Casse e fondi: un amore che deve sbocciare

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CASSE E FONDI: UN AMORE CHE DEVE SBOCCIARE
Casse e fondi:
un amore
che deve
sbocciare
Attenzione alla fuga
all’estero e all’addio
al social housing
di Marco Luraschi
Il rapporto tra fondi immobiliari e casse di previdenza non è
mai stato così stretto, con i primi alla ricerca di nuove masse
da prendere in gestione e i secondi interessati a una divermercato immobiliare non aiuta un massiccio investimento da
parte delle casse che storicamente arrivano da anni di proprietà diretta e hanno già un’asset allocation importante sul
mattone. Il tema è stato sviscerato nel terzo appuntamento
del ciclo dei convegni sui fondi immobiliari organizzato a Milano da ilQI presso lo Studio Legale NCTM e ha visto la presenza di molti esperti del settore, malgrado alcune impreviste
defezioni dell’ultima ora.
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CASSE E FONDI: UN AMORE CHE DEVE SBOCCIARE
Detto che il moderatore Guglielmo Pelliccioli de ilQI ha aperto l’evento con un messaggio di Massimo Brunelli di IDeA
FIMIT SGR, che ha rimarcato l’eccellenza del modello di collaborazione tra fondi e casse (auspicando un utilizzo del veicolo fondo in modo massivo nelle dismissioni di mattone
pubblico), Luca Dondi di Nomisma ha per primo delineato il
perimetro di mercato in cui operiamo con un valore di asset
delle casse previdenziali private pari a 51 mld di euro di cui
14 mld di euro circa nel mattone. Un investimento cresciuto soprattutto nella forma indiretta, con prospettive da parte
delle casse di dismissione dell’investimento diretto e utilizzo
del veicolo fondo (85,7% dei casi in un sondaggio fatto con
ADEPP). Il fondo è per le casse un partner ideale per operazioni sul territorio, anche con risvolti sociali, e anche di svizionali.
L’intervento di Sergio Corbello di Assoprevidenza è stato il
cardine della mattinata sia perché ha chiaramente distinto tra
enti previdenziali obbligatori e complementari, sia perché ha
illustrato come le casse abbiano investito e in quale forma
negli ultimi 20 anni. Alcuni fondi previdenziali privati (Eurofer
re nell’immobiliare anche con un orizzonte sull’estero. Da notare che Corbello ha indicato come settori interessanti per le
casse quelli legati alle energie alternative: nel fotovoltaico la
componente immobiliare è molto limitata, la proprietà è molto parcellizzata sul territorio e i rendimenti sono interessanti
nell’ordine del 6-8%. Un grosso fondo immobiliare potrebbe
razionalizzare le proprietà e riunirle sotto un unico cappello
con ritorni importanti. Meno interessante il social housing e
qui scatta l’allarme: secondo Corbello le operazioni legate a
questo settore per le casse “non stanno in piedi” dal punto di
criticità per una cassa nell’apporto degli immobili in un fondo
rispetto alla detenzione diretta, tuttavia Federico Trutalli di
NCTM lo ha fatto con un intervento di alto livello: il vantaggio
Secondo Luca Dondi di Nomisma i tre punti chiave per
gli investimenti futuri delle
casse private sono: going
global, realization e green
building.
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ai quotisti contro il 27,5% di IRES in quanto enti non commerciali) sia per una base imponibile di calcolo inferiore per i
fondi. Ma il legislatore è ben attento a individuare operazioni
che nascondano dismissioni immediate indirette e in tal caso
Gli interventi di Andrea Cornetti di Prelios SGR e Alberto Segneghi di Bnp Paribas REIM SGR hanno messo in evidenza
la forte potenzialità di crescita del settore degli investimenti
indiretti immobiliari soprattutto per i fondi pensioni negoziali
e la capacità di procedere a operazioni di creazioni di fondi e
successive dismissioni del patrimonio residenziale con prelazione per gli inquilini (fondo Scoiattolo di Bnp per la Cassa
dei Ragionieri) , con la prerogativa per le casse di spogliarsi
del ruolo di proprietario e lasciare la gestione della dismissione e del rapporto con l’inquilinato alla SGR.
Gianni Paviera, CEO di Generali
Immobiliare Italia SGR che ha evidenziato alcuni trend per gli
investimenti degli enti previdenziali: sui mercati UK, Francia
e Germania aumenta l’investimento in crediti immobiliari e
si nota lo spostamento di alcuni investitori dall’opportunity
al value added. La case history di NBIM, veicolo norvegese
che investe in tutto il mondo (5 mld di euro nel real estate con
tivo di quello che potrebbe essere fatto se una nostra cassa
avesse la struttura e l’orizzonte di questo soggetto. Ma è ipotizzabile a breve in Italia un’esperienza simile? Pensiamo di
no usato l’investimento nell’immobiliare, soprattutto residenziale, come strumento di gestione della logica del consenso.
Di certo è che se le casse decideranno di avvicinarsi ulteriormente al mercato immobiliare, il fondo sarà il soggetto da
loro scelto: pare del resto che ci siano diverse gare pronte a
partire mentre alcune rilevanti sono appena state concluse.
Per quanto riguarda i rendimenti non sappiamo dire: a domanda diretta di Guglielmo Pelliccioli nessuno si è espresso
chiaramente.
Gli enti previdenziali privati hanno un portafoglio
di 13 mld di euro in immobili, di cui molti detenuti in
via diretta. La componente
immobiliare è pari a circa il
30% del totale, di cui il 23%
in immobili diretti ed il 7%
in veicoli che investono in
forma indiretta.