1/11 TRIBUNALE DI TREVISO Sezione Esecuzioni Immobiliari

TRIBUNALE DI TREVISO
Sezione Esecuzioni Immobiliari
RELAZIONE DEL C.T.U.
Nella esecuzione promossa da
Omissis
CONTRO
Omissis
ESECUZIONE N. 779/2008
G.E.: dott. Andrea Valerio Cambi
Il sottoscritto ing. Giorgio Basso, con studio in Corso Mazzini, 109 a
Montebelluna, veniva nominato Consulente Tecnico d’Ufficio nella
Esecuzione Immobiliare suddetta con comunicazione in data 15/02/2012 e
prestava giuramento in data 06/03/2012.
L’incarico affidatogli era di accertare e riferire con relazione scritta,
rispondendo al quesito che viene allegato alla presente sotto la lettera “A”,
sul valore degli immobili pignorati.
DESCRIZIONE CATASTALE E CONFINI (Allegato “B”)
L’immobile di cui alla presente perizia è così catastalmente identificato:
Catasto Fabbricati
Comune di Valdobbiadene, Sez. B, Foglio 4
- Mapp. n. 1019 sub. 1, Via dei Tramet n. 6, area urbana di 779 mq
(soppresso e sostituito con i sub. 4 e 5 per modifica della consistenza);
- Mapp. n. 1019 sub. 2, Via dei Tramet n. 6, Piano T-1-2, Cat. A/3, Cl. 3,
Cons. 10 vani, R.C. Euro 619,75;
- Mapp. n. 1019 sub. 3, Via dei Tramet n. 6, Piano T, Cat. C/6, Cl. 3,
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Cons. 28 mq, R.C. Euro 102,67;
- Mapp. n. 1019 sub. 4, Via dei Tramet, Piano T, Cat. C/2, Cl. 1, Cons.
40 mq, R.C. Euro 82,63;
- Mapp. n. 1019 sub. 5, Via dei Tramet, Piano T, bene comune non
censibile ai sub 2, 3, 4 (Area scoperta di mq 729).
I sub. 2 e 3 risultano a seguito di variazione del 25/05/1993
n. 4830/1993 in atti dal 02/11/1999.
I sub. 4 e 5 risultano a seguito di inserimento in mappa di fabbricati mai
censiti (tipo mappale prot. N. 2012/TV0157279 del 12/07/2012) e
variazione prot. N. TV0206459 del 24/09/2012.
CONFINI: L’immobile confina, da nord in senso orario, con i mappali
n. 996, 838, 103, 613, 1208, 1177, 1180, 1202, 1200 e 102.
Catasto Terreni
Comune di Valdobbiadene, Foglio 21
- Mapp. n. 1177, vigneto, cl. 2, Superficie Ha 00.00.62, R.D. Euro 0,17,
R.A. Euro 0,37;
- Mapp. n. 1200, bosco ceduo, cl. 4, Superficie Ha 00.10.95, R.D. Euro
0,51, R.A. Euro 0,34;
- Mapp. n. 1202, vigneto, cl. 2, Superficie Ha 00.06.31, R.D. Euro 7,17,
R.A. Euro 3,75.
Il mapp. n. 1177 risulta a seguito del frazionamento n. 10762.1/2003 del
12/12/2003 prot. n. 521376.
I mapp. n. 1200 e n. 1202 risultano a seguito del frazionamento
n. 211784.1/2003 del 18/07/2005 prot. n. TV0211784.
CONFINI:
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Il mapp. 1177 confina, da nord in senso orario, con i mappali n. 1208,
1222, 1178, 1180 e 1019.
Il mapp. n. 1200 confina, da nord in senso orario, con i mappali n. 102,
1019, 1202 e 120.
Il mapp. n. 1202 confina, da nord in senso orario, con i mappali n. 1019,
1180, 1272 e 1200.
Vengono allegati sotto la lettera “C” le visure e le planimetrie catastali
degli immobili oggetto della presente perizia, nonché copia del tipo
mappale prot. N. 2012/TV0157279 del 12/07/2012 e variazione catastale
prot. N. TV0206459 del 24/09/2012.
PROPRIETA’
Gli immobili sono pervenuti ai sig.ri Omissis (per la nuda proprietà sugli
immobili di cui al catasto fabbricati e per la piena proprietà per gli immobili
di cui al catasto terreni) e Omissis (per l’usufrutto generale vitalizio sugli
immobili di cui al catasto fabbricati) in forza del seguente atto:
- atto di divisione del notaio dott. Pietro Pellizzari di Valdobbiadene Rep.
n. 80577, Racc. n. 21517 del 24/02/2005, trascritto a Treviso il
09/03/2005 ai nn. 9769/6343.
FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI
Alla data del 17/04/2012 gli immobili “de quo” risultano gravati dalle
seguenti formalità pregiudizievoli:
- Ipoteca volontaria di € 120.000,00 derivante da concessione a garanzia
di mutuo in data 24/02/2005 Rep. N. 80578 Notaio Pietro Pellizzari di
Valdobbiadene, iscritta a Treviso il 19/03/2005 ai nn. 11245/2561 a favore
di Omissis;
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- Ipoteca legale di € 2.992,02 a seguito di provvedimento amministrativo
in data 16/06/2006 Rep. N. 121943/113, iscritta a Treviso il 27/06/2006 ai
nn. 32100/8135 a favore di Omissis;
- Atto esecutivo cautelare a seguito di verbale di pignoramento immobili
giusto atto giudiziario in data 27/11/2008 rep. n. 5273 del Tribunale di
Treviso, trascritto a Treviso il 23/12/2008 ai nn. 49424/31056 a favore di
Omissis.
Si allega certificato notarile ai sensi dell’art. 567 comma 2 c.p.c. in data
26/01/2009, nonché visure ipotecarie di aggiornamento fino al 17/04/2012
(allegato “D”).
DESCRIZIONE URBANISTICA
Il Piano Regolatore Generale del Comune di Valdobbiadene classifica
l’area oggetto di perizia come zona agricola “E2.1”, regolamentata dagli
artt. 14 e 16 delle N.T.A.
L’edificio in questione risulta inoltre gravato da un grado di protezione
come da scheda B/1927. Gli interventi ammessi sul fabbricato sono quelli
del risanamento conservativo, così come previsto all’art. 42 della N.T.A.
del P.R.G.
…
Art. 42 - RISANAMENTO CONSERVATIVO
1. Il risanamento conservativo è costituito da un insieme di opere volto a
conservare gli elementi costitutivi principali dell’organismo edilizio ed
in particolare tutti quegli elementi esterni di carattere, morfologico,
volumetrico e architettonico che si riferiscano, senza contraffazioni,
alla cultura compositiva e costruttiva della tradizione cui tale edificio
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appartiene.
2. Oltre a quanto ammesso dal Restauro, nel risanamento conservativo è
consentito anche un riassetto ed una ricomposizione delle singole
tipologie, nel rispetto dell’impianto complessivo cui tali manufatti
appartengono.
3. Nel risanamento conservativo è ammessa la traslazione degli
orizzontamenti con esclusione del tetto, allo scopo di rendere abitabili
i locali, purché ciò non comporti l'alterazione delle aperture esterne
preesistenti. Non sono ammesse aperture o chiusure di nuovi fori, è
ammessa la traslazione di fori per allineamenti.
4. Non sono ammesse nuove aperture, è ammessa la traslazione di fori se
previsti nell’impianto originario.
Si allegano sotto la lettera “E” un estratto del N.T.A del PRG del Comune
di Valdobbiadene, nonché scheda B/1927 relativa al fabbricato in
questione.
AUTORIZZAZIONI COMUNALI A COSTRUIRE E REGOLARITA’ DI
QUANTO EDIFICATO
Il fabbricato principale risulta presente nel catasto italiano dagli anni ’30 e,
presumibilmente, l’epoca della sua realizzazione viene fatta risalire tra il
1901 ed il 1945. Attualmente risulta censito presso l’agenzia del territorio
di Treviso a seguito di variazione del 25/05/1993 n. 4830/1993 in atti dal
02/11/1999.
In occasione del sopralluogo effettuato, si è riscontrato che il fabbricato
presenta delle difformità rispetto a quanto presente al catasto fabbricati. In
particolare si tratta di lievi modifiche alla distribuzione interna, consistenti
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nell’esecuzione di alcune tramezzature.
Nell’area scoperta di pertinenza del fabbricato si è inoltre riscontrata
l’esistenza di due ulteriori fabbricati, realizzati ante 1967 e mai censiti, per
i quali è stato effettuato un nuovo inserimento in mappa (tipo mappale
prot. N. 2012/TV0157279 del 12/07/2012), con conseguente variazione al
catasto fabbricati (prot. N. TV0206459 del 24/09/2012).
Le difformità riscontrate nel fabbricato principale, ritenuta l’opportunità
della vendita dell’immobile in un unico lotto, sono sanabili tramite
l’esecuzione di lavori di ripristino, che vengono quantificati forfetariamente
in € 2.000,00.
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Trattasi di un immobile, sito in Comune di Valdobbiadene (TV), via dei
Tramet n. 6 e costituito da un fabbricato principale (abitazione), da due
annessi rustici esterni al fabbricato (uno adibito a magazzino e l’altro a
deposito/ricovero attrezzi), dall’area scoperta di pertinenza e da due
porzioni di terreno agricolo adiacenti.
Il fabbricato principale è stato realizzato ante 1967, si sviluppa su due
piani fuori terra ed una soffitta.
Il piano terra è costituito da un ripostiglio, una sala da pranzo, un
soggiorno, un garage, una cantina ed un disimpegno. La superficie
complessiva lorda è di mq 148,00.
Il piano primo è costituito da un fienile, 3 camere, due ripostigli, un
disimpegno ed un bagno. La superficie complessiva lorda è di
mq 148,00.
La soffitta è costituita da due locali e presenta una superficie lorda di circa
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96 mq.
Le strutture verticali portanti sono in muratura di pietrame e laterizio di
spessore circa 30 cm con solai in parte in legno ed in parte in
laterocemento. La copertura è a due falde in legno con manto in coppi.
Le condizioni di manutenzione del fabbricato sono mediocri/pessime per
la parte ad ovest e buone per la parte ad est.
Nella parte ad ovest i solai sono in legno per l’abitazione ed in
laterocemento (parzialmente crollato) per il fienile.
I pavimenti sono in calcestruzzo al piano terra ed in tavole di legno ai piani
superiori. La scala di accesso ai piani superiori è in calcestruzzo fino al
piano primo ed in legno per la parte rimanente.
I serramenti sono in legno con vetro singolo con oscuri in legno.
Gli intonaci, ove presenti, sono al civile con tinteggiatura a tempera.
Esiste l’impianto elettrico, mentre l’impianto di riscaldamento non esiste.
La parte ad est, invece, è stata oggetto di ristrutturazione e presenta solai
in laterocemento con pavimenti in piastrelle di ceramica al piano primo ed
in “parquet” di rovere nella soffitta.
I serramenti sono in legno con vetrocamera con davanzali in marmo ed
oscuri in legno. Al piano primo vi è inoltre un terrazzino con
struttura in c.a. e pavimentazione in granito. Le porte interne sono in legno
tamburato.
Gli intonaci sono al civile con tinteggiatura a tempera. Sono presenti
impianto elettrico ed impianto di riscaldamento autonomi rispetto al resto
del fabbricato.
In merito alla classificazione energetica del fabbricato, si precisa che lo
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stesso risulta edificato ante 1967 e che non risulta siano stati effettuati
interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso.
Considerati, quindi, la consistenza dell’immobile (di superficie utile
inferiore a 1.000 mq), il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo
di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di
gestione energetica molto alti, indice di scadente qualità energetica. Si
presuppone, quindi, che il bene appartenga ad una delle classi peggiori
sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico.
Esternamente al fabbricato sono presenti inoltre:
- annesso rustico ad uso magazzino sul lato sud-est avente superficie
lorda in pianta di mq 14,40 circa ed altezza media 2,70 m, realizzato in
muratura di mattoni pieni e copertura a due falde in legno con manto in
coppi.
- annesso rustico ad uso ripostiglio/ricovero attrezzi sul lato ovest,
avente superficie in pianta di mq 37,87 circa, altezza di m 2,60 / 2,93,
realizzato in parte con muratura di mattoni pieni ed in parte in blocchi di
calcestruzzo. La copertura è in parte in legno con manto in coppi ed in
parte in lamiera metallica.
L’area scoperta di pertinenza del fabbricato e dei due annessi è di
mq 729.
Le
porzioni
di
terreno
adiacenti
al
fabbricato
e
facenti
parte
dell’esecuzione in oggetto vengono identificati come segue:
porzione ad est del fabbricato di mq 62,00 e contraddistinta al catasto
terreni con il mapp. 1177 ed avente destinazione a vigneto;
porzione a sud-ovest del fabbricato, contraddistinta al catasto terreni con i
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mappali 1202 di mq 631,00 e 1200 di mq 1095,00 con destinazione,
rispettivamente, a vigneto e bosco ceduo.
CONDUZIONE DEL BENE
Il fabbricato principale risulta abitato dal sig. Omissis, dalla madre sig.ra
Omissis e dalla sig.ra Omissis, sorella del sig. Omissis, nonché figlia della
sig.ra Omissis.
DIVISIBILITA’ E STIMA
L’immobile è da considerarsi indivisibile.
Il criterio utilizzato per stabilire il valore di mercato dell’immobile è quello
del procedimento sintetico monoparametrico.
La letteratura di riferimento è la seguente:
- ESTIMO GENERALE, CIVILE, RURALE, LEGALE, AMBIENTALE E
CATASTALE di Stefano Amicabile, edito da Ulrico Hoepli di Milano
nel 2011;
- MANUALE
OPERATIVO
dell’Osservatorio
del
DELLE
mercato
STIME
IMMOBILIARI
immobiliare
e
servizi
a
cura
estimativi
dell’Agenzia del Territorio, edito da Franco Angeli di Milano nel 2011.
Per quanto riguarda i fabbricati, dato lo stato di conservazione, risulta
significativo il loro volume. Necessitano infatti di interventi edilizi il cui
costo non si discosta da quello di una nuova costruzione.
Il volume viene calcolato come segue:
Fabbricato principale
Superficie coperta fabbricato principale: mq 148,00
Altezza media fabbricato principale: m 8,50
Volume fabbricato principale: 148,00 x 8,50 =
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mc
1.258,00
Primo annesso
Superficie coperta: mq 14,40
Altezza media: m 2,70
Volume: 14,40 x 2,70 =
mc
38,88
mc
104,52
mc
1.401,40
Secondo annesso
Superficie coperta: mq 37,87
Altezza media: m 2,76
Volume: 37,87 x 2,76 =
Volume complessivo
Tenendo conto dell’attuale andamento del mercato immobiliare, fatti gli
opportuni accertamenti e valutazioni, confrontando immobili dalle
caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili alienati nello stesso
Comune, consultate agenzie immobiliari locali, il sottoscritto C.T.U. stima
l’immobile in esecuzione nel modo seguente:
Fabbricato
- valore unitario tenendo conto della vetustà
dell’immobile € 120,00 / mc
mc 1.401,40 x 120,00 € / mc =
€
168.168,00
€
14.553,00
€
10.950,00
Terreno
- valore unitario del terreno con destinazione a
vigneto € 21,00 / mq
mq (62 + 631) x 21,00 € / mq =
- valore unitario del terreno con destinazione a
bosco ceduo € 10,00 / mq
mq 1095 x 10,00 € / mq =
10/11
€
193.671,60
arrotondati ad € 193.600,00 (diconsi Euro centonovantatremilasei
cento/00).
ALTRI ALLEGATI
Oltre ai documenti già richiamati in precedenza, vengono allegati:
- documentazione fotografica (allegato F);
- atto di provenienza degli immobili (allegato “G”);
- scheda contenente i dati necessari per l’ordinanza di vendita (allegato
“H”).
Montebelluna, 10/10/2012
Il C.T.U.
(ing. Giorgio Basso)
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