INTEGRAZIONE USUFRUTTO TRIBUNALE DI NAPOLI

TRIBUNALE DI NAPOLI
V SEZIONE CIVILE
OGGETTO: INTEGRAZIONE AL PUNTO “12” DELLA CONSULENZA
TECNICA D’UFFICIO NEL GIUDIZIO “SGA Spa c/o **************
+ 3” (R.G. n. 402/06).
G. E.: Dott. M. PETRUZZIELLO
C.T.U.: Arch. DANIELA GALENA
INTEGRAZIONE ALLA RELAZIONE PERITALE AL PUNTO:
“RELAZIONE DI STIMA”
(punto 12) determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima,
operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione
dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di
assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento
(l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del
provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione
del pignoramento, in questo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà);
La sottoscritta, Arch. Daniela Galena, iscritta all’Ordine degli Architetti della
Provincia di Napoli al n° 8645 ed all’Albo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Napoli
al n° 11475, nell’udienza del 27.12.2007 veniva nominata C.T.U. nella procedura di pignoramento
immobiliare “SGA SpA c/o ************** + 3” (R.G. n. 402/06).
In data 2 Aprile 2008, la sottoscritta C.T.U., consegnava il proprio elaborato peritale in
apposita cancelleria (V Sez. Civile), inviando tramite raccomandata A/r copia della stessa a tutte le
parti, così come richiesto nel mandato conferitole.
In data 16 Gennaio 2009 la sottoscritta C.T.U., riceveva dal Custode Giudiziario,
delegato alle operazioni di vendita, Dott.ssa G. Sicardi, a mezzo posta elettronica, comunicazione di
richiesta di integrazione richiesta dal G.E. Dott. Petruzziello, in quanto la valutazione di uno degli
immobili compresi nel giudizio (di cui l’esecutata possiede solo la quota del diritto di usufrutto) era
stata unicamente calcolata per la piena proprietà e non per la quota di usufrutto.
Trattasi in particolare dell’immobile ubicato in Napoli alla via Manzoni, civico n° 162
riportato nel N.C.E.U. di Napoli come appartamento posto al piano ammezzato, secondo le
prescrizioni di seguito riportate:
9 Foglio 24 – n. 118/14 – z.c. 10 – cat. A/4 – classe 4.
Immobile occupato con diritto di usufrutto vitalizio dalla Sig.ra:
-
************** nata a Napoli il 12 Aprile 1929 e residente in Napoli, alla via Manzoni
n° 162, C.F.: JJJJJJJJJJJJJJJJJJJ;
Immobile con diritto di nuda proprietà della Sig.ra:
- ************** nata a Ginevra il 9 Luglio 1959, in qualità di figlia della Sig.ra ********,
C.F.: JJJJJJJJJJJJJJJJJJJ.
Si riporta a seguito il valore della piena proprietà dell’immobile (testualmente ripreso dal capo
“12” della relazione peritale), costituendo tale valore indice fondamentale per il calcolo del diritto di
usufrutto richiesto:
VALORE DI PIENA PROPRIETA’ DELL’IMMOBILE
Per quanto concerne la prima stima,si tiene conto della superficie espressa in
mq dell’immobile, ad essa superficie vengono assegnati i valori di seguito
riportati espressi in €./mq.
Ubicazione:
Comune:
Via Manzoni n. 162 (piano primo)
Sez. Chiaia S. Ferdinando a Posillipo
(Napoli)
Piano ammezzato
56,44
Superficie commerciale totale
56,44
56,44 mq.
Valutazione sintetica o per confronto
Attraverso indagini di mercato eseguite sul posto, è stato possibile addivenire ai prezzi medi
relativi a cespiti facente parte di edifici aventi caratteristiche analoghe a quello in esame.
Dall’analisi dei prezzi medi di vendita si è accertato un valore che varia tra gli €/mq
2.500,00 minimo e €/mq 7.000,00 massimo, inoltre tenendo conto delle caratteristiche di
potenzialità commerciale del cespite in esame, in quanto con specifica destinazione d’uso, oltre
che di altri fattori come manutenzione, tipologia, vetustà, ecc.., si ritiene opportuno considerare
un prezzo tendente al minimo, per la determinazione del valore, (trattasi di immobile con
localizzazione angusta ed al di sotto dei limiti di abitabilità stabiliti dal regolamento edilizio
vigente), poco superiore al prezzo minimo scaturito dalle indagini e pari ad €/mq 3.000,00.
Valore cespite = mq. 56,44 x € 3.000,00 = € 169.320,00
L’unità abitativa oggetto di stima sintetica, ubicata in Via Manzoni n. 162 (Napoli),
ha un valore di €.141.100,00.
Valutazione analitica
Per la valutazione di stima analitica, secondo il criterio della capitalizzazione dei redditi, si procede
alla determinazione dei parametri che costituiscono la formula di seguito riportata nella quale non
verrà considerato il coefficiente di detrazione per Vetustà:
V = (R-S); Va = V- DTV
r
Va = valore incluso detrazione per vetustà
V = valore dell’immobile
r = tasso di capitalizzazione stabilito in 0,025
S = spese 10% (stato manutentivo buono)
R = reddito medio annuo
•
Il tasso di capitalizzazione r viene valutato in 0,025 rapportandolo ad investimenti con
medio-basso margine di rischio.
•
Le spese e le tasse, voce S, sono valutate nella percentuale del 10% del reddito annuo in
quanto lo stato manutentivo è buono.
•
Il reddito annuo è valutato ad € 700,00 mensili (valore medio mensile) dunque R = 8.400,00
Pertanto V = (8.400,00 – 840) = € 302.400,00
0,025
Valore finale totale del cespite €. 302.400,00.
L’unità abitativa oggetto di stima analitica, ubicata in Via Manzoni n. 162 (Napoli),
ha un valore di €. 302.400,00.
MEDIA DELLE STIME
169.320,00 + 302.400,00 = €. 235.860,00
2
VALORE
T O T A L E €. 235.860,00
(€uro Duecentotrentacinquemilaottocentosessanta/00)
Valutazione della quota di usufrutto:
Per il calcolo della quota di usufrutto il legislatore fornisce una tabella con relativi coefficienti,
ai fini del calcolo delle imposte sul trasferimento della nuda proprietà, trattasi comunque di un diritto
temporaneo che non può durare oltre la vita dell’usufruttuario.
Ai sensi del D.lgs. 31 Ottobre 1990 n° 346, art.li 14 e 17, il valore di usufrutto viene calcolato
attraverso il prodotto del valore pieno dell’immobile, del saggio di interesse e di un coefficiente sull’età
fornito dalla legge espressa in percentuale e variabile a seconda della fascia di età a cui appartiene
l’usufruttuario.
Con l’entrata in vigore della legge 24 Dicembre 2007 n. 244, quindi a partire dal 1° Gennaio
2008, il valore attuale dell’usufrutto ha subito modifiche rispetto al calcolo precedente, pertanto il
saggio legale di interesse è stato determinato nel 3%. Il valore percentuale di tale diritto rispetto alla
piena proprietà si calcola moltiplicando il coefficiente relativo all’età dell’usufruttuario per il saggio
legale di interesse (3%).
Calcolo del valore di usufrutto:
Valore pieno dell’immobile X 3% X coefficiente sull’età = VALORE DI USUFRUTTO
La Sig.ra XXXXXXXXX, usufruttuaria del bene è nata nel ****, ha pertanto una fascia di età, sulla
tabella fornita dalla legge, compresa fra i 79 e gli 82 anni corrispondenti ad un coefficiente pari a 7,25:
Età del beneficiario
Coefficiente
Valore dell'usufrutto
(ai fini fiscali)
Valore nuda proprietà
(ai fini fiscali)
Da 0 a 20 anni
31,75
95,25%
4,75
da 21 a 30
30,00
90,00%
10,00
da 31 a 40 anni
28,25
84,75%
15,25
da 41 a 45
26,50
79,50%
20,50
da 46 a 50
24,75
74,25%
25,75
da 51 a 53
23,00
69,00%
31,00
da 54 a 56
21,25
63,75%
36,25
da 57 a 60
19,50
58,50%
41,50
da 61 a 63
17,75
53,25%
46,75
da 64 a 66
16,00
48,00%
52,00
da 67 a 69
14,25
42,75%
57,25
da 70 a 72
12,50
37,50%
62,50
da 73 a 75
10,75
32,25%
67,75
da 76 a 78
9,00
27,00%
73,00
da 79 a 82
7,25
21,75%
78,25
da 83 a 86
5,50
16,50%
83,50
da 87 a 92
3,75
11,25%
88,75
da 93 a 99
2,00
6,00%
94,00
oltre
non previsto
non previsto
non previsto
Valore pieno dell’immobile X 3% X coefficiente sull’età = VALORE DI USUFRUTTO
€. 235.860,00 X 3%X 7 ,25 = €. 5.129,95
V A L O R E DI USUFRUTTO DELL’IMMOBILE
€. 5.129,95
(€uro Cinquemilacentoventinove/95)
Il C.T.U.
(Arch. Daniela Galena)