi della l. 431/98, art.2, c. 1).
Le quotazioni delle locazioni di abitazioni si intendono riferite a canoni in migliaia
di lire per metro quadrato all’anno, spese escluse. Tali quotazioni sono riferite ad
alloggi tra i 60 e i 120 metri quadrati, di costruzione non nuova, ma moderni o,
comunque, in buono stato di manutenzione e dotati di tutti i servizi localmente in
uso19. Tutte le superfici si intendono commerciali.
Per gli immobili a destinazione produttiva sono riportate le quotazione medie di
compravendita (prezzi in migliaia di lire al metro quadrato) e locazione (canoni in
migliaia di lire al metro quadrato all’anno) riferite a “capannoni tipici”, cioè
19
“Per gli alloggi di superficie inferiore a 60 metri quadrati va applicato un aumento del 15% e per quelle inferiori a 45 metri quadrati un aumento del 20%. Per gli alloggi di superficie superiore a 120 metri quadrati va
applicato un ribasso dal 15% al 20% della superficie eccedente, a seconda dell’entità di tale maggiore superficie” (Il Consulente immobiliare, Anno XLV, dicembre 2001).
169
Capitolo 8
costruzioni nuove o recenti di tipo tradizionale “rinforzato” di altezza media di sei
metri circa, di almeno 500 metri quadrati coperti, con asservita un’area scoperta di
superficie almeno doppia di quella coperta.
Le quotazioni per metro quadrato delle compravendite sono medie dei prezzi rilevati nel semestre in corso. Tali quotazioni si possono utilizzare anche per stimare
singole unità immobiliari per differenti tipologie di immobile o aree, purché si
applichino gli opportuni coefficienti di differenziazione, cioè numeri moltiplicatori
che permettono di correggere le quotazioni medie delle tabelle per ottenere le quotazioni delle unità immobiliari le cui caratteristiche si discostano da quelle tipiche
della media. I coefficienti di differenziazione variano in ragione di:
- destinazione e piano;
- qualità e stato degli immobili;
- svalutazione degli immobili locati.
Gabetti Agency è la pubblicazione semestrale del Gruppo Gabetti che riporta anche
i valori immobiliari rilevati attraverso sondaggi effettuati presso gli operatori della
rete (diretti ed affiliati). Per alcune delle principali aree urbane (Torino, Milano Busto Arsizio, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, Bari, Cagliari, Padova,
Verona e Brescia)20 sono rilevati anche i valori degli immobili non abitativi. Per
moltissimi altri comuni del territorio nazionale solo i valori del settore residenziale.
Le quotazioni vengono diffuse tramite due distinte pubblicazioni, una sul mercato
immobiliare residenziale, l’altra realtiva al mercato immobiliare d’impresa.
Dal punto di vista della destinazione d’uso, i sottomercati per i quali si riportano le
quotazioni sono quello residenziale, terziario, commerciale e produttivo. Per
quanto riguarda la localizzazione, le compravendite delle unità immobiliari resi-
20
21
22
23
Per le aree urbane di Busto Arsizio-Malpensa, Cagliari, Brescia, Verona e Padova sono riportate solamente
le quotazioni relative al mercato immobiliare d’impresa.
Le zone di pregio sono “le zone considerate di maggior importanza che ospitano solitamente uffici anche di
rappresentanza”. Le zone centrali “sono le zone a ridosso del centro cittadino ma di importanza minore per
la domanda”. Le zone semicentrali “sono le zone a ridosso del centro ben collegate e ben servite da negozi,
servizi pubblici, ecc.”. La “periferia terziaria (anche centri direzionali) sono le zone della cintura metropolitana dove solitamente sorgono complessi direzionali comunque ben collegati col resto della città e attrezzati
con infrastrutture commerciali e di servizio” (Gabetti Agency, Quaderno n.5, 2001).
Le zone di pregio sono “le vie con i negozi di maggior prestigio, solitamente ubicate nei centri storici”; le
zone valide “possono essere via sia centrali sia semicentrali, con un alto passaggio pedonale ed automobilistico”; le zone secondarie “sono vie periferiche, ma sempre contraddistinte da una forte presenza di residenti
e di buoni collegamenti col resto della città” (Gabetti Agency, Quaderno n.5, 2001).
I margini città sono “zone al limite della cintura urbana, vicine a svincoli autostradali, tangenziali, grandi vie
di comunicazione, linee metropolitane…”; le periferie attrezzate sono “zone di medio valore commerciale,
sempre esterne alla cintura metropolitana”; le zone industriali sono le “zone di insediamento prevalentemente
industriale, al di fuori dei centri urbani abitati” (Gabetti Agency, Quaderno n.5, 2001).
170
Capitolo 8
denziali sono riportate seguendo la suddivisione in zone (vie e quartieri) per i capoluoghi di provincia e le principali città, mentre per i comuni minori e le frazioni
non è operata alcuna distinzione di tipo localizzativo. Per le unità con altra destinazione la suddivisione è in zone di pregio, centrali, semicentrali e periferia terziaria/centri direzionali (per gli uffici)21; zone di pregio, zone valide e zone secondarie (per i negozi)22; margini città, periferie attrezzate e zone industriali (per gli
immobili industriali)23.
Le unità immobiliari residenziali sono classificate secondo la vetustà dell’edificio
in abitazioni nuove o restaurate (massimo 10 anni di età), abitazioni recenti (massimo 30 anni di età), abitazioni vecchie (oltre 30 anni).
Per uffici e negozi i valori si riferiscono ad unità immobiliari libere (per gli immobili occupati tali valori potrebbero subire delle variazioni in funzione del reddito
atteso dall’investitore). Per il settore produttivo i valori si riferiscono ad immobili
con al massimo 10 anni, in buono stato, compresi di uffici interni e completi di
impianti, con una superficie coperta compresa tra gli 800 e i 2000 metri quadrati e
un’area esterna di manovra sufficientemente adeguata.
Tab. 8.8 - Articolazione delle informazioni in Gabetti Agency
Destinazione
Localizzazione
Tipologia edilizia
Condizioni
manutentive (*)
Disponibilità
temporale
Residenziale
(comuni coperti
dalla rete)
Vie e quartieri
(per i capoluoghi)
non specificata
Alloggi nuovi
o restaurati,
recenti, vecchi
non specificata
Commerciale
(12 principali
aree urbane)
Zone di pregio,
zone valide
e zone secondarie
Negozi
non specificate
Unità
immobiliari
libere
Direzionale
(12 principali
aree urbane)
Zone di pregio,
centrali, semicentrali
e periferia terziaria
Uffici
non specificate
Unità
immobiliari
libere
Produttiva
(12 principali
aree urbane)
Margini città,
periferie attrezzate,
zone industriali
Immobili industriali
con una superficie
compresa tra 800
e 2000 mq
Nuovi
(massimo 10 anni),
in buono stato
di manutenzione,
completi di impianti
non specificata
Per il settore residenziale sono riportati solamente i prezzi di vendita (minimo e
massimo) rilevati zona per zona (in milioni di lire al metro quadrato). Per gli
171
Capitolo 8
immobili non residenziali sono riportati i canoni di locazione (in migliaia di lire al
metro quadrato per anno), i prezzi di vendita (in migliaia di lire al metro quadrato)
e i rendimenti (in percentuale), calcolati sulla base delle attese dagli investitori24.
Anche i prezzi, i canoni e i rendimenti riportati per i settori non residenziali oscillano tra minimo e massimo.
L’Osservatorio del franchising Tecnocasa effettua una rilevazione delle quotazioni degli immobili basata sui prezzi indicati dai propri affiliati, riferiti prevalentemente agli immobili residenziali.
L’Osservatorio pubblica quotazioni relative a molteplici città e località del territorio nazionale. Per alcune province sono disponibili prezzi di compravendita e
canoni di locazione anche per i settori uffici, negozi e per i capannoni e laboratori.
Nel comparto residenziale i valori sono suddivisi a seconda che l’unità immobiliare sia localizzata in centro, semicentro o periferia ed ulteriormente articolati in
ragione della qualità edilizia (in edifici signorili, edifici medi ed edifici economici)
e della vetustà dell’immobile (nuovo ed usato).
Per i comparti direzionale, produttivo e commerciale viene effettuata una suddivisione geografica in vie e quartieri solo per le principali città. I valori delle compravendite e locazioni di uffici e capannoni sono ulteriormente articolati a seconda
che gli immobili siano nuovi o usati, mentre quelli dei negozi tengono conto della
loro localizzazione in vie di passaggio o meno.
Tab. 8.9 - Articolazione delle informazioni nell’Osservatorio del franchising Tecnocasa
Destinazione
Localizzazione
Tipologia edilizia
Condizioni
manutentive (*)
Disponibilità
temporale
Residenziale
Quartieri per i
capoluoghi; centro,
semicentro
e periferia
per gli altri comuni
non specificata
Alloggi nuovi
o usati
in immobili
di tipo signorile,
medio od economico
non specificata
Commerciale
Vie di passaggio
e non di passaggio
Negozi
al dettaglio
non specificate
non specificata
Produttivo
Zone
(per le principali città)
Capannoni
industriali
Nuovi o usati
non specificata
Direzionale
Zone
(per le principali città)
Uffici Nuovi
o usati
non specificata
(*) Sotto la dizione condizioni manutentive sono comprese la vetustà dell’edificio e la qualità delle
finiture e degli impianti tecnologici.
172
Capitolo 8
Le quotazioni sono indicative e si riferiscono alle informazioni rilevate all’interno
delle agenzie affiliate.
L’Istituto Nazionale di Economia Agraria (Inea) realizza, dagli anni cinquanta,
attraverso la rete degli Osservatori regionali di Economia Agraria una “Indagine
annuale sul mercato fondiario” i cui principali risultati vengono pubblicati sull’Annuario dell’Agricoltura. L’indagine consente di aggiornare costantemente il
quadro evolutivo del mercato fondiario attraverso l’elaborazione di prezzi medi
della terra e indici su base regionale.
Dal 1993 la procedura di rilevazione si basa sull’identificazione di valori medi riferiti a particolari tipologie di beni fondiari, relativi a compravendite di terreni agroforestali avvenute nel corso dell’anno25. Il capitale fondiario viene stimato in riferimento al valore del terreno nudo al netto del soprassuolo per comparazione con i
più probabili valori di mercato26.
Per avere una sufficiente attendibilità i valori medi sono distinti per tipo di coltura
praticata e per aree territoriali di dimensione ridotta, che abbiano connotazioni
similari sotto il profilo fisico e produttivo.
Le rilevazioni sono coordinate a livello regionale dagli Osservatori di Economia Agraria, coadiuvati dal personale degli Uffici di Contabilità Agraria. I responsabili dell’indagine rilevano i prezzi medi della terra e analizzano l’evoluzione in atto nel mercato
fondiario nella regione di propria competenza. La base informativa è costituita da
interviste27 a “testimoni privilegiati” (tecnici professionisti, mediatori esperti, personale delle organizzazioni professionali e di enti pubblici). Questa fonte viene integrata
dai valori agricoli medi (Vam) rilevati ogni anno da un’apposita Commissione provinciale e pubblicati sui Bollettini Ufficiali Regionali entro il mese di gennaio.
I valori fondiari medi (in milioni di lire per ettaro) vengono distinti per zone altimetriche, costruite sulla base dei 767 territori agrari definiti dall’Istat, e tipologia
colturale28.
24
25
26
27
28
I rendimenti così calcolati possono quindi differire anche notevolmente da quelli risultanti dal semplice rapporto affitto/prezzo.
Povellato A. (1997), Osservatorio sul mercato fondiario, Inea.
Non vengono più utilizzati i "coefficienti di aggiustamento", presenti nelle passate elaborazioni per tenere
conto delle differenze di valore riscontrabili tra compravendite di terreni di diversa dimensione o per terreni
soggetti a vincoli contrattuali rispetto a fondi liberi da vincoli.
Questionario compilato secondo le modalità dell'intervista diretta, dell'intervista telefonica e dell'invio a
mezzo posta o fax.
Seminativo (escluso orticole) Seminativo irriguo (escluso orticole); Seminativo asciutto (escluso orticole);
Prato permanente e pascolo Prato permanente; Pascolo; Orticole, floricole e vivai; Frutteto; Agrumeto; Oliveto; Vigneto Doc; Vigneto uva da tavola; Vigneto non Doc e altro; Altre coltivazioni permanenti; Pioppeto;
Bosco; Altra superficie (superficie agraria non utilizzata e tare)
173
Capitolo 8
8.2 Una lettura comparata delle fonti informative:
limiti ed opportunità
Le fonti informative indirette si differenziano soprattutto per i seguenti aspetti:
- le caratteristiche e l’articolazione delle informazioni raccolte;
- le procedure di raccolta e di elaborazione dei dati;
- le modalità di accesso e diffusione delle informazioni.
Le quotazioni (prezzi e canoni medi) riportati dalle fonti informative indirette sono
relative a specifici sottomercati, in ragione della destinazione d’uso, della localizzazione, della tipologia edilizia, delle condizioni manutentive e della vestustà dell’immobile, e infine della disponibilità temporale dell’unità immobiliare.
L’articolazione del mercato immobiliare rispetto alla destinazione d’uso segnala,
accanto al settore residenziale che rimane il segmento maggiormente monitorato,
una crescente attenzione al settore commerciale (soprattutto negozi) ed al settore
direzionale e produttivo e turistico; l’Osservatorio Fiaip negli ultimi anni ha esteso
le proprie rilevazioni a questi segmenti; altre fonti informative (Onmi Tecnoborsa,
Gabetti Agency, ecc.) hanno ampliato il numero delle città per le quali viene offerto
l’osservatorio delle quotazioni dei beni destinati ad uffici, capannoni/laboratori e
negozi. Quest’ultimo segmento del mercato immobiliare registra infatti una forte
richiesta di informazioni tanto dal lato della domanda quanto da quello dell’offerta
soprattutto relativamente ai canoni di affitto.
Per quanto riguarda la localizzazione, le città sono suddivise in vie e quartieri (per
i quali talvolta viene indicata la posizione, se centrale, semicentrale o periferica),
oppure il territorio è classificato in zone omogenee, spesso riconducibili al centro,
al semicentro e alla periferia. Raramente tali zone vengono definite operativamente,
in modo da permetterne un’univoca identificazione. Le Borse Immobiliari e Gabetti
Agency giustificano nella nota metodologica pubblicata in premessa le differenti
classificazioni di tipo posizionale utilizzate per il mercato immobiliare d’impresa.
In tutte le fonti sono presenti riferimenti alle condizioni manutentive e alla vetustà
dell’edificio. La classificazione in “nuovo o ristrutturato”, “usato” e “vecchio o da
ristrutturare” ha rilevanti implicazioni in ambito economico-estimativo anche in
ragione del soggetto che si occupa degli interventi sugli immobili29. Gli interventi
di nuova costruzione e di ristrutturazione sono infatti gestiti da operatori professionali (le imprese di costruzione), mentre la manutenzione straordinaria ed ordinaria degli edifici esistenti viene gestita dai loro proprietari, cioè da operatori occasionali non professionali.
La tipologia edilizia è specificata solo in alcune fonti. Il riferimento generalmente
29
Solo secondariamente ci si riferisce allo stato di conservazione del bene.
174
Capitolo 8
attiene ad un alloggio tipo in edifici plurifamiliari (Onmi Tecnoborsa, Monitor
immobiliare), a volte estesa anche alla categoria ville/villini (Listino della Borsa
immobiliare di Roma, e di altre Borse, Osservatorio dell’Agenzia del Territorio del
Ministero dell’Economia e delle Finanze, ecc.).
Generalmente non viene esplicitata la disponibilità temporale, sottintendendo che
i prezzi si riferiscono ad unità immobiliari libere. Il Consulente immobiliare prende
in esame i canoni di locazione in caso di proroga, cioè rinnovi di locazione al
medesimo inquilino.
Le modalità di raccolta dei dati e di elaborazione delle informazioni si differenziano
per la periodicità di tali operazioni e per la natura dei dati rilevati (prezzi di compravendita, canoni di locazione, valori stimati, rendimenti, ecc.) (tab. 8.10).
La raccolta e presentazione delle informazioni da parte delle diverse fonti è in
estrema sintesi riconducibile a due modalità: utilizzando i prezzi medi delle compravendite avvenute in un determinato periodo dell’anno, oppure ricorrendo ai più probabili valori di mercato (stime), sulla base di rilevazioni fornite da tecnici ed esperti
operanti nel mercato (Osservatorio del Ministero dell’Economia e delle Finanze).
La maggior parte delle fonti utilizza i prezzi reali di compravendita rilevati in un
determinato periodo di tempo per le categorie di immobili oggetto di analisi. In
particolare, le Borse Immobiliari, Fiaip, gli operatori immobiliari elaborano i
prezzi effettivi comunicati dalle agenzie accreditate, ovvero associate o affiliate.
Alcune fonti, quali il Monitor immobiliare e Nomisma, utilizzano non solamente
prezzi medi ma anche valori di tipo previsivo. Questi sono ottenuti tramite sondaggi e questionari somministrati ad operatori del settore, allo scopo di ottenere
indicazioni sull’andamento presunto del mercato.
Un elemento di qualità nelle informazioni immobiliari risiede nell’esplicitare la
misura della consistenza degli immobili. Sono poche le fonti immobiliari che
dichiarano se i valori o prezzi medi di mercato si riferiscono al metro quadrato
lordo, a quello commerciale o catastale, con il rischio di generare distorsioni dei
valori comunicati.
175
Capitolo 8
Tab. 8.10 - Prezzi e valori nelle principali fonti informative del mercato immobiliare
Fonti
informative
Quotazioni
Immobiliari
Fonte
Compravendita
Locazione
Rendimento
Osservatorio
dell’Agenzia
del Territorio
valori (stime)
Uffici tecnici
erariali
Canone medio;
Euro/mq
commerciale
min/max %
Onmi
Tecnoborsa
prezzi
(compravendite)
Borse/Operatori
min/max;
Euro/mq.
commerciale
per mese
min/max;
Euro/mq
min/max
min/max
Listino
della Borsa
Immobiliare
di Roma
prezzi
(compravendite)
e canoni
di locazione
Operatori
accreditati
min/max;
Euro/mq
min/max;
Euro/mq
per mese
min/max
Listini
prezzi
Operatori
Borse Immobiliari (compravendite)
accreditati
(Brescia,
e canoni di locazione
Umbria,Milano, ecc.)
min/max;
Euro/mq
min/max;
Euro/mq
per mese
min/max
Osservatorio
immobiliare
Fiaip
prezzi
(compravendite)
Associati
Fiaip
Min/max
Euro/mq
canone
min/max
min/max
Monitor
immobiliare
(Censis –
Scenari I.)
prezzi
(compravendite)
Fonti varie
(non specificate)
prezzo medio;
Euro/mq
commerciale
canone medio
Euro/mq
commerciale
annuo
medio %
in zona
di pregio
Gabetti
Agency
(mercato
d’impresa)
prezzi
(compravendite
e canoni
di locazione)
Agenzie
della rete
min/max;
Euro/mq
min/max;
Euro/mq
min/max %
Osservatorio
immobiliare
Nomisma
prezzi
(compravendite)
e canoni
di locazione
non specificata
min/max;
Euro/mq
min/max;
Euro/mq
per anno
non
specificato
Consulente
Immobiliare
Valori (stime)
(compravendite)
Fonti varie
non specificate
prezzo medio;
Euro/mq
Canone
medio
non
specificato
Osservatorio
sul mercato
fondiario INEA
valori (stime)
Osservatori
di Economia
Agraria
valore medio;
per ha
d.n.p.
d.n.p.
176
Capitolo 8
La natura delle informazioni riportate dalle fonti permette di capire se le medesime
concepiscono i beni immobili unicamente come beni di consumo oppure se li trattano anche come beni di investimento. Sovente, nel caso in cui i destinatari dell’informazione siano unicamente i consumatori finali (possibili acquirenti del bene
casa) vengono riportati i soli prezzi di compravendita; mentre nel caso in cui si
voglia allargare il ventaglio dei fruitori anche a possibili investitori, vengono riportati canoni di affitto e/o saggi di rendimento degli immobili in percentuale.
Le modalità e la periodicità con cui vengono diffuse e aggiornate le informazioni
mostrano un panorama piuttosto eterogeneo (tab. 8.11). Alcune fonti utilizzano
pubblicazioni a pagamento (rapporti periodici o riviste specializzate), altre affiancano a pubblicazioni cartacee strumenti di tipo digitale quali cd rom (Agenzia del
Territorio del Ministero dell’Economia e delle Finanze), altre diffondono i dati su
Internet tramite sito web. Quest’ultima modalità è in forte aumento, sia nel caso in
cui sia previsto accesso gratuito (Osservatorio Fiaip), sia nel caso venga riservato
agli abbonati un servizio a pagamento (società di ricerca private).
La periodicità di divulgazione dei dati presenta principalmente tre scenari: a
cadenza quadrimestrale, semestrale e annuale. Le fonti che aggiornano i dati più
frequentemente sono le Borse Immobiliari (Roma, Milano, Brescia, Umbria-Centritalia, dell’Adriatico, Pisa, Vicenza, Viterbo, Pescara, della Toscana, ecc) e Nomisma alternativamente per 13 aree urbane e 13 città intermedie; l’Osservatorio
Fiaip, riferito all’intero territorio nazionale, ha periodicità semestrale.
177
Capitolo 8
Tab. 8.11 - Modalità di diffusione delle informazioni
Fonte
informativa
Copertura
territoriale
Anni di presenza
nel mercato
Modalità
di diffusione
Peridiodicità
nella diffusione
Osservatorio
dell’Agenzia
del Territorio
nazionale
(8100 comuni)
> 5 anni
Pubblicazione,
sito web,
cd rom
semestrale
Onmi
Tecnoborsa
nazionale
(103 capoluoghi)
> 5 anni
pubblicazione,
cd room
annuale
Listino
Borsa Immobiliare
di Roma
Territorio provinciale
(regionale terreni)
> 12 anni
Pubblicazione
gratuita,
sito web
quadrimestrale
Monitor
immobiliare Censis
nazionale
(103 capoluoghi)
> 4 anni
pubblicazione
in abbonamento
annuale
Gabetti Agency
(mercato residenziale)
nazionale
non omogenea
> 5 anni
pubblicazione
riservata
semestrale
Osservatorio
immobiliare
Nomisma
principali
aree urbane
> 10 anni
pubblicazione
in abbonamento
(con sito web)
quadrimestrale
Osservatorio
franchising
Tecnocasa
nazionale
non omogenea
> 4 anni
pubblicazione
in abbonamento
annuale
Osservatorio
sul mercato
fondiario Inea
nazionale
(base regionale)
> 20 anni
pubblicazione
riservata
annuale
La lettura comparata delle fonti informative indirette del mercato immobiliare italiano mostra come il principale limite delle banche dati sui mercati immobiliari in
Italia sia costituita una disomogenea metodologia di rilevazione (ed elaborazione)
dei dati. Non unificata, trasparente e condivisa.
Un approccio di questo tipo permetterebbe di risolvere alcuni limiti delle fonti
informative, purtroppo molto radicati nella pratica estimativa italiana. Questi possono essere ricondotti principalmente alla mancanza di definizioni operative sulle
terminologie adottate e sui criteri di classificazione dei sottomercati (relativi ad
esempio alla localizzazione geografica o alle condizioni manutentive), all’assenza
di una misura univoca della superficie dell’unità immobiliare (metro quadrato
netto, lordo, commerciale, ecc.), o ancora alla spesso taciuta disponibilità temporale dell’unità immobiliare.
Il confronto della situazione italiana con le principali esperienze condotte in altri
178
Capitolo 8
paesi europei consente di cogliere con maggiore evidenza gli effetti della mancanza di un corpus di norme tecniche condivise, in grado – pur nel rispetto delle
specificità dei soggetti – di ricondurre in un alveo comune la terminologia, le convenzioni e le modalità di acquisizione e di divulgazione dei dati.
L’esigenza di porre le basi per la certificazione di qualità delle stime immobiliari
in Italia, avvertita dagli operatori professionali, dall’utenza e nel mondo accademico, deve essere inevitabilmente accompagnata dalla definizione di uno standard
riconosciuto a livello nazionale30 per valutare la qualità dei dati immobiliari attraverso un metodo sistematico e scientifico delle attività di rilevazione, raccolta ed
elaborazione dei dati economici del mercato immobiliare, guida sia per i valutatori
che per le fonti informative indirette.
Per codesta finalità Tecnoborsa, in quanto soggetto istituzionale che da anni persegue obiettivi di sviluppo del sistema e regolazione dei mercati, ha assunto un ruolo
centrale super partes di aggregazione, pianificazione e organizzazione.
30
Simonotti e D’Amato, 2000, op.cit.
179
Capitolo 9
Capitolo 9
La terminologia
e le convenzioni usate in Italia
In questo capitolo vengono illustrati i principali concetti e strumenti impiegati in
Italia per la valutazione dei beni immobili. L’obiettivo è quello di esplicitare il
complesso rapporto che si instaura tra le correnti pratiche estimative ed il Codice
delle Valutazioni Immobiliari.
Il capitolo si organizza in ambiti tematici di carattere unitario così articolati:
- i valori oggetto di stima;
- le misure di reddito e di redditività;
- i procedimenti di stima;
- le misure di consistenza.
Per ciascun ambito il quadro di riferimento nazionale è posto in relazione con le definizioni riportate nel Codice delle Valutazioni Immobiliari. Attraverso tale confronto
critico, per ogni ambito sono messe in luce e discusse le distanze e le convergenze
che contrassegnano l’evoluzione del quadro tecnico-disciplinare italiano rispetto al
processo di modernizzazione e di internazionalizzazione dei mercati immobiliari
nazionali, al quale il Codice delle Valutazioni Immobiliari contribuisce.
180
Capitolo 9
9.1. I valori di stima
La letteratura scientifica e tecnica relativa alla valutazione degli immobili riconosce diversi valori che possono essere articolati in tre fondamentali categorie:
- il valore di mercato;
- i valori legati al costo;
- i valori derivati dai valori di mercato e di costo.
Il valore di mercato è quello impiegato con maggiore frequenza nell’ambito delle valutazioni immobiliari. Da esso derivano alcuni valori che trovano impiego nelle stime di
carattere contabile, legale o amministrativo e declinano in modo specifico alcune delle
sue caratteristiche mantenendo inalterato il quadro concettuale di riferimento.
I valori legati al costo si riferiscono al valore dell’immobile sotto il profilo della
producibilità; per questa ragione si tratta di valori che trovano limitato impiego nell’ambito delle valutazioni immobiliari mentre presentano grande utilità nell’ambito
della progettazione e della produzione edilizia.
Dal valore di mercato e dal valore di costo discendono gli altri valori presenti nella letteratura: il valore di trasformazione, quello complementare ed il valore di surrogazione.
Sotto il profilo della disciplina estimativa, qualunque valore assume l’attributo di
“più probabile” data la natura previsionale del giudizio di stima31. Una caratteristica
fondamentale del valore è dunque la sua natura probabilistica. Il valore di stima è
sempre caratterizzato dall’attributo “più probabile” che rinvia al concetto statistico di
“più frequente”. Infatti il valore di stima dovrebbe sempre rappresentare il dato che
riflette l’oggettività probabilistica del giudizio di stima, e quindi basarsi su dati ed
eventi “ordinari”, ovvero “normali”32. Rispetto a questi principi, nel panorama estimativo italiano, una eccezione è rappresentata dai valori convenzionali, il cui
impiego e la cui determinazione è affidata a specifici riferimenti normativi.
9.1.1. Il valore di mercato
Il valore di mercato rappresenta il concetto impiegato con maggiore frequenza nell’ambito dell’attività valutativa. Il concetto generale rinvia ad una molteplicità di
definizioni che possono essere articolate in due gruppi: le definizioni in uso nelle
31
32
Del carattere probabilistico insito nel giudizio di stima argomentano, tra gli altri, Forte e De Rossi, 1979, p.
75; Grillenzoni e Grittani, 1990, p. 19; Mattia, 1989; Realfonzo, 1996, p. 17; Simonotti, 1997, p. 172. Per
una trattazione più generale dei temi cfr. Fusco Girard 1993.
Il concetto di ordinarietà e normalità fa riferimento alla teoria dell'ordinarietà, alla base di tutti i procedimenti
di stima. Per una trattazione più approfondita si rimanda alle pagine successive.
181
Capitolo 9
valutazioni immobiliari effettuate con riferimento al libero mercato e le definizioni
impiegate per scopi più specifici, con particolare rilievo per le valutazioni effettuate con riferimento all’estimo aziendale.
Il valore di mercato nelle valutazioni immobiliari
Il valore di mercato rappresenta, secondo una delle più recenti definizioni presenti
nella letteratura estimativa, “il più probabile prezzo in contanti, ovvero in altre
definite condizioni di finanziamento e di pagamento, per il quale un bene viene
liberamente venduto in un mercato competitivo, nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza
indebite costrizioni”33.
Le principali caratteristiche del valore di mercato, presenti in pressoché tutte le
definizioni rinvenibili in letteratura, si possono riassumere nei seguenti aspetti: un
valore atteso sotto il profilo statistico, una azione intrapresa in condizione di libero
mercato e infine una coincidenza temporale fra stima e valore.
Anche la Banca d’Italia, con lettera n. 60299 del 18 marzo 1999, ha definito il valore
di mercato con termini analoghi a quello riconosciuto nella letteratura (si veda la
definizione di valore di mercato riportata nel Codice delle Valutazioni Immobiliari).
L’Isvap poi, nel provvedimento varato per fissare i metodi e le modalità cui le
imprese di assicurazione dovranno attenersi per determinare il valore dei terreni e
dei fabbricati, afferma che per “valore di mercato” si intende “il prezzo al quale il
bene immobiliare può essere venduto al momento della valutazione con un contratto privato tra un venditore ed un compratore assumendo che la vendita avvenga
in condizioni normali, cioè tali che:
- entrambe le parti agiscano in condizioni di uguaglianza, liberamente, prudentemente ed in modo informato;
- sia disponibile un ragionevole lasso di tempo, tenuto conto della natura del
bene, per espletare le pratiche per commercializzare l’immobile, condurre trattative, definire il prezzo e le condizioni per la stipula dell’atto;
- le condizioni di mercato ne consentano una vendita regolare;
- il bene formi oggetto di un’offerta sul mercato per un ragionevole lasso di tempo;
- il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione economico – finanziaria a dover necessariamente realizzare l’operazione;
33
34
La definizione è tratta da Simonotti, 1997, p. 193. Altre definizioni si trovano in Forte e De Rossi, 1979, p.
65; Grillenzoni e Grittani, 1990, p. 24; Michieli, 1993, p. 254; Orefice, 1995, p. 5.
Isvap, provvedimento n.1915/G del 20 luglio 2001, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 178 del 2 agosto
2001.
182
Capitolo 9
- l’acquirente non abbia un interesse particolare nell’immobile legato a fattori
economicamente non rilevanti per il mercato”34.
Le definizioni accettate in Italia presentano una significativa convergenza con
quella proposta dall’International Valuation Standards Committee, successivamente recepita dalla Royal Institution of Chartered Surveyors e dal Tegova, e
infine fatta propria dal Codice delle Valutazioni Immobiliari.
Il valore di mercato possiede anche una valenza strumentale, poiché consente di
giungere alla definizione di alcuni valori convenzionali previsti per talune fattispecie espropriative, e in particolare per la determinazione dell’indennità di esproprio delle aree edificabili. Infatti “l’indennità di espropriazione di un’area edificabile è determinata nella misura pari all’importo, diviso per due e ridotto nella
misura del quaranta per cento, pari alla somma del valore venale del bene e del reddito dominicale netto, rivalutato …, e moltiplicato per dieci” (cfr. Dpr 327/01, art.
37 comma 1)35.
Infine, è opportuno sottolineare che pur nella convergenza delle definizioni, ampiamente condivise, nella letteratura estimativa il valore di mercato presenta un
aspetto controverso legato al concetto di valore di capitalizzazione. Alcuni studiosi36 comprendono infatti tra i valori fondamentali anche il valore di capitalizzazione, che corrisponde alla somma attuale dei redditi futuri forniti da un bene,
distinguendolo dal valore di mercato.
Il valore di mercato nell’estimo aziendale
La definizione di valore di mercato si presta ad essere impiegata nell’ambito della
maggiore parte delle valutazioni immobiliari. Esistono tuttavia specifiche stime di
carattere contabile, legale e amministrativo37 che richiedono l’impiego di valori che
pur rinviando al concetto di valore di mercato lo declinano in ragione di specifici
35
36
Già nella legge 2359/1865, art. 39, l’indennità nei casi di occupazione totale era identificata nel "giusto
prezzo che a giudizio dei periti avrebbe avuto l’immobile in una libera contrattazione di compravendita". Il
termine di "valore venale", quale sinonimo del valore di mercato così definito, compare nella legge
2892/1885 relativa al risanamento città di Napoli che all’art. 13 introduce il criterio cosiddetto della semisomma: "l’indennità dovuta ai proprietari degli immobili espropriati sarà determinata sulla media del valore
venale e dei fitti coacervati dall’ultimo decennio…".
Fra gli autori che sottolineano l’autonomia estimativa del valore di capitalizzazione rispetto al valore di mercato si vedano: Grillenzoni e Grittani, 1990, p. 90; Michieli, 1993, p. 275. In particolare, Michieli afferma
che il valore di capitalizzazione "è il valore capitale che corrisponde matematicamente all’accumulazione al
momento della stima di una serie di valori successivi nel tempo". Secondo questi autori il valore di capitalizzazione è un aspetto economico, e quindi un valore, che assume un significato proprio e indipendente nei
casi in cui la capitalizzazione non comporta la determinazione del più probabile valore di mercato, come ad
esempio la valutazione del diritto di usufrutto, la valutazione del diritto ad un vitalizio, la determinazione di
un debito residuo di un mutuo in via di estinzione rateale.
183
Capitolo 9
obiettivi di stima.
Sulla base di questi obiettivi, la letteratura tecnica e scientifica riporta numerosi
valori definiti in base a disposizioni di legge o con riferimento alla prassi. Fra essi
merita ricordare38:
- il valore corrente;
- il valore di libro;
- il valore di liquidazione;
- il valore assicurabile, ipotecabile e cauzionale.
Il valore corrente
Il Provvedimento del Governatore della Banca d’Italia, 20 settembre 1999,
Regolamento recante disposizioni per le società di gestione del risparmio, pubblicato sulla G.U. n. 230 del 30 settembre 1999, definisce il valore corrente di
un immobile.
Il “valore corrente” di un immobile indica il prezzo al quale il cespite potrebbe
essere ragionevolmente venduto alla data in cui è effettuata la valutazione, supponendo che la vendita avvenga in condizioni normali, cioè tali che:
- il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione economico-finanziaria a dover necessariamente realizzare l’operazione;
- siano state espletate nel tempo ordinariamente richiesto le pratiche per commercializzare l’immobile, condurre le trattative e definire le condizioni del
contratto;
- i termini dell’operazione riflettano le condizioni esistenti nel mercato immobiliare del luogo in cui il cespite è ubicato al momento della valutazione;
- l’acquirente non abbia per l’operazione uno specifico interesse legato a fattori
non economicamente rilevanti per il mercato.
Il valore corrente presenta pertanto analogie molto forti con il valore di mercato
che il Codice della Valutazioni Immobiliari ha recepito dal Red Book e dall’Approved European Property Valuation Standards.
Il valore di libro
Il valore di libro, anche chiamato valore contabile o valore di carico, è il valore di
un bene, o di un gruppo di beni, iscritto ad una certa data nello stato patrimoniale
37
38
In particolare la letteratura indica finalità di trasferimento quali, ad esempio, fusioni, scissioni, cessioni e
acquisizioni di azienda, conferimento di aziende, e finalità patrimoniali come, ad esempio, valutazioni a fini
assicurativi, operazioni di finanziamento, adempimenti fiscali. Si veda Guatri, 1990; Guatri e Brugger 1989.
Le definizioni che seguono, ad eccezione del valore corrente, sono tratte da Ferrero et alii, 1996, p.43 e segg.
184
Capitolo 9
di una società.
Anche il valore di libro è riportato nel Codice delle Valutazioni Immobiliari, in
ragione dell’importanza che esso assume nelle valutazioni in ambito contabile.
Il valore di liquidazione
Il valore di liquidazione è il valore stimato al netto delle detrazioni per eventuali
debiti riconosciuti, ricavabile dalla vendita del bene. La vendita del bene può comportare sia una liquidazione forzata, da eseguirsi, cioè, in tempi molto rapidi, sia
un’operazione di tipo normale.
Il valore assicurabile
Il valore assicurabile rappresenta la misura dell’interesse esposto ad un rischio: ad
esempio, il valore dell’abitazione assicurata contro l’incendio.
(Formulazione ANIA Associazione Nazionale fra le Imprese Assicuratrici).
Il valore ipotecabile
Il valore ipotecabile è il valore, o parte del valore, di un bene immobile in vista dell’erogazione di un finanziamento garantito da ipoteca reale.
Il valore cauzionale
Il valore cauzionale è quella frazione di un bene immobiliare che esprime l’importo
massimo finanziabile affinché, date certe ipotesi medie circa la probabilità di insolvenza, l’incremento del credito, la riduzione del valore del cespite e riguardo alla
durata della procedura esecutiva, l’Istituto erogante recuperi dalla vendita forzata
del cespite la totalità del suo credito accumulato.
9.1.2. I valori legati al costo
Nell’ambito della letteratura, i valori legati al costo fanno riferimento a quattro
concetti:
- il costo di costruzione;
- il costo di produzione;
- il costo di riproduzione;
- il costo di sostituzione o di rimpiazzo.
Il costo di costruzione rappresenta la somma delle spese, valutate al momento della
stima, che un imprenditore costruttore sostiene per realizzare un prodotto edilizio.
185
Capitolo 9
Il valore di costo si riferisce sempre ad un dato imprenditore, in un determinato
momento e con riferimento ad uno specifico mercato39.
Il costo di produzione si riferisce alla figura dell’imprenditore promotore e rappresenta la somma delle spese che il promotore sostiene per realizzare un prodotto
attraverso uno specifico processo produttivo.
In sintonia con il Red Book e l’Approved European Property Valuation Standards,
il Codice delle Valutazioni Immobiliari non fa propri questi valori poiché non vengono impiegati nell’ambito delle valutazioni immobiliari, inoltre la loro stima
richiede specifiche competenze professionali nel settore delle costruzioni.
Il costo di riproduzione rappresenta il costo attuale di un’opera già esistente,
ovvero “la somma dei costi che risulta necessario sopportare al momento della
stima per produrre nuovamente un bene di analoghe caratteristiche”40. Il costo di
riproduzione quindi rappresenta il costo stimato a prezzi correnti per ottenere un
esatto duplicato del manufatto impiegando gli stessi materiali, la stessa tecnologia
e i medesimi standard costruttivi. Tuttavia, il costo di riproduzione non presenta
generalmente alcun riferimento al “costo storico” del manufatto, ovvero al costo
necessario per realizzarlo al momento della sua effettiva edificazione. Diversamente, il costo di sostituzione rappresenta il costo di ricostruzione di un manufatto
realizzato impiegando materiali, tecnologie e standard costruttivi attuali41.
Nell’ambito delle valutazioni immobiliari, il costo di riproduzione è funzionale alla
stima del “costo di riproduzione deprezzato”, ovvero l’insieme degli oneri, comprensivi del valore dell’area, che un operatore dovrebbe sostenere per produrre
nuovamente un bene con le stesse caratteristiche del bene considerato. Poiché il
costo di riproduzione rappresenta un valore a nuovo, esso dovrà essere ridotto per
tenere conto del livello di obsolescenza fisica e funzionale.
La riduzione del valore di riproduzione coincide con il suo deprezzamento attraverso uno o più coefficienti inferiori all’unità che tengono conto della obsolescenza
complessiva del bene. La stima del coefficiente di deprezzamento presenta caratteri di elevata complessità che si riflettono nell’assenza di precise indicazioni operative nella letteratura estimativa, anche se qualche autore ha approfondito alcuni
criteri per la sua stima42.
È utile sottolineare che il concetto italiano del costo di riproduzione deprezzato è
analogo al Depreciated Replacement Cost riportato nell’Approved European Pro-
39
40
41
Analoghe definizioni sono proposte da Michieli, 1993, p. 255; Orefice, 1995, p. 6; Simonotti, 1997, p. 194.
Una definizione più ampia viene proposta da Bentivegna e Fattinnanzi, 1981 e Mollica 1985.
La definizione è quella formulata da Orefice, 1995, p. 224. Analoghe definizioni sono proposte da Forte e
De Rossi, 1979, p. 200.
Cfr. Simonotti, 1997, p. 194.
186
Capitolo 9
perty Valuation Standards del Tegova, che rappresenta il riferimento per la definizione riportata nel Codice delle Valutazioni Immobiliari.
9.1.3. I valori derivati
L’impiego congiunto del valore di mercato e del valore di costo, oppure quello di
uno dei due valori, può condurre alla stima di altri valori di un immobile.
Il valore di trasformazione
Nella letteratura tecnica e scientifica il valore di trasformazione è considerato sia
un valore che un procedimento di stima.
Sotto il profilo estimativo, il “valore di trasformazione” di un bene è un valore differenziale, poiché risulta dalla differenza tra il prezzo di mercato del prodotto della
trasformazione e il costo di produzione necessario per la trasformazione. Molti
autori sottolineano che la trasformazione deve essere legalmente ammissibile, tecnicamente fattibile ed economicamente conveniente43, alludendo così all’analogia
che sussiste tra questo valore e l’Highest and Best Use Value definito dall’International Valuation Standard Committee e ripreso dal Tegova.
Il valore complementare
Il valore complementare è il valore che si attribuisce ad un bene inteso come parte
di un insieme di beni economicamente sinergici44.
Il “valore complementare” può configurarsi in due modi. In primo luogo, può
essere inteso come il massimo valore attribuibile ad una parte di bene che, una
volta annessa a quest’ultimo, acquisti un valore di mercato maggiore della somma
delle due parti. In maniera inversa, il valore complementare può essere il minimo
valore di una porzione di immobile che, staccato dall’insieme, provoca un deprezzamento del residuo45.
Sotto questo profilo, nel caso di due beni A e B, il valore complementare della parte
A può essere rappresentato attraverso la differenza fra il valore di mercato del bene
considerato nella sua interezza (ovvero come somma di A e B) e la parte residua
42
43
44
45
Per una trattazione più approfondita del deprezzamento cfr. Orefice, 1995, p. 226 e segg.; Simonotti, 1997,
p. 195 e segg.
A questo proposito cfr. Michieli, 1993, 269; Simonotti, 1997, p. 205.
La definizione è tratta da Realfonzo, 1996, p. 16.
Analoghe definizioni si trovano in Grittani, 1995, p. 242; Realfonzo, 1996, p. 143.
187
Capitolo 9
(la parte B):
VcA = Vm(A + B) - VmB
dove:
VcA = valore complementare della parte A;
Vm(A + B) = valore di mercato del bene intero;
VmB = valore di mercato della parte residua B.
In Italia il valore complementare presenta una propria natura autonoma, cui si
appoggia anche la norma relativa alla determinazione dell’indennità nel caso di
esproprio parziale46. Non è così invece nella letteratura internazionale ove il valore
complementare viene semplicemente considerato una fattispecie del valore di mercato. In particolare, nel Red Book si assume che, nel caso sussista una relazione
sinergica fra beni (o parti di essi), il valutatore debba necessariamente tenerne
conto e stimare il valore alla luce di tale peculiare relazione.
Il valore di surrogazione
Il “valore di surrogazione” di un bene coincide con il valore di mercato o di costo
di un altro bene che dispiega utilità analoga al bene oggetto di valutazione. Il
valore di surrogazione è generalmente impiegato per stimare il valore di immobili
fuori mercato. Nella letteratura riferita alle valutazioni dei beni immobili, la stima
del valore di surrogazione è sempre trattata anche con riferimento al concetto di
costo di riproduzione deprezzato.
9.1.4. I valori convenzionali
I valori convenzionali sono stimati sulla base di specifici criteri stabiliti dal legislatore che, per motivi di interesse generale, sottrae al mercato il compito di determinare il prezzo di scambio o d’uso di determinati beni.
La determinazione dei valori convenzionali è disciplinata da disposizioni legislative
che impongono il criterio di stima da applicare e, talvolta, il sistema di determinazione.
Nella prassi corrente, i casi più comuni di impiego di valori determinati convenzionalmente sono i seguenti:
- determinazione dei “massimali di costo” dell’edilizia residenziale pubblica;
- determinazione dei canoni di locazione e dei prezzi di cessione degli alloggi di
edilizia residenziale pubblica;
46
L'art. 33 del Dpr 237 del 2001 ("espropriazione parziale di un bene unitario") afferma che "nel caso di esproprio parziale di un bene unitario, il valore della parte espropriata è determinato tenendo conto della relativa
diminuzione di valore".
188
Capitolo 9
-
determinazione del valore catastale degli immobili;
valutazione di opere abusive;
determinazione dell’indennità per le servitù coattive;
determinazione dell’indennità per alcune espropriazioni di pubblica utilità.
189
Capitolo 9
9.2.I valori di reddito e di rendimento
L’estimo urbano, al pari di quello aziendale, definisce la redditività di un immobile
con riferimento ai concetti di reddito lordo e netto. Accanto a questi valori, anche
i testi legislativi propongono una definizione reddituale in relazione alla stima
delle tariffe d’estimo del Nuovo catasto edilizio urbano.
9.2.1. Il reddito lordo e netto
Tutte le fonti, sia quelle legate all’estimo urbano che la letteratura estimativa aziendale, convergono nel definire il “reddito lordo” quale il ricavo della messa a reddito di un immobile e nell’identificarlo nel “canone di locazione considerato su
base annuale”47.
Più problematica appare invece la definizione di reddito netto. La letteratura estimativa afferma che il “reddito netto” è il “reddito lordo ordinario dell’immobile al
netto delle deduzioni”48 ovvero “di tutte le spese di gestione a carico del proprietario”49. Tuttavia, alla convergenza concettuale sulla definizione di reddito netto non
corrisponde un’indicazione univoca da parte degli autori circa la stima di questo
reddito, e quindi la quantificazione delle spese in detrazione.
Tabella 9.1 – Detrazioni percentuali dal reddito lordo minime e massime:
alcune indicazioni nella letteratura estimativa
Manutenzione
Servizi
Improduttività
Assicurazioni
Ammortamento
Amministrazione
Imposte
Totale
Forte (1968)
Forte, De Rossi
(1979)
Michieli
(1993)
Realfonzo
(1996)
Orefice
(1995)
2-4
2-5
0-5
0 – 0,5
0 – 0,5
0-3
10 - 22
14 - 27
2-4
2-5
1-4
0 – 0,5
0-1
0-3
7 - 11
12 – 28,5
4-8
5-8
2-3
1-2
2-3
2-4
10 - 15
26 - 43
2-6
2-5
1–3
0,50
0,50 – 2,50
0,50 – 3
11,25
17,75 – 30,25
3-6
2 - 3,5
0–2
1 - 2,5
0,50 – 5
0
10 - 30
16,5 - 49
47
Simonotti, 1997, p. 376.
48
La definizione è tratta da Realfonzo, 1996, p. 123.
49
La definizione è riportata in Forte e De Rossi, 1979, p. 141.
190
Capitolo 9
La tabella precedente riporta la stima delle voci di spesa da portare in detrazione al
reddito lordo suggerita da alcuni autori dell’estimo urbano.
Merita evidenziare come l’incidenza delle spese si sia evoluta nel tempo in connessione
con i cambiamenti tecnologici ed impiantistici degli edifici. Un recente studio in merito
alle spese in detrazione ha evidenziato che nella stima è necessario considerare una
minore vita utile del manufatto, con il conseguente aumento della quota di ammortamento, e periodici interventi di rinnovamento e integrazione delle dotazioni impiantistiche e tecnologiche, che portano ad un aumento delle spese di manutenzione50.
Inoltre, è opportuno ricordare che la stima delle spese in detrazione al reddito netto
può variare in ragione della normativa fiscale riferita alla figura giuridica del proprietario dell’immobile.
Questi valori evidenziano l’assenza di indicazioni univoche in proposito e fanno
comprendere come l’aleatorietà di qualunque stima delle spese in detrazione abbia
portato molti soggetti a fare riferimento esclusivamente a redditi lordi nell’ambito
delle pubblicazioni e degli studi sul mercato immobiliare (cfr. fra gli altri, Borse
Immobiliari, Onmi Tecnoborsa, Fiaip, ecc.). Questa scelta porta inevitabilmente a
riconsiderare le possibili stime del saggio di rendimento51. Infatti, la misura del reddito lordo e netto è cruciale per valutare il rendimento dell’immobile oppure il suo
valore, nel caso si proceda alla stima per capitalizzazione dei redditi.
Un concetto analogo al reddito netto è il reddito imponibile catastale ovvero la
“rendita media ordinaria ritraibile da un’unità immobiliare al netto delle spese e
perdite eventuali e al lordo soltanto dell’imposta fabbricati, relativa sovraimposta
e dei contributi di ogni specie”52.
Le spese e le perdite eventuali si riferiscono all’amministrazione, alla manutenzione ed alla conservazione del capitale fondiario e agli sfitti ed alle rate di fitto
dovute e non pagate53, e si esprimono in una quota parte del reddito lordo. In man50
51
52
53
Nello studio le detrazioni percentuali dal reddito lordo sono stimate in misura del 43,2% e così articolate:
manutenzione 25%, sfitti e inesigibilità 4%, assicurazioni 1,7%, ammortamento 10% amministrazione e servizi 2,5%. Questa stima prescinde dalla quantificazione delle imposte, la cui entità rimane in gran parte
legata alle specifiche condizioni fiscali del proprietario e quindi difficilmente misurabile. Cfr. Brioli, 1998,
e Del Monaco, 1996.
A questo proposito cfr. Carrer, 1997
Cfr. art. 9 della Legge 1242/39.
In particolare: "le spese di amministrazione si determinano sulla base della relativa contabilità nel caso in cui
la gestione dell'immobile sia affidata dal proprietario a terzi. Nell'ipotesi di gestione da parte del proprietario tali spese si calcolano presuntivamente, con riferimento agli immobili della stessa categoria e classe
la cui gestione sia affidata a terzi; le spese di manutenzione sono quelle ordinariamente sostenute dal proprietario per conservare l'unità immobiliare nello stato nel quale normalmente si trovano quelle della categoria e classe; le spese di conservazione sono quelle relative alla quota di assicurazione ed alla quota di perpetuità del capitale fondiario (...); la perdita relativa agli sfitti si determina tenendo presente l'ordinario
periodo di tempo intercorrente fra locazioni successive, nonché la periodicità e la durata dello sfitto necessario per l'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria". Cfr. artt. 21 - 24 Dpr 1142/49.
191
Capitolo 9
canza di dati espliciti, le quote parti si determinano con apprezzamento sintetico
sulla base dei dati complessivi raccolti per unità immobiliari analoghe54.
9.2.2. I tassi di capitalizzazione e di rendimento
Sotto il profilo della redditività, molteplici sono i tassi riportati dalla letteratura
estimativa e impiegati dagli operatori nell’ambito delle valutazioni immobiliari:
- il saggio di capitalizzazione;
- il saggio di attualizzazione;
- il tasso di rendimento interno.
Mentre i primi due vengono impiegati soprattutto con riferimento alla valutazione degli immobili, in particolare nella stima attraverso capitalizzazione e in
quella attraverso il valore di trasformazione, il tasso di rendimento interno viene
impiegato nell’ambito della valutazione di convenienza degli investimenti
immobiliari55.
La letteratura estimativa tradizionale converge nella definizione di tasso di capitalizzazione quale misura del rendimento annuo netto di un immobile. Al contrario, le pubblicazioni di Osservatori e organismi istituzionali specializzati (ad
esempio, Onmi Tecnoborsa, Borse Immobiliari, Fiaip, ecc.) utilizzano tassi di
rendimento lordi ed anche nella pratica professionale il ricorso ai saggi lordi è
sempre più frequente.
Inoltre, l’impiego di tecniche finanziarie per la valutazione degli investimenti
immobiliari, in particolare la Discounted Cash Flow Analysis, ha determinato
anche in Italia la crescente utilizzazione del tasso di rendimento interno.
Il saggio di capitalizzazione
Il saggio di capitalizzazione si articola in saggio lordo e netto. Mentre il primo è il
rapporto percentuale tra il reddito lordo dell’immobile e il suo valore di mercato,
il secondo rappresenta il rapporto percentuale tra il reddito netto e il valore di mercato dell’immobile. Il saggio di capitalizzazione, a differenza del saggio d’interesse, non è una grandezza espressa dal mercato, ma è l’esito del rapporto fra redditi e prezzi di specifici segmenti di mercato56.
È opportuno evidenziare che il saggio di capitalizzazione ha una definizione
diversa dal saggio di interesse, poiché si riferisce al prezzo d’uso di un’unità di
risparmio trasformata in capitale, ovvero impiegata nell’acquisto di beni econo-
54
55
Cfr. art. 26 Dpr 1142/49.
A questo proposito si veda Prizzon, 1995, p. 102; per un'applicazione a beni particolari cfr. Morano (1991).
192
Capitolo 9
mici, e non in un’unità di risparmio indifferenziata57. Per questa sua natura, il saggio di capitalizzazione riflette e internalizza il livello di rischio connesso all’investimento immobiliare. Analiticamente il saggio di capitalizzazione può dirsi formato da due componenti: la prima che corrisponde all’interesse che il capitale percepirebbe in condizioni di assenza di rischio (o di rischio normale) e la seconda
connessa alla remunerazione del rischio e dell’incertezza dovuta alla specifica
natura dell’investimento58.
Sotto il profilo operativo, la letteratura individua tre procedimenti per la stima del
saggio di capitalizzazione nell’ambito di una stima.
Il primo procedimento procede per analogia con investimenti concorrenziali. Il
secondo prevede l’individuazione di un saggio medio sulla base di un campione
doppio di redditi e prezzi di mercato simili a quello da stimare. Infine, un procedimento indiretto si basa sull’aggiustamento, mediante opportuni incrementi o
decrementi stimati in ragione delle caratteristiche dell’immobile, di un saggio di
capitalizzazione medio59.
Merita evidenziare che quest’ultima modalità di stima dà conto di uno dei compiti
del saggio di capitalizzazione nell’ambito di una stima immobiliare, il quale consiste nel “tenere conto delle circostanze quali-quantitative che non influenzano il
reddito ma influenzano il valore” 60.
Il concetto di saggio di capitalizzazione presenta una sostanziale convergenza con
alcuni concetti utilizzati in ambito europeo, in particolare il concetto di Yield e il
tasso di capitalizzazione teorico ed effettivo utilizzato in Francia.
Il tasso di attualizzazione
Il tasso di attualizzazione rappresenta il tasso che permette di convertire in valori
attuali importi futuri. Nell’ambito delle stime immobiliari, il tasso di attualizzazione è impiegato nella stima del valore di trasformazione.
Sotto il profilo operativo, è opportuno sottolineare che la stima del saggio di attualizzazione è funzionale all’obiettivo della stima, in particolare, se viene impiegato
56
57
58
59
60
"Il saggio di capitalizzazione non è una grandezza naturale nel senso che non si tratta di un prezzo totale o
unitario fornito dal mercato" Cfr. Simonotti, 1997, p. 349.
Cfr. Orefice, 1995, p. 27.
Sulla duplice componente del saggio cfr. Orefice, 1995, p. 27.
Fra gli autori che discutono il metodo comparativo con investimenti alternativi si ricorda Grittani, 1995, p.
231 e segg. Per una trattazione più approfondita della stima sintetica del saggio cfr. Simonotti, 1997, p. 365
e segg. Infine, la stima analitica del saggio di capitalizzazione è ripresa da Simonotti 1997, p. 371. Per una
specifica trattazione delle aggiunte e detrazioni al saggio medio si veda Forte, 1968, p. 127 e segg.; Orefice,
1995, p. 53 e segg. Ulteriori specificazioni si trovano in Del Giudice (1995).
Simonotti, 1997, p. 349.
193
Capitolo 9
nell’ambito di un giudizio estimativo, per misurare il valore di una risorsa, o di un
giudizio economico, relativo ad una scelta economica61.
Nell’esperienza italiana, l’applicazione del valore di trasformazione rientra nella
prima tipologia di stime. I criteri impiegati per la scelta del saggio di attualizzazione riguardano quindi, rispettivamente, l’impiego di un tasso pari al tasso di
remunerazione del capitale investito in operazioni similari per rischiosità e durata,
oppure l’utilizzo di saggi diversi in funzione dell’attualizzazione di voci di costo o
di ricavo62.
Il tasso di rendimento interno
Il tasso di rendimento interno (Tir) esprime il rendimento di un capitale investito
per un determinato periodo di tempo. Esso rappresenta il tasso di attualizzazione
che rende equivalenti i flussi positivi e negativi di un investimento. Questo indicatore fornisce all’operatore immobiliare una misura globale della redditività del suo
investimento. A questo proposito, le fonti propongono definizioni analoghe, anche
se caratterizzate da diversi livelli di approfondimento.
Il tasso di rendimento interno è impiegato nell’ambito dell’analisi del flussi di cassa
(Discounted Cash Flow Analysis). È possibile affermare che esso è il tasso di attualizzazione che annulla una sommatoria di flussi finanziari, in particolare il valore
attuale netto del progetto nell’ambito della valutazione degli investimenti immobiliari.
Detti F0, F1, F2,…., Fn i flussi finanziari degli anni 0, 1, 2, …, n, il tasso di rendimento interno (Tri) è il saggio che rende vera la seguente espressione:
La definizione del Tri non presenta alcuna discordanza nelle definizioni proposte a
livello internazionale. Tuttavia, merita sottolineare che l’applicazione del tasso di
rendimento alla stima degli immobili non è prassi diffusa tra gli operatori immobiliari italiani. Al contrario, lo studio delle esperienze europee, ed in particolare l’esperienza inglese e francese, ne evidenzia l’impiego nell’ambito della valutazione
di immobili strumentali, quali ad esempio le aree edificabili, o caratterizzati da un
ciclo di vita utile relativamente breve, quali ad esempio i fabbricati industriali o
artigianali.
F0 +
61
62
F1
F2
Fn
+
+.... +
=0
2
(1+Tri)n
(1+Tri)
(1+Tri)
Sulla differenza fra i due approcci, con particolare riferimento al valore di trasformazione, cfr. Simonotti,
1997 p. 205.
Il primo criterio è ripreso da Forte e De Rossi, 1979, p 157; Realfonzo, 1996, p. 139. Il secondo criterio è
riportato in Orefice, 1995, p. 190.
194
Capitolo 9
9.3. I procedimenti di stima
Nella letteratura italiana la molteplicità dei procedimenti esistenti fa riferimento ad
un’unica metodologia basata sulla comparazione. Infatti la stima ha come obiettivo
la previsione di un valore sulla base e per effetto di cause note e già attualmente
agenti sul mercato63. In termini generali, si può affermare che tutti i procedimenti
estimativi adottano come parametri di confronto grandezze economiche di mercato, ovvero prezzi, per l’elaborazione del giudizio di stima.
All’unicità del metodo si contrappongono diversi procedimenti che vengono articolati in due gruppi, in ragione delle grandezze economiche impiegate: le stime
sintetiche e le stime analitiche64.
Stime analitiche e stime sintetiche in Italia, come in Germania e in Francia, mirano ad
individuare il più probabile valore del bene, ovvero quel valore che presenta il massimo
grado di validità nell’ambito di uno specifico mercato. Per questa ragione, la letteratura
sottolinea l’importanza di riferirsi alle circostanze che con maggiore frequenza si
riscontrano nel mercato di riferimento, ovvero all’ordinarietà dei dati assunti.
A questo scopo, con particolare riferimento alle grandezze economiche impiegate
in una stima (in particolare, prezzi, redditi e saggi), la “teoria dell’ordinarietà”65
richiede che i valori impiegati siano quelli “normali” di uno specifico mercato. La
normalità dei dati può essere desunta da un’analisi della distribuzione dei dati
stessi: in particolare, si assume che coerentemente ai caratteri fisici di una massa
omogenea di individui, anche un insieme di grandezze economiche si distribuisca
secondo un andamento binomiale o gaussiano se presenta caratteristiche di omogeneità e rappresentatività66 (cfr. figura 9.1).
In questo caso, è possibile affermare che il dato che si presenta con maggiore frequenza nel campione oggetto di analisi (il valore modale del campione) coincide
con il valore medio. Inoltre, il valore più frequente è quello che oggettivamente ha
la maggiore probabilità di verificarsi. Di conseguenza, è possibile affermare che
nell’analisi di campioni normali di grandezze economiche, il valore medio coin-
63
64
65
66
La comparazione è riconosciuta quale uno dei principi fondamentali della disciplina estimativa. Cfr. Forte e
De Rossi, 1979, p. 77; Orefice, 1995, p. 4.
La norma Uni 10839-2 "Qualificazione e controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed economica"
riporta il medesimo quadro concettuale presente nella letteratura estimativa in merito ai procedimenti di valutazione.
La teoria dell’ordinarietà è un concetto ampiamente dibattuto nella letteratura estimativa. Per ulteriori approfondimenti si rimanda a Forte e De Rossi, 1979, p. 71 e segg.; Realfonzo, 1996, p. 83 e segg.; Simonotti,
1997, p. 176 e segg.. Per una trattazione circa l'impiego di concetti statistici nell'estimo cfr. Stellin, Azzolin,
1995. Per un'introduzione all'incertezza nella teoria dell'estimo cfr. Roscelli e Bellomo, 1996.
Il riferimento alla fisica sociale per argomentare la teoria dell’ordinarietà è ripreso da Forte e De Rossi, 1979,
p. 72.
195
Capitolo 9
cide con il valore modale, ovvero con il valore più probabile.
Figura 9.1 – Un esempio di distribuzione normale di grandezze economiche
I procedimenti sintetici, o per confronto diretto, procedono alla stima del valore
mediante la comparazione del bene oggetto di stima con beni simili recentemente
compravenduti dei quali si conosce il prezzo. In questo caso la comparazione può
avvenire sulla base di uno o più parametri che rappresentano le diverse caratteristiche dell’immobile: a prescindere dal numero di parametri impiegati, si tratta di
stime patrimoniali che considerano solo dati relativi a valori di stock, o di fondo,
di beni esistenti67.
Passando dai procedimenti patrimoniali a quelli reddituali, ovvero basati su variabili di flusso, la stima per capitalizzazione rappresenta il riferimento condiviso per
quanto riguarda la stima analitica del valore di mercato. Tuttavia in letteratura
emerge una differenza significativa in relazione alla definizione del reddito capitalizzabile. Se infatti l’estimo urbano fa riferimento esclusivamente a redditi e saggi
netti, le fonti che trattano i procedimenti per le valutazioni in ambito aziendale presentano un quadro più problematico, assumendo la possibilità di impiegare grandezze nette e lorde. In merito al procedimento reddituale, il confronto con le esperienze internazionali evidenzia come l’esperienza italiana si stia avvicinando alle
67
Per una trattazione sulla differenza fra fondo e flusso cfr. Fisher I. (1922), La natura del capitale e del reddito, Torino.
196
Capitolo 9
modalità impiegate nel Regno Unito e in Francia, dove la stima per capitalizzazione può avvenire indifferentemente attraverso grandezze lorde o nette.
La letteratura estimativa e contabile riporta anche la stima del valore di mercato
con riferimento al procedimento del costo di riproduzione deprezzato. Si tratta di
un procedimento utilizzato soprattutto per la stima di beni immobili particolari e
senza un riferimento sul mercato. Sotto il profilo operativo, è evidente la convergenza con i procedimenti internazionali basati sul costo di riproduzione.
Fra i procedimenti condivisi in ambito nazionale, quello che impiega il valore di
trasformazione è utilizzato per la stima di beni strumentali quali, ad esempio, le
aree edificabili. Il procedimento, apparentemente distante dalle metodologie internazionali, in realtà si basa sul calcolo di un valore residuo e, sotto questo profilo,
è concettualmente analogo ai procedimenti impiegati a livello internazionale.
L’Approved European Property Valuation Standard del Tegova afferma infatti che
la tecnica del valore residuo e la Discounted Cash Flow Analysis rappresentano
approcci ampiamente utilizzati per la valutazione delle aree.
Tegova attesta dunque la convergenza europea fra procedimenti estimativi tradizionali e tecniche finanziarie (Discounted Cash Flow Analysis). Questa circostanza
non emerge ancora in modo distinto in letteratura, sebbene alcuni recenti studi
aprano la disciplina estimativa all’utilizzo di modelli finanziari tanto per le stime
del valore degli immobili quanto per la valutazione degli investimenti immobiliari.
Sotto il profilo dei procedimenti, quindi, le indicazioni della letteratura nazionale
sono in sintonia con gli indirizzi e le prassi internazionali. Per questa ragione, il
Codice delle Valutazioni Immobiliari riporta quattro gruppi di procedimenti accentuando gli elementi di convergenza che l’evoluzione della disciplina estimativa italiana manifesta con i recenti sviluppi in materia di valutazione di beni complessi o
a destinazione speciale.
9.3.1. I procedimenti sintetici
Le definizioni presenti in letteratura convergono nel definire la stima diretta come
un procedimento che si basa sulla comparazione del bene oggetto di stima con un
campione significativo di beni i cui prezzi siano rilevati sul mercato.
In linea generale, le stime sintetiche si possono effettuare se si verificano tre condizioni:
- l’esistenza nello stesso mercato di beni simili (per condizioni intrinseche ed
estrinseche) secondo un prestabilito aspetto economico;
- la conoscenza di recenti valori dei beni presi a confronto;
- l’esistenza di uno o più parametri in comune, cioè di elementi di confronto, tra
il bene oggetto di stima e i beni considerati simili.
È proprio la numerosità dei parametri che consente di articolare le stime sintetiche
in stime monoparametriche o pluriparametriche.
197
Capitolo 9
Figura 9.2- I procedimenti sintetici o diretti
Nelle stime monoparametriche, la comparazione fra il bene oggetto di stima con
beni simili di cui è noto il prezzo avviene sulla base di un unico parametro, generalmente di superficie (il metro quadrato commerciale). In ragione della numerosità del campione di beni a disposizione per la comparazione, la stima si può
appoggiare sulla costruzione della scala dei prezzi noti oppure può assumere come
strumento estimativo la distribuzione di frequenza68.
In presenza di un limitato numero di prezzi noti, il procedimento si risolve nell’elaborazione della scala dei prezzi rilevati e nel “sintetico inserimento del bene da
stimare in quello dei gradini di tale scala corrispondente al prezzo del bene che presenta maggiore analogia con il bene da stimare”69. In questo caso il procedimento
può essere limitato dalla presenza di un modesto numero di prezzi. In effetti, Forte
precisa che nel caso la stima venga effettuata con riferimento alla scala dei prezzi
noti, il reperimento e la rilevazione dei prezzi è un’operazione essenzialmente
obiettiva, mentre l’inserimento nel gradino più appropriato è “atto di sintesi dell’estimatore e, come tale, condizionata alle sue soggettive capacità”70.
Per questa ragione, il reperimento di un elevato numero di prezzi rappresenta la
condizione per l’elaborazione di una stima oggettiva. Infatti, se i prezzi del campione “si distribuiscono con andamento binomiale o gaussiano, il più probabile
prezzo che potrà verificarsi per il bene oggetto di stima (…) risulterà dalla media
aritmetica del prezzi noti”71. Quindi, se la serie di prezzi rilevati si distribuisce
secondo una distribuzione gaussiana binomiale, il più probabile valore del bene
corrisponde al valore medio del campione. In questo caso, il risultato del procedimento ha carattere oggettivo.
Tuttavia, spesso le caratteristiche dei segmenti di mercato oggetto di analisi non
consentono il reperimento di un campione omogeneo di dati. In presenza di dati
disomogenei che danno luogo ad una distribuzione asimmetrica non gaussiana, la
letteratura non fornisce indicazioni univoche circa la scelta del più probabile valore
198
Capitolo 9
di mercato: media aritmetica, media ponderata o moda sono i criteri suggeriti72.
L’impiego di più parametri nell’ambito della stima è la caratteristica dei procedimenti per punti di merito e, più recentemente, delle stime attraverso i prezzi marginali impliciti. In generale, le stime pluriparametriche considerano il valore
immobiliare come funzione di una serie di caratteristiche e quindi assumono il
prezzo come variabile dipendente di una serie di variabili indipendenti legate alle
caratteristiche del bene.
Questo concetto è declinato in forma semplificata nel procedimento della stima per
punti di merito, o per valori tipici, dove il prezzo è funzione delle caratteristiche
posizionali estrinseche, intrinseche, tecnologiche e produttive del bene.
Il procedimento consiste nell’individuazione del maggior prezzo che sullo stesso
mercato e per la medesima epoca si è verificato, poiché si assume che per tale bene
si riscontri il grado ottimo di tutti gli elementi e caratteristiche. Ipotizzando che per
ogni gruppo di caratteristiche si possa attribuire un’incidenza minima e massima, “si
procede alla comparazione tra le specifiche caratteristiche dell’unità oggetto di stima
e le caratteristiche di grado ottimo relative all’unità di massimo prezzo di mercato
(Vma). Attribuendo quindi alla somma dei coefficienti Σ K i, attraverso i quali possono
esprimersi i gradi delle diverse caratteristiche, il valore unitario per l’unità di maggior prezzo, ne risulta il seguente valore unitario per l’unità oggetto di stima”73:
Vm = Vma * Σ Ki ove Σ Ki < 1
Nella tabella 9.1 sono esposte le incidenze sul prezzo dei gruppi di caratteristiche
proposte da Forte e De Rossi.
68
69
70
Forte (1968, p. 63 e segg.) argomenta l'impiego della scala dei prezzi noti o della distribuzione di frequenza
precisando che attraverso l'impiego della distribuzione di frequenza con andamento gaussiano "dal procedimento diretto o sintetico di stima consegue un risultato assolutamente oggettivo".
Cfr. Forte e De Rossi, 1979, p. 86.
Cfr. Forte, 1968, p. 64.
199
Capitolo 9
Tabella 9.1 – L’influenza delle caratteristiche sul prezzo di mercato di un immobile (Forte
e De Rossi, 1979, p. 141)
Manutenzione
Servizi
Improduttività
Assicurazioni
Ammortamento
Amministrazione
Imposte
Totale
Forte (1968)
Forte, De Rossi
(1979)
Michieli
(1993)
Realfonzo
(1996)
Orefice
(1995)
2-4
2-5
0-5
0 – 0,5
0 – 0,5
0-3
10 - 22
14 - 27
2-4
2-5
1-4
0 – 0,5
0-1
0-3
7 - 11
12 – 28,5
4-8
5-8
2-3
1-2
2-3
2-4
10 - 15
26 - 43
2-6
2-5
1–3
0,50
0,50 – 2,50
0,50 – 3
11,25
17,75 – 30,25
3-6
2 - 3,5
0–2
1 - 2,5
0,50 – 5
0
10 - 30
16,5 - 49
All’approccio proposto da Forte e De Rossi, si affianca un procedimento che
assume come riferimento il prezzo medio di un’unità. In questo caso non si assume
l’unità immobiliare dal prezzo massimo che quindi presenta la combinazione ottimale delle caratteristiche, ma quella con il prezzo medio che, conseguentemente,
presenterà caratteristiche medie74.
In questo caso la formula è la seguente:
Vm = Vmed * K j
dove:
Vm = il valore di mercato del bene oggetto di stima;
Vmed = il valore medio di mercato;
K j = il prodotto dei punti attribuiti alle caratteristiche.
Nel caso specifico, all’immobile di riferimento è attribuito un coefficiente Kj pari
a 1, mentre all’immobile oggetto di stima può essere attribuito un coefficiente Kj
maggiore o minore di 1, in ragione del livello superiore o inferiore rispetto alla
media delle sue caratteristiche. In questo caso il coefficiente K non rappresenta la
sommatoria, bensì il prodotto dei pesi dei gruppi di caratteristiche.
Da segnalare che la letteratura tecnica professionale, con particolare riferimento al
Consulente immobiliare75, individua un procedimento di stima a più parametri per
stimare il valore di mercato degli immobili non dissimile dal procedimento per
punti di merito con il coefficiente K moltiplicativo.
Il procedimento prevede che la stima del valore di un’immobile possa avvenire a
partire dalle quotazioni medie di mercato delle abitazioni nuove riportate nella
71
72
73
Per una disamina dei criteri cfr. Forte e De Rossi, 1979, p. 97 e segg.; Realfonzo, 1996, p. 91 e segg.
La definizione è tratta da Forte e De Rossi, 1979, p. 139. Questi autori articolano le caratteristiche oggetto
di analisi nei quattro gruppi sopra riportati.
200
Capitolo 9
pubblicazione, alle quali siano applicati uno o più coefficienti di differenziazione.
La stima del valore di mercato in funzione di diverse caratteristiche del bene
immobile è anche alla base del procedimento con i prezzi marginali impliciti. Si
tratta di un procedimento sviluppato nella letteratura estimativa più recente76 che
impiega lo strumento della regressione multipla per sviluppare modelli statistici
di stima del valore immobiliare sulla base dei valori di una o più variabili indipendenti77.
In conclusione, va sottolineato che la letteratura estimativa ha sempre evidenziato
i limiti delle stime per punti di merito. Infatti, viene sottolineato che il procedimento per punti di merito “consente soltanto la verifica del valore di mercato dei
fabbricati residenziali ottenuto con altro procedimento, non essendo sufficiente,
per la sua approssimazione, ai fini della precisa determinazione del valore”78. L’aspetto di grande debolezza del metodo è rappresentato dalle incertezze circa la
conoscenza del peso delle caratteristiche e dalla conseguente valutazione soggettiva effettuata dal perito per la stima del coefficiente K.
D’altro lato, la fondatezza concettuale del metodo79 ha suggerito ad autorevoli soggetti di impiegare procedimenti pluriparametrici per le stime.
La Banca d’Italia, in particolare, nel Regolamento recante disposizioni per le
società di gestione del risparmio dichiara che “il valore corrente degli immobili è
determinato in base alle loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche e tenendo
conto della loro redditività”80, affermando l’importanza della relazione funzionale
tra il valore dell’immobile e le sue caratteristiche.
L’Amministrazione finanziaria dello Stato, poi, con il regolamento contenuto nel
Dpr 138/98 ha deciso che il classamento delle unità immobiliari a destinazione
ordinaria sarà operato tramite procedure informatiche valutative su base parametrica ed evidenziato che l classe, rappresentativa del livello reddituale ordinario,
dipende dalla qualità urbana ed ambientale della microzona in cui l’unità stessa è
ubicata, nonché dalle caratteristiche edilizie dell’unità medesima e del fabbricato
che la comprende.
9.3.2. Il procedimento per capitalizzazione
Il procedimento per capitalizzazione è un procedimento reddituale che consente di
stimare il valore di mercato di un immobile attraverso i redditi che esso è in grado
74
75
Il procedimento è descritto in Realfonzo, 1996, p. 102.
Il Consulente immobiliare articola i principali coefficienti in ragione della destinazione e del piano, dell’età,
qualità e stato. Inoltre riporta i coefficienti di svalutazione degli immobili locati e altri fattori eccezionali di
differenziazione. L’impiego di più coefficienti di differenziazione avviene attraverso un coefficiente globale
unico, esito del prodotto di tutti i coefficienti.
201
Capitolo 9
di produrre.
I fondamenti concettuali ed operativi della stima per capitalizzazione risiedono da
un lato nell’equivalenza tra il valore patrimoniale di un bene ed il suo reddito, dall’altro nella soluzione del problema finanziario della trasformazione di un reddito
in un valore capitale mediante un opportuno saggio di capitalizzazione.
Il procedimento per capitalizzazione si risolve nell’accumulazione, ad un opportuno saggio, dei redditi netti futuri. Nel caso di redditi netti costanti e illimitati esso
consiste nell’applicazione dell’espressione:
Vm = R/r
dove:
R = reddito dell’immobile;
r = saggio di capitalizzazione.
Rispetto alla letteratura estimativa, orientata sull’utilizzo di redditi e saggi netti, la
letteratura contabile prevede la possibilità di utilizzare tanto redditi e saggi netti,
quanto grandezze lorde. Di analogo avviso sono i centri studi e le pubblicazioni
degli operatori del settore che, allineandosi ad esperienze europee, propongono
esclusivamente l’utilizzo di grandezze lorde81.
A questo proposito merita riportare il Regolamento recante disposizioni per le società di
gestione del risparmio (G.U. n. 230 del 30 settembre 1999) della Banca d’Italia, dove si
assume la possibilità di stimare il valore di mercato di un immobile a partire da un reddito lordo. Infatti “per i beni immobili dati in affitto il valore corrente tiene conto del reddito riveniente dal contratto in relazione alla data di scadenza del contratto medesimo,
alle eventuali clausole di revisione del canone e alle ipotesi di revisione dello stesso”.
9.3.3. Il procedimento del costo di riproduzione deprezzato
La stima del valore di mercato di fabbricati civili o industriali può richiedere l’utilizzo
76
77
78
79
Per una trattazione approfondita del tema si rimanda a Curto R. (1994); Simonotti, 1997, p. 237 e segg..
In ambito estimativo, in funzione della complessità della relazione, generalmente sono utilizzati tre modelli:
lineare, moltiplicativo ed esponenziale. Il modello di regressione lineare rappresenta la relazione più semplice fra la variabile dipendente, il valore di mercato, e le variabili indipendenti. Questo modello può essere
rappresentato nel seguente modo:
y = k + β1 x1 + β2 x2 + … + βn xn
dove:
k = l'intercetta della funzione di regressione;
β = i coefficienti di regressione (i prezzi marginali impliciti);
x = le variabili indipendenti (le caratteristiche dei beni immobili).
La letteratura sui prezzi marginali impliciti impiega un elevato numero di caratteristiche, che possono essere
raggruppate in caratteristiche localizzative, posizionali intrinseche, tecnologiche ed economiche.
Sulla fondatezza concettuale del metodo si veda Realfonzo 1996, p. 99.
202
Capitolo 9
del procedimento di stima del costo di ricostruzione deprezzato. Nell’esperienza italiana, il costo di ricostruzione deprezzato non costituisce un aspetto economico,
quanto un procedimento di stima del valore di mercato nei casi in cui non sia possibile stimare un bene attraverso il procedimento sintetico o reddituale82.
Il costo di riproduzione deprezzato fa riferimento al concetto di costo di riproduzione
ed a quello di deprezzamento immobiliare; quest’ultimo per effetto del deterioramento
fisico dell’immobile e dell’obsolescenza funzionale ed economica, intesa come
insieme di cause esterne all’immobile. La stima viene effettuata a partire dal costo di
riproduzione a nuovo, successivamente ridotto attraverso l’applicazione di un coefficiente che indica il deprezzamento del bene. Il coefficiente di deprezzamento K rappresenta il costo, espresso in percentuale sul costo di riproduzione a nuovo, necessario per adeguare il fabbricato oggetto di stima alle condizioni di funzionalità e capacità economiche proprie del fabbricato riprodotto con moderne tecniche costruttive.
Se Vr è il valore di costo di ricostruzione a nuovo, il costo di riproduzione deprezzato Vc risulterà:
Vc = K * Vr
Il principale aspetto problematico del procedimento è riconducibile alla mancanza
di metodologie specifiche per la stima del coefficiente di deprezzamento. Tale
debolezza si rileva anche negli analoghi metodi utilizzati in Europa, come la stima
del costo di sostituzione o ricostruzione nel Regno Unito (Depreciated Replacement Cost) e i metodi secondo il costo di sostituzione (Metodes par le cout de remplacement) in Francia.
9.3.4. Il procedimento che impiega il valore di trasformazione
Nella letteratura estimativa italiana il valore di trasformazione rappresenta sia un
aspetto economico che un procedimento di stima. Sotto quest’ultimo profilo, la letteratura conviene che venga impiegato per la stima del valore dei beni immobili strumentali, ovvero suscettibili di una trasformazione (ad esempio, un’area edificabile o
un edificio dismesso). Da questo punto di vista, il bene oggetto di valutazione rappresenta uno dei fattori della produzione nell’ambito della trasformazione ipotizzata.
80
81
Il Regolamento inoltre precisa che "sono caratteristiche di tipo intrinseco quelle attinenti alla materialità del
bene (qualità della costruzione, stato di conservazione, ubicazione, ecc.), di tipo estrinseco quelle rinvenienti
da fattori esterni rispetto al bene, quali ad esempio la possibilità di destinazioni alternative rispetto a quella
attuale, vincoli di varia natura e altri fattori esterni di tipo giuridico ed economico, quali ad esempio l’andamento attuale e prospettico del mercato immobiliare nel luogo di ubicazione dell’immobile" (cfr. capitolo 3,
sezione 2, punto 2.5).
Fra gli altri, i Listini delle Borse Immobiliari, Tecnoborsa, Fiaip, ecc..
203
Capitolo 9
Il più probabile valore di trasformazione è pari alla differenza tra il valore di mercato del bene trasformato ed i costi necessari alla trasformazione stessa.
Formalmente è possibile scrivere:
Vt = Vmt - K t
dove:
Vmt = valore di mercato del bene trasformato;
K t = sommatoria dei costi.
È opportuno evidenziare che il procedimento può essere impiegato sia per la stima
del valore del bene, che per esprimere giudizi di convenienza economica relativi
ad interventi di trasformazione o di recupero del patrimonio83.
Una frequente applicazione della prima evenienza è la stima delle aree edificabili.
In termini operativi gli elementi dell’espressione del valore di trasformazione assumono uno specifico significato. In particolare, il valore di mercato si riferisce agli
immobili realizzati attraverso la trasformazione mentre i costi comprendono i costi
di costruzione, gli oneri concessori, le spese tecniche84. La maggiore parte degli
autori considera fra le voci di costo anche gli interessi passivi sui capitali presi a
prestito, anche se non esiste unanimità di posizioni su questo aspetto85. Per quanto
concerne la voce di profitto, essa rappresenta la remunerazione del rischio e dell’attività del promotore; pertanto la sua quantificazione, stimata in percentuale sui
ricavi86, tiene conto della rischiosità dell’investimento e dello stimolo con cui
occorre sostenere la promozione87.
Sotto il profilo metodologico, il valore di trasformazione applicato alla stima delle
aree edificabili considera il loro valore come un valore residuo. Il procedimento del
valore di trasformazione risulta pertanto analogo al Residual Method proposto nel
Red Book e alle indicazioni metodologiche suggerite dalla Charte de l’Expertise en
Evaluation Immobilière.
Il valore di trasformazione inteso come strumento per la valutazione della convenienza rimanda all’impiego di procedimenti finanziari e in particolare alla Discounted Cash Flow Analysis. Analogamente al valore di trasformazione, i procedimenti finanziari valutano la convenienza di un investimento immobiliare sulla base
di specifiche ipotesi circa le prospettive di ricavo e di costo. A tal fine si avvalgono
di specifici indicatori: il valore attuale netto e il tasso di rendimento interno.
82
Si veda Carrer, 1979, p. 17; Zorzi, 1994.
204
Capitolo 9
In termini generali, nel caso di più flussi di capitale (F1, F2, ..., F2) in n periodi, l’espressione della Discounted Cash Flow Analysis è rappresentata nel modo
seguente:
V0 = F0 +
dove:
V0 =
F0 =
i =
n =
83
84
85
86
87
F1
F2
Fn
+
+ ... +
1
2
(1+i)
(1+i)
(1+i)n
valore attuale netto del progetto;
saldi netti per ogni periodo considerato;
saggio di attualizzazione;
numero di periodi.
Per un approfondimento a questo riguardo si rimanda a Simonotti, 1997, p. 204 e segg.
Ogni autore propone specifiche voci di costo che possono essere riassunte in quelle riportate nel testo. In particolare si veda Forte De Rossi, 1979, p. 157; Orefice, 1995, p. 191;
Fra gli autori che li includono figurano Forte e De Rossi ed Orefice. Realfonzo, 1996, p. 41, afferma invece
che gli interessi passivi vanno esclusi dalle quote di costo poiché "della remunerazione dei capitali, infatti,
si terrà conto attraverso l’attualizzazione al tasso r che rappresenta il ‘costo opportunità’ del capitale investito". Michieli, 1993, p. 461, li include solo se la valutazione è intesa come valutazione di convenienza sulla
trasformazione di un’area il cui valore è già noto. Per una disamina si veda anche Carrer, 1979, p. 297 e segg.
La maggior parte della letteratura estimativa concorda nella stima del profitto come percentuale dei ricavi
(Realfonzo, 1996, p. 141; Forte e De Rossi, 1979, p. 157). Tuttavia qualche autore afferma la necessità di
operare una stima in percentuale sui costi (Orefice, 1995, p. 199).
Per un commento sul significato del profitto si veda Forte e De Rossi, 1979, p. 17 e segg.
205
Capitolo 9
9.4. Le misure di consistenza
La numerosità delle misure di consistenza riportate nella pubblicistica tecnica rinvia alle molteplici finalità della misurazione di un bene immobile. Se, in prima
approssimazione, è possibile individuare una classificazione fondamentale in
misure di superficie e di volume, all’interno di queste due principali categorie
un’ulteriore discriminante è legata alla natura lorda o netta delle superfici e dei
volumi.
Mentre le misure di superficie trovano impiego nell’attività di valutazione, quelle
di volume vengono utilizzate – accanto a quelle di superficie - da categorie professionali che non si occupano della misura del valore immobiliare, bensì della
produzione edilizia e dei suoi costi, perché sono rispondenti ad esigenze di progettazione e di controllo dei costi. Appare ragionevole quindi limitare l’attenzione alle
misure di superficie impiegate nell’ambito delle valutazioni immobiliari, le quali
sono riconducibili a due gruppi:
le misurazioni impiegate nel mercato;
le misurazioni di supporto alle attività amministrative.
9.4.1. Le misure impiegate nel mercato
La letteratura tecnica e la prassi degli operatori del mercato immobiliare convergono nell’impiegare il metro quadrato commerciale come misura della consistenza
di un’immobile a fini estimativi.
La “superficie commerciale” è definita come la superficie complessiva di un
manufatto al lordo dei muri interni e comprensiva della metà della superficie occupata dai muri di confine. La superficie commerciale comprende anche le superfici
dei locali accessori e delle pertinenze ponderate mediante l’utilizzo di opportuni
coefficienti.
Sotto il profilo estimativo, il tema dei coefficienti di ponderazione delle superfici
richiama il concetto dei rapporti mercantili delle superfici secondarie rispetto alla
superficie principale88. Le analisi empiriche evidenziano che i rapporti mercantili
variano in funzione di specifici segmenti di mercato, quindi la riduzione dei rapporti a valori tabellati indipendenti dal mercato di riferimento appare riduttivo
sotto il profilo estimativo.
Nella prassi, la difficoltà di semplificazione dei rapporti mercantili si evidenzia
nelle significative divergenze presenti nelle tabelle che riportano i coefficienti di
ponderazione della superficie. Infatti, la sostanziale convergenza verso una definizione comune di superficie commerciale è accompagnata da differenze sostanziali
nel computo delle pertinenze.
La definizione di metro quadrato commerciale richiede quindi che la superficie
206
Capitolo 9
delle pertinenze e dei vani accessori sia pesata in misura diversa rispetto alla superficie principale; inoltre tali superfici vengono differenziate in ragione della destinazione d’uso del fabbricato.
Il computo della superficie commerciale presenta caratteri di eterogeneità di cui
sono testimoni la letteratura tecnica e i principali operatori del settore. Mentre nel
rapporto Monitor Immobiliare, si definisce il metro quadrato commerciale coerentemente con altre fonti, ma tra le pertinenze si segnalano solo terrazzi e balconi da
computare al 10% della superficie totale. Altre pubblicazioni invece propongono
un’articolazione più ricca. Tra queste, il Consulente immobiliare propone la
gamma di coefficienti che attiene anche ai posti macchina coperti e scoperti di proprietà esclusiva.
A seguire, sono riportate alcune tabelle esemplificative dei coefficienti di differenziazione.
Tabella 9.2 – I coefficienti di abbattimento riferiti alle pertinenze secondo il
Consulente immobiliare de Il Sole 24 Ore.
Tipo di pertinenza
Cantine e solai inabitabili
Taverne seminterrate di ville o villini
Camere a tetto o soffitte
Balconi scoperti
Balconi coperti anche lateralmente (logge)
Verande
Terrazze a livello scoperte
Terrazze coperte
Lastrici solari praticabili
Giardini di proprietà esclusiva
Box auto (zone dove non è possibile parcheggiare)
Box auto (zone dove è difficile parcheggiare)
Box auto (zone dove è facile parcheggiare)
Coefficiente di differenziazione
0,20
0,50
0,33
0,25
0,40
0,95
da 0,25 a 0.15 a seconda delle dimensioni
da 0,45 a 0,30 a seconda delle dimensioni
da 0,20 a 0,10
0,18
da 1 a 1,40
da 0,80 a 1,30
da 0,60 a 0,90
Altri manuali e pubblicazioni di settore propongono ulteriori coefficienti di ragguaglio da attribuire agli spazi accessori. Nelle tabelle 9.3, 9.4 e 9.5 sono riportati
alcuni esempi.
88
Sui rapporti mercantili cfr. Simonotti, 1999.
207
Capitolo 9
Tabella 9.3 – I criteri di misurazione delle pertinenze: un confronto tra fabbricati residenziali, pubblici o collettivi e superfici terziarie (nostra elaborazione su dati Ferrero et alii,
1996 p. 71 e segg.)
Tipo di vano
Percentuale
di computo (fabbricati
residenziali, pubblici
o collettivi)
Percentuale di computo
(terziario)
Vani principali e accessori a diretto
servizio dei principali
100%
100%
Vani accessori a indiretto servizio
dei principali
50%
50%
Se collegati da scala interna
Balconi, terrazze e simili
25%
30%
10%
25%
-
15%
30%
-
-
10%
Se non collegati da scala interna
Fino a 25 mq
Per la quota eccedente
se allo stesso livello
dei vani principali
Fino a 25 mq
Per la quota eccedente,
se non sono allo stesso livello
dei vani principali
Sempre
10%
-
2%
-
-
10%
-
20%
Vani accessori a servizio
diretto di posti auto coperti
o scoperti su aree private
50%
-
Locali accessori a servizio
diretto di quelli principali
per negozi e locali assimilabili
50%
-
Aree scoperte,
pertinenza esclusiva
della singola unità immobiliare
Caratteristiche
specifiche
Fino ad una superficie
pari alla superficie
dell’unità immobiliare
Per le superfici
eccedenti il precedente limite
Ad eccezione dei negozi
e locali assimilabili
Per negozi e locali assimilabili
208
Capitolo 9
Tabella 9.4 – Il calcolo della superficie commerciale per la tipologia residenziale secondo
il Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma (Edizione Camera di Commercio di
Roma, II° quadrimestre 2001)
Tipo di pertinenza
Cantine e soffitte
Cantine e soffitte
Soppalchi fissi
Balconi
Logge e terrazze
Verande
Terrazze
Porticati e patii
Verande
Giardini di appartamento
Giardini di ville e villini
Caratteristiche
della pertinenza
Coefficiente
di ragguaglio
Non abitabili
Abitabili collegate/
non collegate
(Pienamente agibili)
(Scoperti)
(Coperti e chiuse su 3 lati)
(Superfici chiuse abitabili)
(scoperte, sino a max 10%
della superficie commerciale;
oltre da valutare a parte)
Superfici chiuse abitabili
(max 10% della superficie
commerciale)
commerciale; oltre da valutare a parte)
Tipo condominiale
Tipo unifamiliare
0,10
0,25 – 0,50
0,10
0,25 – 0,50
0,50
0,25
0,35
0,60
0,25
0,50
0,25
0,35
0,60
0,25
0,35
0,50 – 0,80
0,15
0,35
0,50 – 0,80
0,15
0,10
0,10
Tabella 9.5 - Il calcolo della superficie commerciale per fabbricati a destinazione terziaria
e commerciale secondo il Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma (Edizione
Camera di Commercio di Roma, II° quadrimestre 2001)
Tipo di pertinenza
Caratteristiche
Coefficiente di ragguaglio
Uffici e studi professionali
Cantine e soffitte
Cantine e soffitte
Soppalchi fissi
Balconi e terrazze
Verande
Altre superfici scoperte
di proprietà
Non abitabili
Agibili (collegate/
non collegate)
(pienamente agibili)
(in tutti i casi)
(superfici chiuse abitabili)
commerciale; altre da valutare a parte)
Negozi e spazi di
esposizione e vendita
0,10
0,25 – 0,50
0,10
0,25 – 0,50
0,50
0,25
0,60
0,10
0,50
0,25
0,60
0,10
209
Capitolo 9
Un tentativo di armonizzare i criteri di stima della superficie commerciale di un
manufatto è stato compiuto dall’Ente Nazionale Italiano di Unificazione (Uni) che,
nell’ambito dei requisiti che deve soddisfare il servizio offerto dalle agenzie immobiliari, ha elaborato la norma Uni 10750.
La norma, approvata nel 1998, definisce i criteri per la valutazione patrimoniale
degli immobili sia ad uso residenziale che commerciale direzionale, industriale e
turistico. In particolare, il testo stabilisce le modalità per il computo della superficie commerciale di un immobile, come illustrato nella tabella 9.6.
Tabella 9.6 - I criteri di computo della superficie commerciale espressi nella norma Uni
10750
Tipologia di superfici
Criterio di computo
Superfici coperte
100% delle superfici calpestabili
100% delle superfici delle pareti divisorie interne (non portanti)
50% delle superfici delle pareti portanti interne e perimetrali
Superfici scoperte
25% dei balconi e delle terrazze scoperte
35% dei balconi e delle terrazze coperte
35% dei patii e porticati
60% delle verande
15% dei giardini di appartamento
10% dei giardini di ville e villini
Pertinenze
In quota percentuale variabile
La definizione riportata nella norma, in ragione dell’autorevolezza della fonte, è
assunta come riferimento per la definizione di superficie commerciale nel Codice
delle Valutazioni Immobiliari dove è interamente riportata.
È opportuno sottolineare che nell’ambito delle misure di consistenza a fini valutativi, il Codice si allinea alle misure utilizzate in alcune tra le più avanzate esperienze straniere. Infatti, la scelta di impiegare il concetto di metro quadrato commerciale rinvia a quello di metro quadrato lordo, analogo al concetto di superficie
esterna lorda inglese (Gross external area), alla superficie lorda francese (Surface
hors oevre brute) e alla superficie pavimentata totale, definita in ambito europeo
dalla norma Iso 6707.
Con specifico riferimento all’ambito italiano, l’individuazione del metro quadrato
commerciale quale misura di consistenza per le valutazioni immobiliari assume
maggiore rilievo se si considera la convergenza fra questa misurazione, di carattere
ufficioso, e la misurazione ufficiale della consistenza catastale stabilita dal legislatore con il Dpr 138/98, il metro quadrato catastale, di cui trattano le pagine successive. In ragione di questa convergenza, il metro quadrato lordo rappresenta la
210
Capitolo 9
misura di superficie più idonea a descrivere la consistenza di un immobile entro
una prospettiva di carattere economico.
9.4.2. Le misure nei processi amministrativi
Spesso l’attività di valutazione si confronta con misure di consistenza che non vengono comunemente impiegate nel mercato immobiliare. È il caso, in particolare,
delle misure impiegate a fini tributari, quali quelle di consistenza catastale, delle
misure di supporto all’attività di pianificazione urbanistica e di quelle stabilite per
il finanziamento pubblico dell’edilizia residenziale pubblica.
La consistenza a fini tributari
La consistenza impiegata in materia di imposte e tributi sugli immobili finora si è
basata sulle misure definite nel Nuovo catasto edilizio urbano ed è stata articolata
in ragione del vano utile, del metro cubo e del metro quadrato. La recente riforma
dell’istituto catastale prevede la sostituzione di queste consistenze con misure più
vicine alle pratiche degli operatori del mercato immobiliari.
Nel Nuovo catasto edilizio urbano, l’unità basilare per le abitazioni e gli uffici privati
è costituita dal vano utile definito come “quello che ha destinazione principale
(camera, stanza, salone, galleria e simili) nell’uso ordinario della unità immobiliare”89.
Tabella 9.7 – L’articolazione delle misure di consistenza in relazione ai gruppi ordinari
Categoria ordinaria
Gruppo A
Gruppo B
Gruppo C
Destinazione d’uso
Elemento di riferimento
Abitazioni e uffici privati
Immobili a destinazione pubblica
Immobili commerciali
Vano utile
Metro cubo
Metro quadrato
Secondo le indicazioni normative la consistenza in vani utili si determina conteggiando separatamente e sommando:
- i vani utili;
- i vani accessori, sulla base della seguente definizione: “quelli necessari al servizio o al disimpegno dei vani principali (latrine, bagni, dispense, ripostiglio,
veranda, ingresso, corridoio e simili), nonché quelli che, pur non essendo strettamente necessari alla utilizzazione dei vani principali, ne integrano la funzione
(…). Sono compresi fra gli accessori quelli che, pur avendo destinazione prin89
Cfr. art. 45 del Dpr 1142/49.
211
Capitolo 9
cipale nell’uso ordinario dell’unità immobiliare, hanno superficie minore di
quella minima prestabilita in ogni zona censuaria per ciascuna categoria e
classe. La cucina è considerata vano utile, qualunque ne sia la superficie, purché sia fornita degli impianti relativi alla sua speciale destinazione nel modo
ordinario per la categoria e classe cui appartiene l’unità immobiliare. In mancanza di usi locali i vani accessori si computano per un terzo di vano utile se
sono strettamente necessari al servizio od al disimpegno dei vani principali, per
un quarto di vano utile in caso diverso”;
- i vani ragguagliati: “si computano per più di un vano utile i vani principali che
abbiano superficie maggiore di quella massima stabilita in ogni zona censuaria
per ciascuna categoria e classe. Il ragguaglio a vani utili od a frazione di vano
utile della eccedenza di superficie, rispetto a quella massima anzidetta, viene
fatto rapportando l’eccedenza alla superficie massima stessa”;
- apportando al risultato del conteggio un’aggiunta o detrazione nei limiti del
10% per tenere conto delle aree che formano parti integranti delle unità immobiliari urbane “ovvero sia congiunto l’uso, in comune con altri, di locali per
deposito, per bucato e simili, quando tali circostanze non siano state tenute presenti nell’attribuzione della classe”90.
La consistenza per le unità immobiliari a destinazione pubblica si misura in metri
cubi e si determina:
- computando il volume vuoto per pieno con le norme consuete;
- apportando ad essa un’aggiunta o una detrazione, nei limiti del 10%, quando si
verificano le circostanze indicate a proposito del conteggio a vano;
- arrotondando il risultato a metro cubo.
La consistenza in metri quadrati è il riferimento per le unità immobiliari a destinazione commerciale; si ottiene sommando le superfici libere dei locali che fanno
parte dell’unità immobiliare. La consistenza complessiva delle unità immobiliari
con destinazione ordinaria ad uso negozi e botteghe, quando esse comprendono
locali accessori si diminuisce riducendo la superficie degli accessori in misura corrispondente alla loro minore produttività di reddito rispetto al locale principale.
Anche in questo caso, la consistenza è aumentata di una percentuale non maggiore
del 10% per le unità immobiliari alle quali siano annesse aree formanti parti integranti di esse arrotondando il risultato del conteggio al metro quadrato.
Le unità di consistenza di cui è stata appena riportata la definizione sono tuttavia
destinate ad essere presto sostituite. Nel quadro del rinnovamento dell’istituto cata-
90
Cfr. art. 46, 47 e 51 del Dpr 1142/49.
91
Cfr. art. 3 comma 1 del Dpr 138/98.
92
Sulle innovazioni contenute nel Dpr 138/98 cfr. Stanghellini, 1999.
212
Capitolo 9
stale, il Dpr n. 138/1998 afferma che “l’unità di consistenza delle unità immobiliari
urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all’Allegato B,
è il metro quadrato di superficie catastale”91. Questa nuova modalità di calcolo si
appresta quindi ad allineare la misura catastale delle consistenze alla prassi degli
operatori del mercato immobiliare92.
L’Allegato C del Regolamento contenuto nel Dpr 138/98 precisa i criteri generali e
quelli degli specifici gruppi (R, P, T).Di seguito, i criteri generali, riportati nel
Codice delle Valutazioni Immobiliari, sono brevemente ripresi per facilità di lettura:
- nelle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50
cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 % fino ad uno spessore
massimo di 25 cm;
- la superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi
altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale;
- la superficie degli elementi di collegamento verticale interni alle unità immobiliari (scale, rampe, ascensori e simili) sono computati in misura pari alla loro
proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati;
- la superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene
arrotondata al metro quadrato.
Inoltre, il Dpr 138/98 specifica i criteri per la misura della superficie catastale dei
gruppi R, P e T. Tali criteri sono riportati sinteticamente nelle tabelle successive.
213
Capitolo 9
Tabella 9.8 - I criteri per la misura della superficie dei gruppi R e P
%
Tipo di pertinenze
100%
Vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e
simili (a)
50%,
Vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili qualora comunicanti con i vani
di cui alla precedente lettera a); del 25% qualora non comunicanti
30%,
Balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare fino a metri quadrati 25 qualora
dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a) e del 10 % per la quota eccedente
15%
Balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare fino a metri quadrati 25 e del 5 %
per la quota eccedente qualora non comunicanti
10%
Balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare appartenenti al gruppo P
10%,
Area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare fino alla
superficie definita nella lettera a), e del 2 % per superfici eccedenti detto limite. Per parchi, giardini, corti e simili,
che costituiscono pertinenze di unità immobiliari di categoria R/2, la relativa superficie è da computare, con il
criterio indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a). Per le unità
immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P dette pertinenze non sono computate.
50%
Vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di categoria R/4 Pertinenze e dei vani accessori a servizio
indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie
catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a)
100%
Locali aventi funzione principale nella specifica categoria e dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali (a)
50 %
Locali accessori a servizio indiretto dei locali principali se comunicanti con i locali di cui alla precedente lettera a);
del 25 per cento se non comunicanti
10%
Balconi, terrazze e simili
10%
Area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, ovvero,
per le unità immobiliari di categoria T/1, nella misura del 20 per cento
50%
Locali accessori a servizio diretto di quelli principali di cui alla lettera a) per le unità immobiliari appartenenti alla
categoria T/1
I parametri urbanistici
Quando l’attività di valutazione si sposta dalla misura del valore di un manufatto
alla valutazione di beni strumentali quali sono le aree edificabili, nell’ambito della
214
Capitolo 9
93
stima occorre utilizzare anche i parametri urbanistici . A questo proposito si segnalano tre ordini di consistenza a cui sono associati i parametri urbanistici:
- la superficie territoriale;
- la superficie fondiaria;
- la superficie utile lorda.
La “superficie territoriale” misura l’area la cui trasformazione è sottoposta ad
attuazione indiretta, mediante strumento urbanistico esecutivo, comunque denominato. Essa comprende, oltre alle aree private, le aree pubbliche. La “superficie fondiaria” misura l’area ammessa a trasformazione edificatoria mediante attuazione
diretta; essa comprende l’area di sedime e di pertinenza degli edifici, corrispondente al lotto o all’appezzamento agricolo da asservire alla costruzione. La “superficie utile lorda” è la somma delle superfici lorde, comprese entro il perimetro
esterno delle murature, di tutti i livelli fuori e entro terra degli edifici, qualunque
sia la loro destinazione d’uso. A questa superficie è necessario sottrarre quella di
vani e spazi che sono stabiliti per ogni Comune dagli specifici documenti di pianificazione urbanistica o dai regolamenti edilizi (ad esempio: vani scala ed ascensori,
locali e volumi tecnici).
I parametri per l’edilizia residenziale pubblica
Il Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 5 agosto 1994 definisce le modalità di misurazione della consistenza degli alloggi da realizzare con finanziamenti
pubblici in regime di edilizia residenziale sovvenzionata e agevolata convenzionata. Si tratta di una modalità di calcolo con la quale il mercato si trova, in varie
circostanze, ad interagire. Di seguito vengono riportate le principali definizioni dei
parametri con cui è misurata e disciplinata l’edilizia residenziale pubblica.
La “superficie utile abitabile” è la superficie del pavimento degli alloggi misurata
al netto dei muri perimetrali e di quelli interni, delle soglie di passaggio e degli
sguinci di porte e finestre. La “superficie non residenziale” rappresenta la superficie risultante dalla somma delle superfici di pertinenza dell’alloggio - quali le
logge, balconi, cantinole e soffitte - e di quelle di pertinenza dell’organismo edilizio - quali androne d’ingresso, porticati liberi, volumi tecnici, centrali termiche ed
altri locali a servizio della residenza - misurate al netto dei muri perimetrali e di
quelli interni. Per gli interventi di nuova edificazione, tale superficie dovrà essere
contenuta entro il 45% della superficie utile abitabile. Il limite del 45% si intende
non per singolo alloggio, ma riferito alla superficie utile dell’organismo abitativo.
La superficie da destinare ad autorimesse o posti macchina coperti di pertinenza
93
Per una disamina della materia cfr. Colombo et alii, 1999.
215
Capitolo 9
dell’organismo abitativo compresi gli spazi di manovra viene definita superficie
dei parcheggi. Tale superficie dovrà essere contenuta entro il 45% della superficie
utile abitabile. Il limite del 45% si intende non per singolo alloggio ma riferito alla
superficie utile dell’organismo abitativo. A questa percentuale si potrà derogare in
presenza di organismi abitativi composti prevalentemente da alloggi di superficie
inferiore a 60 mq.
Per “superficie complessiva” si intende la superficie utile abitabile aumentata del
60% della somma della superficie non residenziale e della superficie dei parcheggi.
217
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