PIANO DI RECUPERO

CITTA’ DI BAVENO
Provincia del Verbano Cusio Ossola
PIANO DI RECUPERO
del patrimonio edilizio esistente
(L.R. 56/77 Art. 41 bis)
Via F.lli Cairoli, n°13 – Loc. Oltrefiume
Committente:
Rosenberg Dominique
Perez Stéphane
via F. Cairoli 13
28831 Baveno
Progettista:
Arch. Michele Campora
via ripari 14, Gravellona Toce
Tel/Fax 0323/865194
339 8688943
E.mail [email protected]
E.mail
PEC: [email protected]
Aggiornamenti:
Luglio 2016
Piano di Recupero
RELAZIONE
PREMESSO CHE:
Il piano di recupero è stato introdotto nella gestione urbanistica comunale dalla Legge
n°457 del 5 agosto 1978 che agli artt. 27 e 28 lo definisce quale strumento che nell’ambito
degli strumenti urbanistici generali individua le zone ove, per le condizioni di degrado, si
rende opportuno il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente mediante
interventi rivolti alla conservazione, al risanamento, alla ricostruzione ed alla migliore
utilizzazione del patrimonio stesso.
PREMESSO CHE:
Dette zone possono comprendere singoli immobili (come nel caso in oggetto) complessi
edilizi, gli isolati e le aree inserite nelle zone di recupero.
PREMESSO CHE:
La Legge Regionale n° 56 del 5 dicembre 1977 su tutela ed uso del suolo, con le
modifiche ed integrazioni apportate dalla Legge Regionale n° 50 del 20 maggio 1980
all’art. 41/bis “Piano di recupero del patrimonio edilizio esistente” fa proprio detto
strumento e detta, in concerto con i sopra citati artt. 27 e 28 della Legge n° 457/78, le
modalità operative.
Tutto ciò premesso con la presente relazione si intende illustrare i seguenti punti:
1) INDIVIDUAZIONE DELLA ZONA DI RECUPERO E FORMAZIONE DEL PIANO DI
RECUPERO;
2) ANALISI DELLO STATO DI CONSISTENZA E DEGRADO DELL’IMMOBILE E
DELL’AREA;
3) DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO;
4) ASPETTI DIMENSIONALI E VERIFICHE URBANISTICHE;
5) URBANIZZAZIONI;
6) TEMPI PREVISTI;
7) RELAZIONE FINANZIARIA.
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Piano di Recupero
1) INDIVIDUAZIONE
DELLA
ZONA
DI
RECUPERO
E
FORMAZIONE DEL PIANO DI RECUPERO.
Ortofoto con inserimento di mappa catastale per individuazione proprietà.
A.
In sede di formazione dello strumento urbanistico vigente, nonché di quello
adottato, si sono individuate zone definite N.A.F. (Nuclei di Antiche Formazione)
all’interno dei quali è possibile predisporre “Strumenti Urbanistici Esecutivi” per il
recupero del patrimonio edilizio esistente;
B.
Gli immobili in oggetto sono situati in un’area del N.A.F. della località di
Oltrefiume. I tre immobili oggetto di PR sono inseriti su un ipotetico asse
ortogonale a via Cairoli, estendendosi verso un’ area di orti urbani fino al fronte
di via
Shoah.
Su via Cairoli si affaccia il primo immobile il mappale 78,
fabbricato ricompreso in una cortina di tre fabbricati, sul cui retro si ha una
piccola corte con porticato e accesso da via privata . AI secondo fabbricato
mapp 75 graffato 74 (scala comune) si accede da una corte comune privata da
via F.lli Cairoli (mapp. 73) su cui si affacciano varie unità abitative. Il fabbricato
si addossa con un porticato ed un terrazzo semicoperto ad una porzione del
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Piano di Recupero
retro del mapp 78, costituendo una continuità tra gli edifici e definendo questo
ipotetico asse di continuità. Il fabbricato è anch’esso ricompreso in una cortina
di edifici che si affacciano sulla corte, ha destinazione residenziale si sviluppa su
tre livelli a cui si accede da scala comune con il mapp 74 contiguo.
Proseguendo sul piano terra al di sotto della scala comune si ha un locale
ripostiglio di proprietà. In adiacenza si hanno due locali cantina con accessi
indipendenti. Dal locale cantina più interno rispetto la corte si accede al giardino
posto sul fronte nord del fabbricato ,si estende il giardino composto da due
mappali, mapp 33 e 36. Quest’ultimo si estendono fino al fronte di via Shoah,
via che
è posta ad una quota inferiore rispetto al piano di campagna del
giardino. In aderenza al mappale 74 sul fronte nord al piano terra si colloca il
terzo fabbricato, mappale 213 (collabente) , il quale si compone di un fabbricato
rettangolare sviluppato su due livelli privo di solaio intermedio e copertura.
Posto anteriormente sulla quota del giardino si sviluppa un secondo corpo di
fabbrica che si eleva su un livello con copertura a una falda anch’essa crollata.
Frontalmente al fabbricato mapp 213 si estende il mapp 33.
C.
Il Piano di Recupero è approvato con le procedure stabilite dagli artt. 28 e 30
della Legge n° 457 del 5 agosto 1978, nonché dall’art. 40 della Legge Regionale
n° 56 del 5 dicembre 1977.
D.
I motivi che hanno portato alla formazione del presente P.R S.U.E. sono da
ricercarsi nella necessità di adeguare gli immobili alle nuove necessità e ai nuovi
standard qualitativi di confort. Attualmente due fabbricati sono in stato di
abbandono e strutturalmente al limite del collasso (mapp 75 e 213) , pertanto se
ne prevede il
recupero in un progetto globale dell’intera proprietà che
ricomprende anche il mapp 78. L’’intervento globale permette l’adeguamento
degli immobili alle attuali esigenze della proprietà con l’impiego di incremento
volumetrico altrimenti non consentito.
Con la completa demolizione e ricostruzione dei due fabbricati ai mapp 75 e
213 e riqualificando il fabbricato che insiste sul mapp 78, creando un
collegamento con la corte interna, si vogliono riprendere gli aspetti compositivi
proprio dei Nuclei di Antica Formazione, creando una continuità di collegamenti
fra unità immobiliari ed eliminando tutti quegli elementi impropri che attualmente
si riscontrano .
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Piano di Recupero
2) ANALISI DELLO STATO DI CONSISTENZA E DEGRADO
DEGLI IMMOBILI E DELL’AREA.
A.
Consistenza dell’area.
Dimensionalmente l’area oggetto di S.U.E. occupa una superficie di mq. 749,81 di cui
mq. 271,70 coperti da fabbricati.
B.
Consistenza dei fabbricati.
I tre fabbricati inseriti nel Piano di Recupero coprono rispettivamente una superficie
lorda al netto dei porticati al PT di mq. 75,63, P1 mq 43,82 e al P2 43,82 map 75 ,
mq. 40,54 mapp 213 e PT mq 86,72 , P1 mq 86,72 mapp 78. Il primo fabbricato è
disposto su 3 livelli e a destinazione residenziale PT cantine P1 cucina bagno e
camera, P2 due camere ,privo d’impianti tecnici e presenta evidenti segni d’incendio
e degrado statico. Il secondo fabbricato composto da due corpi, uno principale a due
livelli di cui uno crollato, e uno secondario posto su quota maggiore al piano di
campagna dell’area giardino. Il secondario ha un solo livello anch’esso con tetto
crollato. Entrambi i fabbricati sono
ridossati al mapp 78 . Il mappale 213,
catastalmente inserito nella categoria edifici collabenti, presenta le murature in
elevazione ma risulta privo di coperture e solaio interpiano. Sono comunque ben
marcate le quote degli orizzontamenti e delle coperture crollate. Il terzo fabbricato,
che si sviluppa su 3 tre livelli, due solo dei quali oggetto di P.R. s.u.e , è a
destinazione residenziale e si compone di due unità abitative indipendenti con
agibilità.
C.
Descrizione dell’area.
L’area esterna alle spalle del mappale 75 si compone di due mappali (33 e 36) con
andamento pianeggiante e veniva utilizzata come orto urbano, attualmente incolto.
I muretti che definiscono l’area sono
in pietra a secco e non sono di particolare
pregio in quanto definivano i confini delle proprietà agricole . Altra area scoperta è la
corte annessa al map 78 ,area urbana in uso alla proprietà.
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Piano di Recupero
D.
Descrizione dei fabbricati.
Su via Cairoli si affaccia il mappale 78, fabbricato ricompreso in una cortina di tre
fabbricati databile fine 800 primi 900. Il fabbricato si composto da due appartamenti
in buone condizioni, si sviluppa su due livelli PT - P1 e si articola con una scala
esterna posta nella corte di proprietà che permette l’accesso al P1 con la classica
distribuzione a ballatoio da casa ringhiera. Sul retro del fabbricato si ha una piccola
corte con porticato con passaggio esclusivo su via privata, fabbricato che verrà
mantenuto e subirà opere di manutenzione ordinaria e miglioria generale con un
accorpamento di una porzione di porticato del fabbricato mapp 75 . AI secondo
fabbricato mapp 75 graffato 74 (scala comune) si accede da una corte comune da via
F.lli Cairoli, su cui affacciano varie unità abitative. Il fabbricato principale ricompreso
tra edifici si allunga con un porticato al PT che diventa un terrazzo al P1 ,con una
porzione semicoperta da un mix di falde che si addossano ad una porzione del retro
del mapp 78, costituendo un collegamento tra gli edifici e definendo un asse di
continuità.
Questo fabbricato mapp 75 ha un impianto storico presumibilmente del primo
ottocento ed è ricompreso in una cortina di edifici ,composto da due locali al piano
terra ad uso cantina e da altri quattro locali posti ai piani superiori. In un secondo
periodo si è aggiunto un porticato al piano terra che ha allungato l’edificio su un lato
della corte conferendogli una sagoma ad (L). Una porzione di porticato è chiusa con
murature portanti e adibito a locale deposito/cantina. Ai piani superiori il porticato si
ripresenta limitatamente al fronte del fabbricato come loggiato senza estendersi alla
sagoma allungata sottostante. Si evince che la struttura a porticato è stata eseguita
in un secondo tempo dalla tipologia dei materiali impiegati quali cemento e travi in
acciaio Ipe materiali di uso corrente a fine 800 primi 900 mentre il corpo centrale è
costituito da grosse murature portanti con solai in travi di castagno con assito
massetto di completamento e cameracanne a finitura. L’immobile ha destinazione
residenziale e si sviluppa su tre livelli a cui si accede da scala comune con il mapp 74
contiguo.
Lo stato generale dell’immobile è alquanto precario, al piano terra il porticato in C.A.
è pericolante con puntellature precarie. Proseguendo sul piano terra al di sotto della
scala comune si ha un locale ripostiglio di proprietà. In adiacenza si hanno due locali
cantina con accessi indipendenti. Al piano terra si ha una pavimentazione in piode
posate direttamente sulla terra, tipica di questa tipologia di fabbricati.
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Piano di Recupero
Salendo dalla scala comune si accede al loggiato e al terrazzo del piano primo in
precarie condizioni statiche, una parte di terrazzo è coperto con un tetto basso non
accessibile normalmente. Le falde del tetto si appoggiano alle pareti del mapp 78.
Dal loggiato si accede a una cucina, una camera ed un bagno comunicanti fra loro.
Sono presenti segni di principio d’incendio sulle pareti e sul solaio della cucina, i solai
presentano deformazioni di forma e flessioni al passaggio delle persone.
Proseguendo sulla scala comune si accede al loggiato del piano secondo che dà
accesso alle due camere poste all’ultimo piano abitabile del fabbricato.
Il sottotetto è basso con aperture di ventilazione ma non è accessibile se non a
carponi, la copertura ha orditura in legno e manto di copertura in tegole marsigliesi e
lattonerie in lamiera zincata. Lo stato globale della copertura è al limite della
sufficienza.
Ritornando al piano terra dal locale cantina più interno rispetto la corte si accede al
giardino posto sul fronte posteriore a nord del fabbricato. Il giardino è composto da
due mappali mapp 33-36. Sull’angolo comune tra i mappali 75- 74 in aderenza al
mappale 74 sul fronte nord al piano terra si colloca il terzo fabbricato mappale 213
(collabente), il quale si compone di un fabbricato rettangolare in muratura pietra a
vista. Si sviluppa su due livelli, è privo di solaio intermedio e copertura entrambi
crollati ma dalle murature perimetrali si evincono chiaramente le altezze preesistenti.
Posto anteriormente sulla
quota del giardino si sviluppa un secondo corpo di
fabbrica, ad un livello con copertura a una falda anch’essa crollata. Ipotizzando un
intervento di mantenimento con recupero delle strutture si avrebbe un notevole
esborso economico con tutti i limiti di una struttura recuperata che non potrebbero
essere certificati dal punto di vista sismico e senza alcun pregio di tipo architettonico
da preservare.
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Piano di Recupero
3) DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO
PROGETTO
Le condizioni attuali del fabbricato, sia di tipo statico che architettonico, richiederebbero un
intervento piuttosto pesante di consolidamento, ed in buona parte anche di totale
sostituzione sia delle murature che degli orizzontamenti. Inoltre le necessità della proprietà
di recuperare degli spazi, l’esigenza di regolarizzare la sagoma complessiva dell’immobile
e l’adeguamento dell’involucro esterno al rispetto delle normative sul contenimento
energetico nonchè delle norme igeniche, hanno portato alla scelta di demolire i fabbricati
mapp 75 -213 e ricostruirli cercando di dare una risposta a tutte le esigenze sia della
proprietà che normative.
Il Piano di Recupero quindi prevede il mantenimento del fabbricato mapp 78 e la
demolizione dei fabbricato mapp 75 e 213, con la conseguente ricostruzione con
ampliamento, ricomponendo la sagoma originale e integrando l’ampliamento nel contesto
dei fabbricati esistenti, andando a pareggiare i colmi con il mappale 75.
Le murature, i serramenti e la copertura vedranno l’utilizzo di materiali atti a garantire il
rispetto dei parametri imposti dalla Legge 10/89 e s.m.i. nonché sulla copertura sono
previsti n° 3 pannelli solari che garantiscano la produzione di acqua calda in una
percentuale superiore al 60% in conformità con il D.C.R. 98-1247.
Il progetto prevede la realizzazione di una unità immobiliare ad uso residenziale, il
mantenimento delle due già agibili riqualificandone l’aspetto esteriore, un porticato per il
ricovero delle autovetture collegato con le unità residenziali esistenti e la realizzazione di
una nuova autorimessa integrata con la creazione del nuovo ingresso principale su via
Shoah.
I materiali previsti per la realizzazione sono sostanzialmente i seguenti:
- Murature in laterizio tipo (Poroton) o pieno ad integrazione di murature esistenti;
- Reimpiego e riproposizione di paramenti murari esterni in pietra vista locale in modo tale
da riprendere gli elementi stilistici locali (colonne, stipiti in massello di pietra);
- Serramenti rispondenti alle nuove norme d’isolamento termico acustico con vetri basso
emissivi tinteggiati laccatura avorio chiaro (NCS 1010-Y20R) come da piano colore ;
- Solai in latero/cemento con elemento isolante esterno ;
- Copertura con piccola e grossa orditura in legno con perlinature in gronda, il tutto con
pacchetto isolante sottotegola;
- Manto di copertura in coppi ;
-Cappottatura esterna con materiali ad alto contenimento energetico( lana di roccia)
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Piano di Recupero
- Pareti esterne rasate con ciclo materiali previsto per le cappottature
-Inserimento di elementi tipologici architettonici locali quali colonne in pietra massello;
- Balconi rivestiti in pietra così come le mazzette delle aperture ;
- Impianto di riscaldamento con impiego di caldaie a condensazione ad alto rendimento
accoppiate con sistema a pannelli solari per la produzione di acqua calda;
- Autorimessa interrata realizzata in cemento armato con le parti a vista rivestite il pietra e
copertura piana ricoperta in terra e piantumazione ;
- Camminamenti e spazi di manovra esterni in lastre di pietra locale posate ad opus
incertum;
- Giardino finito a prato con la posa di essenze autoctone quali azalee ed ortensie piante
da frutto.
A miglior chiarimento delle finiture si allegano viste prospettiche con evidenziati materiali e
colori.
4) ASPETTI DIMENSIONALI
Stato di fatto
L’intera proprietà copre catastalmente una superficie di mq 749,81 di cui mq 271,70
risultano coperti da fabbricati e porticati.
Il volume complessivo esistente è pari a mq 1179,21 di cui mc 697,91 del fabbricato
principale che sarà demolito e mc 481,30 del fabbricato che sarà mantenuto.
L’incremento consentito in caso di P.d.R. è pari al 20% del volume esistente e quindi nel
caso specifico pari a mc 235,84.
Progetto
Il progetto prevede la demolizione dei fabbricati mapp 75 e 213 con la costruzione di un
immobile che si inserisce e completa la cortina degli edifici esistenti sull’affaccio a nord.
Verranno ripresi tutti quelli elementi tipologici degli edifici d’epoca coeva ricalcando sulla
falsa riga l’edificio esistente, riproponendo qualitativamente elementi architettonici del
contesto del NAF. Il porticato semi chiuso che si affaccia sulla corte viene completamente
riproposto, aperto e trasformato in posti auto e si creerà un collegamento con la corte del
fabbricato map 78 che ha fronte principale su via Cairoli, fornendo cosi le due unità di due
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Piano di Recupero
posti auto ora sprovviste. Si realizzerà sul fronte di via Shoah un nuovo ingresso principale
per il mapp ora 75, con una autorimessa interrata realizzata in C.A. sfruttando il dislivello
naturale tra il piano di campagna del giardino esistente e la quota inferiore della via, così
da integrare la nuova autorimessa nel naturale dislivello esistente. La realizzazione del
nuovo ingresso sarà in linea con le tipologie edilizie tipiche del NAF, verrà riproposta la
pietra a
vista e l’inserimento di elementi tipologici recuperati nella demolizione quali
architravi stipiti ecc. L’intervento di apertura del fronte ora murato su via Shoah è nell’ottica
di proseguire l’allineamento ideale che ortogonalmente da via Cairoli si dirama e si apre
come cono visivo verso le aree di più recente edificazione ricostruendo idealmente un
legame urbano più interconnesso.
Complessivamente al termine dell’intervento avremo due immobili, uno di nuova
costruzione con ampliamento con nuovi posto auto ed un secondo immobile recuperato su
via Cairoli composto da due unità e due nuovi posti auto recuperati nel nuovo portico; un
volume residenziale pari a mc 1403,58 ed una superficie netta accessoria di mq 53,08 ,
data da Sauna , Wintergarden , Disimpegno, rip , Sgombero, locale caldaia e mq 62,36
posti auto coperti (Portico) e autorimessa interrata.
Confronto
Volume esistente
mc
1179,21
Ampliamento ammesso
mc
235,84
Volume totale ammesso
mc
1415,05
pari al 20% di 1179,21 mc
> mc 1403,58 in progetto
Riepilogo del progetto
Superficie territoriale complessiva
mq 749,81
Superficie coperta
mq 316,51
Superficie scoperta di pertinenza
mq 433,30
Volume esistente
mc 1179,21
Volume in ampliamento ammesso
mc 235,84
Volume totale ammesso
mc 1415,05
Volume in progetto
mc 1403,58
Abitazioni esistenti
n°
3
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Piano di Recupero
Locali abitabili esistenti
n°
10
+ 3 servizi + 4 accessori
Locali abitabili in progetto
n°
12
+ 7 servizi + 6 accessori
Superfice autorimessa interrata 1posto
mq
20,52
Superfice portico autorimessa 3 posti
mq
41,84
Superfici porticate
mq
19,89
Area di manovra pavimentata
mq
15,90
5) ANALISI DELLO STATO DI CONSISTENZA E DEGRADO
DEGLI IMMOBILI E DELL’AREA.
L’area oggetto del presente S.U.E., risulta inserita in un contesto già completamente
urbanizzato e l’intervento non prevede nuove opere su suolo pubblico che possano essere
proposte dal privato.
Il Permesso di Costruire singolo, soggetto ad oneri di urbanizzazione primaria e
secondaria, potrà, in accordo con l’Amministrazione Comunale, prevedere lo scomputo
degli oneri per interventi di urbanizzazione che potranno essere richiesti.
Per lo smaltimento delle acque nere si prevede di sostituire l’esistente allacciamento alla
fognatura consortile, così come verrà sostituito il tubo proveniente dall’acquedotto
comunale eseguendo nuovo allacciamento su via Shoah.
6) TEMPI PREVISTI.
L’intervento prevede la demolizione e successiva ricostruzione del fabbricato con partenza
dalle fondazioni sino al tetto, e quindi con nuovi tavolati, finiture ed impianti. Per quanto
riguarda l’area esterna si prevede di realizzare nuovo ingresso principale su via Shoah e
nuova autorimessa interrata , quindi sistemare il terreno, realizzare una scala che dalla
quota della strada porti al piano di campagna del giardino completando la recinzione
arretrata. Il tempo previsto di esecuzione può essere prevedibilmente stabilito in mesi 20.
A questo tempo di esecuzione si dovranno aggiungere circa mesi 4 per la sistemazione
esterna e gli imprevisti. Si ritiene quindi sufficiente e prudenzialmente stimabile la
completa esecuzione dell’opera in mesi 24.
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Piano di Recupero
7) RELAZIONE FINANZIARIA.
L’intera opera prevista verrà completamente autofinanziata dal privato. Con l’approvazione
del presente piano esecutivo sarà possibile la sistemazione di un immobile del N.A.F., il
recupero di un’area in stato di abbandono e l’integrazione dell’intera area nell’abitato
circostante.
Gli aspetti dimensionali dell’intervento in termini economici risultano così quantificabili:
Costo demolizione del fabbricato mapp 75 e 213
mc.
954,91 x
€.
25,00 = €.
23.872,75
Costo di costruzione del volume abitativo + accessori diretti
mc.
958,40 x €.
350,00 = €.
335.439,01
25,17 x €.
450,00 = €.
11.326,50
316,51 x €.
25,00 = €.
7.912,75
Costo di costruzione dei box auto interrato
mq.
Sistemazione area esterna
mq.
----------------------COSTO COMPLESSIVO (escluso OO.UU e C.U.C.) €.
Baveno
03_07_16
378.551,01
(arch. Michele Campora)
…………………………………...
Allegati:
-
relazione tecnica ai sensi D.P.R. 380/2001 ex L.13/89
-
relazione tecnica ai sensi D.P.R. 380/2001 ex L.46/90
-
copia titolo di proprietà
-
norme di P.R.G. per l’area
-
Tavole di progetto
-
documentazione fotografica con planimetria punti di presa dei fotogrammi
-
scheda ASL
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