autoclave balconi

CONDOMINIO
AUTOCLAVE
NOZIONE: ove l’erogazione di acqua potabile da parte dell’acquedotto comunale sia insufficiente a rifornire tutti i piani dell’edificio, i condomini possono installare impianti di autoclave autonomi o richiedere in assemblea l’installazione di un impianto di sollevamento centralizzato che, in questo caso, andando a costituire parte integrante dell’impianto per l’acqua, deve considerarsi di proprietà comune.
Le spese relative alla installazione di detta autoclave restano soggette agli stessi criteri di ripartizione fissati per l’impianto idrico, mentre la circostanza che l’edificio sia composto di più piani, serviti in misura
differente dalla pompa dell’autoclave, non è di per sé sufficiente a giustificare una diversa ripartizione secondo il criterio della proporzionalità all’uso (Cass. 29.11.1983, n. 7172).
RIPARTIZIONE DELLE SPESE: l’installazione di un impianto di autoclave rientra tra le opere di conservazione dell’impianto idrico e non tra le migliorie, con la conseguenza che, ai sensi degli articoli 1118 e
1123 c.c., alle spese relative debbono contribuire tutti i condomini, compresi quelli che, abitando ai piani inferiori, non risentono affatto delle carenze idriche (o ne risentono in misura minore) e quelli che intendono rinunciare al servizio.
Qualora un condomino lamenti un’insufficiente erogazione di acqua può legittimamente distaccarsi da
un’autoclave multiservente per installarne un’altra autonoma e monoservente (Trib. Milano 21.12.1989).
CASISTICA: l’installazione (utile a tutti i condomini tranne uno) di un’autoclave nel cortile condominiale, con minima occupazione di una parte di detto cortile, non può ritenersi innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 comma 2 c.c. (prevedente il divieto di innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino), poiché il concetto di “inservibilità” deve essere interpretato come sensibile menomazione dell’utilità che il condomino ritraeva secondo l’originaria costituzione della comunione, con la conseguenza che pertanto devono ritenersi consentite quelle innovazioni che, recando utilità a tutti i condomini tranne uno, comportino per quest’ultimo un
pregiudizio limitato e che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità (Cass. 21.10.1998, n. 10445).
L’installazione, nel seminterrato di un fabbricato condominiale, di un`autoclave autonoma, da parte del
singolo condomino, per il sollevamento dell`acqua in favore del suo appartamento, non costituisce – di
per sé un’ innovazione, ma semplice modificazione della cosa comune, in quanto tale, rientrante nel potere di modifica spettante ad ogni condomino, ove non precluda, agli altri condomini, la possibilità di utilizzare la cosa comune, e non alteri la destinazione della stessa, mentre le spese relative restano esclusivamente a carico del condomino procedente (Cass. 11.2.1998, n. 1389).
L’installazione di un’autoclave non costituisce innovazione non importando alcuna modificazione materiale della forma o della sostanza di una parte comune dell’edificio (Trib. Napoli 15.7.1992).
AUTOCLAVE AUTONOMA: qualora un condomino per insufficiente erogazione di acqua decida lo
«stacco» da un’autoclave multiservente per installarne un’altra autonoma e monoservente, detta installazione è legittima (Trib. Milano, 21.12.1989). L’installazione di un`autoclave autonoma, è consentita, fintantoché non comporti riduzione di afflusso dell’acqua nei locali od appartamenti degli altri condomini con
pregiudizio del loro concorrente diritto di pari godimento del servizio comune (Cass. 23.2.1987, n. 1911).
BALCONI
NOZIONE: i balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell’edificio e appartengono, perciò, ai proprietari delle unità immobiliari cui servono, costituendo di queste il naturale prolungamento, e non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né destinati all’uso o al servizio di esso.
Diversamente, il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una
prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali
della facciata. I fregi e gli elementi ornamentali e decorativi sono condominiali se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari cui i balconi stessi servono.
BALCONI AGGETTANTI: sporgono dalla facciata dell’edificio e costituiscono solo un prolungamento
dell’appartamento dal quale protendono, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria
copertura dell’edificio come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio. I
balconi “aggettanti”, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Questi non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune
dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c. (manutenzione soffitti delle volte, solai) non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio
come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio.
67
BALCONI
CONDOMINIO
PIATTAFORMA BALCONI: è rappresentata dal soffitto sottostante al balcone e il corrispondente piano
di calpestio. Si configura un compossesso per l’uso esclusivo delle rispettive facce, esercitato dal condomino del piano superiore con il calpestio, e dal proprietario del piano inferiore con la maggiore comodità
proveniente dalla copertura. Le rispettive parti rappresentano la prosecuzione della proprietà esclusiva di
ciascun condomino. Le spese di riparazione si ripartiscono secondo i criteri di cui all’art. 1125 c.c. stabiliti
per i soffitti delle volte e dei solai e cioè resta a carico del proprietario del piano superiore la copertura del
pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
FRONTALINI: il frontalino è un elemento della struttura esterna del balcone destinato a garantire
l’integrità architettonica dell’edificio. Le spese di manutenzione del frontalino in quanto componente della facciata, devono gravare su tutti i condomini.
INSTALLAZIONE ZANZARIERA: in presenza di una clausola del regolamento condominiale vietante
variazioni all’aspetto esterno dell’immobile, è valida la delibera condominiale che vieti ad un condomino
l’installazione sul balcone di sua proprietà esclusiva di una zanzariera che, per le sue caratteristiche (nel
caso, formata da telaio in alluminio installato lungo il perimetro esterno del balcone dell’appartamento)
risulti immediatamente visibile dall’esterno, e lesiva del decoro architettonico dell’edificio (Cass. 29.4.2005,
n. 8883).
BALCONI SUL CORTILE COMUNE: la costruzione di balconi e pensili sul cortile comune è consentita
al singolo condomino, purché, ai sensi dell’art. 1102 c.c., non risulti alterata la destinazione del bene comune e non sia impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
TRASFORMAZIONE DEI BALCONI IN VERANDA: la chiusura a vetri di balconi o terrazzi di pertinenza
esclusiva è consentita ai rispettivi proprietari, purché non venga alterato il decoro architettonico dell’edificio condominiale. Ad esempio, sussiste la violazione del decoro architettonico in un caso in cui la trasformazione in veranda abbia spezzato il ritmo proprio di una facciata ottocentesca del fabbricato. A tal
fine, hanno anche rilevanza le caratteristiche costruttive della veranda e il suo colore contrastante con la
superficie complessiva dell’edificio.
Qualora tali lesioni avessero a verificarsi, è nel diritto del condomino danneggiato esercitare l’azione di
manutenzione (art. 1170 c.c.) per la cessazione della turbativa e per la rimessione in pristino stato. L’azione
contro il condomino diretta a conseguire la rimozione di un manufatto da questi realizzato, in quanto lesivo del godimento degli altri condomini sulla cosa comune, o comunque pregiudizievole dell’estetica e
della naturale destinazione della medesima, può essere esperita dall’amministratore del condominio senza necessità di autorizzazione assembleare, in quanto integra un atto conservativo dei diritti inerenti alle
cose oggetto di comproprietà, rientrante nei limiti delle attribuzioni dell’amministratore stesso.
BOVINDO: il bovindo (dall’inglese: bow window) è un corpo di fabbrica, sporgente in aggetto dalla
facciata dell’edificio, con finestre che consentono la veduta sia frontale che laterale.
La costruzione di tali manufatti nel cortile comune di un fabbricato condominiale è consentita al singolo
condomino solo se non alteri la normale destinazione di quel bene. È vietata quando si traduca in corpi
di fabbrica aggettanti, con incorporazione di una parte della colonna d’aria sovrastante ed utilizzazione
della stessa a fini esclusivi.
CAVEDIO
NOZIONE: consiste in un cortile di piccole dimensioni circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell’edificio comune e degli altri limitrofi, destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari, quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi. È sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile, espressamente contemplato dall’art. 1117 n. 1 c.c. tra i beni comuni, salvo specifico titolo contrario.
Ove lo spazio interno manchi di tali caratteri e non sia circondato per la massima parte del suo perimetro
da edifici, non può essere considerato interno e non può essere qualificato come cavedio o chiostrina.
La costruzione di un cavedio in muratura che attraversi tutti i pianerottoli dello stabile condominiale per
essere destinato ad alloggiare i cavi elettrici dell’impianto elettrico in fase di adeguamento, integra un’innovazione ex art. 1120 c.c. e quindi deve approvarsi con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 5, c.c.
(Corte App. Bologna 30.9.2008).
Nel caso in cui il condomino, pur autorizzato dall’assemblea condominiale a realizzare un solaio nel cavedio del ballatoio e a proteggere lo stesso con una vetrata, abbia invece realizzato sul ballatoio medesimo, oltre al solaio, un manufatto in pannelli di alluminio e cartongesso, sottraendo aria e luce alla restante parte del ballatoio, in contrasto con la destinazione funzionale del cavedio, egli, nell’appropriarsi
di tale area, accorpandola al proprio appartamento, la sottrae all’uso collettivo e quindi in corre nella violazione di cui all’art. 1102 c.c., salvo il consenso unanime dei condomini (Cass. 6.11.2006, n. 23612).
CAVEDIO
68