Multiproprietà, acquisti verificati

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Lunedì 23 Gennaio 2012
IM MO BIL I & C OND OM I NI O
I chiarimenti in uno studio del Notariato sulla legge n. 122/2010. Escluse le vicende successorie
Multiproprietà, acquisti verificati
Controlli allargati sulla regolarità catastale degli immobili
Pagina a cura
DI GIUSEPPE BORDOLLI
E GIANFRANCO DI RAGO
V
erifiche sulla regolarità
catastale anche per gli
immobili acquistati in
multiproprietà. Nello
studio n. 426-2011/C il Consiglio nazionale del notariato fornisce infatti importanti
chiarimenti in merito al problema dell’applicazione della
recente normativa che impone
le verifi che catastali dei fabbricati prima del rogito (legge
30 luglio 2010, n. 122). Come
viene ricordato dai notai,
qualsiasi atto di trasferimento costituzione o scioglimento di comunione di diritti in
multiproprietà (atti pubblici
e scritture private autenticate) su fabbricati già esistenti
è assoggettato alla disciplina
sulla regolarità catastale, con
esclusione degli atti per causa
di morte e delle vicende successorie.
La multiproprietà immobiliare. La regolarità catastale riguarda certamente la multiproprietà immobiliare. Tale
ipotesi ricorre in primo luogo
nel caso in cui il multiproprietario acquisti una quota di una
specifica unità immobiliare
facente parte di un maggior
complesso condominiale con
attribuzione del diritto di goderne e fruirne in un particolare periodo dell’anno e della
quota millesimale delle parti
comuni dell’edificio. È possibile però che il multiproprietario
acquisti una quota indivisa di
comproprietà dell’intero edificio condominiale unitamente
ai servizi comuni in proporzione ai millesimi e con il diritto di godere specificamente
di una determinata porzione
esattamente individuata del
fabbricato per certo periodo
di tempo.
In entrambi i casi vi è l’obbligo del rispetto delle norme in
materia di coerenza catastale.
In particolare la valutazione
di conformità dovrà avere ad
oggetto rispettivamente nel
primo caso la consistenza della singola unità immobiliare
(e il richiamo alla relativa planimetria) e nel secondo caso
dell’intero maggior fabbricato
(e il riferimento alla relativa
planimetria o alle relative
planimetrie nel caso in cui oggetto della quota sia costituito
invece da una pluralità di unità catastali) nonché naturalmente, in ambedue le ipotesi
applicative, l’indicazione del
tempo di utilizzo.
Al contrario, come precisa
lo studio del notariato, si intendono esclusi dalla nuova
normativa i cosiddetti «beni
comuni non censibili», cioè i
beni comuni a più unità immobiliari e privi di rendita
catastale come per esempio
scale, androni, aree comuni di
Tutela ad ampio raggio per i consumatori
Tutela della multiproprietà ad ampio raggio. La più recente defi nizione di questo
particolare istituto giuridico, contenuta
nel cd Codice del turismo di cui al dlgs n.
79/2011, consente infatti di applicare la
normativa a tutela dei consumatori a molte
fattispecie di più controversa interpretazione che ricorrono nella prassi del settore
turistico. Lo ha evidenziato il recente studio n. 425/2001-C del Consiglio nazionale
del notariato, sottolineando però come rimangano tuttora sul tappeto molte delle
questioni dogmatiche sollevate nel tempo
da questo controverso istituto.
La multiproprietà, infatti, nota anche come
time sharing, attribuisce a più titolari nello
stesso momento una serie di diritti molto
ampi di utilizzo di un bene immobile e, da
questo punto di vista, viene generalmente accostata alla proprietà, quale diritto
reale disciplinato dagli articoli 832 e seguenti del codice civile. La coesistenza di
più diritti è resa possibile dal fatto che il
concreto esercizio degli stessi è periodico,
ossia avviene secondo un avvicendamento
temporale prefissato dalle parti al momento dell’acquisto. In altre parole, l’acquirente in multiproprietà, all’atto della stipula
del contratto, è chiamato a scegliere tra i
periodi dell’anno solare ancora disponibili
quello di proprio gradimento, pagando un
corrispettivo che normalmente varia in relazione al periodo.
La nuova defi nizione normativa di cui al
dlgs n. 79/2011, in base al quale la multiproprietà è «un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il
diritto di godimento su uno o più alloggi
per il pernottamento per più di un periodo
di occupazione», diverge significativamente
in più punti dalla precedente nozione legislativa, secondo cui detta fattispecie consisteva in «uno o più contratti della durata
di almeno tre anni con i quali, verso pagamento di un prezzo globale, si costituisce,
si trasferisce o si promette di costituire o
trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro diritto
avente a oggetto il godimento di uno o più
beni immobili, per un periodo determinato
o determinabile dell’anno non inferiore a
una settimana».
Grazie a questa nuova e più ampia definipassaggio, cortili condominiali che non presentano un’intestazione catastale e per i quali
non è neppure prevista la redazione di una planimetria. Le
nuove regole si applicano invece ai cosiddetti «beni comuni
censibili», come per esempio
l’alloggio del portiere, che,
pur essendo comuni a tutti i
condomini hanno una rendita
catastale e per i quali la planimetria deve essere depositata
in catasto.
La multiproprietà alberghiera. La multiproprietà alberghiera è caratterizzata dal
fatto che oggetto del godimento turnario è una struttura recettizia collegata all’esercizio
di un’impresa alberghiera. Di
conseguenza il multiproprietario non può fruire dell’immobile nel proprio periodo senza
l’intervento e la cooperazione
zione, secondo il notariato, oggi possono
trovare tutela una serie di tipologie contrattuali che in precedenza non rientravano nella nozione di multiproprietà: dai
contratti relativi a un prodotto per le vacanze di lungo termine (che consistono in
contratti di durata superiore a un anno in
base ai quali un consumatore acquisisce a
titolo oneroso il diritto di ottenere sconti
o altri vantaggi relativamente a un alloggio, separatamente o unitamente al viaggio
o ad altri servizi), i contratti di rivendita
(ai sensi dei quali un operatore assiste a
titolo oneroso un consumatore nella vendita o nell’acquisto di una multiproprietà
o di un prodotto per le vacanze di lungo
termine), nonché i contratti di scambio (ai
sensi dei quali un consumatore partecipa
a titolo oneroso a un sistema di scambio
che gli consente l’accesso all’alloggio per
il pernottamento o ad altri servizi in cambio della concessione ad altri dell’accesso
temporaneo ai vantaggi che risultano dai
diritti derivanti dal suo contratto di multiproprietà).
Esigenze di reale tutela del soggetto debole hanno poi correttamente imposto il superamento della definizione di acquirente
e venditore a vantaggio di un riferimento
onnicomprensivo alle figure, rispettivamente, del consumatore e dell’operatore
professionista.
Per quanto riguarda il recesso dal contratto, al consumatore è concesso un periodo di
14 giorni, naturali e consecutivi, per pentirsi di avere stipulato il contratto, senza
tra l’altro essere tenuto a specifi care il
motivo. Il termine in questione si calcola
a partire dal giorno della conclusione del
contratto definitivo o del contratto preliminare o dal giorno in cui il consumatore riceve uno di questi due contratti, se
posteriore alla loro conclusione, e scade
dopo un anno e 14 giorni a decorrere dalla
data di cui sopra se il formulario di recesso
separato allegato al contratto non è stato
compilato dall’operatore e consegnato al
consumatore per iscritto o dopo tre mesi
e 14 giorni, a partire dalla stessa data, se
le informazioni sono invece state fornite in
forma scritta. Il consumatore che esercita
il diritto di recesso non sostiene alcuna
spesa e non è tenuto a pagare alcuna penalità.
del gestore alberghiero: in
altre parole al titolare della
multiproprietà alberghiera
viene attribuito un godimento
fondato su una comproprietà
(dell’albergo o delle camere),
ma che si esercita poi concretamente verso il gestore e solo
con la sua cooperazione. Come
evidenzia il notariato, perciò,
spesso nei contratti di multiproprietà di tipo alberghiero
non si riescono a trovare neppure elementi sufficienti ad individuare l’unità immobiliare
sulla quale insiste il diritto del
multiproprietario.
Tuttavia se il diritto del turnista riguarda una frazione
millesimale sul bene immobile, anche in mancanza di un
collegamento con una specifica unità (che verrà scelta di
volta in volta dall’albergatore
ed a lui assegnata), non viene
meno il carattere reale della
fattispecie e con esso l’obbligo
del rispetto delle norme in materia di coerenza catastale.
I controlli del notaio. Prima della stipula di uno degli
atti relativi alle ipotesi sopra
dette, il notaio deve verificare
che la quota dell’immobile sia
regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto
reale), il quale al momento
dell’atto deve dichiarare che
i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto
del fabbricato. Viene quindi
chiesto al notaio di accertare
se vi è o meno corrispondenza
tra l’intestazione catastale e
l’intestazione effettiva quale
desumibile dalla visura da
eseguirsi presso i registri immobiliari.
E, come sottolinea lo studio,
il notaio non può limitarsi ad
accertare e verificare passivamente i dati soggettivi, ma
deve renderli effettivi e quindi
è tenuto, prima della stipula,
a procedere all’aggiornamento del catasto. Inoltre nel caso
del multiproprietario cedente
dovrà provvedere a controllare
l’emersione dai registri catastali dell’esatta dimensione
giuridica del diritto del cedente (cioè la quota di appartenenza del diritto sull’alloggio
o edificio) nonché il tempo di
fruizione, regolarizzando ed
integrando eventuali scritture non complete negli archivi
catastali.
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