Regolamento per la determinazione del valore delle aree fabbricabili

REGOLAMENTO PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLE
AREE FABBRICABILI
ARTICOLO 1
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FINALITA’ –
Il regolamento determina le modalità di applicazione dell’Imposta Comunale
edificabili previste nel Piano Regolatore Generale,
sugli Immobili alle aree
determina i criteri di stima e l’accertamento del valore
delle aree.
Il presente regolamento integra la specifica disciplina legislativa in materia di applicazione dell’imposta alle
aree edificabili.
ARTICOLO 2
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DEFINIZIONI –
Area fabbricabile è qualsiasi terreno che sia suscettibile di utilizzazione edificatoria sulla base degli
strumenti urbanistici vigenti per l'anno di imposizione ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione
determinata secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità; nel caso
di ristrutturazione di un fabbricato, così come previsto dalla vigente normativa, l'area di risulta è considerata
area fabbricabile fino alla data di ultimazione dei lavori ovvero dal momento in cui si
verifica l'effettivo
utilizzo del fabbricato, se antecedente a tale data;
l'ufficio tecnico comunale, su richiesta del contribuente, attesta con speciale certificato di destinazione
urbanistica se un'area sita nel proprio territorio è fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla presente lettera;
le aree fabbricabili sono quelle specificatamente individuate nelle tavole del piano regolatore generale
con le lettere A1 – A2 – A3 – B1 – B2 – C – D1 – D2 – D3 – M1 – M2 – F1 – F2 – V3 – V5 – S1 – S2.
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Le aree fabbricabili si dividono in:
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aree inedificate;
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aree parzialmente edificate, intendendosi come tali quelle aree per cui l'indice di fabbricabilità residuo è
superiore al 10% della capacità edificatoria totale;
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aree in corso di edificazione, intendendosi tali quelle aree su cui è in corso di costruzione un fabbricato.
Articolo 3
- DEFINIZIONE DEL VALORE DELLE AREE FABBRICABILI Il valore delle aree fabbricabili è quello venale in comune commercio alla data del 1° gennai o dell'anno
di imposizione. La determinazione del valore di base, sarà definita in base:
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ai valori definitivamente accertati dall'Ufficio del Registro ovvero dalle valutazioni da questo richieste
all'Ufficio Tecnico Erariale, secondo le modalità previste dal primo periodo dell'ultimo comma dell'art. 52 del
testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta del registro, approvato con decreto del presidente della
Repubblica 26 aprile 1986, n. 131;
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ai valori venali di esproprio di terreni limitrofi e/o comparabili;
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alle valutazioni di stima rese dal funzionamento del settore tecnico che si avvale della propria
organizzazione interna, ed assume informazioni e pareri esterni che avranno riguardo ad informazioni
assunte presso gli ordini professionali che operano sul territorio attraverso una richiesta scritta;
La determinazione dei valori per l’anno 2001, tenuti presenti tutti i parametri precedentemente elencati, sarà
effettuata entro il 19 maggio 2001, con deliberazione di Giunta Comunale, che sarà pubblicata all'Albo
Pretorio nei modi e tempi di legge.
Il valore delle aree fabbricabili sarà ricalcolato, per gli anni successivi e quelli precedenti, sulla base degli
indici ISTAT del costo della vita. Il ricalcolo sarà eseguito su base annua considerando la variazione
intercorsa tra il mese di gennaio dell'anno in corso ed il mese di gennaio dell'anno immediatamente
precedente.
Il nuovo valore per gli anni dal 2002 in poi sarà determinato con successive deliberazioni di Giunta
Comunale, entro e non oltre il 31 marzo di ogni anno. Tale deliberazione recepirà inoltre anche le variazioni
straordinarie dei valori di stima, proposte dal Servizio Urbanistica nel caso di variazioni di P.R.G.,
imposizioni di vincoli di inedificabilità su talune aree o necessità di rettificare valori di stima.
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ARTICOLO 4
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PARAMETRI DI VALUTAZIONE DELL’AREA –
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Il valore medio di cui al precedente art. 3, sarà adattato ad ogni singola
zona tramite l’applicazione dei
coefficienti contenuti nei parametri successivamente elencati, che terranno conto di diversi fattori:
Zona territoriale di ubicazione come risulta sul P.R.G. vigente nell’anno di imposizione del tributo;
Superficie fondiaria come risulta da certificazione catastale;
Oneri amministrativi per adattamento dell’area necessari per l’edificazione.
MOLTIPLICATORI CORRETTIVI PER SUPERFICIE FONDIARIA
Per la medesima tipologia d’uso e la medesima particella catastale, si applicheranno i seguenti
moltiplicatori:
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1,00 - Per una superficie fino a 1000 mq.
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0,90 - Per una superficie da 1.001 mq. fino a 5.000 mq.
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0,80 - Per una superficie da 5.001 mq. fino a 10.000 mq.
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0,75 - Per una superficie da 10.001 mq. fino a 25.000 mq.
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0,70 - Per una superficie superiore a 25.000 mq.
MOLTIPLICATORI CORRETTIVI PER ZONA TERRITORIALE E DESTINAZIONE D’USO
Posto a base 1 il valore medio dell’area edificabile, si applicheranno inoltre i seguenti moltiplicatori:
0,75 - per le zone soggette ad intervento abitativo P.e.e.p ed edilizia
abitativa agevolata e/o
sovvenzionata
Per le zone individuate dal P.R.G. come comparti di interesse pubblico
parte dell’Amministrazione Comunale previo
soggetti ad attuazione diretta da
acquisizione con procedura espropriativa, il valore dell’area
edificabile sarà calcolato secondo quanto disposto dall’art. 5 bis della legge 359/1992.
MOLTIPLICATORI PER LAVORI DI ADATTAMENTO DEL TERRENO NECESSARI PER L’EDIFICAZIONE
NEI COMPARTI SOGGETTI AD INTERVENTO URBANISTICO PREVENTIVO
Posto a base 1 il valore medio dell’area edificabile, intesa come area ad intervento edilizio diretto, si
applicheranno i seguenti moltiplicatori:
0,55 - Per un’area da edificare o urbanizzare tramite presentazione di strumento urbanistico preventivo
(Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica o Privata) e della relativa convenzione urbanistica;
1,15 - per un’area con strumento urbanistico preventivo approvato e relativa convenzione urbanistica
stipulata.
I precedenti moltiplicatori si applicano anche congiuntamente, se ne ricorrono le condizioni, sulla medesima
area.
ARTICOLO 5
FABBRICATI IN CORSO DI COSTRUZIONE O SOGGETTI AD INTERVENTI DI DEMOLIZIONE CON
RICOSTRUZIONE, RESTAURO, RISANAMENTO CONSERVATIVO E RISTRUTTURAZIONE –
Ai sensi del comma 6 dell’art. 5 del D.Lgs. n. 504/92, nel caso di utilizzazione edificatoria dell’area, il termine
iniziale per il calcolo dell’imposta sull’area fabbricabile coincide con la data di rilascio della concessione
edilizia.
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Il termine finale di cui al comma precedente ovvero quello iniziale per il calcolo dell’imposta sul fabbricato
coincide con la data di ultimazione dei lavori ovvero, se antecedente, con la data in cui il fabbricato costruito,
ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.
L’area da considerare fabbricabile ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili, in luogo
del valore desunto dalla rendita catastale
alla
del fabbricato di cui ai precedenti commi, è quella riconducibile
superficie fondiaria utilizzata ai fini edificatori ovvero all’area cortiliva
di pertinenza del fabbricato
soggetto ad intervento, identificabili catastalmente.
Le modalità per il calcolo del valore sono le stesse dettate dal presente
regolamento per le aree
fabbricabili.
ARTICOLO 6
- INDENNITA’ DI ESPROPRIAZIONE –
In caso di espropriazione per pubblica utilità , se il valore dichiarato ai
Immobili per l’area fabbricabile risulta
fini dell’Imposta Comunale sugli
inferiore all’indennità di espropriazione, l’indennità corrisposta
all’espropriato è pari al valore indicato nell’ultima dichiarazione presentata.
Qualora l’imposta pagata dall’espropriato negli ultimi cinque anni sia superiore a quella determinata dalla
indennità di espropriazione, oltre alla indennità è dovuta dall’espropriante una maggiorazione, comprensiva
degli interessi legali, pari alla maggior somma corrisposta.
ARTICOLO 7
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VALORE BASE DI ACCERTAMENTO –
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Le operazioni di accertamento saranno eseguite con le seguenti modalità:
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il valore di stima calcolato sulla base del metodo di cui ai precedenti articoli rappresenta un valore medio
da confrontare col valore dichiarato dal contribuente;
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nel caso in cui il valore dichiarato dal contribuente sia superiore, uguale o inferiore (entro il margine del
5%) di quello di stima, alla denuncia del proprietario non saranno applicate procedure di accertamento
automatico;
Nel corso delle procedure di accertamento, l’Ufficio Tributi potrà chiedere il parere dell’Ufficio Urbanistica
sulla documentazione a corredo dei ricorsi e delle giustificazioni presentati dai contribuenti.
ARTICOLO 8
- DECORRENZA -
Per le aree che saranno destinate come edificabili da eventuali varianti al
P.R.G. vigente o dalla
eliminazione di vincoli da parte degli enti competenti, l’imposta si applica dal momento dell’approvazione
definitiva da parte del Consiglio Comunale del nuovo strumento urbanistico, in base a quanto
stabilito
dall’articolo 3 del presente regolamento e dal giorno della decadenza delle norme di salvaguardia che
rendevano l’area inedificabile.
In caso di fabbricato in corso di costruzione, del quale una parte sia stata ultimata e per la stessa sia stato
richiesto l’accatastamento, le unità immobiliari appartenenti a tale parte sono assoggettate all’imposta quali
fabbricati a decorrere dalla domanda di accatastamento o di effettiva occupazione dell’immobile.
Conseguentemente, la superficie dell’area sulla quale è in corso la restante costruzione, ai fini impositivi, è
ridotta in base allo stesso rapporto esistente tra la superficie utile risultante dal progetto approvato e la
superficie utile della parte già costruita ed autonomamente assoggettata ad imposizione come fabbricato.
ARTICOLO 9
- COMPETENZE –
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L’ufficio Tributi e l’Ufficio Urbanistica collaborano all’accertamento del valore delle aree fabbricabili.
Spettano all’Ufficio Urbanistica l’inventario delle aree edificabili con l’indicazione delle caratteristiche di cui
ai parametri citati, l’aggiornamento del valore medio annuale di stima e l’emissione dei pareri richiesti
dall’Ufficio Tributi.
Spettano all’Ufficio Tributi l’accertamento e la liquidazione dell’imposta, la gestione del contenzioso e più
in generale la responsabilità del buon andamento del servizio e dei rapporti con il pubblico.
ARTICOLO 10
- RIMBORSO PER DICHIARATA INEDIFICABILITA’ DELL’AREA –
Qualora un’area sia resa inedificabile dagli strumenti urbanistici o da disposizioni legislative, si applica
quanto disposto dall’art. 7 del Regolamento I.C.I. vigente.
ARTICOLO 11
- TERRENO CONSIDERATI NON FABBRICABILI -
Ai fini dell'applicazione delle disposizioni contenute nel secondo periodo della lettera b) del comma 1
dell'art.2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n.504, sono considerati non fabbricabili ai sensi dell’art.
2 del vigente Regolamento I.C.I. i terreni i quali, ancorché utilizzabili a scopo edificatorio in base agli
strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle effettive possibilità di edificazione determinate
secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità, sono posseduti e
condotti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli a titolo principale, mediante l'esercizio di attività dirette
alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali.
L'agevolazione compete a condizione che, oltre al titolare, anche la maggioranza dei componenti il
nucleo familiare, come risulta da certificazione anagrafica per ciascun anno di imposizione del tributo, di età
superiore ad anni 18 presti la propria opera in maniera prevalente nelle attività di cui al precedente comma e
risultino iscritti negli appositi elenchi previsti dall'art.11 della legge 9 gennaio 1963 n.9, in quanto soggetti
all'obbligo dell'assicurazione per invalidità, vecchiaia e malattie.
ARTICOLO 12
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DEFINIZIONE DI TERRENO AGRARIO –
Terreno agricolo è quel terreno adibito all'esercizio dell'agricoltura attraverso la coltivazione, l’allevamento
di animali, la prima trasformazione e/o manipolazione del prodotto agricolo e su cui, comunque, si esercita
una attività agricola ai sensi dell'articolo 2135 del Codice Civile.
ARTICOLO 13
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CONDUZIONE DIRETTA –
Per i terreni considerati non fabbricabili, su cui i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli esercitano
attività agricola ai sensi del precedente art. 12, deve essere presentata, a cura degli obbligati alla denuncia
e al versamento ai fini I.C.I., domanda di esenzione dall’applicazione dell’imposta medesima.
La domanda ha effetto anche per gli anni successivi fino a quando ricorrono le condizioni per la fattispecie
impositiva, va redatta in carta semplice nella forma dell’atto notorio secondo le leggi vigenti e deve
contenere a pena di nullità:
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se trattasi di persona fisica, l'indicazione delle generalità, della residenza o domicilio legale e del codice
fiscale ovvero della partita IVA del richiedente;
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se trattasi di persona giuridica, l'indicazione della ragione sociale e del tipo di società, della sede legale,
del codice fiscale e della partita IVA, delle generalità e della residenza del rappresentate legale con la
specifica indicazione della carica di questi;
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l'ubicazione e la individuazione catastale e urbanistica del terreno;
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L’elenco delle persone componenti il proprio nucleo familiare;
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la dichiarazione che ricorrono le condizioni previste dal precedente art. 11 in particolare riguardo alla
condizione che oltre al titolare, anche la maggioranza dei componenti il nucleo familiare di età superiore
ad anni 18 presti la propria opera in maniera prevalente nelle attività di cui al precedente comma e
risultino iscritti negli appositi elenchi previsti
dall'art.11 della legge 9 gennaio 1963 n.9, in quanto
soggetti all'obbligo dell'assicurazione per invalidità, vecchiaia e malattie.
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La sottoscrizione dell'impegno a fornire tutti i documenti ed i dati
che si riterranno necessari
all'istruttoria dell'atto.
In sede di prima applicazione del presente regolamento, la domanda va presentata entro 60 gg. dalla
approvazione del medesimo e, successivamente, entro la scadenza annuale disposta per la denuncia a fini
I.C.I.
ARTICOLO 14
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ENTRATA IN VIGORE –
Il presente regolamento entra in vigore il 1° gen naio 2001. Una volta diventata esecutiva la delibera
consiliare di adozione:
sarà pubblicato all’albo pretorio per ulteriori 15 gg;
sarà trasmesso, entro 30 gg. unitamente alla delibera di approvazione, al Ministero delle Finanze ed sarà
reso pubblico mediante avviso sulla Gazzetta Ufficiale.
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