relazione di stima - Amundi Re Italia SGR
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relazione di stima - Amundi Re Italia SGR
RELAZIONE DI STIMA Relazione di Stima del Capitale Economico della JACK MILAN S.R.L. facente parte del Fondo immobiliare chiuso Amundi RE Italia. Amundi Real Estate Italia S.G.R. S.p.A. Piazza Cavour, 2 20121 Milano – Italy Data di Valutazione: Companies listed here 31 dicembre 2014 INDICE ARGOMENTO PAGINA PREMESSA 3 DEFINIZIONI 3 FONTI INFORMATIVE 3 CRITERI DI VALUTAZIONE 4 VALUTAZIONE DEL CAPITALE ECONOMICO: 5 JACK MILAN S.R.L. 5 CONCLUSIONI: QUADRO DI SINTESI 7 APPENDICE: IL METODO PATRIMONIALE 8 CBRE VALUATION S.P.A. Via del Lauro 5/7 20121 Milano Tel +39 02 655 670 1 Fax +39 02 655 670 50 Milano, 06 Febbraio 2014 Spettabile Amundi Real Estate Italia SGR S.p.A. Piazza Cavour, 2 20121 MILANO Alla cortese attenzione del Dott. Giovanni Di Corato OGGETTO: relazione di stima del capitale economico alla data del 31 dicembre 2014 della società: JACK MILAN S.R.L. PREMESSA Con riferimento agli accordi intercorsi ed all'incarico affidatoci, con la presente relazione in qualità di esperto indipendente si determina il valore di mercato alla data del 31 Dicembre 2014 del capitale economico della Società in oggetto. Le valutazioni sono state da noi effettuate in sintonia con quanto previsto al Titolo V - art. 2.4.5 “Partecipazioni di controllo in società immobiliari” al Titolo V – art. 2.4.6 “Disposizioni comuni” e al Titolo V – art. 4 “Esperti indipendenti” del Provvedimento della Banca d'Italia del 14 aprile 2005 in tema di “Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio” e successive modifiche ed integrazioni. DEFINIZIONI Nel presente rapporto ricorrono i termini di seguito elencati, per i quali deve attribuirsi la corrispondente definizione, salvo espressamente indicato: Capitale Economico: il patrimonio netto, comprensivo del capitale sociale, delle riserve ed del risultato dell'esercizio Capitale Netto Rettificato: il Patrimonio Netto più le Plusvalenze stimate (meno le Minusvalenze) rettificate per le relative imposte figurative Valore di mercato: l'ammontare ottenibile dalla cessione sul mercato di tale attività in una libera transazione tra parti consapevoli e disponibili. Imposte figurative: carico fiscale latente sul diverso valore attribuito alle poste di bilancio applicando il valore di mercato anziché il valore contabile Sede Legale e Amministrativa: Via del Lauro 5/7, 20121, Milano T +39 02 6556 701 F +39 02 6556 70 50 Sedi Secondarie: Via L. Bissolati 20, 00187, Roma T +39 06 4523 8501 F +39 06 4523 8531 Palazzo Paravia P.zza Statuto 18, 10122 Torino T +39 011 2272 901 F +39 011 2272 905 iscriz. reg. imprese presso c.c.i.a.a. n.04319600153 cod. fisc./partita i.v.a. 04319600153 cap. soc. € 500.000 i.v. c.c.i.a.a. Milano 1004000 Società soggetta all’attività di direzione e coordinamento da parte della Società CBRE Ltd FONTI INFORMATIVE Le valutazioni delle Società hanno recepito i valori immobiliari già espressi dalle perizie da noi precedentemente redatte. I valori delle società holding riflettono i valori attribuiti alle società partecipate. Per la predisposizione della presente valutazione estimativa sono stati utilizzati dati tecnici, economici e patrimoniali fornitoci da Amundi Real Estate Italia SGR p.A. desunti da situazioni contabili al 31 dicembre 2014 e non da bilanci definitivi approvati dall'organo amministrativo; tali situazioni contabili si riferiscono a società sottoposte a regimi contabili, civilistici e fiscali europei differenti. Non rientrano nel nostro intervento lo svolgimento di procedure di auditing contabile o verifiche relative alla sussistenza di passività di natura legale, fiscale, previdenziale o ambientale. La nostra valutazione è stata pertanto sviluppata sulla base delle informazioni trasmesse dalle Società, informazioni di cui non possiamo certificare la completezza né l'accuratezza. L'espressione di valore risultante a conclusione della presente valutazione estimativa presuppone pertanto la fondatezza e la veridicità delle informazioni ricevute dalle Società ed è condizionata da tale presupposto. CRITERI DI VALUTAZIONE Nell'analisi effettuata abbiamo considerato la storia e la natura delle attività aziendali e la provenienza degli immobili, le perizie effettuate dai nostri consulenti tecnici sui valori immobiliari e diversi elementi che possono influenzare i risultati aziendali. Abbiamo analizzato varie informazioni e dati forniti dal management delle Società e dai suoi consulenti ed abbiamo consultato fonti finanziarie ed informazioni del settore. La valutazione è stata impostata considerando l'attività delle Società come attività economica a se stante, in ipotesi di continuità aziendale e senza considerare gli effetti di eventuali sinergie con altre società. Al fine di applicare le metodologie di valutazione ad un complesso di dati contabili coerenti ed affidabili abbiamo provveduto a riclassificare e rielaborare i dati delle Società integrandoli con poste rettificative di carattere prudenziale a nostro avviso idonee alle finalità della presente perizia. Abbiamo determinato il valore del capitale economico delle Società in oggetto applicando dei metodi di valutazione aziendale di generale accettazione secondo Best Practice. I fattori che più caratterizzano l'attività delle Società ed influenzano la valutazione sono riconducibili ai seguenti: a) I valori di mercato degli immobili alla data di riferimento. b) Le immobilizzazioni immateriali. c) Il conseguente diverso valore delle partecipazioni applicando il criterio del valore di mercato rispetto al valore di iscrizione a bilancio. d) Le imposte figurative da applicarsi sul maggior valore di mercato degli immobili e delle partecipazioni rispetto al valore di iscrizione a bilancio. In tale fattispecie la dottrina aziendalistica e la prassi professionale sono concordi nel ritenere che il criterio metodologico di valutazione più idoneo per le società immobiliari e per le holding di partecipazione in società immobiliari sia costituito dal cosiddetto metodo patrimoniale semplice, la cui metodologia è descritta in appendice. Abbiamo quindi applicato alla perizia in oggetto il criterio patrimoniale semplice, valutando il valore di mercato delle singole poste patrimoniali. Abbiamo inoltre valutato la sostenibilità dei flussi finanziari onde verificare la struttura finanziaria anche in chiave dinamica. Si ritiene che tali metodologia sia appropriata per la specificità della valutazione in oggetto e che il giudizio di valutazione risultante esprima il valore di mercato del capitale economico delle Società ai sensi della normativa vigente. VALUTAZIONE DEL CAPITALE ECONOMICO Jack Milan S.r.l. Tipo di società Property Premessa Al 31 dicembre 2014 il Fondo Amundi RE Europa detiene il 50% della società immobiliare Jack Milan S.r.l., proprietaria di un complesso immobiliare ad uso direzionale e logistico in via Galilei 40 a Cinisello Balsamo, Milano, di cui stimiamo un valore di mercato a tale data di € 35.510.000. Variazioni al Patrimonio Netto contabile nel calcolo del Capitale Netto Rettificato Il Patrimonio Netto contabile della Jack Milan S.r.l. al 31/12/2014 risulta come segue: PATRIMONIO NETTO Capitale Sociale Soci versamenti in conto capitale Riserva da arrotondamento Utili (perdite) portati a nuovo Risultato di esercizio 31/12/2012 € 10.000 € 14.300.000 €1 -€ 2.517.786 -€ 1.009.959 31/12/2013 € 10.000 € 15.800.000 €0 -€ 3.527.745 -€ 1.650.492 31/12/2014 € 10.000 € 18.900.000 €0 -€ 5.178.236 -€ 1.377.536 Totale Patrimonio Netto € 10.782.256 € 10.631.763 € 12.354.228 variato rispetto al 31/12/2013 come segue: MOVIMENTAZIONI PATRIMONIO NETTO Patrimonio Netto iniziale al 31/12/2013 Risultato del periodo Aumento di capitale Patrimonio Netto finale al 31/12/2014 € 10.631.763 -€ 1.426.021 € 3.100.000 31/12/214 € 12.305.743 Le variazioni da apportarsi al Patrimonio Netto contabile per calcolare il Capitale Netto Rettificato al 31/12/2014 della società Jack Milan S.r.l. riguardano: a) le Immobilizzazioni Immateriali: Le Immobilizzazioni Immateriali, ancorchè quasi completamente ammortizzate, sono iscritte per € 2.227 e comprendono spese societarie e spese finanziarie da ammortizzare ed i relativi fondi di ammortamento. L'iscrizione a bilancio di tali spese riflette i principi contabili ma non è rilevante ai fini della valutazione del capitale economico perché tali Immobilizzazioni Immateriali non producono benefici economici futuri se non per gli ammortamenti fiscali. La cancellazione delle immobilizzazioni immateriali ai fini del computo del Capitale Netto Rettificato produce un beneficio fiscale pari alla tassazione Ires del 27,5% ed Irap del 3,9% come segue. MINUSVALENZA SU IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI Valore di bilancio Immobilizzazioni Immateriali Imposte figurative Ires/Irap € 699 a) Minusvalenza Netta su Immobilizz Immateriali 31/12/2014 - € 2.227 - € 1.528 b) le Immobilizzazioni materiali: il valore di mercato dell'immobile stimato con riferimento al 31/12/2014 è inferiore al corrispondente valore di iscrizione a bilancio con emersione di una minusvalenza ai fini del calcolo del Capitale Netto Rettificato, che non produce effetti fiscali: PLUSVALENZA SU IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI Market Value Book Value b) Minusvalenza su Immobilizzazioni Materiali € 35.510.000 € 36.676.291 31/12/2014 - € 1.166.291 Capitale Netto Rettificato: Sintesi CAPITALE NETTO RETTIFICATO Patrimonio Netto a) Minusvalenza Netta su Immobilizzazioni Immateriali b) Minusvalenza su Immobilizzazioni Materiali 31/12/2014 € 12.354.228 - € 1.528 - € 1.166.291 Capitale Netto Rettificato al 31/12/2014 € 11.186.409 Valore Società Il valore del capitale economico di Jack Milan S.r.l. alla data del 31/12/2014 è pari al valore del Capitale Netto Rettificato di € 11.186.409. Il valore corrente di mercato al 31/12/2014 della partecipazione del 50% che il Fondo Amundi RE Italia detiene in Jack Milan S.r.l. è quindi di € 5.593.205. CONCLUSIONI: QUADRO DI SINTESI In base all'indagine svolta è nostra opinione che il valore di mercato al 31/12/2014 del Capitale Economico delle Società da noi analizzate risulti come segue: Valori immobiliari al 31/12/2014 RAGIONE SOCIALE ASSET Jack Milan Srl Cinisello Balsamo – Via Galileo Galilei 40 Valuta 31/12/2014 Euro € 35.510.000 Valori società al 31/12/2014 RAGIONE SOCIALE Jack Milan Srl TIPO DI SOCIETÀ VALUTA Property Euro CAPITALE NETTO QUOTA DEL VALORE DELLA RETTIFICATO FONDO QUOTA € 11.186.409 50% € 5.593.205 NOTA FINALE La presente valutazione è stata prodotta esclusivamente per la Vostra Società. Può essere utilizzata per scopi aziendali anche per operazioni straordinarie quali fusioni, acquisizioni, ecc.. Infine, né tutto né parte del presente rapporto, né alcun riferimento ad esso possono essere pubblicizzati all’esterno, senza la nostra approvazione del contesto e delle modalità relative. In fede. CBRE VALUATION S.p.A. Laura Mauri MRICS (Consigliere) Manuel Messaggi (Senior Director) APPENDICE: IL METODO PATRIMONIALE Attraverso il metodo patrimoniale si vuole esprimere il valore dell'azienda oggetto di valutazione come differenza tra gli elementi attivi e passivi che compongono il suo patrimonio. Per valutare le attività si utilizzano tre diverse tipologie di valutazione: la valutazione patrimoniale semplice (sono oggetto di valutazione solo i beni materiali presenti nel patrimonio aziendale), la valutazione patrimoniale complessa di primo grado (oltre ai beni materiali si considerano come componenti della valutazione anche i beni immateriali aventi un valore di mercato); la valutazione patrimoniale complessa di secondo grado (vengono considerati tutti i beni aziendali, materiali o immateriali ed aventi o meno un valore di mercato). Per le passività si ricalcola il valore il valore corrente di tutti i debiti, l'adeguatezza del fondo TFR e l'impatto di eventuali passività, quali quelle tributarie, non esposte in bilancio. La valutazione patrimoniale, qualunque essa sia, si sviluppa in diverse fasi: · Si ricalcola il capitale netto di bilancio, l'insieme quindi del capitale sociale, delle riserve e dell'utile corrente al netto delle somme che saranno distribuite quali dividendi e delle imposte differite sui fondi accantonati; · Si rettificano, se necessario, i valori degli elementi attivi non numerari, ripristinando attraverso plusvalenze e minusvalenze il loro effettivo valore di mercato. E' prassi ridurre il valore delle plusvalenze e delle minusvalenze dell'onere fiscale potenziale che risulterebbe da una rivalutazione effettiva delle poste di bilancio. Tale onere fiscale normalmente si calcola in una aliquota ridotta. In questa fase si renderà inoltre necessario analizzare che le attività e le passività siano state contabilizzate in modo corretto, che gli accantonamenti rispondano realmente al criterio di competenza. In riferimento alla valutazione dei crediti sarà opportuno verificare la congruità del Fondo rischi. Esistono diverse tecniche per determinare il valore di mercato dei beni patrimoniali. L'utilizzo di una tecnica rispetto alle altre dipende dalla tipologia di bene e dall'esistenza o meno di un valore di mercato. Possiamo dividere i metodi di valutazione dei singoli beni in: · metodo del costo: si basa sul valore di rimpiazzo del bene, cioè del prezzo che l'acquirente dovrebbe pagare per assicurarsi il bene al di fuori dell'azienda. Questo valore dovrà naturalmente essere diminuito in base all'obsolescenza del bene. E' il metodo più appropriato per beni di non vasta diffusione, a volte unici e quindi privi di un prezzo di corrente; · metodo del mercato: il valore del bene é considerato pari a quello di beni simili la cui compravendita sia sufficientemente diffusa da definirne un prezzo di mercato. Anche in questo caso e' naturale una decurtazione del valore in base all'utilizzo del bene; · metodo del reddito: si considerano i redditi attesi futuri che il bene potrà generare e si determina il valore mediante una loro attualizzazione. Si usa sovente dove, per cause transitori di compravendita, il mercato non valorizza sufficientemente il valore del bene. E' da rilevare come la determinazione del valore finale del bene risulti dall'utilizzo di più tecniche valutative. Ad esempio, il valore stimato di una immobilizzazione tecnica non può essere superiore al costo di rimpiazzo o inferiore al valore di liquidazione del cespite. In conclusione, secondo tale metodologia il valore di una azienda risulta dalla somma di tutti gli elementi patrimoniali a valori correnti, sia che essi abbiano natura attiva che passiva. Il vantaggio del criterio patrimoniale è l'obiettività di valutazione. E' però da rilevare come tale obbiettività vada diminuendo progressivamente quando si passa dalla valutazione di beni materiali iscritti a bilancio, alla valutazione di beni immateriali.