perizia 224-10

TRIBUNALE DI TREVISO
Sezione Esecuzioni Immobiliari
Esecuzione Immobiliare n° 224/2010
RELAZIONE DEL CONSULENTE
DIVISIBILITÀ E FORMAZIONE LOTTI
Quanto alla divisibilità il problema non si pone dal momento che i beni immobili sono oggetto
di esecuzione per l’intera piena proprietà.
Quanto alla eventuale formazione di lotti va detto che trattasi di un’abitazione di modeste
dimensioni non comodamente frazionabile in lotti.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI PIGNORATI
Il bene immobile in oggetto consiste in una abitazione ai piani terra, primo e secondo, nel
comune di Vittorio Veneto, Via del Ponte, così allibrato c/o l’Agenzia delle Entrate – servizi
catastali della Provincia di Treviso:
Comune di VITTORIO VENETO catasto dei fabbricati – Sezione H - Foglio 3
Mapp. 495
Via del Ponte
p. T-1-2 Cat. A/4 cl. 2 vani 3,5 R.C.€
130,51
Corrispondente all’intera consistenza del mappale 495 del catasto terreni al foglio 79 – Ente
Urbano di mq. 35
La planimetria catastale è allegata alla denuncia di variazione prot. 582 del 09.01.1987 ed è
conforme allo stato di fatto.
Si precisa che i dati identificativi degli immobili citati nel pignoramento sono corretti e
completi e corrispondono esattamente ai dati identificativi attuali.
accesso:
L’accesso agli immobili avviene dalla corte comune mappale 116, direttamente collegata alla
strada Pubblica denominata via del Ponte.
confini:
Il mappale 495 del Catasto Terreni, confina a Nord-Est con il mappale 496; a Sud-Est con il
mappale 116; a Sud-Ovest con il mappale 494; ad Nord-Ovest con il mappale 109.
DESTINAZIONE P.R.G.
Non viene prodotto il Certificato di Destinazione Urbanistica, in quanto la vigente normativa
non lo prevede per i trasferimenti di diritti relativamente alla tipologia degli immobili in
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questione.
Si allega, comunque, l’estratto del P.R.G. da dove si evince che gli immobili ricadono in
centro storico zona A “aree ed edifici di antico impianto di interesse culturale e ambientale”,
dove sono ammessi prevalentemente gli interventi di ristrutturazione dell’edificato esistente.
L’immobile in questione è schedato e classificato con grado di protezione 3 dove il dettaglio
degli interventi ammessi sono riportati nell’estratto delle Norme Tecniche allegate alla
presente.
CONFORMITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA - D.P.R. 380/2001 (già L. 47/85)
Trattasi di fabbricato di antica costruzione, certamente antecedente al 1° settembre 1967 ed
esterno ai centri urbani, per cui legittimo. Detto fabbricato non è mai stato oggetto di pratiche
edilizie, come risulta dalla risposta fornita dall’Ufficio Tecnico del comune di Vittorio Veneto
alla richiesta effettuata.
Nel titolo di provenienza viene citata una concessione edilizia per non meglio precisate
“opere”, tuttavia con il protocollo e con la data citati l’Ufficio Tecnico non ha reperito alcuna
concessione.
Presso il predetto Comune non risultano, neppure in itinere, procedure amministrative o
sanzionatorie.
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Trattasi di fabbricato d’abitazione, su fabbricato di tipo contiguo facente parte di uno dei tanti
vecchi e tipici borghi rurali presenti a ridosso del fiume Meschio. Il borgo in questione è
denominato “Al Ponte” e si trova in zona periferica della frazione di San Giacomo di Veglia
verso Sud/Est, a circa un chilometro dal centro della località.
Il fabbricato è di vecchia costruzione (oltre un secolo), a due piani fuori terra più una soffitta,
con struttura portante in muratura di pietra, finitura esterna con intonaco a civile, solai e tetto in
legno, copertura in coppi tradizionali, serramenti in scuretti di legno. Le murature portanti al
piano terra sono robuste, con spessore di 50 cm., mentre quelle dei piani superiori sono esili
con spessore di appena 15 cm. rinforzate da pilastrature in muratura; le stesse, tuttavia,
risultano sane e prive di lesioni anche in quanto l’unità è incastonata fra due unità di più antica
costruzione, caratterizzate certamente da strutture più massicce.
L’unità in questione è divisa terra-cielo, aderente ad altre unità nei lati Nord/Est e Sud/Ovest e
prospetta a Sud/Est su una corte comune chiusa, con accesso da strada attraverso un antico
arco, e a Nord/Ovest su campagna coltivata prevalentemente a vigneti.
L’unità è formata da una cucina, un ripostiglio ed una sbratta con scala a chiocciola, al piano
terra, e da una camera, un servizio igienico ed un disbrigo con scala a chiocciola, al piano
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primo, per una superficie utile calpestabile pari a circa 37 mq. ed una superficie lorda pari a
circa 55 mq. Le altezze utili interne sono ridotte e misurano 2,25 ml. Al piano terra e 2,23 ml.
Al piano primo. La soffitta, nel sottotetto, misura circa 19 mq utili e 27 mq. lordi ed ha
un’altezza media pari a 1,55 metri.
Le finiture e gli accessori degli impianti sono di tipo economico in scadente stato di
manutenzione, con pavimenti in piastrelle nella zona giorno e nel servizio igienico ed in
moquette nella camera e nella soffitta; le finestre sono in legno massello con vetro semplice nei
piani terra e primo e sono in alluminio anodizzato con vetrocamera nella soffitta.
Gli impianti sono minimali ed obsoleti, con impianto di riscaldamento vetusto, con caldaia
esterna e con tubazioni in rame a vista, prive di coibentazione.
Certificazione e classe energetica
In merito alla classificazione energetica dell’immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato
anteriormente al 08.10.2005 e che successivamente non sono stati effettuati interventi atti ad
una riqualificazione energetica. Dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio
Tecnico del Comune di Vittorio Veneto non sono inoltre stati rinvenuti né l’Attestato di
Qualificazione Energetica, né l’Attestato di Certificazione Energetica né l’Attestato di
Prestazione Energetica.
Considerata la consistenza dell’immobile, avente una superficie utile di circa 37 mq., e gli
elementi costitutivi dello stesso come desunti dal sopralluogo, si ritiene che lo stesso abbia
costi di gestione alti e che il bene appartenga alla classe energetica G.
STATO DI POSSESSO E DISPONIBILITÀ DEI BENI
Alla data del sopralluogo gli immobili in questione sono risultati liberi. In tale occasione il
custode nominato I.V.G. ne ha preso il possesso con sostituzione delle serrature.
Il sottoscritto ha comunque effettuato le dovute ricerche e richieste all’Agenzia delle Entrate
per reperire eventuali contratti di locazione registrati ma nulla è stato reperito.
VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI
La presente valutazione è finalizzata a determinare il più probabile valore, riferito all’attualità,
al quale il bene immobile può essere esitato alla pubblica asta, tenuto conto delle peculiarità di
dette tipologie di vendite. Detto valore è definito dagli standard Internazionali “valore di
liquidazione o valore di vendita forzata” il quale si ottiene applicando un abbattimento
percentuale rispetto al valore di mercato in funzione delle diverse condizioni che
caratterizzano, appunto, le vendite ad un’asta Pubblica rispetto a quelle che caratterizzano le
vendite in libera contrattazione nel mercato, ed in funzione della tipologia e delle caratteristiche
del bene oggetto di stima.
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consistenza immobiliare
Quale criterio di misurazione degli immobili viene adottato quello della Superficie Esterna
Lorda, maggiormente applicato nel mercato immobiliare locale, che, nel caso in questione,
corrisponde alla superficie lorda dell’unità immobiliare comprensiva delle murature interne e di
quelle perimetrali libere nonché ½ delle murature poste a confine con altre unità immobiliari.
superficie commerciale
Quale superficie commerciale si considera la superficie ragguagliata che comprende la
superficie principale e le superfici secondarie in ragione dei rapporti mercantili nel seguente
modo:
descrizione
Abitazione piani terra e primo
Soffitta piano secondo
Rapporto
mercantile
superficie
mq.
mq.
55
27
Superficie ragguagliata
x
1
=
x
0,5 =
TOTALE
mq.
mq.
mq.
55,00
13,50
68,50
determinazione valore di mercato
Gli immobili oggetto di stima consistono in una abitazione facente parte di un fabbricato di tipo
contiguo in un vecchio borgo; abitazione con vani ad altezze utili interne particolarmente
ridotte, necessitante di lavori di ammodernamento e priva di scoperto pertinenziale e di posto
auto.
Nel mercato, la domanda per tali tipologie di immobili è quasi nulla.
Non si ritiene di valutare l’immobile per potenziali usi diversi o con un valore di
trasformazione, in quanto il costo per una ristrutturazione pesante di un bene simile
supererebbe certamente l’aumento di valore previsto per l’immobile trasformato.
Meglio la valutazione dell’immobile per quello che è anche in considerazione del fatto che con
minimi interventi esso può continuare ad essere adibito ad abitazione, ancorché con
caratteristiche intrinseche minimali.
La quasi inesistenza di un mercato per tale tipologia di immobili fa si che non vi siano
comparabili da poter prendere a riferimento, ovvero che non vi siano comparabili relativamente
simili per tipologia, caratteristiche ed epoca di riferimento, a quello oggetto di stima, affinché
possa essere applicato il metodo del confronto di mercato con modalità analitiche. Il confronto
con unità troppo diverse, infatti, dovrebbe avvenire mediante l’applicazione di una serie troppo
elevata di correttivi che non trovano riscontro nel mercato.
Di fatto, sfruttando le potenzialità del sistema telematico del Servizio di Pubblicità Immobiliare
dell’Agenzia delle Entrate, il sottoscritto ha consultato la banca dati filtrando gli immobili
compravvenduti nel medesimo foglio di mappa dal 1° gennaio, ma tale ricerca ha fornito
unicamente immobili totalmente differenti da quello in esame.
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Risulta possibile, per l’immobile in argomento, utilizzare un metodo sintetico comparativo ed
applicare forfettariamente un valore medio per l’unità di superficie commerciale fra quelli
reperiti nel mercato e/o riferiti da operatori immobiliari della zona e riferibili ad immobili
simili.
Le indagini di mercato eseguite fanno ritenere congruo per l’immobile in questione un prezzo
pari a 400,00 €/mq. di superficie commerciale, da cui:
superficie commerciale abitazione
mq.
68,50 x
Prezzo unitario
= VALORE DI MERCATO
€/mq.
€
400,00
27.400,00
valore di liquidazione o di vendita forzata
Quale valore di liquidazione o di vendita forzata, per l’immobile in questione, si ritiene
sufficiente applicare un abbattimento del 10% rispetto al valore di mercato, in considerazione
del fatto che si tratta di immobile già di scarso valore, e in considerazione del fatto che l’unità
comunque necessita di interventi di manutenzione e, pertanto, viene a mancare quel timore,
talvolta infondato ma che caratterizza il potenziale acquirente all’asta, che l’immobile possa
subire un deterioramento ed una perdita di valore nel periodo che intercorre fra la stima e
quello dell’effettiva vendita all’asta.
Valore di vendita forzata = € 27.400,00 – 10% = arrotondati € 25.000,00
(diconsi Euro venticinquemila/00).
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