del-27-pareri-edilizi-16-11-2016

ENTE PARCO NATURALE REGIONALE
DEL MONTE SAN BARTOLO
REGIONE MARCHE
N. protocollo
N deliberazione
Data della deliberazione
525/2016
27
16.11.2016
VERBALE DI DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO DIRETTIVO
OGGETTO: Pratiche edilizie e valutazioni di incidenza al 02.11.2016. Provvedimenti di
competenza.
L’anno duemilasedici, il giorno 16 del mese di novembre alle ore 17,30 in Pesaro,
presso la sede dell’Ente Parco in Via Varsavia, a seguito di regolare convocazione (Prot.
525 del 02.11.2016), si è riunito il Consiglio Direttivo dell'Ente Parco Naturale Regionale
del Monte San Bartolo con le presenze sotto indicate:
P.
A.
1)
Manenti Davide
Presidente
X
2)
Lisotti Cristian
Vicepresidente
X
3)
Balducci Domenico
Consigliere
X
4)
Tesini Federica
Consigliere
X
5)
Manzini Cristina
Consigliere
X
Presiede la riunione il Presidente dell’Ente Davide Manenti e preso atto che ricorrono i
presupposti per la validità della seduta ai sensi dell’art. 8 dello Statuto, dichiara aperti i
lavori circa l’argomento in oggetto.
Partecipa alla seduta il Direttore Ennio Braccioni, con funzioni verbalizzanti.
Sono altresì presenti:
Claudio Marchesi – Ente Parco San Bartolo;
Laurent Sonet – Ente Parco San Bartolo;
Fabrizio Furlani e Mario Primavera – Tecnici incaricati.
IL CONSIGLIO DIRETTIVO
Visto il documento istruttorio, predisposto dal tecnico incaricato Ing Mario Primavera, che
si allega alla presente Deliberazione quale parte integrante e sostanziale;
Sentita la illustrazione e, dopo ampia discussione, ritenuto di deliberare in conformità;
Visto l’allegato parere di regolarità tecnica e sotto il profilo di legittimità;
Vista la L. 394/91;
Vista la L.R. 15/1994;
Visto il Regolamento vigente;
Visto il Piano del Parco;
CON VOTI UNANIMI ESPRESSI IN FORMA PALESE.
DELIBERA
1° RICHIESTA:
-
Di autorizzare l’intervento previsto in quanto non interferisce con i valori
naturali, ambientali e storico culturali presenti nel Parco.
Per il colore, si rimanda a quanto previsto dal regolamento del Parco
approvato con delibera di Consiglio Direttivo n. 10 del 25.03.2015.
2° RICHIESTA:
-
Recupero della villa unifamiliare “Villa San Giuliano”, ubicata a Pesaro
Strada di San Bartolo n. 20 con ampliamento ai sensi dell’art. 1 della L.R.
22/09 – Piano Casa, consistente in due nuovi corpi di fabbrica.
Ditta: D’Orazio Michele
Valutazione documentazione integrativa.
Ristrutturazione e ampliamento di un fabbricato residenziale in
applicazione dell’art. 1 della L.R. 22/09 nonché demolizione con
ricostruzione e ampliamento di un capanno ad uso deposito in
applicazione dell’art. 2 della L.R. 22/2009 – Piano Casa, in Strada dei
Pelati 12 in Comune di Pesaro.
Ditta: Ciceri Natale
Di autorizzare l’intervento previsto in quanto non interferisce con i valori
naturali, ambientali e storico culturali presenti nel parco.
Di escludere lo stesso intervento dalla procedura della Valutazione di
Incidenza di cui all’art. 5 del DPR 357/1997.
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Letto, approvato e sottoscritto.
IL PRESIDENTE
Davide Manenti
IL DIRETTORE
Ennio Braccioni
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Il sottoscritto certifica che la suddetta deliberazione è stata pubblicata per copia il giorno
18.11.2016 all’Albo Pretorio, ove rimarrà per 15 giorni consecutivi.
Pesaro lì, 18.11.2016
Il DIRETTORE
Ennio Braccioni
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DOCUMENTO ISTRUTTORIO
PROPOSTA DI DELIBERAZIONE prot. 525 del 02.11.2016
Predisposta dall’Ing. Mario PRIMAVERA, autorizzato alla consulenza e
collaborazione con l’Ente Parco del San Bartolo da parte della Provincia di Pesaro e
Urbino.
1° RICHIESTA:
Recupero della villa unifamiliare “Villa San Giuliano”, ubicata a Pesaro
Strada di San Bartolo n. 20 con ampliamento ai sensi dell’art. 1 della L.R.
22/09 – Piano Casa, consistente in due nuovi corpi di fabbrica.
Ditta: D’Orazio Michele
Valutazione documentazione integrativa
Il Comune di Pesaro in data 29.08.2016 ha presentato richiesta per l’ottenimento
del parere al progetto in oggetto presentando la seguente documentazione:
1) Relazione Tecnica
2) Elaborati progettuali
3) Documentazione fotografica.
TIPOLOGIA DELL'INTERVENTO, SUA LOCALIZZAZIONE
(sintesi dalla relazione del progettista)
Il presente intervento ha per oggetto Villa San Giuliano, tradizionale e pittoresco
edificio residenziale articolato in due grossi corpi di fabbrica uniti da un collegamento a
ponte, ubicato alle pendici del Colle San Bartolo, nei pressi di Pesaro, in prossimità delle
Ville Caprile e Vittoria. La Villa è sita al civico 20 di Strada di San Bartolo, ed è distinta al
Catasto Fabbricati al Foglio 19, Mappale 101, Subalterno 5.
Per quanto riguarda i precedenti autorizzativi, il fabbricato è stato realizzato anteguerra, ed è stato oggetto della Concessione Edilizia n. 2 del 26/01/1984, per ricostruzione
porticato e locale caldaia. Inoltre il fabbricato è attualmente oggetto di una Richiesta di
Permesso di Costruire in Sanatoria, unitamente alla richiesta di autorizzazione
paesaggistica – accertamento di compatibilità paesaggistica.
Pertanto si assume come rappresentazione dello stato di fatto reale (punto di
partenza per il presente progetto di ampliamento e manutenzione straordinaria), lo stato di
fatto che verrà legittimato dal rilascio del Permesso di Costruire in Sanatoria
precedentemente citato. Con lo stesso presupposto si dichiara, al punto f.2 del modulo di
Richiesta di Permesso di Costruire, che lo stato attuale risulta pienamente conforme alla
documentazione dello stato di fatto legittimato, come anche al punto 1b.1 della Relazione
Tecnica di Asseverazione.
Il primo nucleo dell’edificio e del giardino, nonché il monumentale viale di accesso
fiancheggiato da lecci, risalgono agli ultimi decenni dell’Ottocento, quando la proprietà
apparteneva alla Famiglia Sponza. L’edificio viene in seguito ampliato fino a raggiungere
la singolare configurazione che conserva ancora oggi nei primissimi anni Trenta del
Novecento, quando diviene la dimora del Maestro Riccardo Zandonai, giunto a Pesaro nel
1898 come giovane allievo di Conservatorio e qui rimasto fino a divenirne direttore:
Zandonai, infatti, acquisisce la proprietà comprendente Villa, terreni ed annessi nel
Febbraio 1931, dopo lunga trattativa. Nella Villa e nel giardino permangono echi della
presenza artistica del Compositore, come lapidi e targhe marmoree con versi e note
musicali.
Il progetto mira, in sintesi, alla realizzazione di un insieme sistematico di opere
tese al ripristino delle facciate esterne dei corpi di fabbrica esistenti, con il loro ornato
originale, alla riconfigurazione delle aree pavimentate esterne, non originali, in modo da
armonizzarle con le caratteristiche originarie della Villa, ed alla revisione funzionale delle
coperture, unitamente ad un riassetto degli ambienti interni, mediante diverso tracciato
delle partizioni non portanti e rifacimento dei pavimenti, dei controsoffitti, degli infissi e
degli impianti.
Parallelamente si propone l’edificazione di due nuovi corpi di fabbrica per
ampliamento dell’edificio, in totale continuità materica e formale con l’esistente e possibili
in virtù dell’applicazione del Piano Casa. Un corpo di piccolissime dimensioni, con
copertura a terrazzo ed altezza utile interna di mt. 2,50, ospiterà un ambiente di servizio
ad uso ripostiglio, dal lato prospiciente la scarpata su strada. L’altro corpo, di maggiori
dimensioni, si articolerà al capo opposto del complesso, come nuova ala della casa,
impostandosi nell’area attualmente occupata dal terrazzo, al di sopra del terrapieno
retrostante al portico, e realizzerà un ampliamento della zona notte ed un ascensore che
scenderà alla quota del portico stesso.
L’edificio manterrà la sua destinazione residenziale, per unico nucleo familiare.
Non sono previsti interventi sulle aree verdi e modifiche delle alberature e delle altre
essenze vegetali; salvo piccoli aumenti delle aree a prato, a discapito di alcune porzioni di
marciapiedi pavimentati in prossimità dei corpi di fabbrica.
In dettaglio, le opere previste all’esterno hanno l’obiettivo di ripristinare i materiali,
le finiture ed i colori originari, reintegrandoli ove necessario ed eliminando alcuni elementi
e finiture incongrui, messi in opera nel corso di precedenti interventi: le porzioni di
paramento in mattoni a faccia a vista verranno sottoposte a pulitura, mentre le parti
intonacate e tinteggiate verranno riprese e ridipinte in tono giallo ocra chiaro, meno acceso
dell’attuale, rinvenuto in alcune parti originali mai ritinteggiate e quindi individuabile come
finitura originale.
Le banchine a cemento che attualmente caratterizzano la maggior parte delle
finestre e che sono state di recente maldestramente tinteggiate in giallo acceso nel lato
frontale, verranno sverniciate e trattate in modo da imitare il colore giallo-nocciola
dell’arenaria, come certamente doveva essere in origine.
Analoga considerazione per gli architravi a cemento, anch’essi attualmente
tinteggiati di giallo. Uguale trattamento e cromia verranno riservati ai pilastri in cemento dei
portici, con capitello di ordine ionico ed alle balaustre in cemento dei terrazzi, queste
attualmente rimaste prive dell’originale velatura, tanto da evidenziare alcuni rifacimenti in
materiali non uniformi (graniglia, cementi con diverse cromie). Le aree pavimentate
esterne, di recente realizzazione, verranno ridotte, eliminando alcune porzioni visibilmente
estranee all’impianto originario della Villa, come ad esempio la piazzola circolare dal lato
del viale alberato o le ampie porzioni dal lato opposto dell’edificio; si aumenterà, così, di
fatto anche la permeabilità del terreno in quelle zone: le porzioni che varranno mantenute
in essere saranno sottoposte ad approfondita pulitura, onde rimuovere le incrostazioni di
sporco e le efflorescenze saline e fungine, ripristinando la stuccatura e sostituendo gli
elementi laterizi deteriorati.
Sarà eliminata anche la fioriera in mattoni a vista addossata all’edificio, che ha
determinato la trasformazione in finestra di quella che un tempo doveva essere una
grande apertura di passaggio e che verrà, così, riproposta nella sua configurazione
originale. Il manto di copertura in coppi verrà smontato e ripulito, in attesa di essere
rimontato e reintegrato limitatamente agli elementi deteriorati, con coppi vecchi di
recupero, della medesima tipologia; contestualmente verrà effettuata una verifica del
sottomanto in tavelle laterizie, su cui verrà sovrapposta una guaina impermeabilizzante
ardesiata, se possibile accoppiata ad un sottile strato di coibentazione, senza alterare la
quota delle gronde (ma certamente l’isolamento termico dovrà essere principalmente
realizzato all’estradosso dei controsoffitti dell’ultimo piano). Con i lavori del tetto, si
verificheranno anche tutti i comignoli, gli sfiati e gli altri terminali impiantistici in copertura e
verrà effettuata una sistematica di revisione degli ancoraggi e della funzionalità delle
gronde e dei pluviali. Analoghi lavori di rifacimento del manto di copertura, con
coibentazione ed impermeabilizzazione, riguarderanno anche i terrazzi e l’unico
balconcino a sbalzo presente: si realizzeranno nuove pavimentazioni in cotto, in
sostituzione della attuali, non originali ed in cattivo stato di conservazione.
All’interno, è prevista un’indagine sistematica delle condizioni dei solai esistenti,
onde procedere ad eventuali opere di locale consolidamento, delle quali, però, al
momento, non si ravvisa la necessità. Dai rilievi che è stato possibile effettuare,
l’orizzontamento del piano terra risulta costituito da un solaio in letero-cemento con travetti
in c.c.a. ed interposti tavelloni laterizi, aerato con intercapedine rispetto al terreno e con
superiore soletta in cemento; analogamente, l’orizzontamento del piano primo risulta
costituito da solaio in latero-cemento con travetti in c.c.a. ed interposti tavelloni laterizi in
doppio ordine, con soprastante soletta in cemento; il sottotetto, accessibile solo da botole
per manutenzione, risulta possedere un’orditura lignea orizzontale, a cui sono appesi i
controsoffitti in cannucciato e gesso del primo piano, al di sopra dei quali è presente uno
strato di isolante termico in materiale lanoso: è prevista la sostituzione di tale materiale
isolante, in precarie condizioni igieniche e di conservazione, con pannelli isolanti rigidi
idrorepellenti da posarsi su tavolato continuo, che, unitamente all’eventuale isolamento a
tetto, garantiscano all’edificio idonee prestazioni energetiche. Fermo restando il tracciato
delle murature portanti, che non verrà alterato, è previsto un riassetto delle tramezzature,
finalizzato ad una riconfigurazione degli ambienti, determinato dalle esigenze della nuova
Proprietà. Con analoghe finalità e conseguentemente al riassetto degli ambienti, è previsto
il rifacimento di tutti i pavimenti, che peraltro versano in condizioni igieniche e di
conservazione assai critiche: attualmente i pavimenti del primo piano sono tutti in
moquette e ceramica nei bagni e risalgono agli anni Settanta ed Ottanta, mentre quelli del
piano terra sono in cotto ed in legno: tali parquet appaiono di pregevole qualità ed in
ottimo stato di conservazione e se ne prevede, pertanto, il reimpiego in opera al primo
piano. Al piano terra sono previsti nuovi pavimenti in graniglia o in seminato alla
veneziana, tipici dei primi decenni del Novecento e, per questo, filologicamente idonei alla
valorizzazione degli ambienti della casa. In tutti i bagni pavimenti e rivestimenti saranno in
marmo o gres. Gli attuali controsoffitti, presenti principalmente al primo piano, realizzati in
cannucciato e gesso nel secondo dopoguerra, risultano attualmente tutti in cattive
condizioni e, non possedendo alcuna caratteristica di particolare pregio (decorazioni
pittoriche o stucchi), saranno asportati e sostituiti con altri nuovi in cartongesso, idonei al
passaggio di condutture impiantistiche ed impianto luci e clima.
Verranno completamente rifatti tutti gli infissi esterni con altri nuovi in legno
verniciato, dotati di vetraggi di adeguate prestazioni termiche. Le persiane in legno
verniciato verranno revisionate e, ove possibile mantenute; nei casi di deterioramento
irreparabile, saranno sostituite con elementi analoghi. Gli infissi interni, ove originali,
verranno ripristinati e reimpiegati, integrandoli con altri nuovi con le medesime
caratteristiche materiche e formali.
Si prevede l’adeguamento di tutti gli apparati impiantistici, idrico-sanitario, di
riscaldamento e condizionamento, elettrico, televisivo, telefonico, video-citofonico, di
protezione dalle scariche atmosferiche, ecc.; quanto allo smaltimento delle acque reflue,
non essendo presente la fognatura comunale a cui allacciarsi, sarà necessario realizzare
un impianto a dispersione nel terreno di proprietà, in sostituzione dell’attuale allaccio unico
alle acque bianche: tale rete a dispersione sarà collocata nella porzione di prato
pianeggiante tra i corpi di fabbrica della Villa e la Strada San Bartolo, prima della scarpata.
Quanto al nuovo corpo di fabbrica per ampliamento di maggiori dimensioni, esso è
concepito come ala svincolata dal punto di vista strutturale, da realizzarsi con telaio in
cemento armato, solai in latero-cemento, sottotetto non praticabile con impalcato in legno
e pannelli isolanti, tetto in legno con travetti e tavelle laterizie; l’ampliamento sarà,
comunque, in completa continuità stilistica, materica e cromatica con il resto della casa,
rispetto alla quale si svilupperà in adiacenza, nell’area attualmente occupata da un grande
portico e dal soprastante terrazzo.
L’obiettivo è quello di edificare una nuova ala in modo tale che risulti come
armonica prosecuzione e sviluppo della Villa, già costituita dal susseguirsi di due corpi di
fabbrica concatenati da uno stretto collegamento a ponte, realizzandone un terzo, che
replichi le caratteristiche architettoniche e decorative del precedente, mantenendone la
sobria eleganza di impronta tradizionale.
Dal punto di vista costruttivo, la necessità di realizzare un vano ascensore a
partire dal livello di calpestio del portico e la volontà di rettificare per ragioni di opportunità
estetica l’andamento del muro tergale del portico stesso, unitamente alla scelta
tecnologica effettuata per il nuovo sistema strutturale in c.c.a. a partire da travi rovesce di
fondazione (che il Geologo richiede di realizzare alla profondità di – m. 1,50, in ragione
della natura cedevole del terreno superficiale) hanno portato ad ipotizzare di impostare
dette travi rovesce tutte al medesimo livello, onde evitare squilibri determinati da un
sistema di fondazione su quote diverse.
Dalle travi rovesce spiccheranno i setti in c.a.a.. A partire dal solaio di calpestio a
quota superiore, invece, spiccheranno poi i pilastri, chiusi da relativo cordolo di sommità.
Dal punto di vista funzionale, il nuovo corpo di fabbrica dell’ampliamento ospiterà al suo
interno una camera matrimoniale, un bagno ed un ascensore, di cui la casa originaria è
priva.
L’inserimento di un ascensore è di particolare utilità ai fini dell’accessibilità dei
locali della casa e comunque del completamento delle dotazioni relative ai collegamenti
verticali. La superficie utile netta di nuova edificazione sarà pari a 37,85 mq. La nuova ala
si compone di una parte più bassa, con altezza interna di 2,50 m, che ospita spazi di
distribuzione e l’ascensore, ed una parte più alta, con altezza interna di 2,80 m, occupata
dalla camera ed il bagno. Il corpo più basso, in aderenza al volume storico, serve anche a
raccordare meglio compositivamente la parte di nuova costruzione a quella esistente,
permettendo di armonizzare volumi e coperture.
Del terrazzo preesistente, rimangono disponibili 12,60 mq, accessibili dal nuovo
corpo di fabbrica.
Con successiva nota a seguito di richiesta integrazioni il Comune di Pesaro ha
trasmesso documentazione integrativa dove evidenzia che: “Dalla consultazione del
Catasto Rustico Pontificio per la Provincia di Urbino e Pesaro, presso l’Archivio di Stato di
Pesaro, è stato possibile rintracciare la mappa denominata “Rettangolo 9”, della zona
detta “Fabbrecce”, in cui trovasi la Villa attuale: il lotto di terreno, individuato col numero
647 ed ubicato in località Selve, appare originariamente libero da fabbricati, inseriti solo
come aggiunta a matita; questa risulta essere la conseguenza di un aggiornamento del
1910-12, a cui corrisponde una mappa denominata “Mappa Fabrecce, n. 16, allegato allo
stato dei cambiamenti anno 1910-12, scala 1:2000”: qui, al dettaglio n. 3, compare la
mappa del lotto 647, frazionato in un lotto agricolo libero da fabbricati, con lo stesso
numero, ed una particella indicata col n. 1885, limitrofa alla strada ove corre la “giacitura”
tra “piano” e “Colle”, attuale Strada San Bartolo, con due fabbricati rettangolari, uno più
grande ed uno più piccolo.
La prima Ditta intestataria del suddetto lotto 647 risulta essere il pesarese
Monsignor Reggiani Vincenzo fu Giovanni, usufruttuario unitamente ai fratelli Sebastiano
ed Antonio, essendo “proprietari i figli di quello che fra questi prenderà moglie e farà casa”
(sic).
La seconda Ditta intestataria risulta essere per successione a Reggiani Vincenzo,
Granari Roberto, il 26 marzo 1907: tale intestazione corrisponde ad un passaggio
proprietario rapidissimo, certamente non associabile ad alcuna attività edilizia di
costruzione o trasformazione dell’esistente. La terza Ditta intestataria risulta per ½ Sponza
Cesare fu Nicola e per ½ Sponza Raffaele, Giuseppina e Vincenzo fu Sebastiano di
Pesaro: questi risultano nuova intestazione a seguito della vendita con atto del 4 aprile
1907.
Dalla ricerca nel Catasto Pontificio emerge, quindi, che nel periodo tra la
redazione della mappa Rettangolo 9 (1815-35) e la redazione dell’aggiornamento n. 16 del
1910-12 furono costruiti i primi due nuclei dell’attuale Villa, costituiti da un fabbricato
rettangolare più consistente e con asse longitudinale parallelo all’attuale Strada San
Bartolo, forse destinato ad abitazione ed un secondo fabbricato rettangolare più piccolo,
forse destinato ad uso agricolo, ubicato nelle immediate vicinanze, con asse longitudinale
orientato ortogonalmente rispetto a quello del fabbricato più grande.
Dalle annotazioni nel Catasto Rurale Pontificio, la costruzione dei due fabbricati
sembra risalire alla modifica autorizzata il 7 aprile 1911, per “costruzione di fabbricato, di
cui porzione rurale e porzione civile, riportata all’urbano alla partita 6197” (il Catasto
Urbano Pontificio risulta purtroppo andato perso, non potendosi così effettuare ulteriore
verifica).
Ne consegue quindi che, in realtà, i primi nuclei dell’attuale Villa non risalirebbero
alla fine dell’Ottocento, come riportato nella Relazione Tecnica Illustrativa già prodotta (e
desunto dalla semplice consultazione del libro “Giardini delle Marche” a cura di F.
Panzini), ma ai primi del Novecento.
In ogni caso, con buona probabilità, si può affermare che, dei due originari corpi di
fabbrica, il fabbricato di maggiori dimensioni corrisponda al corpo più consistente della
Villa attuale, eccettuata la porzione ad un solo piano coperta a terrazzo; mentre il
fabbricato di minori dimensioni può riconoscersi nel corpo meno consistente della Villa
(ora congiunto al precedente da tratto a ponte), eccettuata la porzione obliqua ad un solo
piano coperta a terrazzo ed eccettuato l’ultimo corpo a due piani più basso verso il viale
alberato.
Il proprietario successivo alla Famiglia Sponza è il celebre Maestro Riccardo
Zandonai, nato a Rovereto, ma vissuto a Pesaro, ove giunse nel 1898 come giovane
allievo del conservatorio e rimase fino a divenirne il Direttore: a lui si deve per gran parte
la configurazione attuale della Villa.
Dalla corrispondenza del Maestro Zandonai all’amico Nicola D’Atri si evince che
già nel giugno del 1930 il fondo constava di 24 ettari ed era composta da 3 poderi, un
grande orto, la villa, il giardino e il parco, oltre a 2 casa coloniche, un’altra casetta del
giardiniere ed una grande limonaia ed una cantina padronale a parte; a ciò si aggiungeva
un capanno per la caccia. L’orto viene descritto “molto redditizio”, gli edifici sono valutati
“in buono stato” e si parla di “bestiame annesso”, mentre il bosco risulta “composto di
piante finissime come i lecci, i pini, i cipressi e altre piante piuttosto rare” a cui si
aggiungevano 200 alberi da frutto, un vigneto e parecchi ulivi.
Nel gennaio del 1931 il Maestro Zandonai annuncia di aver “firmato il
compromesso per la villetta Sponza”, mentre l’atto d’acquisto verrà firmato il 16 febbraio
1931 e sarà per lui un buon affare.
Acquisita la proprietà, Zandonai dà subito inizio ai lavori di sistemazione degli
stabili e del terreno coltivato: vengono piantati altri alberi da frutta, viti, curati i rosai ed
introdotti i primi animali di una lunga e variegata serie, che andranno a formare la sua
“Arca di Noè”: cani da caccia, animali da cortile e persino pavoni. E’ il Maestro Zandonai
ad unire i due corpi di fabbrica con il collegamento a ponte e ad ampliare gli stessi con
alcune delle porzioni ad un solo piano coperte a terrazzo e con l’ultimo corpo a due livelli
più basso verso il viale alberato, nonché a conferire all’intero complesso le caratteristiche
architettoniche e l’ornato esterno che lo contraddistinguono ancora oggi.
E’ stato possibile accertare il reale sviluppo conferito alla Villa dal Maestro
Zandonai attraverso la consultazione delle piantine catastali conservate presso l’archivio
del Catasto di Pesaro, ove si conserva a suo nome un accatastamento del 1950, che
sostituisce un precedente errato del 1940, sempre a suo carico.
Nell’autunno del 1943 il comando tedesco occupa la tenuta di San Giuliano:
vengono trasferiti i pianoforti e gli arredi di Zandonai al conservatorio di Pesaro; i militari
tagliano quasi tutte le piante per poi costruire trincee, zone minate e altre strutture di
fortificazione: tra queste opere, probabilmente vanno inclusi anche alcuni scantinati a
cunicolo, che si sviluppano in direzione monte, sotto al viale alberato.
Il complesso diviene poi di proprietà di Don Pietro Damiani, che verosimilmente
introduce ulteriori modifiche ed ampliamenti, i quali però non lasciano traccia
documentaria, né al Catasto, né all’Ufficio Tecnico Comunale: si tratta della realizzazione
dell’ampliamento con copertura a terrazzo in adiacenza al corpo più grande del
complesso, verso Strada San Bartolo e della porzione a cantine ricavata in interrato verso
il vialetto alberato, in ragione del dislivello naturale del terreno.
L’edificio ed il suo parco vengono acquisiti nel 1968 dalla Famiglia Cangiotti di
Pesaro, che nel 1984 effettua un riassetto comprendente interventi di ricostruzione del
portico e del piccolo locale interrato per la caldaia, con piccole modifiche del fabbricato e
degli annessi.
La Famiglia Cangiotti a sua volta vende il complesso nel 2016 all’attuale Proprietà.
Sulla base delle considerazioni di cui sopra, così come richiesto da Codesto Ente con nota
prot. n. 459 del 16.09.2016, si elabora e si allega uno schema di aggregazione delle
diverse parti del fabbricato storico, in base alle fasi costruttive delle medesime,
evidenziando la consistenza dell’ampliamento proposto nell’ambito del progetto di
recupero già presentato: questo mira a conservare e restaurare i volumi e le caratteristiche
architettoniche volute dallo Zandonai, alla cui iniziativa si deve la creazione di tutti gli
elementi tipici dell’edificio e dello stile che definisce l’unitarietà dell’articolato fabbricato e,
in un certo senso, il fascino della Villa come oggi si percepisce.
L’incremento volumetrico proposto dal progetto, in virtù da quanto previsto dal Piano
Casa, si pone come ulteriore articolazione volumetrica, ma in assoluta continuità stilistica
e con la dichiarata intenzione di non alterare con l’introduzione di oggetti architettonici
decontestualizzati la percezione dei luoghi, sia del costruito storico, sia dell’ambiente
naturale.
ESAME ISTRUTTORIO
L’area oggetto d’intervento ricade in zona DE e in parte in zona C del piano del
Parco.
Si ritiene che gli elaborati integrativi trasmessi siano esaustivi per
rappresentare lo sviluppo architettonico dei vari corpi di fabbrica dell’edificio a
partire dalla sua configurazione iniziale fino ad arrivare allo stato attuale e per
autorizzare l’ampliamento previsto in quanto non interferisce con i valori naturali,
ambientali e storico culturali presenti nel parco.
Per il colore, si rimanda a quanto previsto dal regolamento del Parco
approvato con delibera di Consiglio Direttivo n. 10 del 25.03.2015.
PROPOSTA DI PARERE
Si propone di autorizzare l’intervento previsto in quanto non interferisce con
i valori naturali, ambientali e storico culturali presenti nel parco.
Per il colore, si rimanda a quanto previsto dal regolamento del Parco
approvato con delibera di Consiglio Direttivo n. 10 del 25.03.2015.
2° RICHIESTA:
Ristrutturazione e ampliamento di un fabbricato residenziale in
applicazione dell’art. 1 della L.R. 22/09 nonché demolizione con
ricostruzione e ampliamento di un capanno ad uso deposito in
applicazione dell’art. 2 della L.R. 22/2009 – Piano Casa, in strada dei
Pelati 12 in Comune di Pesaro.
Ditta: CICERI NATALE
Il Comune di Pesaro in data 26.09.2016, acquisita agli atti con prot. 472 del
27.09.2016 ha presentato richiesta per l’ottenimento del parere al progetto in oggetto
presentando la seguente documentazione:
1) Relazione Tecnica
2) Elaborati progettuali
3) Documentazione fotografica.
TIPOLOGIA DELL'INTERVENTO, SUA LOCALIZZAZIONE
(sintesi dalla relazione del progettista)
La presente relazione riguarda il progetto di ristrutturazione con ampliamento di
un fabbricato residenziale e demolizione con ricostruzione ed ampliamento di un capanno
annesso al sensi della L.R. n.22/2009 e smi "Piano Casa”, sito in Strada dei Pelati n. 12,
nel Comune di Pesaro.
L'unità immobiliare oggetto dell'intervento è ubicata In Pesaro, strada dei
Pelati al civico n·12 ·ed è contraddistinta presso il N.C.E.U. al Foglio n. 4 di Pesaro,
Particella 61, 63, 64 Sub. 2.
L'unità Immobiliare ricade nella zona DE, del Parco Naturale del San Bartolo.
Essa s'inserisce all'interno di un edificio con struttura in muratura, rimaneggiata nel
tempo e solai e copertura In legno, che si sviluppa complessivamente su due piani
fuori terra e comprende una unità abitativa attigua; l'unità immobiliare oggetto di
intervento è situata in parte al piano terra ed In parte al piano primo dell'immobile.
L'immobile è contraddistinto al Foglio n. 4 di Pesaro, Particella 61Sub. 2.
Il capanno annesso è contraddistinto al Foglio n. 4 di Pesaro, Particella 64.
L'unità immobiliare è attualmente destinata a civile ablta lone e l'Intervento In
oggetto non comporta la variazione di tale destinazione d'uso.
L'intervento previsto In progetto per l'unità immobiliare nel fabbricato
principale
prevede la ristrutturazlone con ampliamento del 20 % della volumetria
esistente, cosi come previsto dall'art.1 della I.R22/2009 e smi.
La struttura in ampliamento è prevista sul lato sx del fabbricato, e sarà
composta da un solo piano fuori terra, con struttura In c.a. e copertura in legno Inclinata
ad una sola falda, composta da travi principali e tavolato con strato di isolamento
termico e doppia guaina ardesiata; il manto di copertura sarà formato da elementi in
coppo di riuso.
Sul fabbricato principale si effettueranno i seguenti interventi:
- demolizione della copertura In legno, la quale risulta non più staticamente.
idonea, come dimostrano anche l diversi puntelli presenti al piano primo;
- nuova copertura in legno lamellare composta da travi principali, travlcelli e pianelle;
la nuova copertura avrà stesse quote di imposta della gronda rispetto allo stato attuale,
mentre Il colmo risulterà essere 14 cm più alto rispetto allo stato attuale, in quanto verrà
interposto uno strato Isolante dello spessore di circa 14 cm, al fine di garantire il
miglioramento energetico del fabbricato, nonché
di Idonea
guaina
di
Impermeabilizzazione per evitare infiltrazioni d'acqua; avendo cura di raccordare a
regola d'arte la zona interessata dall'intervento.
- demolizione e ricostruzione con uguale sagoma e volume della porzione di
fabbricato in cui è collocata la scala di accesso al piano primo; come si evince dal
rilievo fotografico allegato, questa parte risulta essere stata costruita In un periodo più
recente (si veda tessitura del mattoni), per tanto sarà ricostruita in C.A. In modo da
avere una scala più comoda e ricavare nel sottoscala un vano caldaia;
- al piano primo saranno realizzati 2 nuovi tramezzi in cartongesso, atti a creare un
corridoio di disimpegno tra la camera matrimonlale.e il bagno (si sposta l'attuale tinello
nel nuovo vano che si viene a creare tra camera e ripostiglio);
- realizzazione di 3 lucernari in copertura per migliorare l rapporti illuminanti;
- le altre destinazioni d'uso vengono mantenute rispetto allo stato di fatto;
- l'ampliamento, che avrà altezza media di 2,62 cm sarà composto da:
- un disimpegno/Ingresso;
- un bagno accessibile ai disabili:
Il solaio
di plano
terra, per la sola
porzione in ampliamento, sarà
opportunamente areato tramite cupole di materiale plastico per uno spessore totale
di 30 cm, in modo da ottenere la corretta salubrità dell'ambiente.
L'ingresso al fabbricato sarà dunque spostato nel corpo di ampliamento.
Il capanno posto a lato del fabbricato principale, è Interessato da una
completa demolizione e ricostruzione con ampliamento al sensi dell'art.2 della LR.
22/2009 e smi.
Attualmente si tratta di un annesso, completamente ammalorato con struttura
in muratura mista pietra, in alcuni punti sconnessa e con una copertura in parte non
più in essere.
Il progetto prevede la demolizione completa, e la ricostruzione dell'annesso,
leggermente spostato rispetto all'area di sedime attuale, più vicino al fabbricato
principale, con una struttura in c.a., con tamponamenti in laterizio, e copertura a doppia
falda in legno lamellare con travi principali e tavolato, con strato Isolante. La destinazione
risulterà invariata.
Per quanto riguarda le finiture esterne, saranno completamente rinnovati gli
infissi esterni, quindi saranno montati infissi in legno con vetrocamera, tali da garantire i
migliori benefici In termini di comfort. Le tapparelle saranno in legno.
Il progetto prevede la sostituzione dei canali di gronda del corpo
principale, con Idonei pluviali che garantiscono il regolare deflusso delle acque piovane
La nuova caldaia sarà posizionata all'esterno, sul retro, nel vano ricavato nel
sottoscala, e come da REC la condotta di esalazione fumi sarà convogliata sul tetto.
ESAME ISTRUTTORIO
L’area oggetto d’intervento ricade in zona DE del piano del Parco e l’intervento
previsto non interferisce con i valori naturali, ambientali e storico culturali presenti nel
parco.
PROPOSTA DI PARERE
Si propone di autorizzare l’intervento previsto in quanto non interferisce con
i valori naturali, ambientali e storico culturali presenti nel parco.
Per il colore, si rimanda a quanto previsto dal regolamento del Parco
approvato con delibera di Consiglio Direttivo n. 10 del 25.03.2015.
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Il sottoscritto Ing. Mario Primavera, funzionario dell’Amm.ne Provinciale di Pesaro
e Urbino, autorizzato alla diretta collaborazione con l’Ente esprime parere favorevole sul
presente atto per quanto riguarda la regolarità tecnica e sotto il profilo di legittimità.
Attesta inoltre che il presente atto non comporta impegno di spesa.
F.to Ing. Mario PRIMAVERA
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