Valorizzazione delle aree edificabili del PUC ai fini del calcolo ICI
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Valorizzazione delle aree edificabili del PUC ai fini del calcolo ICI
Prot. n.__________ del_____________ Comune di Quartu Sant’Elena DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE VALORIZZAZIONE DELLE AREE EDIFICABILI DEL P.U.C AI FINI DEL CALCOLO I.C.I. PER L'ANNO 2011 n° 26 del 08/03/2011 ============================================================= L’anno duemilaundici, addì otto del mese di Marzo alle ore 19.00 nella sala Consiliare del Comune di Via Eligio Porcu, convocato dal Presidente con avvisi scritti, a termini dell’art.3 del Regolamento, è riunito in seduta Pubblica, in prima convocazione, il Consiglio Comunale, nelle persone dei Signori: CONSIGLIERI PRESENTE CONSIGLIERI MAZZUZZI Francesca MULAS Giorgio SI SI ANGIUS Federica MURGIONI Rita NO SI ANGIUS Romina ORRU' Gabriele SI SI ATTILINI Roberto PANI Antonio SI SI BUSONERA Stefano PAU Massimo NO SI CARTA Luisa PILUDU Francesco SI SI COCCO Dino PILUDU Giuliano SI SI CONTINI Mauro RUGGERI Luigi SI SI DE CAMPUS Giancarlo SARRITZU Luisella SI SI DESSI' Alfredo SARRITZU Martino SI SI FARCI Roberto SCHIRRU Ignazio SI SI FLORIS Carlo SECCI Stefano SI SI INZAINA Giovanni Maria SERRA Gianluigi SI SI MARCI Raffaele TORRU Lucio SI NO PRESENTE MARINI Gabriele VACCA Diego SI SI MELIS Carlo Giuseppe SI Presenti: Assenti: 28 3 ========================================================================== Assume la presidenza il Presidente del Consiglio Comunale MAZZUZZI Francesca, ed assiste il Vice Segretario Generale Incaricato Avv. Nicoletta Ornano. Il Presidente nomina scrutatori i Sigg.: MARCI Raffaele, ATTILINI Roberto, MARINI Gabriele. IL CONSIGLIO COMUNALE PREMESSO: CHE il D.L.vo n° 504/92, istitutivo dell’Imposta Comunale sugli Immobili, prevede tra i vari presupposti di imposta, il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli. CHE, limitatamente alle aree edificabili, l’articolo 5 del citato D.L.vo n° 504/92 prevede, quale valore imponibile, il valore di mercato. CHE, ai sensi del citato articolo 5 del D.L.vo n° 504/92, tale valore “… è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche …”. RILEVATO che l’articolo 11 – quaterdecies, comma 16, Legge 248/2005, prevede che “ai fini dell’applicazione del D.lgs 30.12.1992, n° 504, la disposizione prevista dall’art. 2, comma1, lettera b, dello stesso decreto si interpreta nel senso che un’area è da considerare comunque fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”. ATTESO CHE l’articolo 59, - 1°comma, lettera g) del D.L.vo n°446/97 prevede per i Comuni la possibilità di “determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del Comune, qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l’insorgenza del contenzioso”. RICHIAMATA: • la deliberazione n° 57 del 06.07.2006 con la quale il Consiglio Comunale ha integrato il Regolamento comunale sugli Immobili, approvato con deliberazione C.C. n° 7 del 14.01.2004, inserendo l’art. 9 bis e allegando la tabella dei valori, definiti ai sensi dell’art. 59, comma 1, lett. g) del D. Lgs. 446/97, per ciascuno degli anni 2000,2001, 2002, 2003, 2004, 2005 e 2006; • la deliberazione n° 30 del 26.03.2007 con la quale il Consiglio Comunale ha integrato la tabella dei valori richiamato all’art. 9 bis del vigente Regolamento per l’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili con i valori per l’anno di imposta 2007. RITENUTO di dover definire, per l’anno d’imposta 2011 il valore medio di mercato delle aree edificabili con effetto a decorrere dal 1° gennaio 2011 ex art. 59, 1° comma, lettera g) del D. Lgs. 446/97. RILEVATO che il Comune di Quartu Sant’Elena è dotato di Piano Urbanistico Comunale (P.U.C.) approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 9 del 11/01/2000 pubblicato sul B.U.R.A.S. – parte terza n° 6 del 28/02/2000 con efficacia dal 28/02/2000. VISTA la relazione in ordine al valore delle aree fabbricabili ai fini del calcolo dell’I.C.I. per l’anno 2011 redatta dal Settore Edilizia Privata, allegata al presente provvedimento per farne parte integrante e sostanziale, dalla quale risultano i valori venali, distinti per Zone Territoriali Omogenee individuate dal vigente P.U.C.. RITENUTO opportuno procedere in tal senso. VISTI: il D. L.vo n° 504/1992; il D. L.vo n° 446/1997; il D. L.vo n° 267/2000; la Legge n° 289/2002; la Legge n° 212 del 27.07.2000 (statuto dei diritti del contribuente). la Legge n° 248/2005; il vigente Regolamento Comunale per l’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili. VISTO il parere in ordine alla regolarità tecnica espresso dal Dirigente del Settore Tributi e dal Dirigente del Settore Urbanistica ed Edilizia Privata, ai sensi dell’art. 49, comma 1, del D.Lgs. 267/2000. PROCEDUTOSI a votazione palese, con sistema elettronico, con il seguente esito proclamato dal Presidente con l’assistenza degli scrutatori: Presenti: 28 Astenuti: // Voti favorevoli: 28 Voti contrari: // DELIBERA 1. di approvare, per i motivi indicati in premessa, la relazione in ordine al valore delle aree fabbricabili ai fini del calcolo dell’I.C.I. per l’anno 2011, redatta dal Settore Edilizia Privata, allegata al presente provvedimento quale parte integrante e sostanziale, dalla quale risultano i valori venali, distinti per Zone Territoriali Omogenee individuate dal vigente P.U.C. con effetto a decorrere dal 1° gennaio 2011. 1. di integrare la tabella dei valori richiamata all’articolo 9 bis del vigente Regolamento per l’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili, con la tabella dei valori 2011 di cui alla relazione tecnica allegata alla presente deliberazione. 2. di dare atto che con separata votazione palese, all’unanimità, la presente deliberazione, viene dichiarata, immediatamente esecutiva ai sensi dell’art. 134, comma 4, del d.lgs. 18 agosto 2000, n°267. Letto, confermato e sottoscritto. IL PRESIDENTE IL V. SEGRETARIO GENERALE Francesca MAZZUZZI Avv. Nicoletta ORNANO COMUNE DI QUARTU SANT’ELENA Provincia di Cagliari SETTORE EDILIZIA PRIVATA EDILIZIA PRIVATA – TUTELA PAESAGGIO – CONDONO EDILIZIO – VIOLAZIONI EDILIZIE V ALORIZZAZIONE DELLE AREE EDIF ICABILI DEL P.U.C. AI F INI DEL CALCOLO DELL ’I.C.I. − RELAZIONE − Il D. Lgs. 30/12/1992, n° 504, ha istituito l’imposta comunale degli immobili (I.C.I.) a decorrere dal 01/01/1993. Il presupposto dell’imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli siti nel territorio dello Stato a qualsiasi uso destinati ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa. L’art. 2, comma 1, lett. b), del D. Lgs. 504/92 identifica come aree fabbricabili le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. Sono tuttavia da considerarsi non fabbricabili, anche se in effetti tali, i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli che esplicano la loro attività a titolo principale, sui quali persista l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività diretta alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali. L’art. 11-quaterdecies, comma 16, della Legge 248/2005 prevede che ai fini dell’applicazione del D. Lgs. 504/92 la disposizione prevista dall’art. 2, comma 1, lett. b), dello stesso decreto si interpreta nel senso che un’area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. L’art. 5, comma 5 e ss., del D. Lgs. 504/92 stabilisce che la base imponibile su cui calcolare l’imposta, per le aree fabbricabili, è costituita dal valore venale in comune commercio, avendo riguardo all’ubicazione, all’indice di fabbricabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. In caso di utilizzazione edificatoria dell’area previa demolizione del fabbricato esistente per interventi di recupero, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica la base imponibile è costituita dal valore dell’area, come sopra determinata, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera sino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione. Viceversa per i terreni agricoli la base imponibile è dedotta applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, un moltiplicatore pari a 75 (settantacinque). Per le aree fabbricabili, dunque, a differenza dei fabbricati e dei terreni agricoli, non esistono valori ufficiali assegnati dagli uffici competenti (Agenzia del Territori) tali da costituire un parametro di riferimento certo per la quantificazione dell’imposta. La normativa sopra citata, tuttavia, contiene dei criteri che consentono di giungere in maniera puntuale alla individuazione dei valori venali delle aree fabbricabili rispondenti alla reale situazione del mercato immobiliare. L’art. 59, comma 1, lettera g), del D. Lgs. n° 446/1997 prevede infatti per i Comuni la possibilità di determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del Comune, qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l’insorgenza del contenzioso. Con riferimento all’art. 726 del c.c., comma 1, per la determinazione del valore venale attuale dei terreni edificabili ovvero del più probabile “prezzo di mercato” originato dalla domanda e dall’offerta in libera contrattazione degli immobili accertati, il procedimento di stima normalmente utilizzato e utilizzabile è quello diretto sintetico-comparativo basato su parametri unitari tecnici. Con tale procedimento il valore di mercato viene desunto sinteticamente con riferimento all’unità di consistenza quale: il mc. edificabile, il mq. di superficie territoriale o fondiaria a seguito di una comparazione del bene oggetto di stima con altri beni di caratteristiche intrinseche ed estrinseche similari e/o confrontabili, dei quali si conoscono i prezzi medi unitari di mercato (€/mc., €/mq. Sf, €/mq. St). Per quanto attiene all’acquisizione dei prezzi di mercato da cui desumere i valori unitari occorrenti, non si è ritenuto opportuno far riferimento esclusivamente ai valori venali dichiarati negli atti di compravendita o successivamente accertati o concordati con gli uffici fiscali poiché è noto, peraltro, che tali valori, eccezion fatta per quelli derivanti da atti nei quali intervengono Enti Pubblici o Società, non forniscono generalmente il reale valore di mercato. Perciò l’indagine per l’acquisizione dei prezzi reali di mercato è stata condotta anche presso gli operatori del settore, quali agenti immobiliari, tecnici o imprenditori operanti in loco, e direttamente analizzando i beni offerti in vendita nell’attuale mercato immobiliare, per il quale c’è comunque da segnalare una notevole stasi successiva alla approvazione da parte della R.A.S., con D.P. G.R. n° 82 del 07/09/2006, del Piano Paesaggistico Regionale, mitigata dall’uscita delle due circolari assessoriali esplicative del 23.11.2006 e del 20.03.2007. Ad una prima stima dei singoli valori medi di mercato utilizzando quali parametri principali di riferimento: la destinazione urbanistica; l’indice edificatorio; l’edificabilità diretta o subordinata all’approvazione di uno strumento attuativo sono state apportate le dovute correzioni prendendo in considerazione quali elementi qualitativi specifici per ogni macro-area omogenea individuata: la condizione morfologica ambientale; la tipologia edilizia prevalente, la posizione e ubicazione rispetto al centro; la dotazione di infrastrutture e servizi; l’accessibilità e viabilità della zona; il valore di compravendita dei fabbricati; la congiuntura economica. Nel Centro Storico, considerato che il valore delle aree è strettamente connesso con la volumetria effettivamente edificabile o sfruttabile si è utilizzato come valore unitario di riferimento il prezzo a mc. Nelle zone di completamento il valore delle aree è stato determinato con riferimento alla superficie fondiaria. Nelle zone di espansione e servizi, invece, il valore di ogni area è stato calcolato con riferimento alla superficie territoriale in considerazione del fatto che le zone suddette necessitano di opere di urbanizzazione. Nelle zone di espansione già lottizzate e convenzionate e in quelle destinate a servizi già pianificate il valore unitario individuato è riferito, o alla superficie fondiaria o al mc. edificabile laddove l’indice fondiario risulta estremamente eterogeneo. Rispetto alla precedente stima effettuata per l'anno d' imposta 2010, si è registrata una stasi del mercato e dunque una conferma dei valori stimati per il 2011. Alla luce di quanto esposto si propone di assumere come valori di riferimento per il 2010, i valori medi riportati nella tabella allegata precisando che devono intendersi, per le diverse zone omogenee individuati come minimi indicativi sulla base di criteri generali di stima, al pari della limitazione del potere di accertamento del Comune, fatta salva la possibilità del contribuente, che ritenga che la propria area abbia valore di mercato inferiore, di indicare tale minore prezzo specificando gli elementi oggettivi che lo determinano. Per tutte le destinazioni urbanistiche non espressamente indicate nella tabella di riferimento per l'anno 2011, i valori ai fini dell'I.C.I. vanno calcolati moltiplicando il R.D. X 75. Quartu Sant’Elena, lì Il Tecnico Geom. Cappai Giovanni LA DIRIGENTE Avv. Nicoletta Ornano Tabella allegata alla rela ZONIZZAZIONE E VALORIZZAZI AREE EDIFICABILI P.U.C. AI FINI DEL CALCOLO I.C.I. 1,12 1,08 1,08 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Valore Valore 2011 in Valore 2006(vecchie) in Pos. Zonizzazioni € / mq € / mc € / mq € / mc " A " - Centro Storico 190,00 210,00 34 " G.A.2 " - S. Pietro St " B.1 " Sf - Centro urbano 540,00 600,00 35 " G/S.2 " - Serra Perdosa St " B.2 " Sf Settore Sud-Est 709,00 - Centro urbano 750,00 36 "G.A.3" via Fiume St " B.2 " Sf Settore Ovest 756,00 - Centro urbano 800,00 37 " S" non pianificata St " B.3 " Sf - Centro urbano 756,00 800,00 38 " S " non pianificata in area sottoposta St a vinc " B/S "St - Centro urbano 567,00 600,00 39 " S.g " S'Oghianu St " B/S* St " - Centro urbano 168,00 180,00 40 " S.g " Flumini St " C* " - " C** " (convenzionata)236,00 - espansione urbana250,00 41 P.R.U. (non convenzionati) St " C* " -St" C** " (non 168,00 convenzionata) - espansione 180,00 urbana 42 P.R.U. (convenzionati) Sf " C.E ",St" G.B.2", "G/S1" 17,00 Area Programma40,00 Su Paris " C.E "StFlumini Separassiu 20,00 30,00 " C.F "St ex FI, N, V Margine 32,00 Rosso-S.Andrea 50,00 " C.F "St ex FE, R,D,G 15,00 Margine Rosso-S.Andrea 40,00 " C.F "Sf ex FL "Ftur" ex 350,00 F1 M. Rosso (Da Pitzu e Serra a via Marco Polo) 15 " C.F "Sf ex FL "Ftur" ex 250,00 F2 M. Rosso 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 " C.F "Sf ex FL "Ftur" ex 250,00 F1 Foxi - S. Andrea (Da via Marco Polo a via Mar Tirreno) " C.F "Sf ex FL "Ftur" ex 200,00 F2 Foxi - S. Andrea (Da via Marco Polo a chiesa S. Andrea) " C.F "Sf ex FL "Ftur" ex 170,00 F1 Flumini – Capitana (Dalla chiesa S. Andrea a Rio Cuba) " C.F "Sf ex FL "Ftur" ex 140,00 F2 Flumini – Capitana (Da via Mar Tirreno a Is Mortorius lato mare) " C.F "Sf ex FL "Ftur" ex 165,00 F1 Is Meris – NK1 – Pernice " C.F "Sf ex FL "Ftur" "Fois 90,00- Niu Crobu - Salmagi" " C.F "Sf ex FL "Ftur" "Baia 120,00Azzurra - Terra Mala" " C.F "Sf ex FL "Ftur" ex 140,00 F1 Kale Moru - Geremeas " C.F "Sf ex FL "Ftur" ex 100,00 F2 Kale Moru - Geremeas " D.p.1St" ( non convenzionata) 75,00 - viale Marconi 90,00fronte stagno " D.p.1Sf " (convenzionata) 125,00 - viale Marconi185,00 fronte stagno " D.a " St - Flumini Separassiu 17,00 40,00 Pos. Zonizzazioni (Da Viale Poetto al prolungamento di via Marco Polo)