REGOLAMENTO AREE EDIFICABILI LEDRO

____________COMUNE DI LEDRO________________
Provincia di Trento
IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI
METODO DI CALCOLO PER LA DETERMINAZIONE
DEI VALORI VENALI
DELLE AREE EDIFICABILI
Con Decreto legislativo n. 504/1992 è stata istituita l’imposta comunale sugli immobili
(I.C.I.).i cui proventi sono attribuiti al Comune che deve procedere anche ai relativi accertamenti
nonché alla determinazione dell’entità dell’imposta stessa, al fine di poter programmare l’attività di
accertamento dell’Ufficio tributi.
0
Art. 1 DEFINIZIONI
Per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti
urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate
secondo criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità.
Sono considerati, tuttavia non fabbricabili, i terreni posseduti e condotti da soggetti indicati
nel comma 10 dell’art. 9 (coltivatori diretti o imprenditori agricoli che esplichino la loro attività a
titolo principale), sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo pastorale mediante l’esercizio di attività
dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali.
Nel caso specifico come per tutto il territorio provinciale, i terreni agricoli rientrano nella
classificazione di terreni agricoli montani, pertanto per essi non è dovuta l’imposta I.C.I.
Le aree libere dei centri storici ancorché non graffate, sono inedificabili e quindi sono
considerate pertinenze dei fabbricati limitrofi; l’I.C.I. verrà assolta attraverso l’imposta applicata al
fabbricato al quale appartengono.
Le aree di pertinenza dei fabbricati poste in zone sprovviste di indice o rapporto di
copertura di fatto risultano inedificabili in quanto l’eventuale utilizzo edificatorio è consentito solo in
presenza del fabbricato principale ; l’I.C.I. verrà assolta attraverso l’imposta applicata al fabbricato,
del quale vengono considerate relativa pertinenza per tutta la loro estensione.
Le aree poste in zone sprovviste di indice o rapporto di copertura, seppur non qualificate
pertinenze di un edificio, in quanto di fatto inedificabili, vengono equiparate ad aree agricole e
pertanto non sono soggette ad imposta.
Per le aree fabbricabili , ai sensi deIl’art. 5, comma V° del Decreto legislativo 504/1992 , il
valore è costituito da quello venale in comune commercio al 01 gennaio dell’anno di imposizione,
avendo riguardo:
- alla zona territoriale di ubicazione;
- all’indice di edificabilità;
- alla destinazione d’uso consentita;
- agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
- ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi caratteristiche analoghe.
Art. 2 METODO DI CALCOLO
Il metodo di calcolo per la determinazione dei valori venali delle aree edificabili si basa
sulla stima dei valori venali base delle aree edificabili.
Il contribuente che riscontra una sua particolare situazione di aggravio, non compresa nei
casi presi a riferimento, può produrre una propria perizia asseverata, attestante il giusto valore
venale di riferimento per la determinazione dell’imposta, da utilizzarsi in sede di contraddittorio
nell’ambito degli accertamenti posti in essere dal Comune.
Tali perizie, benché non possano costituire presupposto e base imponibile del tributo in
quanto atto privato ed unilaterale del contribuente, verranno debitamente verificate in
contraddittorio dall’ufficio Edilizia privata. Da tale confronto potranno evidenziarsi particolari
elementi di valutazione ritenuti pertinenti ai fini della determinazione dell’imposta
AREE GRAFFATE (PROVVISTE O NON PROVVISTE DI INDICE O RAPPORTO DI
COPERTURA) POSTE A PERTINENZA DI EDIFICI.
Il terreno libero da edificazione, circostante un edificio, costituito anche da più particelle
confinanti e possedute, ai sensi dell’art. 3 del D.Lgs. 504/92, dagli stessi soggetti passivi titolari
anche del fabbricato, viene considerato nel calcolo convenzionale dell’area di pertinenza non
assoggettabile ad autonoma imposizione
Le aree catastalmente graffate o dichiarate di pertinenza diretta (con apposita autocertificazione) di
edifici indipendentemente dalla destinazione urbanistica di appartenenza, non sono soggette ad
imposta se qualificabili come aree di pertinenza a condizione che vengano rispettati i seguenti
criteri:
• il terreno (libero da edificazione) sia contiguo al fabbricato;
1
•
permangano, una omogenea destinazione d’uso del terreno circostante l’edificio
con la destinazione d’uso dell’edificio medesimo e, una effettiva volontà dei soggetti
passivi a conferma della finalità di destinazione, quali elementi in grado di
dimostrare che l’area è permanentemente al servizio del fabbricato;
• il fabbricato di riferimento, non sia inagibile inabitabile e di fatto non utilizzato;
• non sia stata ceduta ad altri la volumetria per la realizzazione di un altro edificio;
In ogni caso le aree graffate individuate come pertinenza di un fabbricato perdono tale
caratteristica e sono perciò tassabili come aree fabbricabili dalla data di inizio dei lavori a seguito
del rilascio della concessione edilizia per edificare sulle stesse.
In caso di utilizzazione dell’autocertificazione (redatta secondo le indicazioni dell’Ufficio
tributi) per la dichiarazione di pertinenzialità deve essere sempre prodotta una esauriente
relazione fotografica che individui l’area e la destinazione in atto secondo i criteri citati.
PARTICELLE FONDIARIE SPROVVISTE DI INDICE O RAPPORTO DI COPERTURA
Per le aree costituenti particella fondiaria ricadente in destinazioni urbanistiche sprovviste
di indice o rapporto di copertura, dove l’edificazione risulta consentita solo in rapporto ad una
percentuale di ampliamento della volumetria esistente, sono da considerasi pertinenziali all’edificio
esistente e/o limitrofo e pertanto il tributo è assolto dall’imposta sull’edificio.
Tale approccio tiene conto del fatto che:
• le particelle fondiarie con tale destinazione sono di fatto inedificabili;
• l’edificabilità è possibile solo come ampliamento della volumetria esistente dell’edificio
costituente particella edificiale contigua alla particella fondiaria, per una volta solamente
nell’arco di vigenza del P.R.G. e pertanto è slegata dalla superficie del lotto;
• l’assolvimento del tributo legato alla disponibilità all’ampliamento, si ritiene compreso
nell’imposta stabilita sull’immobile in funzione della maggiore rendita catastale acquisita
dall’edificio una volta realizzato l’ampliamento stesso.
Le aree di rispetto sono individuate urbanisticamente quali aree a servizio di edifici esistenti
sulle quali è possibile realizzare interventi solo a favore di questi edifici. Le aree di rispetto o
denominate a verde privato risultano pertanto di fatto inedificabili perché considerate pertinenze
dell’edificio per l’intera loro estensione.
LOTTO ESAURITO
Si considera totalmente edificato il lotto formato anche da più particelle fondiarie o
edificabili, di cui sia stato utilizzato almeno l’80% della possibilità edificatoria teorica, tale terreno
libero è a tutti gli effetti considerato pertinenza dell’edificio/i.
La verifica dell’esistenza della condizione di lotto esaurito viene eseguita con riguardo ai
parametri urbanistici rilevabili dall’atto di concessione ad edificare rilasciata dall’Ufficio Edilizia
Privata.
LOTTO MINIMO
Per le particelle fondiarie edificabili inferiori al lotto minimo ove previsto dagli strumenti
urbanistici, in base ai valori fissati dalle norme tecniche, confinanti su tutto il proprio perimetro con
proprietà di soggetti diversi da quello/i delle particelle medesime, il valore di mercato delle stesse è
stimato con un abbattimento del 50% del valore unitario previsto per la zona urbanistica.
AREE PREORDINATE A PIANIFICAZIONE ATTUATIVA
Per le aree preordinate a Piani attuativi generali e piani di recupero e piani di lottizzazione
il valore di mercato di riferimento è quello generale individuato sul territorio con riferimento alla
tabella specifica, con un abbattimento del 50%. Detto abbattimento del valore è applicabile fino alla
data di adozione del piano attuativo da parte del Consiglio Comunale.
Limitatamente all’area artigianale di Tiarno di Sotto, di nuova espansione dove
l’edificazione e’ consentita solo in caso di esaurimento dell’attuale zona artigianale, quindi con una
programmazione temporale (che differisce nel tempo l’effettiva edificabilità) e condizionato alla
preventiva adozione di un apposito piano di lottizzazione l’abbattimento e’ fissato al 90 % in
relazione alla particolare e specifica situazione urbanistica.
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AREE PREORDINATE ALL’ESPROPRIO
Per le aree preordinate all’esproprio il valore venale base è rappresentato dal valore dell’
indennità espropriativa come definita nel caso di accettazione bonaria ai sensi della L.P. n. 6/93.
Ciò premesso si prende tuttavia atto che l’effettiva possibilità edificatoria di tali ambiti è correlata al
grado di attuazione dei programmi in materia di opere pubbliche, posti in essere dal Comune,
compatibilmente con l’entità delle risorse finanziarie disponibili ai fini dell’espropriazione delle aree.
In questo caso appare piuttosto significativa la variabile legata al tempo che intercorre tra la
definizione di area di interesse pubblico, individuata all’atto dell’approvazione del P.R.G. e il
momento nel quale si procede all’effettiva attuazione dell’iniziativa pubblica, mediante
l’approvazione del progetto e della procedura espropriativa.
Nella fattispecie stante l’aleatorietà temporale dei termini di attuazione dell’iniziativa
pubblica si stabilisce quale valore venale il 10% dell’indennità di esproprio nel caso di accettazione
bonaria, questo sino a quando non si darà corso alla preinformativa prevista all’art.18 della L.P.
26/93 di inizio della procedura.
Resta inteso che dopo la notifica della preinformativa, (atto sostanziale rispetto al quale il
Comune comunica al privato di voler procedere alla esecuzione dell’opera), il valore venale di
riferimento sarà costituito dall’indennità di esproprio nel caso di accettazione bonaria senza alcun
tipo di riduzione.
Si sottolinea come anche le destinazioni a verde pubblico (ove presente nei vari PRG di
zona) benché di fatto non edificabili in senso stretto risultano comunque soggette all’imposta. Tale
considerazione scaturisce dal fatto che per il verde pubblico è quantificabile un’indennità di
esproprio in base alla L.P. n. 6/93,
In tal senso le aree rientrano nelle condizioni di applicazione dell’imposta di cui al Decreto
legislativo n. 504/1992, infatti presupposto del tributo non è già soltanto la possibile utilizzazione a
scopo edificatorio ma anche il solo fatto che l’area possa vantare un’indennità di espropriazione
per pubblica utilità.
Si ricorda, come riportato nel regolamento comunale d’imposta, che nel caso di
decadimento del vincolo preordinato all’esproprio, che prevede l’automatica attribuzione alle aree
della destinazione agricola, il Comune dovrà provvedere al rimborso d’imposta relativamente agli
ultimi 5 anni.
AREE DESTINATE A CAMPEGGIO
Per le aree destinate a campeggio si tiene conto che quota parte dell’area destinata
all’impianto ricettivo risulta finalizzata alla realizzazione di viabilità e servizi e che soltanto una
parte limitata è occupata dalle piazzole ovvero dagli spazi veri e propri della ricettività.
Il valore venale base tiene conto della necessità di applicare dei meccanismi perequativi
nei confronti di realtà ricettive di campeggio di tipo qualificato e cioè che si sviluppano su elevate
superfici poichè prediligono una elevata dotazione di servizi in rapporto alle aree ricettiva
rappresentate dalle piazzole .
AREE SOGGETTE A FASCE DI RISPETTO
Le particelle ricadenti interamente o parzialmente nelle fasce di rispetto dei corsi d’acqua,
dei cimiteri, dei depuratori, dei biotopi, degli elettrodotti, dei metanodotti, dei pozzi, delle sorgenti
selezionate e delle strade (di viabilità esistenti, in potenziamento e di progetto) benchè le stesse
siano da considerare come aree utilizzabili a scopo edificatorio in base alla destinazione
urbanistica sottostante, di fatto risultano vincolate dalla fascia di rispetto che determina una
parziale o totale inedificabilità dei lotti.
Ciò premesso stanti i vincoli sopraindicati, si stabilisce, nel caso in cui il lotto ricada
interamente nelle fasce di rispetto, quale valore venale il 10% del valore venale base.
Diversamente per tutti i lotti ricadenti parzialmente nelle fasce di rispetto si stabilisce quale
valore venale i seguenti:
• area ricadente nella fascia di rispetto per una percentuale compresa fra il 70 ed il
99,99% della superficie complessiva : il valore venale è pari al 50% del valore venale base;
• area ricadente nella fascia di rispetto per una percentuale compresa fra il 30 ed il 69,99%
della superficie complessiva: il valore venale è pari al 70% del valore venale base;
3
•
area ricadente nella fascia di rispetto per una percentuale inferiore al 29,99 % della
superficie complessiva : nessuna riduzione.
AREE SOGGETTE A RISCHIO GEOLOGICO (LIMITATO ALLE ZONE CON PENALITA’
ELEVATE E MEDIE ART. 15 E 16 Lp 27.5.2008 n° 5)
Per le particelle ricadenti interamente nelle aree a rischio geologico gravate di penalità
elevate e medie, l’edificabilità e’ di fatto impedita (al massimo esiste la limitata possibilità di
ampliamento della volumetria esistente). Pertanto per i lotti compresi nelle aree a rischio
geologico si stabilisce quale valore venale il 10% del valore venale base.
AREE SPROVVISTE DI URBANIZZAZIONE
Per le aree sprovviste di urbanizzazione primaria si tiene conto delle difficoltose condizioni
che gravano su tali ambiti, stabilendo quale valore venale il 90% del valore venale base.
Per area sprovvista di urbanizzazione primaria si intende un lotto non servito dalle voci di
seguito elencate:
• rete idrica (quanto la tubazione dell’acquedotto di dimensioni adeguate per l’area considerata sia
collocata ad una distanza superiore a 50 ml dai confini del lotto);
• rete fognaria (quanto la tubazione della fognatura di dimensioni adeguate per
l’area considerata sia collocata ad una distanza superiore a 25 ml dai confini
del lotto);
• rete illuminazione pubblica;
AREE SOGGETTE AD INTERVENTI DI RECUPERO E RISTRUTTURAZIONE
Nei casi di interventi di recupero a norma dell’art.31, comma 1, lettere c), d) ed e) della
Legge 05/08/1978 n. 457, la base imponibile è costituita dal valore venale dell’area considerata
fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato oggetto di intervento.
In caso di interventi residenziali in centri storici e nelle aree non provviste di indice il valore
venale base di riferimento è quello relativo alle residenziali di completamento con valore venale
più basso per la sola area di sedime dell’edificio. Per le opere di manutenzione ordinaria e
straordinaria si applica il regime ordinario di tassazione basato sulle rendite catastali. ( lettera A e
B della L. 457/78)
Art. 3 RIDUZIONI ULTERIORI
Le riduzioni si applicano per una sola volta con il valore percentuale più favorevole per il
contribuente. E’ inteso che la riduzione applicata assorbe tutte le altre senza alcuna sommatoria.
Nel caso di applicazione dell’imposta a far data dalla approvazione definitiva della variante
urbanistica per il periodo intercorrente fra la data di adozione (secondo provvedimento) e quella di
approvazione definitiva da parte della Giunta provinciale si applicano ai valori unitari una riduzione
del 30% per tener conto della limitata capacità edificatoria dell’area.
Per le costruzioni a speciale destinazione (stalle, fienili ecc.) in aree non provviste di indice
e’ dovuta l’imposta dalla data di inizio dei lavori alla data di effettivo accatastamento dell’immobile
calcolata sulla base dell’area coperta applicando alla stessa il valore stabilito per le aree produttive
ripartite per comuni catastali come riportato nell’art.4.
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Art. 4 TABELLE DEI VALORI PER SINGOLI AMBITI TERRITORIALI
PIANO REGOLATORE DI MOLINA DI LEDRO
COMUNI CATASTALI: MOLINA - LEGOS I - LEGOS II
Articolo
Destinazione
Valore venale base
7
Di completamento semintensiva
2mc/mq
Di completamento estensiva
1 mc/mq
Area produttiva
Sia di livello locale che prov.le
Cave e discariche
Impianti ittici
Indice edificazione 0,4 mc/mq
Aree alberghiere
Area a campeggio
Verde pubblico
Attrezzature pubbliche e parcheggi
pubblici
99 € a mq
7
9
9
9
10
10
11
12
77 € a mq
44 € a mq
16 € a mq
11 € a mq
88 € a mq
28 € a mq
10% dell’indennità di esproprio nel
caso di accettazione bonaria, questo
sino a quando non si da corso alla
preinformativa prevista all’art.18 della
L.P. 26/93.
PIANO REGOLATORE DI MOLINA DI LEDRO
COMUNI CATASTALI: BARCESINO – BIACESA – PRE’
Articolo
7
7
9
9
9
10
10
11
12
Destinazione
Valore venale base
Di completamento semintensiva
83 € a mq
2mc/mq
Di completamento estensiva
66 € a mq
1 mc/mq
Area produttiva
44 € a mq
Sia di livello locale che prov.le
Cave e discariche
16 € a mq
Impianti ittici
11 € a mq
Indice edificazione 0,4 mc/mq
Aree alberghiere
88 € a mq
Area a campeggio
28 € a mq
Verde pubblico
10% dell’indennità di esproprio nel
Attrezzature pubbliche e parcheggi pubblici caso di accettazione bonaria, questo
sino a quando non si da corso alla
preinformativa prevista all’art.18 della
L.P. 26/93.
5
PIANO REGOLATORE DI PIEVE DI LEDRO
COMUNI CATASTALI: PIEVE DI LEDRO - MEZZOLAGO
Articolo
7
7
9
9
9
10
10
11
12
Destinazione
Valore venale base
Di completamento semintensiva
99 € a mq
2mc/mq
Di completamento estensiva
77 € a mq
1 mc/mq
Area produttiva
50 € a mq
Sia di livello locale che prov.le
Cave e discariche
16 € a mq
Impianti ittici
11 € a mq
Indice edificazione 0,4 mc/mq
Aree alberghiere
88 € a mq
Area a campeggio
28 € a mq
Verde pubblico
10% dell’indennità di esproprio nel
Attrezzature pubbliche e parcheggi pubblici caso di accettazione bonaria, questo
sino a quando non si da corso alla
preinformativa prevista all’art.18 della
L.P. 26/93.
PIANO REGOLATORE DI BEZZECCA
COMUNE CATASTALE: BEZZECCA
Articolo
14
19
20
17
23
24
22
Destinazione
Valore venale base
Di completamento semiestensive
88 € a mq
Area produttiva
50 € a mq
di livello locale
Cave e discariche
16 € a mq
Aree alberghiere
88 € a mq
Verde pubblico
10% dell’indennità di esproprio nel
Attrezzature pubbliche e parcheggi pubblici caso di accettazione bonaria, questo
sino a quando non si da corso alla
preinformativa prevista all’art.18 della
L.P. 26/93.
6
PIANO REGOLATORE DI CONCEI
COMUNI CATASTALI: LENZUMO – ENGUISO - LOCCA
Articolo
Destinazione
Valore venale base
7
Di completamento semintensiva
2mc/mq
Di completamento estensiva
1 mc/mq
Area produttiva
Sia di livello locale che prov.le
Cave e discariche
Impianti ittici
Indice edificazione 0,4 mc/mq
Aree alberghiere
Area a campeggio
Verde pubblico
Attrezzature pubbliche e parcheggi pubblici
Aree per attrezzature e servizi pubblici
religiose esistenti
83 € a mq
7
9
9
9
10
10
11
12
12
66 € a mq
41 € a mq
16 € a mq
11 € a mq
66 € a mq
22 € a mq
10% dell’indennità di esproprio nel
caso di accettazione bonaria, questo
sino a quando non si da corso alla
preinformativa prevista all’art.18 della
L.P. 26/93.
PIANO REGOLATORE TIARNO DI SOTTO
COMUNE CATASTALE: TIARNO DI SOTTO
Articolo
Destinazione
Valore venale base
7
Di completamento semintensiva
2mc/mq
Di completamento estensiva
1 mc/mq
Area produttiva
Sia di livello locale che prov.le
Cave e discariche
Impianti ittici
Indice edificazione 0,4 mc/mq
Aree alberghiere
Area a campeggio
Verde pubblico
Attrezzature pubbliche e parcheggi
pubblici
83 € a mq
7
9
9
9
10
10
11
12
66 € a mq
44 € a mq
16 € a mq
11 € a mq
66 € a mq
22 € a mq
10% dell’indennità di esproprio nel
caso di accettazione bonaria, questo
sino a quando non si da corso alla
preinformativa prevista all’art.18 della
L.P. 26/93.
7
PIANO REGOLATORE DI TIARNO DI SOPRA
COMUNE CATASTALE: TIARNO DI SOPRA
Articolo
Destinazione
Valore venale base
11.1
11.3
Area di completamento intensiva
Aree di espansione intensiva
indice di 2mc/mq
99 € a mq
11.2
11.4
Di completamento estensiva
1,2 mc/mq
Area di espansione estensiva
0,70 mc/mq
Area produttiva
sia di livello locale che prov.le
Area per la mobilità pubblica e privata
Aree per impianti tecnologici ed
attrezzature urbane- impianto di
teleriscaldamento
Aree per attività terziarie
77 € a mq
14
12.5
16
13.1
13.2
13.3
12.1
12.2
12.3
12.4
Aree per strutture ricettive ed alberghiere
Aree per campeggio
Aree per servizi e attrezzature pubbliche e
di interesse generale.
Aree per servizi e attrezzature pubbliche e
di interesse generale all’aperto.
Aree per servizi e attrezzature pubbliche e
di interesse generale di carattere sportivo
Aree per parcheggi pubblici e privati
50 € a mq
88 € a mq
88 € a mq
28 € a mq
10% dell’indennità di esproprio nel
caso di accettazione bonaria, questo
sino a quando non si da corso alla
preinformativa prevista all’art.18 della
L.P. 26/93.
Il Responsabile dell’Ufficio E.P.
S. Cattoi
8