Vendita in multiproprietà

CAMERA DI COMMERCIO, INDUSTRIA,
ARTIGIANATO E AGRICOLTURA DI
ANCONA
CONTRATTO TIPO DI
VENDITA IN MULTIPROPRIETA’
Servizio di Regolazione del Mercato
1
Presentazione
Con il D. Lgs. 427 del 9 novembre 1998, pubblicato nella G.U 291 del 14 dicembre
1998, il legislatore italiano ha dato attuazione alla direttiva comunitaria 94/47
concernente la “tutela dell’acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi
all’acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili”,
attraverso l’introduzione del contratto di multiproprietà.
Si tratta di un provvedimento significativo e di enorme rilevanza sociale, volto
lodevolmente a coprire un vuoto normativo che aveva causato, tra gli operatori del
diritto e gli utenti finali, gravi incertezze ed enormi disagi.
L’assenza di una disciplina legislativa specifica aveva infatti alimentato dibattiti
dottrinari e giurisprudenziali in esito ai quali la multiproprietà era stata talora
assimilata al diritto di comunione, a volte al diritto di comproprietà ed al diritto di
locazione e/o abitazione.
Il legislatore europeo, che nell’elaborare la citata direttiva si è palesemente ispirato al
Time Share Act inglese del 1992, non potendo pronunciarsi sulla natura giuridica
dell’istituto in quanto a norma dell’art. 222 del Trattato istitutivo deve essere lasciato
inalterato il regime di proprietà esistente nei singoli Stati membri, si è limitato a
regolamentare la disciplina della complessa materia, circoscrivendola all’attuazione di
un sistema volto a tutelare il c.d. contraente debole sia nella fase delle trattative sia
durante la conclusione ed esecuzione del contratto. Ci si attendeva, pertanto, che il
legislatore italiano provvedesse ad operare una definizione della multiproprietà,
inquadrandola definitivamente in una delle categorie giuridiche esistenti nel ns.
ordinamento; ciò non è tuttavia avvenuto, e presumibilmente tale omissione continuerà
a favorire il dibattito al riguardo.
Per di più, né il legislatore europeo né quello italiano hanno previsto una apposita
disciplina transitoria, per cui è lecito domandarsi se l’operatività della nuova
normativa possa trovare applicazione anche ai contratti già in essere al momento della
loro entrata in vigore.
La rilevanza sociale della multiproprietà è fuori di dubbio: nel mondo oltre 3.000.000
famiglie posseggono a tutt’oggi immobili in multiproprietà, in Europa ve ne sono
670.000 ed in Italia 57.000. Si tratta, inoltre, di un fenomeno in forte e continua
espansione.
E’ stata proprio la rilevanza sociale della multiproprietà ad aver spinto il Garante
della Concorrenza e del Mercato ad intervenire: con provvedimento n. 11433 del
21/11/2002, infatti, la predetta Autorità ha censurato, in quanto ingannevoli, i messaggi
di una nota società di vacanze. Il Garante, in particolare, ha ritenuto che tale
comportamento costituisse anche un’alterazione delle regole del mercato, di cui deve
essere assicurata la trasparenza.
Anche le Camere di Commercio, come noto, in base alla legge 580/1993 hanno tra i
propri compiti istituzionali quelli di esercitare forme di sorveglianza e di controllo sul
mercato, sui prodotti e sul comportamento degli operatori in modo da garantirne il
trasparente ed equilibrato funzionamento, la correttezza delle pratiche contrattuali ed
un adeguato livello di protezione del consumatore.
2
La Commissione Contratti istituita all’interno della Camera di Commercio, proprio in
ragione delle considerazioni prima espresse, ha ritenuto pertanto utile e conforme alle
proprie finalità volgere la propria attenzione verso il contratto di multiproprietà.
A tal fine, ha ritenuto di optare per la redazione di un modello contrattuale inerente la
multiproprietà immobiliare, che ne costituisce la forma più diffusa e socialmente
rilevante, riservandosi di elaborare in seguito un analogo negozio tipo relativamente
alla multiproprietà azionaria che risulta oramai ovunque pressoché inutilizzata alla
luce dei gravi problemi che ha da sempre generato.
Il contratto tipo predisposto dalla Commissione Contratti, come i precedenti, non è un
modello rigido; procedendo con le medesime modalità già sperimentate anche in
passato e con successo, lo schema presenta forti caratteri di flessibilità, l’operatore
potrà quindi adattarne il contenuto secondo le proprie esigenze.
Rinnovo il mio sentito e sincero ringraziamento al Presidente della Commissione
Contratti ed ai componenti della medesima per l’impegno profuso ancora un volta al
servizio della collettività e per la loro indiscussa professionalità.
Mi auguro che il predetto Organismo possa proseguire con rinnovato slancio nel
cammino intrapreso, rappresentando con sempre maggior entusiasmo e consapevolezza
un punto di riferimento qualificato per l’imprenditoria del territorio, per i consumatori,
per le loro associazioni di categoria, in grado di fornire risposte adeguate alle loro
esigenze.
Ancona, Novembre 2004
Il Presidente
Augusto Bocchini
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Introduzione al Contratto
La sensibilizzazione allo studio ed alla successiva redazione del contratto tipo di
vendita in multiproprietà è pervenuta dalle associazioni dei consumatori, che da tempo
ricevevano segnalazioni da parte di cittadini “incappati” in acquisti di multiproprietà
che si rivelavano poco trasparenti e ricchi di insidie, tanto da dar luogo in alcuni casi a
veri e propri raggiri.
Come è noto, il contratto di multiproprietà prevede l’acquisto di una quota di proprietà
di un immobile (situato in località turistiche) che dà diritto al godimento turnario dello
stesso per un determinato periodo di tempo - comunque non inferiore a giorni 7 –
precisamente individuato nell’anno solare, la cui durata deve essere di almeno 3 anni.
La fonte normativa di riferimento per lo studio di tale contratto è stato il D. Lgv. n.
427/98 che ha recepito la Direttiva Europea del 26.10.94.
La novità più importante che è stata introdotta a tutela dei consumatori e che abbiamo
trasferito nel modello di contratto è la facoltà di ripensamento per il cittadino entro 10
giorni dalla firma del contratto, prima dei quali non può essergli richiesto il
versamento di alcun acconto. In questo lasso di tempo, il soggetto mediamente accorto
e diligente potrà fare gli opportuni e necessari accertamenti, riflettere ancora sulla
validità della propria decisione, assumendo, se del caso, tutte le informazioni utili al
fine di dare avvio al contratto che ha sottoscritto in piena convinzione e trasparenza.
Quanto alle spese che l’acquirente sarebbe tenuto a rimborsare in caso di recesso, le
stesse devono essere preventivamente indicate nel contratto e documentate al momento
della richiesta, particolare che in passato spesso si ometteva; nella maggior parte dei
casi invece i contratti prevedevano in caso di ripensamento norme “capestro” che
imponevano al consumatore l’esborso di cifre tali da farlo desistere dall’intento di
recedere. In caso di recesso allungato a 3 mesi per incompletezza del contratto, non è
poi dovuto alcun rimborso.
Un’ulteriore innovazione introdotta dal citato D. Lgv., alla quale si è voluto dare
particolare risalto nel contratto da noi predisposto, riguarda la necessità che il
venditore fornisca al potenziale acquirente una serie di dettagliate informazioni
riguardo l’immobile ed il suo godimento che debbono essere contenute sia nel contratto
stesso sia nell’allegato ed obbligatorio documento informativo in modo ancora più
specifico.
In tal modo si è ritenuto di poter dare un prezioso contributo all’acquirente che molto
spesso si è trovato di fronte a contratti che erano un “capolavoro di genericità”, non
contenendo neanche l’indirizzo della multiproprietà ed il periodo di godimento, né,
tanto meno, chi ne fosse il proprietario venditore, quali fossero le spese condominiali e
per i servizi principali ed accessori come piscina, tennis, accesso alla spiaggia, ecc….,
nonché le tasse e le altre spese amministrative da pagare in loco, la concessione
edilizia e di abitabilità, le altre condizioni di godimento come la possibilità di portare
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animali o di cedere l’uso dell’appartamento ad amici e parenti, la partecipazione alle
spese di manutenzione e riparazione e così via.
Infine, nel contratto tipo predisposto, sono state introdotte per la risoluzione delle
controversie, la clausola conciliativa, che prevede l’esperimento del tentativo di
conciliazione presso la CCIAA competente per territorio e, per il caso di mancato
raggiungimento di accordo tra le parti, la clausola compromissoria, che prevede il
deferimento della controversia alla Camera Arbitrale, se istituita, presso la CCIAA.
I Relatori
Avv. Giulia Fesce
Avv. Roberta Tacconelli
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CONTRATTO DI VENDITA IN MULTIPROPRIETA’
***
Con la presente scrittura, fra le parti sotto indicate:
-
Parte venditrice: …….., nato a....... il......., domiciliato....... che interviene ed agisce
nella sua qualità di amministratore e legale rappresentante della "……..", di
nazionalità italiana, avente sede legale e sedi secondarie nel territorio dello Stato e
precisamente con sede legale in ....... col capitale di....... codice fiscale:....... iscritta
nel Registro delle Imprese di....... al numero ….. statutariamente munito dei
necessari poteri, società che agisce nell'ambito della sua attività professionale come
la parte venditrice medesima dichiara,
-
Parte acquirente: ………, C.F……………..., nato/a a……………, il……….,
professione…….……., residente a…….., tel……….., fax…….., doc. id………..,
coniugato/a con………, nato/a a………., il………., professione………..;
PREMESSO CHE
la "………." ha costruito nel Comune di ………….., via....... n. ....... un fabbricato
costituito da appartamenti da cedersi in multiproprietà e come meglio infra descritti,
si conviene di compravendere:
Diritto oggetto del contratto
Parte venditrice, in rappresentanza della "…….." trasferisce alla parte acquirente, che
accetta ed acquista, n………. quota/e di multiproprietà settimanali1, ossia il diritto reale
pieno, perpetuo e cedibile consistente nella proprietà con godimento turnario per il
periodo …………………… di ogni anno a partire dal …………….. dell'anno ……..
sull'appartamento interno ….., di n……… locali e n….. servizi, al piano …..…..
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(o di durata diversa ma comunque non inferiore a giorni sette)
dell'immobile suddetto, ad uso edilizia abitativa, alle condizioni di esercizio di tale
diritto nella Repubblica Italiana, condizioni che la venditrice garantisce essere
soddisfatte; tale appartamento, collocato nel complesso turistico residenziale
…………………, è distinto nel catasto urbano del Comune di …………... come segue
…………..con i confini …………………………………………
Parte venditrice dichiara e dà atto che detto immobile è stato costruito a seguito di
concessione edilizia rilasciata dal Comune di……….. in data ……….. n. ..….. in piena
conformità alle leggi statali e regionali che regolano l'uso dell'immobile con
destinazione turistico - ricettiva e che per detto immobile è stata rilasciata licenza di
abitabilità con provvedimento in data...…….………………………..
Le parti si danno reciprocamente atto che compresi nel trasferimento sono il mobilio, e
gli altri beni di arredamento, gli apparecchi sanitari e di cucina, stoviglie, biancheria per
camera, bagno e cucina ed in genere tutti i beni elencati e valutati nella lista allegata al
presente atto, beni che seguiranno l'appartamento anche nei successivi trasferimenti.
Il prezzo del presente acquisto è fin d'ora determinato in .……….... da versarsi alla
scadenza dei termini concessi per l'esercizio del diritto di recesso di cui infra, essendo
fatto divieto alla parte venditrice di esigere o ricevere dall'acquirente il versamento di
somme di denaro a titolo di anticipo, di acconto o di caparra fino alla scadenza dei
termini per l'esercizio del diritto di recesso, alle seguenti condizioni di vendita:
1) Complesso turistico
Il complesso turistico indicato nel presente contratto è …………….., edificato a
…………….., tel ……………, fax ………………, di proprietà della società costruttrice
……………. con sede a ……………., qui chiamata “proprietà”. Il complesso è
composto da appartamenti di diversa tipologia e superficie suddivisi in quote settimanali
di multiproprietà identificate con un numero e una data precisa. Gli appartamenti sono
completamente edificati2 e funzionanti sia nella struttura sia nei servizi.
Il complesso turistico, all’interno del quale è situato l’immobile oggetto del presente
contratto, è registrato con il n. ……del …………..al Registro dei Titoli del distretto
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7
(oppure, se da terminare, evidenziare lo stato di avanzamento dei lavori e l’obbligo di fideiussione)
nazionale di……………….ed è libero da ogni forma di servitù, ipoteche, trascrizioni
pregiudizievoli.
L’immobile oggetto del contratto è completamente edificato e funzionante sia nella
struttura sia nei servizi3
2) Entrata in possesso del bene e suo utilizzo
Le quote di multiproprietà acquistate dalla parte acquirente, sulle quali la stessa avrà
diritto di proprietà con godimento turnario e perpetuo (oppure della durata concordata
tra le parti, purché non inferiore a tre anni), potranno essere trasmesse agli eredi,
vendute, affittate, cedute in uso a terze persone indicate dall’acquirente stesso.
Il Titolo di proprietà (rogito) relativo alla quota di multiproprietà acquistata verrà
consegnato alla parte acquirente entro il termine massimo di sessanta giorni decorrenti
dalla fine dei pagamenti concordati con la parte venditrice. Esso potrà essere consegnato
anche prima di tale termine, senza alcun onere aggiuntivo, applicando la riserva di
proprietà. Tale riserva si estinguerà automaticamente alla fine dei pagamenti. Il Rogito
sarà autenticato dal Notaio indicato dalla Proprietà e le spese relative corrispondenti
a………….., dovranno essere versate dalla parte acquirente al momento della consegna
del Rogito.
Qualora dovessero nascere momentanei impedimenti per l'assegnazione della quota
concordata (interventi di manutenzione, lavori straordinari), essa potrà essere
temporaneamente sostituita (comunque solo per il periodo strettamente necessario per
l’esecuzione di detti interventi) con un'altra quota per il medesimo periodo in un
appartamento avente stessa o superiore metratura, stesso o superiore numero di vani,
con medesimi servizi, accessori e pertinenze, così come indicate nell’allegato
documento informativo, senza alcun onere né aggravio di spesa a carico della parte
acquirente; qualora ciò non fosse possibile, la parte venditrice dovrà corrispondere alla
parte acquirente una somma di denaro a titolo di penale pari ad €……….
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( oppure, se da terminare, con l’obbligo di indicare lo stato d’avanzamento dei lavori, la data di ultimazione degli stessi e la
garanzia personale obbligatoria).
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3) Diritto di recesso
Nei casi previsti dalla legge (D. Lgs. n. 50 del 25.01.1992 – vendita a privati
consumatori) e in applicazione del D. Lgs. n. 427 del 9.11.1998 la parte acquirente ha
facoltà di recedere dal presente contratto entro dieci giorni dalla conclusione del
medesimo tramite raccomandata a.r. (oppure mediante telegramma, telex e fac-simile a
condizione che la comunicazione sia confermata con lettera raccomandata a.r. entro le
48 ore successive) da inviarsi alla sede della parte venditrice, senza necessità di indicare
le ragioni del recesso. In questo caso l’acquirente non sarà tenuto a pagare alcuna
penalità, ma dovrà rimborsare alla parte venditrice le sole spese sostenute e
documentate per la conclusione del presente contratto, di cui è fatta menzione nello
stesso, purché si tratti di spese relative ad atti da espletare tassativamente prima dello
scadere del periodo di recesso. Trascorso tale periodo il contratto si intende irrevocabile
per la parte acquirente. Si applicano le norme del D. Lgs. n. 427/1998 per la risoluzione
del contratto dell'eventuale concessione del credito in caso di recesso.
Se il contratto non contiene uno degli elementi di cui all’art. 2, comma 1, lettere a)
“diritto oggetto del contratto”, b) “identità e domicilio del venditore e del proprietario”,
c) “descrizione dell’immobile, se l’immobile è determinato”, d) n. 1) “estremi della
concessione edilizia, se l’immobile è in costruzione”, i) “diritto di recesso”, ed all’art. 3,
comma 2, lett. b) “periodo di tempo durante il quale può essere esercitato il diritto
oggetto del contratto e la data a partire dalla quale l’acquirente può esercitare tale
diritto” e d) “la possibilità o meno di partecipare ad un sistema di scambio ovvero di
vendita del diritto oggetto del contratto”, del Decreto Legislativo n. 427/98, e non
contiene la data di cui all’art. 3, comma 2, lett. e) “data e luogo in cui il contratto è
firmato da ciascuna delle parti” del medesimo Decreto Legislativo, la parte acquirente
può recedere dal contratto entro tre mesi dalla conclusione ed in tal caso non è tenuto a
corrispondere alcuna penalità né alcun rimborso.
4) Divieto di acconti
E’ fatto divieto alla parte venditrice di esigere o ricevere dalla parte acquirente il
versamento di somme di denaro a titolo di anticipo, di acconto o di caparra, fino alla
scadenza dei termini concessi per l’esercizio del diritto di recesso di cui all’art. 3, né
l’acquisto comporterà per parte acquirente altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli
stabiliti nel contratto o nel documento informativo.
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5) Sottoscrizione del contratto e accettazione della venditrice
La parte venditrice si riserva la facoltà di non accettare le richieste di acquisto della
parte acquirente dandone comunicazione scritta entro il termine massimo di
quarantacinque giorni dal ricevimento della proposta di acquisto.
6) Regolamenti d'uso e spese di gestione
La parte acquirente accetta e osserverà il regolamento d'uso e condominiale, predisposto
per la corretta gestione e funzionamento del Complesso. Il canone annuo per le spese di
gestione di ogni quota, in base al periodo di riferimento, è di € ………….per il
monolocale, €………….per il bilocale ed € …………….per il trilocale. Esso darà
diritto ai seguenti servizi e benefici: ……………………………………... L'importo del
canone potrà variare con il variare del costo della vita………….. La manutenzione
straordinaria è a carico della Proprietà.
7) Oneri aggiuntivi
L'acquisto non comporta per l'acquirente oneri, obblighi o spese diversi da quelli
stabiliti nel contratto.
8) Sistema di scambio
Non è prevista la possibilità di partecipare ad un sistema di scambio ovvero di vendita
del diritto oggetto del contratto.4
9) Controversie
Per ogni controversia nascente dal presente contratto, le parti dovranno esperire il
tentativo di conciliazione presso la Camera di commercio, industria, artigianato e
agricoltura del luogo di residenza o domicilio della parte acquirente, secondo il
regolamento in vigore al momento del deposito della domanda. Il procedimento sarà
attivato dalla parte più diligente.
Qualora il tentativo di conciliazione fallisca, le parti deferiranno le controversie,
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(oppure "è prevista la possibilità di partecipare ad un sistema di scambio ovvero di vendita del diritto oggetto del contratto ai
seguenti costi........... ed organizzato da.........")
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comprese quelle inerenti la validità, efficacia, interpretazione, esecuzione e risoluzione
del contratto, alla Camera Arbitrale se istituita presso la Camera di commercio,
industria, artigianato e agricoltura individuata territorialmente in base al luogo di
residenza o di domicilio della parte acquirente ed in conformità al Regolamento di
procedura della CCIAA stessa, che le parti dichiarano di conoscere ed accettare, in
particolare per quel che riguarda le modalità di designazione degli arbitri. Il Collegio
arbitrale procederà ritualmente e deciderà secondo diritto, nel rispetto delle norme
inderogabili del Codice di procedura civile relative all’arbitrato rituale (artt.816 e ss.
c.p.c.) e la decisione sarà presa in un lodo idoneo ad acquistare efficacia esecutiva ai
sensi dell’art.825, commi 2 e 3 c.p.c.. Nell’ipotesi in cui non fosse istituita la Camera
Arbitrale presso la Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura del luogo
di residenza o domicilio della parte acquirente, troverà applicazione l’art. 10 del decreto
legislativo n. 427/98 in base al quale in caso di controversie inerenti il contratto di
multiproprietà la competenza territoriale inderogabile è del giudice del luogo di
residenza o di domicilio dell’acquirente.
10) Rinvio
Per quanto non previsto dal presente contratto si applicano le norme del codice civile, il
D.Lgs. n. 427/1998, il D. Lgs. n. 50/1992 e le altre leggi in materia.
Luogo….. Data….
Firme……
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Allegati che formano parte integrante del presente contratto:
-
Documento informativo;
-
Regolamento d’uso;
-
Lista beni inclusi nell’appartamento;
-
Planimetrie dell’immobile e del complesso turistico nel quale esso è ubicato;
-
Calendario perpetuo;
-
Catalogo strutture facoltative.
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DOCUMENTO INFORMATIVO
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DOCUMENTO INFORMATIVO
Art. 1
Diritto oggetto del contratto
La parte venditrice propone di concludere un contratto per la vendita in multiproprietà
(d’ora in avanti denominato “contratto”), avente per oggetto l’obbligo per la parte
venditrice di trasferire la proprietà di n…… quota/e di multiproprietà settimanali,
ricadenti nel complesso immobiliare turistico denominato “……………”; l’acquisto di
tali quote conferisce alla parte acquirente il diritto reale, perpetuo e cedibile consistente
nella proprietà con godimento turnario per il periodo …………. di ogni anno a partire
dal …………. di un appartamento, secondo le modalità e alle condizioni previste dal
“Regolamento d’uso Multiproprietà”.
Ogni appartamento costituisce un’unità indivisibile per destinazione e per contratto, ai
sensi e per gli effetti dell’art. 1112 del codice civile.
Le singole unità immobiliari vengono poste in vendita completamente rifinite, dotate di
impianti, arredi e corredi. Il godimento del periodo acquistato potrà essere esercitato
direttamente dalla parte acquirente ovvero dallo stesso attribuito a terzi a titolo oneroso
o gratuito per atto tra vivi o per causa di morte, fermo restando la destinazione del bene
oggetto del contratto a “casa per vacanze ad utilizzo turnario”. La porzione immobiliare
compravenduta viene rispettivamente ceduta a corpo e non a misura, nello stato di fatto
e di diritto in cui si trova al momento della stipula del rogito, con tutte le relative
pertinenze ed accensioni, diritti, azioni e ragioni, con tutti i fissi, infissi, impianti ed
arredi esistenti e con tutte le servitù attive e passive di cui si giova o è giovata.
Il diritto oggetto del presente Documento Informativo potrà essere esercitato dalla parte
acquirente, dalle ore 17.00 del primo giorno (sabato/sabato), alle ore 10.00 dell’ultimo
giorno del periodo di soggiorno in relazione alla/e settimana/e cui corrisponde la/e quote
(codice/i) acquistata/e e quella/e indicata/e nel calendario perpetuo allegato al contratto
e precisamente a partire dalla data del …………………fino al ………………
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Art. 2
Identità e domicilio della società proprietaria
Proprietaria degli appartamenti, le cui quote sono oggetto della proposta di vendita è la
società "……….", avente sede legale e sedi secondarie nel territorio dello Stato e
precisamente con sede legale in ....... col capitale di....... codice fiscale:....... iscritta nel
Registro delle Imprese di....... al numero …..
Art. 3
Identità e domicilio della società venditrice
La società che si occupa in esclusiva della commercializzazione delle unità immobiliari
di cui all’art. 1 è ………….. Reg. Imprese di ………. n. ……. – R.E.A. n. ………. –
P.I.V.A. ………….– Via ……………. N….– CAP……. – Città………., Tel. ………..
Fax ……….. la società di commercializzazione si avvale di promotori senza potere di
rappresentanza.
Art. 4
Descrizione dell’immobile5
Gli appartamenti, le cui quote millesimali di proprietà indivisa formano oggetto della
presente offerta, fanno parte di un complesso immobiliare turistico residenziale,
denominato “………”, suddiviso in settori, con destinazione residenziale turistica. Le
unità immobiliari oggetto della presente offerta ricadono nel lotto ……. distribuite su
n…….. palazzina/e di n…….. unità immobiliari, n…….. al piano terra, n…….al piano
primo, precisando che le unità immobiliari ubicate al pianterreno sono del tutto
autonome e indipendenti da quelle del primo piano. Si precisa che le unità immobiliari
del piano terra hanno il giardino in pertinenza esclusiva, mentre quella del piano primo
è dotata di balconi, verande e scala di accesso. Dette unità abitative sono state realizzate
in conformità alla concessione edilizia n………. del ………. rilasciata dal comune di
………, con abitabilità n……… del…………. Gli appartamenti sui quali si esercita il
diritto in oggetto sono liberi da ipoteche e da qualsiasi vincolo limitativo del diritto di
proprietà e di uso.
5
La descrizione viene effettuata a titolo esemplificativo.
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Dette unità sono allacciate alla rete idrica ed alla rete elettrica municipali, tramite
………………., tuttavia le stesse possono essere collegate direttamente agli allacci
pubblici.
Art. 5
Servizi comuni – condizioni di utilizzazione6
I servizi comuni ai quali l’acquirente avrà accesso sono: luce, acqua, gas, raccolta rifiuti
già inseriti nei raccoglitori, ricevimento, portineria, guardiana, pulizia settimanale con
cambio di biancheria da bagno e letto, piccoli interventi di manutenzione ordinaria
negli appartamenti, manutenzione ordinaria delle opere e degli impianti di proprietà
comune, manutenzione ordinaria del verde di proprietà comune e di proprietà esclusiva,
così come da catalogo.
Art. 6
Strutture comuni – Condizioni di utilizzazione7
Le strutture comuni esistenti alle quali il multiproprietario avrà accesso sono: portineria,
le zone destinate al parcheggio, l’intera rete viaria interna, le aiuole, le condotte
elettriche, telefoniche, idriche, fognanti, gli impianti sportivi (Anfiteatro, Piscina, Mini
Club, Campi da tennis). L’utilizzo delle strutture dette facoltative e di ristoro (Bars,
Ristorante ed eventuale servizio spiaggia), sono regolamentate, nelle modalità e nel
pagamento dei relativi costi come da catalogo ufficiale. Le quote di manutenzione
straordinaria di competenza di ogni comproprietario, verranno suddivise e stabilite in
base alla tabella millesimale generale.
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La descrizione viene effettuata a titolo esemplificativo.
La descrizione viene effettuata a titolo esemplificativo.
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Art. 7
Prezzo, spese per l’utilizzazione dei servizi e delle strutture comuni, oneri connessi
all’occupazione dell’immobile, spese per la manutenzione e la riparazione, spese
per la trascrizione del contratto.
Il prezzo a settimana delle unità immobiliari viene calcolato sulla base della tipologia,
dei posti letto e del periodo di fruizione.
Appartamento ……….….. settimana/codice ……..……… prezzo €………… più IVA
come per legge per un totale di €…………. L’importo che la parte acquirente dovrà
versare annualmente entro il …………… di ogni anno per l’esercizio del diritto oggetto
del contratto, per l’utilizzazione dei servizi e delle strutture comuni, delle spese
amministrative per la gestione della manutenzione ordinaria, sono stabilite e
forfettizzate per quote, con un minimo di n………. quote per un’unità compravenduta:
dal 01.06.2004
dal 10.07.2004
dal 31.07.2004
dal 21.08.2004
dal 28.08.2004
al 10.07.2004
al 31.07.2004
al 21.08.2004
al 28.08.2004
Al 11.09.2004
€ ……..
€ ……..
€ ……..
€ ……..
€ ……..
La parte acquirente dichiara di conoscere e di accettare l’importo della quota di
manutenzione ordinaria (spese di gestione), come sopra precisato e che la stessa sarà
aggiornata, annualmente all’indice ISTAT e calcolata, in base al numero dei posti letto
dell’unità compravenduta.
La quota comprende: animazione, pulizia settimanale (escluso angolo cottura), con
cambio di biancheria da letto e bagno, consumi energetici, uso diurno delle strutture
sportive ad orari stabiliti, di tutte le zone comuni, della piscina, dell’eventuale servizio
spiaggia (un ombrellone e due sdraio per appartamento) e del parcheggio interno non
custodito.
Il comproprietario ha l’obbligo di lasciare l’unità abitativa in perfetto ordine per il
dovuto rispetto verso il successivo comproprietario utilizzatore, ed anche per garantirsi
eguale condotta da parte del precedente comproprietario utilizzatore. Ogni
comproprietario o conduttore, dovrà lasciare perfettamente puliti: monoblocco cucina ed
in particolare il frigo, stoviglie, posate e batteria da cucina.
La proprietà del bene sarà trasferita con il rogito notarile di compravendita una volta
effettuato il pagamento del prezzo, dell’IVA, precisando che le spese di trascrizione del
contratto, dovranno essere versate dalla parte acquirente alla sottoscrizione del rogito
unitamente all’importo di registro, all’importo catastale, all’importo di bollo, al tributo
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per la voltura catastale, ai diritti e tributi speciali per consultazione degli atti e per il
rilascio delle relative certificazioni, alla tassa di archivio, ai compensi e agli onorari
notarili.
VALORE
Sino
Da 6.001
Da 8.001
Da 10.001
Da 13.001
Da 16.001
Da 18.001
Oltre
A
A
A
A
A
A
A
A
€
…….
€
…….
€ ………
€ ………
€ ………
€ ……..
€ ……..
€ ……..
COSTO COMPLESSIVO
€
…..
€
…..
€
…..
€
…...
€
…..
€
…….
€
…….
€
…….
Le somme suddette, alle quali si aggiunge l’I.V.A. come per legge, comprendono i costi
di trascrizione dell’atto pubblico e dell’onorario del Notaio, le stesse si intendono salvo
conguaglio, oltre il quale non sarà richiesta altra somma alla parte acquirente per
l’acquisto. L’atto sarà stipulato a cura di un Notaio individuato di comune accordo tra le
parti. In ogni caso, il rogito avverrà successivamente alla data di consegna concordata e
indicata sul contratto e comunque all’avvenuto pagamento dell’ultima rata di prezzo. Le
quote di comproprietà dovranno essere trasferite libere da qualsiasi iscrizione,
trascrizione e azione pregiudizievole.
Art. 8
Diritto di recesso
Nei casi previsti dalla legge (D. Lgs. n. 50 del 25.01.1992 – vendita a privati
consumatori) e in applicazione del D. Lgs. n. 427 del 9.11.1998 la parte acquirente ha
facoltà di recedere dal presente contratto entro dieci giorni dalla conclusione del
medesimo tramite raccomandata a.r.8 da inviarsi alla sede della parte venditrice, senza
necessità di indicare le ragioni del recesso. In questo caso la parte acquirente non sarà
tenuta a pagare alcuna penalità, ma dovrà rimborsare alla parte venditrice le sole spese
sostenute e documentate per la conclusione del presente contratto, di cui è fatta
menzione nello stesso, purché si tratti di spese relative ad atti da espletare
tassativamente prima dello scadere del periodo di recesso. Trascorso tale periodo il
contratto si intende irrevocabile per la parte acquirente. Si applicano le norme del
D.Lgs. n. 427/1998 per la risoluzione del contratto dell'eventuale concessione del
credito in caso di recesso.
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Se il contratto non contiene uno degli elementi di cui all’art.2, comma 1, lettere a)
“diritto oggetto del contratto”, b) “identità e domicilio del venditore e del proprietario”,
c) “descrizione dell’immobile, se l’immobile è determinato”, d) n.1) “estremi della
concessione edilizia, se l’immobile è in costruzione”, i) “diritto di recesso”, ed all’art.3,
comma 2, lett. b) “periodo di tempo durante il quale può essere esercitato il diritto
oggetto del contratto e la data a partire dalla quale l’acquirente può esercitare tale
diritto” e d) “la possibilità o meno di partecipare ad un sistema di scambio ovvero di
vendita del diritto oggetto del contratto”, del Decreto Legislativo n.427/98, e non
contiene la data di cui all’art.3, comma 2, lett. e) “data e luogo in cui il contratto è
firmato da ciascuna delle parti” del medesimo Decreto Legislativo, la parte acquirente
può recedere dal contratto entro tre mesi dalla conclusione ed in tal caso non è tenuta a
corrispondere alcuna penalità né alcun rimborso.
Art. 9
Circuito di scambio
Il complesso “………….” è iscritto al circuito di scambio della R.C.I. con il
n……………..
Il multiproprietario, tramite la parte venditrice, potrà utilizzare i servizi della R.C.I.
disciplinati dal loro regolamento.
Art. 10
Modalità per ottenere ulteriori informazioni
La parte venditrice è a completa disposizione per fornire tutte le eventuali ulteriori
informazioni che si rendessero necessarie, in tal senso vengono di seguito riportati
l’indirizzo ed i numeri telefonici per comunicare con la stessa: Via ……………..–
CAP………. – Città …………. Tel…………… Fax ……………..;
e-mail:
…………………. - sito internet:………………………………
8
(oppure mediante telegramma, telex e fac-simile a condizione che la comunicazione sia confermata con lettera raccomandata a.r.
entro le 48 ore successive)
19
Al presente documento informativo si allegano:
-
Calendario perpetuo;
-
Catalogo strutture facoltative.
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La Commissione Contratti è stata istituita dalla Camera di Commercio di Ancona il
9 giugno 1999, con l'attribuzione dei seguenti compiti:
- predisporre contratti tipo nei settori di maggiore interesse per le categorie
economiche per i consumatori, per gli utenti;
- esercitare forme di controllo a garanzia della correttezza delle pratiche contrattuali
d'ufficio, su impulso della stessa Commissione, a richiesta delle Associazioni di
categoria o dei medesimi operatori che hanno approntato le condizioni generali del
contratto, su segnalazione dei consumatori o utenti;
- esprimere pareri sulla interpretazione delle clausole contrattuali.
La Commissione Contratti che ha realizzato il presente lavoro, approvato dalla Giunta
Camerale con deliberazione n. 55 del 14/03/2005, è così composta:
Prof. Avv. Daniele Mantucci
Presidente
Professore Ordinario di Istituzioni di Diritto Privato
della Facoltà di Economia dell'Università Politecnica
delle Marche
Dott. Stefano Biondini
Assindustria della Provincia di Ancona
Avv. Roberta Tacconelli
Confartigianato della Provincia di Ancona
Avv. Michele Andreano
Apindustria della Provincia di Ancona
Sig. Stefano Sargentoni
C.N.A. della Provincia di Ancona
Avv. Leonardo Criscuoli
Ordine Avvocati della Provincia di Ancona
Rag. Gianni Giacobelli
Ordine Consulenti del Lavoro della Provincia di
Ancona
Rag. Claudio Serpilli
Collegio Ragionieri della Provincia di Ancona
Dott. Massimilano Polacco
Confcommercio della Provincia di Ancona
Avv. Ezio Gabrielli
Adiconsum della Provincia di Ancona
Avv. Giulia Fesce
Federconsumatori della Provincia di Ancona
Dott. Gianluca Mariani
Ordine Dottori Commercialisti della Provincia di
Ancona
Dott. Michele De Vita
Segretario Generale Camera di Commercio
Dott.ssa Luciana Frontini
Funzionario Camera di Commercio
Dott.ssa Patrizia Cugnini
Segreteria
Ad essi va il ringraziamento e l'apprezzamento della Camera di Commercio di Ancona.
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