azione n°6 scheda d`intervento trasformazione e vendita di prodotti

AZIONE N°6
SCHEDA
D’INTERVENTO
TRASFORMAZIONE E VENDITA DI PRODOTTI LOCALI
IN COMUNE DI VILLANOVA D’ASTI, PRESSO BORGO CORVEGLIA,
PER INIZIATIVA DELL’ “AZIENDA AGRICOLA BROSSA”
a) QUADRO CONOSCITIVO
a – 1) Breve descrizione dell’intervento:
Il borgo agricolo di Corveglia, presso Villanova d’Asti, è un ameno aggregato
rurale di antichissima storia e tradizioni. Nell’anno 1001, quando ancora
Villanova stessa e gran parte degli attuali comuni del Pianalto Astigiano non
esistevano, l’imperatore Ottone III donava alle monache benedettine di S.
Salvatore di Pavia un territorio denominato “Curtis Vetula” ovvero corte antica;
Corveglia per l’appunto. Di quella antica Curtis non resta oggi traccia se non del
nome, tuttavia permane, invece, l’antico edificio dell’ “Hospitale Sancti Iacobi
Curte Vetus”, le cui prime attestazioni risalgono al XII secolo. Tale edificio, pur
con utilizzi impropri, è giunto fino a noi integro in molte sue parti e, dopo anni di
abbandono e degrado, è recentemente entrato a far parte del patrimonio
immobiliare dell’Azienda Agricola Brossa. Tale azienda, con sede nella stessa
Corveglia, immediatamente a ridosso dell’antico ospedale, impropriamente
detto “Castello”, ha avviato ormai da alcuni anni, una lunga e difficile campagna
di restauri che sta lentamente riportando all’antico splendore l’importante
manufatto architettonico. L’intenzione dei proprietari è di utilizzare gli splendidi
ambienti del “Castello” per ospitarvi un’attività agrituristica che sia
complementare a quelle dell’azienda agricola.
In considerazione degli ampi spazi che si renderanno disponibili al termine dei
restauri, l’Azienda agricola Brossa intende avviare, contestualmente
all’agriturismo, un attività commerciale “dal produttore al consumatore” delle
proprie produzioni agricole. Le produzioni dell’azienda, allo stato dei fatti,
consistono essenzialmente in carne bovina di qualità certificata, pollame della
razza tipica del Pianalto Astigiano (l’azienda aderisce all’Associazione dei
Produttori della Gallina Bionda di Villanova e Crivelle ed è stata pluripremiata
alle ultime edizioni della Fiera del Pollo Agostano) e prodotti ortofrutticoli
(asparagi in particolare). L’azienda, inoltre, si sta attrezzando per produzioni
acquacolturali, tinca gobba dorata di Poirino in particolare (l’azienda aderisce
all’Associazione dei Produttori della Tinca Gobba Dorata di Poirino). Per poter
far fronte in maniera corretta e precisa alle nuove attività che si appresta a
svolgere, l’Azienda Agricola Brossa ha in progetto la realizzazione di un
laboratorio per la lavorazione e preparazione delle carni, la scelta dei prodotti
ortofrutticoli da vendere e la mattazione del pollame. Tale laboratorio sarà
realizzato all’interno di un capannone agricolo già in proprietà dell’azienda,
attualmente impiegato come magazzino.
a – 2) Rapporti instaurati sul territorio con altri soggetti pubblici o privati:
Allo stato dei fatti l’Azienda agricola Brossa non ha ancora stabilito vere e
proprie sinergie con soggetti pubblici o privati sul territorio. La proprietà sta, in
ogni modo, valutando la possibilità e i modi migliori per addivenire ad accordi di
fattiva collaborazione con le associazioni di produttori della Gallina Bionda di
Villanova e della Tinca Gobba Dorata di Poirino. All’avvio delle attività, si
vorrebbero creare sinergie con le industrie del Pianalto Astigiano, magari
offrendo alle stesse ed ai loro clienti trattamenti di particolare favore in caso di
forniture (ceste natalizie e regali per delegazioni straniere), cene aziendali o
organizzazione di conferenze e meeting.
a – 3) Risultati ed effetti attesi:
L’azienda Agricola Brossa intende consolidare in proprio il commerio dei suoi
prodotti, attualmente governato e condizionato da rivenditori esterni. In sinergia
con le complementari attività dell’Agriturismo, inoltre, intende creare un polo
enogastronomico di livello non solo locale. Quest’ultimo, con lo straordinario
veicolo promozionale costituito dalla splendida sede del Castello, intende inoltre
avere valenze eminentemente turistiche.
L’azienda Agricola Brossa intende divenire un punto di riferimento per quanti
transitino a vario titolo nel Pianalto, quindi anche per la ricca clientela Business
indotta dalle numerose industrie locali. Tramite tali nuove iniziative, inoltre, la
proprietà intende mantenere la propria azienda competitiva sul sempre più
difficile mercato agricolo, ampiamente condizionato verso il basso da produzioni
a basso costo importate dall’estero. Dato per acquisito il fatto di non poter
competere con l’agguerrita concorrenza sul campo dei costi di produzione,
l’Azienda agricola Brossa intende lanciare invece la sfida su quello della qualità,
forte della collocazione nel Pianalto Astigiano che, con le sue tradizioni e
produzioni tipiche, costituisce un unicum né imitabile né, tantomeno, importabile
dall’estero.
a – 4) Soggetto attuatore dell’intervento / erogatore del servizio:
Il soggetto attuatore dell’intervento sarà, completamente in proprio, l’Azienda
Agricola Brossa.
a – 5) Modalità di gestione:
Trattandosi di attività agricole, anche i servizi alberghieri e commerciali
dovranno essere gestiti e forniti direttamente dall’Azienda Agricola Brossa.
b) FATTIBILITA’ TECNICA
b – 1) Scelte tecniche di base:
Per meglio chiarire quanto di seguito si faccia riferimento alle tavole fuori testo
n° 6.2 e 6.3.
Le opere da eseguire consistono nella rifunzionalizzazione interna di un
capannone agricolo, senza alcun intervento sull’aspetto e sui volumi esteriori,
con realizzazione di tramezzi interni in blocchi di calcestruzzo, di un solaio
praticabile in laterocemento, onde ottenere uno spazio soppalcato, e di una
controsoffittatura in materiale leggero sugli ambienti non interessati dallo
sviluppo del predetto solaio, onde ottenere una separazione di questi ultimi dai
volumi interni esistenti. Ciò di cui in questione al fine di ottenere spazi finalizzati
alla lavorazione dei prodotti aziendali, sicché non si rende necessaria,
contestualmente, alcuna variazione riguardo all’attuale destinazione agricola
dell’edificio.
In particolare si precisa che:
1. L’attuale edificio è composto da tre campate con andamento Est –
Ovest, definite da due serie parallele di tre pilastri metallici: quella
centrale avente sviluppo trasversale inferiore rispetto a quelle laterali.
2. Per la campata a Mezzogiorno si prevede una tramezzatura a
tutt’altezza, con l’ottenimento di una sequenza di cinque ambienti aventi
le destinazioni che seguono:
¾ Primo ambiente, partendo da Ovest; ricevimento capi di bestiame,
bovini, suini ed avicunicoli, già trattati in ammazzatoio, lavorazione
delle predette merci onde ridurle alle pezzature utili per la vendita
al dettaglio, stipatura del prodotto ottenuto nella cella frigorifera
indicata nel particolare allegato.
¾ Secondo ambiente, partendo da Ovest; riduzione ad insaccato
delle carni suine e stagionatura dei prodotti così ottenuti tramite
appositi stipatoi climatizzati.
¾ Terzo ambiente partendo da Ovest; preparazione e stoccaggio
produzioni gastronomiche.
¾ Quarto ambiente partendo da Ovest; ricevimento, selezione,
lavaggio e stoccaggio prodotti ortofrutticoli.
¾ Quinto ambiente partendo da Ovest; organizzazione di un piccolo
ammazzatoio aziendale per capi avicoli.
3. Gli ambienti di cui al punto precedente saranno completati superiormente
da una controsoffittatura in materiale idoneo, non praticabile, da porre in
pristino ad una quota immediatamente superiore a quella delle aperture
attuali.
4. Per la campata centrale si prevede una parziale chiusura, onde ottenere
un corridoio separato dal resto dell’edificio, utile alla dispribuzione dei
locali di cui ai punti precedenti. Si prevede un completamento dello
stesso tramite un solaio in laterocemento, onde ottenere superiormente
un’area soppalcata da adibirsi ad eventuale sgombero.
5. La zona a levante del corridoio centrale sarà separata dallo stesso
tramite tramezzi in blocchi di calcestruzzo, onde ottenere i servizi igienici
e gli spogliatoi destinati al personale addetto alle lavorazioni in progetto.
6. Il soppalco ottenuto al disopra del corridoio centrale si affaccerà
direttamente sulla parte restante del capannone e sarà separato dalla
stessa tramite un idoneo parapetto metallico. Sarà raggiungibile tramite
una scala in elementi metallici prefabbricati, che si prevede di realizzare
nella porzione a levante dell’edificio.
7. Le finiture e gli allestimenti degli ambienti succitati saranno eseguite
secondo le specifiche previste dalla ditta specializzata Tonon, con sede
in Borgaro Torinese (TO), in via Liguria 33.
Per quanto riguarda la porzione di edificio non interessata dalle opere di cui
sopra, si prevede il mantenimento dell’attuale destinazione quale locale di
sgombero funzionale all’azienda agricola di cui esso costituisce pertinenza.
b – 2) Planimetria e cartografia dell’area interessata:
Si rimanda alla tavola fuori testo n° 6.1 ed agli allegati dello schema URB di cui,
più avanti, al punto c – 1.
b – 3) Elenco catastale delle aree e degli immobili oggetto del programma:
Comune di VILLANOVA D’ASTI (AT)
Foglio 42
Particella 55 (parte)
Subalterno
Nominativo o Luogo Data di
Codice fiscale
Titolarità Quota
denominazione o Sede Nascita
Brossa Giuseppe
Poirino
(TO)
23/7/1936
BRSGPP36L23G777W
Proprietà
b – 4) Stima parametrica dei costi di realizzazione:
opere edili
opere impiantistiche
Acquisto e installazione
apparecchiature
€
€
85.000,00
22.000,00
€
€
78.000,00
185.000,00
lavori
sicurezza
iva 20%
tot lavori
somme a disposizione
imprevisti
spese tecniche
cnpaia
iva 20%
TOTALE
€
€
€
€
185.000,00
3.700,00
37.000,00
225.700,00
€
€
€
€
€
2.267,35
18.000,00
360,84
3.672,17
250.000,00
1/1
b – 5) Costi di acquisizione delle aree e / o degli immobili, con assenso dei
propiretari:
Gli immobili e le aree interessate dall’intervento sono già in proprietà
dell’Azienda Agricola Brossa.
b – 6) Eventuali costi aggiuntivi a carico del comune:
Non sono previsti oneri aggiuntivi a carico del Comune di Villanova d’Asti.
b – 6) Problematiche connesse:
Non si rilevano problematiche che richiedano approfondimenti progettuali
specifici. Non sono previste interferenze con attività e residenti terzi rispetto ai
promotori dell’intervento.
c) COMPATIBILITA’ URBANISTICA, AMBIENTALE E
PAESAGGISTICA
c – 1) Compatibilità urbanistica, schema URB:
PISL:
PROGRAMMA INTEGRATO PER LO SVILUPPO DELL’AREA INDUSTRIALE DEL
PIANALTO ASTIGIANO
Azione N.: 6
Attività commerciale prodotti locali
Comune:
VILLANOVA D’ASTI – Borgo Corveglia (AT) – PIANALTO ASTIGIANO
COMPATIBILITÁ URBANISTICA
L’intervento è assoggettato alle seguenti disposizioni generali, urbanistiche ed edilizie,
vigenti:
Variante Parziale N.5 al Piano Regolatore Generale.
Approvata con D.C.C. n.31 del 29/09/2005
Area urbanistica in cui è compreso l'intervento :
1) Annucleamento rurale: “3B”
Allegati:
Documentazione fotografica
Estratti cartografici del PRG con individuazione dell’area interessata dall’intervento
Estratti delle Norme Tecniche di Attuazione
Prescrizioni derivanti da altri piani o programmi: SI
Allegato 2 al P.R.G.C. – Borghi agricoli e cascine: Normativa per il riuso.
Prescrizioni derivanti da regolamenti comunali: NO
Vincoli e altre prescrizioni normative: NO
L’intervento è:
CONFORME
alle disposizioni generali, urbanistiche ed edilizie, vigenti od
operanti in salvaguardia
ALLEGATO 1
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
ALLEGATO 2
ESTRATTO P.R.G.C. VIGENTE
VARIANTE PARZIALE N.5
D.C.C. n. 31 del 29/09/2005
ALLEGATO 3
NORME DI ATTUAZIONE
VARIANTE PARZIALE N.5
D.C.C. n. 31 del 29/09/2005
c – 2) Impatto ambientale; descrizione sintetica:
L’impatto ambientale dell’opera, andandosi questa ad inserire in una struttura
già esistente, sarà limitato ad eventuali emissioni dovute alle nuove attività
svolte. Queste, essenzialmente, saranno costituite da una notevole produzione
di rifiuti organici di origine vegetale e animale, nonché da acque di lavaggio
inquinate anch’esse da componenti essenzialmente organiche.
I rifiuti organici di origine animale, saranno costituiti dalle ossa, dal sangue ed
altri scarti di lavorazione. Gli inderogabili regolamenti A.S.L. e A.R.P.A.
prevedono, in casi del genere, la conservazione dei prodotti di scarto ed il loro
smaltimento a mezzo di operatori specializzati. Tali procedure, già concordate
con gli organi competenti, saranno scrupolosamente rispettate, sì da ridurre a
zero l’impatto sull’ambiente.
I rifiuti di origine vegetale, costituiti da ortaggi di scarto o parti di essi, come da
accordi con gli organi di controllo competenti potranno, a seconda delle
caratteristiche, rientrare nell’economia dell’azienda agricola per il nutrimento
degli animali da cortile e del bestiame, oppure essere conferiti alla concimaia
della cascina per essere reintegrati nel ciclo vegetativo.
Le procedure A.S.L. e A.R.P.A., per i laboratori di sezionamento bestiame
macellato, prevedono la raccolta e la conservazione delle acque di lavaggio,
inquinate da residui di sangue, ed il loro smaltimento a mezzo di operatori
specializzati. Tali procedure saranno scrupolosamente osservate.
c – 3) Inserimento paesaggistico; descrizione sintetica:
L’inserimento della nuova attività avverrà all’interno di un edificio già esistente
ed in proprietà dell’Azienda Agricola Brossa. L’impatto sul paesaggio sarà, di
conseguenza, nullo. La proprietà, tuttavia, sottolinea la volontà di intervenire, in
un secondo tempo, sull’estetica dell’edificio per migliorarne l’estetica e
l’inserimento nel borgo agricolo. Si prevedono, pertanto, benefici sul paesaggio
dovuti alle attività in progetto che faranno da sprone a futuri interventi
migliorativi. Si fa presente che, nel medesimo contesto, proprio per ospitare
adeguatamente nuove iniziative, l’Azienda Agricola Brossa ha intrapreso il
meritorio recupero di un antico e pregevole edificio storico precedentemente in
abbandono.
c – 4) Documentazione fotografica del sito:
Si rimanda agli allegati dello schema URB, di cui sopra al punto c – 1.
d) SOSTENIBILITA’ FINANZIARIA
d – 1) Stima dei costi di gestione e / o erogazione del servizio (per
interventi pubblici):
Non richiesto per interventi privati.
d – 2) Eventuali tariffe per gli utenti:
L’attività sarà di tipo artigianale e commerciale, quindi non sono previste tariffe
di sorta per l’utenza finale.
d – 3) Attestazione del coinvolgimento di soggetti attuatori privati:
Si rimanda alla documentazione allegata.
d – 4) Sostenibilità dei costi a carico dell’amministrazione locale:
L’amministrazione locale non sosterrà aggravi economici sui propri bilanci, in
seguito alle nuove attività in progetto.
e) PROCEDURE
e – 1) Idoneità dell’area d’intervento e disponibilità delle aree e / o degli
immobili:
Le aree, già in disponibilità dei proponenti, sono urbanisticamente compatibili
con gli interventi in progetto.
e – 2) Descrizione puntuale dei passaggi procedurali che s’intendono
attuare per ottenere il nulla osta e stima dei tempi previsti:
•
•
•
•
Acquisizione dei pareri ASL e Vigili del Fuoco competenti per territorio.
Poiché trattasi di attività di tipo “insalubre” (sezionamento carni),
acquisizione di parere ARPA competente per territorio.
Presentazione D.I.A. presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Villanova d’Asti,
competente per territorio.
Inizio lavori dopo trenta giorni.
e – 3) Cronoprogramma d’intervento:
Previsione di inizio lavori a fine 2008 con inizio attività entro settembre 2009